III CA 1542/17
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSąd Rejonowy w Łodzi zasądził od pozwanej Gminy na rzecz powódki G. Z. kwotę 11.540,00 zł z odsetkami, tytułem odszkodowania za nienależyte prowadzenie zarządu nieruchomością położoną w Ł. przy ul. (...). Sąd ustalił, że pozwana przez lata nieprawidłowo naliczała czynsze najmu, co skutkowało zaniżeniem przychodów z nieruchomości. Sąd Rejonowy uwzględnił zarzut przedawnienia częściowo, rozliczając okres od 1 listopada 2004 roku. Zasądzona kwota stanowiła połowę ustalonej przez biegłego szkody, uwzględniając 80% efektywność najmu i prawidłowe stawki czynszu. Sąd Rejonowy zasądził również kwotę 1.264,14 zł z tytułu wpłat dokonanych przez najemców na rachunek pozwanej po przejęciu nieruchomości przez właścicielkę. Sąd Okręgowy, rozpoznając apelacje obu stron, uznał apelację powódki za bezzasadną, a apelację pozwanej za zasadną w części. Sąd Okręgowy zmienił wyrok Sądu Rejonowego, uchylając rozstrzygnięcie o kwocie 1.264,14 zł, uznając ją za podwójnie naliczoną. Sąd Okręgowy utrzymał w mocy wyrok Sądu Rejonowego w pozostałej części, w tym zasądzenie kwoty 11.540 zł. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania przed obiema instancjami.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności zarządcy nieruchomości za nienależyte wykonanie obowiązków, w tym gminy działającej na podstawie decyzji administracyjnych. Rozliczenia między współwłaścicielami i zarządcą. Termin przedawnienia roszczeń z tytułu prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.
Sprawa dotyczy specyficznego reżimu prawnego zarządu nieruchomościami na podstawie decyzji administracyjnych, co może ograniczać jej bezpośrednie zastosowanie do innych sytuacji.
Zagadnienia prawne (5)
Czy gmina jako zarządca nieruchomości, działając na podstawie decyzji administracyjnych, ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za nienależyte prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 k.c. w zw. z art. 471 k.c.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, gmina jako zarządca nieruchomości, działając na podstawie decyzji administracyjnych, ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za nienależyte prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia, jeśli nie dochowała należytej staranności.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że przepisy dotyczące prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 k.c. i nast.) znajdują zastosowanie do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na mocy decyzji administracyjnych. Nienależyte wykonanie zobowiązania z tego tytułu, skutkujące szkodą, rodzi odpowiedzialność odszkodowawczą na podstawie art. 471 k.c., nawet jeśli zobowiązanie wynika z ustawy, a nie umowy.
Jaki jest termin przedawnienia roszczeń z tytułu nienależytego prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Roszczenia z tytułu prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, w tym o charakterze odszkodowawczym, przedawniają się na zasadach ogólnych, czyli z upływem lat 10 (art. 118 k.c.).
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że roszczenia z tytułu prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia mają charakter zobowiązań bezterminowych, a ich wymagalność następuje w najwcześniej możliwym terminie po wezwaniu dłużnika (art. 120 § 1 zd. 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c.). W związku z tym zastosowanie znajduje 10-letni termin przedawnienia z art. 118 k.c.
Czy w przypadku zarządu nieruchomością sprawowanego przez gminę na podstawie decyzji administracyjnych, zastosowanie znajduje szczególny termin przedawnienia z art. 229 k.c.?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, szczególny termin przedawnienia z art. 229 k.c. odnosi się do rozliczeń między właścicielem a posiadaczem rzeczy w sytuacji nieuprawnionego naruszenia prawa własności. W przypadku istnienia stosunku prawnego stanowiącego podstawę posiadania, stosuje się reżim prawny tego stosunku i właściwe dla niego reguły przedawnienia.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że pozwana gmina nie naruszyła prawa własności powódki, a strony łączył stosunek prawny wynikający z zarządu nieruchomością. Dlatego nie można było stosować art. 229 k.c., lecz ogólne zasady przedawnienia zobowiązań.
Czy prowadzący cudze sprawy bez zlecenia ma prawo do wynagrodzenia?
Odpowiedź sądu
Co do zasady, prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia ma charakter nieodpłatny. Prawo do wynagrodzenia może powstać w przypadku potwierdzenia prowadzenia spraw i przekształcenia zobowiązania w stosunek zlecenia lub świadczenia usług (art. 750 k.c. w zw. z art. 735 k.c.).
Uzasadnienie
Sąd powołał się na przepisy Kodeksu cywilnego, które nie przyznają prowadzącemu cudze sprawy bez zlecenia prawa do wynagrodzenia, chyba że strony ukształtują stosunek prawny w inny sposób.
Czy kwoty wpłacone przez najemców na rachunek zarządcy po zakończeniu zarządu powinny zostać przekazane właścicielowi nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, prowadzący cudze sprawy bez zlecenia jest obowiązany wydać wszystko, co przy prowadzeniu sprawy uzyskał dla osoby, której sprawę prowadził, niezwłocznie po zakończeniu zarządu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwana gmina, po zakończeniu sprawowania zarządu, nie była umocowana do przyjmowania należności czynszowych i powinna była niezwłocznie przekazać uzyskane kwoty powódce, czego nie uczyniła.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Gmina | organ_państwowy | pozwana |
| G. Z. | osoba_fizyczna | powódka |
| J. K. | osoba_fizyczna | współwłaściciel |
Przepisy (15)
Główne
k.c. art. 118
Kodeks cywilny
Określa 10-letni termin przedawnienia dla roszczeń majątkowych.
u.n.l.i.d.m. art. 61 § 1
Ustawa o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych
Stosowanie przepisów Kodeksu cywilnego o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia do czynności jednostek zarządzających nieruchomościami na podstawie decyzji administracyjnych.
k.c. art. 752
Kodeks cywilny
Obowiązek prowadzenia cudzej sprawy z korzyścią osoby, której sprawę prowadzi, i zgodnie z jej prawdopodobną wolą oraz z należytą starannością.
k.c. art. 753 § 2
Kodeks cywilny
Obowiązek złożenia rachunku i wydania wszystkiego, co przy prowadzeniu sprawy uzyskano.
k.c. art. 355 § 1
Kodeks cywilny
Obowiązek dłużnika do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju.
k.c. art. 471
Kodeks cywilny
Obowiązek naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.
k.c. art. 207
Kodeks cywilny
Rozliczenia między współwłaścicielami dotyczące pożytków, przychodów, wydatków i ciężarów związanych z rzeczą wspólną.
Pomocnicze
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Dotyczy wymagalności świadczenia w zobowiązaniach bezterminowych.
k.c. art. 120 § 1
Kodeks cywilny
Określa początek biegu przedawnienia w zobowiązaniach bezterminowych.
k.c. art. 229 § 1
Kodeks cywilny
Dotyczy przedawnienia roszczeń właściciela przeciwko samoistnemu posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy.
k.c. art. 230
Kodeks cywilny
Stosuje się odpowiednio przepisy o rękojmi przy sprzedaży.
k.c. art. 753 § 1
Kodeks cywilny
Obowiązek prowadzenia sprawy do czasu, gdy osoba, której sprawę prowadzi, może się nią zająć.
k.c. art. 754
Kodeks cywilny
Odpowiedzialność prowadzącego cudzą sprawę wbrew wiadomej woli osoby, której sprawę prowadzi.
k.p.c. art. 233 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada swobodnej oceny dowodów.
k.p.c. art. 100
Kodeks postępowania cywilnego
Zasada wzajemnego zniesienia lub stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nienależyte prowadzenie zarządu nieruchomością przez pozwaną Gminę, polegające na zaniżaniu stawek czynszu. • Obowiązek pozwanej do zwrotu kwot wpłaconych przez najemców na jej rachunek po zakończeniu zarządu. • Zastosowanie przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (art. 752 k.c. i nast.) oraz odpowiedzialności kontraktowej (art. 471 k.c.).
Odrzucone argumenty
Zarzut przedawnienia roszczeń (częściowo uwzględniony przez Sąd Rejonowy). • Argumentacja pozwanej o braku podstaw do zasądzenia odszkodowania i zwrotu kwoty 1.264,14 zł (częściowo uwzględniona przez Sąd Okręgowy). • Argumentacja pozwanej o braku zastosowania art. 471 k.c. (oddalona).
Godne uwagi sformułowania
Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. • Roszczenia z tytułu prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, w tym o charakterze odszkodowawczym, przedawniają się na zasadach ogólnych wyrażonych w art.118 k.c. czyli z upływam lat 10. • Z tytułu wykonanych czynności gmina mogła żądać zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów za cały okres faktycznego sprawowania zarządu niezależnie od tego, czy skorzystała z przysługującego jej roszczenia i z jakim skutkiem. • Prowadzący bez zlecenia zarząd nieruchomością, który w takiej sytuacji koszty wydatkuje, może okazać się działającym z korzyścią dla zastępowanego właściciela, jeśli wykaże, iż wydatki były niezbędne w świetle obowiązków ciążących na właścicielu bez względu na jego wolę.
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących odpowiedzialności zarządcy nieruchomości za nienależyte wykonanie obowiązków, w tym gminy działającej na podstawie decyzji administracyjnych. Rozliczenia między współwłaścicielami i zarządcą. Termin przedawnienia roszczeń z tytułu prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia."
Ograniczenia: Sprawa dotyczy specyficznego reżimu prawnego zarządu nieruchomościami na podstawie decyzji administracyjnych, co może ograniczać jej bezpośrednie zastosowanie do innych sytuacji.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne konsekwencje nienależytego zarządzania nieruchomością przez gminę i wyjaśnia zasady odpowiedzialności odszkodowawczej w takich sytuacjach, co jest istotne dla właścicieli nieruchomości i zarządców.
“Gmina zapłaci odszkodowanie za źle zarządzaną kamienicę. Jakie błędy popełniła?”
Dane finansowe
WPS: 19 624 PLN
odszkodowanie: 11 540 PLN
zwrot wpłat: 1264,14 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.