II SA/Sz 913/22

II SA/Sz 913/22 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2023-02-16
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2022-10-11
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Arkadiusz Windak /przewodniczący/
Katarzyna Sokołowska /sprawozdawca/
Patrycja Joanna Suwaj
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 2500/23 - Wyrok NSA z 2025-06-05
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2022 poz 503
art. 61 ust. 1 pkt1, ust. 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 259
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska (spr.), Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 16 lutego 2023 r. sprawy ze skargi M. H., M. J. i D. J. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lipca 2022 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] marca 2022 r., nr [...], wydaną na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1 pkt 1-5, art. 63 oraz art. 64 ust. 1 w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503 j.t. ), dalej: "u.p.z.p.", "ustawa o planowaniu", art. 4 ustawy z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2021 r., poz. 1986 j.t.), oraz art. 104 w związku z art. 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2021.735 j.t.), dalej: "k.p.a." Burmistrz M., ustalił na rzecz R. S. wspólnika Spółki cywilnej "[...]" w M., dalej: "inwestor", warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynków gospodarczych na budynek mieszkalny wielorodzinny, na działce o numerze geodezyjnym [...], zlokalizowanej w obrębie nr [...] jednostki ewidencyjnej miasta M., przy ulicy [...] w M..
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że planowana inwestycja spełnia warunki określone w art. 61 ust.1 u.p.z.p. Dodał że na podstawie zaktualizowanej analizy, o której mowa w art. 61 ust. 6 i 7 u.p.z.p., ustalono wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.
Odwołanie od powyższej decyzji wniosła Z.S. wskazując, że nadbudowa pozbawi jej nieruchomość dostępu do światła słonecznego. Odwołująca się wskazała również, że inwestycja zakłada wykorzystanie biegnącego na granicy działki muru oporowego jako ściany budynku, w której mają znajdować się okna, na co nie wyraża zgody.
Odrębne odwołanie wnieśli A. H., M. J. i D. J. oraz M. H., wnosząc o zmianę punktu 5 decyzji dotyczącego warunków obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej tak, aby komunikacja nie odbywała się poprzez działkę nr [...], od strony której znajdują się wejścia do mieszkań i która ma w tym miejscu szerokość około 3 m. Zrealizowanie planowanej inwestycji wprowadzi dla właścicieli uciążliwości w korzystaniu z działki nr [...], a ponadto może negatywnie wpłynąć na cały budynek i spowodować pęknięcia ścian ze względu na zwiększony ruch. Odwołujący się wskazali również, że w granicy działki nr [...], na której stoi ich budynek mieszkalny nr [...], przy ścianie południowo-wschodniej znajduje się wejście do piwnic, którego położenia nie ujęto na kopii mapy zasadniczej załączonej do decyzji, a którego obecna eksploatacja i przyszła wynikająca z decyzji grozi jego zawaleniem. Ponadto, w ocenie odwołujących się, skoro teren inwestycji przylega do ul. [...] - działki drogowej nr [...] - to wjazd na teren inwestycji powinien odbywać się właśnie z tej działki.
Decyzją z dnia [...] lipca 2022 r., nr [...], Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 59 ust. 3 pkt 2 u.p.z.p., rozpoznając sprawę w wyniku złożonych odwołań utrzymało w całości w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu decyzji organ II instancji powołał uregulowania art. 59 ust. 1 zdanie 1 u.p.z.p., art. 60 ust. 1 i ust. 4 u.p.z.p., art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 roku, Nr 164, poz. 1588) dalej jako: "rozporządzenie".
Organ odwoławczy wskazał, że w rozpoznawanej sprawie analizę urbanistyczną oraz projekt decyzji o warunkach zabudowy wraz z załącznikami sporządziła osoba posiadająca wymagane uprawnienia urbanistyczne. Badana decyzja organu I instancji posiada dwa załączniki - graficzny oraz tekstowy - wyniki z analizy urbanistycznej. Załącznik graficzny sporządzony został na kopii mapy zasadniczej w skali 1:500. Teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej - działki drogowej nr [...], ul. [...]. Działka inwestycyjna nr [...] przylega bezpośrednio do działki drogowej nr [...], jednakże zgodnie ze wskazaniem Referatu Infrastruktury Urzędu Miasta M. komunikacja ma się odbywać poprzez istniejący zjazd na działkę nr [...].
W dalszej części uzasadnienia Kolegium wskazało, że zgodnie z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy,
o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. W myśl przepisu § 2 pkt 5 rozporządzenia przez front działki należy rozumieć część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Ze znajdującego się w aktach sprawy załącznika graficznego do badanej decyzji wynika, że bok działki inwestycyjnej przylegający do ul. [...] mierzy 31 m. Trzykrotność frontu działki stanowi zatem 93 m i w takim promieniu wyznaczono granice obszaru analizy urbanistycznej. W świetle powyższego Kolegium stwierdziło, że obszar analizy urbanistycznej wyznaczono w sposób zgodny z § 3 rozporządzenia, zaś załącznik graficzny do decyzji spełnia wymogi określone w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p.
Organ II instancji ustalił, że planowana inwestycja polegać ma na rozbudowie, nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynków gospodarczych na budynek mieszkalny wielorodzinny. W wynikach
analizy urbanistycznej wskazano, że w obszarze analizy występuje zabudowa mieszkalna jednorodzinna i wielorodzinna, a także gospodarcza i usługowa.
Następnie organ odwoławczy ocenił badaną sprawę w zakresie zgodności
zamierzenia z poszczególnymi uregulowaniami rozporządzenia wskazując, że:
- na podstawie § 4 ust. 1 rozporządzenia ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy w odległości 3 m od frontu działki, co stanowi nawiązanie do linii wyznaczonej przez zabudowę istniejącą na działkach nr [...]; w tej sytuacji Kolegium stwierdziło, że parametr linii zabudowy ustalony został w sposób zgodny z § 4 ust. 1 rozporządzenia;
- wyniki analizy urbanistycznej wskazują, że średnia wartość parametru wskaźnika zabudowy wynosi 30,6%, jednakże w granicach obszaru analizy znajdują się działki zabudowane w większym stopniu niż średni wskaźnik, w tym cztery działki zabudowane na poziomie 60% i jedna działka (nr [...]) zabudowana w powyżej 70%; w badanej sprawie wskaźnik zabudowy ustalono na poziomie do 60%, co, zdaniem organu odwoławczego, mieści się w granicach przepisu § 5 ust. 2 rozporządzenia;
- parametr szerokości elewacji frontowej ustalono w przedziale od 10,7 do 23,0 m, zaś dla najniższej kondygnacji do 31 m; wyniki analizy urbanistycznej wskazują, że średnia wartość tego parametru w obszarze analizy wynosi 13,4 m, co przy zastosowaniu 20% tolerancji daje przedział od 10,7 m do 16,08 m; jednocześnie
w wynikach analizy urbanistycznej wskazano, że w granicach badanego obszaru istnieją budynki których szerokość elewacji przekracza średnią wartość tego parametru z obszaru analizy, w tym cztery budynki mają szerokość elewacji zbliżoną lub większą niż 23 m, zaś maksymalna wartość omawianego parametru wynosi 56 m; w ocenie Kolegium parametr szerokości elewacji frontowej wyznaczono w granicach przepisu § 6 ust. 2 rozporządzenia.
- parametr górnej krawędzi elewacji frontowej ustalono w przedziale od 6,5 m do 10,5 m; elewacje budynków znajdujących się na sąsiednich działkach nie są jednakowe i tworzą uskok; średnia wartość omawianego parametru w obszarze analizowanym wynosi 6,5 m; jednocześnie jednak w granicach obszaru analizy istnieje pięć budynków których wysokość elewacji jest zbliżona albo nawet większa od wartości wskazanych we wniosku o ustalenie warunków zabudowy – występują w przedziale od 10 do 15,5 m; z tych względów organ odwoławczy przyjął, że ustalenie parametru wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w przedziale od 6,5 do 10,5 m mieści się w granicach przepisu § 7 ust. 4 rozporządzenia.
Przy tym, według Kolegium, redakcja § 8 rozporządzenia wskazuje, że zasady ustalania parametrów geometrii dachu nie są tak rygorystyczne jak w przypadku pozostałych parametrów, w szczególności prawodawca nie wprowadził zasady nawiązywania do średniej wartości z obszaru analizy. W badanej sprawie w kwestii geometrii dachu organ I instancji ustalił, że dach planowanego budynku ma być stromy, wielospadowy o symetrycznym nachyleniu połaci o kącie do 45°, równoległym lub prostopadłym układzie kalenicy względem ul. [...] i maksymalnej wysokości kalenicy na poziomie do 16 m. W wynikach z analizy urbanistycznej wskazano, że w obszarze występują budynki o dachach płaskich, a także stromych dwuspadowych i wielospadowych o kącie nachylenia połaci w przedziale od 10° do 45° i równoległym albo prostopadłym układzie kalenicy względem linii zabudowy. Średnia wysokość budynków w kalenicy wynosi 9,1 m, jednakże w granicach obszaru analizy istnieją dwa budynki o wysokości około 15,5 m kryte dachami płaskimi i dwa budynki kryte dachami stromymi o wysokości kalenicy na poziomie około 17 m. W tej sytuacji organ II instancji stwierdził, że parametry geometrii dachu wyznaczono zgodnie z § 8 rozporządzenia.
Odnosząc się do pozostałych zarzutów podniesionych w odwołaniach Kolegium wskazało, że takie kwestie jak zbliżenie ściany budynku do granicy działki, czy zacienianie, są badane dopiero na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, a nie na etapie uzyskiwania decyzji o warunkach zabudowy. Z jednej strony takie kwestie jak zachowanie minimalnej odległości ściany budynku od granicy działki czy zacienianie są uregulowane w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, które to rozporządzenie stanowi akt wykonawczy do ustawy Prawo budowlane. Z drugiej strony przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a także przepisy rozporządzenia, nie dają organom planistycznym podstaw do uzależnienia wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy od spełnienia wymogów określonych w pierwszym z wymienionych wyżej rozporządzeń.
Kolegium wskazało, że sama decyzja ustalająca warunki zabudowy nie daje jeszcze inwestorowi prawa do przystąpienia do realizacji inwestycji - inwestor w tym celu musi jeszcze uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę. Decyzja ustalająca warunki zabudowy nie przesądza również o tym, że inwestor niejako automatycznie uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę, bowiem uzyskanie takiego pozwolenia jest uzależnione od spełnienia szeregu wymogów określonych w ustawie Prawo budowlane i rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, w tym m. in. od wymogów dotyczących zachowania odpowiedniej odległości ściany budynku od granicy działki, czy spełnienia norm przesłaniania.
Odnosząc się do zarzutu dotyczącego sposobu skomunikowania inwestycji
z drogą publiczną Kolegium wskazało, że również w tej kwestii brak jest podstaw do odmowy ustalenia warunków zabudowy, czy też do zmiany zaskarżonej decyzji w tym zakresie. Według organu odwoławczego przepisy u.p.z.p, jak też przepisy rozporządzenia, nie dają organom planistycznym podstaw do uzależnienia wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy od spełnienia wymogów niewynikających z tych przepisów. Takie uciążliwości jak zwiększenie natężenia ruchu drogowego i wynikający z tego hałas, czy drgania, nie mogą stanowić podstawy do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Wbrew oczekiwaniom skarżących przepisy cyt. wyżej ustawy nie pozwalają na uzależnianie wydania decyzji o warunkach zabudowy od wyeliminowania ryzyka nadmiernego hałasu czy zminimalizowania natężenia ruchu drogowego.
W samej kwestii skomunikowania terenu inwestycji z drogą publiczną, według organu II instancji, podkreślenia wymaga fakt, że to zarządca drogi - Referat Infrastruktury Urzędu Miasta M. na etapie uzgodnienia projektu decyzji wskazał, że wjazd na teren działki inwestycyjnej nr [...] z drogi publicznej - ul. [...] - na działce nr [...] ma się odbywać poprzez działkę nr [...].
Pismem z dnia 31 sierpnia 2022 r., uzupełnionym pismem z dnia 13 lutego 2023 r., M. J., D. J. oraz M. H., dalej jako "skarżący", wnieśli skargę na decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zmianę decyzji organu I instancji w ten sposób by obecny punkt 5 ust. 1 o treści: "Dostęp do działki z drogi publicznej gminnej, ul. [...], na działce [...] przez działkę nr [...]." otrzymał brzmienie: "Dostęp do działki z drogi publicznej gminnej ul. [...] nr [...]".
W uzasadnieniu skarżący wskazali, że w budynku nr [...] istniejącym na działce [...], (w którym mieszka 5 rodzin i znajdują się 2 lokale usługowe), wejście do mieszkania nr [...], A. H. wychodzi bezpośrednio na drogę dojazdową nr [...]. Jej szerokość w tym miejscu wynosi około 3 m. W granicy działki [...] na której stoi budynek mieszkalny skarżących nr [...], przy ścianie południowo- wschodniej znajduje się wejście do piwnic mieszkańców tego budynku (rzut poziomy tego wejścia do piwnic nie jest ujęty na kopii mapy w skali 1:500 załączonej do decyzji, przez co na mapie poszerza się teoretycznie wjazd na tej działce o 1m). Z jednej i z drugiej strony tego wejścia do piwnic zadaszenie wraz z częścią ściany były (i są) wielokrotnie uszkadzane (części narożne), grożące zawaleniem wejścia do piwnic.
Ściana południowo-wschodnia budynku przy ul. [...] nr [...] (nad wejściem do mieszkania nr [...] A. H. i mieszkania nr [...] na piętrze M. H.), od wstrząsów spowodowanych przejeżdżającymi samochodami jest ukośnie pęknięta (w obecnej chwili jest to niewidoczne od zewnątrz budynku ponieważ ułożono warstwę ocieplenia).
Z kolei działka nr [...] (której dotyczy decyzja Burmistrza), dłuższym bokiem (31 m) przylega do ul. [...] (działka [...] drogowa), z której to skarżący widzą rozwiązanie komunikacyjne w postaci zjazdu do projektowanego podziemnego garażu.
Wskazując na § 102 pkt 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, skarżący argumentowali, że przy takiej szerokości wjazdu (działka nr [...]) - 2,90 m i stojących tam dziesięciu pojemnikach na segregowane odpady komunalne dla mieszkańców,
w warunkach zakładanego ruchu samochodów osobowych do i z projektowanego garażu podziemnego na co najmniej 19 stanowisk (działka [...]), jak i wykorzystania przez mieszkańców budynku nr [...], działki nr [...] do dowozu i czasowego składowania opału, lokalizacja tego wjazdu, w wydanej przez Burmistrza decyzji, jest co najmniej nieuzasadniona. Podsumowując, skarżący podkreślili, że zagadnienie dojazdu bazuje na rozwiązaniu niespełniającym wymogów komunikacyjnych dla podziemnego, wielostanowiskowego garażu.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje:
Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs indeks 4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2021 r. poz. 2095 ze zm.) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych.
Stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. W toku tej kontroli, zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r., poz. 329 – j.t.), dalej jako "p.p.s.a.", sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Skarga wniesiona w niniejszej sprawie nie zasługiwała na uwzględnienie, bowiem sądowa kontrola zaskarżonej decyzji, dokonana według kryterium zgodności z prawem wykazała, że akt ten prawa nie narusza.
Przedmiotem skargi jest decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie nadbudowie i zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynków gospodarczych na budynek mieszkalny wielorodzinny, na działce o numerze geodezyjnym [...], zlokalizowanej w obrębie nr [...] jednostki ewidencyjnej miasta M., przy ulicy [...] w M..
Na wstępie rozważań należy wyjaśnić, że podstawowym instrumentem kształtowania ładu przestrzennego jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który określa sposób zagospodarowania poszczególnych terenów elementarnych, przewidując rodzaj, intensywność zabudowy, jej funkcje oraz charakterystyczne parametry.
W przypadku, gdy dla określonego terenu nie uchwalono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zabudowa jest możliwa po uprzednim uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy. Stosownie do art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Kluczowe znaczenie ma zachowanie wynikającej z art. 61 ust. 1 pkt 1 tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, która pozwala na określenie parametrów i funkcji nowej zabudowy z poszanowaniem istniejącego stanu i takiego ukształtowania jej charakterystyczny parametrów, które będzie współgrało z istniejącą zabudową i nie zaburzy ładu przestrzennego na danym terenie.
Zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p., w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Poszczególne parametry takie jak wysokość, szerokość elewacji frontowej, intensywność zabudowy są ustalane według reguł przewidzianych w rozporządzeniu.
Podkreślenia przy tym wymaga, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter związany, co oznacza, że w przypadku spełnienia przez inwestora wszystkich przewidzianych przepisami warunków organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy dla objętej wnioskiem inwestycji.
Wskazać również należy, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter ogólny, stanowi pewną ramę dla projektanta, który konstruując projekt budowlany musi uwzględnić parametry ustalone w tej decyzji. Natomiast szczegółowe rozwiązania dotyczące wysokości, szerokości, zachowania odległości od granic działki, czy też wjazdu na nieruchomość przyjęte w projekcie budowlanym oceniane są na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę. Wówczas też dokonuje się oceny przesłaniania i zacieniania.
W niniejszej sprawie inwestor wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy załączając do niego wszystkie wymagane dokumenty. Organ I instancji, stosownie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i przepisów rozporządzenia wyznaczył obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę istniejącej zabudowy w zakresie jej cech charakterystycznych i funkcji, a następnie, po ustaleniu że spełnione zostały warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydał decyzję.
Na gruncie badanej sprawy kwestią sporną pozostaje umiejscowienie wjazdu na działkę objętą wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, które – w ocenie skarżących, koliduje z istniejącą na działce nr [...] zabudową. Skarżący zgłaszają zastrzeżenia co do takiej lokalizacji obsługi komunikacyjnej planowanej inwestycji, która stwarza zagrożenie dla mieszkańców istniejącego budynku, jak również naraża na kolejne uszkodzenia wejście do piwnicy usytuowane przy południowo wschodniej ścianie budynku, które nie zostało uwidocznione na kopii mapy zasadniczej załączonej do wniosku. Skarżący podnieśli także, że kumulacja ruchu generowanego przez pojazdy poruszające się istniejącą droga powiatową, jak również pojazdów korzystających z wjazdu do planowanego budynku spowoduje pogłębienie już istniejących pęknięć ścian budynku na działce nr [...].
W ocenie Sąd zarzuty te nie mogły odnieść zamierzonego skutku. W niniejszej sprawie ustalono, że obsługa komunikacyjna odbywać się będzie przez działkę nr [...], którą jest działką drogową, co wynika z załączonej do akt postępowania mapy zasadniczej. Działka ta bezpośrednio przylega do drogi powiatowej – ul. [...] (działka nr [...]). Analiza mapy prowadzi do wniosku, że teren inwestycyjny sąsiaduje z drogą powiatową, a jednocześnie od północno - wschodniej strony graniczy z działką drogową nr [...], która swoją południową krawędzią przylega do ul. [...] . Ulica [...] w północno – wschodnim fragmencie graniczącym z działką [...] przebiega po łuku. Niewątpliwie zatem przyjęte rozwiązanie jest uzasadnione względami zapewnienia bezpieczeństwa w ruchu drogowym. Jak wskazał organ odwoławczy zostało ono zarekomendowane przez zarządcę drogi.
Bez wpływu na ocenę dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy jest istnienie nieuwidocznionego na kopii mapy zasadniczej wejścia do piwnic budynku, która to okoliczność ma według skarżących istotne znaczenie. Podkreślenia bowiem wymaga, że warunki zabudowy zostały wydane po przeprowadzeniu analizy w oparciu o aktualną mapę, pochodzącą z państwowego zasobu geodezyjnego. Brak na tej mapie wejścia do piwnicy nie stoi na przeszkodzie ustaleniu warunków zabudowy i takiego określenia obsługi komunikacyjnej, jak uczyniono to w zaskarżonej decyzji. Okoliczność z jakiego powodu wejście do piwnic nie zostało uwidocznione na mapie pozostaje poza zakresem sprawy o ustalenie warunków zabudowy. Nie ulega natomiast wątpliwości, że działka oznaczona nr [...] ma przeznaczenie drogowe, co oznacza, że mogą się nią poruszać pojazdy.
Warunki włączenia do ruchu drogowego ruchu generowanego przez inwestycję o charakterze nie drogowym oraz ewentualna konieczność przebudowania układu komunikacyjnego związanego z realizacją planowanej inwestycji będzie natomiast badana na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę, w oparciu o przepisy ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o drogach publicznych.
Z powyższych względów, nie dostrzegając naruszeń prawa, które musiałyby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji, Sąd – na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o oddaleniu skargi.