III C 639/18
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowodowie D.J. i C.G. wnieśli pozew o zapłatę kwoty 125.000 zł tytułem zwrotu zadatku od pozwanej J.B., który wpłacili na poczet zakupu nieruchomości. Strony zawarły przedwstępną umowę sprzedaży nieruchomości, w której powodowie zobowiązali się wpłacić zadatek w wysokości 125.000 zł. Powodowie planowali sfinansować zakup kredytem hipotecznym, o czym pozwana wiedziała. Po zawarciu umowy przedwstępnej i wpłaceniu zadatku, powodowie nie uzyskali kredytu, ponieważ banki zakwestionowały wartość nieruchomości na podstawie operatu szacunkowego, wskazując na jej nieatrakcyjne położenie i niezgodność z planem zagospodarowania przestrzennego. Pozwana próbowała wezwać powodów do zawarcia umowy przyrzeczonej, a następnie odstąpiła od umowy i zatrzymała zadatek. Sąd Okręgowy uznał, że niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, co zgodnie z art. 394 § 3 k.c. skutkuje obowiązkiem zwrotu zadatku. Sąd podkreślił, że pozwana miała świadomość potrzeby uzyskania kredytu przez powodów i nie można im przypisać winy za nieuzyskanie finansowania, zwłaszcza że przedstawione przez banki zaświadczenia o odmowie kredytu zostały uznane za wiarygodne. W konsekwencji, sąd zasądził od pozwanej na rzecz powodów zwrot zadatku wraz z odsetkami oraz koszty procesu.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja art. 394 § 3 k.c. w kontekście niewykonania umowy przedwstępnej z powodu nieuzyskania kredytu bankowego, gdy sprzedający wiedział o konieczności jego uzyskania.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie banki odmówiły kredytu po analizie operatu szacunkowego, a sprzedający był świadomy potrzeby finansowania zewnętrznego. Może być mniej miarodajne w przypadkach, gdy kupujący nie dopełnił elementarnych formalności lub sprzedający nie miał wiedzy o konieczności uzyskania kredytu.
Zagadnienia prawne (2)
Czy w przypadku nieuzyskania przez kupującego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, z przyczyn niezależnych od niego, sprzedający jest zobowiązany do zwrotu zadatku wpłaconego przez kupującego na poczet ceny?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, sprzedający jest zobowiązany do zwrotu zadatku, jeśli niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że pozwana miała świadomość konieczności uzyskania przez powodów kredytu. Mimo starań powodów, banki odmówiły udzielenia kredytu z przyczyn niezależnych od nich (negatywna ocena wartości nieruchomości). Okoliczność ta, zgodnie z art. 394 § 3 k.c., zwalniała powodów z odpowiedzialności za niewykonanie umowy i obligowała pozwaną do zwrotu zadatku.
Jakie są skutki prawne wpłacenia zadatku w sytuacji, gdy zawarcie umowy przyrzeczonej jest uzależnione od uzyskania przez jedną ze stron kredytu bankowego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Jeśli uzyskanie kredytu było warunkiem zawarcia umowy przyrzeczonej, a kredyt nie został udzielony z przyczyn niezależnych od strony starającej się o kredyt, zadatek powinien zostać zwrócony.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że strony podjęły ryzyko uzależniając zawarcie umowy od kredytu. Nie można przypisać powodom odpowiedzialności za nieuzyskanie kredytu, gdy banki odmówiły jego udzielenia po analizie operatu szacunkowego. W takiej sytuacji zadatek podlega zwrotowi na podstawie art. 394 § 3 k.c.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| D. J. | osoba_fizyczna | powód |
| C. G. | osoba_fizyczna | powód |
| J. B. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (8)
Główne
k.c. art. 394 § 1
Kodeks cywilny
Zadatek dany przy zawarciu umowy ma na celu zabezpieczenie jej wykonania. W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona może odstąpić od umowy i zatrzymać zadatek (jeśli go otrzymała) lub żądać zapłaty sumy dwukrotnie wyższej (jeśli go dała).
k.c. art. 394 § 3
Kodeks cywilny
W przypadku rozwiązania umowy lub gdy niewykonanie nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
Pomocnicze
k.c. art. 455
Kodeks cywilny
Dopiero po wezwaniu do spełnienia świadczenia i upływie terminu do jego wykonania dłużnik popada w opóźnienie.
k.c. art. 481 § 1
Kodeks cywilny
Jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia, choćby nie poniósł żadnej szkody.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
k.p.c. art. 108 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
Sąd rozstrzyga o kosztach procesu w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji.
k.p.c. art. 245
Kodeks postępowania cywilnego
Dokument prywatny stanowi dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie.
k.p.c. art. 253
Kodeks postępowania cywilnego
Domniemanie prawdziwości dokumentu prywatnego jest wzruszalne.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niewykonanie umowy nastąpiło z przyczyn niezależnych od powodów (nieuzyskanie kredytu z powodu negatywnej oceny wartości nieruchomości przez banki). • Pozwana miała świadomość konieczności uzyskania przez powodów kredytu. • Przedstawione przez banki zaświadczenia o odmowie udzielenia kredytu były wiarygodne i stanowiły dowód okoliczności niezależnych od powodów.
Odrzucone argumenty
Powodowie nie dopełnili formalności związanych z uzyskaniem kredytu. • Powodowie nie zabezpieczyli środków na zakup nieruchomości. • Zaświadczenia bankowe nie były wystarczającym dowodem na brak winy powodów.
Godne uwagi sformułowania
Obie strony podjęły zatem pewne ryzyko wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania kredytu bankowego przez kupujących. • Nie można zatem powodom przypisać odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. • W ocenie Sądu, bez względu na poziom staranności powodów w jego uzyskaniu, wystarczającą przesłanką powstania obowiązku zwrotu zadatku po stronie pozwanej była jedynie okoliczność nieotrzymania kredytu przez powodów.
Skład orzekający
Błażej Domagała
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 394 § 3 k.c. w kontekście niewykonania umowy przedwstępnej z powodu nieuzyskania kredytu bankowego, gdy sprzedający wiedział o konieczności jego uzyskania."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie banki odmówiły kredytu po analizie operatu szacunkowego, a sprzedający był świadomy potrzeby finansowania zewnętrznego. Może być mniej miarodajne w przypadkach, gdy kupujący nie dopełnił elementarnych formalności lub sprzedający nie miał wiedzy o konieczności uzyskania kredytu.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje, jak ważne jest dokładne sprawdzenie zdolności kredytowej i wartości nieruchomości przed zawarciem umowy przedwstępnej, a także jak prawo chroni konsumentów w przypadku okoliczności niezależnych od nich.
“Nie dostałeś kredytu na wymarzoną nieruchomość? Sąd wyjaśnia, czy odzyskasz zadatek!”
Dane finansowe
WPS: 125 000 PLN
zwrot zadatku: 125 000 PLN
zwrot kosztów procesu: 11 650 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.