II SA/Wr 377/25

II SA/Wr 377/25 - Wyrok WSA we Wrocławiu
Data orzeczenia
2025-11-04
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-05-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Sędziowie
Dominik Dymitruk
Olga Białek /przewodniczący sprawozdawca/
Władysław Kulon
Wojciech Śnieżyński
Symbol z opisem
6014 Rozbiórka budowli lub innego obiektu budowlanego, dokonanie oceny stanu technicznego obiektu, doprowadzenie obiektu do s
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Skarżony organ
Inspektor Nadzoru Budowlanego
Treść wyniku
*Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 572
art. 107 par. 1 pkt 3, art. 28, art. 7, art. 77, art. 80, art. 138 par. 1 pkt 1, art. 15, art. 11, art. 9
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 725
art. 62, art. 61, art. 63
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Olga Białek (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wojciech Śnieżyński Asesor WSA Dominik Dymitruk Protokolant: asystent sędziego Michał Sikora po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 4 listopada 2025 r. sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "[...] " we W. na decyzję Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 8 kwietnia 2025 r. nr 419/2025 w przedmiocie nakazu przeprowadzenia kontroli budynku oraz sporządzenia ekspertyzy technicznej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Dolnośląskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz strony skarżącej kwotę 500 (słownie: pięćset) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Zaskarżoną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu decyzją z dnia 8 kwietnia 2025 r. Nr 419/2025, podjętą po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej [...] budynku mieszkalnego wielorodzinnego zlokalizowanego przy al. [...] we W. (dalej "strona skarżąca", "Wspólnota"), Dolnośląski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm.; dalej "K.p.a.") utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta Wrocławia z dnia 30 stycznia 2025 r. Nr 224/2025, którą – zgodnie z art. 62 ust. 3 w zw. z art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 725 ze zm.; dalej zwana "Pr.bud.") – nakazano stronie skarżącej:
1) przeprowadzenie kontroli budynku, w trybie art. 62 ust. 1 pkt 2 Pr.bud. (kontrola w cyklu 5 letnim), polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu oraz jego otoczenia. Kontrolą należy objąć cały obiekt wraz z lokalami mieszkalnymi,
2) sporządzenie ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny budynku w zakresie:
– stanu technicznego pokrycia dachowego z dachówki ceramicznej karpiówki, jego szczelności na całej powierzchni, prawidłowości mocowania dachówek, zabezpieczenia budynku przed przedostawaniem się wody opadowej i roztopowej do jego wnętrza,
– elementów odwodnienia dachu, należy ocenić stan rynien i rur spustowych, obróbek blacharskich dachu (ich sprawność techniczną, szczelność, drożność, prawidłowość odprowadzania wody opadowej i roztopowej),
– stanu technicznego całej konstrukcji drewnianej więźby dachowej oraz przegród budowlanych w obrębie poddasza,
– szczelności tarasu istniejącego w obrębie połaci dachowej, przynależnego do lokalu nr [...] oraz odwodnienia dachu okalającego taras (prawidłowego odprowadzania wody opadowej z dachu przy tarasie, szczelności izolacji przeciwwodnej tarasu, odwodnienia tarasu),
– ustalenia przyczyn zawilgocenia więźby dachowej i lokali mieszalnych nr [...] i [...] (źródeł przecieków) wraz z oceną stanu zalewanych elementów, ich ewentualnego skażenia biologicznego.
Ekspertyza powinna wskazywać przyczyny powstawania nieprawidłowości, ocenić ich wpływ na stan techniczny obiektu (bezpieczeństwo jego użytkowania, nośność i stateczność konstrukcji) oraz określać zakres i sposób usunięcia występujących wad, poprzez wskazanie konkretnych robót naprawczych, jakie należy wykonać, aby doprowadzić obiekt do odpowiedniego stanu technicznego i wyeliminować przyczyny zalewania więźby dachowej i pomieszczeń lokali mieszkalnych w budynku. Ekspertyza techniczna powinna być sporządzona przez osobę/osoby posiadające uprawnienia budowlane w specjalności konstrukcyjno-budowlanej bez ograniczeń, mogące sprawować samodzielne funkcje techniczne w budownictwie. Do opracowania należy załączyć kopie uprawnień i zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego. Z przeprowadzonej kontroli, należy sporządzić protokół. Do protokołu należy dołączyć kopie uprawnień i zaświadczenia o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego, a następnie przedłożyć go wraz z ekspertyzą techniczną niezwłocznie po ich sporządzeniu.
W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał m.in., że w rozpoznawanej sprawie spełnione zostały przesłanki umożliwiające nałożenie obowiązków na podstawie art. 62 ust. 3 Pr.bud., bowiem stan faktyczny, w szczególności protokół z kontroli z dnia 19 listopada 2024 r., potwierdza możliwość spowodowania zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Stwierdzono w nim nieszczelności i przecieki w obrębie dachu budynku powodujące postępującą degradację substancji budynku na skutek długotrwałego działania wilgoci, korozję biologiczną więźby dachowej, obniżającą trwałość elementów konstrukcyjnych i wykończeniowych obiektu oraz zalewanie lokali mieszkalnych, co stanowi zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia. Nadto, długotrwałe zawilgocenie przegród budowlanych sprzyja rozwojowi pleśni i grzybów (skażenie biologiczne), co może stanowić zagrożenie dla zdrowia łudzi. Organ zauważył przy tym, że dach stanowi kluczową przegrodę zewnętrzną chroniącą obiekt przed przedostawaniem się wody opadowej do jego wnętrza – brak skutecznej ochrony przed w tym zakresie destrukcyjnie wpływa na cały obiekt (konstrukcję drewnianą dachu, ściany, strop), co może stanowić zagrożenie dla bezpieczeństwa mienia. Powyższe niewątpliwie zagraża ww. dobrom chronionym.
Odnosząc się natomiast do treści odwołania, organ drugiej instancji stwierdził, że PINB uwzględnił i ocenił wszystkie przedłożone przez Wspólnotę dokumenty dotyczące utrzymania obiektu i podejmowanych działań naprawczych a przedmiot niniejszego postępowania administracyjnego ograniczył wyłącznie do nieszczelności i przecieków w obrębie dachu i jego elementów powodujących zawilgocenie więźby dachowej oraz przegród budowlanych w budynku. Właścicielka lokalu nr [...] podniosła, że jej mieszkanie zlokalizowane w obrębie strychu jest szczególnie narażone na zalania, a istniejąca korozja biologiczna więźby dachowej, grzybnia i pleśń stanowią zagrożenie dla życia i zdrowia użytkowników lokalu. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwala jednak na ocenę stanu więźby dachowej oraz lokalizację nieszczelności w obrębie połaci dachowej. W przedłożonym protokole z kontroli 5-letniej obiektu z dnia 7 lutego 2024 r., oceniając więźbę dachową, wskazano, że jej stan jest "zadowalający" w miejscach dostępnych, stopień jej zużycia trudno określić, z uwagi na brak dostępu, więźba w znacznej części jest zabudowa. Protokół ten nie daje zatem pełnego obrazu w zakresie oceny stanu więźby dachowej, jej ewentualnego zalewania, korozji biologicznej drewna konieczne są odkrywki i pełna ocena stanu więźby dachowej. W trakcie kontroli brak było także możliwości oceny stanu więźby z uwagi na jej zabudowę. Miejscowo w obrębie zabudowy stwierdzono ślady po zalaniach. Materiał dowodowy w tym zakresie wymaga jednakże uzupełnienia w celu dokładnego ustalania stanu faktycznego.
Co do zarzutu, że nie ma konieczności i podstaw wykonania ekspertyzy całego budynku, a jedynie ewentualnie w ograniczonym zakresie, tj. w obszarze dachu nad lokalem nr [...], organ stwierdził, że tak właśnie postąpił PINB, gdyż nie nakazał sporządzenia ekspertyzy stanu technicznego całego budynku a ograniczył się wyłącznie do dachu i jego elementów składowych, które wpływają na prawidłowe odprowadzanie wody opadowej oraz mogą być źródłem przecieków i nieszczelności. Dach (konstrukcja, pokrycie, odwodnienie) wymaga kompleksowej oceny w celu ustalenia i eliminacji źródeł przecieków i nieszczelności. Nadto, oceny wymaga również szczelność tarasu zlokalizowanego w obrębie połaci dachowej, przynależnego do lokalu nr [...] oraz odwodnienie dachu okalającego taras. W świetle przywołanych okoliczności i istniejących wątpliwości konieczne jest – zdaniem DWINB – nałożenie obowiązku dokumentacyjnego w celu pozyskania materiału dowodowego, który w sposób jednoznaczny i bezsporny rozstrzygnie, czy i jakie wady występują w obrębie dachu i jego elementów, a dalej wskaże zakres koniecznych robót naprawczych w celu kompleksowego rozwiązania problemu nieszczelności i przecieków w obrębie dachu, powodujących migrację wody opadowej i zalewanie więźby dachowej, oraz lokali mieszkalnych nr [...] i [...]. Kwestia ta wymaga pogłębionej analizy, badań, odkrywek i pomiarów. Bez wykonania odkrywek zabudowanej konstrukcji drewnianej dachu nie jest możliwe dokładne ustalenie stanu faktycznego w zakresie pełnej oceny stanu technicznego więźby dachowej i ustalenia miejsc nieszczelności i przecieków.
Jak dalej podkreślił DWINB, nakładając obowiązek przeprowadzenia kontroli obiektu, wzięto pod uwagę niekompletność protokołu z kontroli 5-letniej z dnia 7 lutego 2024 r. Wskazano także, że załączone do odwołania uzupełnienie tego protokołu o kontrolę lokali nie stanowi wykonania nałożonego obowiązku. Po pierwsze, zaskarżoną decyzją nakazano przeprowadzenie kontroli całego obiektu, części wspólnych wraz z lokalami mieszkalnymi. Po drugie, kontrola powinna obejmować zarówno elementy ogólnobudowlane jak i instalacje sanitarne oraz być przeprowadzona przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Uprawnienie do nakazania przeprowadzenia kontroli jest niezależne od tego, czy właściciel (zarządca) przeprowadzał kontrole, oraz kiedy była ostatnia kontrola (nie ma znaczenia ważność protokołu). Dla wydania nakazu przeprowadzenia kontroli nie musi istnieć stan zagrożenia. Niezbędne jest natomiast stwierdzenie, że nieodpowiedni stan obiektu lub jego części może spowodować zagrożenie któregokolwiek z wymienionych dóbr, co wykazane zostało w uzasadnieniu decyzji.
W skardze na powyższą decyzję Wspólnota zarzuciła naruszenie przepisów:
1) postępowania mające istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj.:
a) art. 107 § 1 pkt 3 w zw. z art. 28 K.p.a. przez pominięcie jako strony obowiązanej do wykonania nałożonych obowiązków właścicieli lokalu nr [...];
b) art. 7, art. 77 w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez pominięcie zasady działania na korzyść stron postępowania, interesu społecznego i słusznego interesu obywateli oraz przez wybiórczą ocenę zgromadzonego materiału dowodowego, przejawiającą się sprzecznością pomiędzy przedmiotem prowadzonego postępowania administracyjnego ograniczającego się do stwierdzenia nieszczelności i przecieków w obrębie części dachu i jego elementów wyłącznie w lokalu mieszkalnym nr [...], a utrzymanym zaskarżoną decyzją obowiązkiem przeprowadzenia kontroli budynku i wykonania ekspertyzy technicznej obejmującej stan techniczny budynku w zakresie całego dachu, całej konstrukcji drewnianej więźby dachowej oraz przegród budowlanych w obrębie poddasza oraz elementów odwodnienia całego dachu, mimo braku dostatecznych wskazań do ustalenia takiego zakresu;
c) art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji, mimo braku ziszczenia się przesłanek uzasadniających żądanie od strony przeprowadzenia kontroli oraz przedłożenia ekspertyzy oraz mimo uchybień przepisom postępowania administracyjnego oraz prawa materialnego.
2) prawa materialnego, tj.:
a) art. 61 ust. 1 pkt 1 i 2 Pr.bud. poprzez brak wskazania właścicieli lokalu mieszkalnego nr [...] jako podmiotów obowiązanych do utrzymania, użytkowania i zabezpieczenia przynależnego do tego lokalu tarasu zgodnie z wymogami przewidzianym prawem;
b) art. 62 ust. 1 pkt 2 Pr.bud. poprzez wadliwe określenie części budynku, co do której mają być przeprowadzone czynności kontrolne i sporządzona ekspertyza techniczna.
W oparciu o powyższe zarzuty, strona skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, ewentualnie decyzji pierwszej i drugiej instancji, oraz o zasądzenie kosztów.
W uzasadnieniu skargi podniesiono ponadto, że nieszczelność dachu skutkująca przeciekami występuje wyłącznie w obrębie tarasu przeznaczonego do wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego nr [...]. Obie decyzje wadliwie określają zatem strony zobowiązane do sporządzenia ekspertyzy technicznej w tej części. Adresatem decyzji powinni być w tym zakresie właściciele lokalu mieszkalnego, a nie Wspólnota albo oba te podmioty łącznie. Wspólnota nie ma bowiem możliwości wyegzekwowania dostępu do lokalu nr [...] i tarasu w celu przeprowadzenia kontroli budynku oraz wykonania ekspertyzy technicznej. Nie ma także możliwości wykonania tzw. odkrywek wobec konfliktu pomiędzy właścicielem lokalu a zarządem Wspólnoty. Szczególne wątpliwości budzi stwierdzony fakt poluzowania do połowy długości wkrętów mocujących obróbkę blacharską zabezpieczającą ścianę przed przenikaniem opadów do wewnątrz budynku, która to obróbka jest dostępna wyłącznie od strony tarasu należącego do lokalu nr [...], co może wskazywać na niedbalstwo w należytym utrzymaniu stanu technicznego tarasu przez osoby z niego korzystające lub celowe działanie osób mających dostęp do tego lokalu.
Zdaniem skarżącej Wspólnoty organ odwoławczy nie dokonał także prawidłowej oceny nałożenia obowiązku sporządzenia ekspertyzy technicznej w tej części budynku, której stan techniczny jest doby i nie budził wątpliwości organu. Wskazano, że dach budynku składa się z kilku części i łącznie ma powierzchnię 920 m2. Obszar oddziaływania poprzez zawilgocenie i zacieki tarasu przynależnego do lokalu nr [...] obejmuje powierzchnię około 20 m2. Wspólnota wykonała wszystkie prace naprawcze dachu przed wydaniem zaskarżonej decyzji PINB, co nie zostało uwzględnione. Pomieszczenia poddasza zostały zabudowane i w pozostałej części nie ujawniły się zacieki ani zawilgocenia. Zatem w celu kontroli stanu technicznego całej konstrukcji drewnianej więźby dachowej oraz przegród budowlanych konieczne jest zdemontowanie zabudowy i poniesienie kosztownych prac remontowych w celu przewrócenia stanu poprzedniego, co nie jest uzasadnione stanem faktycznym a przede wszystkim sprzeczne z treści art. 62 ust 3 Pr.bud., gdyż nie ma w tym zakresie dostatecznych podstaw do przyjęcia przez organ nadzoru budowlanego stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego w pozostałej części.
W związku z powyższym strona zarzuciła, że organ nie rozważył, czy obowiązek sporządzenia ekspertyzy technicznej nie powinien być odniesiony do mniejszej części budynku lub ograniczony do lokalu nr [...]. W konsekwencji Wspólnota zarzuciła, że zaskarżona decyzja zapadła z naruszeniem zasad postępowania, albowiem organ nałożył na nią obowiązki nieadekwatne do poczynionych ustaleń co do stanu technicznego budynku mogącego spowodować zagrożenie, a w konsekwencji obowiązki działań prewencyjnych są nadmiarowe i powodują zbędne nieuzasadnione koszty, które będą skutkować szkodą w mieniu właścicieli lokali, gdy powstanie konieczność wykonania prac odkrywkowych w tak dużym zakresie
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości argumentacje i wywody prawne zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje.
Stosownie do przepisu art. 1 § 2 w związku z § 1 tego artykułu ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267 ze zm.), sąd administracyjny sprawuje wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Przedmiotem dokonywanej kontroli jest zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa. Sąd czyni to wedle stanu prawnego i na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. Zgodnie zaś z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; zwana dalej "P.p.s.a."), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd uwzględniając skargę na decyzje lub postanowienie:
1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi:
a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy;
2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 K.p.a. lub w innych przepisach;
3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w K.p.a. lub w innych przepisach.
Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję, Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem doszło do naruszenia prawa, o jakim mowa w art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a.
W niniejszej sprawie przedmiotem oceny Sądu była decyzja wydana na podstawie przepisów Pr.bud. Zgodnie z art. 62 ust. 3 Pr.bud., organ nadzoru budowlanego - w razie stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska - nakazuje przeprowadzenie kontroli, o której mowa w ust. 1, a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części. Podstawą zastosowania tego przepisu jest zatem ustalenie, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, który może powodować zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Ustalenie, czy stan taki występuje wymaga przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego celem dokonania konkretnych ustaleń zarówno co do rodzaju obiektu budowlanego, jego stanu technicznego, ewentualnych zagrożeń wynikających z tego stanu. Dopiero po wnikliwej ocenie dokonanej w aspekcie wskazanych przepisów prawnych, możliwe jest podjęcie stosownej decyzji nakazującej przeprowadzenie kontroli bądź wykonanie ekspertyzy stanu technicznego (wyrok NSA z dnia 30 kwietnia 1999 r., sygn. akt IV SA 167/97, Lex 47197). Przy czym, obowiązek takiej ocenie zgodnie z ogólnymi zasadami prowadzenia postępowania administracyjnego dotyczy również organu odwoławczego, zwłaszcza gdy strona odwołująca podnosi zarzut nieodpowiedniego określenia zakresu nakazanej do sporządzenia ekspertyzy technicznej.
Istotą postępowania odwoławczego, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego wyrażoną w art. 15 K.p.a., jest ponowne rozpatrzenie sprawy w pełnym zakresie przez organ odwoławczy. Kontrola instancyjna tego organu obejmuje więc nie tylko legalność rozstrzygnięcia sprawy przez organ pierwszej instancji, ale i ocenę stanu faktycznego sprawy. Zgodnie bowiem z treścią art. 138 K.p.a., organ odwoławczy rozpatruje sprawę ponownie merytorycznie w jej całokształcie, co oznacza, że ma on obowiązek rozpatrzeć wszystkie okoliczności sprawy i żądania strony oraz ustosunkować się do nich w uzasadnieniu decyzji. Brak wyjaśnienia wszystkich okoliczności w uzasadnieniu decyzji – jak ma to miejsce w rozpoznawanej sprawie – stanowi naruszenie art. 107 § 3 K.p.a. Należy również wskazać, że granice postępowania odwoławczego generalnie wyznaczają zasady ogólne postępowania administracyjnego, a przede wszystkim zasada prawdy obiektywnej, zasada praworządności i wspomniana już wyżej zasada dwuinstancyjności. Z zasady ogólnej prawdy obiektywnej wyrażonej w art. 7 K.p.a. wynika, że również na organ odwoławczy nałożony został obowiązek podjęcia wszelkich kroków niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego. Ustalenia poczynione zaś w wyniku tych wyjaśnień muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w rozstrzygnięciu i w uzasadnieniu decyzji, zgodnie bowiem z art. 107 § 3 K.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Zadaniem zatem uzasadnienia faktycznego i prawnego jest wyjaśnienie rozstrzygnięcia stanowiące dyspozytywną część decyzji. Obowiązkiem zaś każdego organu administracji jest jak najstaranniejsze wyjaśnienie podstawy faktycznej i prawej, co wypływa również z zasad ogólnych wyrażonych w art. 9 K.p.a. (zasada udzielania informacji), art. 11 K.p.a. (zasada przekonywania, czyli wyjaśniania stronom zasadności przesłanek, którymi kierują się przy załatwieniu sprawy). Na postawie art. 77 § 1 K.p.a. organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Ten obowiązek nabiera szczególnego znaczenia w sytuacji, gdy odwołująca strona wskazuje, że zakres nałożonego obowiązku sporządzenia ekspertyzy technicznej przez objęcie nim całego dachu, czyli także tą część budynku, której stan jest dobry i nie budził wątpliwości organu, jest nieprawidłowy. Jak podnosi strona skarżąca, dach budynku składa się z kilku części i łącznie ma powierzchnię 920 m2. Obszar oddziaływania poprzez zawilgocenie i zacieki tarasu przynależnego do lokalu nr [...] obejmuje powierzchnię około 20 m2. Ponadto należy zwrócić uwagę na treść załączonych do odwołania notatek z oględzi sporządzonych przez rzeczoznawcę budowlanego w specjalności konstrukcyjno-budowlanej W. S. I tak, w notatce z dnia 7 lutego 2024 r. wskazano m.in., że przedmiotowy budynek posiada dach zróżnicowany. "W udostępnionych pomieszczeniach usytuowanych na poddaszu stwierdzono występowanie licznych przecieków. Charakter, ilość i miejsce występowania przecieków świadczą o występowaniu w pokryciu dachowym błędów wykonawczych. Przypuszczalnie przyrzeczną przecieków są nieszczelności w miejscach obróbek blacharskich. Nie wyklucza się innych przyczyn przecieków, np. Nieszczelnej izolacji przeciwwodnej posadzki tarasowej". Z "Notatki z odkrywek i doraźnych napraw przecieków dachu" z dnia 11 kwietnia 2024 r., sporządzonej po przeprowadzeniu w dniu 10 kwietnia 2024 r. wizji lokalnej miejsc przecieków dachu, które wstępnie zinwentaryzowano podczas oględzin w mieszkaniach usytuowanych na poddaszu, przeprowadzonych w dniu 7 lutego 2024 r. wynika, że znaczna część przecieków występuje w lokalu nr [...]. Podczas odkrywek pokrycia dachowego i opierzeń blacharskich wykonanych w miejscach przecieków stwierdzonych wcześniej: "ustalono wadliwe wykonanie niektórych opierzeń blacharskich, np. za krótkie blachy opierzeń, brak felcu na zakończeniu opierzenia, oraz uszkodzenia (rozerwanie blachy w miejscu lutowania) i inne". W kolejnej notatce z dnia 19 kwietnia 2024 r. stwierdzono m.in., że "przecieki w obszarze jednego z okien są spowodowane uszkodzeniami samego okna (luzy na zawiasach i zamkach) oraz zbyt niskim położeniem zewnętrznego parapetu blaszanego" oraz, że "przeciek na tarasie nie został zidentyfikowany. Wymagane jest w tym przypadku wykonanie odkrywki posadzki tarasu w obszarze odpływu wody, odsłonięcie warstwy izolacyjnej przeciwwodnej, sprawdzenie szczelności i prawidłowości wykonania istniejącego odpływu wody z tarasu do rynny. Po ustaleniu przyczyn przecieku, należy je usunąć a odpływ wody z tarasu wykonać przy pomocy systemowego wpustu tarasowego". W dalszej kolejności wykonano w dniu 4 czerwca 2024 r. odkrywkę posadzki tarasowej w lokalu nr [...] w obszarze odpływu wody opadowej. Po zdjęciu warstwy płytek ułożonych na warstwie jastrychu stwierdzono znaczne zawilgocenie obydwu skutych warstw, popękanie spoiny cynowej znajdującej się pod jastrychem izolacji przeciwwodnej, która została wykonana z arkuszy blachy miedzianej, łączonych na zakład i lutowanych, nieszczelność i wadliwość istniejącej izolacji oraz wadliwość i nieszczelność istniejącego odpływu. Jak wskazał rzeczoznawca, "znaczne zmiany temperatury (taras) powodują znaczną deformację blach i w konsekwencji ścinanie styków lutowanych". W notatce z wizji lokalnej tarasu przynależnego do lokalu nr [...] z dnia 14 października 2024 r. wskazano natomiast, że "nastąpiła całkowita degradacja konstrukcyjnych elementów drewnianych więźby dachowej w obszarze tarasu", oraz że "wstępuje zagrożenie awarią systemu konstrukcyjnego więźby w obszarze sąsiadującym z tarasem". Ponadto, rzeczoznawca wskazał w piśmie z dnia 25 lutego 2025 r., powołując się na zapisy z powyższych notatek, że "główna przyczyna destrukcji budynku - nieszczelności dachu, były sukcesywnie (krok po kroku) i skutecznie naprawiane, włącznie z naprawą nieszczelności tarasu. Zacieki w lokalu nr [...] wskazywane przez użytkowników podczas kontroli PINB w dniu 19.11.2024 r. były po przeciekach już naprawionych i nie widać było nowych przecieków w naprawionych miejscach. Użytkownicy lokalu nr [...] nie informowali o istnieniu nowych przecieków. Informacja o przecieku na krawędzi połaci dachowej została przekazana w dniu kontroli 19.11.20024 r." Odnosząc się natomiast do zasadności sporządzenia ekspertyzy technicznej rzeczoznawca wskazał, że: "nie widzi podstaw wskazujących na konieczność wykonania ekspertyzy całego budynku. Mogą wystąpić ewentualne przesłanki (ocena możliwa po wykonaniu odkrywek od strony wewnętrznej lokalu nr [...], tak jak postąpiono w przypadku odkrywek na tarasie) do wykonania ekspertyzy w ograniczonym obszarze, tj. w obszarze dachu nad lokalem nr [...]". Nadto, do odwołania zostało dołączone pismo z dnia 25 lutego 2025 r. zatytułowane "Uzupełnienie raportu kontroli 5-letnij z dnia 7.02.2024 r. w odniesieniu do decyzji PINB nr 224/2025", w którym wskazano, że kontrola w cyklu 5-letnim przeprowadzona w dniu 7 lutego 20024 r. objęła cały obiekt wraz z lokalami mieszkalnymi. Ponieważ w lokalach (poza lokalami nr [...] i [...], w których stwierdzono występowanie wad i wskazano je w protokole) nie stwierdzono żadnych nieprawidłowości, w protokole z kontroli nie znalazły się informacje o stanie technicznym tych lokali. Poniżej opis stanu technicznego poszczególnych lokali mieszkalnych. W lokalach nr od [...] do [...] i nr [...] "nie zauważono żadnych pęknięć, zarysowań lub innych wad".
W powyższym zakresie organ odwoławczy nie poczynił żadnych ustaleń. Podkreślić w tym miejscu zatem należy, że stosownie do treści art. 138 w zw. z art. 144 K.p.a., organ odwoławczy może wydać decyzję o utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji tylko wówczas, gdy stwierdzi, że decyzja organu pierwszej instancji jest prawidłowa. Organ jest obowiązany ocenić prawidłowość zaskarżonej decyzji nie tylko pod kątem przepisów prawa materialnego i procesowego, które mają zastosowanie w sprawie rozstrzygniętej zaskarżoną decyzją, lecz także w granicach zarzutów przedstawionych w odwołaniu. Ocena ta nie powinna być jedynie formalna w znaczeniu przyjętym dla kasacyjnego modelu orzekania, lecz powinna być poprzedzona, o ile jest to konieczne dla sprawdzenia zasadności i poprawności decyzji pierwszoinstancyjnej, przeprowadzeniem stosownego postępowania wyjaśniającego. Takie postępowanie wyjaśniające ma istotne znaczenie w niniejszej sprawie, biorą pod uwagę, że uznaniu organu – zgodnie z treścią w art. 62 ust. 3 Pr.bud. – pozostawione zostało przez prawodawcę skorzystanie z kompetencji do nałożenia obowiązku przedstawienia ekspertyzy technicznej obiektu lub jego części. Jak brzmi bowiem przepis, "organ może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części".
W tym miejscu wskazać należy, że dla zapewnienia prawidłowego użytkowania obiektu budowlanego, czyli realizacji obowiązków z art. 61 Pr.bud., ustawodawca przewidział instrumenty kontrolne, przede wszystkim w postaci okresowych kontroli stanu technicznego, o których w art. 62 ust. 1 Pr.bud. Wskazana kontrola może mieć charakter rutynowy, okresowy, bądź też nakazywana jest doraźnie, w razie potrzeby, i wtedy ma charakter kontroli ad hoc. Obowiązek kontroli doraźnej - a o takiej jest mowa w art. 63 ust. 2 Pr.bud. - wynika z zaistnienia określonego stanu mogącego powodować zagrożenie i zakresowo kontrola ta może objąć wszystkie elementy sprawdzane okresowo. Z obowiązkiem takiej kontroli mamy do czynienia w realiach rozpoznawanej sprawy. Zastosowanie art. 62 ust. 3 Pr.bud. wymaga łącznego ziszczenia się dwóch przesłanek: stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części, który to stan może powodować zagrożenie chronionych prawnie dóbr (życie, zdrowie, mienie, środowisko). Z treści tych przepisów wynika, że ziszczenie się wskazanych przesłanek uprawnia organ do nałożenia obowiązków w zakresie przeprowadzenia kontroli budynku oraz przedłożenia ekspertyzy technicznej, przy czym, pierwszy z nich ma charakter obligatoryjny, drugi fakultatywny. Przemawia za tym już samo brzmienie przepisu, który stanowi, że: "właściwy organ (...) nakazuje przeprowadzenie kontroli (...), a także może żądać przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części".
W niniejszej sprawie spełnione zostały omówione przesłanki w zakresie przeprowadzenia kontroli stanu technicznego budynku. Jeżeli chodzi o nieodpowiedni stan techniczny budynku, to punktem wyjścia przy jego ocenie powinno być określenie "odpowiedni stan techniczny budynku". Najprościej o takim stanie można mówić wtedy, gdy daje on gwarancję bezpiecznego użytkowania obiektu. Z kolei bezpieczne użytkowanie ma miejsce wtedy, gdy nie ujawniono nieprawidłowości będących zagrożeniem dla dóbr prawnie chronionych jak bezpieczeństwo mienia czy zdrowie i życie ludzkie. Normy prawnomaterialne obligują właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego do tego rodzaju dbałości o obiekt, która wyklucza potencjalne powstanie zagrożeń wynikających ze stanu technicznego obiektu budowlanego. W sytuacji, gdy właściwe podmioty nie respektują obowiązujących przepisów, wkracza w sposób władczy organ nadzoru budowlanego, który przy pomocy przysługujących mu środków niejako koordynuje dalsze działania przywracające należyty stan rzeczy. Ustawodawca jako minimalny środek gwarantujący realizację obowiązków właścicielskich przewidział obowiązek prowadzenia w sposób periodyczny kontroli okresowych. Dokumenty takie faktycznie zostały przedłożone przez Wspólnotę, jednakże – jak wykazał PINB – nie odzwierciedlają one w pełni stanu faktycznego, gdyż obejmują one tylko części wspólne, bez lokali i ich elementów konstrukcyjnych, oraz nie obejmują kontroli stanu instalacji wodociągowej i kanalizacyjnej przeprowadzonej przez osobę uprawnioną.
Organy na podstawie zebranego materiału dowodowego, tj. kontroli przeprowadzonej przez PINB, przedłożonych przez Wspólnotę protokołów z kontroli 5-letniej i okresowej oraz pism przekazanych do organu przez właścicieli lokali ustaliły, że w obiekcie występują nieszczelności i przecieki w obrębie dachu budynku, które oddziałują na elementy konstrukcyjne i wykończeniowe budynku, powodując ich degradację na skutek długotrwałego działania wilgoci i korozji biologicznej, jak też powodując zalewanie lokali mieszkalnych. Długotrwała wilgoć sprzyja rozwojowi pleśni i grzybów. Jak słusznie zauważył organ, brak skutecznej ochrony przed przedostawaniem się wody opadowej z dachu do budynku destrukcyjnie wpływa na cały obiekt – konstrukcję drewniana dachu, ściany, stropy. Powyższe okoliczności wskazują, że budynek – a przynajmniej jego część – jest w złym stanie technicznym. Zdaniem Sądu, zgromadzone w sprawie dowody przekonywująco przemawiają, za przyjęciem, że stan techniczny obiektu – a przynajmniej jego poszczególnych części - nie jest odpowiedni.
W odniesieniu do prawidłowości zastosowania art. 62 ust. 3 Pr.bud., podkreślić jednak należy, że nie każdy nieodpowiedni stan techniczny obiektu skutkował będzie nałożeniem przez organ wskazanych w przepisie obowiązków. Ma to być stan mogący powodować zagrożenie chronionych prawnie dóbr (życia, zdrowia, mienia, środowiska). Sąd zwraca przy tym uwagę, że w świetle przepisu art. 62 ust. 3 Pr.bud. nie ma mowy o pewności, organ nie musi być absolutnie przekonany, że zagrożenie istnieje. Wystarczy, że w świetle zasad wiedzy technicznej, doświadczenia fachowego pracowników organu, czy wreszcie w kontekście zwykłych życiowych eksperiencji zagrożenie jest możliwe. Innymi słowy wystarczy, że zagrożenie istnieje potencjalnie, oraz może się urzeczywistnić. W ocenie Sądu, nie musi to być możliwość zagrożenia oparta na prawdopodobieństwie graniczącym z pewnością, wystarczy bowiem samo prawdopodobieństwo. Taki pogląd tutejszego Sądu znajduje poparcie w innych judykatach. W wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 26 stycznia 2022 r. (sygn. II SA/Gd 347/21) czytamy, że przepis art. 62 ust. 3 Pr.bud. ma charakter prewencyjny, gdyż stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, o jakim w nim mowa, jest stanem hipotetycznym, na co wyraźnie wskazuje użyty w przepisie termin "mogącego spowodować" a nie "powodującego". Dopiero dalsze ewentualne postępowanie oparte o wiedzę specjalistyczną powinno wykazać, czy takie niebezpieczeństwo faktycznie zachodzi (stanowiłoby to podstawę do zakazu użytkowania obiektu), czy też po wykonaniu określonych prac, obiekt ten może być bezpiecznie użytkowany sygn. Analogiczny pogląd wyraził tutejszy Sąd w wyroku z dnia 22 czerwca 2021 r. (sygn. II SA/Wr 139/21).
Akta sprawy, w tym wykazane przez organy dowody, zdaniem Sądu są wystarczające dla uprawdopodobnienia możliwości - bo przecież nie musi to być pewność - występowania w niniejszej sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, który to stan może spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska. Tym samym wypełniony jest kolejny ustawowy warunek. W sytuacji spełnienia się dwóch wskazanych wyżej przesłanek organ nadzoru budowalnego zobowiązany jest do podjęcia określonego prawnie działania. Przepis nie daje organowi możliwości, konstrukcja normatywna nie jest oparta na uznaniu administracyjnym, gdzie organ mógłby podjąć różne rozstrzygnięcia w tym samym stanie faktycznym sprawy (zob. M. Mincer, Uznanie administracyjne, Toruń 1983; M. Jaśkowska, Uznanie administracyjne a inne formy władzy dyskrecjonalnej administracji publicznej, [w:] R. Hauser, A. Wróbel, Z. Niewiadomski (red.), Instytucje prawa administracyjnego. System Prawa Administracyjnego, t. 1, Warszawa 2015, s. 224–225). Trafnie wskazał Naczelny Sąd Administracyjny, że jedyną ale i wystarczającą przesłanką warunkującą zastosowanie trybu z art. 62 ust. 3 Pr.bud. jest stwierdzenie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego mogącego spowodować zagrożenie życia bądź zdrowia ludzi (wyrok z dnia 18 lipca 2016 r., sygn. akt II OSK 2675/14).
Skoro zatem organ nadzoru budowlanego wywiódł z ustalonego stanu faktycznego możliwość zagrożenia wynikającą z kondycji technicznej budynku dla określonych dóbr prawnych, to miał kategoryczny obowiązek zrealizowania dyspozycji art. 62 ust. 3 Pr.bud. i nakazania kontroli o której mowa w art. 62 ust. 1 Pr.bud. Zgodnie z przywołanym przepisem, obiekty budowlane powinny być w czasie ich użytkowania poddawane przez właściciela lub zarządcę kontroli:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego:
a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu,
b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska,
c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia; kontrolą tą powinno być objęte również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów;
3) okresowej w zakresie, o którym mowa w pkt 1, co najmniej dwa razy w roku, w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada, w przypadku budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów budowlanych o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2; osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie na piśmie zawiadomić organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli;
4) bezpiecznego użytkowania obiektu każdorazowo w przypadku wystąpienia okoliczności, o których mowa w art. 61 pkt 2;
4a) w przypadku zgłoszenia przez osoby zamieszkujące lokal mieszkalny znajdujący się w obiekcie budowlanym o dokonaniu nieuzasadnionych względami technicznymi lub użytkowymi ingerencji lub naruszeń, powodujących, że nie są spełnione warunki określone w art. 5 ust. 2.
Nakazując przeprowadzenie kontroli we wskazanym w decyzji pierwszoinstancyjnej zakresie organ postąpił zgodnie z nakazem sformułowanym w art. 62 ust. 3 Pr.bud.
Wątpliwości Sądu wzbudziło jednak nałożenie obowiązku sporządzenia ekspertyzy stanu technicznego dachu, w szczególności w kwestii zakresu tej ekspertyzy. Nałożenie obowiązku w tym zakresie nie ma bowiem charakteru rutynowego, ponieważ zobowiązać do jej przedłożenia organ może tylko w sytuacji ekstraordynaryjnej, skutkującej wątpliwościami co do stanu technicznego budynku. W myśl art. 62 ust. 3 Pr.bud. przedstawienie ekspertyzy stanu technicznego może być rezultatem nieodpowiedniego stanu technicznego mogącego powodować zagrożenie dla wskazanych dóbr. Z kolei przepis art. 81c ust. 2 Pr.bud. odnosi się do ekspertyz jakich może zażądać organ w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do stanu technicznego obiektu budowlanego. Judykatura trafnie wskazuje, że organy powinny wstrzemięźliwie korzystać z kompetencji do żądania ekspertyz, bacząc, że to one winny dysponować wiedzą potrzebną do skutecznej egzekucji przepisów Pr.bud. (wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 23 września 2019 r., sygn. II SA Wr 743/18). Wynika to zarówno z art. 81 ust. 1 pkt 1 Pr.bud. nakazującego organom nadzór i kontrolę nad przestrzeganiem przepisów prawa budowlanego, jak też z art. 81c ust. 2 Pr.bud. nie udzielającego generalnej kompetencji do każdorazowego żądania ekspertyzy, ale determinującego tę kompetencję warunkiem uzasadnionych wątpliwości.
Należy przy tym pamiętać, że utrzymanie i zapewnienie bezpiecznego użytkowania obiektu budowlanego jest podstawowym, bezpośrednio wskazanym w art. 61 Pr.bud. obowiązkiem właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego. Z art. 5 ust. 2 Pr.bud. wypływa obowiązek użytkowania obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. Tak więc z jednej strony, stojący na straży ładu budowalnego organ administracji nie powinien delegować na użytkownika obiektu budowlanego wykonywania tych zadań do realizacji których z mocy prawa jest zobowiązany. Z drugiej natomiast strony, użytkownik obiektu budowlanego nie powinien oczekiwać od organu budowlanego, że ten przejmie od niego obowiązek dokonania takich ustaleń, które wiążą się z samą istotą obowiązków związanych z utrzymaniem i użytkowaniem obiektu budowlanego. W celu pogodzenia tych dwóch perspektyw ustawodawca pozwala organom administracji budowlanej zażądać przedłożenia przez użytkownika obiektu ekspertyzy technicznej, ale tylko w sytuacji gdy wystąpią uzasadnione wątpliwości co do stanu obiektu, których organ nie może rozwiać we własnym zakresie.
Taka sytuacja nie została – zdaniem Sądu – przez organ odwoławczy w rozpoznawanej sprawie w sposób należyty wykazana, zwłaszcza w kontekście zarzutów odwołania i złożonych przez Wspólnotę dokumentów. Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji nie wynika, aby koniecznym było przedłożenie dokumentu kompleksowo obrazującego stan techniczny całego dachu. Tym samym – w ocenie Sądu – DWINB przekroczył granice uznania, korzystając z możliwości nałożenia na stronę skarżącą obowiązku przedłożenia ekspertyzy stanu technicznego dachu na całej jego powierzchni. Tym samym zarzuty skargi naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a. oraz art. 7, art. 77 w zw. z art. 80 K.p.a. należało uznać za uzasadnione. Decyzja o utrzymaniu w mocy decyzji PINB, wobec braku szczegółowego odniesienia się przez DWINB do zarzutów odwołania, okazuje się być przedwczesnym rozstrzygnięciem, naruszającym także art. 11 w związku z art. 107 § 3 k.p.a.
Odnosząc się natomiast do zarzutu dotyczącego prawidłowości ustalenia adresata nałożonych obowiązków, Sąd stanął stanowisku, że jest on nieuzasadniony. W tym względzie słusznym jest twierdzenie organu odwoławczego, że adresatem decyzji wydawanych na postawie przepisów całego rozdziału 6 omawianej Pr.bud. "Utrzymanie obiektów budowlanych" może być zarówno właściciel, jak i zarządca obiektu budowlanego. Przy czym, nie można pomijać, że kolejność, w jakiej ustawodawca wskazał adresatów decyzji, nie jest przypadkowa. Jako pierwszy wymieniony został właściciel. W niniejszej sprawie organ pierwszej instancji adresatem obowiązku przeprowadzenia kontroli budynku oraz sporządzenia ekspertyzy technicznej części budynku w zakresie pokrycia dachowego na całej powierzchni, zabezpieczenia budynku przed przedostawaniem się wody opadowej, elementów odwodnienia dachu, stanu technicznego całej więźby dachowej oraz przegród budowlanych w obrębie poddasza, ustalenia przyczyn zawilgocenia więźby dachowej i lokali nr [...], [...] a wreszcie szczelności tarasu istniejącego w połaci dachowej oraz prawidłowości odprowadzania wody opadowej z dachu przy tarasie, odwodnienia tarasu – uczynił Wspólnotę Mieszkaniową, uznając, że obowiązki te dotyczą części wspólnych. Z tym stanowiskiem należy się zgodzić.
Po pierwsze, nie budzi wątpliwości Sądu, że dach stanowi część wspólną budynku. Artykuł 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048 ze zm.; dalej zwana "u.w.l.") stanowi bowiem, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Jak przyjmuje się w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego przy interpretacji tejże normy, nie ulega żadnej wątpliwości, że ściany zewnętrzne, dach z elementami zamocowania jego konstrukcji, czy elewacja budynku to części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Wskazane wyżej części budynku powszechnie uznawane są za nieruchomość wspólną. Nie możliwe jest by w budynku wielorodzinnym ww. elementy stanowiły wyłączną własność właściciela lokalu (wyrok z dnia 12 grudnia 2023 r., sygn. akt II OSK 760/21). Jeżeli zaś chodzi o sporny taras, to skoro jest on umieszczony w połaci dachowej i stanowi element trwale połączony z bryłą budynku – z dachem – usytuowany jest na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu, to oznacza to, że należy go uznać za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu. Tym samym, na podstawie art. 3 ust. 2 u.w.l. powinny być one kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.
Po drugie wskazać także należy, że zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego warstwy zabezpieczające i izolacyjne balkonu mogą być zaliczane do części wspólnych budynku. Ich zadaniem nie jest bowiem wyłącznie ochrona balkonu lecz również elementów konstrukcyjnych balkonu, ścian pod balkonem, czy też płyty wspornikowej balkonu. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi, między innymi ścian zewnętrznych budynku, należy natomiast do całej wspólnoty a nie do poszczególnych właścicieli lokali. Z samego faktu, że balkon (czy też taras) jest fragmentem obiektu budowlanego służącym wyłącznemu użytkowaniu właściciela konkretnego lokalu, nie można wywodzić wniosku, że w przypadku, gdy stan tego balkonu zagraża nie tylko tej osobie lecz również innym (a tak jest w tej sprawie) a zarazem stopień koniecznej ingerencji wykracza poza czynności które mogłyby być uznane za zachowawcze lub bieżącą konserwację, tylko właściciel, który dysponuje balkonem (tarasem) na wyłączność, byłby zobligowany do określonych działań. Balkon, ze swej istoty, co już wyżej podkreślono, jest elementem architektonicznym trwale związanym z bryłą budynku, a co za tym idzie oddziaływuje na jego konstrukcję. To oznacza, że balkon/taras jest częścią wspólną nieruchomości i w określonych przypadkach jego stan techniczny oddziaływuje na części wspólne budynku. W konsekwencji w zależności od okoliczności, nie tylko jego wyłączny użytkownik, lecz również pozostali współwłaściciele zobowiązani są do podjęcia działań zapobiegających jego degradacji - podobnie w wyroku NSA z 5 lutego 2025 r., sygn. akt II OSK 371/24.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 7 marca 2008 r. (sygn. akt III CZP 10/08, publ. Biuletyn SN 2008/3/6) stwierdził, że właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Natomiast wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. Bezspornym jest w sprawie, że płyty balkonowe/tarasy są elementem architektonicznym konstrukcji budynku i nie są od bryły budynku oddylatowane (oddzielone). Nie można przyjąć, aby obowiązki dotyczące utrzymania płyt balkonowych/tarasów w należytym stanie technicznym, w szczególności te, o których była wyżej mowa, dotyczyły tych ich części, które wykorzystywane są tylko do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalach, do których te balkony/tarasy przynależą. Są to elementy konstrukcji architektonicznej mieszkalnego budynku wielorodzinnego, które powinny być zakwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Dwoistą naturę balkonów czy też tarasów budynków, które, będąc częścią składową poszczególnych lokali, w pewnych sytuacjach muszą być traktowane jak części wspólne budynku.
Biorąc powyższe pod uwagę Sąd stwierdził, że słusznie w rozpoznawanej sprawie, uczyniono adresatem nałożonych obowiązków Wspólnotę Mieszkaniową. Tym samym zarzuty skargi naruszenia art. 107 § 1 pkt 3 w zw. z art. 28 K.p.a. jak i art. 62 ust. 1 pkt 1 i 2 Pr.bud. nie mogły być uwzględnione. Przy czym, wątek dotyczący konieczności poniesienia przez stronę skarżącą ciężarów finansowych ze względu na koszty sporządzenia ekspertyzy i kontroli okresowej nie ma znaczenia przy badaniu legalności aktów administracyjnych dotyczących utrzymania obiektu budowlanego, w sytuacji gdy stwierdzono nieodpowiedni stan techniczny. Tylko dokument sporządzony prawidłowo przez osoby posiadające stosowne kwalifikacje pozwoli na ustalenie, czy i ewentualnie jakie czynności należy wykonać celem eliminacji zagrożeń dla dóbr prawnie chronionych. Z tej przyczyny właściciel obiektu musi wykonać nakaz, gdy wcześniej bez ingerencji organu, nie zadbał o właściwą realizację obowiązków wynikających z Pr.bud.
Biorąc pod uwagę powyższe, w punkcie pierwszym sentencji niniejszego wyroku orzeczono na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. o uchyleniu zaskarżonej decyzji. Orzeczenie z punktu drugiego sentencji znajduje zaś swoje oparcie w przepisie art. 200 w zw. z art. 211, art. 212 § 1 P.p.s.a. oraz § 2 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie wysokości oraz szczegółowych zasad pobierania wpisu w postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 535 ze zm.).