II SA/Sz 767/23

II SA/Sz 767/23 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2024-01-11
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2023-08-25
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Krzysztof Szydłowski
Patrycja Joanna Suwaj /przewodniczący sprawozdawca/
Wiesław Drabik
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 885/24 - Wyrok NSA z 2025-12-16
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 151, art. 153
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 124 ust. 1 i 4, art. 128 ust. 4, art. 129 ust. 5 pkt 1, art. 130 ust. 1, art. 152 ust. 1, art. 154 ust. 1, art. 157 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2021 poz 555
par. 43 ust. 1, ust. 3 pkt 1-3, par. 56 ust. 1 pkt 1-9
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 775
art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 11 stycznia 2024 r. sprawy ze skargi Z. K. na Wojewoda Zachodniopomorski z dnia 23 czerwca 2023 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oddala skargę
Uzasadnienie
1. Decyzją z dnia 23 października 2013 r., nr [...], Starosta G. ograniczył sposób korzystania z nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki o numerach:
[...] o pow. 0,0732 ha, przy czym powierzchnia zajęcia (ograniczenia) wynosiła 224 m2, szerokość pasa technicznego - 14 m, długość projektowanej trasy linii - 15,5 m;
[...] o pow. 0,0878 ha, przy czym powierzchnia zajęcia (ograniczenia) wynosiła 221 m2, szerokość pasa technicznego - 14 m, długość projektowanej trasy linii - 16 m; stanowiącej wówczas własność A. K., Kw nr [...], poprzez zezwolenie E. Spółka z o.o. z siedzibą w P., na realizację inwestycji celu publicznego, polegającej na udzielenie Inwestorowi zezwolenia na założenie i przeprowadzenie na części nieruchomości przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej dla inwestycji polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. - G., która w swoim zakresie obejmowała również demontaż słupa wraz z fundamentem, przewodami roboczymi i odgromowymi. Decyzja stała się ostateczna w dniu 19 listopada 2013 r.
Przebieg linii elektroenergetycznej z zaznaczonym pasem technologicznym urządzenia przesyłowego (odpowiadającym jednocześnie powierzchni ograniczenia) zaznaczono w załączniku mapowym stanowiącym integralną część decyzji o ograniczeniu.
2. W dniu 18 grudnia 2015 r. przedstawiciel Inwestora - E. Sp. z o.o. z siedzibą w P., złożył wniosek do Starosty G. o ustalenie wysokości odszkodowania w trybie art. 128 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344), dalej: "u.g.n.", w związku z wydaną decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowych nieruchomości z dnia 23 października 2013 r., nr WGN.6853.25.2013.PO.
Na podstawie załącznika mapowego stanowiącego integralną część decyzji o ograniczeniu oraz "Protokołu z wizji lokalnej" z dnia 1 października 2016 r., ustalono, że pas technologiczny przedmiotowej linii przebiegał przez południową część dawnej działki nr [...] i północną część dawnej działki nr [...].
Na podstawie przedłożonych dokumentów, w tym dokumentów ewidencyjnych i wydruku z systemu IntraEWID, ustalono, że obecnie pas technologiczny przebiega przez działkę nr [...] oraz w znikomej części przez działkę nr [...].
Ustalono również, na podstawie pisma Inwestora z dnia 5 czerwca 2019 r., nr [...], że przebieg linii WN na dawnych działkach: nr [...] i nr [...] od 1975 roku nie uległ zmianie oraz że w roku 2015 linia została przebudowana na zlecenie E. Sp. z o.o. po istniejącej trasie.
Organ ustalił, że według stanu na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości, tj. na dzień 23 października 2013 r., właścicielką dawnych działek: nr [...] i nr [...] była A. K., co potwierdza treść księgi wieczystej nr [...], opublikowanej w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Następnie, aktem notarialnym z dnia 13 czerwca 2014 r., Rep [...] nr [...], A. K. darowała własność przedmiotowej nieruchomości Z. K. (dalej przywoływany jako: "Skarżący"). Ponadto, z treści § 1 i § 2 ww. aktu notarialnego wynika, że A. K. darowała Skarżącemu wierzytelności przysługujące jej w stosunku do E. Sp. z o.o. z siedzibą w P. na podstawie art. 124 - 128 u.g.n., o odszkodowanie, o którym mowa w powołanych przepisach, należne jej w związku z ograniczeniem na rzecz E. Sp. z o.o. sposobu korzystania z tych działek na podstawie decyzji Starosty G. o numerze [...]. Następnie, działki o numerach: [...] i [...] zostały przeniesione do księgi wieczystej nr [...], w której jako właściciel wpisany jest Skarżący. W Dziale III tej księgi widnieje adnotacja, że działki: nr [...] i nr [...] zostały połączone w działkę nr [...], która następnie uległa podziałowi na działki: nr [...] i nr [...]. Działka nr [...] została odłączona do księgi wieczystej nr [...], w której jako współwłaściciele wpisani są: Z. K. w udziale 1/2 oraz M. K. i M. S., każdy w udziale po 1/4 części.
Ustalono, że roboty budowlane na dawnych działkach: nr [...] i nr [...] zostały przeprowadzone w terminie od dnia 1 czerwca 2015 r. do dnia 30 czerwca 2015 r. Stan nieruchomości przed przystąpieniem do robót budowlanych został opisany w Protokole nr [...] i podpisany w dniu 26 maja 2015 r. bez uwag przez ówczesnego właściciela nieruchomości, Z. K. i inżyniera budowy, M. K. (reprezentującego S. S.A.), natomiast protokół po realizacji robót budowlanych został podpisany bez uwag w dniu 4 września 2015 r. również przez Z. K. oraz inżyniera budowy, M. U.. Z informacji zawartych w protokole wynika, że prace były prowadzone na działkach budowlanych z warunkami zabudowy, uzbrojonymi w kanalizację oraz wodę, bez dodatkowych elementów budowlanych. W protokole zaznaczono też, że w wyniku prac na działkach nie doszło do uszkodzeń upraw ani nasadzeń roślinnych, czy innych elementów zagospodarowania działek. Właściciel nieruchomości osobiście poświadczył swoim podpisem, że nie wnosi zastrzeżeń w zakresie sposobu wykonania robót na podstawie stosownych decyzji administracyjnych. Protokół ponadto stwierdzał, że nieruchomość po budowie została przywrócona do właściwego stanu, teren został wyrównany i uporządkowany. Dodatkowo, do protokołu dołączono materiał zdjęciowy obrazujący stan działek przed i po wykonaniu robót, który odpowiadał opisowi zawartemu w protokole.
Organ powołując się na art. 130 ust. 1 u.g.n. przyjął, że wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu ograniczenia praw, a z kolei przez stan nieruchomości, stosownie do art. 4 pkt 17 u.g.n., należy rozumieć m.in. stan zagospodarowania i stan prawny nieruchomości. Zatem spośród obecnych właścicieli działek składających się na dawne działki nr [...] i nr [...], uprawnionym do odszkodowania i stroną postępowania jest Skarżący, który nabył wierzytelność przysługującą A. K. w stosunku do E. Sp. z o.o. z siedzibą w P. na podstawie art. 124 - 128 u.g.n., właścicielce dawnych działek nr [...] i nr [...] "w dniu ograniczenia praw" oraz był ich właścicielem w czasie prowadzenia i zakończenia prac. Ustaleń tych nie zakwestionował Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, który orzekał w niniejszej sprawie (wyrok z dnia 29 lipca 2021 r., sygn. akt II SA/Sz 305/21).
3. Decyzją z dnia 22 czerwca 2017 r., nr [...], Starosta G. po rozpatrzeniu wniosku E. Sp. z o.o. z siedzibą w P. z dnia 17 grudnia 2015 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z części działek: nr [...] i nr [...] obręb Z., gm. G., w związku z realizacją celu publicznego, polegającego na założeniu i przeprowadzeniu przewodów i urządzeń służących do przesyłania energii elektrycznej 110 kV relacji Z. -G. - na rzecz Skarżącego, w wysokości [...],00 zł. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowił operat szacunkowy z dnia 20 października 2016 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, M. U. (numer uprawnień [...]).
4. Wojewoda Zachodniopomorski decyzją z dnia 22 września 2017 r., nr [...], po rozpatrzeniu odwołania Skarżącego, uchylił decyzję Organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia.
5. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Starosta G. wydał decyzję z dnia 7 sierpnia 2018 r., nr [...] i ustalił odszkodowanie na rzecz Z. K. w wysokości [...],00 zł na podstawie operatu szacunkowego z dnia 14 maja 2018 r., sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, W. G. (numer uprawnień [...]).
6. Odwołanie od powyższej decyzji wniósł Inwestor, w wyniku czego Wojewoda decyzją z dnia 31 października 2018 r., nr [...], uchylił decyzję Organu pierwszej instancji i przekazał sprawę temu Organowi do ponownego rozpatrzenia.
7. Z decyzją tą nie zgodził się Skarżący, który wniósł sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Wyrokiem z dnia 14 marca 2019 r. (sygn. akt II SA/Sz 1/19), uchylono zaskarżoną decyzję Wojewody zarzucając jej naruszenie dyspozycji art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2023 r., poz. 775 ze zm., dalej przywoływana jako: "K.p.a.").
8. Po ponownym rozpoznaniu sprawy Wojewoda Zachodniopomorski decyzją z dnia 31 lipca 2019 r., nr [...], uchylił decyzję Organu pierwszej instancji z dnia 7 sierpnia 2018 r. i przekazał sprawę do ponownego rozstrzygnięcia przez ten Organ. Stanowisko Organu drugiej instancji podyktowane było utratą mocy dowodowej operatu szacunkowego z uwagi na upływ terminu ważności oraz odmowę aktualizacji operatu przez jego autora.
9. Od decyzji wojewody sprzeciw do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wniósł Z. K..
10. Wyrokiem z dnia 14 listopada 2019 r., sygn. akt II SA/Sz 824/19, sąd oddalił sprzeciw Skarżącego.
11. Następnie, Starosta G. ponownie ustalił odszkodowanie na rzecz Skarżącego w decyzji z dnia 8 września 2020 r., nr [...], w wysokości [...],00 zł, za szkody powstałe wskutek przebudowy linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. - G. przeprowadzonej na nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek: [...] i [...], położonych w obrębie Z., gm. G., na podstawie operatu szacunkowego z dnia 3 kwietnia 2020 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, H. S. (numer uprawnień [...]).
12. Po rozpoznaniu odwołania Inwestora z dnia 23 września 2020 r. oraz odwołania Z. K. z dnia 25 września 2020 r. Wojewoda Zachodniopomorski decyzją z dnia 29 stycznia 2021 r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
13. Na ww. decyzję skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie wnieśli zarówno Inwestor jak i Skarżący.
14. Wyrokiem z dnia 29 lipca 2021 r. (sygn. akt II SA/Sz 305/21), WSA w Szczecinie uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Starosty G. z dnia 8 września 2020 r.
W uzasadnieniu wyroku Sąd ustalił, że "na gruncie badanej sprawy okolicznością niekwestionowaną jest, że na działkach oznaczonych nr [...] i nr [...] w Z. , stanowiących własność Z. K., doszło do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Podobnie poza sporem pozostaje okoliczność, iż w obrębie nieruchomości nie doszło do instalacji dodatkowych urządzeń, znajduje się tam wyłącznie napowietrzna linia, służąca do przesyłania energii elektrycznej, przy czym przebieg tej linii jest tożsamy z tym, który był umiejscowiony na działkach uprzednio. Nie ulega również wątpliwości, że prace związane z poprowadzeniem linii zostały zakończone. Kwestia sporną pozostaje ustalenie wysokości odszkodowania".
Również, zdaniem Sądu, wydanie decyzji lokalizacyjnej nie ma wpływu na określenie wartości nieruchomości, z uwagi na fakt, że wydanie decyzji lokalizacyjnej jedynie potwierdza istnienie od wielu lat na przedmiotowych działkach linii elektroenergetycznej. Skutek obniżenia wartości nieruchomości należy wiązać bezpośrednio z decyzją o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości, a także z ujawnieniem tego ograniczenia w księdze wieczystej. Nie ulega wątpliwości, że prawne, usankcjonowane wpisem w księdze wieczystej, ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości, ma wpływ na określenie jej rynkowej wartości.
W uzasadnieniu wyroku Sąd odniósł się krytycznie do operatu szacunkowego z dnia 3 kwietnia 2020 r., sporządzonego przez H. S., stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania przez Starostę G. w decyzji z dnia 8 września 2020 r. W analizowanym przez Sąd operacie szacunkowym biegła przyjęła do porównania nieruchomości, przez które przebiegała tylko jedna linia, bez słupów i do których nie było ujawnionych praw w Dziale III księgi wieczystej. Nieruchomości te zostały również wzięte pod uwagę przy szacowaniu zmniejszenia wartości działek Z. K.. Ocena operatu szacunkowego przez Sąd była negatywna, gdyż nieruchomości przyjęte do porównania, z uwagi na brak obciążeń w księdze wieczystej, nie stanowiły, zdaniem Sądu, właściwego i wiarygodnego punktu odniesienia jeżeli idzie o ustalenie na tej podstawie wartości przedmiotowych nieruchomości, a następnie ustalenie obniżenia tej wartości na skutek wprowadzonych ograniczeń.
W podsumowaniu uzasadnienia wyroku Sąd stwierdził, że nie podziela stanowiska Organu, który zaaprobował twierdzenie rzeczoznawcy, iż na skutek ograniczenia nie doszło do zmiany możliwości zagospodarowania działek Skarżącego. Sąd zauważył, że przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości ograniczenia w zagospodarowaniu terenu wynikać mogły z obowiązujących przepisów i norm, które nakładały ograniczenia w związku z oddziaływaniem linii elektroenergetycznej i ze względów bezpieczeństwa. Obecnie ograniczenia te, wynikające z decyzji administracyjnej, ujawnione w księdze wieczystej, przybrały postać ustanowienia pasa technologicznego o określonej szerokości 14 m i długości 15,5 m dla działki nr [...] oraz o szerokości 14 m i długości 16 m dla działki nr [...]. Sąd przyznał organowi rację, że przed wydaniem decyzji Skarżący nie mógł zagospodarować działek dowolnie, ale jednocześnie wytknął, iż kwestia zmiany możliwości zagospodarowania nieruchomości nie została dostatecznie wyjaśniona. Sąd pouczył, że "wywody Organu, dotyczące braku zmian w możliwości zagospodarowania terenu byłyby wiarygodne, gdyby Organ dokonał porównania możliwości zagospodarowania działek przed i po wydaniu decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i gdyby z porównania tego wynikało, że wynikające z przywołanych w decyzji przepisów techniczno- budowlanych i norm ograniczenia były tożsame z tymi, które wynikają z ustanowienia pasa technologicznego". Takich ustaleń nie zawierała decyzja z dnia 29 stycznia 2021 r., nr [...] ani poprzedzająca ją decyzja Starosty [...] z dnia 8 września 2020 r., nr [...]. Stanowiło to podstawę ich uchylenia przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie.
15. Po przekazaniu sprawy Organowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania, zlecono rzeczoznawcy majątkowemu, P. W., posiadającemu uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (nr [...]), wykonanie operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dawne działki nr [...] o pow. 0,0878 ha i nr [...] o pow. 0,0732 ha, w związku z realizacją na tej nieruchomości inwestycji celu publicznego, polegającej na przebudowie linii elektroenergetycznej 110kV relacji Z. - G. zgodnie z decyzją Starosty G. z dnia 23 października 2013 r., znak: [...].
Według przedłożonego do akt operatu szacunkowego z dnia 24 czerwca 2022 r, wartość szkody, na którą składa się wartość zmniejszenia wartości nieruchomości, wyniosła łącznie [...] zł.
Do operatu szacunkowego uwagi zgłosił Z. K. który w piśmie z dnia 23 lipca 2022 r. zarzucił biegłemu m.in., że:
nie ustosunkował się do operatów szacunkowych przedłożonych dotychczas do akt sprawy;
dokonał nieprawidłowych ustaleń planistycznych odnośnie przedmiotowych działek na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu, w szczególności poprzez pominięcie wydanych w stosunku do przedmiotowych działek decyzji o warunkach zabudowy;
nie przeprowadził analizy decyzji lokalizacyjnej w zakresie "strefy ograniczonego użytkowania" nieruchomości oraz błędnie przyjął, że została ona już ustalona w dokumentacji planistycznej oraz stanowiła "szkodę lokalizacyjną" w rozumieniu art. 36 ust. 1-3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
nie odniósł się do obowiązków w zakresie ochrony środowiska i zdrowia ludzi i ochrony interesów osób trzecich;
pominął w operacie szacunkowym fakt ustanowienia i zlokalizowania pasów technicznych dla danej inwestycji, a w konsekwencji - pominął przy obrachunku w przedmiotowej sprawie współczynnika Sl = 0,50.
W odpowiedzi z dnia 22 sierpnia 2022 r. biegły udzielił wyczerpujących wyjaśnień na zarzuty do operatu szacunkowego. W szczególności wyjaśnił, że ustalając przeznaczenie planistyczne, biegły w pierwszej kolejności zobowiązany jest kierować się treścią art. 154 ust. 2 u.g.n., który dopuszcza ustalenie przeznaczenia nieruchomości w przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego, na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania terenu.
W kolejnym piśmie z dnia 18 października 2022 r. Z. K. podtrzymał swoje zarzuty przedstawione w piśmie z dnia 23 lipca 2022 r., a ponadto wniósł o wycenę zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości wskutek ograniczenia sposobu korzystania z niej, wynikającego z faktu ustanowienia i zlokalizowania na niej pasów technicznych dla danej inwestycji, określonych w punkcie 1 decyzji ograniczeniowej.
16. Starosta G. , decyzją z dnia 14 lutego 2023 r., nr [...], ustalił, w punkcie pierwszym, odszkodowanie na rzecz Z. K., w wysokości [...],00 zł za szkody powstałe wskutek przebudowy linii elektroenergetycznej 110kV relacji Z. - G., przeprowadzonej na nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dawne działki nr [...] o pow. 0,0878 ha i nr [...] o pow. 0,0732 ha, położone w obrębie Z., gmina G. - zgodnie z decyzją Starosty G. z dnia 23 października 2013 r., znak: [...], o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości polegającym na zezwoleniu E. Sp. z o.o. z siedzibą w P. na przebudowę istniejącej linii elektroenergetycznej 110kV relacji Z. - G., a ponadto zobowiązał, w punkcie drugim, E. Sp. z o.o. z siedzibą w P. do wypłaty tego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym zaskarżona decyzja stanie się ostateczna.
17. Od powyższej decyzji odwołanie z dnia 7 marca 2023 r. wniósł Skarżący, który zarzucił, że Organ pierwszej instancji nie uwzględnił wszystkich zaistniałych w sprawie skutków podlegających odszkodowaniu oraz przemilczał zarzuty, argumenty i dowody z pism strony z dnia 23 lipca 2022 r. i z dnia 18 października 2022 r.
18. Decyzją z dnia 23 czerwca 2023 r., nr [...] Wojewoda Zachodniopomorski, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
W uzasadnieniu wskazał, że chociaż do sporządzenia operatu szacunkowego niezbędna jest wiedza specjalistyczna, to jednak organ orzekający jest uprawniony do oceny tego dowodu w toku postępowania administracyjnego. Za takim stanowiskiem przemawia bogate orzecznictwo sądowo-administracyjne, w tym wyrok WSA w Szczecinie z dnia 25 października 2018 r. (sygn. akt II SA/Sz 861/18), w którym Sąd uznał, że "w świetle art. 130 ust. 2 u.g.n. operat szacunkowy jest zasadniczym dowodem w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Jest to dowód z opinii biegłego, który podlega ocenie jak każdy inny dowód w sprawie. Rzeczą organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości oraz czy jest logiczny i zupełny. Jest to ważny element zebrania, rozpatrzenia i oceny dowodu w postaci takiego operatu (art. 77 § 1 k.p.a. i art. 80 K.p.a.)".
Odnosząc się do treści odwołania Organ wskazał, że w głównej mierze zarzuty w nim zawarte sprowadzały się do podważenia prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego z dnia 24 czerwca 2022 r i stanowiły powtórzenie zarzutów uprzednio wysuniętych przez Skarżącego w toku postępowania przed Organem pierwszej instancji. Organ pierwszej instancji zlecił sporządzenie operatu szacunkowego uprawnionemu rzeczoznawcy majątkowemu, który przedłożył do akt operat szacunkowy z dnia 24 czerwca 2022 r. Dokument ten został poddany szczegółowej ocenie organów orzekających a Organ nie dopatrzył się w nim nieprawidłowości. Organ nadzoru podzielił stanowisko Organu pierwszej instancji, który uznał opisany dokument za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Zdaniem Organu drugiej instancji, przedłożony operat szacunkowy został sformułowany w sposób jasny, przejrzysty i zupełny, a przedstawiony wywód uzyskania wartości szkody jest trafny. Nieliczne komentarze i uzupełnienia biegłego stanowią jedynie niewielkie dopełnienie jego treści. Omawiana opinia, w ocenie Organu orzekającego, jest spójna, logiczna i wiarygodna, nie zawiera błędów, czy niejasności, które mogą ją dyskwalifikować jako podstawę ustalenia wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie.
Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n., operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Organ w związku z tym zauważył, że operat szacunkowy z dnia 24 czerwca 2022 r. jest aktualny na dzień orzekania przez Organ drugiej instancji, zatem brak jest podstaw do jego aktualizacji. Operat ten jest ważny i może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, do dnia 24 czerwca 2023 r.
W operacie szacunkowym opisano przyjęty sposób wyceny: wskazano rodzaj określanej wartości, uzasadniono wybór podejścia i metody wyceny. Ponadto opisano szczegółowo procedurę szacowania nieruchomości oraz przedstawiono uwarunkowania prawne wyceny i powołano niezbędne przepisy, a następnie - scharakteryzowano i zanalizowano rynek nieruchomości. W ocenie Organu orzekającego, operat szacunkowy z dnia 24 czerwca 2022 r., stanowiący podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, został sporządzony przy uwzględnieniu standardów zawodowych rzeczoznawców majątkowych, czyni zadość powołanym wyżej przepisom, a także uwzględnia konstytucyjną zasadę słuszności odszkodowania.
Odpowiadając na zarzut nie uwzględnienia w wysokości odszkodowania tzw. "szkody planistycznej", Organ wyjaśnił, że odszkodowanie powinno rekompensować jedynie te szkody, które pozostają w związku przyczynowym ze zdarzeniem je wywołującym (por. wyrok NSA z dnia 21 lutego 2003 r., sygn. akt I SA 1774/01). Sama możliwość budowy danego urządzenia infrastruktury technicznej przewidziana w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego ma wpływ na wartość nieruchomości. Zmniejszenie wartości nieruchomości, które może być uwzględnione w decyzji odszkodowawczej wydanej w trybie art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. musi nastąpić w wyniku zrealizowanej inwestycji, a nie ograniczeń wynikających z decyzji lokalizacyjnej, która niezależnie od tego, kiedy zostanie zrealizowana, może ograniczać możliwość korzystania z danej nieruchomości, a co za tym idzie, zmniejsza jej wartość. Szkoda z tytułu ograniczenia praw do nieruchomości nie obejmuje zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek decyzji planistycznych. Organ wytłumaczył, że zmniejszenie się wartości wskutek ustaleń planistycznych objęte jest odrębną instytucją tzw. "rentą planistyczną" (tak w wyroku WSA w Warszawie z dnia 12 maja 2011 r., sygn. akt I SA/Wa 1671/2010). Podkreślił, że szkody związane z ustaleniem lokalizacji celu publicznego, tzw. "szkody planistyczne", podlegają rekompensacie w trybie ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i są dochodzone w trybie cywilnym.
Po przeanalizowaniu zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, Organ drugiej instancji w pełni poparł stanowisko Starosty G. w zakresie oceny spełnienia przesłanek ustalenia wysokości odszkodowania na rzecz Skarżącego, w wysokości [...],00 zł za szkody powstałe wskutek przebudowy linii elektroenergetycznej 110 kV relacji Z. - G., przeprowadzonej na nieruchomości oznaczonej w ewidencji gruntów jako dawne działki: nr [...] o pow. 0,0878 ha i nr [...] o pow. 0,0732 ha, położone w obrębie Z., gmina G. - zgodnie z decyzją Starosty G. z dnia 23 października 2013 r., znak: [...], o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości polegającym na zezwoleniu E. Sp. z o.o. z siedzibą w P. na przebudowę istniejącej linii elektroenergetycznej 110kV relacji Z. - G..
19. Niezadowolony z treści rozstrzygnięcia Skarżący wywiódł skargę to Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Zaskarżył decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego w części, w której utrzymuje ona w mocy decyzję Starosty G. z dnia 14 lutego 2023 r., znak [...] w zakresie, w którym decyzja ta nie objęła ustalenia oraz zobowiązania E. sp. zo.o. do wypłaty na rzecz Skarżącego odszkodowania pieniężnego za przedmiotowe w sprawie szkody, wynikające ze 1) zmiany warunków korzystania z nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia R.M. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego), 2) zmiany przydatności użytkowej nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 2 ww. rozporządzenia), 3) trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 3 tego rozporządzenia);
Zaskarżonej decyzji zarzucił:
naruszenie przepisu art. 138 § 1 pkt 1 K.p.a., poprzez jego niezasadne zastosowanie co do części decyzji Starosty G. wskazanej powyżej i idące za tym utrzymanie tej decyzji w przedmiotowej części, naruszenie przepisu art. 138 § 2 K.p.a., poprzez jego niezasadne nie zastosowanie co do ww. części decyzji Starosty G. i idące za tym nie uchylenie tej decyzji w przedmiotowej części oraz nie przekazanie w tej części sprawy do ponownego rozpatrzenia Organowi I instancji;
naruszenie przez organy obu instancji przepisów art. 7 i 8 § 1 K.p.a., poprzez zaniechanie czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy w części objętej zaskarżeniem, prowadzenie postępowania w sposób niebudzący zaufania do władzy publicznej, w tym - poprzez poczynienie ustaleń istotnie niespójnych z ustaleniami poczynionymi przez te Organy na poprzednich etapach sprawy;
naruszenie przez Organy obu instancji przepisów art. 128 ust. 1 i 4 w zw. z art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. la i ust. 6, art. 134, art. 124 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz w zw. z § 43 ust. 3 pkt 1-3 rozporządzenia R.M. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, skutkujące wadliwym zaniechaniem objęcia decyzjami tych organów odszkodowania pieniężnego należnego skarżącemu od E. Sp. zo.o. za przedmiotowe szkody, w zakresie wynikającym ze 1) zmiany warunków korzystania z nieruchomości, 2) zmiany przydatności użytkowej nieruchomości 3) trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości;
W uzasadnieniu obszernej skargi wskazał, że w toku postępowania przed Organami obu instancji, zwracał regularnie uwagę, że Organy te pozostawiają de facto rzeczoznawcy majątkowemu ocenę materiału dowodowego sprawy oraz ustalenia i ocenę co do jej stanu faktycznego. W szczególności, co do zakresu zaistniałej szkody. W konsekwencji, zdaniem Skarżącego, to rzeczoznawca majątkowy, nie zaś te Organy, przesądzał w sprawie.
Podkreślił, że ani Organ I, ani II instancji, nie ustosunkował się merytorycznie do zarzutów oraz argumentów Skarżącego (zawartych w jego piśmie z dnia 23 lipca 2022 r.), dyskredytujących ww. przekonania. Obok tego, zdaniem Skarżącego oba Organy przemilczały całkowicie wniosek dowodowy, zawarty w piśmie z dnia 18 października 2022 r., w przedmiocie zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia uzupełniającej - pisemnej opinii, wykazującej zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek ograniczenia sposobu z niej korzystania z uwzględnieniem faktu ustanowienia i zlokalizowania pasów technicznych dla danej inwestycji, a co za tym idzie - z uwzględnieniem szkód wynikłych z przywołanego ustanowienia i zlokalizowania. Nadto, jak wskazał Skarżący, Organ II instancji przemilczał całkowicie jego wniosek (zawarty w jego piśmie z dnia 2 czerwca 2023 r.) o wskazanie Organowi I instancji, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy rozpatrzeniu sprawy - w szczególności, że zgromadzone dowody oraz ustalone w sprawie fakty przeczą tezom, by przed wydaniem decyzji ograniczeniowei z dnia 23 października 2013 r.: a) w stosunku do przedmiotowej nieruchomości wydano uprzednio jakąkolwiek decyzję, która by ograniczała sposób korzystania z tej nieruchomości, w tym - aby wydano decyzję lokalizacyjną, zawierającą takie ograniczenia, jak też, by b) na tej nieruchomości obowiązywały- jakiekolwiek ograniczenia prawne oraz w sposobie jej zagospodarowania, tożsame z ograniczeniami wynikającymi z pasów technicznych, ustalonych ww. decyzją ograniczeniową z 23 października 2013 r. W końcu, Organ II instancji, w żadnej mierze nie ustosunkował się do argumentacji, leżącej u podstaw ww. wniosków.
Oba Organy, jak dowodził Skarżący, oparły swe bieżące decyzje w sprawie, na przekonaniach rzeczoznawcy majątkowego, wyrażonych w operacie szacunkowym z dnia 24 czerwca 2022 r. Organy te dokonały powyższego, mimo sprzeczności tych przekonań z zaistniałymi w sprawie okolicznościami oraz mającymi w niej zastosowanie przepisami prawa.
Nadto, zdaniem Skarżącego, Organy te przyjęły owe przekonania za podstawę swych decyzji mimo, że stoją one w jawnej sprzeczności z ustaleniami zawartymi w wyroku WSA w Szczecinie z dnia 29 lipca 2021 r., (sygn. akt: II SA/Sz 305/21). Jak wskazano na str. 4 powyżej, zgodnie z tymi ustaleniami, wydanie decyzji lokalizacyjnej nie miało wpływu na wartość przedmiotowych działek, zaś skutek obniżenia ich wartości, należy wiązać bezpośrednio z decyzją o ograniczeniu sposobu z nich korzystania, a także z ujawnieniem tego ograniczenia w księdze wieczystej. Mimo powyższego, kluczowym "ustaleniem" rzeczoznawcy majątkowego (determinującym zakres wyceny w sprawie - przedmiotowej dla niej szkody), okazało się jego przekonanie, iż w sprawie tej nie występują czynniki, wskazane przez ustawodawcę w art. 128 ust. 4 pkt 1), 2) i 3) u.g.n., bowiem "strefy ograniczonego użytkowania", tożsame z pasami technicznymi, ustanowionymi w pkt. 1 ww. decyzji ograniczeniowej Starosty G. , zostały ustalone już w dokumentach planistycznych oraz stanowią "szkodę lokalizacyjną" w rozumieniu art. 36 ust. 1-3 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Skarżący nadmienił, iż organom obu instancji umknęło, że rodząca skutki szkodowe decyzja Starosty z 23 października 2013 r., znak [...], jeśli nawet dotyczyła istniejącej linii, to dopiero ona niejako "zalegalizowała" w relacji między E. Sp. zo.o. a Skarżącym przebieg linii 110 kV relacji Z. - G. przez jego nieruchomości. Dopiero ta decyzja ustaliła zakres obciążeń, a co za tym idzie zakres wynikających z nich szkód, które dotyczą w szczególności 1) faktu ustalenia oraz wielkości pasa technicznego, 2) przydatności użytkowej nieruchomości w zakresie tego pasa (np. brak możliwości zabudowy w zakresie tego pasa, mimo wcześniejszych możliwości popartych stosownymi warunkami zabudowy), 3) zmiany warunków korzystania z pozostałych części nieruchomości (np. ograniczenie powierzchni dozwolonej zabudowy, nieregularność kształtu powierzchni zabudowy, utrudnienia w jej sytuowaniu oraz sytuowaniu infrastruktury pomocniczej, utrudnienia w zagospodarowania terenu), jak też 4) obowiązków w zakresie udostępnienia nieruchomości. Obciążenia te (szkody) stały zaś w jawnej sprzeczności z przeznaczeniem tej nieruchomości na czas wydania ww. decyzji, zaplanowanym i udokumentowanym w sprawie.
Obok powyższego, Organom obu instancji umknęło, że zgodnie z art. 124 ust. 1 in fine u.g.n., ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. W dniu wydania decyzji ograniczeniowej z 23 października 2013 r., dla danych działek, nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z kolei, decyzja nr P-15 o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego z 8 marca 2013 r., nie zawierała żadnych zakazów ani ograniczeń co do sposobu korzystania z nieruchomości (działek) skarżącego z tytułu prawnej lokalizacji przedmiotowej linii (rodzących odrębną podstawę do odszkodowania, na podstawie art. 58 ust. 2 w zw. z art. 36 i 37 ustawy z 27 marca 2003 r. p.z.p.). Skarżący podkreślił, że decyzja ta nie zawierała nawet zdawkowych wytycznych względem ograniczeń, ustanowionych następnie przez Starostę. Przeciwnie, to względem inwestora E. Sp. z o.o., ustanowiła ona ściśle określone obowiązki, tak co do realizacji, jak użytkowania przedmiotowej inwestycji celu publicznego.
Wreszcie Skarżący wskazał, że przy ocenie sprawy na gruncie § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, Organom obu instancji umknęło, że zgodnie z art. 154 ust. 2 u.g.n., w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Przy ocenie zaś znaczenia prawnego w sprawie ww. decyzji, należy mieć na uwadze art. 59 i dalej ustawy z 27 marca 2003 r. p.z.p. Nadto, przy wskazanej ocenie, niezbędnym jest uwzględnienie przestrzeni przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, które ustalone zostały ww. decyzjami o warunkach zabudowy, i to decyzjami prawomocnymi na dzień wydania decyzji nr P-15 oraz przedmiotowej w sprawie decyzji ograniczeniowej.
Skarżący zauważył, że już na poprzednim etapie sprawy Organ II instancji formułował wątpliwości "czy przed datą wydania decyzji z dnia 23.10.2013 r. znak [...] - o ograniczeniu sposobu korzystania z części ww. działek - istniała możliwość zabudowy przedmiotowych nieruchomości bezpośrednio pod linią elektro-energetyczną, w pasie technologicznym linii przesyłowej " (por. pismo Wojewody do Starosty z 23 maja 2019 r.). Jakkolwiek, zasadności tych wątpliwości, żaden z Organów, jak podkreślił Skarżący, nigdy nie wykazał, w szczególności poprzez odniesienie ich materiału dowodowego sprawy lub przepisów prawa mających w niej zastosowanie. Mimo zaś tego, Organy te nadal zakładają istnienie "pasa technicznego linii przesyłowej", jako istniejącego jeszcze przed wydaniem decyzji ograniczeniowej Starosty G. . W ślad za tym, zdaniem Skarżącego Organy te bezpodstawnie zakładają nieracjonalność działań E. sp. z o.o. przy wystąpieniu o wydanie ww. decyzji, w zakresie takiego "pasa". Nadto, zakładają bezpodstawnie nieracjonalność działań Starosty G. przy wydaniu owej decyzji co do tego "pasa". W końcu, zakładają bezpodstawnie nieracjonalność ustawodawcy przy ustanowieniu procedur dotyczących ograniczeń prawa własności (mogących sprowadzać się także do takowego "pasa") dopiero w stosownym postępowaniu administracyjnym (art. 124 u.g.n.) lub sądowym (art. 3051 i dalej Kodeksu cywilnego).
Organom tym nadal umyka, jak uwypuklił Skarżący, że samo pojęcie "pasa technicznego", czy "technologicznego", jest pojęciem pozaprawnym, regulowanym w takim znaczeniu dopiero w stosownych orzeczeniach, wydawanych w konkretnej sprawie na gruncie ww. przepisów (tu: w decyzji Starosty G. z 23 października 2013 r.). Warto mieć przy tym na uwadze, że nie tylko nazewnictwo, ale także szerokość takich "pasów" nie jest regulowana powszechnie obowiązującymi przepisami prawa. W tym zakresie, korzysta się z właściwych norm technicznych, mających jednak charakter wyłącznie pomocniczy, i to zarówno przy rozpoznaniu zasadności samego ustanowienia, jak ostatecznego ustalenia szerokości takich "pasów" w stosownym orzeczeniu (por. post. SN z 11 czerwca 2015 r., sygn. akt: V CSK 468/14).
Równie chybione, jak podkreślił Skarżący, było rozważanie kwestii ww. "pasa" na wcześniejszym etapie sprawy w odniesieniu do zapisów, zawartych w pkt 2.1 ppkt 1h decyzji nr [...] o warunkach zabudowy dla przedmiotowych działek, zgodnie z którymi "w przypadku kolizji lokalizacji planowanej inwestycji z istniejącym uzbrojeniem terenu obowiązuje przeniesienie uzbrojenia na koszt własny po uzgodnieniu z właściwym Zarządcą sieci" (por. pismo Starosty G. do Wojewody z 28 maja 2019r. oraz pismo tego Starosty do wiadomości Wojewody z dnia 31 maja 2019 r., a w końcu zaskarżona na obecnym etapie decyzja organu II instancji). Skarżący zauważył, że czym innym są ograniczenia w korzystaniu z danych działek, ustalone decyzją Starosty G. z 23 października 2013 r. (w tym dotyczące ww. "pasa"), a czym innym kwestie ewentualnych kolizji lokalizacyjnych, jak też sposobu ich znoszenia oraz idących za tym dalszych możliwości zabudowy, ustalonych ww. decyzjami o warunkach zabudowy. Skarżący przywołał treść art. 2 pkt 11 ustawy z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne, zgodnie z którym, przez pojęcie sieci uzbrojenia terenu, rozumie się wyłącznie: nadziemne, naziemne i podziemne przewody i urządzenia: wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, cieplne, telekomunikacyjne, elektroenergetyczne i inne, z wyłączeniem urządzeń melioracji szczegółowych, a także podziemne budowle, które w rozumieniu przepisów o statystyce publicznej nie są budynkami, nie zaś "pasy techniczne" (czy "technologiczne").
Skarżący zauważył, że uniknięcie wszelkich kolizji lokalizacyjnych (w tym odnoszących się do linii elektroenergetycznych) jest w pełni możliwe przy zastosowaniu odpowiednich, kompleksowych rozwiązań projektowo - budowlanych dla inwestycji, zakreślonych ww. decyzjami o warunkach zabudowy. Dla rozwiązań tych bowiem, ustawodawca dał szerokie dyspozycje zarówno na gruncie Prawa budowlanego (nie ograniczające się notabene wyłącznie do budynków, por. art. 3 pkt 1-5 oraz pkt 9 w zw. z art. 6 ww. ustawy), jak na gruncie rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Po trzecie, żaden z obowiązujących przepisów prawa nie zakłada jakichkolwiek ograniczeń co do zabudowy (w szczególności w ww. rozumieniu kompleksowym) pod linią elektroenergetyczną o napięciu znamionowym 110 kV. W końcu zaś, nawet normy PN-EN 50341-1: 2005/A1: 2010, PN-EN 50341-3: 2002/AC: 2009, PN-E-05100-1:2000 (stosowane pomocniczo w okresie objętym sprawą, w postępowaniach dotyczących ograniczenia prawa własności), zalecają brak krzyżowania zabudowy z liniami elektroenergetycznymi przekraczającymi napięcie znamionowe 110 kV, tj. z liniami o napięciu 200 oraz 400 kV. Zatem, nie jak w przedmiotowej sprawie - z linią 110 kV.
Końcowo Skarżący wskazał, że Organom obu instancji umknął art. 140 k.c., zgodnie z którym w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno- gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą. Na tle powyższego, znaczącymi jawią się także ugruntowane przez Sąd Najwyższy poglądy, zgodnie z którymi: wynikające z prawa własności (art. 140 k.c.) uprawnienie do korzystania z nieruchomości w określony sposób, obejmuje sposoby korzystania nie tylko faktyczne, ale również potencjalne, o ile mieszczą się w granicach podmiotowego prawa własności. Niewątpliwie zaś ograniczenie lub uniemożliwienie korzystania z nieruchomości w sposób, w który nieruchomość dotychczas nie była wykorzystywana, lecz potencjalnie mogła być wykorzystywana zgodnie ze swoim przeznaczeniem, w tym przeznaczeniem przewidzianym w planie zagospodarowania przestrzennego (tu: warunkach zabudowy), godzi w prawo własności. Pojęcie "rzeczywista szkoda" obejmuje także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób lub w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem (por. wyroki Sądu Najwyższego z 13 czerwca 2013 r, IV CSK 680/12, z 12 października 2007 r., V CSK 230/07, z 17 grudnia 2008 r., I CSK 191/08, z dnia 9 kwietnia 2015 r., II CSK 336/14.)
Zdaniem Skarżącego ustanowienie ograniczeń, dotyczy nie tylko udostępniania nieruchomości dla czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii w celu utrzymania prawidłowej eksploatacji linii (pkt. 4 decyzji ograniczeniowej Starosty z 23 października 2013 r.). Ustanowienie to (w szczególności "pasa technicznego" o szerokości 14 m wzdłuż przedmiotowej linii elektroenergetycznej) wywołało bowiem także skutki szkodowe, o których mowa w § 43 ust. 3 pkt 1-3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Skutków tych nie zbadał jednak elektroenergetycznej 110kV relacji Z. - G., a ponadto zobowiązał, w punkcie drugim, E. Sp. z o.o. z siedzibą w P. do wypłaty tego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym zaskarżona decyzja stanie się ostateczna.
20. W odpowiedzi na skargę Organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:
Skargę należało oddalić.
21. Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r., poz. 2492 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że przedmiotem kontroli sądowej jest zgodność z prawem zaskarżonego aktu, przy czym w sprawowaniu tej kontroli sąd administracyjny nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - Dz. U. z 2023 r., poz. 1634, zwanej dalej: "p.p.s.a.").
22. Na wstępie wywodu należy nakreślić ramy prawne sprawy.
Podstawę wydania zaskarżonej decyzji stanowi art. 129 ust. 5 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899, ze zm., dalej przywoływana jako: "u.g.n.") zgodnie z którym, starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, art. 106 ust. 1 i art. 124-126.
Zgodnie z art. 124 ust. 1 u.g.n., starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, może ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Ograniczenie to następuje zgodnie z planem miejscowym, a w przypadku braku planu, zgodnie z decyzją o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
Po wykonaniu prac, na podstawie art. 124 ust. 4 u.g.n., na osobie lub jednostce organizacyjnej występującej o zezwolenie ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po założeniu lub przeprowadzeniu ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w ust. 1. Jeżeli przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4.
Stosownie do art. 128 ust. 4 u.g.n., odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Szczegółowe uregulowania dotyczące określenia wysokości szkody powstałej na nieruchomości w związku z posadowieniem urządzeń infrastruktury technicznej zawiera § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555, dalej przywoływane jako: "rozporządzenie"). Przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:
1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;
2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie (§ 43 ust. 1).
Z kolei § 43 ust. 3 rozporządzenia stanowi, że przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:
1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.
W oparciu o art. 130 ust. 1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio.
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu na piśmie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zgodnie z § 56 ust. 1 pkt 1 - 9 rozporządzenia, w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania i przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.
Według art. 152 ust.1 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach i cechach nieruchomości podobnych.
23. Decyzja Wojewody Zachodniopomorskiego została zaskarżona w części, w której utrzymuje ona w mocy ww. decyzję Starosty G. w zakresie, w którym decyzja ta nie objęła ustalenia oraz zobowiązania E. sp. z o.o. do wypłaty na rzecz Skarżącego odszkodowania pieniężnego za szkody, wynikające z: 1) zmiany warunków korzystania z nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 1 rozporządzenia), 2) zmiany przydatności użytkowej nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 2 rozporządzenia), 3) trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości (§ 43 ust. 3 pkt 3 rozporządzenia).
24. W pierwszej kolejności Sąd wskazuje, że zarzuty skierowane w stronę decyzji tzw. ograniczeniowej nie mogą odnieść zamierzonego efektu, gdyż nie tego postępowanie w tej sprawie dotyczy.
25. Kwestia rozszerzenia katalogu przesłanek uzasadniających powiększenie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości była przedmiotem analizy tut. Sądu, w wyroku z dnia 29 lipca 2021 r. w tej sprawie, (sygn. akt II SA/Sz 305/21). W orzeczeniu tym Sąd "nie podzielił również stanowiska organu, który zaaprobował twierdzenie rzeczoznawcy, iż na skutek ograniczenia nie doszło do zmiany możliwości zagospodarowania działek Skarżącego. Zauważyć bowiem należy, że przed wydaniem decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości ograniczenia w zagospodarowaniu terenu wynikać mogły z obowiązujących przepisów i norm, które nakładały ograniczenia w związku z oddziaływaniem linii elektroenergetycznej i ze względów bezpieczeństwa. Obecnie ograniczenia te, wynikające z decyzji administracyjnej, ujawnione w księdze wieczystej, przybrały postać ustanowienia pasa technologicznego o określonej szerokości 14 m i długości 15,5 m dla działki nr [...] oraz o szerokości 14 m i długości 16 m dla działki nr [...].
W ocenie Sądu, jakkolwiek należy przyznać organowi rację, iż przed wydaniem decyzji skarżący nie mógł zagospodarować działek dowolnie, to jednak należy przyjąć, że kwestia zmiany możliwości zagospodarowania nieruchomości nie została dostatecznie wyjaśniona. Wywody dotyczące braku zmian w możliwości zagospodarowania terenu byłby wiarygodne, gdyby organ dokonał porównania możliwości zagospodarowania działek przed i po wydaniu decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości i gdyby z porównania tego wynikało, że wynikające z przywołanych w decyzji przepisów techniczno-budowlanych i norm ograniczenia były tożsame z tymi, które wynikają z ustanowienia pasa technologicznego. Takich ustaleń zaskarżona decyzja nie zawiera.
Również z operatu nie wynika, czy na skutek decyzji ograniczającej sytuacja skarżącego zmieniła się w stosunku do sytuacji sprzed wydania decyzji.
Uznanie, iż do takiej zmiany nie doszło nie zostało poparte analizą, a jedynie stwierdzeniem, że działki w dalszym ciągu mogą zostać wykorzystane na cele budowlane".
Sąd orzekający w tej sprawie związany jest oceną prawną i zaleceniami wypływającymi z ww. orzeczenia na mocy art. 153 p.p.s.a. i zobowiązany jest skontrolować, czy orzekające w sprawie Organy zalecenia te wypełniły.
26. Operat szacunkowy to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia odszkodowania. Wartość dowodowa takiej opinii oraz poprawność jej sporządzenia w kontekście obowiązujących przepisów prawa powinna zostać oceniona przez organy orzekające w sprawie, które zobowiązane są przede wszystkim zbadać, czy operat jest jasny, logiczny, spójny, wiarygodny, czy nie zawiera błędów matematycznych, czy zastosowana w nim metoda szacowania odpowiada prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez niego wnioski nie są ze sobą sprzeczne. Ocena taka powinna zostać przeprowadzona zgodnie z regułą swobodnej oceny dowodów w świetle art. 80 k.p.a. oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n. normujących zasady określenia wartości nieruchomości oraz przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia. Zarówno przepisy u.g.n., jak również standardy zawodowe oraz kodeks etyki nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak również dokładania należytej staranności. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. O wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości w obecnym stanie prawnym decyduje rzeczoznawca. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może skorzystać z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego jest uprawniona na mocy art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji.
Zdaniem Sądu, organy orzekające w niniejszej sprawie zasadnie stwierdziły, że operat z dnia 24 czerwca 2022 r. nie zawiera nieprawidłowości, które uniemożliwiałyby jego wykorzystanie do ustalenia wysokości odszkodowania. Dane zawarte w tej opinii nie budzą wątpliwości interpretacyjnych, stanowią spójną i logiczną całość. Operat ten został sporządzony prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi w tej materii przepisami prawa, tj. u.g.n. i ww. rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego, wobec tego opracowanie to mogło stanowić miarodajny dowód. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Organ odwoławczy w należyty sposób odniósł się do tego operatu, a Sąd zgodził się z wywodami w tej mierze. Zasadne jest stanowisko wyrażane już przez Sąd orzekający w sprawie wyrokiem z dnia 29 lipca 2021 r. (sygn. akt II SA/Sz 305/21), zgodnie z którym jeśli strona uważa, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi jej wątpliwości, powinna przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 u.g.n.).
27. Jak wynika z akt sprawy, Organ pierwszej instancji przeprowadził drobiazgowe postępowanie wyjaśniające odpowiadające zaleceniom Sądu, sporządzono też kolejny – nowy operat szacunkowy.
Przystępując do wyceny, biegły przeanalizował uwarunkowania planistyczne, obowiązujące na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz na dzień zakończenia prac na nieruchomości. W obu przypadkach dla obszaru, na którym położone są sporne działki brak było obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co potwierdza pismo Burmistrza G. z dnia 8 września 2016 r., nr [...]. Według studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy G., przyjętego uchwałami Rady Miejskiej w G., m.in.: Nr [...] z dnia 30 czerwca 2009 r. i Nr [...] z dnia 24 lutego 2016 r., dawne działki: nr [...] i [...] oznaczone były jako: "M/U - tereny mieszkaniowe z usługami nieuciążliwymi, w strefie rozwoju funkcji mieszanych + linia energetyczna". Biegły wskazał, że w studium, w punkcie 3.5.5 ELEKTROENERGETYKA został określony obszar ograniczonego użytkowania dla linii 110 kV o szerokości 40 m (po 20 m od osi linii w obu kierunkach). Obszar ten jest tożsamy ze strefą oddziaływania linii. Podział geodezyjny ww. działek gruntu został sporządzony prawidłowo, z usankcjonowaniem ww. strefy oddziaływania linii 110 kV. Ponadto na działki nr [...] i nr [...] została wydana decyzja nr P-15 Burmistrza Gminy G. z dnia 8 marca 2013 r., znak: [...], ustalająca lokalizację inwestycji celu publicznego dla przedsięwzięcia polegającego na przebudowie i rozbudowie linii napowietrznej 110 kV relacji Z. - G.. Biegły podał, że według informacji uzyskanej od wykonawcy robót budowlanych strefa ograniczonego użytkowania określona w decyzji lokalizacyjnej wynosiła 8 m i 18 m (w przypadku działek nr [...] i nr [...] wynosiła 18 m).
Z akt sprawy i z operatu szacunkowego wynika także, że dla spornych działek zostały wydane decyzje o warunkach zabudowy na rzecz A. K. dla inwestycji polegających na budowie budynków mieszkalnych na tych działkach. Dla działki nr [...] - decyzja nr 494, znak: [...] z dnia 3 sierpnia 2010 r., natomiast dla działki nr [...] - decyzja nr 492, znak: [...] z dnia 3 sierpnia 2010 r. Ponadto Starosta G. w dniu 6 listopada 2017 r. wydał decyzję 762/2017, znak: [...], zatwierdzającą projekt budowlany i udzielił pozwolenia na budowę Skarżącemu trzech budynków mieszkalnych, jednorodzinnych na działkach nr [...] i [...].
W operacie szacunkowym biegły przedstawił stan zagospodarowania działek według stanu na dzień wydania decyzji o ograniczeniu oraz według stanu na dzień zakończenia prac budowlanych na nieruchomości.
Wskazać należy, że dniu 23 października 2013 r. obie działki były oznaczone w ewidencji gruntów jako grunt rolny, nie były zabudowane oraz posiadały dojazd drogą utwardzoną asfaltową, a następnie gruntową. Przez południową część działki nr [...] i przez północną część działki nr [...], przebiegała napowietrzna linia elektroenergetyczna 110 kV relacji Z. - G.. W oparciu o zgromadzone dokumenty, w tym na podstawie protokołu Nr [...], sporządzonego w dniu 4 września 2015 r. przez przedstawiciela firmy S. S.A. (dawniej S. S.A.), biegły ustalił, że na ww. działkach nie wystąpiły szkody w pożytkach naturalnych. Nieruchomość była udostępniona wykonawcy robót od dnia 1 czerwca 2015 r. do dnia 30 czerwca 2015 r. Po zakończeniu prac stan zagospodarowania nieruchomości nie uległ zmianie - przez ww. działki przebiegała napowietrzna linia elektroenergetyczna po trasie istniejącej, która została przebudowana. Powierzchnie zajęcia (ograniczenia) wynosiły: dla działki nr [...] - 221 m2, dla działki nr [...] - 224 m2.
Kierując się art. 154 ust. 1 u.g.n. biegły w operacie szacunkowym wskazał rodzaj określanej wartości oraz podejścia i metody szacowania. Przedstawił procedurę wyceny, określił rodzaj szkody, którą wycenił. W operacie szacunkowym biegły stwierdził, że wycena nie objęła określenia wartości szkód w pożytkach z nieruchomości, gdyż zgodnie z przedłożonym protokołem, szkoda ta nie wystąpiła.
Do obliczenia wartości zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego korzystania z nieruchomości (Zw) biegły zastosował wzór: Zw = Wn x (1-Sli] x Psk x Szp, szczegółowo omówiony na stronie 20 i 21 operatu szacunkowego, gdzie:
Zw oznacza zmniejszenie wartości nieruchomości w pasie ograniczonego korzystania z nieruchomości,
W11 - wartość 1 m2 nieruchomości nieobciążonej urządzeniem,
SL1 - współczynnik obniżenia wartości 1 m2 nieruchomości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia w dokumentacji planistycznej,
PSK - powierzchnia pasa ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości, zamieszczona w decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości,
SZP - współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania na skutek budowy urządzenia.
Wartość zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości biegły określił w oparciu o wartość rynkową gruntu, obliczoną przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody korygowania ceny średniej. Biegły określił wartość rynkową jednostki gruntu (zł/m2) nieobciążonej części nieruchomości. W tym celu dokonał analizy transakcji gruntami niezabudowanymi z prawem własności, z obszaru obejmującego obręb Z., gmina G., przeznaczonych na cele zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług, z okresu: lipiec 2020 r. - maj 2022 r. W wyniku analizy stwierdził, że ceny nieruchomości podobnych, po odrzuceniu wartości skrajnych i aktualizacji o trend czasowy wynoszący 1% w skali miesiąca, oscylują w granicach od ok. 130 zł/m2 do około 240 zł/m2. Na podstawie przeprowadzonej analizy stwierdził, że wśród różniących atrybutów cenotwórczych, istotne znaczenie dla poziomu cen mają: lokalizacja szczegółowa, uzbrojenie w media, powierzchnia działki, jakość dojazdu oraz kształt działki i utrudnienia inwestycyjne takie jak: ukształtowanie terenu, stopień zadrzewienia lub zakrzaczenia działki, kształt działki, stan podłoża gruntowego i obecność napowietrznych linii energetycznych. Po dokonanych obliczeniach ostatecznie wartość rynkową 1 m2 gruntu dawnych działek: nr [...] i nr [...] określił na poziomie Wj (W11) = 238,04 zł.
Następnie biegły dokonał analizy czynników wpływających na zmniejszenie wartości przedmiotowej nieruchomości, wymienionych w § 43 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555), dalej: "rozporządzenie". W operacie wskazano, że że szkoda fizyczna nie wystąpiła, podobnie jak nie wystąpiły:
zmiana warunków korzystania z nieruchomości - ponieważ że linia elektroenergetyczna nie zmieniła warunków korzystania z nieruchomości, dojazd do działek odbywa się jak dotychczas, brak konieczności poczynienia dodatkowych nakładów w celu dostępu do nieruchomości;
zmiana przydatności użytkowej nieruchomości - działki mogą być użytkowane w dotychczasowy sposób;
trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości - linia elektroenergetyczna została przebudowana po istniejącej trasie w tych samych parametrach - trwałe ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości na skutek podwieszenia przewodów linii istniało w dacie wydania decyzji starosty ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości.
Według biegłego wystąpił czwarty czynnik wpływający na zmniejszenie wartości nieruchomości - skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy, zaś wpływ tego czynnika uwzględniono w operacie poprzez zastosowanie współczynnika eksperckiego.
W dalszej kolejności biegły przystąpił do określenia współczynnika obniżenia wartości jednostki porównawczej nieruchomości na skutek lokalizacji linii elektroenergetycznej w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Biegły wyjaśnił, że w związku z przebudową napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV Z. - G., została wydana decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego, dalej: "decyzja lokalizacyjna", przez Burmistrza Gminy G. z dnia 8 marca 2013 r. W treści decyzji brak informacji o strefie oddziaływania linii 110 kV. Zgodnie z załącznikiem graficznym do decyzji lokalizacyjnej oraz informacją uzyskaną przez biegłego od wykonawcy robót budowlanych, w przypadku przedmiotowych działek, granica obszaru, na który inwestycja miała oddziaływać, wynosiła 18 m. Biegły podał, że trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości dla przedmiotowej linii, wynikające z uwarunkowań decyzji lokalizacyjnej istniało z powodu: zakazu sadzenia wysokiej zieleni, zakazu, tworzenia hałd i nasypów, zakazu lokalizacji budynków i budowli przeznaczonych na stały pobyt ludzi i zakazu lokalizacji elektrowni wiatrowych i nośników reklamowych. Powyższe zakazy pokrywały się z zakazami zawartymi w § 13 uchwały Nr [...] Rady Miejskiej w G. z dnia 26 kwietnia 2017 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy G.. Na podstawie analizy rynku biegły przyjął, że wartość współczynnika obniżenia wartości nieruchomości z tytułu lokalizacji linii w decyzji lokalizacyjnej wynosi SL = 0,50. Wartość ta została wykorzystana przez biegłego do obliczenia w operacie szacunkowym na stronie 29 współczynnika SL1 = 0,18 (dla działki nr [...]) i SL1 = 0,20 (dla działki nr [...]).
W operacie szacunkowym biegły przeprowadził również analizę okoliczności wpływających na poziom współczynnika zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania na skutek budowy urządzenia i ustalił jego wysokość na poziomie SZP - 0,20. Biegły wskazał, że omawiany współczynnik przyjmuje wartość pomiędzy 0,15 - dla gruntów rolnych, do 0,20 - w przypadkach wystąpienia "świadków" infrastruktury lub gdy zachodzi reglamentacja zakresu upraw (np. przy zakazie sadzenia drzewek w sadach).
Po przeprowadzonej analizie i ustaleniu niezbędnych parametrów, biegły wyliczył wartość zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego korzystania z nieruchomości – ZW - dla poszczególnych działek na poziomie: 8.628 zł - dla działki nr [...] i 8.531 zł dla działki nr [...], co w sumie dało kwotę [...] zł wysokości odszkodowania.
28. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach - jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Organ obowiązany jest dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, to jest zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z 3 grudnia 2019 r., sygn. akt I OSK 307/18, wyrok NSA z 31 stycznia 2023 r., sygn. akt I OSK 3197/19, wyrok WSA w Poznaniu z 10 marca 2023 r., sygn. akt I SA/Po 844/22).
Sąd orzekający w sprawie w pełni podziela stanowisko zaprezentowane przez Organ odwoławczy w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji i wbrew oczekiwaniom Skarżącego uznaje, że Organy orzekające w sprawie prawidłowo ustaliły, iż zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek przebudowy napowietrznej linii elektroenergetycznej 110 kV jest wynikiem negatywnych skutków spowodowanych obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń w celu utrzymania prawidłowej eksploatacji linii. Wpływ pozostałych czynników w postaci:
zmiany warunków korzystania z nieruchomości;
zmiany przydatności użytkowej nieruchomości;
trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości;
nie wystąpił w odniesieniu do stanu faktycznego istniejącego na spornej nieruchomości w momencie wydania decyzji ograniczającej sposób korzystania z nieruchomości z uwagi na istniejącą już linię WN 110 kV, która przebiegała po tożsamym śladzie.
W świetle powyższych rozważań nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia przepisów prawa materialnego, tj. art. 128 ust. 1 i 4 u.g.n. w zw. z art. 129 ust. 5, art. 130, art. 132 ust. 1a i 6, art. 134, art. 124 ust. 1 u.g.n. poprzez przyznanie Skarżącemu odszkodowania nieodpowiadającego wartości poniesionych szkód na skutek ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Ustalenie w tym zakresie zostało bowiem oparte na prawidłowo sporządzonym i ocenionym materiale dowodowym, w tym opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Nadto Sąd podziela argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji, że wydanie decyzji ograniczającej sposób korzystania z danej nieruchomości okazało się korzystne dla właściciela nieruchomości, m.in. z uwagi na scalenie działek nr [...] i nr [...] w jedną nieruchomość, a następnie jej podział na działki o odmiennych parametrach.
Wskazać trzeba, że Organ pierwszej instancji porównał treść decyzji o warunkach zabudowy, wydanych w 2010 r. i w 2017 r. dla działki nr [...], zatem przed i po wydaniu decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z danej nieruchomości. Zestawienie danych z decyzji o warunkach zabudowy w zakresie: wskaźnika powierzchni zabudowy kubaturowej, obowiązującej linii zabudowy, nieprzekraczalnej linii zabudowy i ustalonej maksymalnej wysokości od poziomu terenu do kalenicy, pozwoliły Organowi pierwszej instancji dojść do prawidłowego wniosku, że decyzja o warunkach zabudowy z 2017 r. była zdecydowanie korzystniejsza dla właściciela działki nr [...] od tej, która została wydana w 2010 r. Tym samym nie jest zasadny zarzut Skarżącego, iż decyzja o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości miała negatywny wpływ na warunki zabudowy przedmiotowej działki.
Ponadto, na co zwrócił uwagę Organ, w piśmie z dnia 5 czerwca 2019 r., nr ZMS/SU/MB/031/2019/WE019E140209, Inwestor wyjaśnił, że w dacie wydania decyzji o warunkach zabudowy tj. w roku 2010, istniała kolizja działek nr [...] i nr [...] z istniejącą wówczas linią WN 110 kV, co oznacza, że ewentualna zabudowa przedmiotowych działek mogła nastąpić dopiero po usunięciu tej kolizji na koszt właściciela nieruchomości. Wynika to wprost z treści decyzji o warunkach zabudowy: "w przypadku kolizji planowanej inwestycji z istniejącym uzbrojeniem terenu obowiązuje przeniesienie uzbrojenia na koszt własny po uzgodnieniu z właściwym zarządcą sieci".
29. Nie można się zgodzić z twierdzeniami Skarżącego, że zachodziła konieczność ustalenia odszkodowania za "czynnik nr 3" i "czynnik nr 2" oraz z zarzutem, że przed wydaniem decyzji z dnia 23 października 2013 r. ("ograniczeniowej"), na nieruchomości nie obowiązywały żadne ograniczenia w sposobie jej korzystania.
Ograniczenia te przybrały formę ograniczeń - co podkreślił również Sąd w uzasadnieniu do wyroku z dnia 29 lipca 2021 r., (sygn. akt II SA/Sz 305/21) - wynikających z obowiązujących przepisów techniczno-budowlanych i norm, które nakładały ograniczenia w związku z oddziaływaniem linii elektroenergetycznej i ze względów bezpieczeństwa. Biegły, w piśmie z dnia 17 maja 2023 r. wskazał, że przy określaniu wartości poniesionych szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n., uwzględnia się w szczególności stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji, przy czym stan zagospodarowania nie jest tożsamy ze stanem prawnym nieruchomości. Stan zagospodarowania nieruchomości na datę wydania decyzji z dnia 23 października 2013 r. został opisany w operacie szacunkowym i w dacie tej istniała już napowietrzna linia elektroenergetyczna 110 kV na przedmiotowych działkach, która była trwale związana z gruntem. Z faktu istnienia linii w przeszłości wynikały ograniczenia związane z jej posadowieniem, zaś przebudowa linii po istniejącej trasie i tych samych parametrach nie usankcjonowała dodatkowego trwałego ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Stąd wywody i oczekiwania Skarżącego w tym względzie nie są trafne.
Słusznie przy tym zauważył Organ się, że ustalenia biegłego w zakresie przeznaczenia planistycznego przedmiotowych działek są tożsame z ustaleniami dokonanymi przez rzeczoznawcę majątkowego, H. S., w operacie szacunkowym z dnia 3 kwietnia 2020 r. i nie zostały zakwestionowane przez WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 29 lipca 2021 r., (sygn. akt II SA/Sz 305/21), który orzekając w sprawie, poddał ten operat ocenie.
30. Końcowo Sąd zauważa, że operat szacunkowy jest opinią rzeczoznawcy majątkowego o wartości danej nieruchomości, nie jest to natomiast przestrzeń do polemiki z poprzednimi wycenami ani ich autorami. Biegły zachowuje autonomię w swojej pracy i nie ma podstaw, aby od niego żądać zajęcia stanowiska w kwestii operatów szacunkowych, które uległy dezaktualizacji. Ponadto, biegły, który sporządza operat szacunkowy, nie jest związany metodą przyjętą przez poprzedniego biegłego, gdyż wybór podejścia, metody i techniki szacowania, stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., każdorazowo należy do rzeczoznawcy majątkowego, który sporządza dany operat szacunkowy.
31. Wobec nie stwierdzenia wskazywanych naruszeń, Sąd działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. skargę oddalił.
Wszystkie przytaczane w uzasadnieniu orzeczenia sądów pochodzą z bazy dostępnej na: www.orzeczenia.nsa.gov.pl