II SA/Wr 490/08

II SA/Wr 490/08 - Wyrok WSA we Wrocławiu
Data orzeczenia
2009-04-30
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2008-09-19
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Sędziowie
Andrzej Cisek /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 1403/09 - Wyrok NSA z 2010-09-16
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
*Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2002 nr 153 poz 1270
art. 145 par. 1 pkt 1 lit.c, art. 152, art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Dz.U. 2003 nr 80 poz 717
art. 61
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
par. 3, par.6, par 7, par. 8
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mieczysław Górkiewicz, Sędziowie Sędzia WSA Andrzej Cisek (spraw.), Sędzia NSA Julia Szczygielska, Protokolant Magdalena Dworszczak, po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 kwietnia 2009r. sprawy ze skargi W. S. F. we W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy I. uchyla decyzję I i II instancji; II. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu; III. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W.na rzecz strony skarżącej kwotę 757zł (słownie: siedemset pięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu poniesionych kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] (Nr [...]), działający z upoważnienia Prezydenta W., Kierownik Zespołu Lokalizacji Inwestycji Urzędu Miejskiego W. ustalił na rzecz M. D. warunki zabudowy, dla inwestycji obejmującej budowę zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z lokalami usługowymi i garażem podziemnym oraz elementami infrastruktury technicznej wraz z niezbędnymi rozbiórkami, przewidzianej do realizacji na działkach nr [...], [...] i części działek nr [...] i [...], Am- [...], przy al. M. [...] we W.
W uzasadnieniu organu I instancji wskazano, że do dnia [...] na terenie objętym powyższą inwestycja obowiązywał plan ogólny zagospodarowania przestrzennego m. W., uchwalony uchwałą Miejskiej Rady Narodowej nr [...]z dnia [...] ( Dz. Urz. W. W. Nr [...] poz. [...] z późniejszymi zmianami). Teren inwestycyjny leży na obszarze sporządzanego aktualnie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ul. B. D. i H. S. we W. ( Uchwała Rady Miejskiej W. Nr [...] z dnia [...] w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Organ I instancji ustalił ponadto, że teren planowanej inwestycji nie leży na obszarach przeznaczonych w tym planie do realizacji inwestycji celu publicznego, o których mowa w art. 39 ust. 3 pkt 3 i art. 48 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. nr 80, poz. 717 ze zm.). Organ lokalizacyjny zauważył, że działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej, są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto organ ten stwierdził, że teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej, istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji zamierzenia budowlanego, a teren jest oznaczony w ewidencji gruntów jako zurbanizowany teren niezabudowany i nie wymaga zgody na zmianę przeznaczenia na cele nierolnicze i nieleśne. Nadto organ pierwszoinstancyjny uznał, że żaden z przepisów odrębnych nie sprzeciwia się realizacji inwestycji objętej niniejszą decyzją.
W dalszej części uzasadnienia organ lokalizacyjny, podkreślił, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z § 3 ust. 1-3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. nr 164, poz. 1588) organ wyznaczył wokół działek nr [...] i [...], objętych wnioskiem, obszar analizowany. Szerokość frontu tych działek od strony ul. M. wynosi 87 m, a więc przyjęta zgodnie z postanowieniami powyższego rozporządzenia minimalna szerokość obszaru analizowanego wynosi co najmniej 3 x 87 m, tj. 261 m w każdą stronę od wszystkich granic tych działek, z uwzględnieniem pełnego obrysu działek skrajnych, leżących na obrzeżu tego obszaru. Nie uwzględniono jedynie obszaru Ogrodu Botanicznego, którego sposób zagospodarowania i zabudowy nie wpływa na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Na tak wyznaczonym obszarze organ dokonał analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o którym mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Mając na uwadze powyższe uregulowania organ I instancji ustalił obowiązującą linię zabudowy: od ul. S. - 5.0 m od granicy z działką nr 63 jako kontynuację linii zabudowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. S. [...] od al. M. – 6.0 m od granicy z działką nr [...]. Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy ustalono do 0.45, a szerokość elewacji frontowej – od 23.0 m do 55.0m dla elewacji usytuowanej na obowiązującej linii zabudowy od strony ul. S. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej wyznaczono od 21.0 m do 23.0 m od strony ulicy S. Ponadto organ lokalizacyjny ustalił dach płaski – odpowiednio do wielkości występujących na obszarze analizowanym.
Odwołanie od powyższej decyzji złożyła W. S. F. we W., wnosząc jednocześnie o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpoznania.
Uzasadniając wniesione odwołanie strona skarżąca podniosła, że jest użytkownikiem wieczystym działki położonej w bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej zaskarżoną decyzją, a jej interes prawny jest związany z wystąpieniem uciążliwych skutków dla działek sąsiednich poprzez realizację inwestycji, której decyzja dotyczy. W. S. F. uznała, że rozmiary i charakter planowanej inwestycji będzie miał bezpośredni, negatywny wpływ na jej nieruchomość i znajdujący się na niej budynek, co nie zostało uwzględnione w decyzji pierwszoinstancyjnej.
Strona odwołująca się podniosła, że ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości położonej we W. przy ul. M. [...], której dotyczy zaskarżona decyzja, jest przedmiotem toczącego się nadal, wszczętego uprzednio i zakończonego wydaniem decyzji ostatecznej przed wydaniem zaskarżonej decyzji, postępowania administracyjnego. Warunki zabudowy dla działki będącej przedmiotem zaskarżonej decyzji określono uprzednio decyzją Prezydenta W. nr [...] z dnia [...] wydaną na rzecz B. L. sp. z o.o., która została następnie uchylona przez Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu wyrokiem z dnia 29 marca 2007 r. (sygn. akt II SA/Wr 579/06). Postępowanie sadowoadministracyjne w zakresie powyższej decyzji jest nadal w toku ze względu na złożenie przez B. L.sp. z o. o. skargi kasacyjnej od powyższego wyroku.
Zwrócono nadto uwagę, że z dołączonego do decyzji załącznika graficznego nr [...] wynika, iż obszar analizowany, oznaczony linią przerywaną, obejmuje teren leżącego w bezpośrednim sąsiedztwie przedmiotowej działki Ogrodu Botanicznego. Jednak już z uzasadnienia decyzji powyższej wynika, że wyznaczenie obszaru analizowanego nie uwzględnia terenu Ogrodu Botanicznego, bez precyzyjnego wymienienia, czy dotyczy to wszystkich znajdujących się na tym obszarze budynków.
Jak podniosła strona odwołująca się, nawet w przypadku gdyby teoretycznie przyjąć za wiążące stanowisko organu wyrażone w uzasadnieniu decyzji, to w takim przypadku obszar analizowany zostałby wyznaczony przez organ w sposób sprzeczny z postanowieniami § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, które wymaga wyznaczenia obszaru analizowanego "wokół działki budowlanej" z granicami " w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m". Powyższe oznacza, że nie jest możliwe dokonanie jakichkolwiek samowolnych wyłączeń dokonywanych przez organ administracji. W niniejszej sprawie zatem przyjmując minimalne granice obszaru analizowanego wyliczone przez organ administracji tj. " 261m w każda stronę od wszystkich granic tej działki" teren ogrodu botanicznego powinien obligatoryjnie znaleźć się na obszarze analizowanym.
Wskazano również, iż z uzasadnienia nie wynika, w jaki sposób organ wyznaczył maksymalne granice obszaru analizowanego. W ocenie wnoszącej odwołanie obszar ten został wyznaczony w sposób arbitralny i całkowicie dowolny, bowiem obejmuje nie tylko działki sąsiednie, ale także działki nie pozostające w stosunku sąsiedztwa do działki objętej decyzją.
Odwołujący się zarzucili ponadto, że organ lokalizacyjny może wyznaczyć wskaźniki szerokości i wysokości elewacji frontowej w sposób odmienny od określonego w § 6 ust. 1 oraz § 7 ust. 1 rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tylko jeśli wynika to z analizy, a wyniki te muszą być zawarte w treści załączników do decyzji. Ponadto organ winien umotywować przyczyny, które zdecydowały o wyznaczeniu takich, a nie innych wskaźników. Tymczasem wyniki analizy, stanowiące załącznik nr [...] do zaskarżonej decyzji, nie zawierają żadnych konkretnych informacji, które potwierdzałyby przyjęte przez organ pierwszej instancji wskaźniki.
W ocenie W. S. F. nie uzasadniono również przyjęcia znacznie większej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej od strony ul. H. S. od wysokości wynikającej z kontynuacji wysokości zabudowy, występującej od strony al. J. M., a wynoszącej 16-17 m. Organ lokalizacyjny przyjął jako punkt odniesienia dwa najwyższe budynki w całym obszarze analizowanym, które nie znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji. Powyższe stanowi, zdaniem strony, naruszenie § 7 powołanego już rozporządzenia.
Decyzji organu I instancji zarzucono także, że analiza została przeprowadzona w sposób wybiórczy. Organ nie zbadał bowiem, czy spełniona zostanie przesłanka ładu przestrzennego i dobrego sąsiedztwa w relacji do Ogrodu Botanicznego, jako obszaru zabytkowego, o szczególnych walorach naturalnych i specyficznej zabudowie. Zwrócono nadto uwagę, że organ naruszył zasadę dobrego sąsiedztwa oraz zasadę kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, bowiem dopuścił do budowy budynku o wysokości 23 metrów, podczas gdy sąsiednie budynki mają 3-4 kondygnacje i wysokość 14 -16 metrów.
Wnosząca odwołanie zauważyła również, że podstawą decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powinna być przynajmniej promesa (gwarancja) zawarcia umowy na przyłącza wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe oraz telekomunikacyjne. Tymczasem organ pierwszej instancji ograniczył się jedynie do zbadania istnienia umowy wstępnej z Koncernem Energetycznym Energia Pro.
Decyzją z dnia [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W głównych motywach uzasadnienia zwrócono uwagę, że zgodnie z art. 56, w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Jak wynika z art. 52 ust. 3 tej ustawy, nie można uzależnić wydania decyzji o ustaleniu warunków zabudowy od zobowiązania się wnioskodawcy do spełnienia nieprzewidzianych odrębnymi przepisami świadczeń lub warunków. Oznacza to zatem, że ilekroć wnioskowana zabudowa jest zgodna z przepisami prawa, organ lokalizacyjny ma obowiązek wydać decyzję ustalająca warunki zabudowy. W ocenie organu odwoławczego w rozpatrywanej sprawie wszystkie przesłanki dla ustalenia warunków zabudowy zostały spełnione.
Działki objęte inwestycją usytuowane są bowiem w sąsiedztwie działek dostępnych z tej samej drogi publicznej, zabudowanych w sposób pozwalający określić wymagania w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W ocenie Kolegium z przeprowadzonej przez organ pierwszej instancji analizy wynika, że zamierzenie inwestycyjne będzie stanowiło kontynuację
dotychczasowej funkcji w terenie, a zamierzenie inwestycyjne nie odbiega bowiem swoimi gabarytami, formą architektoniczną i wskaźnikiem zabudowy od sąsiednich budynków.
W ocenie organu odwoławczego podniesiony przez odwołującą się argument naruszenia ładu przestrzennego jest niezasadny. Z przeprowadzonej bowiem analizy wynika, że parametry planowanej zabudowy ustalone w decyzji lokalizacyjnej są zgodne z określonymi parametrami obszaru analizowanego. Kolegium podkreśliło, że stosownie do postanowień § 5 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego organ I instancji w sposób prawidłowy ustalił szerokość elewacji frontowej (dolna granica - od 23 metrów, a górna granica odpowiednio - do 55 m od strony ul. H. S. i 78m od al. J. M.).
Także ustalona wysokość budynku – zdaniem organu II instancji odpowiada regułom określonym w § 7 ust. 1, 3 i 4 powyższego rozporządzenia. W niniejszej sprawie średnia wysokość budynków wynosi 18 m, jednakże w obszarze analizowanym występują budynki o wysokości 16 m (np. działka nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]; poz. [...], [...], [...] analizy), 17 m (np. działki nr [...]nr [...], nr [...]; poz. [...], [...], [...] analizy) oraz budynki o wysokości 21 - 22 m (np. działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr[...], nr[...], nr[...]; poz. [...] [...], [...], [...], [...] ) i 23 m (np. działki nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...]; poz. [...], [...], [...], [...]), a nawet wyższe - 26 m, 31 m, 32 m (działka nr [...], nr [...], nr [...], poz. [...], [...], [...] analizy). Skoro w obszarze analizowanym występują budynki o wysokości w przedziale od 16 m do 17 m oraz od 21 m do 23 m i wyższe, to ustalenie w decyzji lokalizacyjnej wysokości planowanego obiektu na poziomie od strony al. J. M. od 16 m do 17 m oraz od strony ul. H. S. od 21 m do 23 m, w żaden sposób nie naruszy ładu przestrzennego. Nie można bowiem stwierdzić, aby projektowany budynek stał się dominantą w obszarze analizowanym i przez to zakłócił dotychczasowe uwarunkowania urbanistyczne i architektoniczne.
Kolegium podniosło także, że ustalenie w weryfikowanej decyzji dachu płaskiego dla planowanej zabudowy, zgodne jest geometrią dachów obiektów dominujących w obszarze analizowanym. Ponadto, w ocenie organu odwoławczego prawidłowo również wyznaczono obowiązującą linię zabudowy od strony ul. H.S. oraz al. J. M., szczegółowo motywując odpowiednie zastosowanie § 4 ust. 1 i ust 4 rozporządzenia.
Organ II instancji zauważył także, że działki objęte zainwestowaniem mają dostęp do drogi publicznej (od ul. H. S. i al. J. M.), a istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego . Ponadto przedmiotowy teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów.
W dalszej części uzasadnienia Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. podniosło, że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone zgodnie postanowieniami rozporządzenia Ministra Infrastruktury, czyli w odległości większej niż 261 m ( 87 m x 3 =261 m) od każdej z granic działki. Tak zakreślony teren pozwolił z kolei na obiektywne zbadanie zabudowy sąsiedzkiej. W ocenie organu odwoławczego za niezasadny należy uznać zarzut niewyjaśnienia i nieuzasadnienia sposobu wyznaczenia granic obszaru analizowanego. Organ I instancji bowiem w decyzji lokalizacyjnej uzasadnił w jaki sposób wyznaczył obszar analizowany, jaka jest szerokość działek inwestycyjnych oraz jaka jest minimalna szerokość obszaru analizowanego. Organ ten także wyjaśnił, iż wyznaczył obszar analizowany w każdą stronę od wszystkich granic przedmiotowej działki, a jedynie pominął obszar Ogrodu Botanicznego, którego sposób zagospodarowania i zabudowy nie wpływa na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Odpowiadając na zarzut dotyczący nieuwzględnienia w analizowanym obszarze terenu Ogrodu Botanicznego, Kolegium podniosło, iż ze stanowiącego załącznik graficzny do zaskarżonej decyzji, wyrysu z mapy ewidencyjnej wynika, że teren ten został objęty obszarem analizowanym. Nie został on natomiast uwzględniony w sporządzonej przez organ pierwszej instancji analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z uwagi na to, że zabudowa i zagospodarowanie terenu nie wpływa na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zagospodarowania terenu. Mając na uwadze specyfikę zagospodarowania terenu Ogrodu Botanicznego, które znacznie odbiega od zagospodarowania terenu sąsiedzkiego, zasadne było odstąpienie od uwzględnienia sposobu zagospodarowania terenu Ogrodu Botanicznego. Wynika to z faktu, że przy uwzględnieniu terenu Ogrodu Botanicznego uzyskane parametry znacznie wypaczyłyby wyniki analizy i w konsekwencji rzeczywisty obraz zagospodarowania terenu sąsiedzkiego. Ponadto, w ocenie Kolegium, z powyższych względów nie może zostać również uwzględniony zarzut naruszenia zasady zachowania ładu przestrzennego i dobrego sąsiedztwa w relacji do Ogrodu Botanicznego.
Odpowiadając na zarzut dotyczący nieustalenia, czy planowana inwestycja jest zgodna z dobrosąsiedzkimi stosunkami, Kolegium zauważyło, iż wprowadzona ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zasada dobrego sąsiedztwa oznacza, że warunki zabudowy można ustalić jedynie w sytuacji, gdy m.in. zapewniona jest kontynuacja istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, co też ma miejsce w rozpatrywanej sprawie.
W ocenie Kolegium brak jest też podstaw do uznania, iż realizacji planowanej inwestycji sprzeciwia się funkcja oraz walory znajdującego się po przeciwnej stronie Ogrodu Botanicznego. Ogród ten bowiem nie leży na terenie, na którym ma być realizowana inwestycja. Ponadto w myśl art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.
Odnosząc się do zarzutu niedokonania oceny istniejącego i projektowanego uzbrojenia terenu, Kolegium wyjaśniło, iż jak wynika z akt sprawy, Prezydent W. wystąpił - pismem z dnia [...]. ([...]) - "o stwierdzenie, w zakresie kompetencji, czy istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające" dla przedmiotowego zamierzenia inwestycyjnego. Pismo to zostało skierowane do Energia PRO-Koncern Energetyczny S.A. - Oddział we W., Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji Sp. z o.o., F. W. S.A. oraz D. Spółki Gazownictwa Sp. z o. o. Na podstawie dokumentów zebranych w toku postępowania stwierdzono, iż istniejące oraz projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, a w odniesieniu do zagwarantowania uzbrojenia terenu w energię elektryczną zawarta została stosowna umowa pomiędzy inwestorem a właściwą jednostką organizacyjną, zgodnie z wymaganiami art. 61 ust. 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Następnie Kolegium podniosło, że dla rozstrzygnięcia rozpatrywanej sprawy nie ma znaczenia, że w dniu[...] wydana została decyzja ( Nr [...]) o warunkach zabudowy dla działki inwestycji planowanej do realizacji przy ul. H. S.[...] Organ lokalizacyjny nie był zatem zobowiązany do uwzględnienia tej decyzji przy rozpatrywaniu wniosku M. D. z dnia [...] Nie ma też znaczenia, że ustalenie warunków zabudowy dla oznaczonej na wstępie inwestycji jest przedmiotem toczącego się postępowania na skutek skargi kasacyjnej B. L. Sp. z o.o. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we W.
Celem uzasadnienia podjętej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. podniosło, że weryfikowana decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi, a organ odwoławczy nie dopatrzył się nadto żadnych uchybień procesowych w toku pierwszoinstancyjnego postępowania. Organ bowiem dopełnił ciążącego na nim obowiązku zawiadomienia stron o wszczęciu postępowania oraz o jego zakończeniu i możliwości wypowiedzenia się co do zebranych w sprawie dowodów i materiałów. Zastrzeżeń nie budzi także ustalenie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, albowiem odbyło się zgodnie z postanowieniami KPA oraz innymi przepisami proceduralnymi, wynikającymi z ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Nie godząc się z powyższym rozstrzygnięciem skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu złożyła W. S. F. we W. wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy Samorządowemu Kolegium Odwoławczemu we W. celem rozstrzygnięcia, a także żądając wstrzymania wykonania zaskarżonej decyzji i zasądzenia od strony przeciwnej na rzecz skarżącej kosztów postępowania.
Skarżąca decyzji II instancji zarzuciła:
- naruszenie art. 7 oraz art. 77 § 1 KPA poprzez brak dokładnego wyjaśnienia okoliczności faktycznych będących zgodnie z przepisami ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu podstawą wydania decyzji o warunkach zabudowy,
- naruszenie art. 11 i 107 § 3 KPA poprzez brak odniesienia się przez organ, który wydał zaskarżoną decyzję do istoty zarzutów postawionych w odwołaniu złożonym przez stronę oraz brak wskazania w uzasadnieniu decyzji organu I instancji oraz zaskarżonej decyzji uzasadnienia faktycznego i prawnego zgodnego z wymogami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu,
- naruszenie art. 64 ust. 1 w związku z art. 53 ust. 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez brak wszechstronnej analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji pod kątem zapewnienia ładu przestrzennego,
- naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez ustalenie zakresu terenu objętego analizą w sposób dowolny, w szczególności z wyłączeniem terenu Ogrodu Botanicznego,
- naruszenie § 3 ust. 1 w związku z § 2 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez brak przeprowadzenia analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu pod względem intensywności wykorzystania terenu,
- naruszenie § 6 ust. 2 i § 7 ust. 4 powoływanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury - poprzez niezastosowanie tego przepisu,
- naruszenie § 8 powyższego rozporządzenia Ministra Infrastruktury - poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i brak ustalenia w treści decyzji o warunkach zabudowy elementów objętych tym przepisem,
- naruszenie art. 107 § 3 KPA poprzez uznanie, że uzasadnienie faktyczne decyzji nie musi zawierać oznaczenia faktów, na których organ się oparł przy wydawaniu rozstrzygnięcia, a w przedmiotowym przypadku - wskazania wyników analizy, na których organ się oparł, ustalając wysokość zabudowy.
W uzasadnieniu swej skargi strona skarżąca podniosła, że organ I instancji nie wskazał w treści decyzji o warunkach zabudowy w jaki sposób wyznaczył granice obszaru analizowanego wynikające z załącznika graficznego nr [...] do decyzji w kontekście wymogów wynikających z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W ocenie strony skarżącej Kolegium nie ustosunkowało się do istoty powyższego zarzutu, przyznając jedynie, że " organ wyjaśnił, iż wyznaczył obszar analizowany w każdą stronę od wszystkich granic przedmiotowej działki, a jedynie pominął obszar Ogrodu Botanicznego", wyprowadzając jednak jednocześnie z uzasadnienia decyzji pierwszoinstancyjnej wniosek, że teren Ogrodu został objęty obszarem analizowanym (ujętym w stosownym załączniku graficznym), ale nie został objęty analizą. Powyższe, zdaniem skarżącej jest sprzeczne z § 2 i 3 powoływanego wyżej rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Przyjęcie bowiem przez organ odwoławczy stanowiska, że teren Ogrodu Botanicznego nie został objęty analizą prowadzi do stanu niepewności co do tego, co tak naprawdę w obrębie obszaru analizowanego wyznaczonego w załączniku graficznym do decyzji I instancji analizą zostało objęte.
Zdaniem strony skarżącej brak dookreślenia w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury maksymalnych granic obszaru analizowanego nie powoduje dowolności organu administracji w przyjmowaniu tych granic, bowiem sposób ich wyznaczania powinien wynikać z treści uzasadnienia decyzji. W celu uzasadnienia powyższego zarzutu skarżąca przywołała wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 19 lutego 2008 r., (II SA/Wr 597/07) z cytowanym tamże orzecznictwem sądów administracyjnych.
Następnie strona skarżąca podniosła, że informacje podane przez organ odwoławczy dotyczące wysokości budynków w obszarze analizowanym nie znajdują jednak potwierdzenia w treści analizy, którą strona otrzymała jako załącznik do decyzji organu I instancji, co powinno skutkować uchyleniem decyzji przez organ odwoławczy, a nie przeprowadzeniem analizy na nowo przez ten organ. Kolegium ponadto, jak podniosła skarżąca – nie wskazało, skąd pochodzą dane o wysokości budynków na poszczególnych działkach, które znalazły się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
W ocenie W. S. F. tak w decyzji I instancji, jak i w decyzji II instancji organy nie wskazały dlaczego w warunkach zabudowy dopuszczono dach płaski skoro z wyników tekstowych analizy wynika, że w obszarze analizowanym występują dachy innych typów. Ponadto w ocenie skarżącej Kolegium nie odniosło się w ogóle do istoty zarzutu w kwestii szerokości elewacji frontowej, wskazując jedynie że maksymalna szerokość elewacji na obszarze analizowanym wynosi 83 m, co jest zgodne z postanowieniami § 6 ust. 2 cytowanego już rozporządzenia.
W dalszej części skargi, strona skarżąca powtórzyła zarzuty zawarte w odwołaniu, iż analiza dla potrzeb określenia warunków zabudowy została przeprowadzona w sposób wybiórczy, a organ I instancji nie uwzględnił obszaru Ogrodu Botanicznego. Nadto wskazała, iż organ odwoławczy, odnosząc się do tej kwestii jedynie, zauważył, że obszar ten ma charakter specyficzny, a uzyskane z jego analizy parametry " wypaczyłyby wyniki analizy i w konsekwencji rzeczywisty obszar zagospodarowania terenu sąsiedzkiego". Dowolność oceny organów, zdaniem skarżącej pozostaje w sprzeczności z zasadą ładu przestrzennego oraz przepisami rozporządzenia. Powołując się na przepisy rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. skarżąca podkreśliła, że postanowienia tam zawarte przewidują możliwość odstępstwa od wyników analizy dotyczących poszczególnych parametrów, z tym, że organ obowiązany jest uzasadnić przyczyny zastosowanego odstępstwa. W żadnym jednak przypadku ani przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jak tez przepisy ww. rozporządzenia nie przewidują możliwości pominięcia ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy chociażby jednego z parametrów, o którym mowa w przywołanym rozporządzeniu. Na uzasadnienie powyższej argumentacji przywołano poglądy doktryny oraz orzecznictwa.
Jako ostatni powtórzono zarzut dotyczący uzbrojenia terenu.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze we W. wniosło o jej oddalenie podtrzymując w całości argumentację i wywody prawne zawarte w kwestionowanej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny, zważył co następuje.
Stosownie do treści przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. nr 153, poz. 1269 ze zm.) sądy administracyjne właściwe są do badania zgodności z prawem zaskarżonych aktów administracyjnych. Sąd nie może opierać tej kontroli na kryterium słuszności lub sprawiedliwości społecznej. Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, jeżeli jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego.
Uchylenie decyzji administracyjnej, względnie stwierdzenie jej nieważności przez Sąd, następuje tylko w przypadku istnienia istotnych wad w postępowaniu lub naruszenia przepisów prawa materialnego, mającego wpływ na wynik sprawy - art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Zakres kontroli administracji publicznej obejmuje w szczególności orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne, postanowienia na które służy zażalenie albo kończące postępowanie lub rozstrzygające sprawę co do istoty (art. 3 § 1 w związku § 2 pkt 1 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi), a także na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego.
Kryterium legalności przewidziane w art. 1 § 2 ustawy ustrojowej umożliwia sądowi wyeliminowanie z obrotu prawnego zarówno decyzji administracyjnej uchybiającej prawu materialnemu, jeżeli naruszenie to miało wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), jak też rozstrzygnięcia dotkniętego wadą warunkującą wznowienie postępowania administracyjnego (lit. b), a także wydanego bez zachowania reguł postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c).
Z kolei art. 147 § 1 przywołanej powyżej ustawy procesowej upoważnia Sąd, który uwzględnia skargę na uchwałę lub akt, do stwierdzenia nieważności tej uchwały lub aktu w całości lub części albo stwierdzenia, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności.
W pierwszej kolejności kontroli sądu podlega prawidłowość zastosowania w postępowaniu administracyjnym przepisów proceduralnych. Bezbłędne stosowanie przepisów procesowych wpływa bowiem na zasadność ustalenia stanu faktycznego w sprawie, a tylko należycie ustalony stan faktyczny sprawy pozwala ocenić trafność zastosowanych w danej sprawie norm prawa materialnego
Mając na uwadze tak zakreśloną kognicję Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, po poddaniu ocenie ustalonych w sprawie okoliczności faktycznych oraz obowiązujących w czasie podejmowania decyzji przepisów prawnych, stwierdził, że niezależnie od zarzutów podniesionych w skardze, istnieje konieczność zastosowania w sprawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c powołanej wyżej ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. W ocenie sądu zarówno decyzja I instancji, jak i decyzja II instancji zostały wydane z naruszeniem przepisów prawa procesowego, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Stosownie do postanowień art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 61 tejże ustawy określa przesłanki, których dopiero łączne spełnienie pozwala wydać decyzję o warunkach zabudowy. Do przesłanek tych ustawodawca zaliczył: kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, dostęp do drogi publicznej, wystarczające uzbrojenie terenu, niewymagalność uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Ponadto taka decyzja winna być zgodna z przepisami odrębnymi.
Organ wydając decyzję pierwszoinstancyjną nie mógł, nadto pominąć postanowień rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Przedmiotem rozpoznania niniejszej sprawy była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego we W. z dnia [...] ([...]) utrzymująca w mocy decyzję Nr [...] ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji przewidzianej do realizacji przy al. J. M. [...] we W., na działce nr[...], [...] i części działek nr [...] i [...], AM – [...], obręb: Plac G.
W ocenie sądu, w przedmiotowej sprawie nie budzi żadnych wątpliwości fakt, że decyzja wydana w pierwszej instancji jest zgodna z postanowieniami art. 61 ust. 1 pkt 2-4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Kwestią sporną jest natomiast czy decyzja ta jest zgodna z ust. 1 pkt 1 i 5 powyższego przepisu. Przedmiotem kontrowersji jest ustalenie, czy planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ponadto, w ocenie sądu decyzja I instancji nie spełnia wymogu zgodności z przepisami odrębnymi, w tym przypadku z postanowieniami § 3, § 6, § 7, § 8 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 powyższej ustawy wprowadza zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Celem tego przepisu jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Nie można zatem założyć, że ład przestrzenny wymaga tylko zagospodarowania zgodnego z działką bezpośrednio graniczącą, a wyłącza możliwość uwzględnienia sposobu zagospodarowania działek położonych w pewnej odległości od działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 18 czerwca 2008 r., Nr II OSK 58/07).
W niniejszej sprawie, koronnym argumentem strony skarżącej jest zarzut nieuwzględnienia w analizie, będącej podstawą rozstrzygnięcia zawartego w kwestionowanej decyzji I instancji - obszaru Ogrodu Botanicznego, choć z załącznika graficznego nr [...] do decyzji wynika, że obszar analizowany (oznaczony linią przerywaną) obejmuje teren Ogrodu Botanicznego. W ocenie sądu powyższy zarzut zasługuje na uwzględnienie. Przede wszystkim zważyć należy, iż organ wydający decyzję w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest obowiązany wyznaczyć wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy – obszar analizowany, na którym przeprowadza analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Sposób ustalania granic tego obszaru (poprzez wskazanie jego parametrów minimalnych) określony został w § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z akt sprawy wynika, że wskazane w załączniku nr [...] do decyzji granice obszaru analizowanego obejmują teren Ogrodu Botanicznego. Jednak już w decyzji pierwszoinstancyjnej organ podniósł, że przy jej wydaniu nie uwzględniono terenu Ogrodu, albowiem nie wpływa on na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Z takim stanowiskiem organu lokalizacyjnego nie sposób się zgodzić. Organ wydający powyższą decyzję nie może bowiem nie uwzględnić obiektu, który znajduje się w sąsiedztwie planowanej inwestycji, jeśli położony jest on na obszarze objętym wspomnianą wyżej analizą. Tym bardziej, że zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 23 kwietnia 2008 r.( sygn akt II OSK/07), podzielonym przez sąd rozpoznający niniejszą sprawę, "przez nieruchomości sąsiednie należy rozumieć nie tylko działki gruntu bezpośrednio ze sobą graniczące, ale także nieruchomości nieposiadające wspólnej granicy, lecz pozostające w zasięgu swoich wpływów lub w związku gospodarczym". W ocenie sądu jeżeli organ uznał, że teren Ogrodu Botanicznego nie ma wpływu na określenie wymagań dla nowej zabudowy, to powinien to stanowisko szczegółowo uzasadnić w podjętej decyzji. Okoliczność taka, jak istnienie specyficznie zagospodarowanego terenu jakim jest niewątpliwie obszar Ogrodu Botanicznego winna zostać objęta rozważaniami organu na etapie postępowania lokalizacyjnego.
Sąd uwzględnił także podniesiony przez stronę skarżącą zarzut naruszenia § 7 ust. 4 powoływanego wielokrotnie rozporządzenia Ministra Infrastruktury. Stosownie do postanowień ust. 1 tegoż przepisu wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wyznaczenie innej wysokości jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo, w sytuacji, w której wynika to z przeprowadzonej przez organ administracji analizy.
W rozpoznawanej sprawie organ wydający decyzję, przyjął, iż teren analizowany wynosi 261 m w każdą stronę od wszystkich granic działki [...]i [...], z uwzględnieniem pełnego obrysu działek skrajnych, leżących na obrzeżu tego obszaru. Tak zakreślone parametry obszaru analizowanego mają co prawda charakter minimalny, ale niewątpliwie są zgodne z dyspozycją przepisu § 3 ust. 2 powyższego rozporządzenia, które nakazuje, aby granice obszaru analizowanego stanowiły odległość nie mniejszą niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Jednak nieuwzględnienie w zakreślonym obszarze 261 m, terenu Ogrodu Botanicznego stanowi już naruszenie postanowień tegoż rozporządzenia.
Średnia wysokość budynków na obszarze analizowanym – jak wynika z akt sprawy - wynosi ok. 18 metrów, jednakże na obszarze tym występują także i budynki wyższe o wysokości: 21m, 23m, 26m, a nawet 32m, co w ocenie organów administracyjnych uzasadnia przyjęcie, iż ustalona dla przedmiotowej inwestycji wysokość od 21m do 23m górnej krawędzi elewacji frontowej od ul. H. S. jest zgodna z regulacjami normatywnymi.
Z argumentem tym nie zgodził się Wojewódzki Sąd Administracyjny, rozpoznający przedmiotową sprawę. Przede wszystkim zważyć należy, iż teren analizowany winien obejmować działki sąsiednie, czyli te na które wpływ będzie miała zamierzona inwestycja, a zatem w niniejszej sprawie – analizie należało poddać wysokość budynków sąsiedzkich w obszarze minimum 261 m od każdej z granic działek objętych decyzją o warunkach zabudowy. Tymczasem w obszarze analizowanym znalazły się budynki, które nie pozostają ani w geograficznym ani w funkcjonalnym sąsiedztwie przedmiotowej działki, np. 11 kondygnacyjny budynek przy ul. S. W. i B. ( działka nr[...]) i 7 kondygnacyjny budynek przy ul. R. ( działka nr [...]), a nie znalazł się już teren Ogrodu Botanicznego. W niniejszej sprawie, sąd nie miał wątpliwości, iż powyższe budynki miały wpływ na określenie wysokości planowanej inwestycji. Ponadto organ pierwszej instancji nie wskazał, które konkretnie obiekty, o wysokości ponadprzeciętnej w obszarze analizowanym, wzięte zostały pod uwagę przy uzasadnieniu dopuszczalności realizacji przedmiotowej inwestycji, w zakresie wysokości wznoszonych w jej ramach budynków, co uzasadnia zarzut dowolności w działaniu organów rozstrzygających. Ten brak szczegółowego wskazania konkretnych budynków, będących podstawą do ustalenia wysokości planowanej inwestycji, został dopiero uzupełniony przez organ odwoławczy, co należy uznać za praktykę niedopuszczalną i w istocie pozbawiającą strony możliwości skorzystania, w tym zakresie, z odwołania się do organu II instancji.
Powyższa argumentacja dotycząca naruszenia sposobu określenia granic obszaru analizowanego, poprzez nieuwzględnienie terenu Ogrodu Botanicznego pozostaje aktualna również odnośnie zarzutu skarżącej naruszenia § 6 i 8 powyższego rozporządzenia.
Sąd zwrócił uwagę, że dopiero należycie zakreślony teren, może stanowić przedmiot analizy przeprowadzanej przez organ lokalizacyjny. Precyzując, tylko taki obszar pozwala na prawidłowe ustalenie obowiązującej linii zabudowy w zakresie kontynuowania funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania ternu; określenie wysokości i szerokości elewacji frontowej planowanej inwestycji, wskazanie kąta nachylenia dachu. Jak bowiem zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 21 stycznia 2009r. (sygn. akt II SA/Gd 690/08) "błędne wyznaczenie obszaru analizowanego może być podstawą skutecznego tj. powodującego uchylenie decyzji zarzutu tylko wówczas gdy jednocześnie zostanie ustalone że błędnie wyznaczony obszar mógł spowodować pominięcie w analizie niektórych działek zabudowanych". W rozstrzyganej sprawie takie uchybienie miało miejsce w postępowaniu pierwszoinstancyjnym i nie zostało wyeliminowane przez organ II instancji na wskutek wniesionego odwołania .
W ocenie sądu materiały, którymi dysponowały organy w postępowaniu administracyjnym nie dawały podstaw do rzetelnego zbadania obszaru analizowanego, co oznacza, iż organy te nie uczyniły zadość obowiązkowi wyjaśnienia wszystkich okoliczności sprawy, które przy orzekaniu należało wziąć pod uwagę. Podjęcie rozstrzygnięcia bez pełnej znajomości stanu faktycznego sprawy prowadzi niewątpliwie do naruszenia przepisów art. 7 i 77 KPA. Sąd nie miał wątpliwości, że naruszenie powyższych przepisów proceduralnych i nie wyeliminowanie powyższych uchybień przez organ odwoławczy mogło mieć istotny wpływ na podjęte rozstrzygnięcia merytoryczne.
Konkludując Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu, badając zgodność zaskarżonej decyzji z przepisami prawa uznał, że decyzja zaskarżona, jak i poprzedzająca ją decyzja I instancji zostały wydane z naruszeniem regulacji prawnych. Przesłanką wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy jest spełnienie łącznie wszystkich wymagań zawartych w art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W przedmiotowej sprawie organ lokalizacyjny obowiązany był do ustalenia i przeanalizowania terenu wokół działki budowlanej, której dotyczy inwestycja w celu określenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, zgodnie z wymogami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. Tylko tak bowiem określony stan faktyczny sprawy, mógł stanowić podstawę podjęcia merytorycznego rozstrzygnięcia. Z akt sprawy wynika, iż organy obu instancji nie dysponowały materiałami, które pozwoliłyby rzetelnie zbadać stan faktyczny, a zatem nie wyjaśniły wszystkich okoliczności rozstrzyganej sprawy, a tylko bowiem należycie ustalony stan faktyczny pozwala ocenić trafność zastosowanych w danej sprawie norm prawa materialnego.
Mając zatem na uwadze powyższe okoliczności i kierując się dyspozycja art. 145 § 1 lit. c ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd orzekł jak w pkt I sentencji. Rozstrzygniecie zawarte w pkt II uzasadnione jest postanowieniami art. 152 powyższej ustawy, a orzeczenie o kosztach – art. 200.