III C 574/25

Sygnatura akt III C 574/25 WYROK W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ Dnia, 8 kwietnia 2026 r. Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie III Wydział Cywilny w składzie: Przewodniczący: sędzia Sebastian Otto Protokolant: stażysta H. J. po rozpoznaniu w dniu 11 marca 2026r. w C. na rozprawie sprawy z powództwa C. X. przeciwko (...) w C. o ustalenie I. 
        ustala, że składnik czynszu najmu obejmujący godziwy zysk właściciela (...) numer (...) położonego w C. przy ul. (...) należny od powoda na rzecz pozwanej wynosi 1 000 zł (tysiąc złotych) miesięcznie; II. 
        ustala, że podwyższenie czynszu najmu (...) numer (...) położonego w C. przy (...) , należnego od powoda na rzecz pozwanej dokonane przez pozwaną w części przekraczającej kwotę 1 000 zł miesięcznie, tj. o kwotę 577,86 zł jest nieuzasadnione; III. 
        oddala powództwo w pozostałym zakresie; IV. 
        tytułem zwrotu kosztów procesu, zasądza od pozwanej na rzecz powoda kwotę 1 154,31 zł (tysiąca stu pięćdziesięciu czterech złotych i trzydziestu jeden groszy) wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty. Sędzia Sebastian Otto Sygn. akt III C 574/25 UZASADNIENIE wyroku z 8.04.2026r. pkt I - III Pozwem z dnia 10 października 2025 r. C. X. wniósł o ustalenie, że czynsz najmu lokalu położonego przy ul. (...) w C. , należy od niego na rzecz pozwanej (...) w C. wynosi 1.000 zł miesięcznie. Nadto, wniósł o ustalenie, że podwyższenie czynszu dokonane przez pozwaną pismem z 14 sierpnia 2025 r. w części przekraczającej kwotę 1.000 zł miesięcznie tj. o kwotę 800 zł, jest nieuzasadnione i nieważne. Powód wniósł również o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwu wskazano, że strony postępowania łączy umowa najmu lokalu mieszkalnego przy ul (...) . W dniu 18 sierpnia powód odebrał oświadczenie pozwanej o wypowiedzeniu mu czynszu najmu o kwotę 1 800 zł, ze skutkiem na dzień 1 grudnia 2025 r., powołując się na odbieganie stawki czynszu od stawek rynkowych i brak uzyskiwania po stronie właściciela godziwego zysku. Na żądanie powoda w zakresie przedstawienia szczegółowej kalkulacji dokonanej podwyżki, pismem z 24 września 2025 r. pozwana przedstawiła jedynie tabelę opłat, bez kalkulacji kwoty wskazanej podwyżki czynszu najmu. W ocenie strony powodowej, pozwana nie spełniła wymogu ustawowego przedstawienia uzasadnienia podwyżki i jej kalkulacji, co czyni podwyżkę nieważną. Powód uznał jednak podwyżkę do kwoty 1.000 zł wskazując, że realnie podchodzi do kwestii najmu i opłat z tego tytułu W odpowiedzi na pozew Spółdzielnia (...) w C. wniosła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postepowania, w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych. W uzasadnieniu pozwana wskazała, że skutecznie poinformowała powoda o zmianie wysokości czynszu. W jej ocenie, powód niezasadnie twierdzi, że nie została mu przedstawiona szczegółowa kalkulacja, bowiem już w zawiadomieniu o wysokości opłat pozwana wskazała, że nie odnosi zysku z tytułu umowy najmu lokalu. Wbrew twierdzeniom powoda, pozwana przedstawiła mu szczegółową kalkulację,, co składa się na pozycję eksploatacja (1 800 zł), która uległa zmianie i jak kształtują się opłaty, zaś w skierowanym do C. X. piśmie przewodnim uzasadniła, że podwyżka jest wynikiem nie odnoszenia przez pozwaną godziwego zysku z tytułu łączącej strony umowy najmu. Spółdzielnia zaznaczyła bowiem, że do czasu podwyższenia opłat, powód zajmował lokal uiszczając jedynie opłaty eksploatacyjne, a kwota ta była kilkukrotnie niższa niż rynkowa wartość czynszu, jaką pozwany musiałby uiszczać wynajmując lokal o zbliżonej wielkości i położeniu. Przez wiele lat spółdzielnia zasadniczo nie czerpała zysku z wynajmowania mieszkania powodowi, zaś wobec ustabilizowania się jego sytuacji, pozwana dąży do urynkowienia przedmiotowego najmu i uregulowania relacji między stronami umowy najmu. Ustalenia faktyczne. Dnia 1 lipca 2010 r. C. X. zawarł ze (...) w C. umowę najmu (...) , przy ul. (...) w C. . Wielkość lokalu określona została na 39,7 m 2 . Zgodnie z § 7 umowy, za ww. lokal mieszkalny najemca zobowiązał się płacić wynajmującemu z tytułu najmu lokalu miesięczny czynsz w wysokości określonej przez Spółdzielnię w załączeniu nr 1. O zmianach wysokości czynszu najemca miał być informowany na piśmie. Stosownie zaś do § 8, czynsz najmu i inne opłaty związane z eksploatacją lokalu, najemca miał obowiązek opłacać z góry do dnia 15-go każdego miesiąca, na wskazany w umowie rachunek bankowy. Dowód: - umowa k. 4-6 Pismem z dnia 14 sierpnia 2025 r. Spółdzielnia wypowiedziała C. X. umowę najmu ww. lokalu w zakresie wysokości czynszu najmu i określając go na kwotę 1 800 zł. W treści pisma wskazano, że uzasadnieniem zmiany wysokości czynszu jest okoliczność, że obecna stawka czynszu odbiega od aktualnych stawek rynkowych, a właściciel nie uzyskuje godnego zysku z wynajmu przedmiotowego lokalu. Dowód: - pismo k. 7 Pismem z 1 września 2025 r. C. X. zwrócił się do Spółdzielni o przedstawienie szczegółowej kalkulacji podwyżki czynszu najmu. W odpowiedzi pozwana przesłała powodowi wyliczenie nowej stawki czynszu najmu oraz ponownie poinformowała go, że uzasadnieniem zmiany wysokości czynszu jest okoliczność, że obecna stawka czynszu całkowicie odbiega od aktualnych stawek rynkowych, a właściciel nie uzyskuje godziwego zysku z wynajmu przedmiotowego lokalu. Dowód: - pismo z 1 września 2025 r. k. 20 - pismo z 24 września 20205 r. k. 21 Przed podwyżką powód ponosił opłaty za użytkowanie lokalu na poziomie 1 050,77 zł. Na ww. kwotę składały się opłaty: - ogrzewanie – 238 zł, - CW stała – 15,09 zł, - CW zmienna – 239,40 zł, - domofon – 2,00 zł, - opłata eksploatacyjna – 88,53 zł - fundusz remontowy – 59,55 zł, - fundusz remontowy windy – 7,94 zł, - podatek od nieruchomości – 5,56 zł, - sprzątanie klatek – 26,00 zł, - sprzątanie posesji – 15,09 zł, - opłatę za windę – 15,88 zł, - wywóz odpadów 134,49 zł, - zimna woda – 201,65 zł - wodę niezbilansowaną – 1,59 zł. Od grudnia 2025 r. czynsz najmu lokalu powoda określony został na 2 628,63 zł w skład czego wchodziły opłaty: - ogrzewanie – 238 zł, - CW stała – 15,09 zł, - CW zmienna – 239,40 zł, - wywóz odpadów 134,49 zł, - zimna woda – 201,65 zł - opłata eksploatacyjna – 1 800 zł, obejmująca: - podstawową stawkę eksploatacyjną – 88,53 zł, - domofon – 2,00 zł, - fundusz remontowy – 59,55 zł, - fundusz remontowy windy – 7,94 zł, - opłatę za windę – 15,88 zł, - podatek od nieruchomości – 5,56 zł, - sprzątanie klatek – 26,00 zł, - sprzątanie posesji – 15,09 zł, - wodę niezbilansowaną – 1,59 zł, - godziwy zysk – 1 577,86 zł. Dowód: - zestawienie opłat k. 10, 55 Pozwem z 11 marca 2024 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) z siedzibą w C. wniosła przeciwko C. X. , jego partnerce N. F. oraz córce Ł. X. pozew o opróżnienie i wydanie lokalu mieszkalnego nr (...) , przy ul. (...) . Wyrokiem Sądu Rejonowego Szczecin-Centrum w Szczecinie z 25 kwietnia 2025 r. wydanym w sprawie I C 289/24 powództwo zostało oddalone. Dowód: - wyrok z 25 kwietnia 20205 r. I C 289/24 wraz z uzasadnieniem k. 11-17 Rozważania. Zgodnie z art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150) właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia (ust. 1). Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy (ust. 2). Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu może nastąpić w uzasadnionych przypadkach, o których mowa w ust. 4a albo w ust. 4e. Na pisemne żądanie lokatora właściciel, w terminie 14 dni od dnia otrzymania tego żądania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację (ust. 4). Jeżeli właściciel nie uzyskuje przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk, wówczas podwyżkę pozwalającą na osiągnięcie tego poziomu uważa się za uzasadnioną, o ile mieści się w granicach określonych w ust. 4b (ust. 4a). Przy czym podwyższając czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, właściciel może ustalić: zwrot kapitału w skali roku na poziomie nie wyższym niż: 1,5 % nakładów poniesionych przez właściciela na budowę albo zakup lokalu lub 10 % nakładów poniesionych przez właściciela na trwałe ulepszenie istniejącego lokalu zwiększające jego wartość użytkową - aż do ich pełnego zwrotu; godziwy zysk (ust. 4b). Powód dotrzymał terminu prawa materialnego określony w art. 8 ust. 5 pkt 2 ustawy, zgodnie z którym w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości. W sprawie o ustalenie, że podwyżka jest bezpodstawna albo zasadna, lecz w mniejszej wysokości na właścicielu spoczywa ciężar udowodnienia okoliczności decydujących o zasadności podwyżki ( art. 8a ust. 5 pkt 2 u.o.p.l.). W interesie właściciela jest więc dokonanie rzetelnej kalkulacji podwyżki ( art. 8a ust. 6a pkt 2 u.o.p.l.). W omawianej sprawie pozwana przedstawiła powodowi zestawienie opłat za mieszkanie z wyszczególnieniem składających się na nią elementów (k.10). Z zestawienia wynika, że od grudnia 2025 r. czynsz najmu lokalu powoda określony został na poziomie 2 628,63 zł w skład czego wchodzą opłaty za ogrzewanie – 238 zł, CW stała – 15,09 zł, CW zmienna – 239,40 zł, wywóz odpadów 134,49 zł, zimna woda – 201,65 zł opłata eksploatacyjna – 1 800 zł, obejmująca podstawową stawkę eksploatacyjną – 88,53 zł, domofon – 2,00 zł, fundusz remontowy – 59,55 zł, fundusz remontowy windy – 7,94 zł, opłatę za windę – 15,88 zł, podatek od nieruchomości – 5,56 zł, sprzątanie klatek – 26,00 zł, sprzątanie posesji – 15,09 zł, wodę niezbilansowaną – 1,59 zł oraz godziwy zysk – 1 577,86 zł . Wcześniejsze rozliczenia nie obejmowały tym samym opłaty za godziwy zysk, przy czym powód ponosił podstawową stawkę eksploatacyjną w wysokości 88,53 zł. Tym samym, wbrew stanowisku strony powodowej czynsz najmu wzrósł nie o kwotę 1 800 zł, lecz o kwotę 1 577,86 zł. W niniejszej sprawie istota sporu koncentrowała się na gruncie wysokości godziwego zysku jako składowej nowej stawki czynszowej wskazanej w wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu. W związku z tym tylko „godziwy zysk” musiał stać się przedmiotem zainteresowania sądu. Wymaga zatem przypomnienia, iż ustawa nie definiuje pojęcia godziwego zysku ani nie zawiera w tym względzie żadnych wytycznych interpretacyjnych, pozostawiając ocenę, czy określony zysk jest godziwy, uznaniu sądu rozstrzygającemu konkretną sprawę. Ustalenie obiektywnych i jednolitych kryteriów oceny, kiedy czynsz spełnia stawiany przez ustawę wymóg „godziwości” nie jest sprawą prostą. Nie ulega wątpliwości, że takie sytuacje powinny być rozstrzygane kazuistycznie w świetle okoliczności zaistniałych w konkretnej sprawie, przy uwzględnieniu realiów ekonomicznych rynku, przy czym nie musi tutaj nastąpić idealne odwzorowanie wartości czynszów rynkowych, chociaż konieczne jest zachowanie związku z tymi wielkościami, które są rzeczywiście dostępne dla właściciela na zasadzie uczciwej konkurencji ( X. N. , Komentarz do zmiany art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wprowadzonej przez Dz.U. z 2006r., Nr 249, poz. 1833; Lex), tak, aby uzyskany zysk był godziwy, a więc „ odpowiedni, właściwy, słuszny, dozwolony, rzetelny, uczciwy” ( (...) Wydawnictwo (...) , wyd. 1998 r.). Analizując w każdym indywidualnym przypadku dopuszczalność podwyżki, należy uwzględniać fakt, że celem podwyżki jest zapewnienie właścicielowi uzyskania przychodów na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, jak również zapewniającym zwrot kapitału i zysk (K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka [w:] K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2021, art. 8(a). W niniejszej sprawie pozwana wskazała, że dotychczas powód ponosił wyłącznie opłaty za wynajem lokalu w wysokości ponoszonych kosztów utrzymania tego lokalu i Spółdzielnia nie osiągała żadnego zysku z tytułu wynajmu lokalu mieszkalnego. Pozwana nie wskazała przy tym, na jakiej podstawie określiła wartość dochodzonego przez nią „godziwego zysku” na poziomie 1 577,84 zł. Nie sposób jednocześnie uznać za zasadną argumentację, jakoby spółdzielnia przez wiele lat zasadniczo nie czerpała zysku z wynajmowania mieszkania powodowi i faktycznie z uwagi na ustabilizowanie się sytuacji rodzinnej powoda, okoliczność, że w lokalu mieszka wraz z rodziną i pracuje, pozwana chce urynkowić przedmiotowy najem i uregulować relacje między stronami. Zauważyć bowiem należy, że pozwany ma obecnie 33 lata, tak więc niewątpliwie usamodzielnił się już dawno temu, założył rodzinę, podjął zatrudnienie. Pozwana nie przedstawiła jednak żadnej argumentacji uzasadniającej okoliczność, dlaczego z przedmiotową podwyżką czynszu wystąpiła dopiero w 2025 r. i dlaczego dopiero teraz, zdecydowała się uwzględnić w opłatach za użytkowanie lokalu – godziwy zysk za najem lokalu. Jednocześnie zauważyć należy, że w doktrynie proponuje się odniesienie godziwego zysku do średniego oprocentowania bonów skarbowych oraz obligacji ( G. , Najem, 2008, s. 78), lokat bankowych (zob. wyr. SR dla N. -Śródmieścia w Warszawie z 14.3.2014 r., I C 91/13, orzeczenia.srodmiescie.warszawa.so.gov.pl) czy ogólnej rentowności w gospodarce oraz rentowności na rynku nieruchomości - z jednej strony, z drugiej zaś - rentowności na rynku najmu okazjonalnego w danej miejscowości i oceny sytuacji najemców na danym rynku lokalnym ( T. , Ochrona praw lokatorów, 2020, s. 145). Powstaje jednak pytanie o to, co powinno być pierwszym elementem mnożenia, czyli tzw. mnożną. Co do zasady powinna nią być aktualna rynkowa wartość lokalu bez uwzględniania obciążenia w postaci najmu (czy też innego stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu). W pewnych przypadkach zasadne może się jednak okazać uwzględnienie tego obciążenia i przyjęcie za punkt odniesienia np. kwoty wydatkowanej na zakup nieruchomości. Oceniając zasadność podwyżki, sąd ma zastosować kryteria określone w art. 8a ust. 4b OchrLokU. Nie jest prawidłowe powołanie biegłego po to, by wyręczył sąd w stosowaniu tego przepisu. Oceniając zasadność podwyżki, sąd ma zastosować kryteria określone w art. 8a ust. 4b OchrLokU (K. Pałka [w:] B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, wyd. 13, 2024, art. 8a). Jednocześnie należy zauważyć, że pozwana w żaden sposób nie określiła, z uwagi na jaki czynnik określiła wysokość „godziwego zysku” na dochodzonym przez siebie poziomie. Spółdzielnia wskazała jedynie, że przed dokonaniem podwyżki czynszu dokonała analizy wysokości cen najmu lokali o zbliżonym standardzie i parametrach, na dowód czego przedstawiła szereg ofert wynajmu lokali, w których ceny najmu określone zostały na poziomie znacznie przewyższającym kwotę 1 800 zł. W odniesieniu do argumentacji przedstawionej przez pozwaną zauważyć należy, że w doktrynie jako niezasadne przyjmuje się próby automatycznego podnoszenia czynszu do poziomu rynkowego z powołaniem się na przesłankę godziwego zysku. Kalkulacja podwyżki zawiera wówczas tylko wyliczenie przeciętnego rynkowego czynszu za 1 m2 lokalu o zbliżonych cechach (chodzi przede wszystkim o stan techniczny lokalu i budynku, standard lokalu, jego wielkość i położenie w obrębie budynku oraz samego miasta). Przyjmuje się jednocześnie, że tak dokonana podwyżka jest niezgodna z przepisami OchrLokU (K. Pałka [w:] B. Lackoroński (red.), Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Komentarz, wyd. 13, 2024, art. 8a). Nie uchodzi jednak wadze sądu okoliczność, że w uzasadnieniu pozwu C. X. uznał, że podwyżka czynszu najmu o kwotę 1 000 zł jest zasadna, co musiało przełożyć się na treść rozstrzygnięcia w przedmiotowej sprawie. Tym samym, sąd w pkt I wyroku ustalił kwotę czynszu najmu lokalu położonego przy (...) w C. , należnego od powoda na rzecz (...) w C. na 1.000 zł miesięcznie. W pkt II ustalił zaś, że podwyższenie czynszu najmu zajmowanego przez powoda lokalu na rzecz pozwanej ponad kwotę 1.000 zł miesięcznie jest niezasadne. Strona powodowa niezasadnie dochodziła ustalenia podwyższenia czynszu za nieuzasadnioną i nieważną o kwotę 1 800 zł, podczas gdy z rozliczenia zawartego na stronie 10 akt wynika, że godziwy zysk ustalony został na poziomie 1 577,86 zł i o tyle wzrósł czynsz w odniesieniu do wcześniejszych rozliczeń. Tym samym, powództwo w pozostałym zaś zakresie, tj. co do kwoty 222,14 zł podlegało oddaleniu. Zauważyć przy tym należy, że sporna pozostawała jedynie kwota 800 zł. Sędzia Sebastian Otto UZASADNIENIE postanowienia zawartego w pkt IV wyroku z 8.04.2026r. Orzeczenie w przedmiocie kosztów procesu nastąpiło na podstawie art. 98 § 1 i 1 1 i 3 k.p.c w zw. z art. 100 zd. 1 k.p.c. Na koszty poniesione przez powoda składała się opłata sądowa od pozwu w kwocie 460 zł, wynagrodzenie pełnomocnika w wysokości 1 800 zł oraz opłata od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Na koszty strony pozwanej składała się opłata od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 1 800 zł. Powód wygrał sprawę w 72,23 %, strona pozwana zaś w 27,77 %. (ostatecznie sąd uznał podwyżkę o dodatkowe 577,96 zł za niezasadną, zaś powód żądał uznania jej o dodatkowe 800 zł za niezasadną). Po dokonaniu stosunkowego rozliczenia kosztów procesu pomiędzy stronami wyszło, że tytułem kosztów procesu, pozwana Spółdzielnia winna uiścić na rzecz powoda kwotę 1154,31 zł. Sędzia Sebastian Otto