II SA/Wr 507/22

II SA/Wr 507/22 - Wyrok WSA we Wrocławiu
Data orzeczenia
2022-12-22
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-07-15
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Sędziowie
Adam Habuda
Halina Filipowicz-Kremis /przewodniczący/
Wojciech Śnieżyński /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II OSK 959/23 - Wyrok NSA z 2025-10-23
Skarżony organ
Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
*Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 2351
art. 61, art. 66,ust  1 pkt 1 i 3
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia NSA Halina Filipowicz - Kremis, Sędziowie: Sędzia WSA Adam Habuda, Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński (spr.), po rozpoznaniu w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w Wydziale II w dniu 22 grudnia 2022 r. sprawy ze skargi W. M. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie usunięcia nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów i tarasów oraz wspólnego garażu podziemnego budynków mieszkalnych wielorodzinnych oddala skargę w całości.
Uzasadnienie
Decyzji z [...] (nr [...]) Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego dla Miasta W. (dalej jako PINB, organ I instancji) nakazał W. M. przy ul. [...] i ul. [...] we W. (dalej jako: strona skarżąca lub Wspólnota) usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym balkonów i tarasów oraz wspólnego garażu podziemnego budynków mieszkalnych wielorodzinnych położonych przy ul. [...], [...], [...] we W., poprzez
1). usunięcie odspojonych, .luźnych i uszkodzonych okładzin z płytek ceramicznych, które utraciły przyczepność do pionowych, płaszczyzn płyt balkonów i tarasów (do czoła płyt) i grożą niekontrolowanym odpadnięciem,
2). zabezpieczenie pionowych płaszczyzn płyt żelbetowych balkonów i tarasów przy zastosowaniu systemowych rozwiązań zabezpieczających tę część konstrukcji płyty przed negatywnym działaniem czynników atmosferycznych,
3). remont garażu podziemnego, obejmujący: usunięcie nieszczelności konstrukcji (ścian, stropu), naprawę/wykonanie izolacji przeciwwodnej ścian garażu w miejscach przecieków, usunięcie korozji biologicznej przegród budowlanych oraz zabezpieczenie powierzchniowe miejsc po likwidacji zagrzybienia, naprawę pęknięć posadzki w hali garażowej, naprawę pękniętej głowicy słupa żelbetowego (przy miejscu postojowym nr [...]), oczyszczenie z korozji stalowego kątownika i uzupełnienie brakujących elementów kotwiących. Organ I instancji określił termin wykonania obowiązków, zaś co do obowiązku określonego w punkcie 1 nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności, traktując te nieprawidłowości jako najpoważniejsze. Jako podstawę prawną decyzji organ I instancji powołał art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z 07.07.1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.) - dalej jako: u.p.b.
Powyższa decyzja została oprotestowana wniesieniem odwołania do Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego (dalej jako DWINB, organ II instancji). Odwołujący się w imieniu Wspólnoty profesjonalny pełnomocnik zarzucił, że organ wadliwie uznał za część wspólną nieruchomości warstwę wierzchnią balkonów i tarasów, przy czym nie całą, a tę, która jest pionowa. Zdaniem pełnomocnika, organ wadliwie zinterpretował art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. W konsekwencji błędnie adresatem decyzji organów uczyniono Wspólnotę. W zakresie żądania uchylenia decyzji w punkcie II autor odwołania wskazał na brak ustalenia przez organ I instancji potrzebnych w postępowaniu faktów. W tym zakresie wniósł o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego dla wykazania, że płyty żelbetowe nie wymagają zabezpieczenia, tym bardziej, że projekt budowlany nie przewidział takiego zabezpieczenia. Na koniec odwołania pełnomocnik podkreślił, że częścią wspólną nie jest samodzielny lokal garażowy, co powoduje, że remont garażu, który jest przeznaczony do wyłącznego użytku jego wyłącznych właścicieli, nie należy do obowiązków Wspólnoty. Nie jest on częścią wspólną budynku i dlatego Wspólnota nie może w nią ingerować.
Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy, wydając w dniu [...] decyzję nr [...]. W uzasadnieniu DWINB wskazał, że zebrany w sprawie materiał dowodowy w postaci protokołów z kontroli potwierdza zasadność zastosowania art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. Organ II instancji skonstatował, że nadmiernie pogorszony stan okładzin z płytek ceramicznych na pionowych płaszczyznach balkonów i tarasów oraz nieprawidłowości w garażu podziemnych nie budzi wątpliwości i powoduje niebezpieczeństwo dla życia i zdrowia ludzi oraz mienia. DWINB przypomniał, że pomimo zaleceń sformułowanych we wcześniejszych protokołach z okresowych kontroli, nie usunięto nieprawidłowości. Dalej organ II instancji podniósł, że po demontażu płytek pionowe płaszczyzny płyt żelbetowych balkonów i tarasów będą wymagały zabezpieczenia; w przeciwnym razie ulegną stopniowej degradacji. Zdaniem DWINB sporne płytki stanowią element elewacji budynku i za należyte utrzymanie tego elementu odpowiada Wspólnota. Ich wadliwy stan wpływa na bezpieczeństwo użytkowania całego budynku, a odpadające płytki stanowią zagrożenia dla zdrowia, życia oraz mienia. Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych organ odwoławczy wskazał, że obowiązki dotyczące utrzymania płyt balkonowych w należytym stanie technicznym nie dotyczą tylko ich części, które wykorzystywane są tylko do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkujące w lokalach, do których te balony przynależą. Organ II instancji podkreślił, że obiekt składa się z elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych, które tworzą jedną całość i wzajemnie się uzupełniają, a płytki na pionowych płaszczyznach balkonów i tarasów są elementem elewacji, za utrzymanie której odpowiada Wspólnota. DWINB zauważył natomiast, że inaczej wygląda sytuacja okładzin z płytek ceramicznych na poziomych płaszczyznach (na posadzce) w obrębie balkonów/tarasów. Ta przestrzeń wewnętrzna balkonów oraz tarasów bez wątpienia służy wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali i zaspokajania ich potrzeb mieszkaniowych. Wobec czego za stan warstw wykończeniowych w obrębie balkonu/tarasu odpowiada właściciel. Konkludując, trzeba rozróżnić okładziny wewnętrzne w obrębie balkonu/tarasu (służące wyłącznie właścicielowi lokalu) od okładzin zewnętrznych na pionowych płaszczyznach płyt balkonowych (od strony zewnętrznej balkonu), stanowiących element elewacji budynku - część wspólną nieruchomości. Ponadto, zdaniem organu odwoławczego, trudno sobie wyobrazić sytuację, w której właściciele/lokatorzy we własnym zakresie usuwaliby z czoła elementów konstrukcyjnych, znajdujących się od strony zewnętrznej, na znacznej wysokości (balkony usytuowane są w poziomie wszystkich kondygnacji) - płytki ceramiczne, które w przypadku niezachowania należytej ostrożności i braku doświadczenia mogłyby w sposób niekontrolowany upaść z wysokości i generować dodatkowe zagrożenie. Nadto do płytek jest bardzo utrudniony dostęp od strony balkonu. Zatem niewyobrażalna jest sytuacja, w której każdy właściciel miałby montować własne rusztowanie, wynająć podnośnik, w celu usunięcia uszkodzonych płytek. Wady należy usunąć systemowo, w jednym czasie, w sposób skoordynowany, pod nadzorem osoby uprawnionej. To samo tyczy się zabezpieczenia czoła płyty przed destrukcyjnym działaniem zmiennych czynników atmosferycznych. Jeżeli każdy z właścicieli lokalu będzie to wykonywał na własną rękę, w sposób przez siebie wybrany, z różnych materiałów, o odmiennych parametrach, bądź też część z mieszkańców zrezygnuje z tego - odbędzie się to ze szkodą dla mienia wspólnego. Destrukcja elementów konstrukcyjnych zaczyna się zwykle od uszkodzenia okładzin zewnętrznych, warstw wykończeniowych, obróbek czy opierzeń, które nie spełniają swoich funkcji. Ustosunkowując się do dalszej części odwołania, wskazać trzeba, iż całkowicie niezasadny jest wywód dotyczący tego, że pionowe płaszczyzny płyt żelbetowych balkonów i tarasów po usunięciu okładzin z płytek nie wymagają zabezpieczenia. Brak zabezpieczenia konstrukcji płyt przed negatywnym działaniem czynników atmosferycznych, będzie powodował ich postępującą degradację. Zjawisko to widoczne jest na balkonach/tarasach w miejscu gdzie odpadły płytki - pojawiły się tam porosty mchów, roślinności, zacieki, przebarwienia, korozja biologiczna. Na konieczność zabezpieczenia płyt balkonowych wskazano także w protokołach z okresowych kontroli obiektu.
Odnosząc się do pozostałych zarzutów odwołania organ II instancji zauważył, że skupiono się w nich wyłącznie na jednym elemencie, w oderwaniu od kompleksowej diagnozy, tj. systemowego rozwiązania problemu. Odwołanie zostało oparte na zarzucie, że okładziny z płytek ceramicznych nie są elementem konstrukcyjnym, a Wspólnota żąda powołania biegłego na tę okoliczność. Wobec tego DWINB zauważył, że w zaskarżonej decyzji organ I instancji w żadnym fragmencie nie stwierdził, że płytki są elementem konstrukcyjnym. W ocenie organów nadzoru budowlanego płytki na pionowych płaszczyznach balkonów/tarasów są elementem elewacji, za utrzymanie której odpowiada Wspólnota. Nie tylko elementy konstrukcyjne przegród zewnętrznych elewacyjnych są częścią wspólną. Analogicznie wygląda sytuacja odpadających tynków elewacyjnych, które również są elementem wykończeniowym (wierzchnie warstwy, okładziny ścian). Odpadające płytki z pionowych płaszczyzn płyt balkonów/tarasów stanowią takie same zagrożenie jak odpadające fragmenty tynków z elewacji. Za usunięcie tego zagrożenia i zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania obiektu odpowiada zawsze Wspólnota. Z kolei w odniesieniu do zarzutu, że samodzielny lokal garażowy nie jest częścią wspólną DWINB wskazał, że elementy konstrukcyjne garażu (strop i przegrody zewnętrzne) stanowią części wspólne budynku, za utrzymanie których odpowiada Wspólnota. Nieszczelność przegród budowlanych ścian i stropu w obrębie garażu powoduje postępującą degradację substancji całego budynku (zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia). Inne stwierdzone nieprawidłowości w obrębie hali garażowej również negatywnie wpływają na stan techniczny całego obiektu.
Z decyzją tą nie zgodziła się W. M. przy ul. [...] i ul. [...], która pismem z [...] wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu. W skardze tej pełnomocnik zarzucił DWINB naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, w postaci: art. 7 k.p.a. w zw. z art. 75 § 1, art. 77 § 1 i art. 78 § 1 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie wniosków dowodowych z opinii biegłego oraz projektu budowlanego dla wykazania, że części nieruchomości objęte zaskarżoną decyzją przeznaczone są do wyłącznego użytku poszczególnych właścicieli oraz poprzez nieuwzględnienie wniosku strony o przeprowadzenie dowodu z księgi wieczystej lokalu garażowego znajdującego się w budynku objętego zaskarżoną decyzją dla wykazania, że lokal garażowy wpisany jest do księgi wieczystej jako samodzielny, wyodrębniony lokal użytkowy.
Ponadto pełnomocnik zarzuci naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 66 ust. 1 u.p.b. oraz art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 140 k.c. przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż wspólnota mieszkaniowa jest zarządcą lub właścicielem także tych części nieruchomości, która nie wchodzą w skład "nieruchomości wspólnej" podczas gdy wspólnota nie jest zarządcą elementów nieruchomości objętych decyzją jako wchodząc w skład nieruchomości wspólnej, zaś zarządzanie nimi należy do właścicieli, nie zaś do wspólnoty.
Na podstawie tak sformułowanych zarzutów skargi pełnomocnik wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji. W uzasadnieniu skargi strona przedstawiła argumenty, które w jej ocenie przemawiają za uwzględnieniem wniesionej skargi oraz uznaniem, że opisane w skardze części balkonów i tarasów oraz garaż nie stanowią nieruchomości wspólnej. Powoduje to, że Wspólnota nie jest zarządcą tych części, ani właścicielem, co wyklucza zastosowanie art. 66 u.p.b. Skarżąca wskazała na naruszenie prawa procesowego poprzez nieuwzględnienie przez organ, że garaż wpisany jest do księgi wieczystej jako samodzielny lokal użytkowy, a także pominięcie, że pionowe elementy balkonów i tarasów nie są elementami konstrukcyjnymi i są przeznaczone do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Tym samym skarżąca twierdzi, że organowi nie wolno było kierować decyzji do Wspólnoty, która nie jest ani właścicielem, ani zarządcą (części pionowych balkonów/tarasów oraz garażu.
W odpowiedzi na skargę DWINB wniósł o jej oddalenie, jednocześnie wnosząc o skierowanie wprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
Kontrola legalności zaskarżonej decyzji przeprowadzona zgodnie z art. 1 ustawy z 25.07.2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492) wykazała, że zaskarżone postanowienie odpowiada wymogom prawa. Na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 ustawy 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2022 r., poz. 329 ze zm.) – dalej: ″p.p.s.a.″ sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy; naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo stwierdza nieważność zaskarżonej decyzji lub postanowienia w całości lub części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. Oznacza to, że nie każde naruszenie przepisów prawa będzie uzasadniało uwzględnienie wniesionej skargi do sądu administracyjnego, a jedynie takie, które będzie miało znaczenie dla kontrolowanego rozstrzygnięcia.
Zakres kontroli sprawowanej przez sądy wynika z treści art. 134 § 1 p.p.s.a. Zgodnie z tą regulacją sądy rozpoznając skargi nie są związane ich zarzutami, podstawą prawną ani formułowanymi przez strony wnioskami. W świetle przywołanych regulacji sąd administracyjny dokonując kontroli rozstrzygnięć organów administracji kieruje się wyłącznie kryterium legalności, czyli zgodności z przepisami prawa materialnego i procesowego rozstrzygnięć organów administracji publicznej.
Wyjaśnić należy, że Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu orzekał już w identycznej sprawie skarżącej strony dotyczącej naruszenia art. 66 ust. 1 u.p.b w związku z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, w której nieprawomocnym wyrokiem z 10.03.2022 r., sygn. akt II SA/Wr 391/21 oddalono skargę. Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie w pełni podziela wyrażone tam stanowisko.
Na tle rozpatrywanej sprawy zasadnicza jest kwestia balkonów i tarasów w kontekście ich kwalifikacji albo jako nieruchomości wspólnej, albo jako części konkretnego lokalu mieszkalnego. Analogiczny charakter ma status garażu podziemnego, który według autora skargi nie należy do nieruchomości wspólnej, i jest wyodrębnionym lokalem użytkowym stanowiącym odrębny przedmiot własności (zgodnie z księgą wieczystą). Przedmiotem sporu jest zatem to, czy Wspólnota Mieszkaniowa jest właściwym adresatem oznaczonych w decyzji nakazów.
Według art. 3 ust. 2 ustawy z 24.06.1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2021 r., poz. 1048) nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. A contrario, te części budynku i urządzenia, które służą wyłącznemu użytkowi właścicieli lokali, nieruchomości wspólnej nie stanowią. W istocie rzeczy oznacza to, że nieruchomością wspólną jest wszystko, co nie służy do wyłącznego użytku właścicieli lokali. W doktrynie prawa podpartej judykaturą odróżnia się taką część balkonu, która stanowi część składową lokalu mieszkalnego i służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych – jest nią przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłoga i balustradą, a niekiedy ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem ściany przedniej (zob. Hubert Izdebski, Ustawa o własności lokali. Komentarz, Warszawa 2019, uwagi do art. 3), od elementów architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączonych z bryłą budynku i na ogół usytuowanych na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu – które powinny być kwalifikowane jako nieruchomość wspólna (wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 20.04.2017 r., sygn. I ACa 1638/16). W orzecznictwie sądowym wskazuje się także, że prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali względem balkonu obejmuje wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli (wyrok NSA z 28.03.2017 r., sygn. akt II OSK 1929/15). Sąd Najwyższy w uchwale z 07.03.2008 r. (III CZP 10/08, OSNC 2009/4/51) podkreślił, że pod pojęciem balkonu jako części budynku stanowiącej zarazem część składową lokalu mieszkalnego rozumieć należy tę tylko jego część, która służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu i osób z nim zamieszkałych. Dalej Sąd Najwyższy wywodzi, że balkon to przestrzeń wewnętrzna, z reguły wyodrębniona podłogą i balustradą, a niekiedy także ścianami bocznymi i sufitem, z wyłączeniem zawsze ściany przedniej, której brak pozwala na uznanie tej części budynku za balkon i umożliwia zarazem korzystanie z niego zgodnie z przeznaczeniem. Wobec tego elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem - na podstawie art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. W konsekwencji należy przyjąć, na podstawie art. 14 pkt 1 ustawy o własności lokali, że wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej (stanowią element konstrukcji balkonu trwale połączony z budynkiem) stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.
Co oczywiste, Sąd zdaje sobie sprawę, na co wskazuje judykatura, że balkony i tarasy mogą mieć różnorodny charakter, co nakazuje szczególnie staranne ważenie okoliczności konkretnego przypadku (zob. wyrok Sądu Najwyższego z 03.10.2002 r. III RN 153/01). Jednakże sądy są zgodne również w kwestii, że odmiennie traktować należy te części balkonu, które mają znaczenie wyłącznie dla właściciela lokalu, od tych części balkonu, które mają charakter konstrukcyjny, zewnętrzny, a ich należyte utrzymanie wpływa na cały obiekt, i które fizycznie oraz wizualnie stanowią fragment całego budynku ponieważ wchodzą w skład jego elewacji.
W języku polskim (Słownik języka polskiego PWN) elewacja budynku to zewnętrzna ściana budynku, lico budynku, a zgodnie z elementarną wiedzą techniczną elewacje chronią zewnętrzne ściany budynków przed działaniem czynników atmosferycznych, uszkodzeniem mechanicznym oraz pełnią funkcje dekoracyjne. Zewnętrzna ściana pionowa balkonu (tarasu) jest więc jednocześnie fragmentem całego budynku i jego elewacji, a jej należyty stan współprzyczynia się – wraz ze ścianami innych balkonów (tarasów) do odpowiedniego stanu całego budynku. W pełni logiczne i uzasadnione jest więc zdaniem Sądu potraktowanie balkonów i tarasów w zakresie ich elementów zewnętrznych (od czoła płyt balkonowych/tarasowych), konstrukcyjnych, stanowiących fragment elewacji całego budynku jako nieruchomości wspólnej. Tych części budynku nie da się zakwalifikować jako służących wyłącznie do użytku właścicieli lokali, a tym samym podpadają one pod zakres pojęciowy nieruchomości wspólnej z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. Sąd podkreśla w tym miejscu, że interpretacja art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali przy ustalaniu wspólnych elementów budynku wymaga każdorazowo dokładnego ustalenia stanu faktycznego. W kontrolowanej przez Sąd sprawie balkony i tarasy znajdujące się na poszczególnych piętrach budynku (co wynika z załączonej do akt dokumentacji fotograficznej), w większości są jednocześnie stropo-dachami dla niżej położonych lokali. Tym samym, chociaż służą do użytku właścicieli poszczególnych lokali, to z uwagi na swą istotę stanowią element nieruchomości wspólnej. W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy, która będzie oddzielać uprawnienia jednych właścicieli od drugich, oraz od nieruchomości wspólnej. Jeśli chodzi o mieszkańców lokali do których przynależą opisane w sprawie tarasy i balkony, to tylko pozornie wyłącznie oni odnoszą korzyść z ich. Te części budynku stanowią bowiem widoczny i istotny element elewacji budynku, odmiennie niż np. posadzka balkonowa. Z uwagi na powiązanie funkcjonalne z konstrukcją i elewacją budynku można stwierdzić, że stanowią element nieruchomości wspólnej. Należy mieć na uwadze, że wady czy uszkodzenia tych stropodachów (elementów konstrukcji balkonu) mają wpływ nie tylko na konkretny lokal i jego właściciela, który użytkuje balkon (taras), lecz także na lokale usytuowane poniżej.
Z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali wynika ciążący na właścicielach obowiązek ponoszenia ciężarów i wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Realizacja tego obowiązku to prewencja wobec sytuacji, w których nieruchomość mogłaby stwarzać niebezpieczeństwo dla osób lub mienia. Według zgromadzonej w aktach sprawy dokumentacji takie niebezpieczeństwo miało rzeczywisty wymiar (wskazują na to fotografie, ogłoszenie o charakterze ostrzeżenia, korespondencja od mieszkańców). Odspojone płytki przy pionowych ścianach balkonowych rodziły zagrożenie zarówno względem osób. Za wiarygodne Sąd uznaje również te twierdzenia organów administracji, w których podnoszą one konieczność stosownego zabezpieczenia ścian pionowych balkonów i tarasów. Zważyć trzeba, że w razie wyrządzenia szkody w wyniku zaniedbań związanych z należytym utrzymaniem budynku odpowiedzialność – jak stanowi art. 17 ustawy o własności lokali – ponosi Wspólnota. W interesie wszystkich lokatorów – członków Wspólnoty leży zatem to, aby nieruchomość znajdowała się w należytym stanie.
W niniejszej sprawie poza sporem pozostaje fakt zagrożenia stwarzanego przez przedmiotowy obiekt budowlany i związana z tym okoliczność jego nieodpowiedniego stanu technicznego. Wskazują na to obecne w aktach sprawy protokoły z kontroli okresowych, zalecenia z tych kontroli, gdzie stan techniczny balkonów i loggii, ze względu na odspajające się płytki okładzinowe, określony jest jako zły (protokoły z kontroli okresowej budynku z [...] i z [...] oraz protokół z kontroli [...] dokonanej przez PINB).
Reasumując rozważania w tej części, która dotyczy sprawy balkonów i tarasów w budynkach WM w zakresie uszkodzeń na ich zewnętrznych, pionowych ścianach, nawiązując do wskazanych wyżej judykatów, Sąd nie widzi podstaw prawnych i faktycznych, aby potraktować balkon (taras) jako wyłącznie część lokalu mieszkalnego, to znaczy część autonomiczną względem nieruchomości wspólnej pozostającej pod pieczą Wspólnoty.
Odnosząc się do tego punktu kontrolowanego rozstrzygnięcia, w którym organ nakazuje remont garażu podziemnego i następnie określa zakres koniecznych prac (usunięcie nieszczelności konstrukcji (ścian, stropu), naprawę/wykonanie izolacji przeciwwodnej ścian garażu w miejscach przecieków, usunięcie korozji biologicznej przegród budowlanych oraz zabezpieczenie powierzchniowe miejsc po likwidacji zagrzybienia, naprawę pęknięć posadzki w hali garażowej, naprawę pękniętej głowicy słupa żelbetowego (przy miejscu postojowym nr 43), oczyszczenie z korozji stalowego kątownika i uzupełnienie brakujących elementów kotwiących), Sąd przede wszystkim zwraca uwagę na niebudzące wątpliwości ustalenia faktyczne poczynione w sprawie. Protokoły kontroli okresowej w garażu podziemnym z [...] i z [...] wskazują na usterki, które następnie zostały objęte kwestionowanym przez Wspólnotę rozstrzygnięciem. Również podczas kontroli z [...] pracownicy PINB stwierdzili w garażu podziemnym widoczne ubytki, spękania i wykruszenia posadzki w strefie wjazdu do garażu. Zaobserwowano występowanie spękań posadzki w całej hali garażowej. Ponadto zaobserwowano zastoiny wody. Na ścianach i stropie widoczne zacieki, zawilgocenia, przebarwienia, lokalnie silne wykwity solne, ślady pleśni i korozji biologicznej świadczące o nieszczelności przegród budowlanych w garażu. Nadto zaobserwowano duże zalania w obrębie słupa i kątownika stalowego przy podciągu (przesączająca się woda). PINB wskazał na uszkodzenia i spękania na ścianach zjazdu do garażu.
W świetle takich ustaleń faktycznych Sąd ponownie przywołuje definicję nieruchomości wspólnej z art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, według której nieruchomość wspólną stanowią grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Ściany, posadzki, słupy, czy też stropy garażu podziemnego w budynku wielorodzinnym, to niewątpliwie takie części budynku i urządzenia, których funkcja, znaczenie i przeznaczenie nie ogranicza się wyłącznie do osób dysponujących miejscami postojowymi. Odpowiedni stan ścian, posadzki, czy też stropu garażowego czy należyta izolacja przeciwwodna garaż jest sprawą fundamentalną dla całości budynku. W myśl przyjętych w judykaturze poglądów za elementy nieruchomości wspólnej uważa się także fundamenty, dach, ściany nośne, klatkę schodową, przewody, instalacje wodne, ogrzewcze itp. (wyrok WSA w Gdańsku z 05.01.2021 r., sygn. akt II SA/Gd 530/20). Dlatego w tym zakresie, w jakim elementy garażu i znajdujące się w nim instalacje oddziałują (mogą oddziaływać) na stan i użytkowanie całego budynku, trzeba je potraktować tak, jak nieruchomość wspólną. Zdaniem Sądu wadliwe, pozostające w niewłaściwym stanie technicznym elementy garażu pozostają w nierozerwalnym związku z nieruchomością wspólną, i funkcjonalnie są taką nieruchomością wspólną.
Według art. 61 u.p.b. właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany: 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z odpowiednimi zasadami, 2) zapewnić, dochowując należytej staranności, bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych odziaływujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, takich jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne opady atmosferyczne, osuwiska ziemi, zjawiska lodowe na rzekach i morzu oraz jeziorach i zbiornikach wodnych, pożary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
W przypadku gdy powyższe obowiązki nie są należycie realizowane, właściwy organ administracji budowlanej powinien wydać decyzję z art. 66 ust. 1 u.p.b. Decyzja wydana w oparciu o art. 66 ust. 1 u.p.b. w zakresie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, ma tzw. związany charakter. Istotne jest bowiem to, że organ nadzoru budowlanego, w przypadku stwierdzenia, iż obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, jest obowiązany w drodze decyzji nakazać usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (wyrok NSA z 18.01.2022 r., sygn. akt II OSK 377/19). Materialną podstawą prawną kontrolowanego przez Sąd rozstrzygnięcia jest artykuł 66 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.b. o następującym brzmieniu: W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany: 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
W okolicznościach badanej sprawy nieprawidłowości w stanie technicznym zostały wykazane, realne jest tez niebezpieczeństwo dla życia lub zdrowia ludzi, a także ich mienia. Ustalenia w tym względzie poczynione przez organ administracji, odzwierciedlone w zgromadzonej w aktach sprawy dokumentacji, nie budzą w ocenie Sądu wątpliwości. Te ustalenia nie są także kwestionowane w złożonej skardze.
Konkludując, w ocenie Sądu organ nadzoru budowlanego nie naruszył prawa nakazując skarżącej Wspólnocie usunięcie wskazanych w decyzji nieprawidłowości. Organ właściwie dostosował terminy na wykonanie obowiązków należycie ważąc wynikające z nieprawidłowości zagrożenia z realnymi możliwościami ich wykonania przez skarżącą. Zdaniem Sądu organ właściwie oznaczył adresata obowiązków, prawidłowo traktując sporne elementy balkonów i tarasów oraz garażu podziemnego tak jak nieruchomości wspólne. Przepis art. 81 u.p.b. nakazuje organom nadzoru budowlanego nadzór i kontrolę nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, a organ trafnie zrealizował ten obowiązek kierując stosowne nakazy do Wspólnoty. W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że adresatem nakazu wykonania obowiązków wynikających z art. 66 w zw. z art. 61 u.p.b., jeżeli dotyczą one części wspólnych nieruchomości, co do zasady pozostaje wspólnota mieszkaniowa (wyrok NSA z 07.09.2016 r., sygn. akt II OSK 466/15). A zatem zasadniczo obowiązek prawidłowego utrzymania i użytkowania budynku jako całości spoczywa na wszystkich właścicielach (wyrok NSA z 28.03.2017 r., sygn. akt II OSK 1928/15).
W niniejszej sprawie nakazane prace niewątpliwie dotyczą kompleksowo rozumianego budynku, i są związane z nieruchomością wspólną ponieważ służą interesowi zbiorowemu wszystkich właścicieli. Niewłaściwy stan techniczny fragmentu ściany zewnętrznej przy balkonach (tarasach), jak też nieprawidłowości znajdującego się pod budynkiem garażu wpływają bowiem na nie tylko na konkretny lokal, którego częścią jest balkon (taras), nie tylko na garaż opisany jako odrębny lokal użytkowy, ale na stan techniczny całego obiektu. A zatem tego rodzaju wady konstrukcyjne nie mogą być traktowane jako takie, których zabezpieczenie należy do poszczególnych właścicieli lokali. Mając zatem na uwadze podniesione okoliczności trafne jest stanowisko organów, że adresatem badanej decyzji winna być Wspólnota Mieszkaniowa, jako że przedmiotowy skarżony akt administracyjny dotyczy nieruchomości wspólnej.
Co się tyczy zarzutu braku przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego na okoliczność, czy pionowe elementy balkonów i tarasów, których dotyczy decyzja nie są elementami konstrukcyjnymi i w efekcie, są przeznaczone jedynie do wyłączanego użytku poszczególnych właścicieli (a więc nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej) oraz że projekt budowlany nie przewiduje mocowania kafelków do płyt żelbetowych, lecz - wbrew nakazom organu - do warstwy dociskowej, niebędącej warstwą żelbetową, to organy oceniły, w przekonaniu Sądu słusznie, że powyższych twierdzeń nie potwierdzają inne dowody i całokształt ustalonych okoliczności sprawy. Skoro tak, to nie było obowiązku po stronie organów przeprowadzenia takiej opinii.
Z przedstawionych powodów, na podstawie art. 151 p.p.s.a. Sąd orzekł o oddaleniu skargi.
Skarga została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym, na podstawie art. 120 i art. 119 pkt 2 p.p.s.a.