II SA/WR 552/24

II SA/Wr 552/24 - Wyrok WSA we Wrocławiu
Data orzeczenia
2025-02-20
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-07-17
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Sędziowie
Halina Filipowicz-Kremis /przewodniczący sprawozdawca/
Marta Pawłowska
Wojciech Śnieżyński
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
*Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 93 ust. 3, art, 98 ust. 1, 1a oraz 1b
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz – Kremis (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Asesor WSA Marta Pawłowska Protokolant referent Wiktoria Sojka-Ratajczyk po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 lutego 2025 r. sprawy ze skargi A. J. i K. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu z dnia 8 maja 2024 r. nr SKO 4141/11/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem oddala skargę w całości.
Uzasadnienie
Decyzją Wójta Gminy D. z dnia 26 stycznia 2024 r. ustalono opłatę adiacencką dla K. i A. małżeństwa J. (udział własności 1/1 na prawach własności ustawowej) w wysokości 7.200 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] O., gmina D. obejmującej działkę nr [...] o pow. [...] ha, księga wieczysta nr [...], spowodowanego jej podziałem na wniosek właścicieli, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy D. nr KM.6831.33.2021-4 z dnia 20.09.2021 r. Wójt Gminy D., na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm.) oraz § 1 uchwały Nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] marca 2020 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z ich podziałem (Dz. Urz. Woj. Dolnośląskiego, poz. [...] z dnia 1.04.2020 r.); w związku z art. 104 k.p.a., w urzędu ustalono opłatę adiacencką dla K. i A. J. (udział własności 1/1 na prawach wspólności ustawowej) w wysokości 7.200 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] O., gmina D. obejmującej działkę nr [...] o pow. [...] ha, księga wieczysta nr [...], spowodowanego jej podziałem na wniosek właścicieli, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy D. nr MK.6831.33.2021-4 z dnia 20.09.2021 r. Organ pierwszej instancji ustalił, iż decyzją z dnia 20.09.2021 r. nr MK.,6831.2021-4 Wójt Gminy D. zatwierdził podział działki nr [...], obręb [...] O.. Podział został dokonany na wniosek właścicieli K. i A. małżeństwa J. (udział własności 1/1 na prawach wspólności ustawowej). Na skutek podziału powstały działki o numerach [...], [...], [...] i [...], które to działki uzyskały przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Postępowanie w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału zostało wszczęte z urzędu zawiadomieniem z dnia 29.11.2023 r. nr [...]. W trakcie postępowania organ pierwszej instancji przeprowadził dowód z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego M. N., ustalającego wzrost wartości o 36.000 zł. W operacie wskazano, że stan nieruchomości przed podziałem określono na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (tj. 20.09.2021 r.), a stan nieruchomości po podziale określono na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna (tj. 12.10.2021 r.), przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości, co jest zgodne z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W związku z powyższym organ pierwszej instancji - Wójt Gminy D., ustalenia rzeczoznawcy majątkowego wynikające z operatu szacunkowego, uznał za prawidłowe. Ponadto organ pierwszej instancji przyjął, iż biegły rzeczoznawca zawarł w złożonym do akt sprawy operacie szacunkowym wszystkie niezbędne elementy określone w § 79 i 81 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832), zarówno pod względem formalnym jak i materialnym, tj. sprawdził, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnione osoby, że opracowanie zawiera wymagane przepisami prawa elementy, tj. w szczególności określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenionej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem oraz, że biegły dołączył do operatu istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzeniu, tj. informację o przeznaczeniu nieruchomości, dokumentację fotograficzną i decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości. W konsekwencji Wójt Gminy D. przyjął, że sporządzony operat szacunkowy zawiera wszystkie dane niezbędne do oceny rzetelności i jednoczenie zawiera okoliczności niezbędne do oceny. Wobec formalnej i materialnej prawidłowości operatu, organ przyjął wartość nieruchomości przed podziałem w wysokości 155.000 zł i po podziale 191.000 zł, a następnie mając na względzie różnicę w wartości nieruchomości w kwocie 36.000 zł, oraz stawkę procentową służącą naliczeniu opłaty określoną w uchwale Rady Gminy D. w wysokości 20 % - wyliczył wysokość opłaty adiacenckiej w wysokości 7.200 zł.
K. J. oraz A. J. od decyzji Wójta Gminy D. z dnia 26.01.2024 r. wydanej w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, wnieśli odwołanie z dnia 4.02.2024 r. W odwołaniu nie zarzucili naruszenia konkretnych przepisów. Podnieśli natomiast, iż co do zasady kwestionują wysokość opłaty adiacenckiej ustalonej na podstawie operatu szacunkowego opracowanego przez rzeczoznawcę majątkowego M. N. Odwołujący zarzucili, iż na działce została wydzielona część na zapewnienie drogi dojazdowej, co w ich ocenie wpływa na obniżenie wartości nieruchomości, a czego rzeczoznawca nie uwzględnił.
Ponadto odwołujący zakwestionowali poczynione w operacie szacunkowym ustalenia, aby działki przeznaczone były pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Odwołujący nadmienili także, że dokonany podział działek podyktowany był z ich strony uniknięciem niedogodności związanych z ewentualnymi przyszłymi sprawami spadkowymi oraz, że podział działek nie miał charakteru dochodowego.
Odwołujący wnieśli o ponowne wyliczenie wysokości opłaty adiacenckiej.
Decyzją z dnia 8 maja 2024 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. k.p.a., po rozpatrzeniu odwołania K. J. i A. J. od pisanej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Wałbrzychu utrzymał ją w mocy. W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, że zgodnie z zasadą dwuinstancyjności organ odwoławczy obowiązany jest ponownie rozpoznać i rozstrzygnąć sprawę rozstrzygniętą decyzją/postanowieniem organu I instancji z zastrzeżeniem rozwiązania przyjętego w przepisie art. 138 § 2 k.p.a. Organ odwoławczy nie może zatem ograniczyć się tylko do kontroli decyzji organu I instancji, a obowiązany jest ponownie rozstrzygnąć sprawę. W wyroku z dnia 22 marca 1996 r., sygn. SA/Wr 1996/95 (ONSA 1997, Nr 1, poz. 35) NSA podkreślił: "Istota administracyjnego toku postępowania polega na dwukrotnym rozstrzygnięciu tej samej sprawy, nie zaś na kontroli zasadności argumentów podniesionych w stosunku do orzeczenia organu I instancji (..Wynika to z art. 138 k.p.a., który przyznaje organowi kompetencje do merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, czego następstwem jest utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji/postanowienia (a nie oddalenie odwołania/zażalenia), bądź uchylenie i zmiana zaskarżonej decyzji/ postanowienia. Okoliczności faktyczne sprawy nie budzą wątpliwości. Okolicznością bezsporną w niniejszej sprawie jest wydanie Uchwały Nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] marca 2020 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z ich podziałem, wprowadzająca na ternie Gminy D. opłatę adiacencką przy przyjęciu stawki procentowej w wysokości 20 % różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Poza sporem pozostawało także to, że decyzją z dnia 20.09.2021 r. nr MK.6831.33.2021-4 Wójt Gminy D. zatwierdził podział działki nr [...], obręb [...] O.. Podział został dokonany na wniosek właścicieli - K. i A. J. W wyniku podziału powstały działki o numerach [...], [...], [...] i [...]. Działki zgodnie z uchwałą Rady Gminy D. z dnia [...] listopada 2015 r. nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego MPZP O. uzyskały przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, co świadczy o oczywistej bezzasadności zarzutu odwołujących, aby to działki takiego przeznaczenia nie posiadały. Postępowanie w sprawie zostało wszczęte w dniu 29 listopada 2023 r. W pierwszej kolejności należy wskazać, że stan prawny w zakresie określenia wartości nieruchomości dla celów określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w tym dla ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej jej podziałem, od dnia 8 września 2023 r. uległ zmianie. Rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określenia wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego określa obecnie (od 8 września 2023 r.) rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023, poz. 1832). Natomiast podstawę materialne - prawną dla ustalenia opłaty adiacenckiej wskutek podziału nieruchomości nadał stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023, poz. 344 ze zm.). Odnosząc się do podstawy materialno-prawnej mającej zastosowanie w niniejszej sprawie, wskazać należy, że zgodnie z przepisem art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344 ze zm., zwanej dalej: u.g.n.), jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta, może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepis art. 144 ust. 2, art. 146 ust. la, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Przepisu ust. 1 nie stosuje się przy podziale nieruchomości dokonywanych niezależnie od ustaleń planu miejscowego. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnie nieruchomości pomniejsza się o powierzchnie działek gruntu wydzielanych pod te drogi lub pod ich poszerzenie. W rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia może przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału. Przepis art. 66 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 i 2707) stosuje się odpowiednio. Różnice między wartością działki gruntu wydzielonej w wyniku podziału, a należnością wynikającą z opłaty adiacenckiej pokrywane są w formie dopłat. Biorąc pod uwagę powyższe zapisy ustawy, przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia ustalenie opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości na wniosek, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej oraz stwierdzenie, że nie upłynął 3 - letni termin do ustalenia opłaty (w tym czasie wszczęcie postępowania administracyjnego w sprawie) i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości wwyniku dokonanego podziału. Nie ulega wątpliwości, że w niniejszej sprawie kwestią sporną, negowaną przez odwołujących jest wzrost wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] O., gmina D. obejmującej działkę nr [...] o pow. [...] ha, księga wieczysta nr [...], spowodowanego jej podziałem na wniosek właścicieli, zatwierdzonego decyzją Wójta Gminy D. nr KM.6831.33.2021-4 z dnia 20.09.2021 r. na działki ewidencyjne o nr: [...], [...], [...], [...]. Przyjąć trzeba natomiast, że pozostałe przesłanki uprawniające do ustalenia opłaty adiacenckiej wskutek podziału nieruchomości, określone w powołanym wyżej art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, nie budzą wątpliwości. W tym miejscu zauważyć należy, że stosownie do utrwalonego stanowiska sądów administracyjnych jak też doktryny, które nadal zachowują aktualność, w postępowaniu dotyczącym ustalenia opłaty adiacenckiej istotne jest wykazanie, że podział nieruchomości był jedyną przyczyną wzrostu wartości nieruchomości (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 13 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Bd 485/19, czy wyrok NSA z 11 lipca 2018 r., sygn. akt. lOSK 2147/16). Stosownie do art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość się w wyniku wyceny, sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w oparciu o posiadane przez niego wiadomości specjalne z zakresu szacowania nieruchomości. Podstawę prawną sporządzenia operatu szacunkowego jak wskazano na stronie 4 opinii rzeczoznawcy, stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. W zakresie procesowym, niewątpliwie operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i jako taki podlega ocenie dokonanej przez właściwy organ, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. Operat rzeczoznawcy majątkowego w myśl art. 84 § 1 k.p.a. stanowi opinię biegłego i wobec tego, stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., podlega swobodnej ocenie organów, tak jak każdy inny dowód. Ocena wiarygodności operatu szacunkowego, a nawet przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy, jest obowiązkiem organu rozstrzygającego. Co prawda organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, niemniej jednak zobowiązany jest dokonać oceny tego dowodu. Powyższe wynika z tego, że to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a to z kolei wymaga oceny wiarygodności sporządzonej opinii (por. wyrok WSA w Opolu z dnia 9 lipca 2020 r., II SA/Op 317/19). Obowiązek podejmowania przez organy administracji rozstrzygnięć na podstawie wyczerpująco zebranego i rozpatrzonego materiału dowodowego wynika z art. 77 § 1 k.p.a. Ponadto ustanowiona w art. 80 k.p.a. zasada swobodnej oceny dowodów zobowiązuje organy do oparcia się na przekonujących podstawach- wskazanych w uzasadnieniu rozstrzygnięcia, stosownie do treści przepisu art. 107 § 3 k.p.a. i z całą pewnością nie polega na formułowaniu ocen w sposób ogólny. Niewyjaśnienie wszystkich okoliczności oraz nieuzasadnienie decyzji w sposób właściwy narusza zasady postępowania administracyjnego i stanowi podstawę do uchylenia przez sąd zaskarżonej decyzji. Nadto w myśl zasady ustalonej w art. 8 k.p.a. organy administracji zobowiązane są prowadzić postępowanie w sposób budzący zaufanie jego uczestników do władzy publicznej, co wyraża się min. w podejmowaniu czynności zmierzających do dokonania wyczerpującej oceny. Zasada ta wiąże się z zasadą przekonywania sformułowaną w art. 11 k.p.a., zgodnie z którą organy powinny wyjaśniać zasadność przesłanek, jakimi kierują się przy załatwieniu sprawy. To organ administracyjny ostatecznie rozstrzyga sprawę. Stąd ocena wartości dowodowej operatu szacunkowego, jego wiarygodności i przydatności dla rozstrzygnięcia sprawy należy do obowiązków organu (tak Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu w wyroku z dnia 28 stycznia 2021 r. sygn. akt. II SA/Op 335/20). Ocena może dotyczyć zgodności z obowiązującymi przepisami prawa, tj. ustawą o gospodarce nieruchomościami czy też rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, gdyż zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Reasumując powyższe organ ma obowiązek wykazać, że operat szacunkowy zawiera te dane, które są niezbędne dla oceny jego rzetelności i adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Ocena wartości dowodowej operatu jest możliwa przez organ w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości, co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (wyrok NSA z 4 września 2018 roku, I OSK 2372/16). Przenosząc powyższe rozważania na grunt rozpatrywanej sprawy należy wskazać, że w ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu, wartość dowodowa sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego z dnia 19 grudnia 2023 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. N. ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w zakresie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca majątkowy M. N., dysponująca fachową wiedzą w zakresie wyceny nieruchomości sporządziła operat szacunkowy, spełniający wszystkie warunki formalne określone w powołanym wyżej rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości. Operat został sporządzony w jasny i rzetelny sposób, a także należycie uzasadniony. Ponadto rzeczoznawca majątkowy w operacie wskazał jaką metodę przyjął do wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej. Wskazał, iż zastosował metodę porównawczą (tzw. podejściem porównawczym), która jest najbardziej adekwatna do przedmiotu sprawy. Wyjaśnił, iż w celu określenia wartości rynkowej przedmiotu wyceny analizą objął transakcje, spośród których wybrał kilka nieruchomości gruntowych, niezbudowanych przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową położonych w powiecie [..], stanowiące rynek podobny nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową. Opracowania dokonał na podstawie monitoringu rynku lokalnego. Spośród kilkunastu transakcji do porównania przyjął trzy nieruchomości, których lokalizacja, powierzchnia jest zbliżona pod wyceniane nieruchomości po podziale. Wagi cech rynkowych ustalił na podstawie informacji z biur obrotu nieruchomościami, analizy zebranych cen transakcyjnych oraz badań własnych. Organ wskazuje, że stosownie do art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nieruchomościach, zawarte w szczególności w: 1) księgach wieczystych; 2) katastrze nieruchomości; 3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu; 3a) ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości; 3b) rejestrach zabytków: 4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169; 5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków gospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę; 6) wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe; 6a) dokumentach będących w posiadaniu agencji, którym Skarb Państwa powierzył, w drodze ustaw, wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych na jego rzecz; 6b) w aktach notarialnych znajdujących się w posiadaniu spółdzielni mieszkaniowych, dotyczących zbywania spółdzielczych praw do lokali; 7) umowach, orzeczeniach, decyzjach i innych dokumentach, będących podstawą wpisu do ksiąg wieczystych, rejestrów wchodzących w skład operatu katastralnego, a także w wyciągach z operatów szacunkowych przekazywanych do katastru nieruchomości; 8) świadectwie charakterystyki energetycznej (art. 155 ust. 1 ustawy). Jak wskazał rzeczoznawca majątkowy, w sporządzonym oparcie szacunkowym z dnia 19 grudnia 2023 r., wszystkie te elementy zostały przez niego uwzględnione. Reasumując wyceny dokonano na podstawie zbioru nieruchomości podobnych w rozumieniu art. 4 pkt. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym przez nieruchomości podobne - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywana z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Rzeczoznawca sporządził szczegółowy wykaz transakcji, wykaz cech nieruchomości przyjętych do porównania i uzasadnił uznanie tych nieruchomości jako nieruchomości podobnych. W zestawieniach tabelarycznych rzeczoznawca zawarł daty zawarcia transakcji, obręb geodezyjny, numer działki będącej przedmiotem sprzedaży, powierzchnię gruntu, cenę transakcyjną, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co umożliwiało weryfikację przyjętych do porównania nieruchomości jako podobnych wobec nieruchomości wycenionej. Konkludując rzeczoznawca majątkowy wartość rynkową nieruchomości określił: - przed podziałem na 155.000 zł; - po podziale na 191.000 zł. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu, analiza rachunkowa wyliczeń przyjęta przez rzeczoznawcę majątkowego zawarta w operacie szacunkowym prowadzi do jednoznacznego wniosku, że wartość działki po podziale wzrosła o kwotę 36.000 zł. W treści § 1 uchwały Rady Gminy D. z 26.03.2020 r. przyjęto, że stawka procentowa będąca podstawą naliczenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości w wyniku jej podziału, wynosi 20 % i mając na uwadze, że ze sporządzonego operatu wynika, że wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości wzrosła ze 155.000 zł przed podziałem do 191.000 zł po podziale - z rachunku matematycznego wynika, że różnica wartości nieruchomości wynosi 36.000 zł, w związku z czym opłata adiacencka wobec wzrostu wartości nieruchomości stanowiąca 20 % różnicy wartości nieruchomości - wynosi 7.200 zł. Wobec powyższego, podzielić należy stanowisko organu pierwszej instancji, iż sporządzony operat szacunkowy uwzględnia przede wszystkim prawidłowy dobór podejścia i metody szacowania nieruchomości zważywszy, że przepis prawa nakazuje zastosowanie do oszacowania wartości nieruchomości konkretnego podejścia. Co istotne, w przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, przepisy nie nakazują zastosowania konkretnego podejścia, w związku z czym zastosowanie znajduje przepis art. 154 u.g.n. według, którego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, posiadający wiadomości specjalne, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Trafnie zauważył organ pierwszej instancji, iż w rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca majątkowy określił wartości nieruchomości dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału, przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Mając na uwadze wszystkie wskazane wyżej okoliczności, w ocenie organu drugiej instancji, zarzut odwołujących, iż w operacie szacunkowym określona wartość nieruchomości po podziale została zawyżona, jest nieuzasadniony. Jak wynika z powyższego, w niniejszej sprawie zostały zrealizowane wszystkie przesłanki wskazane w art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela wzrosła jej wartość, wójt gminy ustalił w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustaliła rada gminy w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 20 % różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określona została w prawidłowy sposób przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie przyjętej metody porównawczej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjęto na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjęto na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględniono części składowych nieruchomości. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjęto stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. K. J. i A. J. w odwołaniu podnieśli także, że na przedmiotowej działce została wydzielona część na zapewnienie drogi dojazdowej, co w ich ocenie wpływa na obniżenie wartości nieruchomości, czego ich zdaniem biegły nie uwzględnił. Zarzut ten w świetle wszystkich przyjętych przez biegłego kryteriów wyceny, również jest nieuzasadniony. Ponadto, na marginesie zauważyć należy, że organ pierwszej instancji, pismem z dnia 28.12.2023 r., zawiadomił stronę o zakończeniu postępowania dowodowego oraz ze względu na czas niezbędny do sporządzenia wyceny nieruchomości oraz umożliwienia stronom wypowiedzenia się co do zebranego materiału przed wydaniem decyzji, pouczył strony, że jeśli w terminie 7 dni od daty doręczenia zawiadomienia strona nie zgłosi żadnych nowych faktów lub dowodów, organ wyda decyzję w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy. Co istne, strona miała zatem możliwość zajęcia stanowiska co do całości zebranego materiału dowodowego, w szczególności do zapoznania się z treścią operatu szacunkowego. A. J. skorzystał z przysługującego mu prawa zapoznania się z aktami sprawy w dniu 9.01.2024 r. Strona nie powołała jednak nowych faktów i dowodów. Zgłosiła jedynie uwagę, że co do zasady nie zgada się z naliczeniem opłaty adiacenckiej, nie podnosząc żadnych konkretnych zarzutów. W ocenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, organ I instancji prawidłowo ustalił stan faktyczny sprawy i trafnie zastosował obowiązujące przepisy.
Skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Wałbrzychu z dnia 8.05.2024 r., sygn. SKO 4141 /11 /2024, w imieniu skarżących K. J. i A. J., na podstawie art. 3 § 2 pkt 1, art. 50 § 1, art. 52 § 1, art. 53 § 1 oraz art. 54 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2016 r., poz. 718 z późn. zm. zwanej dalej p.p.s.a.).Pełnomocnik zaskarżył decyzję w całości, zarzucając jej: 1. naruszenie przepisu prawa postępowania w postaci art. 8, art. 11, w zw., z art. 107 § 1 k.p.a., poprzez oparcie przez organ rozstrzygnięcia na wadliwym, wewnętrznie sprzecznym, niepełnym i niezweryfikowanym materiale dowodowym, w postaci operatu szacunkowego: 2. naruszenie przepisu postępowania w postaci art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., polegające na biernej postawie organu, niepodjęciu wszelkich niezbędnych kroków celem dokładnego i rzetelnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, niedokonaniu dogłębnej analizy stanu faktycznego i prawnego sprawy, w tym dogłębnej analizy spornego operatu szacunkowego oraz braku odniesienia się do zarzutów formułowanych w toku postępowania przez skarżących; 3. naruszenie przepisu postępowania w postaci art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., przez jego niezasadne zastosowanie i utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu pierwszej instancji, podczas gdy prawidłowe rozstrzygniecie organu drugiej instancji powinno polegać na zastosowaniu art. 138 § 1 pkt 2 k.p.a.; ewentualnie 4. naruszenie przepisu prawa materialnego w postaci art. 98a ust. 1 w zw. art. 146 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r. poz. 344) (dalej: u.g.n), polegające na błędnym przyjęciu przez organ drugiej instancji, że organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił wysokość opłaty adiacenckiej, podczas gdy organ ten wydał decyzję w oparciu o wadliwy operat szacunkowy: 5. naruszenie przepisu prawa materialnego w postaci art. 134 ust. 2 u.g.n., polegające na błędnym określeniu wartości nieruchomości po podziale, wynikającym z nieprawidłowego określenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości nieruchomości powstałych po podziale działki nr [...]. Wskazując na powyższe, strona skarżąca wnosi o: 1. dopuszczenie dowodu z dokumentu w postaci wydruku odpisu zupełnego księgi wieczystej nr [...], na okoliczność ustalenia faktu, że podlegająca podziałowi działka nr [...] powstała z uprzedniego połączenia działek o numerach [...] i [...]; 2. uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej jej decyzji Wójta Gminy D. z dnia 26.01,2024 r., numer MK,3134.34.2023-3; 3. zasądzenie od organu na rzecz skarżących kosztów postępowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu skargi wskazano, że zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Wałbrzychu, po rozpatrzeniu odwołania skarżących od decyzji Wójta Gminy D. z dnia 26.01.2024 r., numer MK.3134.34.2023-3 utrzymało tę decyzję w mocy. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, że podstawą prawidłowej decyzji organu pierwszej instancji był operat szacunkowy, który został sporządzony w sposób jasny i rzetelny, a także należycie uzasadniony. Zdaniem strony z zaskarżoną decyzją nie sposób się zgodzić. Zasadnie wskazuje organ odwoławczy, że kluczowym dowodem w sprawie jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, który jako podstawa wydania decyzji winien być rzetelny, wiarygodny, spójny wewnętrznie i całościowy. Tymczasem operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego M. N. przesłanek tychże nie spełnia. Po części jest to rezultatem zaniechania dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy przez organ I instancji, który to stan zaaprobował organ odwoławczy, a co znalazło swój wyraz w pominięciu okoliczności wynikającej z treści księgi wieczystej nieruchomości podlegającej podziałowi, nadto podniesionej przez samych skarżących w odwołaniu. Mowa o kwestii uprzedniego scalenia dwóch działek o numerach [...] i [...], z których powstała dopiero dzielona działka nr [...]. Przesłanki prowadzące do podjęcia czynności połączenia pierwotnych działek gruntu, a następnie podziału nowopowstałej działki nr [...] zostały wskazane przez skarżących, jednakże organ odwoławczy się do nich nie ustosunkował. W ocenie skarżących fakt uprzedniego istnienia odrębnych działek o numerach [...] i [...], które zostały połączone w działkę nr [...] wyłącznie w celu racjonalnego ukształtowania działek powstałych po podziale i wyodrębnienia działki mającej pełnić rolę drogi wewnętrznej, winien być uwzględniony przy wycenie wzrostu wartości nieruchomości. Drugą okolicznością pominiętą przez organ I instancji, który to stan zaaprobował organ odwoławczy, jest właśnie charakter wydzielonej działki o numerze [...], która ma zapewnić drogę dojazdową do działek o numerach [...], [...], [...] i [...]. W operacie szacunkowym ta działka określona została jako działka w kształcie wielokąta, o powierzchni [...] ha, przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (str. 6). Jednocześnie w wyciągu z operatu szacunkowego wskazano w zakresie dostępu do nieruchomości, że dostęp do drogi publicznej projektowanych do wydzielenia działek [...], [...], [...] i [...] będzie zapewniony pośrednio poprzez projektowaną pod komunikację wewnętrzną działkę nr [...]. Również ten zarzut skarżących nie spotkał się z wnikliwością organu odwoławczego, który ustosunkował się do niego jednym zdaniem. Przechodząc do oceny prawnej powyższych okoliczności należy wskazać, posiłkując się dorobkiem orzecznictwa sądów administracyjnych, że w toku postępowania wyjaśniającego organ administracji publicznej obowiązany jest do dokonania oceny dowodów, z zachowaniem zasady swobodnej oceny dowodów (art. 80 k.p.a.). Na tym etapie organ winien ocenić, którym dowodom winien odmówić dania wiary (w całości bądź części), a którym dać wiarę i dlaczego. Ten proces winien znaleźć odzwierciedlenie w odrębnej części uzasadnienia decyzji (uzasadnieniu faktycznym, które w szczególności winno zawierać wskazanie dowodów, na których organ się oparł). Ten proces winien znaleźć odzwierciedlenie w odrębnej części uzasadnienia decyzji (uzasadnieniu faktycznym, które w szczególności winno zawierać wskazanie dowodów, na których organ się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności (verba legis - art. 107 § 3 in medio k.p.a.). Dopiero wykonanie tej pracy myślowej organu, winno być przełożone na ustalony stan faktyczny, to jest wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione. Tylko bowiem fakty ustalone przez organ mogą być podstawą aktu subsumcji (podciągnięcia prawidłowo ustalonego przez organ stanu faktycznego, pod normę prawa materialnego, która winna znaleźć zastosowanie w sprawie). Organ administracji obowiązany jest przy tym do wyjaśnienia stronie zasadności przesłanek, którymi kierował się przy załatwieniu sprawy. Zasada przekonywania nie zostanie zrealizowana, gdy organ pominie milczeniem niektóre twierdzenia lub nie odniesie się do okoliczności istotnych dla danej sprawy. Obowiązkiem organu odwoławczego przy uzasadnianiu decyzji jest z kolei ustosunkowanie się do wszystkich zarzutów podnoszonych przez stronę w trakcie toczącego się postępowania. Niewykonanie tego obowiązku stanowi naruszenie prawa procesowego w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy, a to z kolei skutkuje uchyleniem zaskarżonej decyzji (wyrok NSA z dnia 19 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 2234/12: wyrok WSA w Olsztynie z dnia 6 maja 2014 r., sygn. akt II SA/OI 257/14 - dostępne w internetowej Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem orzeczenia.nsa.gov.pl). Nadto nie ulega wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy błędnie przyjął ustalenie wartości nieruchomości działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną na podstawie wartości rynkowej nieruchomości o przeznaczeniu przed podziałem, który to fakt nie został wychwycony przez organy I i II instancji. Jednym z podstawowych elementów prawidłowo sporządzonej wyceny nieruchomości jest bowiem odpowiednia kalkulacja i brak zawyżenia obciążenia finansowego nakładanego na właściciela nieruchomości podlegającej podziałowi. Rzeczoznawca winien więc uwzględnić zarówno fakt uprzedniego połączenia dwóch działek w działkę dzieloną, jak też należycie określić charakter działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną. W tej sytuacji winien więc zastosować przepisy § 49 rozporządzenia Ministra Rozwoju i technologii z dnia 5.09.2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że cena nieruchomości przeznaczonych pod działki drogowe, w tym wypadku drogę wewnętrzną, odbiega z reguły znacznie od cen nieruchomości przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne i jest od nich niższa. Wobec tego, gdy w wyniku podziału nieruchomości dochodzi do wydzielenia działki przeznaczonej pod drogę wewnętrzną, to w większości sytuacji wiąże się to ze spadkiem jej wartości w stosunku do pierwotnego przeznaczenia, a na pewno znacząca różnica w stosunku do zarówno wartości działki przed podziałem i sąsiednich działek budowlanych nie pozwala na przyjęcie tożsamej wartości jednostkowej działki. Powyższe prowadzi do jednoznacznej konkluzji, że działka przeznaczona pod drogę wewnętrzną powinna być wyceniona według odrębnych zasad, gdyż ustalenie wartości takiej nieruchomości drogowej na podstawie cen osiąganych przez działki budowlane prowadziłoby do zawyżenia wartości tej nieruchomości (por. wyroki: NSA z 14 maja 2019 r., sygn. akt I OSK 1852/17: WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 17 września 2015 r., sygn. akt II SA/Go 391/15 oraz wyrok WSA w Łodzi z 11 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Łd 132/16, CBOSA).
W doręczonej sądowi odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga okazała się niezasadna.
Na wstępie wskazać trzeba, że na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 z późn. zm.), kontrola zaskarżonych aktów przez sądy administracyjne polega na ich badaniu pod względem ich zgodności z prawem. Stwierdzenie w wyniku takiej kontroli naruszenia prawa materialnego, które miało istotny wpływ na wynik sprawy lub też przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, obliguje sąd do uchylenia zaskarżonego aktu, co nakazuje przepis art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm. - dalej: p.p.s.a.). Zaznaczyć też trzeba, że sąd rozpoznając sprawę, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi (art. 134 § 1 p.p.s.a.). Oceniając zaskarżoną decyzję w tak zakreślonych ramach kognicji, Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie nie stwierdził naruszeń zarówno przepisów postępowania, jak i prawa materialnego, które warunkowałyby jej uchylenie. Rozpoznając sprawę w pierwszej kolejności konieczne jest powołanie treści regulacji prawnych normujących zasady ustalania opłaty adiacenckiej, które odnoszą się właśnie do powyższych kwestii. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej przewiduje art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.). Ustęp 1 przywołanego artykułu wskazuje, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Zgodnie z art. 98a ust. 1a u.g.n. ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b). Jak wynika z przytoczonych przepisów, w sytuacji dokonania podziału nieruchomości na mniejsze działki organ gminy może nałożyć sporną opłatę na właścicieli na wniosek których dokonano podziału, jeżeli w wyniku podziału dojedzie do wzrostu jej wartości, a więc, gdy suma wartości działek powstałych po podziale będzie wyższa niż wartość działki przed jej podziałem. Dla dokonania ustaleń co do tych wartości w przypadku działki przed jej podziałem istotny jest stan nieruchomości na dzień wydania decyzji podziałowej, zaś dla łącznej wartości wszystkich nowych działek powstałych po podziale w granicach działki pierwotnej - należy uwzględnić stan tych nowych nieruchomości na dzień, gdy decyzja podziałowa stała się ostateczna. W niniejszej sprawie decyzją z dnia 20.09.2021 r. nr MK.,6831.2021-4 Wójt Gminy D. zatwierdził podział działki nr [...], obręb [...] O.. Podział został dokonany na wniosek właścicieli K. i A. małżeństwa J., współwłaścicieli działki na prawach wspólności małżeńskiej majątkowej). W wyniku podziału tejże działki wydzielono działki o numerach [...], [...], [...] i [...] z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Co za tym idzie, dla ustalenia, a dokładniej - dla oszacowania wartości nieruchomości przed jej podziałem - na gruncie przytoczonej treści art. 98 ust. 1b u.g.n., znaczenie miał jej stan w dniu ostateczności decyzji podziałowej. Zgodnie z art. 4 pkt 17 u.g.n. przez stan nieruchomości rozumie się stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, a także stan otoczenia nieruchomości w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona. Jak z powyższego wynika, na "stan nieruchomości" składa się wiele opisujących go i współzależnych czynników, zarówno prawnych, jak i faktycznych, przy czym czynniki prawne wynikają z dokumentów urzędowych, w tym księgi wieczystej i operatu ewidencji gruntów. Jak wskazuje się w orzecznictwie stan prawny nieruchomości, to także stan wytworzony wskutek podziału nieruchomości, gdyż umożliwia on obrót prawny działkami wchodzącymi w skład dzielonej nieruchomości (por. NSA w wyroku z dnia 18 grudnia 2015 r. sygn. akt I OSK 744/14, CBOSA). Na stan prawny nieruchomości wpływ będą więc miały zatem także czynności prawne podejmowane wobec nieruchomości, w tym dokonywane przez uprawnione organy. Co dalej istotne w związku z podziałem pierwotnej działki, ocenie podlegała kwestia wzrostu wartości nieruchomości. Według skarżących dla oszacowania wartości nieruchomości winna być wzięta pod uwagę okoliczność, że wcześniej doszło do scalenia działek [...] i [...], a także fakt, że jedna z działek ([...]) została wyodrębniona pod drogę wewnętrzną, zatem nie powinna podlegać wycenie jak działka z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkalne. Na potwierdzenie tego stanowiska pełnomocnik skarżących przedstawił orzeczenia sądów administracyjnych. Zdaniem sądu przywołane orzeczenia nie mają zastosowana w niniejszej sprawie, bowiem po pierwsze zostały wydane w obowiązującym uprzednio stanie prawnym, a nadto należy mieć na uwadze, że cały podzielony teren uzyskał przeznaczenie budowane, a aby uzyskać dostęp do drogi publicznej (który stanowi warunek konieczny dla wyodrębnienia działki/działek budowlanych - ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi jednoznacznie, że na etapie postępowania w sprawie ustalenia warunków zabudowy) należy wykazać, że inwestycja ma dostęp do drogi publicznej. Przyjmując zatem stan nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...] przed jej podziałem, sporządzając operat szacunkowy rzeczoznawczyni zobligowana był do przyjęcia takiej powierzchni, jaka podana została w decyzji o podziale i wynikała w tym dniu z ewidencji gruntów i budynków. Inaczej mówiąc, organy prawidłowo oceniły operat jako odpowiadający wymogom narzuconym przepisami prawa materialnego. Cały teren działki nr [...] o pow. [...] ha został przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową, a także należy mieć na uwadze, że bez drogi wewnętrznej pozostałe działki, które właściciel przeznaczył pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nie mogłyby spełniać takiej funkcji - droga dojazdowa służy bowiem dostępowi do drogi publicznej. Treść art. 93 ust. 3 u.g.n., stanowi, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej; za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych, jeżeli nie ma możliwości wydzielenia drogi wewnętrznej z nieruchomości objętej podziałem. Powyższa zależność nie oznacza także, że działka wydzielona na drogę wewnętrzną nie ma cech, które pozwoliłyby na jej samodzielne zagospodarowanie. Samodzielnego zagospodarowania, w o którym mowa w art. 98a ust. 1b u.g.n., nie można bowiem mylić z możliwością samodzielnej zabudowy. Wydzielenie działki pod drogę wewnętrzną świadczy właśnie o jej samodzielnym przeznaczeniu jako drogi (zob. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 4 lutego 2021 r., sygn. akt II SA/Bk 799/20 - dost. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). W konsekwencji prawidłowo wartość tej działki oszacowana przez rzeczoznawcę została uwzględniona w zaskarżonej decyzji do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jeśli zaś chodzi o koszty poniesione przez skarżących w związku ze scaleniem gruntów i dokonanym podziałem, to żadne przepisy regulujące zasady ustalenia opłaty nie przewidują ani obowiązku, ani możliwości uwzględnienia jakichkolwiek kosztów poniesionych przez właścicieli podzielonej nieruchomości. Koszty takie mogą mieć znaczenie w ewentualnych rozliczeniach podatkowych, kwestia ta jednak pozostaje poza zakresem rozpoznania niniejszej sprawy. Również bez znaczenia dla oceny kontrolowanego postępowania pozostaje okoliczność, czy skarżący przekazali wyodrębnione działki rodzinie, czy też zbycie ich nastąpiło z zyskiem dla byłych właścicieli.
Reasumując, zastrzeżenia skarżących co do zaskarżonej decyzji, które rzutowały na wartość należnej opłaty, okazały się nieuzasadnione. Sąd, dokonując kontroli legalności decyzji nie będąc związany zarzutami i wnioskami podnoszonymi przez skarżących, nie stwierdził też innych naruszeń, zarówno przepisów procesowych, jak i materialnych, które nakazywałyby jej uchylenie. Prawidłowo organy rozpoznając sprawę w sposób szczegółowy zbadały i wykazały, że w sprawie wystąpiły wszystkie przesłanki uzasadniające ustalenie opłaty w wysokości 7.200 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w obrębie [...] O., gmina D. obejmującej działkę nr [...], w tym skontrolował - w zakresie w jakim był do tego uprawniony - rzetelność ustaleń sporządzonego operatu szacunkowego jako dowodu sprawie i zasadnie stwierdził, że materiał dowodowy dla ustalenia opłaty adiacenckiej został zebrany w sposób wyczerpujący. W realiach rozpatrywanej sprawy postępowanie o ustalenie opłaty adiacenckiej niewątpliwie wszczęto przed upływem trzech lat od daty uostatecznienia się decyzji Burmistrza Gminy D. zatwierdzającej podział nieruchomości, której współwłaścicielem byli skarżący.
W dacie wszczęcia postępowania w przedmiocie opłaty adiacenckiej, i jego ostatecznego rozstrzygnięcia, obowiązywała także uchwała Nr [...] Rady Gminy D. z dnia [...] marca 2020 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z ich podziałem (Dz. Urz. Woj. Dolnośląskiego, poz. [...] z dnia 1.04.2020 r.); stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału wynosi 20% różnicy między wartością jaką nieruchomość miała przed podziałem, a wartością jaką ma po podziale. Dla ustalenia różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale organ pozyskał dowód w postaci opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkową. Zaznaczyć w tym miejscu należy, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości. O ile jest on dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. to ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują oni wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. O ile badanie sporządzonego operatu pod względem spełniania wymogów formalnych, spójności i logiki jest obowiązkiem organu (to organ administracyjny rozstrzyga sprawę, a nie biegły), to wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości w sposób autonomiczny dokonuje rzeczoznawca majątkowy (art. 154 ust. 1 u.g.n.), merytoryczne ustalenia z niego wynikające mogą być zaś kwestionowane jedynie w drodze przedstawienia równoważnego pod względem specjalistycznym dowodu (kontroperatu), lub w trybie przewidzianym w art. 157 u.g.n., tj. przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Organy stwierdziły prawidłowość operatu szacunkowego zasadnie stwierdzając, że zawiera on wszystkie konieczne elementy wynikające z przepisów u.g.n. oraz rozporządzenia, przede wszystkim z jego § 56 ust. 1. Operat określa bowiem przedmiot i zakres wyceny, jej cel, podstawy opracowania, istotne daty, opis prawny i faktyczny stanu nieruchomości, jej przeznaczenie oraz charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. Biegła prawidłowo opisała rodzaj określanej nieruchomości, uzasadniła wybrane podejście, metodę i technikę szacowania. Wynik końcowy wyceny wraz z obliczeniami oraz uzasadnienie dokonanej wyceny również wynika z treści operatu. Nie budzi także wątpliwości część operatu charakteryzująca rynek nieruchomości podobnych, zestawienie transakcji nabywania nieruchomości podobnych, jak i część przedstawiająca przyjęty sposób wyceny. Biegła wykorzystała podejście porównawcze w ramach którego skorzystała z metody porównywania parami. Nie budzi zastrzeżeń wyjaśnienie dokonanego przez biegłą wyboru transakcji do wyceny - jako spełniających wymogi podobieństwa (w szczególności w zakresie kryteriów powierzchni i przeznaczenia). Analiza segmentów rynku wykazała jakie cechy rynkowe i w jakiej wadze procentowej mają zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W tej sytuacji należy się zgodzić z organami, że operat pod względem zasad sporządzania wyceny nie budzi wątpliwości. Trafna jest zatem konkluzja organów, że w każdym istotnym i weryfikowalnym przez organy administracyjne elemencie, operat został sporządzony w sposób prawidłowy.
W tym stanie rzeczy, stwierdzając, że zaskarżona odpowiada przepisom prawa, Sąd oddalił skargę, stosownie do treści art. 151 ppsa.