II SA/SZ 653/24

II SA/Sz 653/24 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2025-01-23
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-08-27
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Katarzyna Sokołowska /przewodniczący/
Krzysztof Szydłowski /sprawozdawca/
Wiesław Drabik
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 1130
art.56, art. 61 ust. 1, art. 6 ust. 2 pkt 1, art. 2 pkt 4, art. 53 ust. 4, art. 64 ust. 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Asesor WSA Krzysztof Szydłowski (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 23 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 1 lipca 2024 r. nr SKO/WJ/420/864/2024 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 1 lipca 2024 r. nr SKO/WJ/420/864/2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. utrzymało w mocy decyzję Nr [...] Prezydenta Miasta S. z dnia 11 stycznia 2024 r. ustalającą na rzecz O. S.A. z siedzibą w W. warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej, budowie urządzeń rekreacyjnych oraz dróg wewnętrznych z infrastrukturą techniczną, przy ul. [...] w S., działki nr [...] i [...], obręb [...] S..
Jak wyjaśnił organ odwoławczy, zaskarżona do Kolegium decyzja została wydana na podstawie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W odwołaniu od przedmiotowej decyzji M. M., A. Z., B. Z., M. R. i J. R. zarzucili kwestionowanemu rozstrzygnięciu, iż skarżona decyzja została wydana bez zapoznania się ze stanem faktycznym. Bowiem w decyzji wskazano na konieczność wykonania inwentaryzacji zieleni znajdującej się na terenie inwestycji przed usunięciem wybranych drzew. Natomiast, w ocenie odwołujących, taka inwentaryzacja powinna być wykonana przed ustaleniem warunków zabudowy. Ponadto w decyzji, w ocenie odwołujących, znajdują się sformułowania ogólne dotyczące zachowania zieleni. Enigmatyczny charakter użytych sformułowań zdaniem odwołujących uniemożliwia wyegzekwowanie nałożonych na inwestora obowiązków. Odwołujący oświadczyli, że nie jest możliwe zachowanie ustalonych w decyzji wskaźników wielkości powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej terenu inwestycji. Podnosili także, że realizacja inwestycji opartej na ustalonych wskaźnikach zabudowy doprowadzi do zaburzenia retencji wody w rejonie ulic [...] i [...], co skutkować będzie podniesieniem poziomu zwierciadła wody gruntowej, doprowadzi do zalewania kondygnacji piwnicznych budynków, wypłukiwania gruntu rodzimego spod fundamentów i niekontrolowanego osiadania budynków mieszkalnych. Wskazywali także, że skoro w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajduje się zwarty obszar zieleni oraz rzeka, stanowi to wystarczającą przesłankę do podjęcia przez organ stosownych działań, szczególnie że znaczna część obszaru zieleni to przedwojenna nekropolia, na której nie dokonano ekshumacji. Zwracali też uwagę, że zawnioskowali o określenie ustawowego statusu drogi - ul. [...], na wysokości numerów administracyjnych 1, 3, 5, 7 oraz o określenie odległości zabudowy od planowanego przez inwestora przedłużenia tej drogi na działce nr [...], jak dla drogi publicznej. Wniosek ten nie znalazł odzwierciedlenia w ustaleniach decyzji. Ma to znaczenie, gdyż nowa inwestycja zwiększy obciążenia komunikacyjne ul. [...], której parametry odpowiadają drodze lokalnej o niewielkim natężeniu ruchu pieszych i pojazdów, bez wytyczonego chodnika. Brak chodnika stwarza zagrożenie bezpieczeństwa okolicznych mieszkańców i użytków pobliskich ogrodów działkowych. Ponadto wskazywali na ukrycie wolno stojące o nr [...], przeznaczone do ochrony ludności w sytuacjach kryzysowych. Obiekt ten nie jest ujęty w gminnej ewidencji zabytków oraz rejestrze zabytków województwa, jednakże odwołujący wnioskowali o rozpoznanie statusu obiektów architektonicznych zlokalizowanych na terenie inwestycji. Nieujęcie obiektu w ewidencji nie oznacza, że nie może być on wartościowy z kulturowego punktu widzenia i należałoby objąć go ochroną konserwatorską. Odwołujący uważali, że taką ochroną konserwatorską powinna być również objęta brukowa nawierzchnia ul. [...]. Konkludując, odwołujący oświadczyli, że ustalenia skarżonej decyzji stanowią rażące naruszenie interesu społeczności mieszkańców.
Rozpatrując powyższe odwołanie, Kolegium po przywołaniu przepisów ustawy
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym mających zastosowanie w sprawie wskazało, że organ pierwszej instancji sporządził analizę urbanistyczną, w oparciu o wyniki której przygotował projekt decyzji. Wynika z niej w szczególności, że teren inwestycji składa się z [...] działek (nr [...] i [...]), dostępnych z ulicy [...] oraz ulicy [...]. Za front terenu inwestycji przyjęto deklarowany przez inwestora dostęp do drogi publicznej z działki drogowej ul. [...], od tej strony teren inwestycji posiada szerokość 12,5 m. Trzykrotna szerokość frontu to 37,5 m, zatem dla sporządzenia analizy urbanistycznej zakreślono obszar w odległości 50 m wokół terenu inwestycji (minimalna wymagana odległość). Przy czym analizą objęto każdą z działek, która choćby w części znalazła się w zakreślonej odległości. W tak wyznaczonym obszarze występują budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie wolno stojącej, jak też w zabudowie szeregowej, budynki mieszkalne wielorodzinne oraz budynek transportu i łączności. Wnioskowane budynki mieszkalne jednorodzinne w zabudowie szeregowej kontynuują tym samym funkcję zabudowy z obszaru analizowanego.
Organ odwoławczy wyjaśnił także w jaki sposób wyznacza się obowiązującą linię zabudowy i wskazał, że skoro zamiarem Inwestora jest, między innymi, budowa układu dróg wewnętrznych (jeden z odcinków jako przedłużenie ul. [...]), logicznym jest wyznaczenie linii dla nowej zabudowy wzdłuż projektowanego układu tych dróg. Taki układ linii zabudowy utworzy przedłużenie linii istniejącej zabudowy jednorodzinnej szeregowej przy ul. [...], a cała projektowana zabudowa tworzy spójne zagospodarowanie terenu inwestycji. Dodatkowo w decyzji ustalono nieprzekraczalną linię zabudowy od strony ul. [...], w odległości 6 m od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi. Ustalenie to jest uzasadnione, skoro teren inwestycji zamyka się w obszarze wyznaczonym dwoma drogami gminnymi.
Kolegium opisało także sposób ustalenia wskaźnika zabudowy nadmieniając, że jak wynika z zestawienia tabelarycznego, średnia wartość wskaźnika zabudowy dla obszaru analizy wynosi 27,5%. Inwestor pierwotnie wnioskował o ustalenie wskaźnika zabudowy na poziomie 35% - 36%. Stwierdzono, że dla wnioskowanego terenu inwestycji konieczne jest zachowanie powierzchni biologicznie czynnej na poziomie minimum 40%. Wartość ta wynika z obecnego zadrzewienia terenu inwestycji cennymi przyrodniczo egzemplarzami drzew ozdobnych pochodzącymi z planowanych nasadzeń. Tym samym uznano, że nie jest uzasadnione ustalenie wskaźnika zabudowy o wielkości wnioskowanej przez inwestora, lecz na poziomie obliczonej wartości średniej. Inwestor biorąc pod uwagę ustalenia analizy urbanistycznej skorygował złożony wniosek, obniżając wnioskowaną wielkość parametru zabudowy do wartości średniej tego parametru z obszaru analizowanego, tj. 27,5%. Taką też wielkość parametru ustalono w decyzji, co odpowiada zasadzie opisanej w § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie ustalenia sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W decyzji organu odwoławczego poddano też ocenie sposób wyznaczenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, szerokości elewacji frontowej oraz geometrii dachu, nie dopatrując się nieprawidłowości w ustaleniach organu I instancji.
Dokonując ponownej oceny zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w szczególności oceny analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, Kolegium doszło do przekonania, że organ pierwszej instancji określił parametry nowej zabudowy stosując zasady ustalane zgodnie z przepisami rozporządzenia. W prawidłowy sposób została również sporządzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Wartości wszystkich parametrów zabudowy obiektów zlokalizowanych w obszarze analizy znajdują się w zestawieniu tabelarycznym w aktach sprawy. Wartości te zostały w sposób czytelny przywołane przez organ pierwszej instancji i stanowiły prawidłową podstawę określenia parametrów nowej zabudowy. Projekt decyzji został zaopiniowany przez wydziały merytoryczne urzędu gminy (ochrony środowiska, zarządcę gminnych dróg publicznych, zarządzania kryzysowego i ochrony ludności).
Natomiast ustosunkowując się do zarzutów odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. stwierdziło, że w żaden sposób nie wpływają one na ustalone warunki zabudowy. Obowiązek zinwentaryzowania zieleni nałożony na Inwestora w decyzji został sformułowany prawidłowo. Organ pierwszej instancji powiązał wycinkę pojedynczych drzew na terenie inwestycji z projektem budowlanym, w tym z przebiegiem sieci inżynieryjnych. Zdaniem organu oczywistym jest, że na etapie ustalania warunków zabudowy nie ma jeszcze dokładnego projektu budowlanego, nie są również znane rozwiązania przebiegu sieci uzbrojenia terenu. Co więcej, projekt budowlany może być sporządzony następczo, po inwentaryzacji zieleni, skoro wycinka ma być maksymalnie oszczędna.
W ocenie Kolegium jak najbardziej, możliwe jest wykonanie obowiązków nałożonych na inwestora dotyczących warunków ochrony środowiska. Podobnie, możliwa jest realizacja inwestycji przy określonych wskaźnikach powierzchni zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej. Z kolei zarzucona możliwość zaburzenia stosunków wodnych na gruncie na skutek realizacji inwestycji jest swobodną dywagacją odwołujących, nie popartą jakimkolwiek dowodem.
Organ odwoławczy nadmienił, że z ustaleń organu pierwszej instancji wynika, że ul. [...] to droga publiczna, gminna. W decyzji zaznaczono, że skomunikowanie terenu inwestycji z ul. [...] będzie następowało poprzez zjazd, na którego lokalizację Inwestor jest obowiązany uzyskać zezwolenie zarządcy drogi. Nawet jeśli Inwestor urządzi na terenie działki nr [...] ciąg komunikacyjny jako przedłużenie ul. [...], odcinek ten automatycznie nie stanie się drogą publiczną, która delimitowałaby odległość zabudowy od pasa drogowego. Jednakże, realizując postulat odwołujących, jak również uwzględniając porządek urbanistyczny zabudowy przy ul. [...], organ pierwszej instancji wyznaczył obowiązującą linię zabudowy na przedłużeniu zabudowy istniejącej przy tej ulicy. Z kolei co do ul. [...], organ pierwszej instancji uwzględnił fakt, że ul. [...] będąc drogą publiczną nie jest obecnie drogą urządzoną, nie posiada chodników. Zatem zezwolił na lokalizację zabudowy od tej strony terenu inwestycji w odległości nie mniejszej niż 6 m od granicy działki drogowej nr [...], wytyczając nieprzekraczalną linię zabudowy. W ocenie organu odwoławczego prawdopodobnie w niedalekiej przyszłości, po zabudowie terenu inwestycji, dojdzie do prawidłowego i pełnego urządzenia tej drogi publicznej.
Jak wywiódł organ odwoławczy, oczywistym jest, że każda nowa inwestycja, a szczególnie tego rozmiaru, zwiększa natężenie ruchu kołowego oraz pieszych i zawsze budzi niezadowolenie tych którzy już zamieszkują w sąsiedztwie zainwestowania. Jednakże ten argument i dążenie zamieszkujących do zachowania status quo, nigdy nie może stać na przeszkodzie zabudowy wolnych terenów miejskich.
Odnosząc się do zarzutów w zakresie konieczności inwentaryzacji konserwatorskiej terenu inwestycji, jak też konieczności zachowania ukrycia wolno stojącego Kolegium wskazało, iż ocenie prawnej podlega obecny stan terenu inwestycji, co oznacza, że skoro ani teren, ani jakiekolwiek obiekty tam istniejący. Przedmiotowe obiekty nie są objęte ochroną konserwatorską, brak jest zatem podstaw do innego traktowania tego terenu, nawet jeśli w ocenie odwołujących jest on szczególnie cenny kulturowo. Co do budowli ochronnej, zasadność jej utrzymania podlegała ocenie komórki merytorycznej organu pierwszej instancji.
Pismem z 5 sierpnia 2024 r. skargę do sądu administracyjnego na powyższą decyzję wniósł pełnomocnik M. M. domagając się uchylenia w całości zaskarżonej decyzji, ewentualnie dodatkowo uchylenia także decyzji organu I instancji.
Skarżonej decyzji zarzucono naruszenie:
1) art. 138 § 2 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie w sytuacji, gdy organ I instancji nie ustalił, czy przedmiotowa decyzja narusza - poprzez przepis art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - przepisów odrębnych z zakresu: ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, a także przepisów dotyczących obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
2) art. 7 k.p.a. - poprzez niezastosowanie ustanowionej tymże przepisem zasady, iż organy administracji publicznej w tym Prezydent Miasta S. oraz Samorządowe Kolegium Odwoławcze - mają obowiązek stać na straży praworządności oraz mają obowiązek mieć na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli, a tymczasem zaskarżona decyzja oraz poprzedzająca ją decyzja o warunkach zabudowy godzą w fundamenty interesu lokalnej społeczności,
3) art. 77 § 1 k.p.a. poprzez zaniechanie zebrania w sposób wyczerpujący materiału dowodowego w sprawie, co znajduje wyraz w wręcz lakonicznym odniesieniu się przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze do zarzutów skarżących zawartych w odwołaniu,
4) art. 107 § 3 k.p.a. poprzez lakoniczne odniesienie się w uzasadnieniu do twierdzeń i argumentów odwołujących się, przez co nie sposób odkodować, dlaczego Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uznało twierdzeń i zarzutów skarżących za prawnie doniosłe.
Zdaniem Skarżącego konsekwencją naruszeń wskazanych w punkcie 2 i 3 było także:
1) pominięcie istotnej okoliczności faktycznej, dotyczącej kolektora odprowadzającego wodę deszczową między innymi z ulicy [...], który jest niewydolny w czasie obfitych ulew i burz, które od kilku lat notorycznie nawiedzają S., co z kolei powoduje zalewanie niektórych nieruchomości w przedmiotowej okolicy, zaś dołączenie do niego kilkunastu nowych budynków problem ten jeszcze zintensyfikuje,
2) pominięcie przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S., że decyzja Prezydenta Miasta była przedwczesna - co wynika wprost z treści punktu II litera "b" punkt 4 - a co za tym idzie wydana została decyzja o warunkach zabudowy o określonej powierzchni zabudowy przy jednoczesnym braku wiedzy na chwilę wydawania decyzji, czy zachowanie tych warunków będzie w ogóle fizycznie możliwe,
3) przyzwolenie na kontynuację przez władze miejskie degradacji zieleni w postaci wieloletnich drzew, służących mieszkańcom oraz zwierzętom i próbie zastępowania ich wręcz komicznymi nowymi nasadzeniami, które nie dorównują wycinanym drzewom zarówno gabarytami, jak i możliwościami zacienienia czy też redukcji zanieczyszczeń.
W motywach skargi wskazano w szczególności, iż w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji próżno szukać rozważań organu na temat interesów lokalnej społeczności, co samo w sobie jawi się jako pogwałcenie tychże interesów. W ocenie Skarżącego wprowadzenie gęstej zabudowy na stosunkowo niewielkim terenie spowoduje nie tylko zaburzenie wizualne okolicy, ale także będzie miało doniosły wpływ na cały ekosystem i sąsiednie nieruchomości. Dla przykładu już teraz lokalny kolektor jest niewydolny podczas silniejszych opadów deszczu, bardziej obfite ulewy powodują wręcz zalewanie niektórych nieruchomości (domów jednorodzinnych). Z kolei dalsze 16 budynków problem ten nasili i narazi kolejnych mieszkańców na zalania - a miasto na odpowiedzialność odszkodowawczą.
Podkreślono, iż ulica [...] przebiega obok rzeki P. i oddzielona jest od niej pasem zieleni, który jest popularnym miejscem wypoczynku mieszkańców D.. Nadto z jednej strony wymaga się od Inwestora inwentaryzacji zieleni, jednocześnie pozwalając mu na jej zastępowanie nowymi nasadzeniami. O ile - jeśli chodzi o sztuki drzew - bilans ten ma wypaść zgodnie z decyzją organu I instancji dodatnio, o tyle nie wypadnie on już dodatnio biorąc pod uwagę gabaryty tychże drzew, ich możliwości neutralizowania zanieczyszczeń czy też możliwości zacieniania.
Nadto Skarżący dopatrzył się niekonsekwencji organu II instancji, który w uzasadnieniu swojej decyzji wskazuje najpierw, że Prezydent Miasta S. prawidłowo powiązał wycinkę pojedynczych drzew na terenie inwestycji z projektem budowlanym, po czym stwierdził, że dokładne ustalenia nie są możliwe, skoro nie ma projektu, a wycinka ma być maksymalnie oszczędna. Wskazała, że nikt nie zagwarantuje okolicznym mieszkańcom, że będzie to wycinka jedynie pojedynczych drzew i że deweloper nie zasłoni się zasadą kompensacji i w miejsce większej ilości dorodnych, wiekowych drzew posadzi nowe drzewa o nikłym przyroście rocznym, mającym się nijak do drzew ściętych.
Wreszcie, według skarżącego, organy nie rozpoznały należycie kwestii dotyczącej posadowionego na przedmiotowym obszarze bunkra, który stanowi nie tylko pozostałość z czasów wojny i jako taki niesie za sobą duże walory archeologiczne i zabytkowe, ale także może stanowić miejsce schronienia na wypadek wystąpienia klęski żywiołowej lub działań o charakterze militarnym. Zdaniem Skarżącego w zakresie zasadności utrzymania budowli ochronnej wypowiedzieć się winna nie tylko komórka merytoryczna organu pierwszej instancji, ale także Wojewoda Zachodniopomorski, do którego należy kierowanie sprawami obronności w województwie. Skoro Prezydent Miasta uznał za konieczne notyfikowanie przedmiotowej sprawy i uzyskanie stanowiska komórki merytorycznej na poziomie władz miejskich, tym bardzie zatem winien był przed wydaniem decyzji ustalić stanowisko Wojewody Z., co uszło uwadze organu II instancji.
Skarżący oświadczył końcowo, że nie odmawia Miastu możliwości zagospodarowania terenów miejskich - jak może to mylnie wybrzmiewać z uzasadnienia zaskarżonej decyzji - chce jedynie, aby nie tylko interesy Inwestora były brane pod uwagę i aby zachowany został lad architektoniczny, historyczny, ale przede wszystkim ład przyrodniczy okolicy, co organy I i II instancji także winny uszanować.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej: p.p.s.a) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, stosując środki przewidziane w ustawie. Na mocy art. 3 § 2 pkt 5 p.p.s.a kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. Natomiast stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Uwzględnienie skargi następuje w przypadku naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 134 § 1 p.p.s.a.).
Przedmiotem skargi jest decyzja Kolegium utrzymująca w mocy zaskarżoną odwołaniem decyzję Prezydenta Miasta S. ustalającą na rzecz Inwestora warunki zabudowy dla terenu położonego w S. przy ul. [...]/[...] w S., działki nr [...] i [...] obręb [...]. Planowana decyzja dotyczy budowy 16 budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej oraz dróg wewnętrznych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną z jednoczesną rozbiórką ukrycia wolno stojącego umiejscowionego na działce nr [...].
Materialnoprawną podstawę skarżonej decyzji stanowił art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 z późn. zm., dalej: u.p.z.p.) stanowiący, iż wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku, do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
W kontekście zarzutów skargi warto w pierwszej kolejności, podkreślić, że decyzja o ustaleniu warunków zabudowy ma charakter związany. Stosownie bowiem do art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi oraz spełnia wymogi określone w powoływanym wyżej art. 61 u.p.z.p. Przedstawione założenie odpowiada podmiotowemu prawu do zabudowy, unormowanemu w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. Zgodnie z tym przepisem, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich.
W rozpatrywanej sprawie zarzuty podnoszone w skardze stanowią rozwinięcie zarzutów uprzednio podnoszonych w odwołaniu, które wbrew twierdzeniom Skarżącego zostały należycie wnikliwie zbadane przez organ odwoławczy a wnioski z powyższego działania prawidłowo i należycie czytelnie przedstawiono w treści kwestionowanej decyzji.
Jeśli chodzi o zarzuty skargi koncentrujące się na wywodzonym braku zgodności skarżonej decyzji z przepisami odrębnymi z zakresu ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków, a także z przepisami dotyczącymi obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji, opierające się na twierdzeniu, iż organ odwoławczy nie odniósł się do nich należycie szczegółowo, warto dostrzec, że strona skarżąca ani w odwołaniu, ani aktualnie w skardze nie wskazuje przepisów odrębnych z których miałyby wynikać wywodzone obowiązki organu ustalającego warunki zabudowy. Skarżący poprzestał na ogólnikowych twierdzeniach o takim obowiązku, stąd też zarzuty skargi w powyższym zakresie nie mogą odnieść skutku.
Jeśli chodzi o wywodzony w skardze zarzut dotyczący braku rozważenia "interesów lokalnej społeczności", to w art. 2 pkt 4 u.p.z.p. ustawodawca zdefiniował "interes publiczny" jako uogólniony cel dążeń i działań, uwzględniających zobiektywizowane potrzeby ogółu społeczeństwa lub lokalnych społeczności, związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. W odniesieniu do regulacji dotyczących wydawania decyzji o warunkach zabudowy tak rozumiany interes jest gwarantowany poprzez określenie w ustawie takich wymogów jak spełnienie zasad "dobrego sąsiedztwa", weryfikacja dostępu do drogi publicznej czy sprawdzenie dostępności wymaganego dla planowej inwestycji uzbrojenia. Ochronie tak rozumianego interesu służy w szczególności sporządzenie analizy urbanistycznej, poddanie jej stosownej ocenie w toku postępowania administracyjnego a dalej określenie na jej podstawie szczegółowych zasad zagospodarowania przestrzennego oraz zabudowy dla konkretnej nieruchomości. Stąd powyższy zarzut podobnie jak i związany z nim zarzut "zaburzenia wizualnego okolicy" nie mógł odnieść skutku, bowiem analiza prowadzi do odmiennych wniosków. W szczególności zabudowa szeregowa niewątpliwie stanowi kontynuację funkcji występującą w najbliższym sąsiedztwie, w którym znajduje się już inna zabudowa szeregowa.
W świetle obwiązujących przepisów decyzja wydana z poszanowaniem wymogów ustawy i rozporządzenia w sprawie ustalenia sposobu wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w należyty sposób realizuje zobiektywizowane potrzeby ogółu społeczeństwa oraz lokalnych społeczności, związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. Z żadnych przepisów nie wynika, że decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z subiektywnymi przeświadczeniami i odczuciami wszystkich obywateli czy nawet "lokalnych społeczności". Zatem, jak trafnie dostrzegło Kolegium, jakkolwiek powstająca w sąsiedztwie inwestycja powodująca zwiększenie ruchu kołowego i pieszych może niepokoić i wzbudzać niezadowolenie czy niepokój mieszkańców sąsiednich nieruchomości, to jednak powyższe nie może być jednak podstawą ograniczania prawa zabudowy nieruchomości. Tak daleko idące ograniczenie wykonywania prawa własności przez właściciela działki inwestycyjnej - w sytuacji, gdy planowana inwestycja spełnia wymogi określone przez prawodawcę – nie znajduje oparcia w obowiązujących przepisach.
Jeśli chodzi o wpływ planowanej inwestycji "na cały ekosystem i sąsiednie nieruchomości" a także zarzuty skargi dotyczące zakresu przeprowadzonego postępowania to należy dostrzec, że w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, obok obowiązku przeprowadzenia analizy urbanistycznej, przewidziano szereg sytuacji, w których konieczne jest uzgodnienie projektu decyzji o warunkach zabudowy z wyspecjalizowanymi podmiotami wyszczególnionymi w art. 53 ust. 4 u.p.z.p. Z powyższych przepisów wynika w szczególności to, w jakim zakresie badana jest zgodność planowanej inwestycji z przepisami dotyczącymi dziedzictwa kulturowego i zabytków, ochrony środowiska, gospodarki wodnej oraz melioracji itd. W takim też trybie projekt decyzji o warunkach zabudowy podlegał stosowej weryfikacji przez organy właściwe.
Przedstawione przez stronę skarżącą hipotetyczne okoliczności np. dotyczące potencjalnego zaburzenia stosunków wodnych, czy problemów z odprowadzeniem wody, również w światle poczynionych uzgodnień, nie dawały należytych podstaw do rozszerzania zakresu opiniowania czy przeprowadzania w tym względzie analizy urbanistycznej.
Brak jest też podstaw do twierdzenia, iż organ nie zweryfikował prawidłowo dostępu nieruchomości inwestycyjnej do drogi publicznej. Dopuszczalnym było skomunikowanie terenu inwestycji z ul. [...] poprzez zjazd, na którego lokalizację inwestor będzie obowiązany uzyskać stosowane zezwolenie zarządcy drogi. Przy czym jak trafnie odnotowało Kolegium, organ pierwszej instancji wychodząc w istocie naprzeciw postulatom innych niż Inwestor stron postępowania oraz uwzględniając porządek urbanistyczny zabudowy przy ul. [...], wyznaczył obowiązującą linię zabudowy na przedłużeniu zabudowy istniejącej. Z kolei co do ul. [...], organ pierwszej instancji uwzględnił fakt, że ul. [...] będąc formalnie drogą publiczną nie jest jednak obecnie drogą urządzoną i nie posiada chodników. W konsekwencji zezwolił na lokalizację zabudowy od tej strony terenu inwestycji w odległości nie mniejszej niż 6 m od granicy działki drogowej, wytyczając nieprzekraczalną linię zabudowy.
W ocenie Sądu brak jest też podstaw do kwestionowania stanowiska organów dotyczących charakteru i intensywności zabudowy. Organy nie mogły bowiem nie dostrzegać, że w obszarze analizowanym, wyznaczonym w minimalnej wartości przewidzianej ustawą (50 m), występuje zabudowa pozwalająca na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, a planowana funkcja mieszkaniowa stanowić będzie kontynuację funkcji występują w najbliższym sąsiedztwie. Nie jest przy tym sporne, iż w sąsiedztwie planowanej inwestycji i mającej za przedmiot zabudowę jednorodzinną szeregową - znajdują się budynki w zabudowie szeregowej, a średni wskaźnik zabudowy w obszarze analizowanym wyliczono na 27,5%. Taki też wskaźnik został określony w kwestionowanej decyzji, a zatem niewątpliwie spełnia on wymogi przewidziane przez prawodawcę.
Jeśli chodzi o zasady ochrony zieleni, z uwagi na charakter decyzji o warunkach zabudowy, jako aktu administracyjnego wydawanego na wstępnym etapie procesu inwestycyjnego, dopuszczalne było określenie wymogów w sposób ujęty w decyzji organu I instancji tj. poprzez zakaz usunięcia wartościowego drzewostanu ze wskazanymi odstępstwami w postaci cięć sanitarnych oraz usunięcia pojedynczych egzemplarzy w ramach niezbędnej wycinki związanej z realizacją obiektów budowlanych i sieci inżynieryjnych. Organ określił przy tym, że efektem inwestycji ma być dodatni bilans nowo sadzonych drzew w odniesieniu do drzew usuwanych. Nadto ustalono, że usunięcie drzew będzie możliwe po przedstawieniu organowi inwentaryzacji znajdującej się na przedmiotowej nieruchomości określającej gatunki, obwody pni drzew i krzewów. Zatem trafnie uznało Kolegium, że z decyzji wynika, iż ingerencja w zieleń będzie miała charakter ograniczony oraz będzie wymagała wnikliwej analizy na dalszym etapie inwestycyjnym. Prawidłowo w tym zakresie organ odwoławczy stwierdził, iż skoro na rozpatrywanym etapie nie ma jeszcze dokładnego projektu budowlanego, nie są również znane rozwiązania przebiegu sieci uzbrojenia terenu, to przyjęte rozwiązania są prawidłowe. Niewątpliwie na etapie ustalania warunków zabudowy Inwestor nie jest zobligowany do przedkładania projektu budowlanego. Taka dokumentacja podlega weryfikacji na dalszym etapie procesu inwestycyjnego między innymi w zakresie zgodności z decyzją o warunkach zabudowy.
Jeśli chodzi natomiast o kwestie dotyczące posadowionego na przedmiotowym obszarze "schronienia", wskazywanego przez Skarżącego z jednej strony jako element infrastruktury obrony cywilnej z drugiej zaś jako potencjalnie wartościowy obiekt zabytkowy, nie jest sporne, że powyższe ukrycie wolno stojące zostało ujęte w ewidencji prowadzonej przez Wydział Zarządzania Kryzysowego i Ochrony Ludności Urzędu Miejskiego oraz nie jest objęte ochroną konserwatorską. W ocenie Sądu, wbrew zarzutowi skargi, organ wydający decyzję poczynił w tym z zakresie należycie wnikliwe ustalenia dotyczące dopuszczalności likwidacji przedmiotowego ukrycia i wbrew twierdzeniom skargi brak jest podstaw do przyjęcia, aby z faktu weryfikacji powyższej okoliczności przez komórkę merytoryczną organu gminy, istniał obowiązek "wypowiedzenia się" w tej sprawie przez właściwego miejscowo wojewodę. W tym zakresie strona skarżąca wskazuje jedynie ogólne zasady prawa administracyjnego, które nie dają podstaw do takich twierdzeń. W sprawie z poczynionych przez organ I instancji ustaleń wynika jednoznacznie, że organ zarządzania kryzysowego i ochrony ludności nie ma planów dotyczących praktycznego wykorzystania powyższego, wiekowego już ukrycia.
Natomiast w zakresie twierdzeń skargi, dotyczących potencjalnego zabytkowego charakteru powyższego obiektu, to organy prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami przyjęły, iż w toku postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy ocenie podlegał obecny stan terenu inwestycji. Tym samym brak jest podstaw do uwzględnia zarzutu opartego na twierdzeniu, iż wywodzony przez Skarżonego potencjalny zabytkowy charakter powyższego ukrycia pociągał za sobą obowiązek wszczynania innego postępowania mającego na celu ustalenie czy obiekty na objętym wnioskiem obszarze powinny być objęte ochroną konserwatorską.
Sąd nie dopatrzył się też podstaw do uwzględnienia zarzutu opartego na twierdzeniach o istnieniu "przedwojennej nekropolii". Jak wynika z oświadczeń składanych na rozprawie, owa nekropolia znajduje się w sąsiedztwie planowej inwestycji na terenie "Parku im. [...]". Przy czym w istocie obszar ten stanowi nie park, lecz skwer (im. [...]) i jak wynika ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta S. dla osiedla D. ([...]), powyższy obszar został zidentyfikowany jako obszar istotny dla kondycji środowiska miejskiego, jednak nie jest objęty żadną szczególną formą ochrony. Mając na względzie, iż powyższe studium jest jedynie aktem planistycznym wytyczającym kierunki rozwoju przestrzennego na terenie, który obejmuje, stanowiącym podstawę uchwalenia planów zagospodarowania przestrzennego gminy, brak jest aktualnie postaw do uznania, aby jego postanowienia dotyczące sąsiedniej nieruchomości stały na przeszkodzie wydaniu decyzji o warunkach zabudowy dla sąsiednich działek.
W świetle powyższego należało uznać, iż skarżona decyzja odpowiada prawu i nie było podstaw do uwzględnienia zarzutów skargi. W tym stanie rzeczy, na podstawie art. 151 p.p.s.a., Sąd orzekł o oddaleniu skargi.