III CA 159/15
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Okręgowy w Nowym Sączu rozpoznał apelację uczestniczek E. S. i J. G. od postanowienia Sądu Rejonowego w Nowym Sączu o ustanowieniu zarządcy przymusowego dla nieruchomości wspólnej. Sąd Rejonowy ustanowił zarządcę A. Ł. i zasądził koszty od uczestniczek. Apelujące zarzuciły m.in. naruszenie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali poprzez błędną wykładnię i zastosowanie, pominięcie uchwały wspólnoty o wyborze zarządcy oraz naruszenie przepisów postępowania. Sąd Okręgowy, kontrolując instancyjnie sprawę, stwierdził brak uchybień skutkujących nieważnością postępowania. Przyznał rację apelującym co do pominięcia przez Sąd Rejonowy faktu podjęcia przez członków wspólnoty uchwały nr (...) z dnia 18.06.2014 r. o powołaniu zarządcy J. H., która nie została zaskarżona. Podkreślono, że zgodnie z art. 316 k.p.c., sąd powinien brać pod uwagę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy. Sąd Okręgowy wskazał, że art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali przewiduje ustanowienie zarządcy przymusowego w trzech sytuacjach: braku zarządu, niewypełniania obowiązków lub naruszania zasad prawidłowej gospodarki. Stwierdzono, że Sąd Rejonowy nie ustalił i nie ocenił, czy na dzień wydania orzeczenia istniał zarząd powołany zgodnie z ustawą. Sąd Okręgowy uznał, że uchwała z 18.06.2014 r. o powołaniu J. H. nie została skutecznie wdrożona z powodu sposobu jej zredagowania (uzależnienie od odwołania zarządcy przymusowego przez sąd) i braku zawarcia umowy o zarząd. Analiza akt sprawy wykazała, że na dzień rozstrzygania przez Sąd Okręgowy nadal brakowało skutecznego zarządcy nieruchomości wspólnej, co uzasadniało ustanowienie zarządcy przymusowego. Wskazano na nieskuteczność poprzednich uchwał dotyczących wyboru zarządcy (E. S., J. G.). W związku z tym, Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie, zastępując zarządcę A. Ł. zarządcą J. H., uznając go za lepszego kandydata ze względu na doświadczenie, lokalność i brak konfliktu z właścicielami, a także fakt, że został wybrany przez większość właścicieli. W pozostałej części apelację oddalono i orzeczono o kosztach postępowania.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących ustanowienia zarządcy przymusowego we wspólnotach mieszkaniowych, w szczególności znaczenie skutecznego wdrożenia uchwały o wyborze zarządcy.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku skutecznego zarządu w nieruchomości wspólnej i konfliktu między stronami.
Zagadnienia prawne (3)
Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej o wyborze zarządcy nieruchomości wspólnej, podjęta w trakcie postępowania o ustanowienie zarządcy przymusowego, może stanowić podstawę do oddalenia wniosku o ustanowienie zarządcy przymusowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ale tylko jeśli uchwała została skutecznie wdrożona, co oznacza nie tylko podjęcie uchwały, ale także zawarcie umowy o zarząd z wybranym zarządcą.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy uznał, że uchwała wspólnoty o wyborze zarządcy J. H. nie była skuteczna, ponieważ nie doszło do zawarcia umowy o zarząd, a zapis o rozpoczęciu wykonywania funkcji z dniem odwołania zarządcy przymusowego przez sąd uniemożliwił jej wdrożenie. Brak skutecznego zarządu uzasadniał ustanowienie zarządcy przymusowego.
Czy brak skutecznego zarządcy nieruchomości wspólnej uzasadnia ustanowienie zarządcy przymusowego na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, brak zarządcy jest jedną z przesłanek ustanowienia zarządcy przymusowego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy stwierdził, że na dzień rozstrzygania sprawy przez Sąd Rejonowy oraz na dzień rozstrzygania o apelacji, nadal brakowało zarządcy nieruchomości wspólnej, co było wystarczającą przesłanką do ustanowienia zarządcy przymusowego.
Czy sąd orzekający w drugiej instancji powinien brać pod uwagę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy, w tym uchwały podjęte przez wspólnotę w trakcie postępowania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy podkreślił, że Sąd Rejonowy pominął w ustaleniach faktycznych i ocenie prawnej fakt podjęcia przez członków wspólnoty uchwały o powołaniu zarządcy w trakcie sprawy, co stanowiło naruszenie przepisów postępowania.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| G. K. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| A. J. | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| K. K. (1) | osoba_fizyczna | wnioskodawca |
| Zrzeszenie (...) w N. | inne | uczestnik |
| E. S. | osoba_fizyczna | uczestniczka |
| J. G. | osoba_fizyczna | uczestniczka |
Przepisy (9)
Główne
u.w.l. art. 26 § 1
Ustawa o własności lokali
Zarządca przymusowy może zostać ustanowiony, gdy zarząd nie został powołany, nie wypełnia obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki.
k.p.c. art. 316 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd bierze za podstawę stan rzeczy istniejący w chwili zamknięcia rozprawy.
k.p.c. art. 13 § 2
Kodeks postępowania cywilnego
Przepisy dotyczące postępowań przed sądem pierwszej instancji stosuje się odpowiednio do postępowań przed sądem drugiej instancji.
k.p.c. art. 386 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji może zmienić zaskarżone postanowienie.
k.p.c. art. 385
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd drugiej instancji oddala apelację, jeśli jest bezzasadna.
k.p.c. art. 520 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
W sprawach o podział majątku, o wynagrodzenie za pracę, o alimenty oraz o naruszenie posiadania, każdy uczestnik ponosi koszty postępowania związane ze swym udziałem w sprawie.
u.w.l. art. 23
Ustawa o własności lokali
Wola większości liczona według wielkości udziałów jest zasadą rządzącą we wspólnotach mieszkaniowych.
Pomocnicze
k.c. art. 5
Kodeks cywilny
Sąd powinien ocenić żądanie z punktu widzenia zgodności z zasadami współżycia społecznego.
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd dokonuje oceny dowodów w sposób swobodny, ale nie dowolny.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Sąd Rejonowy pominął fakt podjęcia przez wspólnotę uchwały o wyborze nowego zarządcy. • Brak skutecznego zarządcy nieruchomości wspólnej uzasadnia ustanowienie zarządcy przymusowego. • Nowy zarządca J. H. jest lepszym kandydatem ze względu na doświadczenie, lokalność i brak konfliktu.
Odrzucone argumenty
Zarzuty dotyczące prawidłowości sprawowania zarządu przez poprzednich zarządców (G. N., U. M., E. S.) okazały się zbędne w kontekście braku skutecznego zarządu. • Zarzuty dotyczące naruszenia art. 5 k.c. nie zostały uwzględnione.
Godne uwagi sformułowania
Sąd Okręgowy uznał, że uchwała z dnia 18 czerwca 2014r. okazała się nieskuteczna, ponieważ nie doszło do zawarcia z J. H. umowy o zarząd, która w ocenie Sądu Okręgowego stanowiłaby konieczną przesłankę do oceny, że powołano zarządcę i brak potrzeby ustanowienia zarządcy przymusowego. • Powołanie zarządu nie można rozumieć tylko i wyłącznie jako podjęcie uchwały w kwestii wyboru zarządcy, albowiem konieczne jest też wykonanie tej uchwały, czyli zawarcie umowy o zarząd z wybraną na zarządcę osobą. • J. H. jest lepszym kandydatem na zarządcę przymusowego niż A. Ł. z kilku powodów: jest profesjonalnym zarządcą z dużym doświadczeniem, jest osobą miejscową, nie jest skonfliktowany z żadnym ze współwłaścicieli, a jego osoba została wybrana przez właścicieli większości udziałów.
Skład orzekający
Katarzyna Kwilosz – Babiś
przewodniczący-sprawozdawca
Zofia Klisiewicz
członek
Tomasz Białka
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących ustanowienia zarządcy przymusowego we wspólnotach mieszkaniowych, w szczególności znaczenie skutecznego wdrożenia uchwały o wyborze zarządcy."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku skutecznego zarządu w nieruchomości wspólnej i konfliktu między stronami.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne problemy związane z zarządzaniem nieruchomościami wspólnymi i znaczenie formalnego wdrożenia uchwał wspólnoty, co jest istotne dla wielu właścicieli lokali.
“Czy uchwała wspólnoty wystarczy? Sąd Okręgowy wyjaśnia, kiedy zarządca przymusowy jest nadal potrzebny.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.