III Ca 1588/18

Sygn. akt III Ca 1588/18 POSTANOWIENIE Dnia 14 marca 2019 r. Sąd Okręgowy w Gliwicach III Wydział Cywilny Odwoławczy w następującym składzie: Przewodniczący - Sędzia SO Magdalena Balion – Hajduk (spr.) Sędziowie: SO Mirella Szpyrka SO Barbara Braziewicz Protokolant Marzena Makoś po rozpoznaniu w dniu 14 marca 2019 r. w Gliwicach na rozprawie sprawy z wniosku M. S. z udziałem K. M. , H. M. i D. M. o zniesienie współwłasności na skutek apelacji wnioskodawczyni od postanowienia Sądu Rejonowego w Z. z dnia 6 listopada 2017 r., sygn. akt I Ns 9/17 postanawia: uchylić zaskarżone postanowienie i sprawę przekazać Sądowi Rejonowemu w Z. do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego. SSO Barbara Braziewicz SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Mirella Szpyrka Sygn. akt III Ca 1588/18 UZASADNIENIE Zaskarżonym postanowieniem z 5 marca 2018 roku Sąd Rejonowy w Z. w sprawie o zniesienie współwłasności dokonał wyodrębnienia lokali z nieruchomości położonej w Z. przy ulicy (...) , dla której Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą (...) według opinii biegłej B. R. z dnia 30 kwietnia 2012 roku i 3 marca 2014 roku, które to opinie uczynił integralną częścią niniejszego postanowienia i wyodrębnił trzy lokale użytkowe stanowiące garaże: -nr 1 o powierzchni 17,28 m 2 , z którym związany jest udział wynoszący (...) w prawie własności gruntu oraz częściach zabudowań nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, - nr 2 o powierzchni 7,40 m 2 , z którym związany jest udział wynoszący (...) , w prawie własności gruntu oraz częściach zabudowań nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, -nr 3 o powierzchni 6,28 m 2 , z którym związany jest udział wynoszący (...) w prawie własności gruntu oraz częściach zabudowań nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, a także wyodrębnił lokale mieszkalne o nr (...) , określając powierzchnie tych lokali oraz udziały związane z prawem własności tych lokali w prawie własności gruntu oraz częściach zabudowań nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali. Sąd zniósł współwłasność nieruchomości w ten sposób, że na wyłączną własność wnioskodawczyni przyznał lokal mieszkalny nr (...) oraz lokal użytkowy nr (...) , a wszystkie pozostałe lokale użytkowe i mieszkalne przyznał na wyłączną własność uczestnika postępowania K. M. , zasądził od uczestnika K. M. na rzecz uczestniczki H. M. oraz na rzecz uczestnika D. M. po 43 512,50 zł tytułem spłaty płatną w terminie 3 miesięcy od z dnia uprawomocnienia się postanowienia z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w razie zwłoki w płatności, oddalił wniosek o rozliczenie nakładów oraz nakazał wnioskodawczyni usunięcie instalacji grzewczej znajdującej się w piwnicach nr 3 i 4 oraz wydanie tych pomieszczeń uczestnikowi postępowania w stanie wolnym od rzeczy w terminie do 31 lipca 2018 roku oraz orzekł o kosztach postępowania. Sąd Rejonowy ustalił, iż wyżej wskazana nieruchomość stanowi współwłasność wnioskodawczyni w 1/4 oraz uczestników postępowania K. M. w 1/2 części, D. M. i H. M. po 1/8 części. Nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym. Zamieszkuje na niej wyłącznie wnioskodawczyni, pozostali uczestnicy nie korzystają z nieruchomości dla zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Pozostałe lokale są wynajmowane przez zarządcę przymusowego nieruchomości. W budynku znajdującym się na nieruchomości znajduje się 8 samodzielnych lokali mieszkalnych oraz na posesji są 3 lokale użytkowe. Wszystkie lokale mieszkalne posiadają odrębne liczniki na wszystkie media i nie ma potrzeby przebudowy instalacji. Sąd ustalił, iż wartość tej nieruchomości wynosi 348 100 zł. Sąd Rejonowy jako podstawę rozstrzygnięcia wskazał art. 210 k.c. oraz art. 211 k.c. , podkreślając iż nie budzi wątpliwości, że podział fizyczny nieruchomości obejmuje również wyodrębnienie własności lokali, a co było bezsporne, samodzielne lokale zostały już faktycznie wyodrębnione. Wnioskodawczyni domagała się konsekwentnie podziału fizycznego nieruchomości przez wyodrębnienie lokali i przyznanie lokalu, który zajmuje, a uczestnik postępowania K. M. domagał się przyznania całej nieruchomości na jego wyłączną własność, zaś pozostali uczestnicy domagali się spłaty. Sąd dokonał podziału fizycznego przez prawne wyodrębnienie samodzielnych lokali i przyznanie wnioskodawczyni lokalu mieszkalnego nr (...) przez nią zajmowanego oraz lokalu użytkowego garażu nr (...) wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej, który niemal odpowiada jej prawie własności, zaś pozostałe lokale przyznał na wyłączną własność uczestnika postępowania K. M. , zasądzając od niego spłaty na rzecz pozostałych uczestników. Podstawę wyznaczenia terminu spłaty stanowi art. 212 § 3 k.c. Apelację od niniejszego postępowania złożyła wnioskodawczyni oraz jej pełnomocnik, zarzucając -błąd w ustaleniach faktycznych przez uznanie pomieszczenia znajdującego się na podwórzu nieruchomości stanowiącej przedmiot podziału za garaż, podczas gdy nie może być on za taki garaż i lokal użytkowy uznany, gdyż nie posiada bramy wjazdowej i wbrew temu, co wskazała biegła w opinii, nie spełnia wymogów do uznania budowli za lokal użytkowy z powodu braku podłogi, - naruszenie przepisów postępowania, które miały wpływ na treść orzeczenia to jest art. 231 k.p.c. przed jego niezastosowanie i pominięcie stanowiska uczestnika postępowania niekwestionowanego w postępowaniu, że lokal użytkowy nr (...) występujący w opinii biegłego jako garaż za taki lokal uznany być nie może, - naruszenie art. 233 k.p.c. przez dokonanie oceny zebranego materiału dowodowego w sposób niewszechstronny i pominięcie dowodu z opinii prywatnej złożonej przez wnioskodawczynię do wniosku, - naruszenie art. 520 § 2 k.p.c. przez jego niezastosowanie, podczas gdy stanowiska stron oraz zachowanie uczestnika postępowania w trakcie postępowania wskazywały na konieczność obciążenia uczestnika kosztami, w szczególności kosztami opinii biegłej - oraz naruszenie prawa materialnego, to jest art. 2 ust. 2 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali przez jego niezastosowanie i wydzielenie lokalu użytkowego nr (...) pomimo braku wyczerpania przez niego wymogów do uznania za samodzielny lokal. Wnioskodawczyni wskazała na błędy w opiniach biegłej B. R. , podniosła, iż w czasie postępowania była małoletnia i dopiero w dniu wydania zaskarżonego postanowienia osobiście dowiedziała się o przyznaniu jej lokalu nr (...) jako garażu. Wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia przez pominięcie w części dotyczącej wydzielenia samodzielnych lokali lokalu oznaczonego w opinii biegłej jako lokal użytkowy nr (...) stanowiący garaż i przyznanie na rzecz wnioskodawczyni obok lokalu mieszkalnego nr (...) lokali użytkowych - 2 garaży znajdujących się na nieruchomości wspólnej i obciążenie wyłącznie uczestnika postępowania K. M. kosztami postępowania. Wniosła również o dopuszczenie dowodu ze zdjęć lokali użytkowych - garaży i pomieszczenia które w jej ocenie nie jest budowlą. Uczestnik postępowania K. M. wniósł o oddalenie apelacji, podnosząc że zarzuty wnioskodawczyni są spóźnione i wnosząc o zasądzenie kosztów postępowania apelacyjnego. Sąd Okręgowy zważył, co następuje: Apelacja zasługiwała na uwzględnienie. W pierwszym rzędzie podkreślić należy, iż nie można, wbrew twierdzeniu uczestnika postępowania, uznać za spóźnione zarzutów podniesionych przez wnioskodawczynię w apelacji. Dotyczą one bowiem m.in. naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na treść całego postanowienia, zaś naruszenie prawa materialnego w granicach w apelacji sąd odwoławczy musi wziąć pod uwagę w urzędu. W treści zaskarżonego postanowienia Sąd Rejonowy wskazuje, iż jego integralną częścią są dwie opinie biegłej B. R. z 30 kwietnia 2012 roku i z 3 marca 2014 roku. Nie zauważył sąd pierwszej instancji, iż w opinii z 30 kwietnia 2012 roku biegła wskazuje, iż na nieruchomości w budynku znajduje się 8 lokali mieszkalnych, 2 garaże i 2 komórki i wskazuje, że jest możliwy podział fizyczny, a w kolejnej opinii z marca 2014 roku, w której biegła sporządziła inwentaryzację lokali użytkowych, biegła wskazuje na istnienie na tej nieruchomości trzech garaży o powierzchni 7,28 m 2 , 7,40 m 2 i 6,28 m 2 . Sąd przeprowadził także dowód z zeznań świadka - matki wnioskodawczyni, która zeznała, iż na nieruchomości są dwa garaże. Sąd pierwszej instancji tych sprzecznych informacji nie zweryfikował, a jednocześnie oparł treść postanowienia o dwie wewnętrznie sprzeczne opinie biegłej. Nie mogło ujść uwadze Sądu Okręgowego, iż na przedstawionych w apelacji przez wnioskodawczynię zdjęciach widnieją dwa garaże i trzeci budynek ceglany z małymi drewnianymi drzwiami, które trudno na pierwszy rzut oka uznać za garaż. Z materiału dowodowego nie wynika, jakie to jest pomieszczenie, przez kogo i w jaki sposób jest użytkowane i czy może ono w ogóle stanowić lokal użytkowy. Zgodnie z art. 2 ust 2 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne. Zatem garaż jako samodzielny lokal użytkowy także musi spełniać wyżej wskazane kryterium samodzielności. W oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy nie można ocenić zarzutu wnioskodawczyni czy pomieszczenie określone w postanowieniu jako lokal użytkowy nr (...) posiada podłogę czy nie, czy może być traktowane jako samodzielny lokal w rozumieniu ustawy o własności lokali . W ocenie sądu odwoławczego oparcie rozstrzygnięcia i dokonanie ustaleń na podstawie dwóch sprzecznych opinii biegłej i niewyjaśnieniu znajdujących się w nich sprzeczności spowodowało, iż sąd rejonowy nie rozpoznał istoty sprawy. Ustalenie czy lokal użytkowy nr (...) stanowi garaż czy jest lokalem o innym charakterze i czy może stanowić przedmiot odrębnej własności jest istotna z punktu widzenia całej treści postanowienia, albowiem wpływa na ustalenie powierzchni przyznanych poszczególnym uczestnikom postępowania wyodrębnionych lokali użytkowych, wielkości przyznanych im udziałów w prawie własności gruntu oraz w częściach zabudowań nie służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali, a wreszcie wpływa na wartość całej nieruchomości i na wysokość przyznanych pozostałym uczestnikom spłat. Wartość nieruchomości i wysokość spłat Sąd Rejonowy ustalił na podstawie aktualizacji wyceny sporządzonej przez biegłego 19 maja 2017 roku, w chwili obecnej upłynęło już niemal 2 lata od aktualizacji tej wyceny, a zatem w świetle art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomości wycena ta utraciła swoją ważność. Sąd Okręgowy, mając wszystkie te względy na uwadze uznał, iż koniecznym jest przeprowadzenie postępowania w szerokim zakresie, tj. konieczne jest ustalenie po pierwsze czy lokal użytkowy nr (...) wg treści postanowienia spełnia takie wymogi i może być za taki uznany, a jeżeli nie - to określenie jego charakteru i uwzględnienie jego powierzchni stosownie do tego charakteru czy jako pomieszczenia wspólnego czy pomieszczenia przynależnego, odpowiednie wyliczenie udziałów w prawie własności gruntu oraz częściach zabudowań służących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali związanych z pozostałymi lokalami użytkowymi, dokonanie zniesienia współwłasności taki sposób, aby przyznana własność lokali na rzecz wnioskodawczyni i uczestników postępowania odpowiadała ich udziałom we współwłasności nieruchomości, dokonanie na nowo wyceny nieruchomości przy uwzględnieniu ustaleń dotyczących lokali użytkowych, ich charakteru i powierzchni, i obliczenia spłat należnych uczestnikom. Przeprowadzenie tak szerokiego postępowania dowodowego i poczynienie ustaleń faktycznych w zasadzie od początku na etapie postępowania odwoławczego pozbawiłoby w istocie uczestników postępowania prawa do postępowania dwuinstancyjnego. Z tej przyczyny na mocy art. 386 § 4 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Okręgowy uchylił zaskarżone postanowienie i przekazał sprawę Sądowi Rejonowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania odwoławczego. SSO Barbara Braziewicz SSO Magdalena Balion – Hajduk SSO Mirella Szpyrka