II SA/WR 333/25

II SA/Wr 333/25 - Wyrok WSA we Wrocławiu
Data orzeczenia
2025-11-13
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-05-08
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu
Sędziowie
Adam Habuda /sprawozdawca/
Dominik Dymitruk
Marta Pawłowska /przewodniczący/
Symbol z opisem
6079 Inne o symbolu podstawowym 607
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
*Oddalono skargę w całości
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 124 ust. 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Marta Pawłowska Sędziowie: Sędzia WSA Adam Habuda (spr.) Asesor WSA Dominik Dymitruk po rozpoznaniu w Wydziale II w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 listopada 2025 r. sprawy ze skargi B. G. na decyzję Wojewody Dolnośląskiego z dnia 21 lutego 2025 r. nr NRŚ-OR.7534.23.2024.KMa w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu udostępnienia, powstałych szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości oddala skargę w całości.
Uzasadnienie
Starosta Średzki decyzją z dnia 22 maja 2024 r. ustalił odszkodowanie w kwocie 7100 zł (siedem tysięcy sto złotych) z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów i budynków jako działka nr [...], o powierzchni [...] ha, obręb ewidencyjny C., gmina M., powiat [...], dla której Sąd Rejonowy w Ś. Wydział V Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą nr [...], objętej decyzją Starosty Średzkiego z dnia 11 lutego 2016 roku, w przedmiocie ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości, stanowiącej wartość szkód oraz zmniejszenia wartości nieruchomości powstałych w związku z realizacją inwestycji celu publicznego w rozumieniu art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polegającej na pn. "Wykonanie przebudowy [pod klucz] dwutorowej linii napowietrznej [...] P. - K. - K.(1)" - na rzecz właściciela nieruchomości B. G. Decyzja Starosty Powiatu Średzkiego z dnia 11 lutego 2016 r. ograniczyła w trybie art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami sposób korzystania ze wskazanej wyżej nieruchomości, stanowiącej własność B. G., poprzez zezwolenie inwestorowi - T. S.A., z siedzibą w K.(2), w związku z realizacją wskazanej wyżej inwestycji celu publicznego, na założenie i przeprowadzenie na nieruchomości przewodów i urządzeń służących do dystrybucji energii elektrycznej tj. urządzenia w postaci 1 stanowiska słupowego wraz z fundamentami na części przedmiotowej nieruchomości o całkowitej powierzchni zajęcia 643 m2.
W uzasadnieniu Starosta zrelacjonował przebieg postępowania, podkreślając zlecenie biegłemu sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 12 lipca 2023 r., i sporządzenie stosownego operatu w dniu 28 lutego 2024 r. Strony postępowania zostały powiadomione o możliwości wypowiedzenia się, zapoznania się z treścią operatu, przy czym nikt nie wniósł do operatu uwag. Według Starosty operat został sporządzony prawidłowo, i stanowi odpowiednią podstawę ustalenia wysokości odszkodowania. Spółka T. powinna wypłacić odszkodowanie na łączną kwotę 7100 zł, z czego wartość szkody powodującej zmniejszenie wartości nieruchomości to 2000 zł, zaś wartość szkód z tytułu czasowego zajęcia nieruchomości to 2400 zł, a straty z tytułu wybudowania naziemnych elementów infrastruktury to 2700 zł. Organ I instacji powołał i wyjaśnił stosowne przepisy prawne.
B. G., profesjonalnie reprezentowany, odwołał się do Wojewody Dolnośląskiego zarzucając, że w toku postępowania przy ustalaniu kwoty odszkodowania nie uwzględniono wszelkich okoliczności sprawy, w szczególności zmniejszenia się wartości działki oraz ograniczeń w jej użytkowaniu z powodu posadowienia na niej stanowiska słupowego i urządzeń do dystrybucji energii elektrycznej, które to okoliczności powinny zostać uwzględnione przy ustalaniu wysokości kwoty odszkodowania. Ponadto w toku postępowania ustalono kwotę odszkodowania w rażąco niskiej kwocie. W toku postępowania organ nie uwzględnił w odszkodowaniu zmniejszenia się wartości działki oraz ograniczeń w korzystaniu z tej działki do prowadzonej przez skarżącego działalności gospodarczej. Tymczasem organ w zaskarżonej decyzji zmniejszenie się wartości nieruchomości ustalił na kwotę 0 zł bądź rażąco niewielką, co jawi się jako absurdalne, albowiem umiejscowienie tego słupa na terenie tej działki bardzo ogranicza korzystanie z niej lub wręcz czyni to niemożliwym. Nieuwzględnienie tego kryterium w szacowaniu kwoty odszkodowania stanowi istotne uchybienie zaskarżonej decyzji, stanowiące podstawę do jej uchylenia. Nadto kwota odszkodowania została ustalona w rażąco niskiej wysokości, na podstawie nierealnych rynkowych kryteriach, którym również brak aktualności. Ceny działek w tych okolicach są znacząco wyższe niż przyjęte przez biegłego w operacie.
Wojewoda Dolnośląski decyzją z dnia 21 lutego 2025 r. (NRŚ-OR.7534.23.2024.KMa) uchylił zaskarżoną decyzję w całości, i orzekając w zakresie istoty sprawy:
1. Ustalił na rzecz B. G. odszkodowanie w wysokości 7 100,00 zł z tytułu udostępnienia, powstałych szkód i zmniejszenia wartości nieruchomości położonej w obrębie C. gminy M., w granicach działki nr [...] o powierzchni [...] ha, objętej decyzją Starosty Średzkiego nr 178/0granicz./2015 z dnia 11 lutego 2016 r. ograniczającą sposób korzystania z ww. nieruchomości w celu realizacji inwestycji pn. "Wykonanie przebudowy (pod klucz) dwutorowej linii napowietrznej [...] P. - K. - K.(1)".
2. Do wypłaty odszkodowania ustalonego w punkcie 1 zobowiązał T. S.A. z siedzibą w K.(2).
W uzasadnieniu organ odwoławczy powołał i zrelacjonował sporządzony operat szacunkowy, z dnia 28 lutego 2024 r. Ocenił, że dokument spełnia kluczowe wymogi formalne, co do obligatoryjnych elementów struktury. W szczególności biegła, kierując się treścią art. 130 ust. 1 u.g.n., uwzględniła stan nieruchomości na dzień 2 marca 2016 r. (dzień uprawomocnienia się decyzji ograniczeniowej). Wzięła przy tym pod uwagę m.in. stan prawny przedmiotu wyceny ujęty w księdze wieczystej nr [...], dane ewidencyjne określone w informacji i wyrysie z rejestru gruntów, przeznaczenie planistyczne wynikające z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonego przez Radę Gminy M. uchwałą nr [...] z dnia [...] marca 2004 r. (teren oznaczony symbolami: R - użytki rolne i [...]RL - użytki leśne), stan zagospodarowania i stan techniczno-użytkowy ustalone w oparciu o dokumenty zgromadzone w sprawie (w tym m.in. oświadczenie B. G. z dnia 7 grudnia 2023 r. oraz korespondencję mailową z pełnomocnikiem T. S.A. i dokonane w dniach 18 lipca 2023 r. I 27 lutego 2024 r. oględziny. Operat został podzielony kompozycyjnie na dwie części obejmujące wyliczenie wysokości rekompensaty z tytułu: 1) powstałych szkód, obejmujących: a) szkodę związaną z koniecznością udostępnia gruntu - czasowe pozbawienie B. G. możliwości korzystania z przedmiotu swojej własności, b) szkodę związaną z utratą plonów i c) szkodę wynikającą z trwałego posadowienia na gruncie słupa elektroenergetycznego oraz 2) zmniejszenia wartości nieruchomości.
Wbrew zarzutom odwołania, stosownie do treści art. § 52 r. wyc., biegła uwzględniła w szczególności: 1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości - niewykonywanie w pasie technologicznym nasadzeń drzew i krzewów przekraczających 3 m wysokości, powstrzymanie się od działań faktycznych lub prawnych utrudniających lub uniemożliwiających założenie i przeprowadzenie oraz funkcjonowanie przewodów i urządzeń; 2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości - linia energetyczna przecina działkę w poprzek i biegnie częściowo przez fragment gruntu oznaczony w planie symbolem RL - tereny użytków leśnych, powodując ograniczenie i zmianę przydatności użytkowej na powierzchni 320 m2 - obliczenia na podstawie wyrysu z miejscowego planu w skali 1:2000; przebieg linii w pozostałej części działki przez teren o przeznaczeniu rolnym nie ogranicza rolnego wykorzystania działki (zob. strona 23); 3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości - w granicach gruntu pojawiły się elementy infrastruktury (przewody) oraz slup energetyczny o podstawie boku 5 m (w związku z tym z produkcji trwale została wyłączona powierzchnia wynosząca 48,14 m2), a także ujawnił się podmiot współkorzystający z nieruchomości, co niesie ryzyko zniszczenia upraw, zasiewów z powodu konieczności dokonania konserwacji, usunięcia awarii itp.; 4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii, a także remontów i demontażu, ciągów, przewodów i urządzeń wymienionych w art. 124 ust. 1 ustawy - rzeczoznawczyni uznała, że konkretne skutki w postaci szkód spowodowanych wejściem na teren nieruchomości w związku z koniecznością usunięcia awarii linii, będą mogły być wycenione dopiero po ich wystąpieniu, jednak samo ryzyko związane z koniecznością udostępnienia gruntu zostało przez biegłą uwzględnione (zob. strona 23 operatu).
Dokonując rachunków, autorka operatu posłużyła się wzorem A W = S x Wi x P, gdzie A W oznacza wielkość zmniejszenia wartości nieruchomości (alternatywnie użyte jest również oznaczenie Zw - zob. strona 34), S - współczynnik spadku wartości nieruchomości w związku z realizacją infrastruktury, Wł - wartość 1 m2 gruntu bez obciążenia istniejącymi urządzeniami infrastruktury technicznej (uwzględniono natomiast fakt, że zgodnie z wyrysem z mpzp przez fragment działki nr [...] przebiega pas z oznaczeniem EE 110 kV - linia elektroenergetyczna 110 kV - zob. strony 24, 25 i 26, zob. § 11 planu miejscowego - obszar ograniczonego użytkowania o szerokości 38 m wzdłuż linii elektroenergetycznej 110 kV) i P - pas działki objęty decyzją o graniczeni ową. Powyższy wzór został następnie dostosowany do sytuacji związanej z mieszanym rolno-leśnym przeznaczeniem wycenianej działki - ekspertka wyliczyła powierzchnie przypadające na poszczególne części zgodnie z zapisami miejscowego planu (przy czym wzięła również pod uwagę, że powierzchnia 48,14 m2 została trwale wyłączona z produkcji rolnej - zob. strona 34) oraz dokonała odpowiedniego doboru współczynnika S (ze względu na ograniczenia dotyczące możliwości sadzenia drzew, dla części parceli o przeznaczeniu leśnym współczynnik ten został przyjęty na najwyższym poziome - 0,9, natomiast dla części o przeznaczeniu rolnym - 0,2). Celem oszacowania wartości prawa własności działki (zob. punkty 1.1 i 1.2 na stronie 4) rzeczoznawczym zastosowała podejście porównawcze, opierające się na założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Konieczna jest do tego znajomość cen transakcyjnych, a także cech wpływających na ich poziom. Z kolei istotą przyjętej przez ekspertkę metody porównywania parami jest zestawienie nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości ze zbioru nieruchomości podobnych stanowiącego podstawę wyceny. Korekty cen transakcyjnych dokonuje się na podstawie różnic ocen cech rynkowych nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania, określonych w przyjętych skalach.
Stosownie do powyższego biegła zestawiła 7 transakcji gruntami niezabudowanymi o mieszanym przeznaczeniu na cele rolne i leśne (o wartościach netto: min. 2,58 zł/m2, maks. 10,20 zł/m2, zob. tabela 1 na stronie 18), które wytypowała po analizie rynku lokalnego obejmującego powiat [...] (zob. strona 15). Z uwagi na rzadkość występowania w obrocie nieruchomości o mieszanym rolno-leśnym przeznaczeniu rozszerzyła czasookres jego analizy do maja 2021 r. (zob. § 5 ust. 1 r. wyc., strona 15 operatu). Ze względu przede wszystkim na niedoskonałość lokalnego rynku nieruchomości (rzadkość zawierania transakcji, nieprzejrzystość rynku - grunty gorsze uzyskiwały wyższe ceny niż grunty lepsze i odwrotnie) rzeczoznawczym uznała, że nie ma możliwości określenia trendu cenowego przy użyciu technik analizy par sprzedaży, jak i analizy powtórnych sprzedaży. W tej sytuacji, celem zobrazowania zmian cen nieruchomości w czasie, autorka operatu skorzystała z danych zawartych w Rocznikach Statystycznych GUS. Na podstawie średnich cen gruntów rolnych publikowanych od 1995 r. ustaliła, że w ciągu ostatnich dwóch lat kształtowały się one na poziomie + 6,52% rocznie, co daje 0,54% miesięcznie. W oparciu o uzyskane wyniki zaktualizowała dane transakcyjne dotyczące materiału porównawczego zestawionego w ww. tabeli 1, co w świetle złożonych wyjaśnień Wojewoda uznał za działanie uprawnione (strona 20).
Ponadto, w wyniku analizy rynku nieruchomości podobnych biegła uznała, że do głównych elementów cenotwórczych należy zaliczyć: położenie (30 %), powierzchnię (5 %), rozłóg (15 %), dojazd (10 %), dominujące użytki (20%), stan zagospodarowania (10%) i występowanie ograniczeń planistycznych w związku z budową nowych sieci przesyłowych (10%) (strona 18 operatu). Za wyjątkiem ostatniego, wybranym przez siebie atrybutom rzeczoznawczym przypisała 3 - stopniową skalę nasilenia (zob. tabela 3 na stronie 26). W tym miejscu należy też wtrącić, że fragment operatu dotyczący cech nieruchomości przeznaczonych pod aktywność gospodarczą i zabudowę usługowo-produkcyjną oraz inne drobne nieścisłości w opinii Wojewoda potraktował jako oczywiste omyłki wynikające z braku wykreślenia zbędnego tekstu podczas opracowywania nowej wyceny, które pozostają bez wpływu na wynik końcowy szacunków (zob. strona 17).
Następnie rzeczoznawczyni dokonała charakterystyki wycenianej działki oraz trzech przyjętych do porównania nieruchomości (wyszczególnionych w tabelach 1 i la na stronie 18 pod pozycjami 3, 4, 5), przypisując im odpowiedni stopień nasilenia cechy, zgodny z przyjętą przez siebie skalą (zob. strony 27 i 28). Po przeprowadzeniu analizy porównawczej, wartość rynkowa prawa własności 1 m2 powierzchni gruntu została wyliczona jako średnia arytmetyczna cen jednostkowych zestawionych działek (skorygowanych ze względu na różnice wynikające z nadanych im stopni atrybutów) wynosząca 5,83 zł (zob. strona 29, tabela 5).
W dalszej kolejności, podstawiając do ww. wzoru przyjęte i uzyskane wartości biegła wyliczyła, że szkoda związana ze zmniejszeniem wartości nieruchomości równa jest, w zaokrągleniu, kwocie 2 000,00 zł (zob. strona 35).
Z kolei w zakresie ww. punktu 1) lit. a) rzeczoznawczyni ustaliła m.in., że fizyczne zajęcie gruntu przez inwestora związane z przeprowadzanymi robotami montażowymi miało miejsce w okresie od dnia 29 stycznia 2018 r. do dnia 25 marca 2020 r. i obejmowało powierzchnię 1166 m2 (zob. strona 11). Wynagrodzenie za czasowe ograniczenie praw do nieruchomości autorka opinii określiła poprzez ustalenie rocznej stawki czynszu dzierżawnego, którą obliczyła przy wykorzystaniu zależności pomiędzy wartością nieruchomości, dochodem z niej uzyskiwanym i stopą dyskontową, jaka istnieje w podejściu dochodowym, metodzie inwestycyjnej i technice kapitalizacji prostej. W celu dokonania odpowiednich wyliczeń, rzeczoznawczyni uwzględniła m.in. takie dane, jak: realna stopa i stopa obligacji 10 letnich, poziom bieżącej inflacji, dodatkowe ryzyko za przejście z rynku kapitałowego na rynek nieruchomości, ryzyko wynikające z zainwestowania w nieruchomość wycenianą. Na tej podstawie ustaliła, że roczny czynsz dzierżawny na powierzchni objętej ograniczeniem w użytkowaniu wyniesie, w zaokrągleniu, 590,00 zł (tj. 1,616 zł dziennie - 590,00 zł : 365 dni). W oparciu o powyższe dane wyliczyła, że jednorazowe odszkodowanie za zajęcie gruntu w okresie od dnia 2 marca 2016 r. do dnia 25 marca 2020 r. (tj. 1484 dni) ukształtuje się na poziomie, w zaokrągleniu, 2 400,00 zł.
Trzeba jednak zaznaczyć, że zdaniem organu II instancji rzeczoznawczyni w sposób nieprawidłowy przyjęła, iż początkową datą zajęcia gruntu jest dzień uostatecznienia się decyzji ograniczeniowej, tj. 2 marca 2016 r. Trzeba bowiem zauważyć, że faktyczne pozbawienie właściciela możliwości korzystania z części działki objętej inwestycją nastąpiło dopiero w dniu 29 stycznia 2018 r., tj. w momencie rozpoczęcia robót. To oznacza, że stawkę dzienną czynszu dzierżawnego należało pomnożyć przez 786 dni (a nie przez 1484 dni, jak to zrobiła biegła), uzyskując wynik, w zaokrągleniu, 1 270,00 zł. Tym niemniej przyczynę braku reformacji przez Wojewodę weryfikowanej decyzji, pomimo stwierdzenia ww. błędów rachunkowych, stanowi reguła wynikająca z art. 139 k.p.a., zgodnie z którą, organ odwoławczy nie może wydać decyzji na niekorzyść strony odwołującej się, chyba że rażąco narusza ona prawo lub interes społeczny. Korekta w postępowaniu drugoinstancyjnym wartości wskazanych w wycenie skutkowałaby przyznaniem B. G. odszkodowania w kwocie o 1 270,00 zł niższej niż wynika z kontrolowanej decyzji Starosty Średzkiego. Przy tym skala stwierdzonych uchybień operatu nie stanowi podstawy do ich kwalifikacji jako okoliczności wyłączającej obowiązywanie opisanej reguły. Przechodząc następnie do analizy operatu w zakresie punktu 1) lit. b) powyżej, trzeba podzielić ustalenia rzeczoznawczy, że w związku z realizacją inwestycji B. G. nie poniósł realnych szkód w postaci zniszczonych upraw, ponieważ, jak wynika z pisma jego pełnomocnika z dnia 7 grudnia 2023 r. takowych nie było w okresie czasowego zajęcia gruntu. Podczas prac wykonawczych nie doszło również do naruszenia struktury gleby (zob. strony 22 i 29, § 75 r. wyc.). Natomiast w celu oszacowania szkody wynikającej z trwałego posadowienia na gruncie słupa elektroenergetycznego (punkt 1) lit. c) powyżej) powodującego wyłączenie z uprawy obszaru o powierzchni 48,14 m2, biegła wyliczyła skapitalizowaną wartość utraconego dochodu. Uwzględniła przy tym m.in.: 1) wartość utraconego plonu zim2 gruntu ornego, 2) fakt, że w trakcie pracy na roli nie jest możliwe dokładne wykonanie prac wokół przeszkody i potrzebne jest dodatkowe manewrowanie sprzętem wokół słupa oraz 3) stopę kapitalizacji na poziomie 8,46% (ustaloną w operacie przy szacowaniu zmniejszenia wartości nieruchomości — zob. treść powyżej). Ostatecznie przyjęła, że wartość szkody trwałej za naziemne elementy infrastruktury wyniesie, w zaokrągleniu, 2 700,00 zł.
Finalnie wynik uzyskany w operacie wyniósł, w zaokrągleniu, 7 100,00 zł (2 000,00 zł + 2 400,00 zł + 2 700,00 zł, zob. pkt 15 ppkt 5, § 79 ust. 2 r. wyc.)
Podsumowując, Wojewoda Dolnośląski doszedł do przekonania, że wbrew zastrzeżeniom odwołującego się, operat szacunkowy z dnia 28 lutego 2024 r. odpowiada wymogom formalnym i materialnoprawnym, został przy tym sporządzony w sposób spójny i logiczny, należy zatem przyznać mu moc dowodową co do wysokości przysługującej B. G. rekompensaty. Z tego względu nie można uznać za słuszne argumentów odwołania, zarzucających pominięcie w opinii elementów odszkodowania i znaczne zaniżenie jego kwoty.
Na końcu należy jeszcze wyjaśnić, że zastosowanie przez Wojewodę w rozpatrywanej sprawie art. 138 § 1 pkt 2 ab initio k.p.a., umożliwiającego organowi wyższego stopnia uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i orzeczenie co do istoty sprawy, stanowi konsekwencję braku wskazania w rozstrzygnięciu I instancji podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania, co skutkowało jego niewykonalnością.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu zarzucono:
1. Naruszenie przepisu art. 134 ust. 1 w. zw. z art. 128 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego niezastosowanie i wycenę nieruchomości (a tym samym wartości przyznanego odszkodowania) z pominięciem zasad ustalania jej rynkowej wartości, co skutkowało ustaleniem odszkodowania w wysokości niższej niż wartość poniesionej szkody, a dodatkowo przyjęcie bez uzasadnienia prawnego do obliczeń wydzieloną część nieruchomości, a nie całą nieruchomość, w tym zmniejszenia się jej wartości z powodu ograniczenia sposobu jej korzystania;
2. Naruszenie przepisów prawa materialnego, a to § 36 ust. 1 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r. w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 14 grudnia 2017 r. poprzez uznanie, iż operat szacunkowy na którym w całości organ administracyjny oparł wydaną decyzję został sporządzony zgodnie z wyżej wskazanymi przepisami prawa, podczas gdy w operacie powołano do porównania nieruchomości o zaniżonej wartości, które w żadnym wypadku nie są podobne do nieruchomości Skarżącego i na tej podstawie ustalono zaniżoną wartość odszkodowania;
3. Naruszenie przepisów prawa materialnego, a to § 43 ust. 3 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004 r., poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieprzeanalizowaniu wszystkich czynników w nim wymienionych mających wpływ na ustalenie wysokości odszkodowania, w tym zmniejszenia się wartości całej nieruchomości;
4. Naruszenie przepisów prawa materialnego, a to § 43 ust. 3 pkt 1-2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego poprzez nieuwzględnienie skutków spowodowanych obowiązkiem udostępniania nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń;
5. Naruszenie przepisów art 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez ich błędne zastosowanie i nie ustalenie wysokości powstałej szkody w związku ze zmniejszeniem wartości nieruchomości w sytuacji wybudowania linii, co spowodowało brak zwiększenia odszkodowania o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu;
6. Naruszenie przepisów postępowania mających wpływ na treść rozstrzygnięcia polegające na naruszeniu art. 6, 7, art. 77 § 1 KPA w zw. z art. 80 KPA poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i nie dokonanie wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, pominięcie w zupełności twierdzeń i dowodów powołanych przez Skarżącego a w następstwie wadliwe uznanie, że operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawi przedstawiający zaniżoną wartość odszkodowania za nieruchomość stanowi podstawę do ustalenia prawidłowej wartości odszkodowania;
7. Błędne ustalenia faktyczne przyjęte za podstawę ustalenia kwoty odszkodowania, polegające na wadliwym ustaleniu, iż zmniejszenie wartości - trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości oraz możliwości wejścia właściciela infrastruktury na nieruchomość w celu konserwacji urządzeń lub usunięcia awarii szacuje się na kwotę zaledwie 2000,00 zł, podczas gdy realna wysokość szkody jak również zmniejszenia wartości nieruchomości z uwagi na jej walory inwestycyjne oraz dowody powołane w sprawie jest znacznie wyższa;
8. Naruszenie art. 107 § 3 KPA poprzez wadliwe sporządzenie uzasadnienia zaskarżonej decyzji w następstwie braku wskazania konkretnych okoliczności faktycznych, które wskazywałyby na przyjęte przesłanki, stanowiące podstawę do ustalenia konkretnej wysokości odszkodowania, pominięcie przez organ istotnych okoliczności w toku postępowania administracyjnego,;
9. Naruszenie art. 9 i 11 KPA kreujących zasadę informowania stron oraz przekonywania, poprzez brak wskazania w uzasadnieniu decyzji konkretnych przesłanek i okoliczności faktycznych na podstawie których organ oparł swoje rozstrzygnięcie;
10. Rażące naruszenie art. 7 KPA wskutek nieuwzględnienia interesu społecznego przemawiającego za wydaniem decyzji oraz rażące naruszenie art. 8 KPA kreującego po stronie organów administracji obowiązek działania motywowanego pogłębianiem zaufania obywateli do organów Państwa, poprzez wydanie decyzji na podstawie środka dowodowego jakim jest operat szacunkowy, który nosi znamiona wadliwości i tym samym ustalenie rażąco niskiego odszkodowania dla Skarżącego.
11. W toku postępowania przy ustalaniu kwoty odszkodowania nie uwzględniono wszelkich okoliczności sprawy, w szczególności zmniejszenia się wartości działki oraz ograniczeń w jej użytkowaniu z powodu realizacji na niej inwestycji drogowej polegającej na budowie i przebudowie drogi wojewódzkiej nr [...], które to okoliczności powinny zostać uwzględnione przy ustalaniu wysokości kwoty odszkodowania,
12. W toku postępowania ustalono kwotę odszkodowania w rażąco niskiej kwocie.
Skarżący wskazuje, że w toku postępowania organ wydający zaskarżoną decyzję ocenił szkodę związaną ze zmniejszeniem się wartości nieruchomości na kwotę zaledwie 2000,00 zł, co jest całkowicie oderwane od realiów rynkowych w kontekście zmniejszenia się wartości działki oraz ograniczeń w korzystaniu z tej działki do prowadzonej przez skarżącego działalności gospodarczej. Nieuwzględnienie tego kryterium w szacowaniu kwoty odszkodowania stanowi istotne uchybienie zaskarżonej decyzji. Nadto kwota odszkodowania została ustalona w rażąco niskiej wysokości, na podstawie nierealnych i nieaktualnych rynkowych kryteriów. Ceny działek w tych okolicach są znacząco wyższe niż przyjęte przez biegłego w operacie. Według skarżącego operat szacunkowy zawierał błędy formalne.
Skarżący wniósł o: 1) uchylenie zaskarżonej decyzji, jak również decyzji ją poprzedzającej i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia; 2) zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego, 3) rozpoznanie sprawy na posiedzeniu niejawnym.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda pozostał przy stanowisku wyrażonym w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu zważył, co następuje:
Skarga nie została uwzględniona, ponieważ decyzja Wojewody Dolnośląskiego odpowiada prawu.
Jak stanowi art. 1 §1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t. jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Zgodnie z art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. jedn. z. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.), dalej p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta polega na orzekaniu w sprawach skarg na decyzje administracyjne. W myśl art. 134 p.p.s.a. rozstrzygając w granicach danej sprawy sąd nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, jednakże powyższe regulacje nie pozwalają sądowi na stosowanie przy orzekaniu zasad współżycia społecznego lub zasad słuszności. Na zasadzie art. 145 §1 pkt 1 p.p.s.a. sąd administracyjny uwzględnia skargę na decyzję lub postanowienie i uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi: a) naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, b) naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, c) inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W przypadku, o którym mowa w § 1 pkt 1 i 2, sąd stwierdzając podstawę do umorzenia postępowania administracyjnego, umarza jednocześnie to postępowanie. W przypadku braku zajścia wskazanych wyżej przesłanek sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddala skargę.
Zaskarżona decyzja ustala odszkodowanie z tytułu udostępnienia nieruchomości, powstałych szkód i zmniejszenia wartości tej nieruchomości wskutek realizacji inwestycji celu publicznego w postaci linii przesyłowej napowietrznej. Ostateczną decyzją z dnia 11 lutego 2016 r. Starosta Średzki orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości w związku z przedmiotową inwestycją, zezwalając na zajęcie działki.
Podstawą prawną zaskarżonej decyzji jest art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.), dalej u.g.n., w brzmieniu: starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126, w związku z art. 124 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu: na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4, i w związku z art. 128 ust. 4 u.g.n. w brzmieniu: odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Spór prawny skupia się na wysokości odszkodowania, które w ocenie skarżącego zostało ustalone w zaniżonej wartości.
Zgodnie z art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości (art. 130 ust. 2 u.g.n). Według art. 134 ust. 1 u.g.n., podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Jak stanowi art. 156 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
Z powołanych przepisów wynika, że kompetencja organu do określenia odszkodowania uwarunkowana jest stanem i przeznaczeniem nieruchomości, przy czym ustalenie w tym zakresie związane jest z opinią rzeczoznawcy majątkowego, wskazującą wartość nieruchomości. W dokumentacji sprawy widnieje operat szacunkowy z dnia 28 lutego 2024 r., sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę. Do dokumentu odnosi się organ I instancji, nie odnajdując w nim formalnych i logicznych wadliwości. Do analogicznego wniosku dochodzi, po szczegółowej analizie dokumentu, Wojewoda Dolnośląski stwierdzając spełnienie przez operat wymogów formalnych i materialnych, zauważając spójność i logiczność, i uznając tym samym wartość dowodową dokumentu.
W odwołaniu profesjonalnie reprezentowany B. G. zarzuca nieuwzględnienie okoliczności sprawy, w szczególności zmniejszenie wartości działki, i rażąco niską kwotę odszkodowania. Zasadniczo do tego samego sprowadzają się zarzuty skargi. Skarżący wymienia przepisy prawa materialnego (przepisy u.g.n. oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego) zarzucając ich niezastosowanie (ewentualnie zastosowanie w sposób błędny) oraz przepisy prawa procesowego (zwłaszcza k.p.a.), wskazując, że nie uwzględniono wszelkich potrzebnych okoliczności, przekroczono granice swobodnej oceny dowodów, naruszono zasadę zaufania i informowania, wadliwie sporządzono uzasadnienie decyzji. Zdaniem skarżącego operat zawierał błędy formalne.
Sąd uwzględnił rolę operatu szacunkowego jako sporządzonego przez uprawnionego biegłego dokumentu zawierającego wiadomości specjalne. Determinuje to wartość dowodową tego dokumentu, który, z jednej strony, podlega ocenie w ramach całokształtu zebranych dowodów, jednak z drugiej strony charakter takiego specjalnego dokumentu ogranicza ingerencję w jego treść, i wnioski ze strony organów administracji i sądu administracyjnego. W ślad za ugruntowanym orzecznictwem trzeba przyjąć, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. W konsekwencji, zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne wyłącznie w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Jednocześnie wskazać trzeba, że na podstawie art. 157 u.g.n. o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może wystąpić każdy. Przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych. Wobec tego, co należy podkreślić, nie można oczekiwać od organów administracyjnych wystąpienia o przeprowadzenie oceny operatu szacunkowego, jeśli w ocenie organu operat nie wzbudził wątpliwości co do jego prawidłowości (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 listopada 2024 r. sygn. akt I OSK 1177/21, Centralna Baza Orzeczeń i Informacji o Sprawach).
Sąd podzielił ocenę organów konstatujących prawidłowość operatu szacunkowego odnoszącego się do nieruchomości skarżącego. Ponadto Sąd zważył, że skarżący, poza ogólnymi zarzutami zaniżonej wartości jego nieruchomości, i wadliwości operatu, w szczególności przez dobór niewłaściwych nieruchomości podobnych, nie precyzuje konkretnych uchybień, oczywistych błędów, nielogiczności przemawiających za istotna wadliwością dokumentu, i za tym, że odszkodowanie powinno być wyższe. Skarżący nie przedstawia "konkurencyjnego" operatu, mogącego stanowić równorzędną polemikę z treścią dokumentu biegłej (autorki operatu szacunkowego), ani też nie wykorzystał możliwości udzielonych przez art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poddania operatu kontroli organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zdaniem Sądu trafna jest przyczyna powodująca uchylenie decyzji Starosty przez Wojewodę, ponieważ decyzja organu I instancji nie zawierała wskazania podmiotu zobowiązanego do wypłaty odszkodowania, co powodowało jej niewykonalność. Zebrany w sprawie materiał dowodowy i pozostałe okoliczności sprawy dawały organowi odwoławczemu podstawę do orzeczenia co do istoty sprawy. W rezultacie kontrola decyzji Wojewody prowadzi do wniosku, że odpowiada ona prawu. Analiza zarzutów skargi nie potwierdza naruszenia wskazanych przepisów prawa. Konstrukcja operatu jest zgodna z przepisami, jego treść jest logiczna i przekonująco objaśniona przez organ, co nie potwierdza twierdzenia o uchybieniu przepisom procesowym. Trzeba nadmienić, że dostrzeżone wątpliwości w zakresie daty zajęcia gruntu, co przekładało się na kwotę odszkodowana, Wojewoda zinterpretował z korzyścią dla skarżącego, zgodnie z art. 139 k.p.a.
Z podanych powodów Sąd, na zasadzie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.