III C 724/23

Sygnatura akt III C 724/23 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ S. , dnia 21 stycznia 2025 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny w następującym składzie: Przewodnicząca: sędzia Grażyna Sienicka Protokolantka: sekretarz sądowy Agnieszka Brutkowska po rozpoznaniu w dniu 8 stycznia 2025r. na rozprawie sprawy z powództwa (...) z ograniczoną odpowiedzialnością w S. przeciwko T. S. o wydanie lokalu 1. nakazuje pozwanej T. S. aby wydała powodowi (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. lokal mieszkalny nr (...) położony w S. przy ulicy (...) , w stanie wolnym od osób i rzeczy; 2. orzeka o braku uprawnieniu pozwanej do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego; 3. odstępuje od obciążania pozwanej kosztami postępowania. Sędzia Grażyna Sienicka Sygn. akt III C 724/23 UZASADNIENIE w postępowaniu zwykłym Pozwem złożonym dnia 18 sierpnia 2023r. powódka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wniosła o nakazanie pozwanym T. S. i Z. K. (1) wydania lokalu położonego w S. przy ul. (...) oraz o zasądzenie solidarnie od pozwanych kosztów postępowania. Uzasadniając powyższe żądanie powódka wskazała, że jest właścicielką ww. lokalu, zaś pozwani zajmują lokal bez tytułu prawnego. Powódka wskazała nadto, że umowa najmu została zawarta przez jej poprzednika prawnego tj. (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. , która została przejęta przez (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. , która to spółka została z dniem 4 stycznia 2021r. przejęta przez powódkę tj. (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. , która to spółka w wyniku przejęcia wstąpiła w ogół praw i obowiązków właściciela lokalu. Powódka wskazała, że umowa najmu lokalu została zawarta ze Z. K. (1) a następnie skutecznie wypowiedziana pismem z dnia 4 stycznia 2023r. Postanowieniem z dnia 18 października 2023r. Sąd odrzucił pozew w stosunku do Z. K. (1) oraz, na podstawie przepisu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023r. poz 725) zawiadomił gminę właściwą ze względu na miejsce położenia lokalu o toczącym się postępowaniu. Odpis postanowienia doręczono w dniu 27 października 2023r. , jednakże Gmina M. S. nie wstąpiła do sprawy. Postanowieniem z dnia 2 maja 2024r. Sąd zwolnił pozwaną T. S. od kosztów postępowania i ustanowił dla niej pełnomocnika z urzędu. W odpowiedzi na pozew z dnia 28 października 2024r. pozwana T. S. wniosła o oddalenie powództwa a na wypadek jego uwzględnienia – o przyznanie prawa do lokalu socjalnego. Wniosła również o zasądzenie na jej rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. W uzasadnieniu swojego stanowiska procesowego pozwana podniosła, że mieszka w lokalu przy ulicy (...) w S. od 2011 roku. W lokalu zamieszkała w wyniku zawarcia umowy najmu ze Z. K. (1) , który był jej znajomym i zaproponował jej wynajęcie lokalu, jednak że nie informował, że nie jest jego właścicielem, o czym pozwana dowiedziała się później. Z. K. (1) nie informował również pozwanej o tym, że posiada zadłużenie czynszowe z tytułu zajmowania lokalu. Pozwana podniosła, że w stosunku do niej toczyło się postępowanie o eksmisję z powództwa poprzednika prawnego powódki i zakończyło się wydaniem wyroku oddalającego powództwo - sprawa toczyła się pod sygnaturą III C 1164/14. Pozwana podniosła, że jest emerytką, pobiera emeryturę w wysokości 3 049,02 zł, nie posiada innych źródeł dochodu, nie posiada żadnych osób bliskich, u których mogłaby zamieszkać, nie posiada prawa do innego lokalu, w którym mogłaby zamieszkać. Pozwana podniosła również, że jej stan zdrowia jest bardzo zły, była wielokrotnie hospitalizowana i leczyła się psychiatrycznie. Pozwana wniosła o oddalenie powództwa o eksmisję w całości w oparciu o art. 5 k.c. , gdyż jej sytuacja jest szczególna z uwagi na wiek i stan zdrowia, które spowodowały, że miała przejściowe problemy z regulowaniem należności czynszowych na rzecz powódki, które to jednak zaległości zostały przez nią w znacznej części spłacone a w pozostałym zakresie są objęte ugodą zawartą w dniu 6 sierpnia 2024r. Pozwana, w momencie zawierania umowy najmu ze Z. S. nie wiedziała, że nie był on właścicielem lokalu oraz nie wiedziała o tym, że pozostawił zadłużenie czynszowe. Stan faktyczny . Prawo własności lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...) przysługuje Towarzystwu Budownictwa (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w S. . Lokal ten składa się z dwóch pokoi, kuchni i przedpokoju. W dniu 13 września 2007 roku poprzednik prawny (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. zawarł ze Z. K. (1) umowę najmu lokalu przy ulicy (...) . Umowa została zawarta na czas nieoznaczony, a do spraw nią nieuregulowanych stosowane miały być przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu Cywilnego oraz kodeksu cywilnego . Zgodnie z postanowieniem § 11 ust. 4 punkt 3 umowy wynajmujący uprawniony był do wypowiedzenia najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego. Dowód: umowa najmu lokalu mieszkalnego z dnia 13 września 2009r. k. 6-8. Wyrokiem z dnia 23 czerwca 2015r. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie w sprawie o sygn. akt III C 1164/14 oddalił powództwo wniesione przez Towarzystwo Budownictwa (...) Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością w S. przeciwko T. S. i W. K. i wydanie lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ulicy (...) . L. R. 17/10. Dowód: kopia wyroku Sądu Rejonowego Szczecin – Centrum w Szczecinie z dnia 23 czerwca 2015r. III C 1164/14 – k. 119. T. S. i Z. K. (1) podpisali umowę, dotyczącą przejęcia lokalu przez T. S. u notariusza. Przed podpisaniem umowy T. S. dowiedziała się od Z. K. (1) , że nie jest on właścicielem lokalu, tylko jego najemcą. Przy zawieraniu umowy u notariusza nie był obecny żaden przedstawiciel właściciela lokalu. T. S. uważała, że tak zawarta umowa upoważnia ją do przejęcia lokalu po Z. K. (1) , który nigdy nie mieszkał w lokalu razem z nią - po zawarciu umowy wydał jej lokal w całości, zabierając elementy jego wyposażenia, które T. S. była zmuszona uzupełnić z własnych środków. T. S. w czasie gdy zajmowała lokal załatwiała formalności u zarządcy, opłacała czynsz, przejściowo z powodu problemów finansowych spowodowała powstanie zadłużenia i po jakimś czasie dowiedziała się, że zadłużenie pozostawił również Z. K. (1) . Aktualnie T. S. płaci za mieszkanie regularnie po 700 zł miesięcznie - kwota ta obejmuje 300 zł zadłużenia oraz 400 zł bieżącego czynszu. T. S. podpisując umowę u notariusza działała w przekonaniu, że notariusz jako osoba godna zaufania gwarantuje jej, że umowa została zawarta w sposób ważny i nabyła na jej podstawie prawo do zajmowania mieszkania. T. S. nie potrafi sprecyzować rodzaju umowy zawartej ze Z. K. (1) . Dowód: przesłuchanie pozwanej w charakterze strony k. 116-117. 25 lipca 2021r. Z. K. (1) zmarł. Dowód: akt zgonu k. 61. Pismem z dnia 7 października 2022r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wezwała Z. K. (1) do zapłaty kwoty 23 866,73 zł w terminie miesiąca od otrzymania wezwania, uprzedzając o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu lokalu nr (...) położonego przy ul. (...) w S. . Pismo powróciło do nadawcy z adnotacją poczty o jego niepodjęciu w terminie. Pismem z dnia 4 stycznia 2013 (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w S. skierowała do T. S. i Z. K. (1) wypowiedzenie umowy najmu ww. lokalu informując, że wynosi ono miesiąc i jego zakończenie przypada na koniec miesiąca kalendarzowego tj. na dzień 28 lutego 2023r. Jednocześnie Spółka wezwała do zwrotu lokalu w terminie do dnia 2 marca 2023r. Przesyłka została odebrana przez T. S. . Dowód: pismo z dnia 7 października 2022r. wraz z kopertą k. 9-10, wypowiedzenie umowy k. 11-12. Rozważania. Powództwo okazało się usprawiedliwione. Podstawą żądania pozwu jest przepis art. 222 § 1 k.c. Przewidziane w nim roszczenie windykacyjne jest roszczeniem właściciela o wydanie rzeczy, która znajduje się we władaniu innej osoby. Przepis ten stanowi, iż właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługują skuteczne względem właściciela uprawnienia do władania rzeczą. Uprawnienia takie mogą mieć swoje źródło w umowie najmu lub innym stosunku prawnym uprawniającym do zajmowania lokalu. W analizowanej sprawie poza sporem pozostawało, iż powódka jest właścicielką lokalu zajmowanego przez pozwaną, stąd jej legitymacja czynna do wystąpienia z powództwem o jego wydanie nie budziła wątpliwości. Koniecznym warunkiem dla skutecznego wystąpienia z tego rodzaju żądaniem przez wynajmującego jest uprzednie ustanie stosunku prawnego, dającego pozwanym prawo do władania lokalem bądź wykazanie przez powódkę, że osoba, która włada lokalem nigdy nie legitymowała się prawem do jego używania, skutecznym wobec właściciela. Umowa najmu lokalu z dnia 13 września 2007 roku zawarta ze Z. K. (1) przez poprzednika prawnego powódki – (...) z ograniczoną odpowiedzialnością w S. wygasła w dniu 25 lipca 2021r. wskutek śmierci najemcy – Z. K. (1) . O ile rozwiązanie i wypowiedzenie umowy wymaga co do zasady złożenia oświadczenia woli jej stron, o tyle wygaśnięcie jest powodowane przez konkretne wydarzenia wskazane we właściwych przepisach prawnych, jakim w niniejszej sprawie był zgon najemcy. Podstawowym zagadnieniem, wymagającym rozstrzygnięcia w sprawie pozostawało więc ustalenie czy pozwana T. S. posiada status lokatora, zdefiniowany w treści przepisu art. 2 ust. 1, pkt 1) ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023r. poz 725), zgodnie z którym lokatorem jest najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Ta szeroka definicja, odnosząca się także – w zakresie orzekania o eksmisji i prawie do lokalu socjalnego (obecnie – do najmu socjalnego lokalu) do dotychczasowych lokatorów, tj. osób, które utraciły przysługujący im tytuł do lokalu (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 15.11.2001 r., III CZP 66/01 , OSNC 2002/9, poz. 109), obejmuje zarówno osoby, które korzystają (lub korzystały) z prawa do lokalu na podstawie umowy użyczenia (lub stosunków prawnorodzinnych, np. art. 28 1 k.r.o. ). R. D. [w:] Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wyd. VII , W. 2020, art. 2. Korzystanie z lokalu przez T. S. odbywało się bez wiedzy i zgody powódki. Sąd uznał, że oświadczenie ozwanej, złożone w toku przesłuchania w charakterze strony nie przesądza o stanie wiedzy właściciela w zakresie podstawy faktycznej i prawnej używania przez nią lokalu albowiem zgromadzony materiał dowodowy nie zawiera żadnych źródeł dowodowych w tym przedmiocie, zaś podejmowanie w biurze zarządcy pojedynczych czynności związanych z korzystaniem z lokalu najprawdopodobniej nie wzbudzało zainteresowania pracowników biura. Zgodnie z postanowieniem § 11 ust. 4 punkt 3 umowy najmu zawartej ze Z. K. (2) wynajmujący (czyli aktualnie powódka) uprawniony był do wypowiedzenia najmu na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego jeżeli najemca podnajął albo oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania bez zgody wynajmującego. Zawarcie umowy podnajmu lokalu na rzecz T. S. przez Z. K. (2) nie wywołało żadnych skutków prawnych wobec powódki, nie wykreowało również na rzecz pozwanej żadnego prawa, które mogłaby w procesie o wydanie lokalu podnieść na swoją obronę, czy wywieść z niego uprawnienie do zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023r. poz 725) nie zawierają szczegółowych regulacji dotyczących podnajęcia rzeczy, poza sankcją w postaci wypowiedzenia umowy. Zgodnie jednakże z treścią art. 688 2 zd. 1 k.c. bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Art. 668 k.c. stanowi natomiast, że najemca może rzecz najętą oddać w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa mu tego nie zabrania. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej zarówno najemca, jak i osoba trzecia są odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami wynikającymi z umowy najmu. Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu. Przepis art. 11 ust 2. pkt 3) ustawy z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielowi wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, który wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Stanowisko powódki w zakresie uprawnienia Z. K. (1) do podnajęcia lokalu nie budzi wątpliwości Sądu albowiem z treści umowy najmu wynika, że ujawnienie takiej czynności prawnej najemcy może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu, zawartej z nim w dniu 13 września 2007r. Wypowiedzenie z powyższych przyczyn wskazuje na to, że podnajem lub użyczenie bez zgody wynajmującego ani nie niweczy tych stosunków (wykreowanych przez najemcę), ani nie powoduje ustania najmu z mocy prawa. Stanowi jedynie usprawiedliwioną podstawę wypowiedzenia najmu przez wynajmującego. Wówczas wraz z wygaśnięciem umowy najmu wygasają także stosunki pochodne wykreowane przez najemcę. R. D. [w:] Komentarz do ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego [w:] Ochrona praw lokatorów. Dodatki mieszkaniowe. Komentarz. Wzory pozwów, wyd. VIII , W. 2023, art. 11. W omawianej sprawie powódka nie wykazała skuteczności wypowiedzenia umowy najmu wobec Z. K. (2) , jednakże niewątpliwym pozostaje, iż przed wniesieniem pozwu umowa najmu wygasła, co pociąga za sobą taki sam skutek jak jej rozwiązanie lub wypowiedzenie – powoduje zakończenie trwania stosunku prawnego i wzajemne uwolnienie się stron od istniejących obowiązków. W ocenie Sądu rozpoznającego niniejszy spór pozwana, nie posiada przymiotu lokatora – nie korzystała z mieszkania, jako domownik najemcy, zaś umowa, którą w pozwie określiła mianem umowy najmu, zaś w toku przesłuchania w charakterze strony jako umowę o nieokreślonej treści, zawarta niewątpliwie bez zgody i wiedzy powódki i wbrew uprawnieniom najemcy wynikającym zarówno z ustawy, jak i z umowy nie może determinować poziomu ochrony przysługującej jej z art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zawarcie umowy najmu cudzej rzeczy wywołuje wyłącznie skutek inter partes, mogąc w tej relacji stanowić tytuł do pobierania czynszu. Odmienna ocena sytuacji prawnej pozwanej mogłaby prowadzić do stanu, w którym najemcy w drodze czynności prawnej z osobami trzecimi, zawieranej bez zgody i wiedzy właściciela lokalu, mogliby decydować o rozszerzeniu katalogu osób uprawnionych do skorzystania z ochrony wynikającej z przepisu art. 14 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z komentowanym art. 11 ust. 2 pkt 3 nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Z komentowanego przepisu jednoznacznie wynika zakaz wynajmowania, podnajmowania i oddawania do bezpłatnego używania osobie trzeciej lokalu lub jego części bez pisemnej zgody właściciela oraz sankcja za naruszenie tego zakazu w postaci dopuszczalności wypowiedzenia stosunku prawnego. Podkreślić warto, że zamieszkanie w lokalu w charakterze członka rodziny nie ma charakteru wynajęcia lub podnajęcia lokalu wymagającego zgody wynajmującego. Zgodnie ze swym przeznaczeniem najem służy nie tylko do zaspokajania potrzeb najemcy, ale także członków rodziny. Błędne byłoby zatem uznawanie, że członek rodziny nie zamieszkuje na podstawie więzi rodzinnych wynikających z prawa rodzinnego , lecz na podstawie podnajmu bez zgody wynajmującego (czyli gminy). Naruszałoby to również wolność osobistą obywateli, którzy są wyłącznie uprawnieni do określania składu rodziny. Lokator może więc bez zgody wynajmującego przyjąć nie tylko domownika, względem którego najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, ale także innego członka rodziny. Odmienne stanowisko prezentuje F. H. , w ocenie którego zgoda wynajmującego wymagana jest tylko na „oddanie” lokalu osobie trzeciej do używania, co oznacza rezygnację najemcy z korzystania z lokalu na rzecz tej osoby. Przyjęcie innej osoby do lokalu, przy jednoczesnym pozostawaniu najemcy w lokalu, nie stanowi jego oddania, a zatem nie wymaga zgody wynajmującego. Ze stanowiskiem tym nie można się zgodzić nie tylko ze względu na literalne brzmienie przepisu, ale także jego celowości. Właściciel lokalu mieszkalnego powinien dysponować wiedzą, kto oprócz członków rodziny zamieszkuje w lokalu z najemcą, i wyrazić na to zgodę, choćby ze względu na konsekwencje związane z wypowiedzeniem stosunku najmu i ewentualnym przysługiwaniem osobom zamieszkującym w lokalu uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu mieszkalnego (…). K. K. , M. W. [w:] K. K. , M. W. , Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II , W. 2021, art. 11. Rozstrzygając o kosztach procesu sąd miał na względzie wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c. zasadę odpowiedzialności stron za wynik procesu, zgodnie z którą pozwana jako strona przegrywająca spór ma obowiązek zwrócić powodowi koszty jakie poniósł on w związku ze skierowaniem sprawy na drogę sądową oraz przepis art. 102 k.p.c. , zgodnie z którym w przypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów albo nie obciążać jej w ogóle kosztami. Podejmując rozstrzygnięcie o kosztach procesu w niniejszej sprawie sąd przeanalizował zarówno fakty związane z samym przebiegiem procesu jak i okoliczności leżące poza nim a zwłaszcza sytuację majątkowa pozwanego oraz charakter dochodzonego roszczenia, zawiłość sprawy i nakład pracy pełnomocnika. Ustawodawca przyznaje sądowi pewną swobodę w zasądzaniu kosztów procesu, gdy stosowaniu zasady odpowiedzialności za wynik sporu ( art. 98 k.p.c. ) sprzeciwiają się względy słuszności, co właśnie wyraża się stwierdzeniem, że w przypadkach szczególnie uzasadnionych sąd może zasądzić od strony przegrywającej tylko część kosztów. Swoboda ta jednak nie pozwala na bezzasadne uprzywilejowanie jednej ze stron procesu a musi znajdować odzwierciedlenie w całokształcie zebranego materiału dowodowego oraz przebiegu procesu. Trudna sytuacja majątkowa i życiowa pozwanej pozostawała okolicznością niesporną – otrzymuje ona świadczenie emerytalne na poziomie 3 000 złotych, płaci czynsz i zadłużenie za używanie lokali w ogólnej kwocie 700 zł miesięcznie, jest samotna i sama prowadzi gospodarstwo domowe, spłaca również pożyczkę zaciągniętą w celu spłaty zadłużenia wobec powódki. Okoliczności omówione w powyższym akapicie uzasadniają przekonanie sądu, że sytuacja materialna pozwanej nie pozwala jej na pokrycie kosztów procesu bez uszczerbku dla jej podstawowych potrzeb życiowych. W świetle powyższych okoliczności należało orzec jak w punkcie 3 sentencji. Sędzia Grażyna Sienicka ZARZĄDZENIE S. , dnia 10 lutego 2025 r. 1. Odnotować. 2. Postanowienie z dnia 21 stycznia 2025r. o przyznaniu wynagrodzenia pełnomocnikowi ustanowionemu z urzędu prawomocne od dnia 29 stycznia 2025r. 3. Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanej. 4. Opublikować orzeczenie w Portalu Orzeczeń Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w S. 5. Przedłożyć akta z pismem lub 14 dni po wykonaniu zarządzenia. Sędzia Grażyna Sienicka