II SA/Wr 436/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi Wspólnoty Mieszkaniowej na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, która utrzymała w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego nakazującą Wspólnocie usunięcie zagrożenia spowodowanego nieprawidłowościami w stanie technicznym budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Nieprawidłowości obejmowały m.in. zacieki, korozję i zagrzybienie, wynikające z zaniedbań w podstawowych czynnościach konserwacyjnych. Wspólnota kwestionowała decyzję, podnosząc, że adresatem powinni być właściciele lokali ze względu na rękojmię dewelopera, a nakazane prace stanowią ulepszenie budynku, a nie usunięcie wad pierwotnych. Sąd administracyjny oddalił skargę, stwierdzając, że obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym spoczywa na zarządcy (Wspólnocie), a przepisy Prawa budowlanego (art. 66 ust. 1) nakazują usunięcie nieprawidłowości niezależnie od tego, czy są one pierwotne, czy wtórne, i czy stanowią ulepszenie. Sąd podkreślił, że relacje cywilnoprawne między właścicielami a deweloperem nie wpływają na obowiązki organów nadzoru budowlanego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaUgruntowanie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny budynku i zakresu stosowania art. 66 Prawa budowlanego.
Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej wspólnoty mieszkaniowej i stanu technicznego budynku.
Zagadnienia prawne (2)
Czy organ nadzoru budowlanego może nakazać usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku, które powstały w momencie jego oddania do użytkowania (wady pierwotne) i stanowią ulepszenie, a nie usunięcie stanu wtórnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ nadzoru budowlanego ma obowiązek nakazać usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego na podstawie art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego, niezależnie od tego, czy nieodpowiedni stan techniczny ma charakter pierwotny czy wtórny, ani czy nakazane prace stanowią ulepszenie. Przepis ten nie różnicuje przyczyn ani czasu zaistnienia nieodpowiedniego stanu technicznego.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że art. 66 ust. 1 pkt 3 Prawa budowlanego stanowi o nieodpowiednim stanie technicznym obiektu budowlanego, nie różnicując przyczyn ani czasu jego powstania. Stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obliguje organ do podjęcia stosownego działania w celu uzyskania przez obiekt odpowiedniego stanu technicznego, co jest obowiązkiem publicznoprawnym zarządcy.
Kto jest właściwym adresatem decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym budynku – wspólnota mieszkaniowa czy indywidualni właściciele lokali?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Właściwym adresatem decyzji jest wspólnota mieszkaniowa jako zarządca obiektu budowlanego, grupująca ogół współwłaścicieli budynku.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wspólnota mieszkaniowa, jako ogół właścicieli lokali wchodzących w skład nieruchomości, jest podmiotem sprawującym wspólny zarząd nad nieruchomością i odpowiada za stan części wspólnych. Relacje cywilnoprawne między właścicielami a deweloperem nie wpływają na obowiązki organów nadzoru budowlanego w zakresie egzekwowania przepisów Prawa budowlanego.
Przepisy (11)
Główne
p.b. art. 66 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Organ nadzoru budowlanego nakazuje usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu budowlanego, gdy obiekt jest w nieodpowiednim stanie technicznym, niezależnie od przyczyn lub czasu powstania tego stanu.
p.b. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2.
Pomocnicze
p.b. art. 5 § 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.u.s.a. art. 1 § 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.u.s.a. art. 1 § 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
p.p.s.a. art. 3 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 3 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 134
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.w.l. art. 6
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Argumenty
Skuteczne argumenty
Obowiązek utrzymania obiektu w należytym stanie technicznym spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej jako zarządcy. • Przepisy Prawa budowlanego nakazują usunięcie nieprawidłowości w stanie technicznym obiektu niezależnie od przyczyn lub czasu ich powstania. • Relacje cywilnoprawne między właścicielami a deweloperem nie wpływają na obowiązki organów nadzoru budowlanego.
Odrzucone argumenty
Adresatem decyzji nakazującej usunięcie nieprawidłowości powinni być właściciele lokali ze względu na rękojmię dewelopera. • Nakazane prace stanowią ulepszenie budynku, a nie usunięcie wad pierwotnych, co wykracza poza zakres art. 66 ust. 1 Prawa budowlanego. • Organ powinien kierować się interesem społecznym i słusznym interesem obywateli, wykładając przepisy na korzyść strony.
Godne uwagi sformułowania
Decyzja taka ma charakter związany, co należy rozumieć w ten sposób, że organ, zauważając nieodpowiedni stan techniczny, ma obowiązek ją wydać i sformułować adekwatne nakazy. • Po prostu stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obliguje organ do podjęcia stosownego działania, co następnie transformuje się w realizację nakazanych obowiązków, właśnie w celu uzyskania przez obiekt odpowiedniego stanu technicznego. • Wykładnia forsowana przez skarżącą pozostaje w sprzeczności z istotą prawną wspólnoty mieszkaniowej, jako podmiotu sprawującego wspólny zarząd nad nieruchomością, i grupującym ogół właścicieli lokali wchodzących w skład tej nieruchomości.
Skład orzekający
Adam Habuda
sprawozdawca
Marta Pawłowska
członek
Władysław Kulon
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Ugruntowanie odpowiedzialności wspólnoty mieszkaniowej za stan techniczny budynku i zakresu stosowania art. 66 Prawa budowlanego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji prawnej wspólnoty mieszkaniowej i stanu technicznego budynku.
Wartość merytoryczna
Ocena: 5/10
Sprawa dotyczy ważnego aspektu zarządzania nieruchomościami i odpowiedzialności za ich stan techniczny, co jest istotne dla zarządców i właścicieli lokali. Interpretacja przepisów Prawa budowlanego w kontekście wad pierwotnych i wtórnych jest kluczowa dla praktyki.
“Wspólnota Mieszkaniowa odpowiedzialna za wady budynku – nawet te od dewelopera?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.