II SA/SZ 326/23

II SA/Sz 326/23 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2023-07-20
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-03-30
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Arkadiusz Windak /przewodniczący/
Joanna Wojciechowska /sprawozdawca/
Wiesław Drabik
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 98a ust. 1a, 1b, art. 7, art. 154 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 159, art. 156 ust. 3, art. 4 pkt 16, art. 157
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2021 poz 555
par. 56, par. 4 ust. 1, 2 i 4, par. 36 ust. 6
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 259
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak Sędziowie Sędzia WSA Wiesław Drabik, Sędzia WSA Joanna Wojciechowska (spr.) Protokolant starszy inspektor sądowy Alicja Poznańska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 lipca 2023 r. sprawy ze skargi B. M. i D. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] lutego 2023 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę.
Uzasadnienie
Wójt Gminy S. (organ I instancji) wydał w dniu [...] sierpnia 2017 r. decyzję nr [...] na wniosek B. M. i D. W. (dalej "skarżący"), w której zatwierdził podział działki nr [...] położonej w obrębie geodezyjnym G. gmina S. o pow. [...] ha na działki: nr [...] o pow. [...] ha; [...] o pow. [...] ha; [...] o pow. [...] ha; [...] o pow. [...] ha; [...] o pow. [...] ha; [...] o pow. [...] ha; [...] o pow. [...] ha; [...] o pow. [...] ha; [...] o pow. [...] ha; [...] o pow. [...] ha jako zgodny z uchwałą nr [...] Rady Gminy S. z dnia 18 kwietnia 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy S. w części obrębu ewidencyjnego G. . Działki o nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] zachowują dostęp do drogi publicznej nr [...] przez nowo wydzieloną działkę nr [...]- droga wewnętrzna. Podział działki nr [...] został dokonany pod warunkiem, że przy zbywaniu ww. działek zostaną ustanowione służebności na działce nr [...]. Działka nr [...] o pow. [...] ha zachowuje swój dotychczasowy charakter gruntów ornych. Decyzja została doręczona skarżącym w dniu 22 września 2017 r.
Organ I instancji zawiadomieniem z 11 maja 2020 r. (doręczonym w dniu 14 maja 2020 r.) poinformował skarżących o wszczęciu z urzędu postępowania w sprawie ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] w wyniku zatwierdzenia jej podziału.
Po otrzymaniu operatu szacunkowego z 26 maja 2020 r. organ I instancji wydał w dniu [...] lipca 2020 r. decyzję nr [...], w której ustalił skarżącym opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w S. (organ odwoławczy) po rozpoznaniu odwołania skarżących, wydało w dniu [...] września 2020 r. decyzję nr [...], w której uchyliło decyzję organu I instancji z dnia [...] lipca
2020 r. i przekazało sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.
W piśmie z 20 października 2020 r. biegła złożyła wyjaśnienia do sporządzonego operatu.
Organ I instancji wydał w dniu [...] grudnia 2020 r. decyzję nr [...], w której ustalił skarżącym opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału. Decyzja została uznana za doręczoną w trybie zastępczym.
Pismem z 29 stycznia 2021 r. skarżący złożyli odwołanie od ww. decyzji.
Organ odwoławczy wydał w dniu [...] marca 2021 r. postanowienie nr [...] o stwierdzeniu uchybienia przez skarżących terminu do złożenia odwołania od decyzji organu I instancji z dnia 7 grudnia 2020 r. i wyznaczył skarżącym 30 dni na złożenie wniosku o przywrócenie terminu do wniesienia odwołania.
Pismem z 26 marca 2021 r. skarżący złożyli wniosek o przywrócenie terminu do złożenia odwołania od decyzji organu I instancji dnia [...] grudnia 2020 r.
Organ odwoławczy wydał w dniu [...] kwietnia 2021 r. postanowienie nr [...], w którym odmówił skarżącym przywrócenia terminu do złożenia odwołania od decyzji organu I instancji dnia [...] grudnia 2020 r. Postanowienie to zawierało błędne pouczenie, że skarżący mogą złożyć wniosek o ponowne rozpoznanie sprawy. Skarżący zgodnie z pouczeniem złożyli wniosek o ponowne rozpoznanie sprawy. Organ odwoławczy wydał w dniu [...] lipca 2021 r. postanowienie nr [...], w którym stwierdził niedopuszczalność wniosku o ponowne rozpoznanie sprawy. Organ odwoławczy w uzasadnieniu postanowienia wskazał, że prawidłowym środkiem zaskarżenia postanowienia z dnia [...] kwietnia 2021 r. o odmowie przywrócenia terminu do złożenia odwołania jest skarga do sądu administracyjnego.
WSA w Szczecinie wydał w dniu 2 grudnia 2021 r. wyrok o sygn. akt II SA/Sz 945/21, w którym oddalił skargę skarżących na postanowienie organu odwoławczego z dnia [...] lipca 2021 r.
WSA w Szczecinie, po rozpoznaniu skargi skarżących na postanowienie organu odwoławczego z dnia [...] kwietnia 2021 r. o odmowie przywrócenia terminu do złożenia odwołania od decyzji organu I instancji dnia [...] grudnia 2020 r., wydał w dniu 4 listopada 2021 r. wyrok o sygn. akt II SA/Sz 940/21, w którym uchylił zaskarżone postanowienie organu odwoławczego oraz postanowienie organu odwoławczego z [...] marca 2021 r. o stwierdzeniu uchybienia przez skarżących terminu do złożenia odwołania od decyzji organu I instancji z dnia [...] grudnia 2020 r. W ocenie WSA, doręczenie skarżącym przesyłki, zawierającej decyzję z dnia [...] grudnia 2020 r. nie było prawidłowe i brak było podstaw do zastosowania art. 44 K.p.a. Wobec braku skutecznego doręczenia ww. decyzji termin do złożenia odwołania nie rozpoczął biegu w dacie przyjętej przez organ odwoławczy.
Organ odwoławczy wydał w dniu [...] maja 2022 r. postanowienie nr [...], w którym umorzył postępowanie z wniosku skarżących
o przywrócenie terminu do złożenia odwołania, gdyż uznał, że odwołanie zostało wniesione w terminie i podlega rozpoznaniu przez organ.
Organ odwoławczy wydał w dniu [...] maja 2022 r. decyzję nr [...], w której uchylił decyzję organu I instancji z dnia [...] grudnia 2020 r. i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania organowi I instancji.
Pismem z 23 maja 2022 r. (doręczone 26 maja 2022 r.) organ I instancji zawiadomił skarżących o terminie dokonania oględzin przedmiotowej nieruchomości przez biegłego.
Pismem z 14 lipca 2022 r. (doręczonym 18 lipca 2022 r.) organ I instancji zawiadomił skarżących o zakończeniu postępowania administracyjnego w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej i możliwości zapoznania się z zebranym materiałem dowodowym w terminie 7 dni od doręczenia ww. zawiadomienia, w tym operatem szacunkowym z 18 czerwca 2022 r.
Organ I instancji na podstawie art. 98a, art. 148 ust. 1 -3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm.; dalej "u.g.n."), art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 735 ze zm.; dalej "K.p.a"), uchwały nr [...] Rady Gminy S. z dnia 14 grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej naliczanej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału nieruchomości (Dz. Urz. Województwa Z. z 2008 r. nr [...] poz. [...]; dalej "uchwała z 2007 r."), wydał
w dniu [...] sierpnia 2022 r. decyzję nr [...], w której ustalił skarżącym opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w wyniku jej podziału.
Organ I instancji przedstawił cały przebieg postępowania administracyjnego
w sprawie, poczynając od własnej decyzji z [...] lipca 2017 r. o zatwierdzeniu podziału przedmiotowej działki. Organ I instancji przytoczył treść art. 98a ust. 1 i ust. 1b, art. 146 ust. 1a u.g.n. i wskazał, że nie przekroczył terminu do ustalenia przedmiotowej opłaty. Organ I instancji opisał dwa operaty z 26 maja 2020 r. i 18 czerwca 2022 r., sporządzone w niniejszej sprawie przez biegłą. Organ odwoławczy wskazał, że wartość rynkowa nieruchomości przed i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym z 18 czerwca 2022 r. na dzień, w którym decyzja o podziale stała się prawomocna, tj. 18 września 2017 r. Do porównań przyjęto działki gruntu przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową z terenu gminy S. i gmin sąsiednich, które były podobne pod względem przeznaczenia, dostępności komunikacyjnej, sąsiedztwa i wielkości. Biegła zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej. Organ wskazał, że wartość działki nr [...] przed
i po podziale nie zmieniała się z uwagi na jej rolniczy charakter. Działka nr [...] wydzielona została jako droga wewnętrzna i jej wartość wyliczono zgodnie z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzaniu operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555; dalej "rozporządzenie RM"). Organ przedstawił wyliczenie należnej opłaty adiacenckiej.
Skarżący złożyli odwołanie od ww. decyzji i wnieśli o jej uchylenie. Zarzucili organowi I instancji: przekroczenie ustawowego terminu do ustalenia przedmiotowej opłaty, brak rzetelnego postępowania dowodowego, brak uwzględnienia wskazań WSA w Szczecinie i organu odwoławczego oraz działanie mające na celu dążenie do bezpodstawnego wzbogacenie się.
Organ odwoławczy wydał w dniu [...] lutego 2023 r. decyzję nr [...], w której utrzymał w mocy decyzje organu I instancji z dnia [...] sierpnia 2022 r.
Organ odwoławczy przedstawił stan faktyczny w sprawie i przytoczył treść art. 98a ust.1 i ust.1b u.g.n. Organ odwoławczy podał, że decyzja organu I instancji zatwierdzająca podział przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna w dniu 18 września 2017 r., zaś wszczęcie postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło na podstawie zawiadomienia organu I instancji z dnia 11 maja 2020 r., doręczonego skarżącym w dniu 14 maja 2020 r., nie doszło zatem do naruszenia terminu z art. 98a ust. 1 u.g.n. Organ odwoławczy wyjaśnił, że wydane przez organy obu instancji orzeczenia w niniejszej sprawie nie miały wpływu na ww. termin, zaś uchylenie decyzji organu I instancji przez organ odwoławczy w dniu [...] maja 2022 r. spowodowało konieczność rozpoznania sprawy merytorycznie przez organ I instancji, czego konsekwencją jest wydana decyzja z dnia [...] sierpnia 2022 r.
Organ odwoławczy wskazał, że w dacie podziału przedmiotowej działki obowiązywała stawka opłaty adiacenckiej określona w uchwale z 2007 r. oraz iż zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n. został sporządzony operat szacunkowy przez rzeczoznawcę majątkowego, który ma podstawowe znaczenie dla ustalenia wartości przedmiotowej nieruchomości przed i po podziale. Operat szacunkowy stanowi dowód w sprawie i podlega ocenie organu, która jednak nie może wkraczać w merytoryczną zasadność tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych współczynników korygujących, czy przyjętych nieruchomości do porównania może nastąpić w drodze oceny operatu przez organizację zawodowa rzeczoznawców majątkowych, o którą mogą wystąpić strony na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. Organ odwoławczy przytoczył treść art. 154 u.g.n. i § 56 rozporządzenie RM i podał, że w operacie szacunkowym prawidłowo określono wartość nieruchomości przed i po podziale. Biegła zastosowała podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n. i § 4 ust. 4 rozporządzenia RM. Biegła wyjaśniła przyjęcie do porównania nieruchomości położonych w sąsiednich gminach, które uznano za podobne w myśl art. 4 pkt 16 u.g.n. W ocenie organu odwoławczego, biegła logicznie wyjaśniła jakie atrybuty miały wpływ na wartość gruntu i wyszczególniła cechy, przyjęte do porównania. Operat z 18 czerwca 2022 r. zawiera cechy nieruchomości porównawczych w ujęciu tabelarycznym, które były gruntami niezabudowanymi. Biegła wskazała ich położenie, wielkość powierzchni, infrastrukturę techniczną, dostępność komunikacyjną, sąsiedztwo i otoczenie, cenę zbycia. Ponadto określiła wagi poszczególnych cech i odniosła je do przedmiotu wyceny. Biegła wyjaśniła również wycenę działki nr [...] – drogi wewnętrznej, dokonaną zgodnie
z § 36 ust. 6 rozporządzenia RM. Zdaniem organu odwoławczego, organ I instancji dokonał prawidłowego ustalenia przedmiotowej opłaty.
Skarżący złożyli skargę na ww. decyzję i wnieśli o jej uchylenie oraz stwierdzenie nieważności decyzji organu I instancji i umorzenie postepowania administracyjnego.
Zarzucili organowi:
1. usankcjonowanie przekroczenia ustawowego terminu do dochodzenia opłaty adiacenckiej i rozpoczęcia postępowania administracyjnego;
2. brak rzetelnego postępowania dowodowego w tej sprawie i nie wzięcie pod uwagę wyroku WSA w Szczecinie o sygn. akt II SA/Sz 940/21;
3. przekroczenie uprawnień przez organ odwoławczy w niniejszej sprawie
w związku decyzjami nr [...] i [...] z dnia [...] maja 2022 r.
W uzasadnieniu skargi zarzuty zostały uszczegółowione przez skarżących.
W odpowiedzi na skargę, organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie, ustosunkowując się do zarzutów skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wskazał, co następuje:
Spór w sprawie dotyczy ustalenia skarżącym opłaty adiacenckiej z uwagi na wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego jej podziału.
Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić
w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Stosownie do art. 98 ust. 1a u.p.n., ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne.
Na podstawie art. 98 ust. 1b u.p.n., wartość nieruchomości przed podziałem
i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
W niniejszej sprawie wszczęcie postępowania o ustalenia opłaty adiacenckiej nastąpiło w terminie, określonym w art. 98 ust. 1a u.p.n. (w dniu 14 maja 2020 r., tj. w okresie 3 lat, licząc od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna). W przepisach u.g.n. ustawodawca przewidział jedynie termin do wszczęcia tego postępowania, brak jest terminu końcowego, do którego ww. opłata może być ustalona. Zmiana brzmienia art. 98a u.g.n. nastąpiła 23 sierpnia 2017 r. (Dz. U. z 2017 r. poz. 1509), wcześniej faktycznie przepis ten wskazywał, że ustalenie opłaty adiacenckiej mogło nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.
Podkreślić należy, że wbrew zarzutom skargi, postępowanie administracyjne nie zostało wszczęte ponownie w tej samej sprawie. Faktem jest, że postępowanie administracyjne trwało długo i w jego toku doszło do uchylenia przez organ odwoławczy, jak i WSA w Szczecinie wydanych wcześniej rozstrzygnięć organów administracyjnych, jednak nie ma to wpływu na wynik sprawy. Postępowania sądowe o sygn. II SA/Sz 945/21 i II SA/Sz 940/21 dotyczyły kwestii wpadkowych nie związanych z głównym przedmiotem niniejszego postępowania, tj. ustaleniem opłaty adiacenckiej. Wyrok w sprawie o sygn. II SA/Sz 940/21 umożliwił rozpoznanie odwołania skarżących od decyzji organu I instancji z dnia [...] grudnia 2020 r. przez organ odwoławczy, który w wydanej decyzji z [...] maja 2022 r. uchylił ww. decyzję organu I instancji. Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej trwało zatem nadal i zakończyło się dopiero wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...] lutego 2023 r. Pismo organu I instancji z 14 lipca 2022 r. było realizacją obowiązku informacyjnego nałożonego na organ przez art. 10 K.p.a. Według skarżących, otrzymali oni decyzję organu I instancji z dnia [...] grudnia 2020 r. z adnotacją, że jest ona ostateczna, co powinno być traktowane jako zakończenie postępowania administracyjnego. Z powyższym nie można się zgodzić, gdyż kopia ww. decyzji została skarżącym wydana w czasie (tj. 21 stycznia 2021 r.), gdy organ I instancji przyjmował, że skarżący nie zaskarżyli tej decyzji. Adnotacja na ww. decyzji była wówczas prawidłowa. Jednakże w toku dalszego postępowania, opisanego
w uzasadnieniu wyroku, domniemanie prawidłowości doręczenia tej decyzji w trybie zastępczym zostało obalone i doszło do rozpoznania odwołania skarżących od ww. decyzji. Gdyby przyjąć, jak chcą skarżący, że doszło do zakończenia postępowania administracyjnego przez wydanie decyzji I instancji z dnia [...] grudnia 2020 r., wówczas skarżący mieliby obowiązek uiścić opłatę adiacencką ustaloną w tej decyzji już w 2021 r., zaś w przypadku braku wpłaty doszłoby do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca. Ponadto nie mogłoby wówczas dojść do rozpoznania odwołania skarżących od ww. decyzji przez organ odwoławczy. Jak już wyżej wspomniano kwestia rozpoznania odwołania skarżących była wynikiem wyroku w sprawie o sygn. akt II SA/Sz 940/21, który był wiążący dla organów na podstawie art. 153 p.p.s.a. Nie jest zasadny również zarzut, że decyzja organu I instancji z dnia [...] sierpnia 2022 r. jest powieleniem decyzji [...] grudnia 2020 r. przeczy temu treść obu decyzji, mimo iż ustalono w nich wysokość przedmiotowej opłaty w tej samej kwocie.
Bezspornie na terenie Gminy S. obowiązywała uchwała ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej.
Określenia wartości nieruchomości przed i po podziale dokonuje zgodnie z art. 7 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy. Opinia rzeczoznawcy majątkowego (operat szacunkowy) stanowi jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zmierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej.
Należy pamiętać, że na podstawie art. 154 ust. 1 u.p.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.
Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.p.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Stosownie do § 56 rozporządzenia RM, wydanego na podstawie art. 159 u.g.n., biegły w operacie szacunkowym przedstawia sposób dokonania wyceny nieruchomości. Zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia RM, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (§ 4 ust. 2 ).
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości ( § 4 ust. 4). To podejście porównawcze zastosowała biegła w niniejszej sprawie.
Jak wynikało z akt, organy obu instancji dokonały oceny poprawności sporządzonych operatów wraz z dodatkowymi wyjaśnieniami biegłej i swoje wnioski zawarły w wydanych decyzjach. Konieczność sporządzenie ponownego operatu z 18 czerwca 2022 r. wynikła z art. 156 ust. 3 u.g.n., przy czym oba operaty były zbieżne
końcowych wnioskach. W ocenie Sądu, operaty zostały sporządzone przez osobę uprawnioną, były jasne i logiczne, nie zwierały błędów matematycznych, zaś
zastosowana w nich metoda szacowania odpowiadała prawu i została poprawnie wyjaśniona przez rzeczoznawcę, zaś wyciągnięte przez biegłą wnioski nie były ze sobą sprzeczne. Biegła wzięła pod uwagę szereg czynników, w tym położenie działek, wielkość, dostępność do mediów. O tym, że operat był obiektywny świadczył fakt, że pominięto przy porównaniu wartość działek w B. , które w sposób znaczący odbiegają wartością od innych nieruchomości położonych w gminie S., ze względu na znajdujące się tam [...]. Wartość nieruchomości przed i po podziale przyjęto prawidłowo na dzień , w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, tj. 18 września 2017 r.
Zgodnie z art. 4 pkt 16 u.g.n., przez nieruchomość podobną - należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
Biegła dokonała analizy wartości działek na rynku lokalnym i ościennych gminach. Nieruchomości podobne to nieruchomości porównywalne, nie musza być one identyczne. Nie ma większego znaczenia fakt położenia ocenianych nieruchomości w różnych miejscowościach, bowiem decydujące znaczenie ma nie położenie nieruchomości, ale cechy, które mogą zostać uznane za podobne i przy zastosowaniu współczynników korygujących, zostać porównane. Podkreślić należy też, że wartość działki drogowej ustalono na podstawie § 36 ust. 6 rozporządzenia RM.
Sąd podzielił stanowisko organu odwoławczego, że operat szacunkowy stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych odnośnie szacowania nieruchomości, a zatem ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Również ustawowy zakres kontroli legalności rozstrzygnięć administracyjnych przypisany sądowi administracyjnemu nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych rzeczoznawcy majątkowego jakie składają się na sporządzony w danej sprawie operat szacunkowy (por. wyrok WSA w Warszawie z dnia 23 stycznia 2013 r., sygn. akt I SA/Wa 2068/12). A zatem zakwestionowanie operatu szacunkowego
i opartych na nim decyzji administracyjnych nie może być wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa (por. wyrok NSA z dnia 2 grudnia 2016 r., sygn. akt I OSK 229/15). Powyższe w ocenie Sądu, oznacza, że ani organy administracji publicznej orzekające w sprawie, ani obecnie Sąd, nie są uprawnione do podważenia metody i sposobu wyliczenia wysokości opłaty adiacenckiej dokonanego przez rzeczoznawcę majątkowego.
Wspomniana wyżej reguła, że organ i Sąd nie mogą ingerować w merytoryczną część operatu powoduje, że w zakresie wymagającym wiadomości specjalnych ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego może być dokonana wyłącznie przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n. Należy bowiem odróżnić ocenę wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego od oceny prawidłowości tego operatu. Podważenie metody wyceny, prawidłowości zastosowanych w operacie szacunkowym współczynników korygujących czy przyjętych nieruchomości do porównania mogłoby nastąpić
w ramach oceny dokonywanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych na podstawie art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r., sygn. akt II OSK 746/17).
O taką zaś ocenę może wystąpić każdy, gdyż przepis art. 157 u.g.n. nie ogranicza strony postępowania w możliwości zwrócenia się do organizacji zawodowej rzeczoznawców z wnioskiem o dokonanie oceny kwestionowanego operatu (por. wyrok NSA z dnia z dnia 9 stycznia 2014 r., sygn. akt I OSK 1459/12). Nie można także przyjąć, że obowiązek taki obciąża każdorazowo organ, w sytuacji gdy strona kwestionuje operat, zwłaszcza nie przedkładając żadnego opracowania konkurencyjnego, ograniczając się do własnych zarzutów i argumentów. O potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1 u.g.n., decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia (por. wyrok NSA z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2600/14).
Zdaniem Sądu, w niniejszej sprawie brak było podstaw do kwestionowania merytorycznej wartości operatu szacunkowego, zwłaszcza w sytuacji, gdy został on sporządzony zgodnie z regułami, o których mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu, a skarżący nie przedstawili żadnego przeciwdowodu, który ustalenia poczynione przez biegłą poddawałby w wątpliwość.
Mając na uwadze powyższe rozważania, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił skargę.
Przywołane orzeczenia sądów administracyjnych dostępne są na www.orzeczenia.nsa.gov.pl.