III C 1344/19
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPowódka, Wspólnota Mieszkaniowa, wniosła o nakazanie pozwanej, A. O., właścicielce lokalu, udostępnienia go w celu przeprowadzenia szeregu kontroli technicznych, w tym próby szczelności instalacji gazowej, kontroli wodomierza, kontroli instalacji gazowej, odłączenia podgrzewacza wody oraz weryfikacji podłączeń do przewodów kominowych. Podstawą prawną żądania był art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, który zobowiązuje właściciela do zezwolenia na wstęp do lokalu w celu przeprowadzenia konserwacji, remontu, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej lub wyposażenia budynku w dodatkowe instalacje. Sąd Rejonowy w Szczecinie oddalił powództwo, uznając, że żądania wspólnoty nie mieszczą się w wyczerpującym katalogu określonym w art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. Sąd podkreślił, że wymienione w przepisie czynności dotyczą nieruchomości wspólnej i nie obejmują rutynowych kontroli stanu technicznego instalacji wewnątrz lokalu, które regulowane są innymi przepisami, w tym Prawa budowlanego. W przypadku kontroli instalacji gazowej, sąd wskazał, że próby szczelności zostały przeprowadzone przez uprawnione osoby, a dokumentacja została przedstawiona. Kontrola wodomierza i odczyty również nie mieściły się w przesłankach z art. 13 ust. 2. Podobnie, kwestie związane z podłączeniem podgrzewacza wody i przewodów kominowych powinny być rozpatrywane w ramach postępowania administracyjnego przed organami nadzoru budowlanego. Sąd ustalił stan faktyczny na podstawie zgromadzonych dokumentów i zeznań świadków, stwierdzając brak podstaw do uwzględnienia żądań powódki. O kosztach procesu orzeczono na zasadzie odpowiedzialności strony przegrywającej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali w kontekście obowiązków właścicieli lokali wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz zakresu dopuszczalnych kontroli technicznych.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji konfliktu między wspólnotą a właścicielem lokalu w zakresie dostępu do lokalu i obowiązków kontrolnych. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w sprawach, gdzie podstawą prawną żądania jest inny przepis niż art. 13 ust. 2 u.w.l.
Zagadnienia prawne (3)
Czy żądanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej nakazujące właścicielowi lokalu udostępnienie go w celu przeprowadzenia kontroli stanu technicznego instalacji (gazowej, wodnej, kominowej) mieści się w zakresie art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, żądania te nie mieszczą się w zakresie art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali, który stanowi wyczerpujący katalog przypadków, w których właściciel lokalu jest zobowiązany zezwolić na wstęp do lokalu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali ma charakter zamknięty i obejmuje jedynie przypadki konserwacji, remontu, usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej lub wyposażenia budynku w dodatkowe instalacje. Rutynowe kontrole stanu technicznego instalacji wewnątrz lokalu, czy weryfikacja podłączeń, nie mieszczą się w tych kategoriach. Kwestie te regulowane są innymi przepisami, w tym Prawem budowlanym, a ich egzekwowanie wymaga odpowiednich postępowań administracyjnych.
Czy protokoły z kontroli instalacji przeprowadzonych przez osoby prywatne, na zlecenie właściciela lokalu, mogą być uznane przez wspólnotę mieszkaniową?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, protokoły z kontroli przeprowadzonych przez uprawnione osoby, nawet jeśli nie są one wskazane przez zarządcę wspólnoty, powinny być honorowane, o ile osoba przeprowadzająca kontrolę posiada odpowiednie kwalifikacje.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że właściciel lokalu ma prawo wyboru osoby wykonującej kontrole instalacji wewnątrz lokalu, pod warunkiem posiadania przez tę osobę odpowiednich świadectw kwalifikacyjnych. W przypadku próby szczelności instalacji gazowej, sąd uznał, że protokół sporządzony przez I. G., posiadającego stosowne uprawnienia, jest ważny i powinien być uwzględniony.
Czy odczyt wodomierza i kontrola jego stanu technicznego stanowią podstawę do żądania wstępu do lokalu na podstawie art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, odczyt wodomierza ani kontrola jego stanu technicznego nie mieszczą się w przesłankach określonych w art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że czynności te nie są związane z konserwacją, remontem, usunięciem awarii w nieruchomości wspólnej ani wyposażeniem budynku w dodatkowe instalacje. Pozwana wykazała, że przekazuje odczyty wodomierza zarządowi, a sam wodomierz posiada ważną legalizację.
Strony
| Nazwa | Typ | Rola |
|---|---|---|
| Wspólnota Mieszkaniowa (...) | inne | powód |
| A. O. | osoba_fizyczna | pozwana |
Przepisy (13)
Główne
u.w.l. art. 13 § 2
Ustawa o własności lokali
Przepis ten stanowi wyczerpujący katalog przypadków, w których właściciel lokalu jest zobowiązany zezwolić na wstęp do lokalu na żądanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej. Obejmuje on jedynie konieczność przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje. Nie obejmuje rutynowych kontroli stanu technicznego instalacji wewnątrz lokalu ani odczytu wodomierza.
Pomocnicze
p.b. art. 62 § 1
Ustawa Prawo budowlane
Określa obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych co najmniej raz w roku, przez osoby posiadające uprawnienia budowlane. Kontrole te mogą być nakazane przez organ nadzoru budowlanego na podstawie art. 62 ust. 3.
p.b. art. 3 § 8
Ustawa Prawo budowlane
Definicja remontu jako wykonywania robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji.
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych art. 3 § 4
Definicja bieżącej konserwacji jako prac budowlanych mających na celu utrzymanie obiektu budowlanego w dobrym stanie.
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych art. 44 § 1
Obowiązek przeprowadzenia głównej próby szczelności instalacji gazowej przed jej oddaniem do użytkowania po wykonaniu nowej, przebudowie lub remoncie.
Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych art. 17 § 2
Obowiązek użytkownika lokalu zapewnienia sprawności technicznej urządzeń gazowych i utrzymania instalacji w należytym stanie technicznym.
k.p.c. art. 232
Kodeks postępowania cywilnego
k.c. art. 6
Kodeks cywilny
k.p.c. art. 278 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
p.b. art. 66 § 1
Ustawa Prawo budowlane
Organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w obiekcie budowlanym, jeśli może on zagrażać życiu, zdrowiu, bezpieczeństwu mienia lub środowisku.
k.p.c. art. 98 § 1
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.c. art. 98 § 3
Kodeks postępowania cywilnego
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności adwokackie art. 2 § 3
Argumenty
Skuteczne argumenty
Żądania powódki nie mieszczą się w katalogu określonym w art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali. • Przepis art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali ma charakter wyczerpujący. • Kontrole stanu technicznego instalacji wewnątrz lokalu regulowane są innymi przepisami (Prawo budowlane) i wymagają odrębnych postępowań. • Próby szczelności instalacji gazowej zostały przeprowadzone przez uprawnione osoby i udokumentowane. • Odczyt wodomierza i kontrola jego stanu technicznego nie stanowią podstawy do żądania wstępu do lokalu na podstawie art. 13 ust. 2 u.w.l.
Odrzucone argumenty
Żądanie wstępu do lokalu w celu przeprowadzenia okresowych kontroli instalacji gazowej i przewodów kominowych na podstawie art. 13 ust. 2 u.w.l. • Żądanie wstępu do lokalu w celu odłączenia gazowego podgrzewacza wody i weryfikacji podłączeń do przewodów kominowych na podstawie art. 13 ust. 2 u.w.l. • Żądanie wstępu do lokalu w celu przeprowadzenia próby szczelności gazu przez kierownika budowy i dokonania wpisu do dziennika budowy na podstawie art. 13 ust. 2 u.w.l. • Żądanie wstępu do lokalu w celu kontroli stanu technicznego wodomierza i odczytu jego wskazań na podstawie art. 13 ust. 2 u.w.l.
Godne uwagi sformułowania
Wyliczenie przypadków, w których właściciel lokalu jest zobowiązany [...] zezwalać na wstęp do lokalu, ma charakter wyczerpujący. • Wspólnym mianownikiem wymienionych trzech kategorii czynności jest to, że ich przedmiotem musi być nieruchomość wspólna. • Przepis ten nie może zatem stanowić podstawy do żądania udostępnienia lokalu w jakichkolwiek innych celach, niż wyszczególnione w jego treści. • Strona powodowa nie wykazała żadnym obiektywnym dowodem, że istnieją podstawy do dokonania odłączenia przedmiotowego urządzenia.
Skład orzekający
Małgorzata Janik-Białek
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja art. 13 ust. 2 ustawy o własności lokali w kontekście obowiązków właścicieli lokali wobec wspólnoty mieszkaniowej oraz zakresu dopuszczalnych kontroli technicznych."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji konfliktu między wspólnotą a właścicielem lokalu w zakresie dostępu do lokalu i obowiązków kontrolnych. Może być mniej bezpośrednio stosowalne w sprawach, gdzie podstawą prawną żądania jest inny przepis niż art. 13 ust. 2 u.w.l.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa ilustruje częsty konflikt między wspólnotą mieszkaniową a indywidualnym właścicielem lokalu, pokazując, jak sądy interpretują przepisy dotyczące dostępu do nieruchomości i obowiązków właścicieli. Jest to praktyczny przykład dla zarządców nieruchomości i właścicieli lokali.
“Wspólnota chce wejść do Twojego mieszkania? Sprawdź, kiedy ma do tego prawo!”
Dane finansowe
zwrot kosztów procesu: 917 PLN
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.