II SA/Sz 919/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w SzczecinieSzczecin2024-01-18
NSAbudowlaneŚredniawsa
warunki zabudowyzmiana sposobu użytkowaniaład przestrzennydobry sąsiadprawo budowlaneplanowanie przestrzenneanaliza urbanistyczna WSA Szczecin

Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił decyzję odmawiającą zmiany sposobu użytkowania lokalu z usługowego na mieszkalny, uznając, że organy nieprawidłowo oceniły warunek dobrego sąsiedztwa i ładu przestrzennego.

Sąd administracyjny uchylił decyzję odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania lokalu z usługowego na mieszkalny. Organy administracji uznały, że taka zmiana naruszy ład przestrzenny, ponieważ dwie pierwsze kondygnacje budynku są wyłącznie usługowe. Sąd uznał jednak, że organy nieprawidłowo zawęziły analizę dobrego sąsiedztwa i nie wyjaśniły wystarczająco wszystkich okoliczności, w tym funkcji pozostałych lokali w budynku oraz zabudowy sąsiednich działek.

Sprawa dotyczyła skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które utrzymało w mocy decyzję Burmistrza odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania lokalu użytkowego na mieszkalny. Organy argumentowały, że zmiana ta naruszy ład przestrzenny, ponieważ dwie pierwsze kondygnacje budynku, w którym znajduje się lokal, są w całości usługowe, a wprowadzenie funkcji mieszkalnej zaburzyłoby istniejący charakter zabudowy. Skarżący podnosili, że budynek ma charakter mieszany, a lokale na pierwszej kondygnacji są faktycznie wykorzystywane jako mieszkalne. Wojewódzki Sąd Administracyjny uchylił obie decyzje, stwierdzając naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego. Sąd uznał, że organy nieprawidłowo zawęziły analizę dobrego sąsiedztwa do dwóch pierwszych kondygnacji, ignorując funkcję pozostałych lokali w budynku oraz nie zbadały wystarczająco zabudowy sąsiednich działek, w tym obecności budynków mieszkalnych. Sąd podkreślił, że analiza urbanistyczna była niewystarczająco szczegółowa, a organy przedwcześnie wydały decyzje bez pełnego wyjaśnienia sprawy.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (3)

Odpowiedź sądu

Nie, organy nie wykazały w sposób wystarczający, że taka zmiana narusza ład przestrzenny, a analiza dobrego sąsiedztwa była wadliwa.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że organy wadliwie zawęziły analizę dobrego sąsiedztwa do dwóch pierwszych kondygnacji budynku, ignorując funkcję pozostałych lokali oraz nie zbadały wystarczająco zabudowy sąsiednich działek. Analiza urbanistyczna była niewystarczająco szczegółowa.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

uchylono_decyzję

Przepisy (14)

Główne

u.p.z.p. art. 59 § 1 i 2

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 61 § 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 61 § 5a

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

p.p.s.a. art. 145 § 1

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 135

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

Pomocnicze

u.p.z.p. art. 53 § 3

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 64 § 1

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

p.p.s.a. art. 3 § 1

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 134 § 1

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 200

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

p.p.s.a. art. 205 § 2

Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

k.p.a. art. 7

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 77 § 1

Kodeks postępowania administracyjnego

k.p.a. art. 107 § 3

Kodeks postępowania administracyjnego

Argumenty

Skuteczne argumenty

Organy nieprawidłowo oceniły warunek dobrego sąsiedztwa, zawężając analizę do pierwszych dwóch kondygnacji budynku. Analiza urbanistyczna była niewystarczająco szczegółowa i nie uwzględniała wszystkich istotnych elementów zabudowy sąsiedniej. Organy naruszyły przepisy postępowania, dokonując wybiórczej oceny materiału dowodowego.

Godne uwagi sformułowania

nieuprawnione było zawężenie przez Kolegium analizy w zakresie kontynuacji funkcji do terenu objętego wnioskiem, a właściwie dwóch pierwszych kondygnacji budynku. nie taka jest istota badania "dobrego sąsiedztwa". analiza urbanistyczna, sporządzona na potrzebę prowadzonego postępowania, nie zawiera szczegółowego opisu funkcji poszczególnych obiektów budowlanych położonych na nieruchomościach sąsiednich znajdujących się w obszarze analizy przez co nie jest miarodajna. kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję.

Skład orzekający

Joanna Świerzko-Bukowska

sprawozdawca

Marzena Iwankiewicz

członek

Patrycja Joanna Suwaj

przewodniczący

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Interpretacja warunku dobrego sąsiedztwa i wymogów analizy urbanistycznej w postępowaniach o ustalenie warunków zabudowy, zwłaszcza w budynkach o złożonej funkcji."

Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji zmiany funkcji lokalu w budynku wielokondygnacyjnym, gdzie organy wadliwie oceniły ład przestrzenny.

Wartość merytoryczna

Ocena: 6/10

Sprawa pokazuje praktyczne problemy z interpretacją przepisów o warunkach zabudowy i zasadą dobrego sąsiedztwa, co jest istotne dla prawników i deweloperów.

Sąd uchyla decyzję ws. zmiany lokalu: Organy źle oceniły 'dobry sąsiad' i ład przestrzenny.

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
II SA/Sz 919/23 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2024-01-18
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-10-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Joanna Świerzko-Bukowska /sprawozdawca/
Marzena Iwankiewicz
Patrycja Joanna Suwaj /przewodniczący/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a i c w zw. z art. 135, art. 3 par. 1, art. 134 par. 1, art. 200 w zw. z art. 205 par. 2,
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2023 poz 977
art. 59 ust. 1 i 2, art. 61 ust. 1, art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 7, art. 77 par. 1, art. 107 par. 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska (spr.) po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 18 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi B. B. i T. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 24 sierpnia 2023 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy I. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Burmistrza M. z dnia 20 lutego 2023 r. nr [...], II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie na rzecz skarżących B. B. i T. B. solidarnie kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 20 lutego 2023 r. nr 8/23, znak: RI.6730.2.2023.1110 Burmistrz M., po rozpatrzeniu wniosku B. B. (dalej jako: "skarżąca") odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania lokalu użytkowego na lokal mieszkalny, na działce o numerze geodezyjnym [...], zlokalizowanej w obrębie nr [...] miasta M., przy ulicy [...]/[...] w M..
Powodem odmowy ustalenia warunków zabudowy był brak spełnienia warunku dobrego sąsiedztwa. Jak wskazał w uzasadnieniu decyzji organ I instancji sąsiednie działki dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane - zabudowę stanowią w większości budynki usługowe (usługi zakwaterowania turystycznego, handlu i gastronomii). Przedmiotowy budynek o funkcji usługowo-mieszkalnej, położony jest przy Promenadzie Gwiazd, w najbardziej eksponowanej części miejscowości. Na pierwszej i drugiej kondygnacji budynku zlokalizowane są wyłącznie lokale użytkowe, co było warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie przedmiotowego budynku. Wzdłuż ulicy [...] występują wyłącznie obiekty o funkcji usługowej, obowiązujące plany miejscowe na działkach sąsiednich dopuszczają w tym rejonie wyłącznie funkcję usługową o wysokich walorach estetyczno-przestrzennych, również w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy M. teren działki przeznaczony jest na cele usługowe. Według organu I instancji wprowadzenie w takiej przestrzeni lokalu mieszkalnego stanowić będzie istotne zaburzenie ładu przestrzennego w obszarze analizowanym, co związane jest z wzajemnym oddziaływaniem funkcji mieszkalnej i usługowej. Funkcja mieszkalna w takim miejscu ograniczy możliwości użytkowania istniejących lokali usługowych w związku z tym, że jest funkcją chronioną w zakresie oddziaływania spowodowanego przez inne obiekty (w zakresie emisji hałasu, drgań, zanieczyszczeń itp.).
Do decyzji dołączono mapę zawierającą linie rozgraniczające teren inwestycji a także analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu.
Od powyższej decyzji odwołanie złożyła B. B. podnosząc, że budynek, w którym znajduje się lokal ma funkcję usługowo-mieszkalną. W większej części budynku przeważa funkcja mieszkalna. Na pierwszej kondygnacji zlokalizowane są lokale użytkowe, natomiast od drugiej do dwunastej zlokalizowane są wyłącznie lokale mieszkalne. Zdaniem skarżącej okoliczność, że warunkiem uzyskania decyzji o warunkach zabudowy było lokalizowanie na pierwszej i drugiej kondygnacji lokali użytkowych nie zmienia faktu, że w przedmiotowym budynku pierwsza i następne dziesięć kondygnacji wybudowane zastały jako lokale mieszkalne. Wszystkie lokale od pierwszej do dwunastej kondygnacji z chwilą oddania budynku do użytkowania miały i obecnie pełnią funkcję mieszkaniową, również lokale na pierwszej kondygnacji nie wymagały przeprowadzenia żadnych prac budowlanych i są identyczne jak na wyższych kondygnacjach. Ponadto skarżąca podniosła, że nie zgadza się z tezą, że wzdłuż ul. [...] występują wyłącznie obiekty o funkcji usługowej, a także że Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy M. przeznacza działkę objętą postępowaniem na cele wyłącznie usługowe, skoro na działce tej został wybudowany budynek w którym 90 % lokali to lokale mieszkalne. Zdaniem skarżącej zmiana sposobu użytkowania na lokal mieszkalny nie będzie stanowić istotnego zaburzenia ładu przestrzennego skoro i tak wszystkie lokale na pierwszej kondygnacji są lokalami mieszkalnymi i w taki sposób są wykorzystywane.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie zaskarżoną decyzją z dnia 24 sierpnia 2014 r., nr SKO.Ma.420/1463/23, utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w budynku gdzie usytuowany jest lokal podlegający wnioskowi o zmianę sposobu jego użytkowania, znajdują się także lokale mieszkalne. Z tego punktu widzenia organ odwoławczy zgodził się ze skarżącą, że zmiana lokalu użytkowego na mieszkalny, co do zasady pozostaje dopuszczalna. Nie ulega bowiem wątpliwości, że dotychczasowa funkcja budynku w którym znajduje się lokal podlegający zmianie sposobu jego użytkowania, także musi podlegać ocenie z punktu widzenia istniejącej funkcji mieszkalnej. Kolegium stanęło na stanowisku, że skoro ustawodawca nakazał poszukiwanie ładu przestrzennego w najbliższym sąsiedztwie wnioskowanej inwestycji (obszar analizowany), to trudno logicznie wykluczyć z tego poszukiwania także sam teren objęty wnioskiem o warunki zabudowy. Jak wskazało jednak Kolegium z analizy akt postępowania, w tym w szczególności sporządzonej analizy urbanistycznej wynika, że dwie pierwsze kondygnacje tego budynku są w całości i wyłącznie zagospodarowane jako lokale użytkowe. W ocenie Kolegium ta właśnie cecha tego obiektu budowlanego wyznacza na poziomie tych kondygnacji zastany ład przestrzenny. Usytuowanie zatem w tych warunkach pomiędzy lokalami użytkowymi lokalu mieszkalnego godzi właśnie w ten ład przestrzenny. Zdaniem Kolegium ta okoliczność czyni zasadnym wydanie decyzji odmownej.
Skargę na powyższą decyzję Kolegium wnieśli B. B. i T. B. (dalej jako: "skarżący") podnosząc, że nie zgadzają się z tezą, że na pierwszej kondygnacji przedmiotowego budynku zlokalizowane są wyłącznie lokale użytkowe, ponieważ lokale nie spełniają norm budowlanych – mają wysokość 2,60 m podczas gdy dla lokali użytkowych minimalna wysokość wynosi 3,0 m. Wskazali ponadto, że od chwili oddania budynku do użytkowania wszystkie lokale na pierwszej kondygnacji wykorzystywane są wyłącznie do stałego lub czasowego zamieszkiwania.
Dodatkowo w piśmie z dnia 13 listopada 2023 r. pełnomocnik skarżących zarzucił organom wydającym decyzje w sprawie naruszenie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2023 r. poz. 775 ze zm., dalej jako "k.p.a."), które to naruszenie ma istotny wpływ na wynik sprawy, gdyż organy dokonały oceny materiału dowodowego w sposób wybiórczy pomijając okoliczności faktyczne, które w oczywisty sposób przeczą ustaleniom analizy urbanistycznej. Mianowicie w analizie pominięta została chociażby działka o numerze ewidencyjnym [...], znajdująca się przy ul. [...], która znajduje się około 105 m od granicy działki, której dotyczy decyzja, a która to w całości zabudowana jest budynkiem mieszkalnym. W ocenie skarżących istnienie zabudowy mieszkaniowej na ww. działce umożliwia wydanie decyzji zgodnie z ich wnioskiem. Ponadto przyjmując pogląd zaprezentowany przez organ odwoławczy, zgodnie z którym dopuszczalnym jest poszukiwanie ładu przestrzennego (zasady dobrego sąsiedztwa) również w obrębie nieruchomości objętej wnioskiem, trudno uznać za zasadne twierdzenie, że ład przestrzenny zostanie naruszony w sytuacji lokalizacji kolejnego lokalu mieszkalnego w budynku wielolokalowym składającym się z ponad 300 lokali mieszkalnych. Analiza urbanistyczna powinna sprowadzać się jedynie do ustalenia sposobu korzystania z poszczególnych nieruchomości - tj. do stwierdzenia, czy w obszarze analizowanym znajdują się nieruchomości, które zabudowane są mieszanymi budynkami składającymi się z lokali mieszkalnych i lokali innego rodzaju. Analiza urbanistyczna, czy postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie jest przestrzenią do stwierdzenia, czy lokalizacja lokalu mieszkalnego jest niemożliwa z uwagi na rzekomą emisję drgań, hałasu czy zanieczyszczeń. Zgodnie z art. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawa określa zasady kształtowania polityki przestrzennej przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej. Nie ma więc ona na celu ochrony jednostkowych interesów poszczególnych właścicieli nieruchomości poprzez rozstrzyganie sporów, czy kolizji dotyczących stricte technicznych kwestii. Jednocześnie skarżący wskazali, że zgłaszane kolizje mają w przedmiotowej sprawie jedynie pozorny charakter, gdyż żaden z lokali na drugiej kondygnacji nie jest wykorzystywany w sposób, który mógłby kolidować z mieszkaniowym wykorzystywaniem lokalu. Skoro na przedmiotowej nieruchomości zlokalizowane są zarówno lokale użytkowe jak i mieszkaniowe, to oznacza, że postępowanie o wydanie warunków zabudowy ograniczyć powinno się do stwierdzenia istnienia lokali mieszkalnych w analizowanym obszarze, a tym samym winno przesądzać o dopuszczalności wydania decyzji zgodnie z wnioskiem skarżących. Skarżący podnieśli, że przekształcenie lokalu przy [...] w lokal mieszkalny odbędzie się wyłącznie w sferze formalnej - nie będzie wymagane prowadzenie jakichkolwiek prac dostosowujących lokal, do wymogów jakie są stawiane przez przepisy prawa lokalom mieszkalnym. Przedmiotowy lokal spełnia wszystkie wymogi pozwalające uznać, go za lokal mieszkalny. Zabudowa apartamentowa jaka dominuje wokół nieruchomości przy [...] w żaden sposób nie koliduje z zabudową mieszkaniową - funkcje tych lokali są w zasadzie tożsame. Ponadto skarżący podnieśli, że zasadę dobrego sąsiedztwa należy rozumieć nie jako nakaz lokalizowania takich samych inwestycji wokół już zrealizowanych, a wyłączenie możliwości lokalizacji inwestycji, których nie dałoby się pogodzić już z istniejącymi. Dla uzasadnienia braku spełniania spornej przesłanki wymagane jest więc wykazanie w jaki sposób planowana inwestycja koliduje z dotychczas istniejącą. Argumentacja przedstawiona przez organy administracji jest niewystarczająca, w szczególności w sytuacji, w której to już istniejąca zabudowa ma uniemożliwiać realizowanie funkcji mieszkalnej, zaś możliwe jest realizowanie funkcji turystycznej, w tym wynajmowanie apartamentów turystom, która to działalność dla jej realizacji wymaga o wiele większych rygorów.
Stawiając powyższe zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zarówno zaskarżonej decyzji jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.
Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:
Stosownie do art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 ze zm., dalej w skrócie jako: "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Zgodnie z 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. uwzględnienie skargi następuje w przypadku:
a) naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy,
b) naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego,
c) innego naruszenia przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 p.p.s.a.
Przedmiotem dokonywanej przez Sąd kontroli jest więc zbadanie, czy organy administracji w toku rozpoznania sprawy nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Sąd czyni to według stanu prawnego i na podstawie akt sprawy, istniejących w dniu wydania zaskarżonej decyzji. Zgodnie zaś z art. 134 § 1 p.p.s.a. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Oznacza to, że sąd dokonuje kontroli legalności zaskarżonej decyzji także z urzędu.
Decyzja administracyjna jest zgodna z prawem, gdy jest zgodna z przepisami prawa materialnego i przepisami prawa procesowego.
Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję oraz na mocy art. 135 p.p.s.a. poprzedzającą ją decyzję organu I instancji, Sąd uznał, iż doszło do naruszenia prawa procesowego i prawa materialnego, dającego podstawę do ich uchylenia.
Podstawę materialnoprawną podjętych w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 z zm., dalej w skrócie jako: "u.p.z.p.).
Stosownie do art. 59 ust. 1 u.p.z.p., w brzmieniu obowiązującym w dniu wydania zaskarżonej decyzji, w przypadku braku planu miejscowego, decyzji o warunkach zabudowy wymaga zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Dotyczy to również zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku (art. 59 ust. 2 u.p.z.p.).
Stosownie zaś do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wskazanych w pkt 1 – 6, w tym spełnienia warunku "dobrego sąsiedztwa", określonego w pkt 1 (co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu). W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu objętego wnioskiem, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 (art. 61 ust. 5a zd. 1 u.p.z.p.).
W procesie decyzyjnym związanym z ustalaniem warunków zabudowy, ustawodawca ustanowił obowiązek przeprowadzenia analizy warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikających z przepisów odrębnych oraz stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji (art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Sporządzenie analizy urbanistycznej ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu.
Słusznie organ odwoławczy wskazał, że w przypadku zmiany użytkowania legalnie istniejącego już obiektu (jego części) nie wyznacza się wskaźników i parametrów jak dla nowej zabudowy. W przedmiotowej sprawie ustalenie warunków zabudowy ma dotyczyć zmiany sposobu użytkowania lokalu znajdującego się wewnątrz budynku. Brak jest zatem podstaw do ustalania warunków i wymagań dotyczących ochrony i kształtowania ładu przestrzennego w zakresie: obowiązującej linii zabudowy, wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, ilości kondygnacji, wysokości górnej krawędzi elewacji, geometrii dachu i szerokości elewacji frontowej. Te bowiem nie ulegają zmianom a zatem bezcelowe jest ich ponowne określanie. Konieczne natomiast było ustalenie m. in. funkcji w obszarze analizowanym.
W ocenie Sądu nieuprawnione było zawężenie przez Kolegium analizy w zakresie kontynuacji funkcji do terenu objętego wnioskiem, a właściwie dwóch pierwszych kondygnacji budynku. Jak stwierdziło Kolegium dwie pierwsze kondygnacje budynku, w którym znajduje się lokal objęty wnioskiem, są w całości i wyłącznie zagospodarowane jako lokale użytkowe i ta właśnie cecha tego obiektu budowlanego wyznacza na poziomie tych kondygnacji zastany ład przestrzenny, zaś usytuowanie pomiędzy lokalami użytkowymi lokalu mieszkalnego godzić będzie w ten ład przestrzenny. Takie podejście organu odwoławczego narusza art. 61 ust. 5a u.p.z.p.
W ocenie Sądu nie taka jest istota badania "dobrego sąsiedztwa". Sąd nie kwestionuje, że przy badaniu tym można uwzględnić również teren objęty wnioskiem, jednakże nie może się to ograniczać wyłącznie do tego terenu i odbywać w oderwaniu od parametrów (w tym funkcji obiektów budowlanych) nieruchomości sąsiednich.
Sąd nie znalazł również powodu dla którego przy ocenie kontynuacji funkcji nie można uwzględniać funkcji lokali znajdujących się na innych kondygnacjach w tym samym budynku co lokal objęty wnioskiem. Po pierwsze sam organ odwoławczy zgodził się ze skarżącą, że zmiana sposobu korzystania z lokalu użytkowego na lokal mieszkalny co do zasady jest dopuszczalna, bowiem w budynku znajdują się lokale mieszkalne. Po drugie skarżąca już na etapie odwołania podnosiła, że wszystkie lokale znajdujące się na kondygnacji, na której znajduje się lokal objęty wnioskiem, pełnią funkcję mieszkaniową. Organ odwoławczy nie ustosunkował się do tego zarzutu skarżącej ani nie podjął działań w celu wyjaśnienia tej okoliczności.
Z kolei organ I instancji odniósł się co prawda do funkcji zabudowy działek sąsiednich, przyjmując ustalenia z analizy urbanistycznej, jednak w ocenie Sądu analiza urbanistyczna nie jest wystarczająco szczegółowa w tym zakresie. W analizie tej lakonicznie stwierdzono, że sąsiednie działki dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane i zabudowę tą stanowią w większości budynki usługowe (usługi zakwaterowania turystycznego, handlu i gastronomii) oraz że wzdłuż ul. [...] występują wyłącznie obiekty o funkcji usługowej. Określenie, że działki sąsiednie są "w większości" zabudowane budynkami usługowymi nie dają pełnego obrazu charakteru zabudowy na obszarze analizowanym. Staje się to istotne w szczególności w kontekście zarzutu skarżących, którzy podnoszą, że działka nr [...], znajdująca się przy ul. [...], około 105 m od granicy działki objętej wnioskiem, zabudowana jest budynkiem mieszkalnym. Co więcej okoliczność ta wynika również z załącznika mapowego do decyzji o warunkach zabudowy. Z powyższych względów Sąd stwierdza, iż analiza urbanistyczna, sporządzona na potrzebę prowadzonego postępowania, nie zawiera szczegółowego opisu funkcji poszczególnych obiektów budowlanych położonych na nieruchomościach sąsiednich znajdujących się w obszarze analizy przez co nie jest miarodajna.
Według Sądu jako zasadę można przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się taka zabudowa (taki sposób użytkowania obiektu budowlanego), która nie godzi w zastany stan rzeczy. Nowa zabudowa (nowy sposób użytkowania) jest dopuszczalna o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Przestaje zaś być dopuszczalna dopiero z momentem wykazania wyraźnej sprzeczności. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie uznawane za uzupełniające i nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uznawane uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią nie kolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 czerwca 2012r., sygn. akt II OSK 586/11).
Konkludując, w ocenie Sądu zaskarżona decyzja oraz utrzymana nią w mocy decyzja organu I instancji zostały wydane przynajmniej przedwcześnie bez wyjaśnienia niezbędnych okoliczności sprawy. Tym samym organy naruszyły przepisy postępowania w szczególności art. 7, 77 § 1 i 107 § 3 k.p.a, co mogło mieć wpływ na wynik sprawy.
Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, działając podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c w związku z art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję jak i poprzedzającą ją decyzję organu I instancji (punkt I sentencji wyroku).
Rozpoznając ponownie sprawę, orzekające w sprawie organy, przeprowadzą postępowanie wyjaśniające z uwzględnieniem przedstawionej powyżej oceny.
O kosztach postępowania (punkt II sentencji wyroku) Sąd orzekł w oparciu o art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. Zasądzone od organu koszty postępowania obejmują wpis sądowy od skargi w kwocie 500 zł, opłatę od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika ustalone na podstawie § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935) w kwocie 480 zł.
Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym w oparciu o przepis art. 15 zzs? ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1327 ze zm.).
Orzeczenia sądów administracyjnych przywołane w uzasadnieniu wyroku są dostępne w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI