II SA/SZ 3/21

II SA/Sz 3/21 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2021-05-13
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-01-04
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Arkadiusz Windak /przewodniczący sprawozdawca/
Marzena Iwankiewicz
Patrycja Joanna Suwaj
Symbol z opisem
6010 Pozwolenie na budowę, użytkowanie obiektu lub jego części,  wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu, prz
Hasła tematyczne
Budowlane prawo
Sygn. powiązane
II OSK 2203/21 - Wyrok NSA z 2022-12-16
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
uchylono zaskarżoną decyzję oraz poprzedzające ją decyzje
Powołane przepisy
Dz.U. 2019 poz 1186
art. 9 ust. 1, art. 7 ust. 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - tekst jedn.
Dz.U. 2019 poz 1065
par. 12 ust. 1-4
Rozporządzenie Miniistra Infrastruktury  z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich  usytuowanie - tekst jedn.
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 145 par. 1 pkt 1 lit. a.
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Arkadiusz Windak (spr.) Sędziowie Sędzia WSA Marzena Iwankiewicz Sędzia WSA Patrycja Joanna Suwaj po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 13 maja 2021 r. sprawy ze skarg I. B. i W. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę I. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty [...] z dnia [...] r., nr [...], II. zasądza od Wojewody na rzecz skarżącej I. B. kwotę [...]([...]) złotych oraz na rzecz W. K. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Dnia 25 lutego 2020 r. G. K. (dalej: inwestor, strona) złożył do Starosty [...] wniosek o pozwolenie na budowę dla inwestycji polegającej na częściowej rozbiórce, rozbudowie, nadbudowie i przebudowie, ze zmianą sposobu użytkowania trzech budynków gospodarczych na budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...] przy ul. [...] w D. . Do wniosku dołączono m.in. ostateczną decyzję nr [...] o warunkach zabudowy z dnia [...] grudnia 2019 r. wydaną przez Burmistrza D. dla wskazanej inwestycji oraz postanowienie z dnia [...] września 2017 r. nr [...] Starosty [...], udzielające zgody na odstępstwo od § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - umożliwiające tym samym inwestorowi realizację wnioskowanego zamierzenia budowlanego poprzez wykonanie ścian bez otworów okiennych i drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi nr [...] i [...]
Decyzją z dnia [...] czerwca 2020 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 28, art. 33 ust. 1, art. 34 ust. 4 i art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.) oraz na podstawie art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 256 ze zm., dalej: "k.p.a."), Starosta K. zatwierdził projekt budowlany oraz udzielił G. K. pozwolenia na budowę obejmującego wykonanie częściowej rozbiórki, rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, ze zmianą sposobu użytkowania trzech budynków gospodarczych na budynek mieszkalny jednorodzinny na działce nr [...] przy ul. [...] w D. .
Uzasadniając podjęte rozstrzygnięcie organ I instancji stwierdził, że dla przedmiotowej inwestycji koniecznym było uzyskanie zgody na odstępstwo, co wynikało z decyzji o warunkach zabudowy z narzuconą restrykcyjną linią zabudowy, prowadzoną po licu elewacji frontowej istniejących na działce obiektów budowlanych. Wedle organu, inwestor nie miał innej możliwości rozbudowy jak w zbliżeniu do granic działek sąsiednich. Zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. inwestor musiałby odsunąć projektowaną nadbudowę od granic działek sąsiednich na minimum 3 metry. Skutkowałoby to możliwością nadbudowy pomieszczeniami o szerokości 3,2 m w świetle ścian, co całkowicie wykluczałoby sens nadbudowywania obiektu.
W oparciu o wskazania analizy, stanowiącej załącznik do decyzji ustalającej warunki zabudowy, Starosta uznał, że na przedmiotowym terenie działki są zabudowane budynkami sytuowanymi na graniach działek budowlanych, co dodatkowo uzasadnia konieczność sytuowania projektowanego zamierzenia po granicy sąsiednich działek budowlanych.
Nadto zdaniem organu, projektowane zamierzenie budowlane nie będzie zacieniać pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynkach ulokowanych na działkach o numerach [...] w D. , znajdujących się w obszarze oddziaływania projektowanego zamierzenia budowlanego.
Nie zgadzając się z przedmiotową decyzją odwołanie od niej złożyły właścicielki nieruchomości sąsiednich: W. K. (współwłaścicielka działki nr [...]) oraz I. B. (właścicielka działki nr [...]).
W. K. sprzeciwia się realizacji inwestycji przy granicy ze swoją nieruchomością. W jej ocenie odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w zakresie określonym w § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia zostało wydane z naruszeniem prawa, ponieważ w sprawie nie zachodzą żadne okoliczności szczególne, które uzasadniałyby udzielenie takiego odstępstwa, które legalizuje już istniejącą zbyt blisko granicy zabudowę oraz powoduje zagrożenie życia i mienia oraz pogorszenie warunków sanitarno-zdrowotnych i użytkowych. Podniosła, że na żadnej działce w okolicy nie ma dwóch domów jednorodzinnych i budynków zlokalizowanych na granicach działek, zaś taki sposób sytuowania przy granicy dotyczy tylko zabudowy bliźniaczej.
Odwołująca się I. B. również uważa, że realizacja planowanej inwestycji narusza przepisy § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia. Jednocześnie zarzuciła, że organ przed wydaniem postanowienia o odstępstwie nie dokonał wystarczającej analizy stanu faktycznego, nie zbadał, czy w sprawie zachodzi szczególny przypadek, dający podstawę zastosowania odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Zaznaczyła, że na działce inwestora jest już budynek w zabudowie bliźniaczej, w którym inwestor mieszka, a chęć inwestora do wybudowania drugiego budynku mieszkalnego nie stanowi podstawy do zastosowania odstępstwa od przepisów. Nadto jej zdaniem, nadbudowa budynku spowoduje zacienienie okien pomieszczeń przeznaczonych na pobyt stały ludzi na działkach sąsiednich o nr [...] i [...]. Tym samym inwestycja narusza interesy osób trzecich, zaś projekt został sporządzony na nieaktualnej mapie.
Wojewoda rozpoznając sprawę na skutek złożonych odwołań decyzją z dnia [...] listopada 2020 r. nr [...], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., utrzymał w mocy decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu decyzji Wojewoda zaznaczył, że w związku z brakiem ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, dla inwestycji ustalono warunki zabudowy (decyzją Burmistrza D. z dnia [...] grudnia 2019 r.). Zgodnie z ustaleniami z trzech połączonych ze sobą parterowych budynków gospodarczych, ma powstać jeden budynek mieszkalny o wysokości do kalenicy nieprzekraczającej 6,0 m (część od strony granicy nr [...] ma pozostać wolna od nadbudowy). Podlegające przebudowie połączone budynki gospodarcze usytuowane są we wschodniej części działki nr [...], elewacja północna przebiega w granicy z działką nr [...], elewacja wschodnia przebiega na niewielkim odcinku w granicy z działką nr [...], w dalszym odcinku wzdłuż granicy z działką nr [...], jednak w oddaleniu od niej od ok. 2,0 m do ok. 2,5 m, elewacja południowa przebiega w odległości ok. 1,0 m wzdłuż granicy z działką nr [...]. W załączniku graficznym do decyzji określono nieprzekraczalną linię zabudowy, wyznaczoną po licu elewacji frontowych istniejących na działce inwestycyjnej budynków gospodarczych. Projekt przewiduje rozbudowę budynku gospodarczego w kierunku do granicy z działką nr [...]. Realizacja inwestycji spowoduje ujednolicenie lica całej elewacji wschodniej, która wcześniej biegła w części w samej granicy, a w części w oddaleniu od niej od ok. 2,0 m do ok. 2,5 m.
Zdaniem organu odwoławczego, zaproponowane rozwiązanie rozbudowy zlikwiduje istniejącą, niewykorzystaną przestrzeń (pas terenu) między elewacją a granicą nieruchomości, umożliwiając racjonalne wykorzystanie terenu działki. Zaznaczono, że elewacje nadbudowanej kondygnacji (z nadbudowy wyłączono południową część budynku) będą stanowić ściany pełne, zaś otwory okienne i drzwiowe przewidziano jedynie w elewacji zachodniej - od strony działki należącej do inwestora.
W dalszej części uzasadnienia Wojewoda podkreślił fakt uzyskania przez inwestora zgody na odstępstwo od przepisu określonego w § 12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2020 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 roku, poz. 1065 ze zm., dalej: "rozporządzenie"), zgodnie z którym, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy. Zgody na odstępstwo udzielił Starosta K. postanowieniem z [...] września 2017 r. (nr [...] [...]), z upoważnienia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z 22 sierpnia 2017 roku. Minister, a następnie Starosta uznali, że jest to szczególnie uzasadniony przypadek, o jakim mowa w art. 9 ustawy Prawo budowlane (Dz.U. z 2017 roku, poz. 1332 ze zm.), w brzmieniu na czas udzielonego odstępstwa. Budynki gospodarcze usytuowane były bowiem w samej granicy lub w niewielkiej od niej odległości (poniżej 3,0 m) znacznie wcześniej, już na początku lat 70 – tych, a ponadto nieregularny przebieg elewacji wschodniej spowodował powstanie niewykorzystanego pasa terenu wzdłuż wschodniej granicy działki nr [...], o szerokości od 2,0 do 2,5 m na odcinku ok. 9,0 m długości.
Wedle organu rozbudowa budynku w kierunku granicy z działką nr [...] oraz nadbudowa budynku o jedną kondygnację do wysokości 6,0 m do kalenicy, nie powoduje zagrożeń (życia ludzi i bezpieczeństwa mienia), o jakich mowa w art. 9 ustawy Prawo budowlane, jak również w żaden sposób nie przyczyni się do pogorszenia warunków użytkowania nieruchomości sąsiednich.
Wojewoda uznał, że inwestycja spełnia przepisy określone w §13 (przesłanianie) i §60 (nasłonecznienie) rozporządzenia. Inwestor wykazał bowiem, że nadbudowa budynku o jedną kondygnację nie pogorszy warunków użytkowania nieruchomości sąsiednich. Analiza nasłonecznienia wykazała, że okna budynku usytuowanego na działce nr [...] (nieruchomość należąca do I. B.) są nasłonecznione przez 7 godzin, podczas gdy minimalna liczba godzin nasłonecznienia, określona w §60 rozporządzenia, wynosi 3 godziny. Nadbudowa jednej kondygnacji na działce inwestycyjnej nie spowoduje również przesłaniania, o jakim mowa w §13 rozporządzenia, ponieważ między ramionami kąta 60°, wyznaczonego zgodnie w wymogami w płaszczyźnie poziomej, nie znajduje się żadna przesłaniająca część obiektu nadbudowanego w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania, która w odniesieniu do budynku położonego na działce nr [...] wynosi 4,80 m.
W odniesieniu do budynku usytuowanego na działce nr [...] (nieruchomość we współwłasności W. K.), organ stwierdził, że projektowana nadbudowa budynku o jedną kondygnację nie wprowadzi ograniczeń w nasłonecznieniu pomieszczeń (§60 rozporządzenia) oraz nie spowoduje przesłaniania (§13 rozporządzenia). Jedno okno w elewacji południowo-zachodniej nadal będzie nasłonecznione w godzinach od 12.30 do 17.00, a więc 4,5 godziny przy wymaganych przepisami 3 godzin. Drugie okno w elewacji północno-zachodniej nie jest brane pod uwagę, ponieważ dostęp słońca do tego okna następuje dopiero po 18.00 z uwagi na kierunek ekspozycji okna (wymagania rozporządzenia dotyczą przedziału między godz. 7.00 a 17.00). W tym przypadku spełniony zostaje również warunek wynikający z §13 rozporządzenia, ponieważ między ramionami kąta 60° wyznaczonego zgodnie w wymogami w płaszczyźnie poziomej, nie znajduje się żadna przesłaniająca część obiektu nadbudowanego w odległości mniejszej niż wysokość przesłaniania, która w odniesieniu do budynku położonego na działce nr [...] wynosi 4,80 m.
W podsumowaniu organ odwoławczy stwierdził, że zatwierdzony projekt budowlany jest zgodny z decyzją ustalającą warunki zabudowy dla inwestycji w zakresie funkcji (budynek mieszkalny jednorodzinny) oraz wyznaczonych parametrów, w tym dotyczących m.in. nieprzekraczalnej linii zabudowy, biegnącej po licu elewacji frontowych budynków gospodarczych. Nadto organ zwrócił uwagę, że odwołujące uczestniczyły w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji i nie zakwestionowały wydanego w tej sprawie rozstrzygnięcia. Tymczasem część argumentów podniesionych w odwołaniach dotyczy ustaleń zawartych w decyzji o warunkach zabudowy, w tym dotyczących przebiegu nieprzekraczalnej linii zabudowy, czy możliwość realizacji drugiego budynku mieszkalnego w granicach tej samej działki budowlanej. Przy czym ostateczna decyzja ustalająca warunki zabudowy jest wiążąca dla organu administracji architektoniczno-budowlanej.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie złożyły I. B. oraz W. K..
Sprawa ze skargi I. B. została zarejestrowana pod sygn. akt II SA/Sz 3/21, z kolei skarga W. K. pod sygn. akt II SA/Sz 4/21.
I. B., reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz zasądzenie na jej rzecz kosztów postępowania. Jednocześnie skarżąca zarzuciła naruszenie:
1) art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez nie dokonanie przez organ żadnych ustaleń w przedmiocie tego, czy rozbudowywane i przebudowywane obiekty - budynki gospodarcze zostały posadowione legalnie, czy też wymagają legalizacji, co stanowi istotną okoliczność rzutującą na dopuszczalność udzielenia pozwolenia na budowę, a nadto czy aktualnie na działce inwestora jest posadowiony jeden czy trzy budynki gospodarcze oraz wreszcie, czy budynki te są w istocie budynkami gospodarczymi, czy też pełnią inną funkcję, co miało istotny wpływ na błędne rozstrzygnięcie organu;
2) art. 7, art. 77 i art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez formułowanie w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zamiennie twierdzeń o tym, że przebudowie podlega jeden budynek gospodarczy na zmianę z twierdzeniami, że rozbudowie podlegają trzy budynki, gdy z treści rozstrzygnięcia wynika, iż przebudowa dotyczy trzech budynków, co powoduje, że nie sposób jest jednoznacznie ustalić jakie argumenty były dla organu decydujące przy rozstrzyganiu odwołań;
3) art. 9 ust. 1 i 3, art. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane i §12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie w związku z art. 142 k.p.a. poprzez:
a) uwzględnienie przez organ przy wydawaniu zaskarżonej decyzji postanowienia z dnia [...] września 2017 r. w sprawie zgody na odstępstwo w sytuacji, gdy zgoda ta dotyczyła jednego budynku gospodarczego, a wniosek inwestora o udzielenie pozwolenia na budowę dotyczył trzech budynków gospodarczych, co wskazuje na brak tożsamości materii rozpatrywanej w obu tych sprawach,
b) wadliwe posłużenie się zawartą w art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego klauzulą generalną przypadku szczególnie uzasadnionego w sytuacji, gdy taki szczególny przypadek uzasadniający odstępstwo od wymogu zachowania 3 m wolnych od zabudowy przy granicy działki inwestora nie zaistniał;
4) art. 35 ust. 1 pkt 1 i art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlany, poprzez ich niezastosowanie i nieuwzględnienie faktu, iż projekt budowlany w oparciu o który inwestor wystąpił o pozwolenie na budowę, jest sprzeczny w zakresie planowanej funkcji obiektu z decyzją Burmistrza D. z dnia [...] grudnia 2019 r. nr [...] ustalającej warunki zabudowy;
5) art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane poprzez nieuwzględnienie przez organ uzasadnionych interesów skarżącej jako właścicielki działki sąsiedniej w stosunku do działki, na której planowana jest zabudowa.
Ponadto skarżąca wniosła o przeprowadzenie dowodu uzupełniającego z dokumentów:
1) czterech fotografii budynku/budynków, które mają zostać rozbudowane,
2) wydruku z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej dotyczącego działalności gospodarczej realizowanej przez inwestora na działce, której dotyczy postępowanie, na okoliczność niezgodności ustaleń faktycznych organów obu instancji istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy w zakresie liczby budynków posadowionych na działce nr [...] ich faktycznego przeznaczenia oraz faktycznej funkcji budynku, który ma być wybudowany w oparciu o zaskarżoną decyzję administracyjną.
W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w ramach złożonego odwołania od decyzji organu I instancji przedmiotem zaskarżenia było również postanowienie Starosty [...] z dnia [...] września 2017 r. [...] w przedmiocie udzielania zgody na odstępstwo, które polegać miało na nadbudowie i rozbudowie budynku gospodarczego poprzez wykonanie ścian bez otworów okiennych i drzwiowych bezpośrednio przy granicy działki z sąsiednimi działkami nr [...], a nie w wymaganej minimalnej odległości 3 m od tej granicy.
Jednocześnie skarżąca zwróciła uwagę, że zgodnie z art. 9 ust. 3 Prawa budowlanego, wniosek składa się przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę, co oznacza, że postanowienie w przedmiocie odstępstwa musi być treściowo powiązane z materią rozpoznawaną w toku postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Tymczasem w postanowieniu Starosty mowa jest o zgodzie na odstępstwo w związku z nadbudową i rozbudową budynku gospodarczego natomiast w decyzjach obu instancji mowa jest o rozbiórce, rozbudowie, nadbudowie i przebudowie trzech budynków gospodarczych. Powyższe wskazuje na to, że organ I instancji wydając decyzję posłużył się postanowieniem, którego zakres przedmiotowy jest różny od materii rozpatrywanej w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Wobec powyższego, organ w sposób nieuprawniony wziął pod uwagę postanowienie o odstępstwie, naruszając tym samym przepisy art. 9 ust. 1 i 3, art. 7 ustawy Prawo budowlane i §12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Skarżąca zarzuciła ponadto, że Wojewoda nie wziął pod uwagę okoliczności, iż przy wydaniu postanowienia z dnia [...] września 2017 r. doszło do naruszenia art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego poprzez wadliwe posłużenie się przez organ w omawianym przepisie klauzulą generalną. Z treści przedmiotowego przepisu wynika bowiem, że odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych może nastąpić w przypadkach szczególnie uzasadnionych, a jego zastosowanie powinno być umotywowane ze szczególną starannością. Tymczasem w niniejszej sprawie organy obu instancji takiej analizy w ogóle nie przeprowadziły. Wojewoda za uznaniem omawianej sytuacji jako "szczególnie uzasadniony przypadek" uznał następujące okoliczności. Po pierwsze, że budynek gospodarczy (w liczbie pojedynczej) został wybudowany w latach siedemdziesiątych. Po drugie, że nieregularny przebieg elewacji wschodniej budynku gospodarczego (jednego czy trzech) spowodował powstanie niewykorzystanego pasa terenu wzdłuż wschodniej granicy działki nr [...] o szerokości 2,0 do 2,5 m.
Strona nie zgodziła się z argumentacją organu polegającą na tym, że fakt wybudowania parterowego budynku w latach siedemdziesiątych stanowił szczególnie uzasadnioną przesłankę do jego rozbudowy poprzez dobudowanie piętra i przesunięcie ścian do granicy działki sąsiedniej. Podobnie jak fakt wolnej przestrzeni o szerokości od 2 do 2,5 m powiązanej z nieregularnym przebiegiem elewacji wschodniej nie jest przesłanką szczególnie uzasadniającą odstępstwo od wymogu zachowania odległości 3 m od działki sąsiedniej. Wojewoda nie odniósł się do argumentacji organu pierwszej instancji, iż za szczególnie uzasadniony przypadek należy uznać fakt "narzucenia" restrykcyjnej linii zabudowy, w sytuacji gdy linia ta została wyznaczona przez samego inwestora bez jakiegokolwiek uzasadnienia merytorycznego i służyła w istocie rozgraniczeniu miejsca, w którym ma powstać pensjonat od miejsca, w którym przyszli wczasowicze mieliby parkować swoje samochody. Wedle skarżącej przy kwalifikacji przypadku szczególnie uzasadnionego organy obu instancji pominęły kwestię faktycznego przeznaczenia budynku czy też budynków, które miałyby zostać rozbudowane. Powołując się na załączone do niniejszej skargi fotografie skarżąca podniosła, że budynki nazwane przez organ gospodarczymi zostały w istocie przebudowane na budynek zamieszkania zbiorowego wynajmowany w okresie letnim wczasowiczom. Wynika to wprost z treści projektu budowlanego znajdującego się w aktach sprawy. Projekt ten w części graficznej ukazuje, że na parterze i piętrze znajduje się rząd pokoi na wynajem z przypisaną do każdego pokoju łazienką. Każdy pokój ma również samodzielne wejście z zewnątrz. Pokoje te nie mają okien. Projektowany układ wskazuje na to, iż mamy do czynienia z typową zabudową hotelowo-pensjonatową. Powyższe oznacza, że tzw. rozbudowa "budynków gospodarczych" nie ma na celu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych właściciela działki, ale jest spowodowana chęcią uzyskiwania wyższych dochodów z prowadzonej przez niego działalności gospodarczej pod firmą: "Pokoje gościnne u G. K. [...]", co potwierdza dołączony do skargi wydruk z CEiIDG. W tej sytuacji inwestycja miałaby pozornie służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych inwestora, gdy w rzeczywistości budowany jest budynek hotelowy. Niezależnie od powyższego skarżąca podała, że skoro na działce nr [...] zlokalizowany jest dom jednorodzinny, to oznacza, że potrzeby mieszkaniowe inwestora są zaspokojone, zatem budowanie na tej działce dodatkowego budynku mieszkalnego, a faktycznie pensjonatowego nie jest okolicznością uzasadniającą odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych.
W. K. (współwłaścicielka działki nr [...]) wniosła skargę na decyzję Wojewody z dnia [...] listopada 2020 r. oraz na postanowienie Starosty [...] z dnia [...] września 2017 r. w przedmiocie udzielenia zgody na odstępstwa wnosząc o uchylenie decyzji obu instancji oraz ww. postanowienia Starosty [...]. Jednocześnie strona zarzuciła: naruszenie przepisów prawa materialnego tj.:
1. art. 9 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.) w zw. z §12 ust. 1 pkt 2 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez przyjęcie, że zaistniały podstawy do udzielenia zgody na odstępstwo od §12 ww. rozporządzenia umożliwiając inwestorowi nadbudowę i rozbudowę budynku gospodarczego wraz ze zmianą sposobu użytkowania na budynek mieszkalny jednorodzinny - wykonanie ścian bez otworów okiennych i drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednimi działkami budowlanymi nr [...] podczas gdy okoliczności uzasadniające udzielenie zgody na odstępstwo od § 12 w/w rozporządzenia nie zaistniały ale nawet nie zostały sprecyzowane w postanowieniu Starosty [...] z dnia [...] września 2017 r. w sprawie [...];
2. art. 5 ust. 1 pkt 6 i 9 ustawy Prawo budowlane przez jego błędne zastosowanie polegające na pominięciu, że usytuowanie budynku w odległości mniejszej niż wynikające z obowiązujących w tym zakresie przepisów techniczno-budowlanych dozwolone jest tylko w wyjątkowych wypadkach, które z reguły nie zachodzą gdy inwestor ma możliwość jego usytuowania w prawidłowej odległości od granicy sąsiedniej nieruchomości oraz pominięciu, że zasada równego traktowania stron przemawia przeciwko pozwoleniu inwestorowi na budowę w odległości mniejszej aniżeli dozwolona obowiązującymi przepisami;
3. §13 w zw. z §60 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie poprzez przyjęcie, że projektowana nadbudowa o jedną kondygnację nie wprowadza ograniczeń w nasłonecznieniu pomieszczeń oraz nie powoduje przesłaniania podczas gdy dowody, w tym fotografie załączone przez skarżącą do akt obrazują wysokość projektowanej zabudowy oraz powierzchnię zacienienia jej działki a tym samym ograniczenia w nasłonecznieniu pomieszczeń oraz przesłaniania;
4. art. 32- 35 w zw. z art. 71 ustawy Prawo budowlane poprzez przyjęcie, że projekt jest kompletny i zgodny z przepisami techniczno-budowlanymi podczas gdy zebrane dowody z dokumentów przeczą takim ustaleniom;
5. art. 63 ust. 2 w zw. z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., Nr 50, poz. 717 ze zm.) poprzez nierównomierne rozpatrzenie interesów stron oraz naruszenie zasady dobrego sąsiedztwa podczas gdy w obszarze przedmiotowej nieruchomości nie występują zabudowania wykonane w podobny sposób jak projektowana bezpośrednio przy granicy działki;
6. art. 35 ust. 1 pkt 1 i 4 w związku z art. 32 ust. 4 oraz art.71 ustawy poprzez błędną ich wykładnię polegającą na przyjęciu, że zgodność projektu budowlanego z decyzją o "warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu" oraz wymaganiami ochrony środowiska, kompletność projektu budowlanego i sprawdzenia, czy został sporządzony przez osobę posiadającą właściwe uprawnienia budowlane, stanowią jedyne i wystarczające w rozpoznawanej sprawie przesłanki zatwierdzenia przedłożonego projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę podczas gdy dokumentacja winna podlegać ocenie jako dowód w sprawie i nie posiada charakteru wiążącego.
Ponadto skarżąca zarzuciła naruszenie przepisów procedury administracyjnej tj.:
1. art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych rozpoznawanej sprawy, pominięcie istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności wskazujących na to, że objęty wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę budynek, który w zamierzeniu inwestora winien zostać rozebrany, przebudowany i wykonany jako mieszkalny jednorodzinny w rzeczywistości będzie budynkiem gospodarczym, zaś zakres prac obejmujący wykonanie częściowej rozbiórki, rozbudowy, nadbudowy i przebudowy ma na celu wywołanie pozoru tych robót, gdyż w rzeczywistości zmierza do całkowitego wyburzenia obecnych budynków gospodarczych oraz wykonaniu budynku w całości od podstaw;
2. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 oraz art. 107 § 1 i 3 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności faktycznych rozpoznawanej sprawy oraz nie odniesienie się w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji do wszystkich wskazywanych przez skarżącą kwestii w szczególności zastrzeżeń skarżącej dotyczących zasadności udzielenia zgody na odstępstwo od § 12rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz spełnienia w tym konkretnym przypadku wymogów prawa budowlanego, mimo przedstawienia w tym przedmiocie zastrzeżeń oraz fotografii obrazujących wpływ planowanej inwestycji na ograniczenie nasłonecznienia nieruchomości skarżącej;
3. art. 7, art. 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez zaniechanie ustalenia okoliczności czy inwestor wykorzystuje przedmiotową nieruchomość na cele mieszkalne podczas gdy skarżącej wiadome jest, że inwestor nie zamieszkuje w budynku na nieruchomości przy ul. [...] w D. , na działce nr [...].
Dodatkowo strona podniosła, że zaskarżone akty prawne naruszają jej interes prawny albowiem wykonanie postanowienia doprowadzi do ograniczenia prawa skarżącej do dysponowania nieruchomością stanowiącą jej prywatną własność, poprzez doprowadzenie do całkowitego zacienienia nieruchomości oraz zamknięcia przestrzeni wokół niej.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda wniósł o jej oddalenie oraz podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko wyrażone w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
W piśmie z dnia 10 maja 2021 r. W. K. powtórzyła argumenty wywiedzione wcześniej w złożonej do Sądu skardze oraz zarzuciła organom obu instancji, że przed wydaniem kwestionowanych decyzji nie sprawdziły legalności obiektów podlegających rozbudowie, nadbudowie i przebudowie. Wojewoda jedynie uznał brak podstaw do kwestionowania legalności budynków, które powstały w latach 70 – tych. Wedle skarżącej zgoda na odstępstwo od przepisów budowlanych nie może sankcjonować samowoli budowlanej.
Pismem z dnia 11 maja 2021 r. pełnomocnik inwestora G. K. wniósł o oddalenie obu skarg oraz dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z dokumentu – decyzji z dnia [...] czerwca 1962 r. w przedmiocie pozwolenia na budowę – na okoliczność legalności dotychczasowej zabudowy, jak też przeprowadzenie dowodu z czterech zdjęć z dnia 14 kwietnia 2021 r. na okoliczność etapu realizacji inwestycji i zabudowy działki sąsiedniej.
Postanowieniem z dnia 13 maja 2021 r. wydanym w sprawie o sygn. akt II SA/Sz 3/21 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie na postawie art. 111 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 ze zm.) połączył niniejszą sprawę ze sprawą ze skargi W. K. na decyzję Wojewody z dnia [...] listopada 2020 r.nr [...] w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę, która zarejestrowana została pod sygn. akt II SA/Sz 4/21, do wspólnego rozpoznania i rozstrzygnięcia oraz postanowił dalej prowadzić połączone sprawy pod sygnaturą akt II SA/Sz 3/21.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył, co następuje.
Niniejsza sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. 2020 r. poz. 374 ze zm.) w związku z wystąpieniem przesłanek w przepisie tym wymienionych.
Jednym z głównych zarzutów skarg, do których odwołuje się ich argumentacja, stało się uwzględnienie wniosku inwestora i zaakceptowanie przez organy administracji architektoniczno-budowlanej odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych. Zgodnie z zatwierdzonym projektem budowlanym, w wyniku udzielonego pozwolenia na dokonanie częściowej rozbiórki, rozbudowy, nadbudowy i przebudowy, powstać miałby budynek mieszkalny jednorodzinny, którego dwie ściany usytuowane byłyby na granicy działki budowlanej, w tym sytuowana od podstaw na granicy z działką nr [...] część budynku oznaczona nr [...] na projekcie zagospodarowania działki nr [...] w D. .
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, w przypadkach szczególnie uzasadnionych dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, o których mowa w art. 7. Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego - ograniczenia dostępności dla potrzeb osób ze szczególnymi potrzebami, o których mowa w ustawie z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami, oraz nie może powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych. W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy, do przepisów techniczno-budowlanych zalicza się:
1) warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane i ich usytuowanie;
2) warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.
Stosownie do postanowień §12 ust. 1-4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065)
1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:
1) budowę budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
Z przytoczonego wyżej przepisu art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego wynika, że dla zastosowania instytucji odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych konieczne jest wystąpienie przesłanki pozytywnej (przypadku szczególnie uzasadnionego), a także nie mogą wystąpić wymienione w nim przesłanki negatywne. Ze względu na to, że przesłanką pozytywną dla wydania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych ustawodawca uczynił pojęcie nieostre "szczególnie uzasadnione przypadki", organ stosujący prawo ma obowiązek wyjaśnić okoliczności sprawy i ocenić, czy może je uznać za szczególnie uzasadniony przypadek pozwalający na odstępstwo.
Jak przyjmuje się w orzecznictwie "fakt wprowadzenia do przepisu wymogu zaistnienia szczególnie uzasadnionego przypadku przesądza o tym, że zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w żadnym razie nie można traktować jako zasady. Zgoda na odstępstwo powinna mieć charakter jedynie wyjątkowy i wynikać z konieczności konkretnego sposobu zabudowy terenu" (wyroki WSA w Gliwicach z dnia 21 stycznia 2010 r. sygn. akt II SA/Gl 832/09 i z dnia 12 stycznia 2011 r. sygn. akt II SA/Gl 891/10).
Wielokrotnie w orzecznictwie wskazywano, że ocena, czy w danej sytuacji ma miejsce taki "szczególnie uzasadniony przypadek" należy do organów administracji architektoniczno-budowlanej, które powinny dokonać tego w oparciu o analizę materiału sprawy, kierując się następującymi kryteriami:
- charakterem przepisu, od którego ma być udzielone odstępstwo,
- ukształtowaniem nieruchomości, na której ma być realizowany obiekt,
- stanem zagospodarowania nieruchomości sąsiednich,
- oceną proponowanych rozwiązań w świetle wiedzy technicznej (NSA w wyroku z dnia 18 lutego 2013 r. sygn. akt II OSK 896/12, WSA w Warszawie w wyroku z dnia 29 czerwca 2007 r. sygn. akt VII SA/Wa 431/07 i w wyroku z dnia 27 kwietnia 2011 r. sygn. akt VIII SA/Wa 1206/10, WSA w Lublinie w wyroku z dnia 24 kwietnia 2009 r. sygn. akt II SA/Lu 707/08, WSA w Gliwicach w wyroku z dnia 21 stycznia 2010 r. sygn. akt II SA/Gl 832/09).
Wskazuje się też, że za wypadki szczególnie uzasadnione w rozumieniu art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego należy uznać te, w których inwestor - pomimo wykazania się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i przeznaczenia terenu, na którym położona jest ta nieruchomość, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, na takie cele, ze względu na obowiązujące przepisy techniczno-budowlane, nie może zrealizować swego prawa podmiotowego, jakim jest prawo zabudowy nieruchomości gruntowej przewidziane w art. 4 Prawa budowlanego (NSA w wyroku z dnia 23 lutego 2007 r. sygn. akt II OSK 381/06 i z dnia 21 kwietnia 2011 r. sygn. akt II OSK 765/10, WSA w Kielcach w wyroku z dnia 19 stycznia 2011 r. sygn. akt II SA/Ke 759/10).
Kształt działki inwestycyjnej (nierównoległe granice), linia zabudowy, obecne zagospodarowanie działki oraz stworzenie możliwości budowy budynku mieszkalnego w normatywnych odległościach od granicy w przyszłości, a także brak wpływu na sposób zagospodarowania nieruchomości sąsiedniej i niewielka wysokość budynku, mogą powodować potrzebę odstępstwa i akceptację dla usytuowania obiektu bez zachowania ogólnych norm (tak: WSA w Białymstoku w wyroku z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 648/12).
Za szczególnie uzasadniony przypadek dopuszczający odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych nie można uznać okoliczności, że obiekt został już wybudowany i nie zacienia działki sąsiedniej (NSA w wyroku z dnia 13 grudnia 2001 r. sygn. akt II SA/Gd 1634/00). Nie jest również dopuszczalne uwzględnienie interesu tylko jednej ze stron postępowania (inwestora) z podaniem, że jej wniosek jest zasadny ze względów optymalnych zagospodarowania działki inwestora, bez szczegółowego wyjaśnienia, czy usprawiedliwione jest wyjątkowe, a co za tym idzie priorytetowe, potraktowanie tego wniosku (NSA w wyroku z dnia 29 stycznia 2008 r. sygn. akt II OSK 1955/06). Brak jest także podstaw do stosowania odstępstwa od przepisów techniczno - budowlanych, jeżeli istnieje możliwość wybudowania projektowanego obiektu bez naruszenia przepisów (NSA w wyroku z dnia 19 listopada 2008 r. sygn. akt II OSK 1406/07).
W związku z tym, że ocena, czy w danej sytuacji ma miejsce taki "szczególnie uzasadniony przypadek" należy do organów administracji publicznej dużego znaczenia nabiera właściwe uzasadnienie przez organ stanowiska, że w danej sprawie ten szczególnie uzasadniony przypadek zachodzi bądź nie zachodzi. Podkreśla się potrzebę przedstawienia przez organy własnej oceny, dlaczego odstępstwo od warunków technicznych traktują jako szczególny przypadek oraz czy może mieć ono zastosowanie z uwagi na istnienie warunków określonych w art. 9 ustawy - Prawo budowlane (WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 23 stycznia 2008 r. sygn. akt II SA/Sz 734/06).
Orzecznictwo za niewystarczające uzasadnienie zastosowania odstępstwa uznaje wskazanie przez organy, że odstępstwo nie wywoła negatywnych skutków. Organ administracji, korzystając z przewidzianej w przepisie art. 9 ustawy Prawo budowlane możliwości, powinien wskazać na zaistniałe w sprawie względy natury faktycznej, technicznej czy też użytkowej, które czynią zasadnym odstąpienie od wymagań wynikających z przepisów techniczno-budowlanych. Uzasadnienie decyzji powinno wskazywać zatem, że w danej sprawie zaistniał szczególnie uzasadniony przypadek. Treść art. 9 ustawy Prawo budowlane określa bowiem, że odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, których celem jest ochrona interesów osób trzecich oraz interesu społecznego, dopuszczalne jest w sytuacji wyjątkowej, uzasadnionej ważnymi względami społecznymi, a nie tylko interesem inwestora (WSA w Poznaniu w wyroku z dnia 6 września 2012 r. sygn. akt IV SA/Po 591/12).
Również w literaturze przedmiotu wskazuje się, że zastosowania odstępstwa nie można traktować jako zasady zaś automatyzm w załatwianiu spraw dotyczących odstępstwa jest całkowicie wyłączony (T. Asman, Z. Niewiadomski w: Prawo budowlane. Komentarz pod red. Z. Niewiadomskiego, wyd. 8, Wydawnictwo C.H. Beck 2018, s. 158).
Ze względu na to, iż postanowienie wydane na podstawie art. 9 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego w sprawie odstępstwa nie podlega zaskarżeniu, tym bardziej organ administracji powinien wypowiedzieć się w decyzji, dlaczego dopuszczalne jest odstępstwo (NSA w wyroku z dnia 17 grudnia 2009 r. sygn. akt II OSK 1714/08 i z dnia 11 grudnia 2012 r. sygn. akt II OSK 1461/11).
Z uzasadnienia zaskarżonej decyzji wynika, że Wojewoda szczegółowo rozważył brak przeciwwskazań dla realizacji planowanej inwestycji pod kątem bezpieczeństwa przeciwpożarowego, nasłonecznienia i przesłaniania sąsiednich nieruchomości oraz zgodności z decyzją o warunkach zabudowy. Za szczególnie uzasadnione przesłanki do realizacji przedsięwzięcia z naruszeniem przepisu §12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, Wojewoda uznał to, że zaproponowane rozwiązanie rozbudowy zlikwiduje istniejącą, niewykorzystaną przestrzeń (pas terenu) między elewacją a granicą nieruchomości, umożliwiając racjonalne wykorzystanie terenu działki. Starosta [...] w decyzji z dnia [...] czerwca 2020 r. wskazał, że udzielenie zgody na odstępstwo podyktowane było uzyskaniem przez inwestora decyzji o warunkach zabudowy z narzuconą linią zabudowy zaś inwestor nie miał innej możliwości rozbudowy, jak w zbliżeniu do granic działek sąsiednich. Ponadto, na przedmiotowym terenie znajdują się obiekty wybudowane na granicy działek. W postanowieniu Starosty [...] z dnia [...] września 2018 r. o udzieleniu zgody na odstępstwo organ nie przedstawił żadnego argumentu, który miałby uzasadniać wystąpienie szczególnie uzasadnionego przypadku na udzielenie zgody na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych.
Oceniając ww. argumentację organów w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy Sąd uznał, że wydanie kwestionowanych decyzji przez organy administracji architektoniczno-budowlanej, akceptujących odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, nastąpiło z naruszeniem art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.
Po pierwsze, organy nie uwzględniły, że wyrażenie zgody na odstępstwo ma charakter wyjątkowy. Nie jest wystarczające wykazanie braku przeciwwskazań o których mowa w zdaniu drugim art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. W przeciwnym wypadku udzielenie pozwolenia na budowę z naruszeniem wymagań odległościowych, o których mowa w §12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, stałoby się normą.
Po drugie, spełnienie oczekiwań inwestora do zabudowania nieruchomości według własnej koncepcji, celem pełnego wykorzystania jej powierzchni, nie może być uznane jako przypadek szczególnie uzasadniony w rozumieniu art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.
Po trzecie, organy nie wzięły pod uwagę faktu, że stanowiąca własność inwestora działka nr [...] jest już zabudowana budynkiem mieszkalnym. To zaś, że na działce o pow. [...] m2 inwestor chciałby wybudować kolejny, tym razem wolnostojący budynek mieszkalny, samo w sobie nie stanowi przyczyny do wyrażenia zgody na jego budowę na granicy działki, w odstąpieniu od warunków technicznych. Prawo właściciela do zabudowy nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem zostało zrealizowane. Możliwość dalszego zabudowania działki winna odbywać się z poszanowaniem powszechnie obowiązujących przepisów.
Po czwarte, wbrew twierdzeniom organu I instancji, istnieje możliwość dalszego zabudowania i wykorzystania działki nr [...] w centralnej jej części, np. w zbliżeniu do istniejącego budynku mieszkalnego, na przeszkodzie czemu nie powinien stać wymóg zachowania linii zabudowy po licu istniejącego budynku, tym bardziej, że dotychczasowe 3 budynki gospodarcze inwestor i tak przewidział do likwidacji. Przy takim wariancie prawo właściciela do dalszej zabudowy nieruchomości zostałoby uwzględnione przy jednoczesnym poszanowaniu norm techniczno-budowlanych. Okoliczności tych organy obu instancji nie uczyniły przedmiotem swych rozważań.
Właściciel każdej nieruchomości ma prawo do jej zagospodarowania, ale w taki sposób jaki wynika z przepisów prawa cywilnego, budowlanego i przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Okoliczności sprawy nie wskazują, aby po stronie inwestora istniały przeszkody uniemożliwiające mu dalszą zabudowę działki dla celów mieszkaniowych. Szczególnie uzasadnionym przypadkiem, o którym mowa w art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego, nie może być jednak fakt, iż inwestor zaplanował budowę obiektu i jego usytuowanie z naruszeniem przepisów dotyczących zachowania odległości od granicy z sąsiednią działką, w sytuacji gdy mógł on zaplanować budowę z poszanowaniem tych odległości.
Mając powyższe na uwadze za uzasadnione Sąd uznał zarzuty skargi związane z naruszeniem art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane i w konsekwencji udzieleniem pozwolenia na budowę akceptującego, w ramach udzielonego odstępstwa, naruszenie przepisu §12 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W związku z tym, że naruszenie ww. przepisów miało istotny wpływ na wynik sprawy Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie orzekł jak w sentencji, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) oraz art. 200 i art. 205 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r. poz. 2325 ze zm.).
Wobec dostrzeżonego naruszenia prawa odnoszenie się do pozostałych zarzutów skarg stało się niecelowe. Dla rozstrzygnięcia sprawy nie było niezbędne przeprowadzenie dowodu z dokumentów przedłożonych przez strony w trakcie postępowania sądowoadministracyjnego. Dla oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji nie mógł mieć również wpływu stan realizacji spornego przedsięwzięcia.