Orzeczenie · 2023-11-27

III C 813/23

Sąd

Sąd Rejonowy Szczecin – Centrum w Szczecinie

Miejsce

Szczecin

Data

2023-11-27

SAOSnieruchomościzarządzanie nieruchomościamiŚredniarejonowy

wspólnota mieszkaniowazarządca nieruchomościzalanie lokaluwady budynkuodpowiedzialność cywilnaprawo budowlaneodszkodowaniekoszty remontu

Podsumowanie

Przejdź do pełnego tekstu

Sprawa dotyczyła roszczenia powodów, najemców lokalu komunalnego, o zapłatę odszkodowania od Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) – front w S. oraz od jej zarządcy, (...) Spółki z o.o. z siedzibą w S., za szkody powstałe w lokalu na skutek jego wieloletniego zalewania. Powodowie twierdzili, że problemy z zalewaniem, pleśnią i grzybami wynikają z nieszczelności dachu, wadliwej wentylacji oraz przemarzania ścian. Sąd Rejonowy w Szczecinie, po analizie zgromadzonego materiału dowodowego, w tym opinii biegłego sądowego z zakresu budownictwa, ustalił, że Wspólnota Mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę, ponieważ nie wywiązała się z obowiązku utrzymania budynku w należytym stanie technicznym, wynikającego z art. 61 Prawa budowlanego. Sąd oddalił powództwo wobec spółki zarządzającej, uznając brak jej legitymacji procesowej biernej, gdyż decyzje dotyczące remontów i utrzymania budynku wymagały uchwał wspólnoty. Sąd zasądził od Wspólnoty Mieszkaniowej na rzecz powodów kwotę 10 800,77 zł tytułem odszkodowania, oddalając powództwo w pozostałym zakresie wobec wspólnoty oraz w całości wobec spółki z o.o. Rozstrzygnięto również o kosztach postępowania.

Asystent · analiza prawna

Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.

Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.

Wypróbuj Asystenta

Wartość praktyczna

Siła precedensu: Średnia

Do czego można powołać

Odpowiedzialność wspólnot mieszkaniowych za szkody wynikające z wad budynku, obowiązki zarządcy nieruchomości, przedawnienie roszczeń deliktowych.

Ograniczenia stosowania

Konkretny stan faktyczny sprawy, w tym szczegółowe ustalenia dotyczące przyczyn wad budynku i działań stron.

Zagadnienia prawne (4)

Czy wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe w lokalu mieszkalnym na skutek wad budynku, w tym nieszczelności dachu i wadliwej wentylacji?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Tak, wspólnota mieszkaniowa ponosi odpowiedzialność za szkodę, ponieważ nie wywiązała się z obowiązku utrzymania budynku w należytym stanie technicznym.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa, jako właściciel obiektu budowlanego, miała obowiązek utrzymywać budynek w należytym stanie technicznym zgodnie z art. 61 Prawa budowlanego. Pomimo zgłaszanych problemów z zalewaniem i wadami budynku od wielu lat, wspólnota nie podjęła skutecznych działań naprawczych, co doprowadziło do powstania szkody w lokalu powodów.

Czy spółka zarządzająca nieruchomością ponosi odpowiedzialność za szkody powstałe w lokalu mieszkalnym?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, spółka zarządzająca nie ponosi odpowiedzialności w tej sprawie z powodu braku legitymacji procesowej biernej.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że spółka zarządzająca działała na podstawie umowy i uchwał wspólnoty mieszkaniowej, nie posiadając własnych kompetencji do podejmowania decyzji w zakresie obowiązków właściciela obiektu budowlanego. Brak było dowodów na niewykonanie przez spółkę czynności zleconych jej przez wspólnotę.

Czy roszczenie o naprawienie szkody powstałej w wyniku wad budynku uległo przedawnieniu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, roszczenie nie uległo przedawnieniu.

Uzasadnienie

Sąd ustalił, że szkoda ujawniła się w październiku 2013 r., a pozew został złożony w marcu 2017 r. Termin przedawnienia (3 lata od dowiedzenia się o szkodzie i osobie zobowiązanej) nie upłynął. Sąd rozważył również możliwość zastosowania dłuższego terminu przedawnienia z uwagi na potencjalne znamiona czynu zabronionego z Prawa budowlanego, jednak uznał, że standardowy termin nie upłynął.

Czy powodowie przyczynili się do powstania szkody w lokalu?Ratio decidendi

Odpowiedź sądu

Nie, powodowie nie przyczynili się do powstania szkody w stopniu uzasadniającym obniżenie odszkodowania.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że montaż wentylacji mechanicznej przez powodów był reakcją na brak prawidłowej wentylacji w lokalu, a nie przyczyną szkody. Wady wentylacji były szersze i wynikały z zaniedbań wspólnoty. Powodowie nie mieli możliwości samodzielnego usunięcia wad konstrukcyjnych budynku.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

Zasądzenie odszkodowania w części, oddalenie w pozostałym zakresie

Strona wygrywająca

M. K. (1) i M. K. (2) (w części)

Strony

Nazwa	Typ	Rola
M. K. (1)	osoba_fizyczna	powód
M. K. (2)	osoba_fizyczna	powód
(...) spółce z o.o. z siedzibą w S.	spółka	pozwana
Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) - front w S.	instytucja	pozwana
(...) SA z siedzibą w W.	spółka	interwenient uboczny

Przepisy (17)

Główne

k.c. art. 415

Kodeks cywilny

Podstawa odpowiedzialności deliktowej za szkodę wyrządzoną z winy.

u.w.l.

Ustawa o własności lokali

Reguluje powstanie i funkcjonowanie wspólnot mieszkaniowych.

p.b. art. 61

Ustawa Prawo budowlane

Obowiązek właściciela lub zarządcy utrzymywania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym.

Pomocnicze

k.c. art. 361

Kodeks cywilny

Zakres odpowiedzialności odszkodowawczej - normalne następstwa działania lub zaniechania.

k.c. art. 441

Kodeks cywilny

Solidarna odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną czynem niedozwolonym.

k.c. art. 662

Kodeks cywilny

Obowiązek wynajmującego wydania rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywania jej w takim stanie.

k.c. art. 663

Kodeks cywilny

Uprawnienie najemcy do dokonania napraw obciążających wynajmującego po bezskutecznym upływie terminu.

k.c. art. 664

Kodeks cywilny

Uprawnienia najemcy w przypadku wad rzeczy najętej (obniżenie czynszu, wypowiedzenie umowy).

k.c. art. 422

Kodeks cywilny

Przedawnienie roszczeń o naprawienie szkody wyrządzonej czynem niedozwolonym.

p.b. art. 5

Ustawa Prawo budowlane

Ogólne zasady dotyczące użytkowania obiektu budowlanego.

p.b. art. 91a

Ustawa Prawo budowlane

Odpowiedzialność karna za nieutrzymywanie obiektu budowlanego w należytym stanie.

rozp. min. in. z 12.04.2002 r. art. 51