II SA/Sz 372/21

II SA/Sz 372/21 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2021-09-09
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-04-14
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Arkadiusz Windak /przewodniczący/
Katarzyna Grzegorczyk-Meder /sprawozdawca/
Krzysztof Szydłowski
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 391/22 - Wyrok NSA z 2025-03-19
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 137
art. 1 par. 1 i 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych - t.j.
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 3 par. 2, art. 134 par. 1, art. 119 , art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2020 poz 1990
art. 98a ust. 1 i 2,, art. 146 ust. 1a, art. 152, art. 157 ust. 1 i 4
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Katarzyna Grzegorczyk-Meder (spr.) Asesor WSA Krzysztof Szydłowski po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 9 września 2021 r. sprawy ze skargi Z. T. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
Z. T. wystąpił do Wójta Gminy K., dalej także jako: "Wójt", z wnioskiem o zatwierdzenie podziału nieruchomości gruntowej opisanej jako działka nr [...] o pow. [...] ha, położonej w obrębie ewidencyjnym K. .
Ostateczną decyzją Wójta z dnia [...] lipca 2016 r. nr [...] zatwierdzony został projekt podziału geodezyjnego przedmiotowej działki gruntu na działki o nr:
- [...] o pow. [...] ha,
- [...] o pow. [...] ha,
- [...] o pow. [...] ha,
- [...] o pow. [...] ha,
- [...] o pow. [...] ha,
- [...] o pow. [...] ha,
Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Gminy K. dla obrębu ewidencyjnego K. , zatwierdzonego uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] maja 2011 r. nr [...], przeznaczenie nowo powstałych działek jest następujące:
- przedłużenie drogi publicznej kategorii gminnej - ul. [...] dz. nr [...],
- zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - działki nr [...], [...], [...], [...], [...].
Działając na podstawie art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz zgodnie z uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawek procentowej opłaty adiacenckiej oraz uchwałą Rady Gminy K. z dnia [...] października 2007 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawek procentowej opłaty adiacenckiej, Wójt postanowił o wszczęciu postępowania zmierzającego do ustalenia opłaty adiacenckiej.
Decyzją z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] Wójt ustalił przedmiotową opłatę w wysokości [...] zł. Organ I instancji wskazał, że wysokość stawki procentowej na podstawie ww. uchwał została przyjęta w wysokości 30 %. Wzrost wartości nieruchomości tj. dz. nr [...] powstał w wyniku jej podziału i został określony przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. J. S. w operacie szacunkowym sporządzonym dnia [...] grudnia 2016 r. (klauzula aktualności z dnia [...] sierpnia 2017 r.).
Od decyzji tej strona wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego, dalej także jako: "Kolegium", które decyzją z dnia [...] listopada 2018 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.
Wójt przeprowadził ponowne postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Powiadomił Z. T. o zebraniu materiału dowodowego oraz zakończeniu procedury ponownej wyceny przedmiotowej nieruchomości i sporządzeniu nowego operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego mgr inż. K. S..
W toku prowadzonego postępowania Z. T. ustosunkował się do materiału dowodowego i przedstawił swoje uwagi do sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego. Strona wniosła również o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej na gruncie z udziałem biegłego rzeczoznawcy majątkowego celem ustnego ustosunkowania się biegłego do zarzutów kierowanych przez stronę. W dniu [...] sierpnia 2019 r. o godzinie 10.00 na terenie działek znajdujących się przy ul. [...] w miejscowości K. przeprowadzono rozprawę administracyjną w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej nr [...]. Podczas rozprawy administracyjnej Z. T. wniósł uwagi co do procesu wyceny przedmiotowych nieruchomości oraz co do ukształtowanie terenu. Odnosząc się do tych uwag rzeczoznawca majątkowy K. S. wskazał, że ukształtowanie terenu zostało wzięte pod uwagę przy procesie wyceny, tym samym podtrzymał ustalenia zawarte w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2019 r. Biegły szczegółowo wyjaśnił, że poprzedni operat szacunkowy jest nieaktualny, jednocześnie podkreślił, że działki wzięte do porównania przy szacowaniu nieruchomości zawarte w operacie K. S. pochodzą z rynku lokalnego, tj. z terenu powiatu [...], w tym z terenu gminy K.. P. K. Smarul wskazał, że dokonał wyceny przedmiotowych działek zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi, sięgając w pierwszej kolejności do rynku lokalnego. Z przebiegu rozprawy administracyjnej sporządzono protokół, który znajduje się w aktach sprawy. W trakcie postępowania strona nie przedstawiła żadnych dowodów mających wpław na przedmiotową wycenę nieruchomości.
Decyzją z dnia [...] października 2019 r. nr [...] Wójt ustalił jednorazową opłatę adiacencką w wysokości [...] zł. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości dz. nr [...], powstałym na skutek jej podziału geodezyjnego.
Od powyższej decyzji strona wniosła odwołanie do Kolegium, które decyzją z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję Wójta w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji.
Wójt przeprowadził ponowne postępowanie w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości gruntowej nr [...]. W dniu [...] stycznia 2020 r. organ I instancji wystąpił do rzeczoznawcy majątkowego K. S. z wnioskiem o sporządzenie aktualizacji operatu szacunkowego sporządzonego dnia [...] lutego 2019 r., określającego wartość nieruchomości jako podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. W dniu [...] lutego 2020 r. K. S. przedstawił klauzulę dot. potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2019 r. Klauzula została sporządzona na podstawie art. 156 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ponadto pismem z dnia [...] lutego 2020 r. rzeczoznawca majątkowy wyjaśnił procedurę wyceny przedmiotowej nieruchomości oraz potrzymał treść zawartą w operacie szacunkowym z dnia [...] lutego 2019 r.
Pismem z dnia [...] lutego 2020 r. strona została powiadomiona o zebraniu materiału dowodowego oraz o sporządzeniu przez rzeczoznawcę majątkowego klauzuli potwierdzenia aktualności operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2019 r. dot. określenia wartości nieruchomości jako podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej na skutek jej podziału. Strona nie skorzystała z przysługującego jej prawa, nie złożyła uwag i wniosków w przedmiotowej sprawie.
Decyzją z [...] lipca 2020 r. nr [...] organ I instancji po ponownym przeprowadzeniu postępowania ustalił Z. T. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w obrębie ewidencyjnym K. , stanowiącej działki gruntu nr [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...] powstałe w wyniku podziału działki nr [...].
W uzasadnieniu ww. decyzji organ I instancji stwierdził, że operat szacunkowy wraz z klauzulą aktualności został sporządzony zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości. Zawiera on informacje niezbędne do dokonania wyceny, wskazuje podstawy prawne i uwarunkowania zastosowanych rozwiązań merytorycznych, przedstawienie sposobu obliczeń i wyniku końcowego. Dobór nieruchomości podobnych przyjętych przez rzeczoznawcę do wyceny poprzedziła jego wnikliwa analiza rynku co do rodzaju i obszaru, okresu badania cen oraz podobieństwa wycenianej nieruchomości pod względem cech rynkowych. Po dokonaniu oceny tego dowodu organ uznał go za miarodajny dla rozstrzygnięcia. Opłata ustalona została w oparciu o art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz uchwałę Rady Gminy K. z dnia [...] lutego 2006 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawek procentowej opłaty adiacenckiej, zmienioną uchwałą z dnia [...] października 2007 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawek procentowej opłaty adiacenckiej. Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego różnica wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale wynosi [...] zł (wartość nieruchomości przed podziałem - [...] zł, wartość nieruchomości po podziale - [...] zł), w związku z tym opłata adiacencka obliczona wg stawki 30% - stosownie do powołanej wyżej uchwały Rady Gminy K. - wynosi [...] zł.
Nie zgadzając się z zapadłym w sprawie rozstrzygnięciem Z. T. odwołał się do Kolegium. W odwołaniu zarzucił naruszenie prawa procesowego (art. 7, art. 80, art. 75, 77 i 78 par 1 k.p.a.), na skutek pominięcia przez organ żądań co do dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy, która to opinia pozwoliłaby na rzeczywiste ustalenie wartości nieruchomości, a tym samym wysokość opłaty adiacenckiej. Stwierdził, że obecny biegły nie odniósł się do zarzutów przedstawianych w toku postępowania, a zatem brak ich analizy stanowi podstawę odmówienia waloru wiarygodności dotychczasowej opinii, co doprowadziło do dowolnych ustaleń organu. Odwołujący się nie zgodził się, że ocena dowodów prowadzona przez organu powinna odbywać się jedynie pod względem formalnym, bez wkraczania w sferę wiedzy specjalistycznej. Wskazał, że nadal w swej opinii biegły nie odnosi się do jego zarzutów, w tym nie uwzględnił konieczności przeprowadzenia melioracji terenu, poniesienia dużych nakładów finansowych, oraz że w okresie wysokich opadów atmosferycznych na terenach działek znajduje się woda. W związku z wybudowaniem drogi woda z opadów atmosferycznych nie spływa ze względu na skręt oraz wyższe usytuowanie drogi od reszty terenu.
Odwołujący się zarzucił, że biegły nie analizował twierdzeń zawartych w jego pismach i w poprzednim odwołaniu, iż teren jest nierówny, podmokły, wymaga sporych nakładów inwestycyjnych, w tym nasypu do 3 m na poszczególnych działkach, wymagana jest również melioracja. Zakwestionował wartość nieruchomości porównawczych. Stwierdził, że w przypadku kiedy biegły nadal nie odpowiada na zarzuty wnioskodawcy i nie wyjaśnia podstawowego zarzutu, z czego wynika tak wysoka wycena przedmiotowych nieruchomości, uzasadniony jest wniosek o powołanie innego biegłego, co praktykowane jest w trakcie postępowań sądowych, a wnioskodawca jest gotów partycypować w kosztach powołania innego biegłego.
Mając na uwadze potrzebę wszechstronnego wyjaśnienia sprawy i w związku z treścią odwołania, w którym strona kwestionuje prawidłowość operatu szacunkowego z dnia [...] lutego 2019 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego K. S. (klauzula aktualności operatu z dnia [...] lutego 2020 r.), pismem z dnia [...] listopada 2020 r. Kolegium poinformowało o możliwości zwrócenia się przez odwołującego się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia tego operatu. Kolegium wezwało stronę do poinformowania, w terminie 14 dni od dnia otrzymania niniejszego pisma, czy wystąpił on, w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę prawidłowości sporządzenia wskazanego wyżej operatu szacunkowego oraz do przedłożenia umowy o dokonanie oceny operatu szacunkowego zawartej z organizacją zawodową rzeczoznawców majątkowych, pod rygorem uznania, iż strona nie wystąpiła do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych w celu oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego.
W odpowiedzi na wezwanie odwołujący się, w piśmie z dnia [...] grudnia 2021 r., złożył wniosek, aby Kolegium w ocenie materiału zobowiązało organ I Instancji do pozyskania informacji zgodnie ze wskazówkami Kolegium zawartymi w poprzedniej decyzji tj. o zwrócenie się do Burmistrza [...] i Wójta Gminy B. o udostępnienie informacji biegłych, którzy dokonywali wyceny, ewentualnie wskazówek jak organy te oceniały te materiały. Odwołujący się wskazał, że wizja lokalna, która odbywała się z udziałem strony, przeprowadzona była w okresie letnim, w czasie suszy, kiedy przez 3 tygodnie nie padał deszcz, zatem teren nie wskazywał, że jest terenem podmokłym po którym spływa woda, a wystarczy porównać z okresem jesienno - zimowym, gdzie teren jest podmokły, i gdyby biegły w tym okresie przeprowadziłby wizję lokalną - zweryfikowałby swoje stanowisko. Jeżeli inny biegły wyceni tak jak wskazuje Kolegium, tj. przy usunięciu wątpliwości co do trafności sporządzanej dotychczas wyceny, to wnioskodawca jest skłonny do ugodowego zakończenia postępowania, z po uprzednim uwzględnieniu uwag Kolegium zawartych w decyzji z dnia [...] grudnia 2019 r.
Odwołujący się nie poinformował o zamiarze skorzystania z możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, na podstawie którego organ I instancji ustalił wzrost wartości nieruchomości.
Decyzją z dnia [...] stycznia 2021 r. nr [...] Kolegium utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Wójta.
W uzasadnieniu decyzji organ II instancji wskazał, że materialnoprawną podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi art. 98a ust. 1 - lb ustawy o gospodarce nieruchomościami. Działając na podstawie ww. przepisów organ I instancji zastosował stawkę opłaty adiacenckiej określoną w uchwale Rady Gminy K. z dnia [...] października 2007 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawek procentowej opłaty adiacenckiej, obowiązującej w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, to jest w dniu 16 sierpnia 2016 r. Stawka ta wynosi 30 % wzrostu wartości nieruchomości z tytułu dokonanego podziału geodezyjnego działki (§ 1 przywołanej uchwały). Takie działanie organu I instancji jest słuszne i zgodne z prawem. Wszczęcie postępowania w niniejszej sprawie było następstwem podziału działki nr [...], położonej w obrębie geodezyjnym K. , który nastąpił na wniosek właściciela nieruchomości i został zatwierdzony decyzją Wójta z dnia [...] lipca 2016 r. Decyzja ta stała się ostateczna 16 sierpnia 2016 r. (adnotacja na decyzji). Naliczenie opłaty adiacenckiej nastąpiło więc w oparciu o przepis art. 98a ww. ustawy, przy uwzględnieniu jednoznacznego brzmienia ust. 1a zd. drugie tego artykułu. Uchwała Rady Gminy K. określa stawkę procentową opłaty adiacenckiej na poziomie 30 %, a więc jest zgodna z upoważnieniem ustawowym z art. 98a. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte [...] marca 2018 r. (zawiadomienie w aktach sprawy), a zatem przed upływem terminu 3 lat, wskazanego na jego wszczęcie w art. 98a. W wyniku podziału przedmiotowej działki nr [...] wydzielono działki o numerach [...], [...], [...], [...], [...] oraz [...]. Działka nr [...] nie podlegała wycenie, ponieważ w decyzji zatwierdzającej podział została przeznaczona na przedłużenie drogi gminnej i jej własność przeszła na gminę z dniem, w którym decyzja ta stała się ostateczna.
Dalej, organ II instancji wskazał, że podstawą wszczęcia i prowadzenia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej jest stwierdzony obiektywnie przez rzeczoznawcę majątkowego wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Środkiem dowodowym w tym postępowaniu jest opinia o wartości nieruchomości sporządzona przez osobę posiadającą uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Wynika to z zasady określenia wartości nieruchomości wyrażonej w art. 7 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z powołaną zasadą, jeżeli istnieje konieczność określenia wartości nieruchomości, to czynności tej dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Tak więc podstawą wydania decyzji ustalającej opłatę adiacencką jest opinia rzeczoznawcy majątkowego wyrażona w operacie szacunkowym. W myśl art. 154 ust. 1 ww. ustawy, wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Zgodnie zaś z art. 151 ust. 1 ww. ustawy, wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, iż strony umowy mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie oraz nie znajdują się w sytuacji przymusowej. Zgodnie z przepisem art. 156 ust. 1 ww. ustawy, rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
W niniejszej sprawie, na etapie po raz pierwszy prowadzonego postępowania organ uzyskał i zastosował jako dowód operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego J. S.. Po uchyleniu przez Kolegium decyzji ustalającej opłatę w wysokości [...] zł, w ponownym postępowaniu organ I instancji zlecił dokonanie wyceny innemu rzeczoznawcy majątkowemu, zgodnie z żądaniem strony. W postępowaniu tym rzeczoznawca majątkowy K. S. sporządził [...] lutego 2019 r. operat szacunkowy. Wyceny dokonał przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą porównywania parami. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości, przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te rzeczoznawca skorygował ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz wyjaśnił, że nie uległ zmianom poziom cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się w sytuacji, gdy znane są ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy czym stosownie do art. 4 pkt 16 ww. ustawy przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Spór w niniejszej sprawie dotyczy kwestii prawidłowości sporządzonego operatu szacunkowego, na podstawie którego ustalono wzrost wartości nieruchomości, a którego rzetelność kwestionuje strona. Z operatu tego wynika różnica wartości rynkowej nieruchomości przed i po podziale w wysokości [...] zł (wartość nieruchomości przed podziałem - [...] zł, wartość nieruchomości po podziale - [...] zł). Od tej wartości została naliczona opłata adiacencka w łącznej kwocie [...]zł. przy zastosowaniu stawki 30 % wartości wzrostu nieruchomości stosownie do powołanej wyżej uchwały Rady Gminy K..
W ocenie Kolegium, operat szacunkowy sporządzony w niniejszej sprawie spełnia kryteria poprawnej wyceny. W wykonanym operacie szacunkowym rzeczoznawca wskazał właściwe podstawy i uwarunkowania prawne wyceny oraz podstawy metodologiczne jego sporządzenia. Zbadał szczegółowo stan prawny i techniczno-użytkowy przedmiotowej nieruchomości, dokonał opisu nieruchomości według stanu przed i po podziale, wskazał i uzasadnił sposób i metodę wyceny. Dokonał prawidłowej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, ustalił wpływ cech rynkowych na wartość nieruchomości oraz upływu czasu od dokonania transakcji na ceny nieruchomości podobnych.
Przy szacowaniu analizie poddano lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, obejmujący powiat [...] ze szczególnym uwzględnieniem gminy K.. Rzeczoznawca analizował transakcje obiektami podobnymi do przedmiotu wyceny pod względem wybranych cech rynkowych mających największy wpływ na ceny transakcyjne. Transakcje te dotyczyły działek położonych na terenach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, tak jak działka wyceniana. W celu ustalenia poprawki na trend czasowy analizie poddano transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości w latach 2015-2016. Na podstawie przeprowadzonej analizy rzeczoznawca stwierdził, że obserwacja zachowań uczestników rynku nie wskazuje na istnienie trendu czasowego, w związku z czym przyjął, że ceny transakcyjne są aktualne na datę wyceny i przyjął zerową poprawkę na trend czasowy. Rzeczoznawca ustalił cechy rynkowe wpływające na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości (lokalizacja nieruchomości i otoczenie, ukształtowanie terenu, możliwości uzbrojenia, i warunki dojazdu) i określił wagi tych cech oraz ich zakres kwotowy. W wyniku analizy rzeczoznawca odrzucił te transakcje, których ceny w sposób istotny odbiegały od poziomu cen najczęściej występujących na rynku dla danego typu nieruchomości. Dokonał wyboru do porównania trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i przedstawił ich charakterystykę. Przeprowadził porównanie nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i zastosował poprawki wynikające z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i porównywanej. Dokonał obliczenia średniej ceny nieruchomości przed podziałem oraz nieruchomości po podziale (suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału z wyjątkiem działki nr [...]).
Wartość rynkowa nieruchomości ustalana jest na podstawie operatu szacunkowego, który jest dowodem w sprawie. Jak każdy dowód podlega on ocenie organu administracyjnego, zgodnie z przepisami k.p.a. Kolegium wskazało, że przy ocenie dowodu z opinii biegłego organ administracji publicznej nie może ograniczyć się do powołania się na konkluzję zawartą w opinii biegłego, lecz obowiązany jest sprawdzić, na i jakich przesłankach biegły tę konkluzję oparł i skontrolować prawidłowość tego rozumowania. Czynności te w niniejszej sprawie zostały wykonane. Wycena sporządzona przez uprawnioną osobę jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Wycena ta jest pisemną opinią, dotyczącą wartości określonej nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości.
Zdaniem Kolegium, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Organ powinien jednak mimo wszystko dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać, czy został on wykonany i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny być uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. W tym zakresie organ ma więc prawo i obowiązek zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Taka ocena przez Kolegium została dokonana i doprowadziła do wniosku, że operat szacunkowy wykonany na potrzeby niniejszego postępowania jest prawidłowy i stanowi dowód potwierdzający wzrost wartości nieruchomości, który nastąpił na skutek jej podziału. Organy administracji publicznej nie posiadają natomiast wiadomości specjalnych, które posiadają biegli, dlatego Kolegium oparło się na wiadomościach rzeczoznawcy majątkowego. Kolegium stwierdziło, iż fakt wzrostu wartości nieruchomości - z tytułu dokonania podziału działki - oraz wysokość tego wzrostu zostały należycie udowodnione, a ustalenia stanu faktycznego sprawy nie budzą wątpliwości.
W odwołaniu, podobnie jak w poprzednich pismach kierowanych w toku postępowania, strona przedstawiała zarzuty głównie dotyczące operatu szacunkowego (pismo z 23 kwietnia 2019 r., protokół z rozprawy z [...] sierpnia 2019 r., odwołanie z 8 listopada 2019 r. oraz 13 sierpnia 2020 r., pismo z 21 grudnia 2021 r.). Wskazywała, że teren jest nierówny, podmokły, wymaga sporych nakładów inwestycyjnych, w tym nasypu do 3 m na poszczególnych działkach, wymagana jest również melioracja. Kwestionowała wartość nieruchomości porównawczych. Na zarzuty do operatu rzeczoznawca udzielał kilkakrotnie odpowiedzi, konsekwentnie podtrzymując wycenę (pismo z 4 czerwca 2019 r., protokół z rozprawy z [...] sierpnia 2019 r., pismo z 14 lutego 2020 r.). Wyjaśniał, że różnice, w tym różnice w cesze rynkowej dotyczącej ukształtowania terenu, pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami przyjętymi do porównania zostały uwzględnione w operacie poprzez zastosowanie odpowiednich poprawek kwotowych, zgodnie z zasadami wyceny. W piśmie z [...] lutego 2020 r. wskazał, że dwie działki spośród wycenianych wg stanu po podziale, znalazły się w obrocie rynkowym w cenach jednostkowych wyższych, niż określone w procesie wyceny. Działki te posiadały takie same warunki terenowe, co pozostałe działki podlegające wycenie. W ocenie Kolegium, zarzuty odwołującego się nie są uzasadnione i nie zasługują na uwzględnienie, ponieważ rzeczoznawca wyjaśnił, że uwzględnił stan działki w wycenie. Zarzuty odwołującego się stanowią jedynie wyraz polemiki i niezadowolenia z wysokości opłaty. Odwołujący się żąda zmiany osoby biegłego wyceniającego nieruchomość. Kolegium wyjaśniło, że organ nie ma obowiązku takiego żądania uwzględnić tylko z uwagi na niezadowolenie strony. Dlatego należy uznać, że nie doszło do zarzucanego naruszenia przepisów postępowania na skutek pominięcia przez organ żądań co do dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego rzeczoznawcy. Nie potwierdził się także zarzut, że obecny biegły nie odniósł się do zarzutów przedstawianych w toku postępowania. Z tego powodu nie można odmówić wiarygodności dotychczasowej opinii i uznać ustalenia organu za dowolne. Nie było także uzasadnienia do uzyskania opinii innego rzeczoznawcy w toku postępowania odwoławczego, bądź uchylenia zaskarżonej decyzji w celu przeprowadzenia ponownego postępowania w tym zakresie.
W piśmie z [...] grudnia 2020 r. strona domagała się także zobowiązania organu I instancji do zwrócenia się do Burmistrza [...] i Wójta Gminy B. o udostępnienie informacji biegłych, którzy dokonywali wycen, ewentualnie wskazówek jak organy te oceniały te materiały. Odpowiadając na ten wniosek Kolegium wyjaśniło, że organ dokonując ustaleń stanu faktycznego i gromadząc dowody w prowadzonym przez siebie postępowaniu, nie ma ani obowiązku, ani uprawnienia do korzystania z dowodów zgromadzonych w innym postępowaniu, tym bardziej prowadzonym przez inny organ. Wycena nieruchomości dokonywana przez rzeczoznawcę majątkowego jest dowodem w konkretnej sprawie i nie może być wykorzystana, nawet poglądowo, czy porównawczo w innym postępowaniu. Kolegium zwróciło uwagę, że poza brakiem podstaw prawnych do takiego działania, brak jest także racjonalnego uzasadnienia ku temu. W rozpatrywanej sprawie rzeczoznawca posłużył się analizą rynku lokalnego, przyjął do porównania transakcje nieruchomościami położonymi najbliżej wycenianej nieruchomości (powiat [...], gmina K.), co czyni wycenę najbardziej zbliżoną do cen na lokalnym rynku, a zatem najbardziej realną. Gmina B. i gmina M. mogą mieć inne uwarunkowania na lokalnym rynku nieruchomości. Zasady wyceny nakazują wybierać do porównania w pierwszej kolejności transakcje z lokalnego rynku, a zatem położone na obszarze tej samej gminy i powiatu. Dlatego zarzut nieprawidłowego doboru nieruchomości do porównania nie zasługuje na uwzględnienie.
W piśmie z [...] listopada 2020 r. Kolegium wyjaśniło, że prawidłowość operatu może być zbadana i oceniona przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, o co odwołujący się mógł się zwrócić. Nie skorzystał on z takiej możliwości, dlatego Kolegium dokonało oceny operatu w granicach posiadanych kompetencji. W wyniku tej oceny stwierdziło, że wycena jest prawidłowa, a operat stanowi dowód na wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem i prawidłowo określa wysokość tego wzrostu.
Pismem z dnia [...] marca 2021 r. Z. T. złożył skargę na ww. decyzję Kolegium do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie zarzucając jej naruszenie:
- art. 98a ust. 1 i 1a, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 157 ust. 1 w zw. z art.157 ust. 1 i ust 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędne zastosowanie, a pominięcie - tj. niezastosowanie art. 157 ust. 4, w przypadku rozbieżnych w swej treści opinii biegłych sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego J. S., a kolejno K. S., podczas gdy uchybienia te powstały na skutek pominięcia wadliwej oceny przez organ przydatności poszczególnych opinii w przedmiotowej sprawie, a to w skutek zbagatelizowania wskazywanych przez skarżącego wad terenu, tj. iż teren opiniowany jest terenem podmokłym, po którym spływa woda, a do porównania i szacowania przyjęte zostały nieruchomości, które swoimi cechami nie były zbliżone do opiniowanych, a wyniki dokonanych przez biegłych analiz nie wykonane zostały rzetelnie, są niekompletne i wymagały ponownej analizy przez innego biegłego rzeczoznawcę majątkowego,
- przepisów postępowania, w szczególności art. 77 § 2 i art. 80 k.p.a., poprzez pominięcie przez organ administracji wskazań dotyczących postępowania dowodowego skarżącego, a dotyczących wykonania ponownie szacowania nieruchomości przy uwzględnieniu wskazań skarżącego, a także skutkujące naruszeniem powyższych przepisów poprzez pominięcie zlecenia przez organ w oparciu o art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami zlecenia czy to opinii czy też skierowania w oparciu o art. 157 ust. 4 przedmiotowej ustawy do weryfikacji organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, co skutkowało brakiem prawidłowych ustaleń w przedmiocie wyliczenia rzeczywistej wartości nieruchomości, a także wyliczenia opłaty adiacenckiej,
- art. 7 kpa, art. 80 k.p.a., art. 75 k.p.a., 77 k.p.a. i 78 par 1 k.p.a., a to na skutek pominięcia przez organ żądań skarżącego, co do dopuszczenia dowodu z opinii innego rzeczoznawcy majątkowego, która to opinia pozwoliłaby na rzeczywiste ustalenie wartości nieruchomości, a tym samym wysokość opłaty adiacenckiej, przy pominięciu wskazywanych przez skarżącego zarzutów, które były wielokrotnie podnoszone zarówno w pismach skarżącego, jak i podczas rozprawy administracyjnej, który to brak rozpatrzenia tych wniosków, w tym dowodu z innego rzeczoznawcy majątkowego, którzy to rzeczoznawcy nie odnieśli się do treści zarzutów, a zatem brak ich analizy stanowi podstawę odmówienia waloru wiarygodności dotychczasowej opinii, co doprowadziło do dowolnych ustaleń organu, a które to ustalenia były przedmiotem dwukrotnego uchylenia przez SKO i szczegółowego wskazania w decyzji SKO z dnia [...] grudnia 2019 r., a które to zalecenia nadal nie zostały wykonane.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje:
Wniesiona skarga nie jest zasadna.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 137), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sądy administracyjne, kierując się wspomnianym kryterium legalności, dokonują oceny zgodności treści zaskarżonego aktu oraz procesu jego wydania z normami prawnymi – ustrojowymi, proceduralnymi i materialnymi – przy czym ocena ta jest dokonywana według stanu prawnego i zasadniczo na podstawie akt sprawy istniejących w dniu wydania zaskarżonego aktu. W świetle art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325, ze zm. Zwanej dalej "p.p.s.a.") kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje m.in. orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne (pkt 1). Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Oznacza to, że bierze pod uwagę wszelkie naruszenia prawa, a także wszystkie przepisy, które powinny znaleźć zastosowanie w rozpoznawanej sprawie, niezależnie od żądań i wniosków podniesionych w skardze – w granicach sprawy, wyznaczonych przede wszystkim rodzajem i treścią zaskarżonego aktu.
Na mocy art. 15zzs4 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. poz. 374 ze zm.), zarządzeniem Przewodniczącego Wydziału II niniejsza sprawa została skierowana do rozpoznania na posiedzeniu niejawnym, na którym sąd orzekał w składzie trzech sędziów.
Podstawę materialnoprawną rozpoznawanej sprawy stanowi przepis art. 98a ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.), zwanej dalej "u.g.n."
Powołany wyżej przepis stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio ( ust. 1). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne ( ust. 1a).
Przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. wiąże skutki prawne ze stanem nieruchomości, obejmującym stan ewidencyjny, na dzień wydania decyzji o zatwierdzeniu jej podziału. Opłata adiacencka jest bowiem należnością ustalaną od wzrostu wartości nieruchomości, jaki powstał w wyniku jej (konkretnego) podziału, dlatego do zastosowania art. 98a u.g.n. konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału. Z tego względu ustawodawca nakazał w powołanym art. 98a u.g.n. przyjmować do ustalenia zaistnienia tego wzrostu porównanie stanu nieruchomości po dokonanym podziale z jej stanem na dzień wydania decyzji o podziale, wykluczając w ten sposób uwzględnianie innych okoliczności istniejących przed podziałem, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości.
Opłata adiacencka zgodnie z treścią art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n., ustalana jest po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Jest to jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia takiej opłaty.
W sprawie będącej przedmiotem rozpoznania organ przeprowadził postępowanie zgodnie z powyższymi regułami. W sprawie bezspornie ustalono okoliczność dokonania podziału działki Skarżącego nr [...] o powierzchni [...] położonej w obrębie ewidencyjnym K. na sześć nowych działek, z których jedna została na przedłużenie drogi publicznej kategorii gminnej ( dz. Nr [...] o pow. [...] ha). Decyzja Wójta Gminy K. z dnia [...] lipca 2016 r. stała się ostateczna w dniu 18 sierpnia 2016 r. Postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej zostało wszczęte w dniu [...] marca 2018 r., natomiast stawka procentowa opłaty w wysokości 30 % została ustalona w uchwale Rady Gminy K. z dnia [...] października 2007 r. nr [...] w sprawie ustalenia stawek procentowych opłaty adiacenckiej. Nie ulega przy tym wątpliwości, że postępowanie w przedmiotowej sprawie zostało wszczęte w terminie wynikającym z art. 98a ust. 1 u.g.n.
Spór w sprawie dotyczy natomiast tego, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wywołany podziałem nieruchomości skarżącego. W szczególności skarżący kwestionuje rzetelność operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej.
Zdaniem Sądu, organy prawidłowo przyjęły, że sporządzony w tej sprawie przez K. S. operat ma wartość dowodową, a zastrzeżenia składane przez skarżącego nie podważają wiarygodności wyceny dokonanej przez tego rzeczoznawcę. Ocena przedmiotowego operatu została przeprowadzona w zgodzie z regułą swobodnej oceny dowodów (art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, zwanej dalej "k.p.a.") oraz z poszanowaniem przepisów art. 149-159 u.g.n., regulujących zasady określania wartości nieruchomości, a także przepisów wykonawczych do ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.).
Stosownie do art. 152 ust. 2 u.g.n., wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.
W niniejszej sprawie przypadku rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze a w ramach tego podejścia metodę porównania parami, która polega na określeniu rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych, ustaleniu rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych, podaniu charakterystyki wycenianej nieruchomości z podaniem cech rynkowych. W metodzie tej rzeczoznawca dokonał wyboru do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki, utworzył pary porównawcze nieruchomości, k których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej wybranej nieruchomości. Wyliczył następnie poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzględnienia różnicy cech przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi. Określił również wartość nieruchomości każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych. Następnie ostatecznie określił wartość nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej lub ważonej z wartości nieruchomości uzyskanej z porównań w poszczególnych parach.
Do wyceny nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca przyjął jej powierzchnię pomniejszoną o [...] ha, która została przeznaczona pod działkę drogową. Wartość działki nr [...] rzeczoznawca ustalił w kwocie [...]złotych, natomiast wartość rynkowa działek po podziale na kwotę [...]złotych. Działki zgodnie z decyzja podziałowa przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. W celu wyceny rzeczoznawca przeanalizował lokalny rynek nieruchomości gruntowych niezabudowanych, obejmujący powiat [...] ze szczególnym uwzględnieniem gminy K.. W celu ustalenia poprawki na trend czasowy analizie poddano transakcje zawarte na lokalnym rynku nieruchomości w latach 2015-2016. Rzeczoznawca stwierdził, że obserwacja zachowań uczestników rynku nie wskazuje na istnienie trendu czasowego, przyjęte ceny transakcyjne są aktualne i przyjął zerową poprawkę na trend czasowy. Dokonał obliczenia średniej ceny nieruchomości przed podziałem i po podziale ( suma wartości poszczególnych działek powstałych w wyniku podziału, z wyjątkiem działki nr [...]).
Zdaniem Sądu, rzeczoznawca dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa. Przyjęta metoda i technika szacowania czyni wyliczenie wartości nieruchomości przed i po podziale czytelnym i przejrzystym. Zgromadzony zbiór transakcji nieruchomościami podobnymi pozwalał rzeczoznawcy na zastosowanie powyższej metody wyceny. Nie nasuwa zastrzeżeń dokonana przez organy obu instancji ocena tego operatu oraz wyjaśnień rzeczoznawcy stanowiących odpowiedź na zastrzeżenia sformułowane przez skarżacego. Wycena rzeczoznawcy wykazała w sposób obiektywny, że wzrost wartości nieruchomości jest bezpośrednim skutkiem zatwierdzonego jej podziału.
Skład orzekający podkreśla, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd administracyjny jest dopuszczalne w przypadku, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej - zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości jakimi posługują się rzeczoznawcy - nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych. (zob. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia z dnia 18 kwietnia 2018 r. sygn. akt II OSK 1448/16, z dnia 27 lutego 2019 r. sygn. akt II OSK 944/17- dostępne w Internecie na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl).
Należy odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu, która należy do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych
Zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości po podziale, skarżący mógł skorzystać z procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości (art. 157 ust. 1 u.g.n.), bądź przedłożyć inny operat w przedmiocie określenia czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, który uzasadniałby zlecenie przez organ takiej oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro tego nie uczynił brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenie w tej sprawie opłaty adiacenckiej.
Odnosząc się do zarzutu skargi, iż Kolegium w uzasadnieniu decyzji poddało w wątpliwość wysokość ustalonej opłaty adiacenckiej powołując się na opłaty ustalone decyzjami przez Burmistrza [...], czy Wójta [...] oraz wyraziło pogląd, iż obecnie odchodzi się od ustalania nadmiernie wysokich opłat adiacenckich Sąd uznaje ten zarzut za niezasadny. Jest on bowiem oparty jest na wyjątkowo dowolnych, niedopuszczalnych i nieodpowiedzialnych stwierdzeniach zawartych w decyzji organu odwoławczego. Organ orzekający w sprawie nie ustala opłaty adiacenckiej na podstawie swojego uznania czy prywatnych osądów lecz prowadzi w tej sprawie postępowanie dowodowe, którego częścią jest sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Jeżeli organ miał wątpliwości co do prawidłowości sporządzenia operatu oraz sformułowanych w nim ocen mógł poddać go ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Skoro tego nie uczynił, winien powstrzymać się od publicystyki i wyrażania opinii, które mogą świadczyć tylko o braku znajomości przepisów prawa dotyczących procedury ustalania opłaty adiacenckiej.
Wobec powyższego Sąd uznał, że zarzuty skargi nie znajdują usprawiedliwionych podstaw, zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. W tym stanie rzeczy Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.