II SA/Wr 874/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję nakazującą usunięcie wad w stanie technicznym balkonów, tarasów i loggii w budynku wielorodzinnym. Głównym zarzutem skarżącej było skierowanie decyzji do wspólnoty, podczas gdy odpowiedzialność za naprawę wadliwych elementów powinni ponosić właściciele poszczególnych lokali. Wspólnota powoływała się na uchwałę Sądu Najwyższego wskazującą, że za elementy trwale połączone z konstrukcją budynku odpowiada wspólnota, a za pozostałe – właściciel lokalu. Sąd administracyjny oddalił skargę, uznając, że okładziny z płytek ceramicznych na pionowych płaszczyznach balkonów, tarasów i loggii, ze względu na ich funkcję ochronną i estetyczną oraz potencjalne zagrożenie dla przechodniów w przypadku odpadnięcia, stanowią część wspólną budynku. Sąd podkreślił, że stan techniczny tych elementów może zagrażać życiu i zdrowiu ludzi oraz bezpieczeństwu mienia, co uzasadnia zastosowanie art. 66 Prawa Budowlanego. Sąd podzielił stanowisko organów nadzoru budowlanego, że odpowiedzialność za należyty stan techniczny tych elementów spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, a decyzja nakazująca ich naprawę została prawidłowo skierowana do niej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny zewnętrznych elementów balkonów, tarasów i loggii oraz interpretacja pojęcia części wspólnej budynku w kontekście przepisów Prawa Budowlanego i ustawy o własności lokali.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji odpadających płytek ceramicznych na pionowych płaszczyznach balkonów, tarasów i loggii. Interpretacja części wspólnej może być różna w zależności od konkretnych zapisów aktu własności lokalu i faktycznego sposobu użytkowania.
Zagadnienia prawne (3)
Czy balkony, tarasy i loggie, w zakresie ich zewnętrznych elementów wykończeniowych (np. okładzin z płytek ceramicznych), stanowią część wspólną budynku, za której stan techniczny odpowiada wspólnota mieszkaniowa?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, balkony, tarasy i loggie, w zakresie ich zewnętrznych elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych, stanowią część wspólną budynku, za której stan techniczny odpowiada wspólnota mieszkaniowa.
Uzasadnienie
Sąd podzielił stanowisko organów nadzoru budowlanego, że zewnętrzne elementy balkonów, tarasów i loggii, w tym okładziny z płytek ceramicznych, ze względu na ich funkcję ochronną, estetyczną oraz potencjalne zagrożenie dla bezpieczeństwa, należy traktować jako część wspólną budynku. Odpowiedzialność za ich stan techniczny spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej.
Czy decyzja nakazująca usunięcie wad w stanie technicznym balkonów, tarasów i loggii może być skierowana do wspólnoty mieszkaniowej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, decyzja nakazująca usunięcie wad w stanie technicznym balkonów, tarasów i loggii może być skierowana do wspólnoty mieszkaniowej, jeśli te elementy stanowią część wspólną budynku.
Uzasadnienie
Skoro balkony, tarasy i loggie (w zakresie ich zewnętrznych elementów) są częścią wspólną budynku, to odpowiedzialność za ich stan techniczny spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej, która jest podmiotem właściwym do otrzymania decyzji nakazowej na podstawie art. 66 Prawa Budowlanego.
Czy wadliwe okładziny z płytek ceramicznych na pionowych płaszczyznach balkonów, tarasów i loggii stanowią przesłankę do wydania decyzji nakazującej usunięcie wad na podstawie art. 66 Prawa Budowlanego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, odpadające płytki z pionowych płaszczyzn balkonów, tarasów i loggii mogą zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi oraz bezpieczeństwu mienia, co stanowi podstawę do wydania decyzji nakazującej usunięcie tych wad.
Uzasadnienie
Ustalenie, że odpadające płytki stanowią realne niebezpieczeństwo dla przechodniów i użytkowników, wypełnia przesłanki z art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 Prawa Budowlanego, obligując organ nadzoru budowlanego do wydania decyzji nakazowej.
Przepisy (7)
Główne
p.b. art. 66 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, gdy obiekt budowlany może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia, środowiska, jest w nieodpowiednim stanie technicznym lub powoduje oszpecenie otoczenia.
Pomocnicze
p.b. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami ochrony środowiska oraz zapewnić bezpieczne użytkowanie obiektu.
u.w.l. art. 3 § 1
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
u.w.l. art. 3 § 2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
k.p.a. art. 80
Kodeks postępowania administracyjnego
Ocena, czy dana okoliczność została udowodniona, należy do organu administracji publicznej na podstawie całokształtu materiału dowodowego.
k.p.a. art. 7
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ administracji publicznej działa w celu ochrony interesu społecznego i słusznego interesu obywateli.
k.p.a. art. 155
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ administracji publicznej może uchylić lub zmienić decyzję, jeśli przemawia za tym interes społeczny lub słuszny interes strony.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Balkony, tarasy i loggie (w zakresie ich zewnętrznych elementów) stanowią część wspólną budynku, za którą odpowiada wspólnota mieszkaniowa. • Odpadające płytki z balkonów stanowią zagrożenie dla życia, zdrowia i mienia, co uzasadnia zastosowanie art. 66 Prawa Budowlanego. • Decyzja nakazująca usunięcie wad została prawidłowo skierowana do wspólnoty mieszkaniowej jako podmiotu odpowiedzialnego za część wspólną.
Odrzucone argumenty
Odpowiedzialność za naprawę wadliwych elementów balkonów spoczywa na właścicielach poszczególnych lokali. • Płytki ceramiczne nie stanowią części konstrukcyjnej budynku i nie powinny być kwalifikowane jako część wspólna. • Roboty polegające na usunięciu i ułożeniu nowych płytek nie wymagają nadzoru osoby posiadającej uprawnienia budowlane.
Godne uwagi sformułowania
Balkony, tarasy i loggie należą do części wspólnej budynku. • Odpadające płytki z pionowych płaszczyzn płyt balkonów/tarasów/loggii mogą zagrażać przechodniom i użytkownikom tarasów ziemnych. • Każde roboty budowlane powinny być wykonane zgodnie z przepisami techniczno-budowlanymi, a zwłaszcza w sposób niestwarzający zagrożenia dla życia i zdrowia ludzi, mienia lub środowiska. • Stwierdzenie, że tego typu elementy służą wyłącznie właścicielom lokali, do których przylegają, należy uznać za niedorzeczne.
Skład orzekający
Wojciech Śnieżyński
przewodniczący
Marta Pawłowska
sprawozdawca
Gabriel Węgrzyn
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny zewnętrznych elementów balkonów, tarasów i loggii oraz interpretacja pojęcia części wspólnej budynku w kontekście przepisów Prawa Budowlanego i ustawy o własności lokali."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji odpadających płytek ceramicznych na pionowych płaszczyznach balkonów, tarasów i loggii. Interpretacja części wspólnej może być różna w zależności od konkretnych zapisów aktu własności lokalu i faktycznego sposobu użytkowania.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu w budynkach wielorodzinnych, jakim są wady balkonów i tarasów, oraz jasno rozstrzyga kwestię odpowiedzialności za ich naprawę, co jest istotne dla wielu wspólnot mieszkaniowych i zarządców nieruchomości.
“Kto odpowiada za odpadające płytki z balkonu? Sąd rozstrzyga spór między wspólnotą a właścicielami lokali.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.