II SA/Sz 429/25

II SA/Sz 429/25 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2025-09-30
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-06-17
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Joanna Świerzko-Bukowska /sprawozdawca/
Joanna Wojciechowska
Renata Bukowiecka-Kleczaj /przewodniczący/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 977
art. 61 ust. 1 - ust. 5
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj Sędziowie Sędzia WSA Joanna Wojciechowska Asesor WSA Joanna Świerzko-Bukowska (spr.) Protokolant Sekretarz sądowy Emilia Szeliga-Rydzewska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 30 września 2025 r. sprawy ze skargi K. Z., T. Z., M. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie z dnia 7 kwietnia 2025 r. nr SKO/KU/420/2903/2024 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 17 lipca 2024 r., nr 39/2024, Wójt Gminy Kołbaskowo (dalej: "organ I instancji"), na podstawie art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm., dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 572, dalej: "k.p.a."), po rozpatrzeniu wniosku K. Z., T. Z. i M. B. (dalej: "inwestorzy", "skarżący"), złożonego w dniu 30 marca 2023 r., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wbudowanymi garażami, niezbędną infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi, na terenie inwestycji składającym się z działek nr [...] i [...] oraz części działki nr [...] (dojazd i dojście do działek nr [...] i [...]) z obrębu geodezyjnego M. , gmina K., ze względu na niespełnienie wymagań art. 61 ust. 1 pkt 1 i 3 u.p.z.p.
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podkreślił, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje się przy łącznym spełnieniu warunków wynikających z art. 61 ust. 1 u.p.z.p., to jest m.in. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (pkt 1), istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (pkt 3).
Organ I instancji stwierdził, że dla planowanej inwestycji możliwe jest ustalenie funkcji mieszkaniowej w zabudowie jednorodzinnej, jako kontynuacji funkcji występującej w obszarze analizowanym. Możliwe jest ustalenie linii zabudowy zgodnej z art. 43 ust. 1 ustawy o drogach publicznych od zewnętrznej krawędzi jezdni drogi powiatowej oraz w nawiązaniu do linii zabudowy na działkach [...] i [...], od strony północno-wschodniej granicy z działką nr [...]. Możliwe jest ustalenie szerokości i wysokości elewacji frontowych oraz rzędnej kalenic zgodnej ze średnią wartością tego parametru w obszarze analizowanym, jak i ustalenie geometrii dachów w nawiązaniu do geometrii dachów budynków w obszarze analizowanym. Nie jest jednak możliwe ustalenie wnioskowanego wskaźnika powierzchni zabudowy na zasadzie kontynuacji tego parametru w obszarze analizowanym. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym wynosi 10%, zaś inwestorzy określili wskaźnik zabudowy do sumy powierzchni działek nr [...] i [...] w przedziale 15,1% - 15,7%. Organ I instancji stwierdził, że wnioskowany wskaźnik jest większy niż średnia wartość tego parametru w obszarze analizowanym i większy od największego wskaźnika w obszarze analizowanym.
W kwestii uzbrojenia terenu organ I instancji wskazał, że inwestorzy przedstawili zapewnienie dostawy energii elektrycznej. Z dołączonego do wniosku pisma ZWiK K. wynika, że ze względu na ograniczoną wydajność sieci wodociągowej i brak kanalizacji sanitarnej na wysokości terenu inwestycji nie jest możliwa dostawa wody i odbiór ścieków sanitarnych. Inwestorzy oświadczyli, że ścieki sanitarne będą odprowadzane do zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe a zaopatrzenie w wodę będzie zapewnione ze studni na terenie inwestycji. Wody opadowe i roztopowe z dachów będą odprowadzane na nieutwardzoną część terenu inwestycji. Przewiduje się pozyskiwanie ciepła ze źródeł odnawialnych. W związku z tym organ I instancji wyjaśnił, że w przypadku zamierzenia polegającego na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, katalogu niezbędnej infrastruktury technicznej (uzbrojenia technicznego działki) należy doszukiwać się w § 26 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1225, dalej: "rozporządzenie w sprawie warunków technicznych"), zgodnie z którym działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Jednakże stosownie do § 26 ust. 3 tego rozporządzenia, w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 mł na dobę. Indywidualne ujęcie wody jest zatem alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, jednak tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wówczas gdy nie wybudowano sieci wodociągowej umożliwiającej przyłączenie do niej uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku, nie istnieje projekt budowy takiej sieci wodociągowej, a także gdy właściwa jednostka organizacyjna nie zagwarantowała, w drodze umowy zawartej z inwestorem, wykonania w przyszłości takiej sieci wodociągowej. Organ I instancji wskazał, że o spełnieniu warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. w zakresie zaopatrzenia w wodę można mówić wtedy, kiedy zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi jest rzeczywiste, a nie teoretyczne. Już na etapie ustalania warunków zabudowy organ musi wiedzieć, czy ilość potencjalnej wody (wydajność studni zlokalizowanych na działce) będzie wystarczającą dla potrzeb funkcjonowania planowanych budynków, a jej jakość będzie umożliwiać spożycie przez ludzi. Organ I instancji stwierdził, że z jego urzędowej wiedzy wynika, że w indywidualnych ujęciach wody zlokalizowanych na terenie gminy K. , zasilanych z płytkich wód podziemnych, występują braki wody. W związku z tym wskazał, że jedynie za pomocą stosownej ekspertyzy hydrogeologicznej i badań sanitarnych możliwe jest ustalenie realnej, a nie teoretycznej możliwości zaopatrzenia przyszłej inwestycji w wodę. Ekspertyza hydrologeologiczna powinna zostać sporządzona przez osobę posiadającą kwalifikacje w zawodzie geolog, w odpowiednim zakresie, co powinno potwierdzać stosowne świadectwo. Ekspertyza powinna odpowiedzieć jednoznacznie na pytanie, czy w konkretnej lokalizacji inwestycji zapewniona jest możliwość stałego, gwarantowanego dostarczania odpowiedniej ilości zdatnej do picia wody dla każdego z budynków, czy przy poszczególnych budynkach warunki hydrogeologiczne, głębokość warstwy wodonośnej, jej wydajność oraz jakość zalegającej tam zdatnej do spożycia wody wystarczą dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego. Analiza ilości oraz jakości wody (w tym ocena ryzyka pogorszenia jej jakości) powinna być w ekspertyzie przeprowadzona w perspektywie wieloletniej, powinno się również wziąć pod uwagę, czy w sąsiedztwie analizowanej działki znajdują się już ujęcia wody, bądź przydomowe oczyszczalnie ścieków i jaki mają wpływ na ilość i jakość wody w analizowanych ujęciach. Badania próbek wody powinny być potwierdzone przez autora ekspertyzy jako przeprowadzone na wodzie pobranej z terenu działki mieszczącej planowane przedsięwzięcie, a ekspertyza powinna dokonać oceny jakości wody z próbki i możliwości jej uzdatnienia dla celów spożywczych metodami dostępnymi dla domowego użytkownika, ponieważ organ nie posiada wiedzy eksperckiej w zakresie interpretacji wyników badań wody. Po analizie opinii geologicznej i hydrogeologicznej przedłożonej przez inwestorów organ I instancji stwierdził, że inwestorzy nie wykazali w sposób jednoznaczny, że ilość potencjalnej wody (wydajność studni planowanych na działce) będzie wystarczającą dla potrzeb funkcjonowania wnioskowanych budynków, a jej jakość będzie umożliwiać spożycie przez ludzi. W związku z tym organ I instancji uznał, że projektowane uzbrojenie terenu w tym zakresie nie jest wystarczające dla planowanej inwestycji.
Wobec wniesionego przez inwestorów odwołania Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Szczecinie (dalej: "organ odwoławczy", "Kolegium"), decyzją z dnia 7 kwietnia 2025 r., na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 61 ust. 1 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p., utrzymało w mocy decyzję organu I instancji.
Kolegium odwołując się do treści przepisów przejściowych wyjaśniło, że ze względu na datę wszczęcia postępowania (wniosek inwestorów z dnia 30 marca 2023 r.) w sprawie znajdują zastosowanie przepisy u.p.z.p. sprzed nowelizacji obowiązującej od dnia 24 września 2023 r. oraz rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm., dalej: rozporządzenie w sprawie nowej zabudowy").
Odnosząc się do sporządzonej w toku postępowania analizy urbanistycznej Kolegium stwierdziło, że teren inwestycji przylega bezpośrednio do drogi powiatowej nr [...], działki drogowej nr [...]. Obsługa komunikacyjna inwestycji miałaby się odbywać z drogi publicznej przez dojazd na działce rolnej nr [...]. Szerokość przyjętego frontu terenu wynosi 156 m. Granice obszaru opracowania wyznaczono na załączniku graficznym do analizy w odległości trzykrotności szerokości frontu tj. 468 m wokół terenu inwestycji. Kolegium wskazało, że w obszarze analizowanym występuje siedem działek zabudowanych budynkami jednorodzinnymi: działki [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], działki rolne niezabudowane i działka drogowa nr [...] (przebiegająca poza terenem zabudowy). Teren inwestycji położony jest na terenie niezabudowanych gruntów rolnych z pojedynczym budynkiem jednorodzinnym na działce [...], w sąsiedztwie działki nr [...]. Dla planowanej zabudowy ustalono funkcję: zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna. Planowana inwestycja stanowi zatem kontynuację istniejących form zabudowy w obszarze analizowanym. Dalej Kolegium wskazało, że przeanalizowano usytuowanie budynków na zabudowanych działkach znajdujących się w obszarze analizy. Z uwagi na znaczne zróżnicowanie w zakresie odległości i sposobu ich usytuowania względem pasa drogowego oraz braku zabudowy na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycyjnym, nie było możliwe ustalenie linii zabudowy w oparciu o § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Ustalenie jej jest zaś możliwe jako linii nieprzekraczalnej, wyznaczonej zgodnie z przepisami art. 43 ustawy o drogach publicznych, w odległości nawiązującej do linii zabudowy na działach [...] i [...] od strony północno- wschodniej granicy z działką [...]. Kolegium stwierdziło, że zgodnie z § 6, § 7 i § 8 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy dla planowanej inwestycji możliwe jest ustalenie szerokości elewacji frontowej i rzędnej kalenic, zgodnie ze średnimi wskaźnikami występującymi w obszarze analizowanym. Możliwe jest też ustalenie geometrii dachów w nawiązaniu do ich geometrii w obszarze analizowanym. Po przytoczeniu treści § 5 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy Kolegium wskazało, że w złożonym wniosku wskaźnik powierzchni zabudowy określono w przedziale 15,1% - 15,7%. Natomiast ze sporządzonej analizy wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w analizowanym obszarze wynosi 10%, zaś największy wskaźnik w analizowanym obszarze wynosi 14,8%. W związku z tym Kolegium stwierdziło, że określony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy wskaźnik zabudowy przekracza zarówno wartość średnią jak i wartości największe, zaś za wyznaczeniem tego wskaźnika w wartości większej nie przemawiają wyniki analizy. Kolegium zaznaczyło przy tym, że fakt realizacji inwestycji na dwóch działkach, pozostaje bez znaczenia, gdyż przy obliczaniu wskaźnika uwzględniona została łączna powierzchnia terenu inwestycyjnego obejmującego dwie działki inwestycyjne, a parametr ten ustalany jest dla terenu objętego wnioskiem nie zaś dla poszczególnych działek. Kolegium stwierdziło, że zwiększenie wskaźnika powierzchni zabudowy nie jest w żaden sposób uzasadnione, tym samym brak było podstaw do odstąpienie od zasady wyrażonej w § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Zarzuty odwołania w zakresie wyznaczenia wskaźnika zabudowy Kolegium uznało za niezasadne wskazując, że organ żadnym innym podmiotom nie ustalił w obszarze analizy tego parametru w sposób odmienny niż wynikający z § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Kolegium wskazało również, że organ administracji nie ma możliwości ustalenia warunków zabudowy, jeżeli wyniki przeprowadzonej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób istotny odbiegają od parametrów określonych we wniosku, gdyż określenie warunków zabudowy w takim przypadku nie byłoby zmodyfikowaniem czy też doprecyzowaniem parametrów zawartych we wniosku, lecz orzeczeniem w przedmiocie innej inwestycji niż planowana przez inwestora. Orzekając w sprawie o ustalenie warunków zabudowy organ nie dysponuje "luzem decyzyjnym", uprawniającym do określenia warunków zabudowy, co prawda zgodnie z wynikami analizy, lecz sprzecznie z wnioskiem i wbrew oczekiwaniom inwestora wynikającym z wniosku. W sytuacji sprecyzowania przez inwestora parametru wskaźnika powierzchni zabudowy i braku modyfikacji tego parametru po przeprowadzeniu analizy przez urbanistę - braku dostosowania go do wyników sporządzonej analizy, obliguje organ do wydania decyzji odmownej. W rozpatrywanej sprawie wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy, nie odpowiada wynikom sporządzonej analizy, nie mógł zatem zostać zaakceptowany ani zmodyfikowany przez organ wbrew wyraźnej woli wnioskodawcy - artykułowanej również w odwołaniu.
Odnośnie planowanego uzbrojenia terenu w wodę Kolegium wskazało, że we wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestorzy podali, że dostęp do wody zapewniony zostanie przez projektowaną studnię do poboru wody pitnej. W charakterystyce planowanej inwestycji, załączonej do wniosku wskazano, że zaopatrzenie w wodę przewidziano z ujęć własnych - studni głębinowych zlokalizowanych na terenie działek ewidencyjnych. Z przedłożonej do wniosku decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach wynika, że w ramach planowanego przedsięwzięcia zaopatrzenie w wodę zapewnione będzie w ramach zwykłego korzystania z wód z projektowanych studni - z zasięgiem oddziaływania korzystania z wód max. 5m, dla każdej ze studni. Do wniosku o ustalenie warunków zabudowy inwestorzy przedłożyli oświadczenie Zakładu Wodociągów i Kanalizacji w K. o braku możliwości przyłączenia - zapewnienia dostaw wody i odbioru ścieków dla czterech budynków jednorodzinnych. Dalej Kolegium podało, że w toku prowadzonego postępowania organ wezwaniem z dnia 17 kwietnia 2023 r. wzywał inwestorów o dostarczenie aktualnych dowodów potwierdzających posiadanie planowanej inwestycji dostępu do wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi w ilości niezbędnej do zaopatrzenia potrzeb bytowych dla wnioskowanej inwestycji, wskazując, że nieprzedłożenie dokumentów dotyczących dostępu do wody może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. W dniu 10 maja 2023 r. wnioskujący przedłożyli opinię geologiczną i hydrogeologiczną z kwietnia 2022 r. sporządzoną w oparciu o opinie archiwalne, materiały kartograficzne oraz literaturę, w celu wstępnej charakterystyki warunków gruntowo wodnych. Kolegium stwierdziło, że zgodnie z treścią opinii geologicznej i hydrogeologicznej z kwietnia 2022 r. sporządzona została ona w oparciu o opinie archiwalne, materiały kartograficzne oraz literaturę. Z treści opinii wynika, że pierwszy użytkowy poziom wodonośny zalega na głębokości ok. 35-40 m p.p.t., charakteryzuje się słabą izolacją o zasobach dyspozycyjnych <100 mł/24h/km˛ a warunki hydrogeologiczne pozwalają na wykonanie ujęć do celów bytowych. W dniu 17 maja 2023 r. organ I instancji wezwał ponownie o uzupełnienie dokumentów m.in. o aktualne dowody potwierdzające posiadanie planowanej inwestycji dostępu do wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi (badania wody) w ilości niezbędnej do zaopatrzenia potrzeb bytowych dla planowanej inwestycji, wskazując, że nieprzedłożenie dokumentów może skutkować wydaniem decyzji niezgodnej z żądaniem strony. Kolegium wskazało, że po sporządzeniu projektu decyzji o warunkach zabudowy organ poinformował o prawach stron postępowania wynikających z art. 10 k.p.a., a także na podstawie art. 79a § 1 i 2 k.p.a., iż na dzień sporządzania informacji wnioskowane zamierzenie nie spełnia wymagań z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p, co może skutkować wydaniem decyzji odmowej, a strona może przedłożyć dodatkowe dowody celem wskazania spełnienia przesłanek uzasadniających wydanie decyzji zgodnej z żądaniem strony. W odpowiedzi na to zawiadomienie pełnomocnik inwestorów wskazał na dotychczas złożone w postępowaniu dokumenty, które w jego ocenie wykazują spełnienie przesłanek dla ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Kolegium wskazało również, że w toku postępowania odwoławczego pełnomocnik inwestorów wniosła o przeprowadzenie dowodu z przedłożonej oceny warunków hydrogeologicznych na działkach [...], [...] i [...] z obrębu M. Ocena sporządzona została w celu określenia zasobów wodnych i możliwości ich eksploatacji dla celów bytowych dla czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną i wynika z niej, że:
- ustalenia w zakresie występowania warstwy wodonośnej na analizowanym terenie wynikają z map hydrogeologicznych, materiałów archiwalnych oraz istniejących ujęć wody na działkach pobliskich;
- materiały te wskazują, że warstwa wodonośna znajduje się w obrębie czwartorzędowego piętra wodonośnego, o słabej izolacji, dla którego jednostkowe zasoby dyspozycyjne wynoszą 200-300 mł/24h/km˛ a poziom eksploatacyjny położony jest na głębokości 20-50 m p.p.t. (w zależności od wymaganej wydajności);
- warunki hydrogeologiczne pozwalają na wykonanie studni głębinowej/głębinowych do celów bytowych dla budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych; w przypadku wykonania kilu ujęć należy określić ich współdziałanie;
- w celu określenia głębokości występowania zwierciadła wód gruntowych wykonano jeden otwór hydrogeologiczny, co pozwoliło ustalić występowanie udokumentowanego zwierciadła wód gruntowych stabilizowanego na głębokości 22,8 m p.p.t.;
- w czasie prac polowych pobrano próbkę wody do badań, celem określenia jej składu chemicznego i przydatności do spożycia; przeprowadzone badania wykazały przekroczone stężenia azotanu, manganu, żelaza i twardości wody, zatem w celu wykorzystania wody do celów konsumpcyjnych niezbędne jest uzdatnienie jakości wody np. poprzez zastosowanie filtrów odwróconej osmozy oraz żywic jonowymiennych (zmiękczaczy wody);
- w zależności od ilości oraz wydajności projektowanych studni należy rozważyć wykorzystanie głębszych warstw wodonośnych, których eksploatacja na terenie sąsiednim (dz. [...] obręb M.) realizowana jest na głębokości 46 m p.p.t. - tej warstwy nie obejmuje opracowanie.
Kolegium stwierdziło, że z przedłożonego opracowania z jednej strony wynika, iż na terenie wykonano jeden otwór hydrogeologiczny, pozwalający na ustalenie zalegania zwierciadła wód gruntowych na głębokości 22,8 m p.p.t, a pobrana próbka wody wskazuje przekroczenia dopuszczalnych stężeń, wymagających zastosowania uzdatniania i zmiękczania wody w celu wykorzystywania jej do celów konsumpcyjnych, oraz, że możliwe jest wykonanie studni głębinowej/głębinowych do celów bytowych dla budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych, z drugiej strony, że poziom eksploatacyjny położony jest na głębokości od 20-50 m p.p.t - w zależności od wymaganej wydajności oraz, że w zależności od ilości oraz wydajności projektowanych studni należy rozważyć wykorzystanie głębszych warstw wodonośnych (głębszych niż dokonany odwiert 22,8 m p.p.t.), których eksploatacja na sąsiednim terenie realizowana jest na głębokości ok. 46 m p.p.t. Zatem - według Kolegium - przedłożone opracowanie wykazuje z jednej strony występowanie zwierciadła wód gruntowych, istnienie hydrogeologicznych możliwości wykonania studni głębinowej/głębinowych, jednocześnie nie ocenia ilości oraz wydajności studni. W ocenie Kolegium przedłożone przez inwestorów opracowanie jest niejednoznaczne w swej treści, w zakresie oceny możliwości eksploatacji zasobów wodnych dla planowanej inwestycji - nie ocenia ich zapotrzebowania - ilości i wydajności, w kontekście zasobów wodnych warstwy wodonośnej, jednocześnie wskazując na konieczność rozważenia wykorzystania głębszych zasobów warstw wodonośnych, niż objęte przeprowadzonym odwiertem. Co więcej przedłożone na etapie postępowania odwoławczego opracowanie sporządzone przez geologa R. N. w styczniu 2025 r. zawiera dane sprzeczne z opracowaniem tego samego geologa również przedłożonego do niniejszego postępowania w zakresie określenia zasobów dyspozycyjnych warstwy wodonośnej oraz głębokości poziomu eksploatacyjnego. Z opracowania z kwietnia 2022 r. wynika, że pierwszy poziom wodonośny zalega na głębokości 35-40 m p.p.t a jego zasoby dyspozycyjne wynoszą <100 mł/24/km˛. Z opracowania ze stycznia 2025 r. zaś, że poziom eksploatacyjny położony jest na głębokości 20-50 m p.p,t. - w zależności od wymaganej wydajności a jednostkowe zasoby dyspozycyjne wynoszą 200-300 mł/24h/km˛. Opinie te zatem wskazują znaczne rozbieżności w zakresie ustalonych zasobów dyspozycyjnych, co więcej w ogóle nie uwzględniają wymaganej wydajności planowanych ujęć ani ilości tych ujęć. W ocenie Kolegium na etapie postępowania przed organem I instancji nie przedłożono dostatecznych materiałów pozwalających na stwierdzenia wypełnienia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p., pozwalającej na wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy, zaś przedłożona na etapie postępowania odwoławczego ocena jest bardzo ogólna. W przedmiotowym opracowaniu nie wykazano, że planowane uzbrojenie terenu w studnie będzie dla każdego z zaplanowanych budynków jednorodzinnych wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego. Nie wykazano, iż zapewniona jest możliwość dostarczenia odpowiedniej ilości zdatnej do picia wody dla każdego z budynków, że przy poszczególnych budynkach warunki hydrogeologiczne, głębokość warstwy wodonośnej, jej wydajność oraz jakość zalegającej tam zdatnej do spożycia wody wystarczą dla tego konkretnego zamierzenia budowlanego i położne są na tej samej głębokości. Kolegium zwróciło uwagę, że faktycznie wykonano tylko jeden odwiert, potwierdzający warunki w tym jednym konkretnym miejscu na terenie planowanej inwestycji, zaś zgodnie z uzyskaną decyzją o środowiskowych uwarunkowaniach - której ustalenia muszą być uwzględnione przy ustalaniu warunków zabudowy, dla każdego z budynków zapewnione ma być ujęcie wód podziemnych z indywidualnego źródła w ramach zwykłego korzystania z wód. Z przedłożonego na etapie postępowania odwoławczego opracowania wynika zaś, że poziom eksploatacyjny waha się od 20-50 m p.p.t., co więcej opinia wskazuje, iż na sąsiednich nieruchomościach wykorzystywane są głębsze niż odwiercono warstwy wodonośne znajdujące się na głębokości 46 m p.p.t., co powinno być rozważone przy uwzględnieniu ilości i wydajności projektowanych studni, a dla przedmiotowej inwestycji wydana decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach przewidująca jedynie możliwość zaopatrzenia inwestycji w wodę w zakresie zwykłego korzystania z wód, zatem nie na głębokości, na której zalega warstwa wodonośna faktycznie eksploatowana również na terenach sąsiednich. Kolegium stwierdziło, że jest faktem powszechnie znanym, że nie w każdym miejscu warunki hydrogeologiczne są jednakowe, zatem istnienie realnych warunków możliwości uzbrojenia terenu inwestycyjnego w wodę dla każdego z czterech objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy budynków należało wykazać, celem umożliwienia organowi dokonania oceny realności możliwości uzbrojenia terenu a także w oparciu o art. 54 ust. 1 pkt 2 lit. c u.p.z.p. ustalenie w decyzji szczegółowych zasad zagospodarowania terenu w zakresie obsługi infrastruktury technicznej. Zdaniem Kolegium przedłożone również na etapie postępowania odwoławczego dowody, nie potwierdzają, że dla inwestycji planowane uzbrojenie terenu w wodę jest wystarczające dla zamierzenia inwestycyjnego dla każdego z czterech planowanych budynków mieszkalnych. Niezależnie od powyższego Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 50 ust. 2 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r - Prawo geologiczne i górnicze, upoważnionymi do poszukiwania i rozpoznawania zasobów wód podziemnych są osoby posiadające w zawodzie geologa kwalifikacje kategorii IV bądź V. Sporządzający przedstawione w postępowaniu opracowania geolog R. N. posiada kwalifikacje kategorii VII, które zgodnie z art. 50 ust. 2 pkt 7 u.p.g.g. upoważniają do określania warunków geologiczno-inżynierskich na potrzeby: zagospodarowania przestrzennego, posadawiania obiektów budowlanych, z wyjątkiem posadawiania obiektów budowlanych zakładów górniczych oraz budownictwa wodnego, nie zaś do poszukiwania i rozpoznawania zasobów wód podziemnych.
Odnosząc się do zarzutów naruszenia przepisów postępowania, w tym art. 7 k.p.a. poprzez nieuwzględnienie opinii geologicznej z kwietnia 2022 r. Kolegium stwierdziło, że przedłożona przez wnioskodawców opinia z kwietnia 2022 r. dotyczyła wstępnego scharakteryzowania warunków gruntowo-wodnych i została opracowana w oparciu o opinie archiwalne, materiały kartograficzne i literaturę, nie zaś o weryfikację rzeczywistych zasobów wodnych, co więcej zawiera ona ogólne stwierdzenia dotyczące zalegania poziomu wodonośnego i to ze wskazaniem, że leży on głębiej niż poziom umożliwiający zwykłe korzystanie z wód, a tylko takie przewidziane zostało w wydanej inwestorom decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Sporządzona opinia w żadnym fragmencie nie odnosiła się też do jakości wody. Nie mogła zatem służyć wykazaniu wypełnienia wymogu z art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. Według Kolegium niezasadne są też zarzuty naruszenia art. 7, art. 8 ust. 1 i art. 9 k.p.a poprzez niewezwanie inwestorów do przedstawienia uzupełniającej opinii hydrogeologicznej. W toku prowadzonego postępowania organ I instancji, kilkukrotnie wzywał wnioskodawców do wykazania zapewnienia dostępności infrastruktury w zakresie zaopatrzenia w wodę, a także do przedłożenia badań próbek wody, wskazując, iż niedostarczenie żądanych dokumentów może skutkować podjęciem decyzji niezgodnej z wnioskiem. Odnosząc się do zarzutu niedoręczenia decyzji pełnomocnikowi D. B., lecz pełnomocnikowi T. S., Kolegium wskazało, że przepisy k.p.a. w sytuacji występowania kilku pełnomocników nie zawierają wymogu doręczania decyzji każdemu z pełnomocników. W aktach sprawy znajduje się pełnomocnictwo udzielone przez inwestorów T. S., brak jest natomiast informacji, by pełnomocnictwo to zostało przez nich wypowiedziane. Ujawnienie kolejnego pełnomocnika w sprawie nie skutkowało automatycznym doręczaniem korespondencji dla stron kolejnemu pełnomocnikowi. Za niezasadne Kolegium uznało również żądanie przyznania kosztów zastępstwa adwokackiego w postępowaniu odwoławczym, bowiem przepisy k.p.a. takiej możliwości nie przewidują.
Nie zgadzając się z decyzją Kolegium inwestorzy, reprezentowani przez adwokata, złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie. Zaskarżonej decyzji zarzucili:
1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 6, art. 7, art. 77 § 1, art. 80, art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., polegające na sprzecznym z obowiązującymi przepisami prawa, bez uwzględnienia słusznego interesu obywateli, bez wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy, w sposób całkowicie subiektywny, w oderwaniu od materiału dowodowego, przede wszystkim opinii geologicznych oraz rozważenia istniejącej sąsiedniej zabudowy oraz zaopatrzenia w wodę sąsiednich nieruchomości, z naruszeniem zasady równego traktowania wszystkich obywateli, utrzymaniu w mocy zaskarżonej decyzji odmawiającej skarżącym ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji skarżących z uwagi na:
- brak zagwarantowania, że powstanie stosowne uzbrojenie (zaopatrzenie w wodę) dla inwestycji skarżących, podczas gdy skarżący przedstawili w toku postępowania dwie opinie geologa, które są jasne, konkretne, opinia z dnia 10 stycznia 2025 r. została sporządzona po wykonaniu odwiertu i jedynie precyzuje opinię z kwietnia 2022 r., zdaniem geologa "warunki hydrogeologiczne pozwalają na wykonanie studni głębinowe/głębinowych do celów bytowych dla budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych", inne sąsiednie nieruchomości są zaopatrywane w wodę ze studni, geolog wykonujący opinie ma odpowiednie uprawnienia do wykonania opinii, ponieważ z obowiązujących przepisów nie wynika, jakiej kategorii uprawnienia powinien mieć geolog sporządzający opinię na potrzeby postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy, a do tego w Gminie K. powstają liczne nowe inwestycje zarówno o charakterze przemysłowym jak i mieszkalnym, w tym budynki wielorodzinne, i te inwestycje otrzymują decyzje o warunkach zabudowy, co oznacza, że obywatele w tej Gminie nie są traktowani równo,
- przekroczenie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, przy czym uznanie przez organ, że brak jest przesłanek za zwiększeniem wskaźnika powierzchni zabudowy w przypadku skarżących, podczas gdy przede wszystkim organ powinien wydać decyzję o warunkach zabudowy, a w niej wskazać nieprzekraczalny wskaźnik zabudowy, a wówczas skarżący dostosowaliby swoją inwestycję do tego warunku, bowiem organ ustalający warunki zabudowy nie jest bezwzględnie związany wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi, do tego wskaźnik powierzchni zabudowy nieznacznie przekracza wskaźnik powierzchni zabudowy na działce numer [...], a ponadto przekroczenie wskaźnika powierzchni zabudowy i zastosowanie wobec skarżących innego wskaźnika jest w pełni uzasadnione, gdyż nie zaburzy to ani ładu przestrzennego ani zasady dobrego sąsiedztwa,
- niewykazanie realnych możliwości zaopatrzenia w wodę inwestycji skarżących opinią z kwietnia 2022 r., która to opinia jest sporządzona zdaniem organu w oparciu o opinie archiwalne, materiały kartograficzne i literaturę, a nie weryfikację rzeczywistych zasobów wodnych, podczas gdy zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa geolog, sporządzając taką opinię, jest zobowiązany korzystać z dostępnych materiałów archiwalnych, literatury oraz materiałów kartograficznych,
2. naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 u.p.z.p., które obowiązywały w dniu złożenia przez skarżących wniosku tj. w dniu 30 marca 2023 r., art. 59 ust. 1 u.p.z.p. oraz § 26 ust. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, § 5 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy poprzez ich niezastosowanie w sytuacji, gdy prawidłowo przeprowadzona wykładnia tych przepisów na gruncie zgromadzonego materiału dowodowego powinna skutkować wydaniem decyzji o warunkach zabudowy dla skarżących, a tym samym też uchylenie przez organ II instancji decyzji organu I instancji, bowiem skarżący przedłożyli wystarczające, konkretne i rzetelne dowody na to, że są w stanie zapewnić swojej inwestycji właściwą infrastrukturę wodną, a wskaźnik powierzchni zabudowy powinien zostać określony przez organ i wówczas skarżący dostosowaliby parametry swojej inwestycji do niego, a dodatkowo wskaźnik powierzchni zabudowy nieznacznie przekracza wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy na działce numer [...] i przekroczenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy i zastosowanie wobec skarżących innego wskaźnika jest w pełni uzasadnione, gdyż nie zaburzy to ani ładu przestrzennego ani zasady dobrego sąsiedztwa.
W oparciu o tak postawione zarzuty skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji, a także o zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego według norm przepisanych oraz rozpoznanie sprawy na posiedzeniu jawnym.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje.
Zgodnie z art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w związku z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem.
Stosownie do art. 145 § 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie: 1) uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, jeżeli stwierdzi: naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy (lit. a), naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego (lit. b), inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (lit. c); 2) stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 k.p.a. lub w innych przepisach; 3) stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa, jeżeli zachodzą przyczyny określone w k.p.a. lub innych przepisach. W przypadku zaś gdy nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 145 § 1 p.p.s.a. skarga, zgodnie z art. 151 p.p.s.a., podlega oddaleniu. Ponadto zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Przeprowadzona przez Sąd w niniejszej sprawie kontrola według powyższych kryteriów nie wykazała, aby zaskarżona decyzja została podjęta z naruszeniem przepisów prawa uzasadniającym uwzględnienie skargi.
Przedmiotem kontroli jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Szczecinie utrzymująca w mocy decyzję Wójta Gminy Kołbaskowo odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie czterech wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych z wbudowanymi garażami, niezbędną infrastrukturą techniczną i urządzeniami budowlanymi, na terenie działek nr [...] i [...] oraz części działki nr [...] (w zakresie dojazdu i dojścia), obręb M., gmina K.. Postępowanie w tej sprawie zostało zainicjowane wnioskiem inwestorów z dnia 30 marca 2023 r. Jak słusznie wskazało Kolegium w sprawie zastosowanie mają przepisy u.p.z.p. sprzed nowelizacji obowiązującej od dnia 24 września 2023 r. oraz rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy.
Wskazać bowiem należy, że co prawda na mocy art. 1 pkt 55 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688), która weszła w życie z dniem 24 września 2023 r., przepis art. 61 u.p.z.p. został znowelizowany, jednakże zgodnie z art. 59 ust. 1 ustawy zmieniającej do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie tejże ustawy, stosuje się przepisy dotychczasowe.
Z kolei od dnia 26 lipca 2024 r. obowiązuje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116). Jednakże stosownie do § 12 tegoż rozporządzenia do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem jego wejścia w życie stosuje się przepisy dotychczasowe, co oznacza, że zastosowanie w sprawie mają przepisy rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy z 2003 r. w brzmieniu obowiązującym od dnia 3 stycznia 2022 r.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
W niniejszej sprawie kwestią sporną pozostaje czy organy prawidłowo ustaliły, że nie został spełniony warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 i pkt 3 u.p.z.p.
Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. statuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa. Prawidłowe stosowanie tej zasady mają gwarantować unormowania zawarte w rozporządzeniu w sprawie nowej zabudowy. Organy obu instancji powołując się na sporządzoną w sprawie analizę urbanistyczną uznały, że nie jest możliwe ustalenie wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy zgodnie z wnioskiem inwestorów. Wskazać zatem należy, że stosownie do postanowień § 5 ust. 1 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy zasadą jest, że wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Stosownie zaś do ust. 2 tego przepisu dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy urbanistycznej.
Jak wskazywało Kolegium inwestorzy w złożonym wniosku wskaźnik powierzchni zabudowy określili w przedziale 15,1% - 15,7%, natomiast ze sporządzonej analizy urbanistycznej wynika, że średni wskaźnik powierzchni zabudowy w analizowanym obszarze wynosi 10%, zaś największy wskaźnik -14,8%. Słuszna jest zatem, w ocenie Sądu, konkluzja Kolegium, że wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy nie odpowiada wynikom sporządzonej analizy urbanistycznej, bowiem przekracza zarówno wartość średnią jak i wartości największe, zaś z samej analizy nie wynika uzasadnienie do ustalenia tego parametru na wnioskowanym poziomie. Zdaniem Sądu argumentacja skarżących, że organ mógłby dopuścić zwiększenie powierzchni zabudowy, ponieważ wnioskowany wskaźnik jest nieznacznie większy od najwyższego w obszarze analizowanym nie znajduje uzasadnienia w cytowanym powyżej § 5 rozporządzenia w sprawie nowej zabudowy. Chybiony jest zarzut, że właściciel nieruchomości ze wskaźnikiem zabudowy 14,8% miał możliwość jego przekroczenia, w sytuacji gdy skarżący nie wykazali czy dla tej nieruchomości była wydana decyzja o warunkach zabudowy, a jeśli tak to jakie były wyniki analizy urbanistycznej w zakresie tego parametru dla tej nieruchomości.
Dostrzec należy, że postępowanie prowadzone w sprawie ustalenia warunków zabudowy ma na celu ustalenie czy planowana inwestycja jest możliwa do realizacji w parametrach określonych we wniosku. Istotnie, jak podnoszą skarżący, w judykaturze przyjmuje się, że organ ustalający warunki zabudowy jest związany wnioskiem inwestora, z tym że bezwzględnie związany jest rodzajem inwestycji wskazanej przez inwestora, natomiast nie jest bezwzględnie związany wskazanymi przez inwestora poszczególnymi parametrami technicznymi, opisującymi planowany obiekt budowlany. Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 5 kwietnia 2007 r., sygn. akt II OSK 602/06, wyraził pogląd, który to Sąd w składzie orzekającym w pełni podziela, iż granicę, do której organ jest związany wnioskiem inwestora wyznacza przeznaczenie projektowanego obiektu budowlanego oraz funkcja, jaką ma pełnić. Jeżeli chodzi o parametry techniczne obiektów budowlanych takie jak np. wysokość budynku, ilość kondygnacji, geometria dachu, czy też powierzchnia zabudowy to mogą być ustalone w decyzji o warunkach zabudowy w sposób odmienny od wskazań inwestora. Nie oznacza to jednak, że organ może podjąć decyzję, w której ustali warunki zabudowy w sposób istotnie odbiegający od kształtu planowanego zamierzenia inwestycyjnego, czy też wręcz odmiennie kreujący to zamierzenie.
Zdaniem Sądu nie można jednak skutecznie postawić zarzutu, że organ nie dokonał pogłębionej analizy czy odmienne niż we wniosku ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy nie zmieni w sposób istotny zamierzenia budowlanego czy też że organ powinien był wydać decyzję o warunkach zabudowy i ustalić maksymalny wskaźnik zabudowy, by skarżący dostosowali swoją inwestycję do parametrów wskazanych przez organ, skoro w toku postępowania administracyjnego skarżący wyraźnie domagali się ustalenia tego parametru zgodnie z ich wnioskiem.
Zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 3 i ust. 5 u.p.z.p. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, musi być wystarczające dla zamierzenia budowlanego, przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. W przypadku braku warunków przyłączenia do sieci wodociągowej – tak jak to ma miejsce w rozpatrywanej sprawie – warunek uznaje się za spełniony w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody. O spełnieniu określonego w art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p. warunku w zakresie zaopatrzenia w wodę można mówić jedynie wtedy gdy zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi jest rzeczywiste a nie teoretyczne. W ocenie Sądu słusznie organy uznały, że inwestorzy nie wykazali w dostateczny sposób, że planowane uzbrojenie terenu w zakresie zaopatrzenia w wodę będzie wystarczające dla zamierzonej inwestycji. Wbrew stanowisku skarżących przedłożone przez nich opinie nie są jasne i klarowne, nie zostały również (co umknęło organom) podpisane przez osoby je sporządzające. Przedłożone opinie wykazują rozbieżności w zakresie określenia zasobów dyspozycyjnych warstwy wodonośnej oraz głębokości poziomu eksploatacyjnego. W opinii z kwietnia 2022 r. stwierdzono bowiem, że pierwszy użytkowy poziom wodonośny zalega na głębokości ok. 35-40 m p.p.t., zaś jego zasoby dyspozycyjne wynoszą <100 mł/24h/km˛. Z kolei z opinii ze stycznia 2025 r. wynika, że poziom eksploatacyjny położony jest na głębokości 20-50 m p.p.t. (w zależności od wymaganej wydajności) a jednostkowe zasoby dyspozycyjne wynoszą 200-300 mł/24h/km˛. Co prawda na podstawie wykonanego jednego otworu hydrogeologicznego stwierdzono, że zwierciadło wód gruntowych stabilizowało się na głębokości 22,8 m p.p.t., jednak dalej wskazano, że w zależności od ilości oraz wydajności projektowanych studni należy rozważyć wykorzystanie głębszych warstw wodonośnych (zaznaczając, że na sąsiednim terenie eksploatacja realizowana jest na głębokości ok. 46 m. p.p.t.), których to opinia nie obejmuje. Wbrew stanowisku skarżących opinie nie zawierają ustaleń odnośnie wydajności planowanych studni ani nie stwierdzają, że ilość wody jest wystarczająca do zaopatrzenia planowanej inwestycji w wodę. Podkreślić przy tym należy, iż wbrew wywodom skarżących ustalenie wielkości zasobów dyspozycyjnych wód podziemnych na danym terenie nie jest równoznaczne z określeniem wydajności studni mających na tym terenie powstać. Samo zaś stwierdzenie zawarte w opinii z 2025 r., wielokrotnie przytaczane w skardze, że "warunki hydrogeologiczne pozwalają na wykonanie studni głębinowej/głębinowych do celów bytowych dla budowy czterech budynków mieszkalnych jednorodzinnych", wbrew twierdzeniu skarżących, nie oznacza, że zapewniona jest możliwość dostarczenia odpowiedniej ilości zdatnej do spożycia wody dla każdego z budynków.
Nie jest dla Sądu zrozumiała argumentacja i odwoływanie się do ustaleń opinii, że na analizowanym obszarze występują proste warunki gruntowe, skoro jest to istotne z punktu widzenia warunków posadowienia budynków, nie zaś zaopatrzenia w wodę.
O ile nie są trafne uwagi Kolegium co do kwalifikacji sporządzającego opinię (zasadnie podnoszą skarżący, że osoby posiadające w zawodzie geologa kwalifikacje kategorii VII są uprawnione do określania warunków geologiczno-inżynierskich na potrzeby zagospodarowania przestrzennego, a zatem i postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy) tak podkreślić należy, że przedłożone przez skarżących opinie podlegały ocenie przez Kolegium jako dowód w sprawie. Zdaniem Sądu Kolegium ustalając stan faktyczny w sprawie nie wykroczyło poza granice przysługującej mu swobody w ocenie dowodów, wynikającej z art. 80 k.p.a.
Wskazywana przez skarżących okoliczność, że właściciele innych nieruchomości w M. korzystają ze studni nie może automatycznie przesądzać, że istnieje realna możliwość zaopatrzenia nieruchomości skarżących w wodę poprzez studnie. Podkreślić przy tym należy, że co do zasady, to wnioskujący o ustalenie warunków zabudowy powinni wykazać, że woda na obszarze objętym wnioskiem występuje, że jej ilość (wydajność studni) będzie wystarczająca dla potrzeb funkcjonowania projektowanych budynków oraz że jej jakość będzie zdatna do spożycia przez ludzi.
W świetle powyższego postawione zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania jak i przepisów prawa materialnego należało uznać za nieuzasadnione. Odmienna ocena materiału dowodowego przez skarżących nie oznacza, że zaskarżona decyzja narusza prawo. Z samego faktu, że w innych lokalizacjach na terenie Gminy powstaje nowa zabudowa nie można skutecznie wywodzić zarzutu nierównego traktowania przez organ. Również argumentacja, że skarżący nabyli nieruchomość w celach inwestycyjnych, a zaskarżona decyzja powoduje, że skarżący poniosą szkodę majątkową nie przesądza o tym, że została ona wydana z naruszeniem prawa.
W tym stanie sprawy, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę.