II SA/SZ 831/24

II SA/Sz 831/24 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2025-01-09
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-10-14
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Joanna Świerzko-Bukowska
Marzena Iwankiewicz
Wiesław Drabik /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 151, art. 152 ust. 2, art. 153 ust. 1, art. 154, art. 156 ust. 1, ust. 3-4, art. 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wiesław Drabik (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz, Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 9 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi M. Spółki z o.o. w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 14 sierpnia 2024 r. nr SKO.WE.441/1375/2024 w przedmiocie opłaty planistycznej oddala skargę .
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 14 sierpnia 2024 r., nr SKO.WE.441/1375/2024, wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 oraz art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. z 2024 r., poz. 572, zwanej dalej: "k.p.a"), art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1, ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130, zwanej dalej: "u.p.z.p."), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie (zwane dalej: "organem II instancji", "Kolegium"), po rozpatrzeniu odwołania M. S. (zwanej dalej "Spółką", "Skarżącą"), po rozpatrzeniu odwołania Spółki od decyzji Wójta Gminy K. (zwanego dalej: "organem I instancji") z dnia 5 marca 2024 r., nr GN.6725.2.2020.MZ w sprawie ustalenia opłaty planistycznej uchyliło pkt 2 zaskarżonej decyzji i umorzyło postępowanie w pierwszej instancji w tym zakresie, a w pozostałym zakresie utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wyjaśnił, że organ I instancji, decyzją z dnia 5 marca 2024 r. ustalił Spółce jednorazową opłatę planistyczną w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej, tj. działki nr [...], obręb M., gmina K. o powierzchni 2,6454 ha, w związku z uchwalonym przez Radę Gminy K. w dniu 28 maja 2015 r. uchwałą Rady Gminy K. N. [...] miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego gminy K. dla strefy przemysłowo- bazowo - składowej oraz strefy usługowej w obrębach B. i M. , opublikowanym w Dzienniku Urzędowym Województwa Z. z dnia 15 lipca 2015 r., poz. 2840 (zwanym dalej: "m.p.z.p") i zbyciem tej nieruchomości.
Jak wskazał organ I instancji, w związku z wejściem w życie m.p.z.p.,
działka należąca do Spółki znalazła się w terenie elementarnym oznaczonym symbolem: 1 P, B, S - teren zabudowy przemysłowo- bazowo – składowej oraz strefy usługowej w obrębach Bielkowo i Motaniec. W planie ustalono dla przedmiotowego terenu stawkę opłaty planistycznej w wysokości 20 % od wzrostu wartości nieruchomości.
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał m.in., iż w celu wykonania wytycznych Kolegium wybrano innego rzeczoznawcę majątkowego celem sporządzenia nowego operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie. Postawą ustalenia opłaty za wzrost wartości rynkowej nieruchomości spowodowanej uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2023 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. K..
Dokonując oceny wykonanego operatu szacunkowego organ stwierdził, że operat ten jest rzetelny i został sporządzony zgodnie z prawem, a ustalenia i wyjaśnienia rzeczoznawcy nie budzą wątpliwości.
Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy badając przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem aktualnego planu ustalił, że w nieobowiązującym od 1 stycznia 2004 r. planie miejscowym działka nr [...] leżała w strefie gruntów ornych. W celu przeanalizowania sposobu korzystania z nieruchomości w okresie, w którym brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (faktyczny sposób korzystania z nieruchomości) rzeczoznawca przeanalizował zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, ewentualne decyzje o warunkach zabudowy oraz kataster nieruchomości.
Rzeczoznawca ustalił, że w okresie, w którym brak było obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego nie było wydanych decyzji o warunkach zabudowy dla ww. nieruchomości. Ze względu na fakt, że studium nie wyznacza przeznaczenia nieruchomości, lecz wskazuje kierunki rozwoju oraz ze względu na brak wydanych decyzji o warunkach zabudowy rzeczoznawca przyjął, że w tamtym okresie nieruchomość była gruntem o rolniczym wykorzystaniu: grunt orny. Przeznaczenie nieruchomości w "starym" planie miejscowym było tożsame z faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości w okresie tzw. "luki planistycznej". Działka nr [...] według aktualnego stanu prawnego obejmuje grunty rolne niewyłączone z produkcji rolnej. Nieruchomość ta jest działką niezabudowaną, położoną na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą Rady Gminy w Kobylance nr [...] z dnia 28 maja 2015 r. Powyższy plan dla przedmiotowej nieruchomości określa przeznaczenie: teren zabudowy przemysłowo-bazowo-składowej. Ponadto, rzeczoznawca wskazał w operacie, że na obszarze nieruchomości obowiązuje zakaz lokalizacji funkcji mieszkaniowej. Obsługa komunikacyjne obszaru objętego planem i poszczególnych terenów elementarnych zaplanowana jest z projektowanej publicznej drogi klasy zbiorczej połączonej z węzłem ". " drogi krajowej nr [...], projektowanej publicznej drogi dojazdowej oraz projektowanych i istniejących dróg wewnętrznych.
Organ I instancji wyjaśnił dalej, że rzeczoznawca zastosował w sprawie metodę porównywania parami. Rzeczoznawca przeanalizował rynek nieruchomości gruntowych z obszaru powiatu stargardzkiego. Okres badania cen został ustalony na czas od lutego 2016 r. do listopada 2018 r. W wyniku szacowania wartości nieruchomości objętej planem miejscowym, określono wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu na kwotę [...]zł. Po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego wartość nieruchomości określona została na kwotę [...]zł. Uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu przedmiotowej nieruchomości spowodowało zatem wzrost wartości nieruchomości na dzień jej zbycia na kwotę [...]zł. Z opinii rzeczoznawcy wynika, że wynik wyceny odzwierciedla zmianę przeznaczenia nieruchomości oraz jej oceny w obrębie cech rynkowych, przy założeniu jej stanu na daty istotne dla wyceny. W wyniku otrzymano umiarkowany wzrost wartości nieruchomości jakim jest wzrost jednostkowy na poziomie [...] zł/m2, co odzwierciedla zarówno parametry działki rolnej przed uchwaleniem planu miejscowego (biorąc pod uwagę potencjalne możliwości inwestycyjne związane ze stopniowym rozwojem inwestycyjnym otoczenia nieruchomości rolnej), jak i ograniczenia wprowadzone planem miejscowym dla nieruchomości przemysłowo-bazowo-składowej. Ograniczenia te odnoszą się do zapisów planu miejscowego odnośnie dojazdu do nieruchomości (szczególne ruch pojazdów ciężkich).
Spółka pismem z dnia 20 marca 2024 r. wniosła odwołanie od powyższej decyzji organu I instancji, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji oraz umorzenia postępowania w sprawie, ewentualnie o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. Zaskarżonej decyzji odwołująca zarzuciła:
naruszenie art. 138 § 2 i § 2a k.p.a. poprzez nieuwzględnienie przez organ I instancji wytycznych zawartych w decyzji Kolegium z dnia 6 września 2023 r. w przedmiocie uwzględnienia przy wycenie istniejących w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ograniczeń prawnych, a nie faktycznych w zakresie ruchu pojazdów ciężkich;
naruszenie art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez nieuwzględnienie przez organ I instancji oceny prawnej i wskazań zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 19 sierpnia 2021 r. wydanym w sprawie II SA/Sz 389/21;
naruszenie art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie przez organ I instancji istotnej dla sprawy okoliczności, że opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, na której rozstrzygnięcie swoje oparł ten organ jest niepełna, gdyż nie uwzględnia zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia 28 maja 2015 r. w jego części ogólnej, prawnych ograniczeń dla prowadzenia na działce nr [...] w obrębie M. działalności przemysłowo-bazowo-składowej, które w istocie uniemożliwiają prowadzenie takiej działalności;
naruszenie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zastosowanie tych przepisów prowadzące do wadliwego przyjęcia przez Wójta [...], że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia 28 maja 2015 r.- wartość nieruchomości odwołującej się spółki stanowiącej działkę nr [...] obręb M. wzrosła, gdy w rzeczywistości do wzrostu wartości nieruchomości nie doszło, a zważywszy na wprowadzone w §5 ust. 4 powołanej wyżej uchwały Rady Gminy K., uległa ona obniżeniu.
Organ II instancji powołaną na wstępie decyzją uchylił pkt 2 zaskarżonej decyzji i umorzył postępowanie w pierwszej instancji w tym zakresie, a w pozostałym zakresie utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Kolegium wyjaśniło, że w niniejszej sprawie poza sporem pozostaje, że nieruchomość stanowiąca działkę nr [...], położoną w obrębie M. gminie K., stanowiła własność M.-I. Sp. z o.o. w S. , oraz że nieruchomość ta została sprzedana - w dniu 5 listopada 2018 r. zawarto umowę sprzedaży przedmiotowej nieruchomości (akt notarialny Rep. A. nr [...]). Sprzedaż wymienionej nieruchomości nastąpiła przed upływem pięciu lat od daty wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, tj. uchwały Rady Gminy K. N. [...] z dnia 28 maja 2015 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. dla strefy przemysłowo-bazowo-składowej oraz strefy usługowej w obrębach B. i M. .
Według tego planu, który wszedł w życie w dniu 30 lipca 2015 r. nieruchomość stanowiąca działkę nr [...] obręb M. położona jest na terenie oznaczonym symbolem elementarnym 1 P,B,S, tj. teren zabudowy przemysłowo-bazowo-składowej. W planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego gminy K. zatwierdzonym uchwałą Rady Gminy K. N. [...] z dnia 28 listopada 1994 r. przedmiotowa działka leżała w strefie gruntów ornych. Przed uchwaleniem obecnego planu zagospodarowania przestrzennego, gmina K. posiadała studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, który określa dla przedmiotowej nieruchomości kierunek zagospodarowania jako strefa przemysłowo- bazowo-składowa.
Zdaniem Kolegium stwierdzić zatem należy, że w nieobowiązującym od 1 stycznia 2004 r. planie miejscowym działka nr [...] z obrębu M. miała inne przeznaczenie niż w nowym planie miejscowym obowiązującym od 29 lipca 2015 r. Przy tym w okresie nieobowiązywania miejscowego planu (tzw. "luki planistycznej") nie była wydana decyzja o warunkach zabudowy. Przeznaczenie nieruchomości w "starym" planie było tożsame z faktycznym sposobem wykorzystania nieruchomości w okresie tzw. "luki planistycznej". Stwierdzić należy, że dla terenu obejmującego przedmiotową nieruchomość, po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2015 r. nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu. W związku z powyższym należało ustalić czy na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjętego uchwałą Rady Gminy K. z dnia Nr [...] z dnia 28 maja 2015 r. doszło do wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości.
Organ odwoławczy zwrócił uwagę, że w niniejszej sprawie organy związane są oceną prawną i wskazaniami zawartymi w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 19 sierpnia 2021 r., sygn. akt II SA/Sz 389/21. W ww. wyroku Sąd uznał za uzasadniony zarzut skargi podważający prawidłowość przedstawionej przez biegłego rzeczoznawcę analizy, dotyczącej nieruchomości o podobnym jak nieruchomość skarżącej Spółki przeznaczeniu. Sąd przyznał rację Spółce, że w operacie szacunkowym brak jest odniesienia się do kwestii ograniczeń przeznaczenia nieruchomości Spółki, przewidzianych w postanowieniach ogólnych m.p.z.p. Sąd stwierdził, że kwestia ta powinna zostać szczegółowo zbadana, w szczególności poprzez przyjęcie do porównania nieruchomości o podobnym przeznaczeniu, w stosunku do których istnieją podobne ograniczenia, bądź zastosowanie odpowiednich współczynników korygujących.
Kolegium wyjaśniło dalej, że w toku ponownego rozpatrywania sprawy Wójt Gminy K. w celu wykonania wytycznych Samorządowego Kolegium Odwoławczego i zaleceń Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, powołał innego rzeczoznawcę majątkowego, tj. M. K. (posiadającego uprawnienia nr [...]), który dla potrzeb niniejszego postępowania sporządził operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2023 r. Wartość nieruchomości została określona na dzień jej sprzedaży, tj. 25 listopada 2022 r., natomiast uwzględniony w wycenie stan przedmiotu wyceny określono na dzień 22 października 2020 r. Wyceniając wartość nieruchomości rzeczoznawca określił rynek lokalny dla nieruchomości przed i po wejściu w życie planu miejscowego, obszar analizowanego rynku oraz okres badania cen. Rzeczoznawca osobno dla nieruchomości o przeznaczeniu rolnym i dla nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo-bazowo-składowym ustalił liczbę i rodzaj cech wpływających na poziom cen na rynku lokalnym, dokonał wyboru nieruchomości do porównania, wyliczenia poprawek kwotowych stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami wybranymi do porównania, a określona wartość rynkowa nieruchomości stanowi średnią arytmetyczną cen transakcyjnych z każdej pary porównawczej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych.
Dokonując kontroli przedmiotowego operatu szacunkowego Kolegium uznało, że nie ma podstaw do podważenia wiarygodności powyższego dokumentu jako podstawy do określenia wartości nieruchomości przed i po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. dla strefy przemysłowo - bazowo - składowej oraz strefy usługowej w obrębach B. i M.
W ocenie Kolegium, sporządzony operat szacunkowy jest prawidłowy pod względem formalnym, cechuje się spójną i logiczną argumentacją, a także jest przejrzysty i czytelny. Z operatu jednoznacznie wynika, że wskutek wejścia w życie Miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy K. dla strefy przemysłowo - bazowo - składowej oraz strefy usługowej w obrębach B. i M. wartość przedmiotowej nieruchomości uległa zmianie.
Odnosząc się natomiast do zarzutów podniesionych w odwołaniu, Kolegium uznało, że zarzuty te nie zasługują na uwzględnienie. W ocenie Kolegium, Wójt Gminy K. ponownie rozpatrując sprawę uwzględnił wytyczne Kolegium zawarte w poprzednich decyzjach oraz ocenę prawną i wskazania zawarte w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie w dnia 19 sierpnia 2021 r. sygn. akt II SA/Sz 389/21.
Wbrew zarzutom odwołującej się Spółki, sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy z dnia 3 listopada 2023 r. uwzględnia zawarte w ww. miejscowym planie - w jego części ogólnej, ograniczenia dla prowadzenia na działce nr [...] w obrębie M. działalności przemysłowo- bazowo-składowej. Z pisemnych wyjaśnień rzeczoznawcy z dnia 9 stycznia 2024 r. wynika, że rzeczoznawca analizując rynek nieruchomości poszukiwał transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej ze szczególnym uwzględnieniem cech tej nieruchomości, w tym zapisów planu miejscowego. Stwierdził przy tym, że na analizowanym rynku nie ma dwóch identycznych nieruchomości, w szczególności z identycznymi zapisami planu miejscowego. Rzeczoznawca w wyniku wnikliwej analizy rynku dobrał odpowiednie nieruchomości podobne.
W kwestii podnoszonego przez odwołującą "prawnego zakazu ruchu pojazdów ciężkich" rzeczoznawca wskazał, że zapis w miejscowym planie dotyczy "zakazu lokalizacji inwestycji (...) innych teoretycznie nieszkodliwych inwestycji powodujących uciążliwy dla funkcji mieszkaniowych ruch pojazdów ciężkich" i zapis ten jest nieprecyzyjny. Rzeczoznawca nadmienił, że ma obowiązek ocenić sytuację z punktu widzenia potencjalnego nabywcy i patrząc pod tym kątem taki nieprecyzyjny zapis planu jest pewnym ryzykiem dla inwestora i w tym sensie wpływa ujemnie na wartość nieruchomości, co zostało uwzględnione w wycenie nieruchomości.
W przedmiotowym operacie szacunkowym rzeczoznawca jako jedną z cech rynkowych nieruchomości o przeznaczeniu przemysłowo-bazowo-składowym mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych przyjął "dostępność komunikacyjna". W ramach tej cechy wyodrębnił trzy stopnie:
bez ograniczeń (dojazd drogą publiczną utwardzoną o dobrym stanie utrzymania i przepustowości dla nieruchomości komercyjnej),
przeciętna (dojazd drogą nieutwardzoną o dostatecznej przepustowości dla nieruchomości komercyjnej, o należytym stanie utrzymania),
niska (nieruchomość o ograniczeniu w dostępności komunikacyjnej np. z utrudnieniem w postaci ograniczeń w zjeździe z drogi głównej, ograniczeniach w ruchu pojazdów ciężkich, lub też z koniecznością korzystania ze wspólnej drogi wewnętrznej, ustanowienia stosownych służebności na gruntach sąsiednich itp.).
Wycenianej nieruchomości rzeczoznawca w tej cesze przyznał ocenę "niska" uwzględniając, iż na nieruchomości istnieją ograniczenia w ruchu pojazdów ciężkich wynikające z zapisów miejscowego planu. Pozwalało to dokonać kwotowych poprawek uwzględniających różnice w zakresie dostępności komunikacyjnej w tym ograniczeniach w ruchu pojazdów ciężkich pomiędzy nieruchomością wycenianą, a nieruchomościami przyjętymi do porównań.
Kolegium uznało natomiast za nieuprawnione zamieszczenie w zaskarżonej decyzji rozstrzygnięcia w zakresie ustalenia terminu zapłaty jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
Organ II instancji zwrócił uwagę, że podstawę prawną każdej decyzji administracyjnej - zarówno nakładającej obowiązki, jak i przyznającej uprawnienia - mogą być wyłącznie przepisy prawa powszechnie obowiązującego. Decyzja administracyjna poza elementami określonymi w art. 107 § 1 k.p.a. może zawierać również klauzule dodatkowe, zwane także postanowieniami dodatkowymi, takie jak: termin, warunek i zlecenie. Mogą być one jednak składnikami decyzji tylko w przypadku, gdy przepisy szczególne przewidują możliwość ich dołączenia do decyzji. Tymczasem przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie przewidują uprawnienia dla organu do określenia w decyzji ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości terminu wykonania obowiązku.
Kolegium, powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych, wskazało, że przepisy u.p.z.p. dotyczące opłaty planistycznej nie dają podstawy do orzekania w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty ani też o obowiązku zapłaty odsetek ustawowych w razie naruszenia tego terminu. Ustalenie w decyzji ustalającej opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości terminu wniesienia tej opłaty nastąpiło zatem bez podstawy prawnej. W świetle powyższego decyzję organu I instancji, zdaniem Kolegium, należało uchylić w części orzekającej w przedmiocie terminu do uiszczenia opłaty i umorzyć postępowanie w tym zakresie - stosownie do treści art. 105 § 1 k.p.a..
M. - I. Spółka z o.o. w S. , zastępowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wystąpiła ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie na ww. decyzję Kolegium z dnia 14 sierpnia 2024 r., wnosząc o jej uchylenie w odniesieniu do jej pkt 1, zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania oraz o przeprowadzenie dowodu z załączonego do niniejszej skargi wyroku WSA w Szczecinie z dnia 6 kwietnia 2023 r. wraz z uzasadnieniem na okoliczność jego treści i związku ze sprawą opłaty planistycznej orzeczonej wobec Skarżącej.
Zaskarżonej decyzji Spółka zarzuciła naruszenie przepisów:
art. 153 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez nieuwzględnienie przez organ oceny prawnej i wskazań zawartych w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 19 sierpnia 2021 r., sygn. akt II SA/Sz 389/21 wyrażające się w przyjęciu za poprawny operat sporządzony w postępowaniu przed organem I instancji, pomimo tego, że operat ten przy wycenie istniejących w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ograniczeń potraktował je tak, jakby były to ograniczenia faktyczne, a nie, jak ma to miejsce w rzeczywistości, prawne, uniemożliwiające ruch pojazdów ciężkich;
art. 7, 77 i 80 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie przez organ istotnej dla sprawy okoliczności, że opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego, na której rozstrzygnięcie swoje oparł organ I instancji jest niepełna, gdyż nie uwzględnia zawartych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia 28 maja 2015 r. (Dz. Urz. Woj. Z. z dnia 15 lipca 2015 poz. 2840), w jego części ogólnej, prawnych ograniczeń dla prowadzenia na działce nr [...] w obrębie M. działalności przemysłowo - bazowo - składowej, które w istocie uniemożliwiają prowadzenie takiej działalności, a w zamian za to koncentruje się na ograniczeniach komunikacyjnych o charakterze faktycznym, które w sprawie nie mają znaczenia;
art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne zastosowanie tych przepisów prowadzące do wadliwego przyjęcia przez organy obu instancji, iż w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - uchwała Rady Gminy K. nr [...] z dnia 28 maja 2015 r. (Dz. Urz. Woj. Z. z dnia 15 lipca 2015 poz. 2840) wartość nieruchomości skarżącej Spółki stanowiącej działkę [...] obręb M. wzrosła, gdy w rzeczywistości do wzrostu wartości nieruchomości nie doszło, a zważywszy na wprowadzone w § 5 ust. 4 powołanej wyżej uchwały Rady Gminy K., uległa ona obniżeniu;
4) art. 97 pkt 4 k.p.a. w związku z art 36 ust. 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu o zagospodarowaniu przestrzennym poprzez nie zawieszenie postępowania administracyjnego pomimo tego, że zapadł już nieprawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie w sprawie II SA/Sz 1099/22, który częściowo stwierdzał nieważność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uchwała nr [...] Rady Gminy K. w części istotnej dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy.
W uzasadnieniu skargi Spółka opisała przebieg postępowania i uszczegółowiła argumentację podniesionych zarzutów.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:
Rozpoczynając sprawę, wyjaśnić należy, że istota sądowej kontroli administracji publicznej sprowadza się do ustalenia czy w określonym przypadku, jej organy dopuściły się kwalifikowanych naruszeń prawa. Sąd administracyjny sprawuje swą kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r. poz. 1267 zm.). Zakres tej kontroli wyznacza przepis art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; zwana dalej "p.p.s.a."), stanowiąc, że Sąd rozstrzyga w granicach sprawy nie będąc przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ponadto w myśl art. 135 p.p.s.a. Sąd stosuje przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia.
Z punktu widzenia powyższego stwierdzić należy, że skarga okazała się bezzasadna.
Sąd podzielił, co do zasady, stanowisko zaprezentowane przez organ odwoławczy, tak w zakresie rozważań prawnych, jak i oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego.
Przedmiot sprawy objętej skargą dotyczy decyzji wydanej w sprawie o ustalenie opłaty planistycznej. W myśl art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2024 r., poz. 1130., zwanej: "u.p.z.p."), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.
Organy prawidłowo przyjęły, że skoro wzrost wartości nieruchomości ma być spowodowany wyłącznie uchwaleniem, bądź zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to koniecznym jest przyjęcie stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, gdyż w ten sposób na wzrost wartości nieruchomości nie będą miały wpływu te czynniki rzutujące na wartość nieruchomości, które zaistniały po wejściu w życie planu, jak na przykład podział nieruchomości (por. wyrok NSA z 15.04.2008, sygn. II OSK 408/07, wyrok WSA w Krakowie z 20.09.2012 r., sygn. II SA/Kr 829/12, wyrok WSA w Krakowie z 27.09.2013 r., sygn. II SA/Kr 760/13, wyrok WSA w Krakowie z 28.10.2015 r., sygn. II SA/Kr 1191/15).
Stosownie do art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2024 r., poz. 1145, dalej: "u.g.n.") wartość rynkową nieruchomości stanowi szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość w transakcji sprzedaży zawieranej na warunkach rynkowych pomiędzy kupującym, a sprzedającym, którzy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej.
Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2 u.g.n.). Stosownie zaś do art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Podejście porównawcze (metoda porównywania parami) może być zatem zastosowane po uprzednim ustaleniu, że istnieją sprzedane nieruchomości porównywalne do nieruchomości mającej być przedmiotem wyceny. Zasadą jest wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie dokonanie korekty o cechy różniące. Metoda ta nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych cechach. Wyjaśnienie, z jakich powodów do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze, powinno znajdować precyzyjne wskazanie w sporządzanym operacie. Bez tego nie ma bowiem możliwości kontroli, że nieruchomości porównywane odpowiadają definicji nieruchomości podobnej. Podejście porównawcze stosuje się bowiem tylko wtedy, gdy są znane nie tylko ceny, ale też i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomości przyjęte do porównań powinny charakteryzować się możliwie najbardziej zbliżonymi cechami cenotwórczymi. "Porównywalność", o której tu mowa nie oznacza identyczności parametrów, tylko wspólność istotnych cech rynkowych mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości.
Zgodnie z art.154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Stosownie do art. 156 ust. 1, 3 i 4 ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Jak stanowi art.156 ust. 3 ustawy operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego (ust.4). Jednakże, w myśl ust. 5 omawianego przepisu przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.
Z powyższego wynika więc, że art. 156 ust. 3 ustawy ustala zasadę, zgodnie z którą operat szacunkowy może być wykorzystywany w celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jednakże, jeżeli w innych przepisach kwestie te zostały uregulowane inaczej, to te inne przepisy należy traktować jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do takich przepisów szczególnych należeć będą przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczące wymierzenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 37 ust. 12 u.p.z.p. w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej. I tak, art.37 ust.1 u.p.z.p., stanowi że: "Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość o płaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem."
W orzecznictwie sądowoadministracyjnym ukształtowało się stanowisko, zgodnie z którym przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. nie mają zastosowania przy ustalaniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdyż ważność operatu szacunkowego jest inaczej rozumiana z uwagi na ustalanie wysokości opłaty na dzień sprzedaży nieruchomości według kryteriów określonych w art. 37 ust. 1 u.p.z.p. W sprawach dotyczących ustalenia opłaty w trybie art. 36 ust. 4 w zw. z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. podkreśla się, że wysokość opłaty determinowana jest wyceną wartości nieruchomości dokonywaną na podstawie danych z okresu wcześniejszego, które nie mogą już ulec zmianie. Dlatego przyjmuje się, że art. 37 ust. 1 u.p.z.p. jako lex specialis w stosunku do przepisów art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., wyłącza ich stosowanie na mocy art. 156 ust. 5 u.g.n. (por. wyroki NSA z: 13 listopada 2012 r., II OSK 152/22; II OSK 1225/11; 10 czerwca 2014 r., II OSK 69/13; 27 grudnia 2016 r., II OSK 801/15; 1 lutego 2019 r., II FSK 314/17). Tak więc sporządzony w sprawie operat nie wymagał aktualizacji.
Zaznaczyć należy, że w dacie orzekania przez organy obowiązywało już nowe rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, wydane na podstawie art.159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2023.1832). Jednakże, zgodnie z jego § 85, do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe.
Zdaniem Sądu organy prawidłowo oceniły sporządzony w sprawie operat szacunkowy, uznając, że rzeczoznawca majątkowy sporządzający kwestionowany operat spełnił wymogi wyceny opisane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tj. Dz.U. z 2021 r. poz. 555). Określenie wartości nieruchomości poprzedził analizą rynku nieruchomości (§ 3 ust.2), stosując podejście porównawcze przedstawił ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cechy tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (§ 4 ust.1), metodę porównywania parami zastosował zgodnie z § 4 ust.3 rozporządzenia. Treść operatu odpowiada wymaganiom określonym w § 55 i § 56 rozporządzenia.
Podkreślić należy, że organy oceniają operat przede wszystkim od strony formalnej, pod względem kompletności i przydatności dla określonego celu, nie wnikając w merytoryczną wartość wyceny z uwagi na wymaganą wiedzę fachową, potwierdzoną nabyciem uprawnień rzeczoznawcy majątkowego (por. m.in. wyroki NSA: z 16.09.2016 r., I OSK 2938/14, LEX nr 2143019, oraz z 15.05.2018 r., II FSK 2970/17, LEX nr 2504605). Oceny takiej władna jest dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n. (por. też wyrok WSA we Wrocławiu z 24.08.2017 r., II SA/Wr 384/17, LEX nr 2404544; wyrok WSA w Gliwicach z 29.07.2016 r., II SA/Gl 356/16, LEX nr 2098278; wyrok WSA w Olsztynie z 7.10.2015 r., I SA/Ol 54/15, LEX nr 1929478; wyrok NSA z 5.02.2015 r., I OSK 1224/13, LEX nr 1771894; wyrok WSA w Kielcach z 4.02.2015 r., II SA/Ke 1110/14, LEX nr 1649874; wyrok WSA w Opolu z 13.09.2018 r., II SA/Op 261/18, LEX nr 2554048).
Do merytorycznej oceny sporządzenia operatu szacunkowego nie jest też uprawniony sąd (por. wyrok WSA w Bydgoszczy z 20.02.2008 r., II SA/Bd 1005/07, LEX nr 518811). "Organ może przykładowo zakwestionować prawidłowość wyceny metodą korygowania ceny średniej z uwagi na niewystarczającą ilość transakcji porównawczych (sprzeczność z przepisami prawa). Organ procesowy może też zakwestionować trafność opisu wycenianej nieruchomości, o ile nie jest on zgodny z ustaleniami wynikającymi z innych dowodów (sprzeczność z innymi dowodami). Organ procesowy może zakwestionować wiarygodność wyceny z uwagi na znajdujące się tam błędy rachunkowe (sprzeczność z wiedzą ogólną). Organ procesowy może wreszcie zakwestionować operat szacunkowy w przypadku stwierdzenia w nim wewnętrznych sprzeczności, niespójności, czy wręcz nonsensów (sprzeczność z zasadami zdrowego rozsądku)" – por. wyrok WSA we Wrocławiu z 17.01.2019 r., II SA/Wr 758/18, LEX nr 2616518. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, a zatem kompetencji przypisanych organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Ta ostatnia, jako wymagająca wiadomości specjalnych, może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., przy czym o taką ocenę może wystąpić każdy, skoro powołany art. 157 ust. 1 u.g.n. nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych (zob. wyrok WSA w Olsztynie z 24.08.2017 r., II SA/Ol 595/17, LEX nr 2346520; wyrok NSA z 19.05.2021 r., I OSK 3148/18, LEX nr 3206234, i wyrok NSA z 8.11.2021 r., I OSK 633/21, LEX nr 3256109).
Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest bowiem możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (por. wyrok WSA w Białymstoku z 12.12.2017 r., II SA/Bk 325/17, LEX nr 2417263, i wyrok WSA w Bydgoszczy z 12.06.2018 r., II SA/Bd 1351/17, LEX nr 2529184). Takiej wiedzy organ nie posiada i w związku z tym musi się posłużyć osobą, która ją ma (rzeczoznawcą majątkowym) – zob. wyrok WSA w Szczecinie z 5.12.2019 r., I SA/Sz 564/19, LEX nr 2778176). Jak stwierdził NSA w wyroku z 12.12.2017 r., II OSK 746/17, LEX nr 2411545, podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania "mogłoby nastąpić w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n.". Także wyróżnienie cech rynkowych, mających wpływ na wartość nieruchomości, jak i nadawanie im określonych wag, jest zadaniem powierzonym rzeczoznawcom majątkowym, wiążącym się z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości (zob. wyrok NSA z 15.12.2017 r., I OSK 1604/17, LEX nr 2411484).
Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (zob. wyroki NSA: z 12.10.2017 r., II FSK 2499/15, LEX nr 2391603; z 18.04.2018 r., II OSK 1448/16, LEX nr 2494059, i z 18.05.2020 r., I OSK 384/19, LEX nr 3007730, oraz wyrok WSA we Wrocławiu z 22.05.2018 r., II SA/Wr 184/18, LEX nr 2505634).
Zarówno organy administracyjne, jak i sądy rozpoznające sprawę mają jednak obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, który jest opinią biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a. (por. też wyrok WSA w Poznaniu z 24.08.2016 r., II SA/Po 271/16, LEX nr 2110175). Powinny go więc ocenić pod względem formalnym, tj. zbadać czy został sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy jest zgodny z przepisami prawa, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, jest logiczny i kompletny, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. m.in. wyroki WSA w Krakowie: z 13.11.2015 r., II SA/Kr 1103/15, LEX nr 1939230, oraz z 30.10.2015 r., II SA/Kr 108/15, LEX nr 1939225, a także wyrok WSA w Łodzi z 6.10.2015 r., II SA/Łd 705/15, LEX nr 1930319; wyroki NSA: z 10.07.2015 r., I OSK 2546/13, LEX nr 1794862; z 20.05.2015 r., I OSK 2329/13, LEX nr 1984404; z 21.10.2014 r., I OSK 345/13, LEX nr 1591028, i z 16.10.2014 r., I OSK 611/13, LEX nr 1598210; wyrok WSA w Warszawie z 18.03.2015 r., I SA/Wa 105/15, LEX nr 1729322; wyrok WSA w Kielcach z 7.08.2014 r., II SA/Ke 486/14, LEX nr 1502295, oraz wyrok WSA w Łodzi z 2.08.2018 r., II SA/Łd 421/18, LEX nr 2536480).
Przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu. O taką ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis ten nie zawiera w tym zakresie jakichkolwiek ograniczeń podmiotowych, ale nie można oczekiwać takiego wystąpienia od organów administracyjnych ani od sądu pierwszej instancji, jeżeli w ich ocenie operat nie wzbudza wątpliwości co do jego prawidłowości (zob. wyroki NSA: z 28.04.2020 r., I OSK 557/19, LEX nr 2978263, i z 8.03.2023 r., I OSK 47/22, LEX nr 3537399). Nie można więc przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, a ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów.
O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu przez organ, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu lub sądu uzasadnionych wątpliwości co do prawidłowości jego sporządzenia, a jeśli organ nie poweźmie wątpliwości w tym zakresie, to z wnioskiem o weryfikację operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych może wystąpić sama strona (zob. też wyrok WSA w Łodzi z 11.01.2017 r., II SA/Łd 562/16, LEX nr 2202361, oraz wyroki NSA: z 28.02.2019 r., I OSK 996/17, LEX nr 2638258; z 21.03.2019 r., I OSK 2191/18, LEX nr 2656076; z 11.12.2020 r., I OSK 3141/18, LEX nr 3106417, i z 17.12.2020 r., I OSK 1390/20, LEX nr 3157183; wyroki WSA w Gorzowie Wielkopolskim: z 12.02.2020 r., II SA/Go 848/19, LEX nr 2803950, i z 4.06.2020 r., II SA/Go 201/20, LEX nr 3028190, oraz wyroki NSA: z 27.05.2020 r., I OSK 98/19, LEX nr 3036836; z 21.05.2020 r., I OSK 1420/19, LEX nr 3020897, i z 21.05.2020 r., I OSK 1704/19, LEX nr 3039428, a także z 4.01.2022 r., I OSK 940/21, LEX nr 3308231, i z 2.02.2022 r., I OSK 755/19, LEX nr 3328013). W sytuacji, gdy z wnioskiem o weryfikację operatu występuje ewentualnie sama strona, przedłożenie organowi negatywnej oceny dokonanej przez organizację zawodową umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu, do którego prawidłowości organ wcześniej nie zgłaszał zarzutów, może więc spowodować ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (zob. m.in. wyrok NSA z 10.08.2021 r., I OSK 494/21, LEX nr 3212515, i wyrok WSA w Gdańsku z 15.09.2021 r., II SA/Gd 664/20, LEX nr 3244194).
Niezależnie od tego, że operat szacunkowy jest dowodem podlegającym ocenie organu lub sądu prowadzącego postępowanie, stwierdzić należy, że weryfikacja prawidłowości jego sporządzenia, tak w zakresie dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego wyboru podejścia, czy metody wyceny nie dokonuje się na gruncie przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, lecz na podstawie przepisu art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc poprzez ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonaną przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (zob. też wyrok NSA z 21.07.2020 r., I OSK 3284/19, LEX nr 3047651).
W kontrolowanej sprawie organy w wystarczający sposób oceniły operat szacunkowy. Nie mając wątpliwości co do jego prawidłowości, nie były zobowiązane do zlecenia dokonania kontroli tego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Skoro operat szacunkowy w zakresie wiadomości specjalnych nie powinien być przedmiotem samodzielnej weryfikacji przez organy i sąd administracyjny, to jak stwierdził NSA w wyroku z 29.09.2017 r., I OSK 3030/15, LEX nr 2443975, "zaakceptowanie przez organ jego treści merytorycznej – po uprzednim ustaleniu jego poprawności formalnej i logicznej, a jednocześnie przy bierności dowodowej strony postępowania – nie pozwala na postawienie organowi zarzutu naruszenia art. 157 u.g.n. wymagającym posiadania wiedzy specjalistycznej".
Rolą organu, dla którego sporządzana jest opinia jest natomiast ocena sporządzonej wyceny, ale tylko i wyłącznie pod względem zachowania warunków formalnych oraz logiki wywodu, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalnej (tak wyrok NSA z dnia 24 lipca 2024 r. III FSK 1237/23 LEX nr 3759465 ).
Organ dokonał formalnej oceny operatu w tym zakresie, co zostało uwidocznione w części wstępnej niniejszego uzasadnienia; tym samym dopełnił wymogów wskazanych w cytowanym orzeczeniu.
Organ, ponownie rozpoznając sprawę w warunkach związania oceną prawną tut. Sądu (art. 153 p.p.s.a.) ustalił w sposób zgodny z prawem, że oceniony operat szacunkowy zawiera ograniczenia wprowadzone planem miejscowym dla nieruchomości przemysłowo-bazowo-składowej. Ograniczenia te odnoszą się do zapisów planu miejscowego odnośnie dojazdu do nieruchomości (w szczególności ruchu pojazdów ciężkich).
Bezzasadny okazał się również zarzut dotyczący uznania braku zawieszenia postępowania administracyjnego pomimo tego, że zapadł już nieprawomocny wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie w sprawie o sygn. akt II SA/Sz 1099/22, który częściowo stwierdzającego nieważność miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – uchwały nr X/61/l5 Rady Gminy Kobylanka w części istotnej dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. W przywołanym orzeczeniu Sądu, stwierdzono nieważność części § 5 ust. 4ww. uchwały, tj. w zakresie cyt. " jak też innych teoretycznie nieszkodliwych inwestycji powodujących uciążliwy dla funkcji mieszkalnych ruch pojazdów ciężkich". W ocenie Sądu powyższy fragment zakwestionowanego przepisu uchwały nie ma żadnego znaczenia prawnego dla rozstrzygnięcia powyższej sprawy, a zatem słusznie organy uznały braku podstaw do zawieszenia postępowania do ustalenia opłaty planistycznej.
Wypada również podkreślić, że w orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, że - stosownie do art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. - operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód. Wielokrotnie przy tym wyjaśniano, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 21 stycznia 2014 r. sygn. akt I OSK 1358/12, 7 marca 2014 r. sygn. akt I OSK 1815/12, 1 lutego 2017 r. sygn. akt I OSK 721/15 i 12 października 2017 r. sygn. akt II FSK 2499/15 – orzeczenia przywołane w uzasadnieniu są dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem internetowym: orzeczenia.nsa.gov.pl).
W ocenie Sądu biegły przyjął w operacie wszystkie ograniczenia wynikające z uchwalonego uchwałą Rady Gminy Kobylanka nr X/61/15 planu, powyższe ograniczenia zostały zawarte na stronie 10 i 24 przedmiotowego operatu.
Ustosunkowując się do zarzutu skargi, iż nie przyjęto, że działka nr [...] posiada ograniczenia wynikające z faktu uwzględnienia przy wycenie istniejących w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego ograniczeń prawnych, a nie faktycznych w zakresie ruchu pojazdów ciężkich, wskazać trzeba, że na stronie 24 w odniesieniu do ww. zarzutu biegły podaje cyt.:, (...)" że wynik wyceny jest odzwierciedleniem zmiany przeznaczenia nieruchomości oraz jej oceny w obrębie cech rynkowych, przy założeniu jej stanu na daty istotne dla wyceny (lipiec 2015 r.) oraz cen na datę zbycia prawa do nieruchomości (listopad 2018 r.). W wyniku otrzymano umiarkowany wzrost wartości nieruchomości, jest to wzrost jednostkowy na poziomie [...] zł/m˛, co odzwierciedla zarówno parametry działki rolnej przed uchwaleniem planu miejscowego (potencjalne możliwości inwestycyjne związane ze stopniowym rozwojem inwestycyjnym otoczenia nieruchomości rolnej), jak i ograniczenia wprowadzone planem miejscowym dla nieruchomości przemysłowo-bazowo-składowej. Ograniczenia te odnoszą się do zapisów planu miejscowego odnośnie dojazdu do nieruchomości (w szczególności ruchu pojazdów ciężkich). Niska ocena nieruchomości po wejściu w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego skutkuje zmniejszeniem wartości jednostkowej na poziomie [...] zł/m˛. Skutkuje to obniżeniem oszacowanego wzrostu wartości nieruchomości o kwotę wynoszącą około [...] zł. Podsumowując, zarzut ten w ocenie Sądu, okazał się nie zasadny.
Wobec powyższego, na podstawie art.151 p.p.s.a. skarga - jako nieuzasadniona - została oddalona.