II SA/Sz 429/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Kołbaskowo odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Głównymi przyczynami odmowy były niespełnienie wymogów dotyczących uzbrojenia terenu w wodę oraz przekroczenie dopuszczalnego wskaźnika powierzchni zabudowy. Wójt Gminy wskazał, że wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy (15,1%-15,7%) przekracza średnią (10%) i maksymalną (14,8%) wartość w obszarze analizowanym. Ponadto, inwestorzy nie wykazali w sposób jednoznaczny, że ilość i jakość wody ze studni będzie wystarczająca dla planowanych budynków, mimo że organ dopuszczał indywidualne ujęcia wody w przypadku braku sieci. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podtrzymało te stanowiska, podkreślając rozbieżności w opiniach geologicznych dotyczących zasobów wodnych i głębokości ujęć. Wojewódzki Sąd Administracyjny, kontrolując legalność decyzji, uznał, że organy prawidłowo oceniły materiał dowodowy. Sąd stwierdził, że inwestorzy nie wykazali wystarczająco realnych możliwości zaopatrzenia w wodę, a przedłożone opinie geologiczne były niejednoznaczne i zawierały rozbieżności. Sąd podzielił również stanowisko organów co do przekroczenia wskaźnika powierzchni zabudowy, uznając, że organ nie jest związany wnioskowanymi parametrami technicznymi, jeśli nie wynikają one z analizy lub nie są uzasadnione. W konsekwencji, Sąd oddalił skargę jako niezasadną.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja wymogów dotyczących uzbrojenia terenu w wodę (indywidualne ujęcia) oraz wskaźnika powierzchni zabudowy w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.
Dotyczy specyficznych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeń wykonawczych obowiązujących w dacie wszczęcia postępowania.
Zagadnienia prawne (3)
Czy organ administracji prawidłowo odmówił ustalenia warunków zabudowy z powodu niespełnienia wymogów dotyczących uzbrojenia terenu w wodę?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organy prawidłowo uznały, że inwestorzy nie wykazali w sposób wystarczający realnych możliwości zaopatrzenia w wodę z indywidualnych ujęć, a przedłożone opinie geologiczne były niejednoznaczne i zawierały rozbieżności.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że przedłożone opinie geologiczne nie wykazały jednoznacznie wystarczającej ilości i jakości wody z planowanych studni, a rozbieżności w dokumentacji uniemożliwiły organom dokonanie pewnej oceny.
Czy organ administracji prawidłowo odmówił ustalenia warunków zabudowy z powodu przekroczenia dopuszczalnego wskaźnika powierzchni zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ prawidłowo ocenił, że wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy przekracza wartości wynikające z analizy urbanistycznej i nie ma podstaw do jego ustalenia na wnioskowanym poziomie.
Uzasadnienie
Sąd podzielił stanowisko organów, że organ nie jest bezwzględnie związany wnioskowanymi przez inwestora parametrami technicznymi, a wskaźnik powierzchni zabudowy musi być zgodny z analizą urbanistyczną lub uzasadniony.
Czy organ administracji naruszył zasadę równego traktowania, odmawiając ustalenia warunków zabudowy, podczas gdy w sąsiedztwie wydawane są pozytywne decyzje?
Odpowiedź sądu
Nie, sam fakt powstawania nowej zabudowy w innych lokalizacjach nie przesądza o naruszeniu zasady równego traktowania, jeśli w danej sprawie nie zostały spełnione wymogi prawne.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że argumentacja skarżących o nierównym traktowaniu jest nieuzasadniona, ponieważ każda sprawa powinna być rozpatrywana indywidualnie w oparciu o spełnienie wymogów prawnych.
Przepisy (8)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko przy łącznym spełnieniu określonych warunków, w tym dotyczących zabudowy sąsiedniej działki, dostępu do drogi publicznej oraz wystarczającego uzbrojenia terenu.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek wystarczającego uzbrojenia terenu uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia zostanie zagwarantowane umową lub zapewniona jest możliwość korzystania z indywidualnego ujęcia wody.
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych przed dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.
rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy art. 5 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego.
Pomocnicze
k.p.a. art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Organ odwoławczy utrzymuje w mocy decyzję organu pierwszej instancji.
rozporządzenie w sprawie warunków technicznych art. 26 § 3
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
W przypadku braku sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, działka może być wykorzystana pod zabudowę pod warunkiem zapewnienia indywidualnego ujęcia wody i zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków.
rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy art. 5 § 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.
u.p.g.g. art. 50 § 2
Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. Prawo geologiczne i górnicze
Określa kwalifikacje osób uprawnionych do poszukiwania i rozpoznawania zasobów wód podziemnych oraz określania warunków geologiczno-inżynierskich.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niespełnienie wymogu wystarczającego uzbrojenia terenu w wodę. • Przekroczenie dopuszczalnego wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do wyników analizy urbanistycznej.
Odrzucone argumenty
Naruszenie przepisów postępowania (art. 6, 7, 77 § 1, 80, 138 § 1 pkt 1 k.p.a.). • Naruszenie prawa materialnego (art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p., art. 59 ust. 1 u.p.z.p., § 26 ust. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, § 5 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy). • Niewykazanie realnych możliwości zaopatrzenia w wodę. • Niewłaściwe ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy. • Naruszenie zasady równego traktowania. • Niewłaściwa ocena dowodów (opinii geologicznych).
Godne uwagi sformułowania
zasada dobrego sąsiedztwa • nie jest możliwe ustalenie wnioskowanego wskaźnika powierzchni zabudowy na zasadzie kontynuacji tego parametru w obszarze analizowanym • za wyznaczeniem tego wskaźnika w wartości większej nie przemawiają wyniki analizy • organ administracji nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy, jeżeli wyniki przeprowadzonej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób istotny odbiegają od parametrów określonych we wniosku • nie można skutecznie postawić zarzutu, że organ nie dokonał pogłębionej analizy czy odmienne niż we wniosku ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy nie zmieni w sposób istotny zamierzenia budowlanego • zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi jest rzeczywiste a nie teoretyczne • przedłożone przez skarżących opinie nie są jasne i klarowne, nie zostały również (co umknęło organom) podpisane przez osoby je sporządzające
Skład orzekający
Renata Bukowiecka-Kleczaj
przewodniczący
Joanna Wojciechowska
członek
Joanna Świerzko-Bukowska
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja wymogów dotyczących uzbrojenia terenu w wodę (indywidualne ujęcia) oraz wskaźnika powierzchni zabudowy w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz rozporządzeń wykonawczych obowiązujących w dacie wszczęcia postępowania.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje kluczowe wyzwania w procesie uzyskiwania warunków zabudowy, szczególnie w kontekście zapewnienia infrastruktury (woda) i zgodności z otoczeniem (wskaźnik zabudowy), co jest częstym problemem dla inwestorów.
“Budowa domu: dlaczego studnia to za mało, a wskaźnik zabudowy może zablokować inwestycję?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.