III CA 1933/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła powództwa o zapłatę kary umownej, zastrzeżonej w umowie najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, w przypadku rozwiązania umowy przez najemcę przed upływem 12 miesięcy. Pozwani najemcy wypowiedzieli umowę, powołując się na wady lokalu, i przekazali go wynajmującemu. Sąd Rejonowy oddalił powództwo, uznając zastrzeżenie kary umownej za nieważne. Sąd pierwszej instancji wskazał, że kara umowna może być zastrzeżona jedynie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego (art. 483 k.c.). Wypowiedzenie umowy nie jest takim przypadkiem, a samo trwanie w umowie nie stanowi świadczenia. Ponadto, umowa nie przewidywała dla najemców możliwości jej wypowiedzenia w okolicznościach faktycznych sprawy, co czyniło ich oświadczenie o wypowiedzeniu nieważnym. Sąd Okręgowy, rozpoznając apelację powoda, podzielił stanowisko Sądu Rejonowego. Potwierdził, że zarzuty naruszenia przepisów postępowania są bezzasadne, a ocena dowodów dokonana przez Sąd Rejonowy była prawidłowa. Sąd Okręgowy uznał również za chybione zarzuty naruszenia prawa materialnego, w szczególności art. 65 § 1 k.c. i art. 483 § 1 k.c. Sąd odwoławczy podkreślił, że kara umowna zastrzeżona w § 2 ust. 2 umowy miała na celu zabezpieczenie interesu ekonomicznego wynajmującego w przypadku wcześniejszego zakończenia stosunku najmu, a nie na wypadek niewykonania zobowiązania niepieniężnego. W związku z tym, kara umowna została uznana za zastrzeżoną na wypadek świadczeń pieniężnych, co jest niedopuszczalne w polskim prawie cywilnym, a zatem postanowienie umowne jest nieważne. Apelacja powoda została oddalona.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 483 k.c. w kontekście kar umownych w umowach najmu, dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony.
Dotyczy specyficznej konstrukcji kary umownej i umowy najmu. Może być stosowane analogicznie do innych umów o charakterze ciągłym.
Zagadnienia prawne (2)
Czy kara umowna może być skutecznie zastrzeżona na wypadek rozwiązania umowy najmu przez najemcę?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, kara umowna nie może być zastrzeżona na wypadek rozwiązania umowy przez stronę, która miałaby ją zapłacić, ani na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania pieniężnego.
Uzasadnienie
Kara umowna jest ściśle związana z odpowiedzialnością odszkodowawczą za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania niepieniężnego (art. 483 § 1 k.c.). Wypowiedzenie umowy nie jest takim przypadkiem, a samo trwanie w umowie nie stanowi świadczenia. Zastrzeżenie kary na wypadek wcześniejszego rozwiązania umowy przez najemcę, które skutkowałoby utratą przez wynajmującego przyszłych czynszów, jest traktowane jako kara na wypadek świadczenia pieniężnego, co jest niedopuszczalne.
Czy najemca lokalu mieszkalnego zawartej na czas oznaczony może wypowiedzieć umowę w przypadku wad lokalu, jeśli umowa nie przewiduje takiej możliwości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, jeśli umowa najmu na czas oznaczony nie przewiduje możliwości jej wypowiedzenia przez najemcę, a wady lokalu nie zagrażają zdrowiu, najemca nie może skutecznie wypowiedzieć umowy.
Uzasadnienie
Zgodnie z art. 673 § 3 k.c., w przypadku umowy najmu na czas oznaczony, strony mogą wypowiedzieć najem tylko w wypadkach określonych w umowie. Jeśli umowa nie przewiduje takich wypadków, a wady lokalu nie są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy (art. 682 k.c.), wypowiedzenie jest nieskuteczne.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| M. D. | osoba_fizyczna | powód |
| A. W. | osoba_fizyczna | pozwany |
| M. W. | osoba_fizyczna | pozwany |
| K. S. | osoba_fizyczna | pozwany |
Przepisy (7)
Główne
k.c. art. 483 § § 1
Kodeks cywilny
Kara umowna może być zastrzeżona wyłącznie na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego. Zastrzeżenie kary umownej na wypadek świadczeń pieniężnych jest niedopuszczalne i skutkuje nieważnością postanowienia.
k.c. art. 673 § § 3
Kodeks cywilny
Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Pomocnicze
k.c. art. 682
Kodeks cywilny
Jeżeli wynajęty lokal ma wady, o których najemca nie wiedział, choć przy należytej staranności mógł się dowiedzieć, wynajmujący obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z tych wad. Może on również żądać obniżenia czynszu za czas, przez który lokal nie mógł być używany zgodnie z umową z powodu wad.
k.c. art. 65 § § 1
Kodeks cywilny
Oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których złożone zostało, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje. W związkach z tekstem dokumentu, sens oświadczeń woli ujętych w formie pisemnej ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu.
k.p.c. art. 233 § § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd ma swobodę w ocenie zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, jednakże ocena ta musi być logiczna, zgodna z zasadami wiedzy i doświadczenia życiowego.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji oddala apelację, jeśli jest ona bezzasadna.
u.o.p.l. art. 11
Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
Określa przypadki, w których wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego z powodu zaległości czynszowych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Kara umowna zastrzeżona na wypadek rozwiązania umowy przez najemcę jest nieważna jako naruszająca art. 483 § 1 k.c. (kara na wypadek świadczenia pieniężnego). • Wypowiedzenie umowy najmu na czas oznaczony przez najemcę, gdy umowa nie przewiduje takiej możliwości, jest nieskuteczne. • Sądowa ocena dowodów i ustaleń faktycznych dokonana przez Sąd Rejonowy była prawidłowa i nie naruszała przepisów postępowania.
Odrzucone argumenty
Kara umowna została zastrzeżona na wypadek niewykonania zobowiązania niepieniężnego (trwania w stosunku najmu). • Pozwani skutecznie rozwiązali umowę najmu poprzez jej wypowiedzenie lub konkludentnie poprzez opuszczenie lokalu. • Sąd Rejonowy błędnie ocenił materiał dowodowy i dokonał wadliwych ustaleń faktycznych.
Godne uwagi sformułowania
kara umowna nie może być zastrzeżona na wypadek wypowiedzenia umowy przez stronę, która byłaby w następstwie takiego zastrzeżenia zobowiązana do jej zapłaty. • wypowiedzenia umowy nie można traktować jako niespełnienia świadczenia, tak jak samego pozostawania stroną umowy nie można traktować jako spełnienia świadczenia. • Samo „trwanie w umowie” w okolicznościach niniejszej sprawy nie może być uznane ze świadczenie. • kara umowna zastrzeżona na wypadek rozwiązania umowy przez najemców powiązana została z obowiązkami najemców o charakterze niepieniężnym. • stanowi ono niedopuszczalną w polskim systemie prawa cywilnego karę umowną, zastrzeżoną na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania świadczeń pieniężnych.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 483 k.c. w kontekście kar umownych w umowach najmu, dopuszczalność wypowiedzenia umowy najmu na czas oznaczony."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej konstrukcji kary umownej i umowy najmu. Może być stosowane analogicznie do innych umów o charakterze ciągłym.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego zagadnienia kar umownych w umowach najmu i pokazuje, jak sądowa interpretacja przepisów może prowadzić do unieważnienia pozornie jasnych postanowień umownych, co jest cenne dla praktyków prawa.
“Kara umowna za wcześniejsze zerwanie najmu? Sąd wyjaśnia, kiedy takie zapisy są nieważne.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.