II SA/Wr 616/04
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi spółki A sp. z o.o. na decyzję Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, która nakazywała usunięcie złego stanu technicznego budynku przy ul. S. [...] we Wrocławiu. Spółka zarzucała, że błędnie określono ją jako adresata decyzji, twierdząc, że nie jest właścicielem ani zarządcą budynku w rozumieniu Prawa budowlanego, a jedynie jego administratorem. Podnosiła, że właściwym adresatem powinna być Wspólnota Mieszkaniowa. Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu oddalił skargę, uznając, że obowiązki nałożone na spółkę w ramach umowy o administrowanie, obejmujące m.in. bieżącą konserwację, przeglądy techniczne i zabezpieczenie budynku, jednoznacznie kwalifikują ją jako zarządcę obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego. Sąd podkreślił, że odpowiedzialność za stan techniczny obiektu wynika z faktycznego władania i zarządzania, a niekoniecznie z prawa własności, i że pojęcie zarządcy w Prawie budowlanym nie jest tożsame z cywilnoprawną instytucją zarządu nieruchomością wspólną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUstalenie zakresu odpowiedzialności zarządcy obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego, odróżnienie go od administratora i zarządcy nieruchomości w rozumieniu cywilnoprawnym.
Orzeczenie dotyczy specyficznego zakresu obowiązków wynikających z umowy o administrowanie i może wymagać analizy konkretnej umowy w podobnych sprawach.
Zagadnienia prawne (3)
Czy spółka zarządzająca nieruchomością na podstawie umowy o administrowanie jest "zarządcą obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane, a tym samym może być adresatem decyzji nakazującej usunięcie złego stanu technicznego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, spółka zarządzająca nieruchomością na podstawie umowy o administrowanie, która obejmuje czynności takie jak bieżąca konserwacja, przeglądy techniczne i zabezpieczenie budynku, jest "zarządcą obiektu budowlanego" w rozumieniu Prawa budowlanego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że faktyczna odpowiedzialność za stan obiektu wynika z władania i zarządzania, a nie tylko z prawa własności. Zakres obowiązków wynikających z umowy o administrowanie, obejmujący m.in. konserwację i przeglądy, kwalifikuje spółkę jako zarządcę w rozumieniu Prawa budowlanego, niezależnie od cywilnoprawnego charakteru umowy czy nazwy "administrator".
Czy decyzja administracyjna nakazująca usunięcie złego stanu technicznego może być skierowana do zarządcy obiektu, nawet jeśli nie jest on właścicielem?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ustawa Prawo budowlane (art. 66 w zw. z art. 61) przewiduje, że decyzja może być skierowana zarówno do właściciela, jak i zarządcy obiektu budowlanego.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że ustawa Prawo budowlane nie wiąże odpowiedzialności za stan techniczny obiektu wyłącznie z prawem własności, ale również z faktycznym zarządzaniem i władaniem obiektem. Wybór zarządcy jako adresata decyzji ma na celu szybsze usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.
Czy kwestie rozliczeń finansowych między zarządcą a wspólnotą mieszkaniową mają wpływ na ważność decyzji administracyjnej nakazującej usunięcie wad technicznych?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, kwestie wzajemnych rozliczeń finansowych stron umowy cywilnoprawnej nie należą do sfery spraw administracyjnych i nie mogą mieć wpływu na orzeczenie administracyjne.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że decyzja administracyjna nie rozstrzyga o sposobach finansowania wykonania robót, a jedynie o obowiązku usunięcia niewłaściwego stanu technicznego. Roszczenia finansowe mogą być dochodzone w postępowaniu cywilnoprawnym.
Przepisy (24)
Główne
u.pb art. 66 § 1
Prawo budowlane
u.pb art. 61
Prawo budowlane
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym.
Pomocnicze
u.pb art. 5 § 2
Prawo budowlane
u.pb art. 5 § 1
Prawo budowlane
u.pb art. 62
Prawo budowlane
u.pb art. 71a
Prawo budowlane
u.pb art. 67
Prawo budowlane
u.w.l. art. 18 § 1
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 19
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 20 § 1
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 22
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 6
Ustawa o własności lokali
u.w.l. art. 17
Ustawa o własności lokali
u.g.n. art. 185 § 1
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
u.g.n. art. 184 § 3
Ustawa o gospodarce nieruchomościami
k.c. art. 200
Kodeks cywilny
k.p.c.
Kodeks postępowania cywilnego
k.p.a. art. 30 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 156 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
u.p.u.s.a. art. 1 § 1
Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych
u.p.u.s.a. art. 1 § 2
Ustawa Prawo o ustroju sądów administracyjnych
u.p.s.a. art. 3 § 2
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.s.a. art. 145
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Argumenty
Skuteczne argumenty
Spółka A sp. z o.o. jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego ze względu na zakres obowiązków wynikających z umowy o administrowanie. • Odpowiedzialność za stan techniczny obiektu wynika z faktycznego władania i zarządzania, a nie tylko z prawa własności. • Kwestie finansowe między stronami umowy cywilnoprawnej nie wpływają na ważność decyzji administracyjnej.
Odrzucone argumenty
Spółka A sp. z o.o. nie jest zarządcą obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego, a jedynie administratorem. • Właściwym adresatem decyzji powinna być Wspólnota Mieszkaniowa. • Decyzje administracyjne są dotknięte wadą nieważności, ponieważ zostały skierowane do osoby niebędącej stroną w sprawie.
Godne uwagi sformułowania
faktyczna odpowiedzialność za stan obiektu nie jest powiązana z prawem własności, lecz ze stanem władania i zarządzania danym obiektem • nie można łączyć tego pojęcia z "zarządem nieruchomością wspólną", czyli instytucją cywilnoprawną • bez znaczenia pozostaje nazwa nadana przez strony czynności prawnej (np. umowa o administrowanie), na mocy której określony podmiot zobowiązuje się względem właściciela do "zarządzania" danym obiektem budowlanym • dla oceny czy danym podmiot jest "zarządcą obiektu budowlanego" w rozumieniu ustawy Prawo budowlane istotny jest jedynie jaki zakres obowiązków nakładanych na właściciela obiektu przez przepisy prawa przyjmuje na siebie taki podmiot • kwestia wzajemnych rozliczeń finansowych stron umowy cywilnoprawnej nie należy do sfery spraw administracyjnych, zatem nie może mieć wpływu na orzeczenie administracyjne
Skład orzekający
Zygmunt Wiśniewski
przewodniczący
Halina Filipowicz-Kremis
sprawozdawca
Andrzej Wawrzyniak
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ustalenie zakresu odpowiedzialności zarządcy obiektu budowlanego w rozumieniu Prawa budowlanego, odróżnienie go od administratora i zarządcy nieruchomości w rozumieniu cywilnoprawnym."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego zakresu obowiązków wynikających z umowy o administrowanie i może wymagać analizy konkretnej umowy w podobnych sprawach.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu rozgraniczenia odpowiedzialności między administratorem a zarządcą nieruchomości, co jest istotne dla wielu właścicieli i zarządców budynków.
“Kto odpowiada za zły stan techniczny budynku: administrator czy zarządca?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.