III CA 1946/13
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka Gmina P. domagała się eksmisji pozwanych A. W. i D. F. z lokalu mieszkalnego, argumentując rażące i uporczywe zakłócanie porządku domowego przez pozwaną A. W. Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo, uznając, że pozwana została skutecznie upomniana i wypowiedziano jej umowę najmu. Pozwana wniosła apelację, zarzucając błędy w ustaleniach faktycznych i naruszenie prawa materialnego, w tym nieskuteczne upomnienie. Sąd Okręgowy uznał apelację za zasadną. Kluczowym argumentem było stwierdzenie, że powódka nie wykazała skutecznego doręczenia pisemnego upomnienia z dnia 29 sierpnia 2011 r., które jest obligatoryjnym warunkiem wypowiedzenia umowy najmu zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów. Brak dowodu doręczenia upomnienia sprawił, że wypowiedzenie umowy najmu było nieskuteczne, a tym samym powództwo o eksmisję nie mogło zostać uwzględnione z przyczyn formalnych. Sąd Okręgowy zmienił zaskarżony wyrok, oddalając powództwo i zasądzając koszty postępowania na rzecz pozwanej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWykazanie obowiązku właściciela nieruchomości do udowodnienia skutecznego doręczenia pisemnego upomnienia lokatorowi jako warunku wypowiedzenia umowy najmu.
Dotyczy specyficznej sytuacji związanej z wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego z powodu zakłócania porządku domowego, z uwzględnieniem wymogów formalnych ustawy o ochronie praw lokatorów.
Zagadnienia prawne (2)
Czy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego jest skuteczne, jeśli właściciel nie wykazał skutecznego doręczenia pisemnego upomnienia lokatorowi?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, wypowiedzenie umowy najmu nie jest skuteczne, jeśli właściciel nie wykaże skutecznego doręczenia pisemnego upomnienia lokatorowi, które jest warunkiem koniecznym do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że powódka nie wykazała, aby pismo z dnia 29 sierpnia 2011 r. (upomnienie) zostało skutecznie doręczone pozwanej. Brak dowodu doręczenia upomnienia oznacza, że nie zostały spełnione wymogi formalne do wypowiedzenia umowy najmu, co czyni wypowiedzenie nieskutecznym.
Czy upomnienie z 2002 r. może stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy najmu w 2012 r., jeśli przez 9 lat nie było żadnych zastrzeżeń?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, upomnienie z 2002 r. nie może stanowić podstawy do wypowiedzenia umowy najmu w 2012 r., jeśli po jego udzieleniu nastąpiła 9-letnia przerwa w zakłóceniach i poprawa zachowania lokatora. Konieczna jest koniunkcja czasowa między upomnieniem, zachowaniem lokatora a wypowiedzeniem.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wskazał, że sens upomnienia polega na doprowadzeniu do poprawy zachowania lokatora. Jeśli po upomnieniu nastąpiła znacząca poprawa i długi okres spokoju, wcześniejsze upomnienie nie może być podstawą do wypowiedzenia umowy po 10 latach, chyba że nastąpiły nowe, uzasadniające wypowiedzenie okoliczności.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Gmina P. | instytucja | powódka |
| A. W. | osoba_fizyczna | pozwana |
| D. F. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
u.o.p.l. art. 11 § ust. 2 pkt 1
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Warunkiem wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego z powodu rażącego lub uporczywego zakłócania porządku domowego jest uprzednie pisemne upomnienie lokatora. Właściciel musi wykazać skuteczne doręczenie tego upomnienia.
Pomocnicze
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
Ciężar dowodu spoczywa na tej stronie, która z określonych faktów wywodzi skutki prawne. Właściciel musiał wykazać, że upomnienie zostało doręczone.
k.c. art. 61
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli złożone innej osobie jest skuteczne, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła się zapoznać z jego treścią. Sąd Rejonowy błędnie uznał, że samo wysłanie pocztą wystarczało, bez dowodu doręczenia.
k.p.c. art. 98
Kodeks postępowania cywilnego
Strona wygrywająca sprawę może żądać zwrotu kosztów postępowania od strony przegrywającej.
k.p.c. art. 233
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału.
k.p.c. art. 378 § § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd odwoławczy rozpoznaje sprawę w granicach apelacji; jednakże, mimo braku apelacji strony, sąd drugiej instancji związany jest wydanym przez siebie postanowieniem dowodowym, a także nie może zasądzić świadczenia ponad żądanie strony, nawet jeśli uznał je za uzasadnione.
k.p.c. art. 386 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W razie uwzględnienia apelacji sąd drugiej instancji zmienia zaskarżone orzeczenie i orzeka co do istoty sprawy.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak dowodu na skuteczne doręczenie pisemnego upomnienia przed wypowiedzeniem umowy najmu. • Upomnienie z 2002 r. nie może stanowić podstawy do wypowiedzenia umowy po 10 latach braku zastrzeżeń.
Odrzucone argumenty
Pozwana rażąco i uporczywie zakłócała porządek domowy. • Pozwana została skutecznie upomniana i wypowiedziano jej umowę najmu. • Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny i zastosował prawo.
Godne uwagi sformułowania
Powódka bowiem w żaden sposób nie wykazała ( art. 6 kc ), że pismo to (upomnienie) zostało pozwanej doręczone, a pozwana w toku postępowania, a także w apelacji podważa doręczenie tego pisma i neguje, że w ogóle je dostała. • To powódka powinna wykazać, że takie upomnienie pozwanej zostało doręczone ( art. 6 kc ), jednak w żaden sposób tego nie udowodniła... • Sens upomnienia bowiem jest w tym, iż ma doprowadzić lokatora do prawidłowego zachowania, zmienić jego sposób postępowania, a w przypadku dokonanej zmiany nie może ono nadal być uznawane za podstawę do wypowiedzenia po 10 latach, albowiem pomiędzy upomnieniem, zachowaniem lokatora oraz wypowiedzeniem musi zachodzić koniunkcja czasowa, której w tym przypadku brak.
Skład orzekający
Krystyna Hadryś
przewodniczący
Andrzej Dyrda
sędzia
Roman Troll
sędzia-sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Wykazanie obowiązku właściciela nieruchomości do udowodnienia skutecznego doręczenia pisemnego upomnienia lokatorowi jako warunku wypowiedzenia umowy najmu."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji związanej z wypowiedzeniem umowy najmu lokalu mieszkalnego z powodu zakłócania porządku domowego, z uwzględnieniem wymogów formalnych ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje, jak kluczowe są formalne wymogi w prawie, nawet jeśli stan faktyczny wydaje się przemawiać za innym rozstrzygnięciem. Podkreśla znaczenie dowodzenia przez powoda.
“Czy można wyrzucić lokatora, jeśli nie udowodni się, że dostał upomnienie?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.