II SA/SZ 594/25

II SA/Sz 594/25 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2025-11-13
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-08-06
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Joanna Wojciechowska /przewodniczący sprawozdawca/
Katarzyna Sokołowska
Krzysztof Szydłowski
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 2 pkt 19 i 27
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Joanna Wojciechowska (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Sokołowska, Sędzia WSA Krzysztof Szydłowski Protokolant starszy inspektor sądowy Katarzyna Skrzetuska-Gajos po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 13 listopada 2025 r. sprawy ze skargi R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 17 czerwca 2025 r. nr SKO/Ma/420/959/2025 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Burmistrz Gminy G., działając na podstawie art. art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej "k.p.a.") oraz art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64, z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm., dalej "u.p.z.p."), art. 59 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1688 ze zm.) wydał w dniu 25 lutego 2025 r. decyzję nr [...], w której odmówił R. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa z siedzibą w W. (dalej "inwestor", "spółka", "skarżąca") ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie pięciu budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą techniczną, na terenie działek nr [...], [...] i części działki nr [...] położonych w obrębie geodezyjnym B. .
Organ I instancji podał, że w dniu 31 października 2024 r. spółka złożyła wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę planowanej inwestycji. Do wniosku dołączyła decyzję nr [...] z dnia 1 lipca 2024 r. o środowiskowych uwarunkowaniach dla planowanej inwestycji. W dniu 13 stycznia 2025 r. inwestor uzupełnił ww. wniosek.
Organ I instancji wskazał, że działki inwestycyjne nie posiadają aktualnego planu zagospodarowania przestrzennego. Inwestor nie jest właścicielem wnioskowanego terenu.
Organ I instancji podał, że powierzchnia zabudowy projektowana wynosi 10.891 m2, powierzchnia biologicznie czynna projektowana wynosi 9.904 m˛, powierzchnia podlegająca przekształceniu wynosi 29.969 m˛. Inwestor podał, że budynek A będzie miał max. 1.990 m˛, budynek B - max. 1.999 m˛, budynek C - max. 1.999 m˛, budynek D1- max. 1.999 m˛, budynek D2- max. 1.999 m˛. Budynki stanowić będą odrębne obiekty budowlane o powierzchni sprzedaży każdy poniżej 2.000 m˛.
Z decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wynika, że orientacyjny czas pracy obiektu oscyluje w godzinach 6-22 w przypadku operatora spożywczego, natomiast w przypadku pozostałych lokali przewidywany czas pracy zawiera się w godzinach 9-21. Lokale będą przeznaczone najemcom do dyspozycji w dowolnym zakresie godzin wg. potrzeb do dysponowania najemców. W obiektach handlowo-usługowych zatrudnionych będzie około 150 osób w zależności od potrzeb najemców poszczególnych lokali. Z obiektu będzie korzystało około przez 4100 osób dziennie (pracownicy klienci).
W ocenie organu I instancji, przedmiotem ww. wniosku jest budowa obiektu handlowego o łącznej powierzchni sprzedaży 9.986 m˛. Powierzchnia sprzedaży dotyczy całego obiektu handlowego, a nie poszczególnych budynków, które wchodzą w skład całego obiektu handlowego. Przepisy u.p.z.p. zawierają definicje: ładu przestrzennego (2 pkt 1 u.p.z.p.), powierzchni sprzedaży (art. 2 pkt 19 u.p.z.p.), handlu wielkopowierzchniowego (art. 2 pkt. 27 u.p.z.p.).
W druku wniosku wskazuje się łączną powierzchnię sprzedaży w metrach kwadratowych obiektu handlowego, która nie jest kompatybilna z definicją obiektu budowlanego z przepisów ustawy Prawo budowlane.
Według organu I instancji, definicja powierzchni sprzedaży determinuje wykładnię pojęcia obiektu handlowego, o którym mowa w art. 10 ust. 3a i 3b u.p.z.p. (poprzednio obowiązujące). Oba pojęcia są ze sobą ściśle powiązane i dotyczą tego samego, szerszego zagadnienia, jakim jest dopuszczalność budowania w gminach obiektów handlowych o powierzchni powyżej 2.000 m˛, powszechnie określanych mianem wielkopowierzchniowych obiektów handlowych. Organ I instancji podał, że w powyższych przepisach mowa jest nie o budynku handlowym, tylko o obiekcie handlowym, które jest pojęciem szerszym. Przy wykładni powyższych przepisów należy mieć na względzie podstawowy cel ich wprowadzenia, którym było ograniczenie możliwości wznoszenia w dowolnych miejscach wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, co z kolei podyktowane było koniecznością ochrony równowagi procesów ekonomicznych. Nie bez znaczenia jest również kontekst historyczny wprowadzenia powyższej regulacji, a było to efektem wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 8 lipca 2008 r. (sygn. akt: K 46/07) stwierdzającego niekonstytucyjność ustawy z 11 maja 2007 r. o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, w następstwie którego powstała wymagająca wypełnienia, tzw. luka prawna. Zdaniem organu I instancji, z twierdzenia inwestora, że planowana inwestycja składać się będzie z kilku odrębnych budynków nie można od razu wywodzić wniosku, że nie będą one stanowiły jednego obiektu handlowego. O tym czy będzie to jeden obiekt handlowy przesądzać będzie sposób zaplanowania całego przedsięwzięcia.
Organ I instancji zakwalifikował zamierzenie inwestora jako obiekt handlowy i ustalił rozmiary powierzchni handlowej w oderwaniu od struktury budowlanej obiektu tj. jego podziału na budynki. Definicja powierzchni sprzedaży nie odnosi się do powierzchni budynku, lecz powierzchni obiektu handlowego jako całości.
Wobec powyższego, organ I instancji dokonał sumowania powierzchni obiektów budowlanych.
Organ I instancji przedstawił założenia projektu zmian u.p.z.p. dotyczące obiektu handlu wielkopowierzchniowego. Nowe przepisy u.p.z.p. wprowadzają plany ogólne gminy. Plan ogólny będzie aktem prawa miejscowego, który zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, jako dokument, z którym badana będzie zgodność planów miejscowych, ale także decyzji o warunkach zabudowy. Decyzje o warunkach zabudowy będą mogły być wydawane wyłącznie na obszarach wskazanych w pianie ogólnym. W planie ogólnym wyodrębnione będą strefy, w tym min. usługowa, która została wydzielona z myślą o dużych kompleksach mono funkcyjnych związanych z realizacją usług administracji, edukacji, ochrony zdrowia, pomocy społecznej, kultury, sportu, ale także usług biurowych czy kultu religijnego. Oddzielnie potraktowano usługi związane z handlem wielkopowierzchniowym, z uwagi na szczególny charakter zagospodarowania przestrzeni towarzyszącej tej funkcji, związany z dużą terenochłonnością, wpływem na układ komunikacyjny oraz krajobraz.
Organ I instancji wskazał, że teren inwestycyjny położony na terenie zbiornika wód podziemnych [...] S. – G..
Spółka złożyła odwołanie, w którym podała, że z punktu widzenia technicznego i użytkowego planuje budowę 5 niezależnych od siebie obiektów usługowych - 5 odrębnych budynków, współkorzystających z elementów przyległych, co nie jest równoznaczne z budową jednego obiektu handlowego jako całości. Są to samodzielne obiekty usługowe, mogące funkcjonować odrębnie. Spółka zarzuciła organowi, że nie rozpatrzył w sposób wyczerpujący zebranego materiału dowodowego oraz błędnie ocenił materiał dowodowy, w tym nie zrozumiał istoty decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie wydało w dniu 17 czerwca 2025 r. decyzję nr SKO/Ma/420/959/2025, w której utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny w sprawie i wskazał, że teren inwestycji obejmuje działki w obrębie ewidencyjnym B. [...] o numerach [...], [...] i [...]. W części 7. wniosku opisano charakterystykę inwestycji - budowa 5 budynków handlowo-usługowych wraz z infrastrukturą techniczną oraz drogową i pylonem reklamowym, pow. terenu inwestycji obejmuje ok. 39.873 m˛, łączna powierzchnia sprzedaży - wymieniono 5 budynków - A, B, C, D1 i D2 o pow. od 1.990 do 1.999 m˛, zaś w części 8. wniosku - Obsługa komunikacyjna wnioskowana liczba miejsc do parkowania wynosi od 340 do 350 miejsc parkingowych. Do wniosku dołączono 5 załączników B - Dane dotyczące budynku dla każdego z 5 budynków handlowo - usługowych A, B, C, D1 i D2. Pismem z dnia 13.11.2024 r. organ I instancji wezwał inwestora do złożenia wyjaśnień i doprecyzowania wniosku, co spółka uczyniła pismem z dnia 22.11.2024 r. Następnie, organ ponownie wezwał spółkę pismem z dnia 18.12.2024 r., m.in. do przedłożenia aktualnej oryginalnej mapy zasadniczej, a także skorygowanie niespójności parametrów dot. powierzchni zabudowy podanych we wniosku oraz ustaleniami decyzji środowiskowej nr [...] z 1.07.2024 r. Ostatecznie, przy piśmie z dnia 9 stycznia 2025 r. wpłynął skorygowany wniosek, w którym zmieniono m.in. dane dotyczące parametrów terenu inwestycji - w pkt 7.6, poprzez doprecyzowanie pow. zabudowy – 10.891 m˛, pow. biologicznie czynnej - pow. 9.904 m˛ oraz pow. podlegającej przekształceniu - pow. 29.960 m˛ liczby miejsc do parkowania - 344, a także sumy pow. kondygnacji budynków.
Organ odwoławczy podał, że organ I instancji przyjął, iż przedmiotem wniosku inwestora jest budowa obiektu handlowego o pow. sprzedaży przekraczającej 2000 m˛, w związku z czym nie jest możliwe wydanie warunków zabudowy, gdyż lokalizacja tego rodzaju obiektu jest dopuszczalna wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Z taki stanowiskiem nie zgadza się spółka, która uważa, że zamierzona inwestycja polega na budowie pięciu odrębnych obiektów handlowych, w związku z czym nie jest uzasadnione sumowanie powierzchni sprzedaży tych obiektów.
Organ odwoławczy przywołał treść art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 u.p.z.p. i wyjaśnił, że z dniem 24 września 2023 r. dość istotne zmiany zostały wprowadzone do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym na mocy ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ odwoławczy przytoczył treść art. 59 ustawy nowelizujące i wskazał, że zgodnie z art. 59 ust. 2 ustawy nowelizującej dochodzi wyłącznie do stosowania jedynie przepisów art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym.
Organ odwoławczy podał, że z art. 14 ust. 6a pkt 1 u.p.z.p. wynika, iż zmiana zagospodarowania terenu, dotycząca obiektów handlu wielkopowierzchniowego, następuje na podstawie planu miejscowego. Przed wejściem w życie ustawy nowelizującej kwestię lokalizacji tego rodzaju obiektów regulowały przepisy art. 10 ust. 3a i 3b ustawy, zgodnie z którymi odpowiednio:
- 3a. jeżeli na terenie gminy przewiduje się lokalizację obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m˛, w studium określa się obszary, na których mogą być one sytuowane.
- 3b. Lokalizacja obiektów, o których mowa w ust, 3a, może nastąpić wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W treści art. 2 u.p.z.p., zawierającym definicje pojęć w niej użytych - w pkt 27 wskazano, że przez handel wielkopowierzchniowy należy rozumieć handel realizowany w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m˛.
Z kolei, art. 2 pkt 19 u.p.z.p. stanowi, że ilekroć w ustawie mowa o "powierzchni sprzedaży" - należy przez to rozumieć tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego, stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.
Organ odwoławczy podał, że ustawodawca na gruncie ustawy nie definiuje pojęcia "obiektu handlowego", jego odkodowanie powinno jednak nastąpić w kontekście definicji pojęcia "powierzchni sprzedaży", co z kolei prowadzi do wniosku, że obiekt handlowy w rozumieniu u.p.z.p. nie może być utożsamiany z obiektem budowlanym, o którym mowa w u.p.b., zgodnie z którą przez obiekt budowlany należy rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Pojęcie "obiektu handlowego" dla potrzeb ustalenia "powierzchni sprzedaży" wykracza zatem poza definicję budynku przyjętą na gruncie u.p.b. i przepisów techniczno-budowlanych. Obiekt taki jest bowiem traktowany przez ustawodawcę jako całość techniczno – użytkowa z wydzieloną powierzchnią przeznaczoną do sprzedaży detalicznej. Według organu odwoławczego, zakres pojęciowy obiektu handlowego jest szerszy od zakresu pojęciowego budynku. Obiektem handlowym nie musi być więc jeden budynek, lecz może go tworzyć wiele budynków czy innych obiektów budowlanych wraz towarzyszącą im infrastrukturą, o ile będą stanowić całość techniczno-użytkową.
Organ odwoławczy wskazał, że na gruncie przepisów u.p.z.p. nieuzasadnione jest utożsamianie obiektu handlowego z obiektem budowlanym, gdyż ustawodawca posługuje się pojęciem obiektu budowlanego i pojęciem budynku w art. 35, 50 ust. 2 pkt 1, 52 ust. 2 pkt 2 lit. b, 2 pkt 10, pkt 30 lit. a) u.p.z.p. Organ odwoławczy podał, że zakładając racjonalność ustawodawcy nie można przyjąć, że posługuje się on ww. pojęciami dowolnie i zamiennie.
Organ odwoławczy podał, że przedmiot inwestycji stanowi budowa 5 budynków wraz parkingami, drogami wewnętrznymi, ciągami pieszo-jezdnymi, drogami dostaw, placami gospodarczymi, pylonem reklamowym, zbiornikami bezodpływowymi oraz na gaz płynny. Z projektu koncepcyjnego wynika, że budynek A i B są oddalone od siebie o 5 metrów, budynki D1 i D2 - 7,8 metrów. Projektowane budynki mają korzystać z tej samej infrastruktury, tj. jeden wjazd główny, wspólne drogi wewnętrzne, place manewrowe, parkingi, zbiorniki bezodpływowe, zbiornik na gaz płynny, a także jeden pylon reklamowy. Uzyskane także w toku zapewnienia dostaw energii, wody oraz gazu dotyczą zamierzenia jako całości. Wynika to również z decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z dnia 3 lipca 2024 r. Organ odwoławczy podał, że spółka wskazała we wniosku, iż inwestycja ma polegać na budowie 5 budynków. W ocenie organu odwoławczego, sposób zorganizowania tego przedsięwzięcia, w szczególności bliskie położenie tych budynków i wspólna dla nich infrastruktura techniczna uzasadniają przyjęcie, że stanowią one jeden obiekt handlowy stanowiący całość techniczno-użytkową w rozumieniu u.p.z.p. Organ odwoławczy wskazał, że zsumowanie powierzchni sprzedaży w tym obiekcie handlowym dowodzi, iż stanowi on obiekt wielkopowierzchniowy, którego lokalizacja może nastąpić wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Organ odwoławczy podał, że przyczyna odmowy wydania decyzji o pozwoleniu na budowę przez organ I instancji nie tkwi w objęciu jednym wnioskiem budowy 5 budynków. O uznaniu ich za jeden obiekt handlowy stanowiący całość techniczno-użytkową, świadczą wszystkie towarzyszące tej inwestycji okoliczności, w tym przede wszystkim to, że w niniejszej sprawie nie sposób stwierdzić, że budynki te znajdują się od siebie w znacznym oddaleniu. Organ odwoławczy wskazał, że dwie pary z budynków, a to budynki A i B oraz budynki D1 i D2 są położone w bliskiej odległości (5 metrów oraz niespełna 8). O tym, że planowana inwestycja dotyczy w istocie budowy obiektu handlowego o pow. sprzedaży przekraczającej pow. 2.000 m˛ wypowiedział się organ odwoławczy, rozpatrując odwołania od innych decyzji Burmistrza G., wydanych w dniu 8 listopada 2023 r.
Spółka złożyła skargę na ww. decyzję i wniosła o uchylenie decyzji wydanych przez organy obu instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania.
Zarzuciła organowi odwoławczemu:
1. art. 2 pkt 19 u.p.z.p., przez jego błędną wykładnię oraz zastosowanie, skutkujące bezpodstawnym przyjęciem, że:
- z definicji pojęcia "powierzchnia sprzedaży" można wyinterpretować definicję "obiektu handlowego", podczas gdy ustawa u.p.z.p. posługuje się zwrotem "obiekt handlowy stanowiący całość techniczno-użytkową" i to ten zwrot powinien podlega interpretacji a prawidłowo rozumiany "obiekt handlowy stanowiący całość techniczno-użytkową" to nic innego jak wyodrębniony obiekt wraz z wraz z niezbędnymi do istnienia urządzeniami technicznymi i użytkowymi, a nie jest tak jak uznał organ, że swobodnie rozumiana i niewyodrębniona całość techniczna - użytkowa złożona z kilku obiektów posiadająca wspólne elementy infrastruktury prowadzi do uznania tych obiektów łącznie za jeden "obiekt handlowy";
- w niniejszej sprawie mamy do czynienia z obiektem handlowym w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.z.p. złożonym z 5 budynków, które stanowić mają całość techniczo - użytkową, pomimo że organ II instancji nie przeprowadził szczegółowej oceny, czy poszczególne budynki mogłyby działać oddzielnie, ani czy ich działalność handlowa rzeczywiście wymaga istnienia wzajemnych zależności, czy będą wspólne systemy obsługi klientów (np. centralne kasy, wspólna organizacja dostaw), infrastrukturę techniczną czy też w końcu wewnętrzne wspólne powiązania komunikacyjne (a jeżeli tak to jakie), - a tym samym nie przeprowadzenie przez organ II instancji własnych ustaleń w tym zakresie;
- strona planuje budowę jednego obiektu handlowego, w rozumieniu art. 2 pkt 19 u.p.z.p. (pomimo braku takiej definicji), złożonego z 5 budynków, pomimo, iż rzeczywiście planowana jest budowa pięciu niezależnych od siebie obiektów usługowych (niezależnie już od tego, że również odrębnych budynków w sensie budowlanym) współkorzystających z elementów przyległych, co nie jest równoznaczne z budową jednego obiektu usługowego lub jednego obiektu handlowego stanowiącego całość techniczno-użytkową;
2. art. 2 pkt 27 u.p.z.p., poprzez jego błędne zastosowanie i uznanie, że zamierzenie inwestycyjne dotyczy obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m2, w efekcie czego na planowanej inwestycji ma dochodzić do handlu wielkopowierzchniowego, podczas gdy wniosek obejmował 5 obiektów handlowych gdzie każdy samodzielnie stanowi całość techniczno-użytkową w wyniku czego zamierzenie inwestycyjne nie dotyczyło handlu wielkopowierzchniowego, a organ był obowiązany wydać decyzję zgodnie z wnioskiem;
3. art. 7 oraz 77 § 1 k.p.a., poprzez nierozpatrzenie wyczerpująco całego materiału dowodowego w sprawie poprzez pominięcie w okoliczności stanowiących tym, że z punktu technicznego i użytkowego, inwestor planuje budowę pięciu niezależnych od siebie obiektów usługowych współkorzystających z elementów przyległych, co nie jest równoznaczne z budową jednego obiektu usługowego lub jednego obiektu handlowego jako całości co skutkowało błędnym przyjęciem, że zawnioskowania inwestycja może być jedynie zaplanowana w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;
4. art. 80 k.p.a., poprzez dowolną a nie swobodną ocenę zebranego materiału dowodowego skutkującą przyjęciem, że decyzja środowiskowa przesądza o zakwalifikowaniu inwestycji polegającej na budowie 5 budynków i infrastrukturze jako jednego obiektu handlowego, w oparciu o postanowienia decyzji środowiskowej, która opisuje aspekty inne niż wynikające z planowania przestrzennego, gdyż DSU łączy nawet inwestycje nie powiązane ze sobą w żaden sposób - właśnie z uwagi na kumulację oddziaływań, a przedmiotem wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy i planowania przestrzennego są parametry zabudowy, w efekcie czego organ nie mógł uznać, że inwestor planuję budowę jednego obiektu handlowego o powierzchni sprzedaży 9.986 m˛;
5. art. 15 k.p.a., poprzez jego niezastosowanie i oparcie całości rozstrzygnięcia SKO na materiale dowodowym i twierdzeniach zebranych w postępowaniu przed organem I instancji, co narusza prawo strony do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia przez organ drugiej instancji.
Zarzuty zostały uszczegółowione w uzasadnieniu skargi.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał co następuje:
Spór w sprawie dotyczy odmowy wydania decyzji o pozwoleniu na budowę planowanej inwestycji.
Sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, że sposób zorganizowania tego przedsięwzięcia, w szczególności bliskie położenie tych budynków i wspólna dla nich infrastruktura techniczna uzasadniają przyjęcie, iż jest to jeden obiekt handlowy stanowiący całość techniczno-użytkową w rozumieniu u.p.z.p.
Przedmiot inwestycji stanowi budowa 5 budynków wraz parkingami, drogami wewnętrznymi, ciągami pieszo-jezdnymi, drogami dostaw, placami gospodarczymi, pylonem reklamowym, zbiornikami bezodpływowymi oraz na gaz płynny. Projektowane budynki mają korzystać z tej samej infrastruktury. Uzyskane także w toku zapewnienia dostaw energii, wody oraz gazu dotyczą zamierzenia jako całości.
Zdaniem Sądu, uzasadnione jest zatem twierdzenie, że przedmiotem wniosku inwestora jest budowa obiektu handlowego o pow. sprzedaży przekraczającej 2.000 m˛, w związku z czym nie jest możliwe wydanie warunków zabudowy, gdyż lokalizacja tego rodzaju obiektu jest dopuszczalna wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Bezspornie obszar, na którym położone są działki inwestycyjne nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Fakt, że planowana inwestycja składa się z 5 odrębnych budynków nie zmienia oceny Sądu o traktowaniu planowanej inwestycji jako całości.
W art. 2 pkt 27 u.p.z.p. zawarto definicję "handlu wielkopowierzchniowego", przez który rozumie się handel realizowany w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2.000 m˛. Definicja "powierzchni sprzedaży" zawarta jest w art. 2 pkt 19 u.p.z.p., przez którą rozumie tę część ogólnodostępnej powierzchni obiektu handlowego, stanowiącego całość techniczno-użytkową, przeznaczonego do sprzedaży detalicznej, w której odbywa się bezpośrednia sprzedaż towarów (bez wliczania do niej powierzchni usług i gastronomii oraz powierzchni pomocniczej, do której zalicza się powierzchnie magazynów, biur, komunikacji, ekspozycji wystawowej itp.
Zgodzić należy się z organem odwoławczym, że ustawodawca na gruncie przepisów u.p.z.p. nie definiuje pojęcia "obiektu handlowego", a jego odkodowanie powinno jednak nastąpić w kontekście definicji pojęcia "powierzchni sprzedaży".
Obiekt handlowy w rozumieniu u.p.z.p. nie może być utożsamiany z obiektem budowlanym, o którym mowa w u.p.b. Pojęcie "obiektu handlowego" dla potrzeb ustalenia "powierzchni sprzedaży" wykracza zatem poza definicję budynku przyjętą na gruncie u.p.b. i przepisów techniczno-budowlanych. Obiektem handlowym nie musi być jeden budynek, lecz może go tworzyć wiele budynków czy innych obiektów budowlanych wraz towarzyszącą im infrastrukturą, o ile będą stanowić całość techniczno-użytkową.
Zdaniem Sądu, organ odwoławczy nie naruszył przepisów prawa materialnego, ani procesowego. Organ administracyjny zebrał materiał dowodowy, dokonał jego analizy i wyciągnął z niego logiczne wnioski. Zaskarżona decyzja zawiera uzasadnienie faktyczne i prawne. Okoliczność, że skarżąca nie akceptuje stanowiska organu nie świadczy o naruszeniu przez organ przepisów prawa procesowego.
Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.