II SA/Wr 75/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi D. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we Wrocławiu, która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza S. odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie dziesięciu domów jednorodzinnych wraz z infrastrukturą. Głównym zarzutem skarżącego było naruszenie przepisów dotyczących ustalania warunków zabudowy, w szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej "ustawa"), poprzez błędną wykładnię i zastosowanie zasady "dobrego sąsiedztwa". Skarżący argumentował, że organ błędnie ocenił brak możliwości określenia wymagań dla nowej zabudowy, wskazując na istnienie zabudowy mieszkalnej w pobliżu, nawet jeśli była to zabudowa zagrodowa. Kwestionowano również sposób wyznaczenia obszaru analizowanego. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu oddalił skargę. Sąd uznał, że organy prawidłowo zastosowały przepisy ustawy, a w szczególności art. 61 ust. 1 pkt 1, który wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów i wskaźników. Sąd stwierdził, że teren inwestycji otoczony jest gruntami rolnymi, a najbliższa zabudowa zagrodowa znajduje się w odległości około 200 metrów, a zabudowa zbliżona do planowanej – około 440 metrów. W związku z tym, brak jest zabudowy umożliwiającej zachowanie zasady "dobrego sąsiedztwa" i ładu przestrzennego. Sąd podzielił stanowisko organów co do prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, który został ustalony w odległości większej niż minimalna ustawowa, uwzględniając pełen obrys działek. Sąd podkreślił, że celem postępowania jest włączenie inwestycji w ład przestrzenny okolicy, a nie maksymalizacja inwestycji. Wobec niespełnienia kluczowego warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, pozostałe zarzuty dotyczące dostępu do drogi publicznej czy uzbrojenia terenu stały się bezprzedmiotowe.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaInterpretacja zasady "dobrego sąsiedztwa" i wyznaczania obszaru analizowanego przy ustalaniu warunków zabudowy, zwłaszcza w kontekście terenów rolnych i zabudowy zagrodowej.
Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku zabudowy w analizowanym obszarze. Interpretacja zasady "dobrego sąsiedztwa" może być różna w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych.
Zagadnienia prawne (4)
Czy w przypadku braku zabudowy o tożsamej funkcji w obszarze analizowanym, można odmówić ustalenia warunków zabudowy, mimo spełnienia innych przesłanek?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, brak spełnienia przesłanki "dobrego sąsiedztwa" (kontynuacji funkcji zabudowy) stanowi wystarczającą podstawę do odmowy ustalenia warunków zabudowy, nawet jeśli inne przesłanki (np. dostęp do drogi publicznej) są spełnione.
Uzasadnienie
Zasada "dobrego sąsiedztwa" wymaga, aby co najmniej jedna działka sąsiednia była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dla nowej zabudowy, zapewniając kontynuację funkcji i ład przestrzenny. W analizowanym obszarze brak jest zabudowy umożliwiającej takie określenie, a teren otoczony jest gruntami rolnymi.
Jak należy interpretować pojęcie "działki sąsiedniej" na potrzeby analizy urbanistycznej przy ustalaniu warunków zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Działka sąsiednia to nieruchomość lub część nieruchomości położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, a nie tylko działka granicząca bezpośrednio z terenem inwestycji.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że interpretacja pojęcia "działki sąsiedniej" powinna być urbanistyczna, mająca na celu zachowanie ładu urbanistycznego. W analizowanej sprawie, nawet przy szerszej interpretacji, brak było zabudowy pozwalającej na określenie wymagań dla nowej inwestycji.
Czy gmina ma obowiązek zapewnić dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną będącą jej własnością, nawet jeśli nie została ustanowiona służebność?
Odpowiedź sądu
Tak, gmina jako podmiot publicznoprawny ma obowiązek zaspokajania potrzeb wspólnoty, w tym zapewnienia dostępu do sieci drogowej, i nie może dowolnie odmawiać udostępnienia drogi wewnętrznej stanowiącej jej własność.
Uzasadnienie
Choć organ pierwszej instancji błędnie uznał brak dostępu do drogi publicznej, Sąd wskazał, że droga wewnętrzna będąca własnością gminy, oznaczona jako "dr" i wykorzystywana komunikacyjnie, powinna zapewnić dostęp. Jednakże, ten błąd organu pierwszej instancji nie miał wpływu na ostateczne rozstrzygnięcie, gdyż kluczowa była przesłanka "dobrego sąsiedztwa".
Czy art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym może stanowić samodzielną podstawę do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy?
Odpowiedź sądu
Nie, art. 1 ust. 2 ustawy, określający cele i zasady zagospodarowania przestrzennego, nie może stanowić samodzielnej podstawy do odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeśli pozostałe przesłanki z art. 61 ust. 1 ustawy są spełnione.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że choć zasady ładu przestrzennego są ważne, nie mogą one zastępować konkretnych przesłanek ustawowych określonych w art. 61 ust. 1 ustawy. W tej sprawie, mimo że organ odwoławczy nie podzielił argumentacji organu pierwszej instancji co do braku dostępu do drogi, odmówił wydania decyzji opierając się na braku kontynuacji funkcji zabudowy, co skarżący uznał za naruszenie art. 1 ust. 2.
Przepisy (12)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków dotyczących zabudowy działki sąsiedniej (zasada "dobrego sąsiedztwa"), dostępu do drogi publicznej, wystarczającego uzbrojenia, braku konieczności zmiany przeznaczenia gruntów rolnych/leśnych oraz zgodności z przepisami odrębnymi.
u.p.z.p. art. 61 § 5a
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy, organ wyznacza obszar analizowany wokół terenu inwestycji w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 2 § 14
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Definicja "ładu przestrzennego" jako ukształtowania przestrzeni tworzącego harmonijną całość i uwzględniającego relacje funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne.
k.p.a. art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odwoławczy może utrzymać w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
u.p.z.p. art. 1 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa cele i zasady zagospodarowania przestrzennego, w tym potrzebę kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zrównoważonego rozwoju. Nie może stanowić samodzielnej podstawy odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy.
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zmiany w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym dotyczące ograniczenia obszaru analizowanego.
u.p.z.p. art. 52 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa wymogi dotyczące mapy dołączanej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy.
u.p.z.p. art. 64 § 3
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Konstytucyjne ograniczenie prawa własności w celu ochrony ładu przestrzennego.
u.s.g. art. 7 § 1
Ustawa o samorządzie gminnym
Zadania własne gminy, w tym zapewnienie dostępu do sieci drogowej.
p.p.s.a. art. 145 § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawy uchylenia decyzji administracyjnej przez sąd.
p.p.s.a. art. 151
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Orzeczenie sądu o oddaleniu skargi.
rozp. WT art. 3 § 3
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Definicja zabudowy zagrodowej.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Brak spełnienia przesłanki "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) z uwagi na brak zabudowy umożliwiającej określenie wymagań dla nowej inwestycji w analizowanym obszarze.
Odrzucone argumenty
Niewłaściwa interpretacja zasady "dobrego sąsiedztwa" i pojęcia "działki sąsiedniej". • Błędne wyznaczenie obszaru analizowanego (zbyt wąski). • Naruszenie zasady ochrony prawa własności i wolności zagospodarowania. • Samodzielne stosowanie art. 1 ust. 2 u.p.z.p. jako podstawy odmowy. • Błędne ustalenie braku dostępu do drogi publicznej przez organ pierwszej instancji (choć organ odwoławczy i sąd uznały ten zarzut za zasadny, nie miał on wpływu na wynik sprawy).
Godne uwagi sformułowania
"planowana inwestycja nie stanowi funkcji kontynuacji zabudowy i nie jest możliwe ustalenie wzorca, mogącego stanowić punkt odniesienia do ustalenia podstawowych parametrów planowanej inwestycji" • "zasada "dobrego sąsiedztwa" ma na celu zachowanie w procesie inwestycyjnym kontynuacji funkcji, formy architektonicznej, gabarytów zabudowy oraz sposobu zagospodarowania terenu" • "wyznaczenie obszaru analizowanego jest instrumentalnie podporządkowane realizacji tzw. zasady "dobrego sąsiedztwa", czyli harmonijnemu wkomponowaniu nowej zabudowy w istniejące otoczenie urbanistyczne, czego nie zapewni nadmierne rozciąganie granic tego obszaru." • "zasada "dobrego sąsiedztwa" powinna być interpretowana urbanistycznie, gdyż jej celem jest zachowanie ładu urbanistycznego." • "przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 p.z.p. powinien być rozumiany w ten sposób, że brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy i w konsekwencji bezprzedmiotowe jest badanie kolejnych przesłanek."
Skład orzekający
Halina Filipowicz-Kremis
przewodniczący-sprawozdawca
Władysław Kulon
sędzia
Dominik Dymitruk
asesor
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady \"dobrego sąsiedztwa\" i wyznaczania obszaru analizowanego przy ustalaniu warunków zabudowy, zwłaszcza w kontekście terenów rolnych i zabudowy zagrodowej."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznej sytuacji braku zabudowy w analizowanym obszarze. Interpretacja zasady "dobrego sąsiedztwa" może być różna w zależności od konkretnych okoliczności faktycznych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa ilustruje kluczowe zasady planowania przestrzennego i trudności w uzyskaniu warunków zabudowy dla nowych inwestycji na terenach wiejskich lub otoczonych terenami rolnymi. Pokazuje, jak sądy interpretują zasady "dobrego sąsiedztwa" i ładu przestrzennego.
“Budowa domów na wsi: dlaczego sąsiedztwo pól może oznaczać odmowę warunków zabudowy?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.