II SA/Sz 294/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSkarżąca A. K. zaskarżyła uchwałę Rady Miejskiej w Międzyzdrojach dotyczącą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która w § 39 i § 15 wprowadziła zakaz zwiększania powierzchni zabudowy i nadbudowy budynku oraz zabudowy otoczenia na jej nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] przy ul. [...] w Międzyzdrojach. Budynek ten jest wpisany do rejestru zabytków. Skarżąca podniosła zarzuty naruszenia prawa własności, Konstytucji RP, Europejskiej Konwencji Praw Człowieka oraz przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, twierdząc, że uchwała w sposób niedozwolony i nieproporcjonalny ogranicza jej uprawnienia właścicielskie, przekracza władztwo planistyczne gminy i jest sprzeczna ze Studium uwarunkowań. W odpowiedzi organ argumentował, że kontrola sądu ogranicza się do legalności uchwały, a plan miejscowy ma prawo określać zasady ochrony dziedzictwa kulturowego. Podkreślono, że decyzja o warunkach zabudowy wydana skarżącej wygasła, a ograniczenia w planie są uzasadnione wytycznymi konserwatora zabytków i nie uniemożliwiają korzystania z nieruchomości. Sąd, analizując sprawę, stwierdził, że skarżąca ma legitymację procesową. Kontrola sądu administracyjnego dotyczy zgodności z prawem, a nie celowości uchwał. Sąd uznał, że Rada Miejska wyważyła interes publiczny z prywatnym, a ograniczenia wprowadzone w planie miejscowym są uzasadnione ochroną zabytku i zgodne z wytycznymi Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który uzgodnił projekt planu. Sąd podkreślił, że skarżąca nie składała uwag w trakcie procedury planistycznej. Wskazał, że decyzja o warunkach zabudowy nie gwarantuje realizacji inwestycji w obliczu uchwalenia planu miejscowego. Ograniczenia nie są dowolne ani nieproporcjonalne, nie uniemożliwiają działalności usługowej i służą realizacji wartości chronionych prawem. Sąd odrzucił zarzut sprzeczności z Studium, wskazując, że plan miejscowy precyzuje ogólne zasady Studium, a przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dopuszczają określanie w planie zakazu zabudowy. Sąd oddalił wnioski dowodowe skarżącej dotyczące opinii rzeczoznawców, uznając je za nieprzydatne do rozstrzygnięcia sprawy, gdyż kwestia utraty wartości nieruchomości jest wtórna i regulowana odrębnym trybem. W konsekwencji, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a., uznając, że uchwała nie narusza prawa.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących planowania przestrzennego w kontekście ochrony zabytków, granice władztwa planistycznego gminy, zgodność planu miejscowego ze studium, prawo własności a ograniczenia planistyczne.
Dotyczy specyficznej sytuacji nieruchomości zabytkowej w kontekście planu miejscowego i wytycznych konserwatora zabytków. Ocena istotności naruszenia prawa przy uchwalaniu planów miejscowych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy uchwała rady gminy wprowadzająca zakaz zwiększania powierzchni zabudowy i nadbudowy budynku zabytkowego oraz zabudowy jego otoczenia narusza prawo własności właściciela nieruchomości?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, ograniczenia te są uzasadnione ochroną dziedzictwa kulturowego, zgodne z wytycznymi konserwatora zabytków i nie naruszają prawa własności w sposób nieproporcjonalny, mieszcząc się w granicach władztwa planistycznego gminy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że ograniczenia w planie miejscowym dotyczące nieruchomości zabytkowej są zgodne z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które nakazują uwzględnianie wymagań ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków. Ustalenia te zostały uzgodnione z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków i nie uniemożliwiają korzystania z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, a jedynie kształtują sposób wykonywania prawa własności.
Czy uchwała rady gminy w przedmiocie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest zgodna z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, ustalenia planu miejscowego dotyczące zakazu zwiększania powierzchni zabudowy i nadbudowy budynku oraz zabudowy jego otoczenia nie są sprzeczne ze Studium, które ogólnie określa zasady ochrony zabytków, a plan miejscowy precyzuje te zasady.
Uzasadnienie
Sąd stwierdził, że Studium zawiera ogólne założenia ochrony zabytków, w tym wymóg uzyskania pozwolenia konserwatora na zmiany. Plan miejscowy, jako akt prawa miejscowego, precyzuje te zasady, określając szczegółowe warunki zagospodarowania i ograniczenia, w tym zakaz zabudowy, co jest zgodne z art. 15 ust. 2 pkt 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Studium nie wyklucza możliwości wprowadzenia takich zakazów w planie miejscowym.
Czy sąd administracyjny powinien przeprowadzić dowód z opinii rzeczoznawców majątkowych na okoliczność wpływu uchwały planistycznej na wartość nieruchomości i możliwości jej zagospodarowania?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, sąd oddalił wnioski dowodowe uznając je za nieprzydatne do rozstrzygnięcia sprawy, ponieważ kwestia utraty wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego jest wtórna i regulowana odrębnym trybem dochodzenia roszczeń odszkodowawczych.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że wnioski dowodowe skarżącej zmierzały do wykazania utraty wartości nieruchomości, co jest kwestią wtórną wobec oceny legalności uchwały planistycznej. Ustawodawca przewidział odrębny tryb dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na podstawie art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co czyni te dowody nieistotnymi dla rozstrzygnięcia o zgodności uchwały z prawem.
Przepisy (32)
Główne
u.s.g. art. 91 § 1 i 4
Ustawa o samorządzie gminnym
Określa przesłanki nieważności uchwały organu gminy sprzecznej z prawem, wskazując, że nieistotne naruszenie prawa nie skutkuje stwierdzeniem nieważności.
u.p.z.p. art. 1 § 2 i 3
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Nakazuje uwzględnianie w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymagań ładu przestrzennego, walorów architektonicznych i krajobrazowych, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz potrzeb interesu publicznego, a także wyważenie interesu publicznego i prywatnego.
u.p.z.p. art. 3 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa, że kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, należy do zadań własnych gminy.
u.p.z.p. art. 4 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Stanowi, że ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
u.p.z.p. art. 6 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa, że ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.
u.p.z.p. art. 15 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa zakres planu miejscowego, w tym zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków.
u.p.z.p. art. 15 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wskazuje, że w planie miejscowym określa się m.in. zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków (pkt 4) oraz szczególne warunki zagospodarowania terenów i ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy (pkt 9).
u.p.z.p. art. 20 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Stanowi, że plan miejscowy uchwala rada gminy po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami studium.
u.p.z.p. art. 28 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa, że istotne naruszenie zasad lub trybu sporządzania planu miejscowego, a także naruszenie właściwości organów, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub części.
p.p.s.a. art. 3 § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej.
p.p.s.a. art. 3 § 2 pkt 5
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Kontrola sądowa obejmuje akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego.
p.p.s.a. art. 147 § 1
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd uwzględniając skargę na uchwałę stwierdza jej nieważność w całości lub w części albo stwierdza, że została wydana z naruszeniem prawa.
p.p.s.a. art. 151
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
W przypadku nieuwzględnienia skargi, sąd oddala skargę.
t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1465 ze zm. art. 101 § 1
Ustawa z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym
Warunkiem wniesienia skargi na uchwałę jest wykazanie przez skarżącego naruszenia jego indywidualnego interesu prawnego.
u.p.z.p. art. 9 § 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.
u.p.z.p. art. 4 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
u.p.z.p. art. 1 § 2 i 3
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy uwzględniać wymagania ładu przestrzennego, walory architektoniczne i krajobrazowe, wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz potrzeby interesu publicznego. Ustalenia powinny być wynikiem wyważenia interesu publicznego i prywatnego.
u.p.z.p. art. 15 § 2 pkt 4
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W planie miejscowym określa się zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków.
u.p.z.p. art. 15 § 2 pkt 9
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W planie miejscowym określa się szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz zabudowy.
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 6 § 2
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa prawo do zagospodarowania terenu zgodnie z planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy, o ile nie narusza to interesu publicznego ani osób trzecich, oraz prawo do ochrony własnego interesu prawnego.
u.p.z.p. art. 36 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Przewiduje możliwość żądania od gminy odszkodowania lub wykupienia nieruchomości, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego korzystanie z niej stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.
u.o.z. art. 36
Ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami
Określa kompetencje konserwatora zabytków w zakresie ochrony zabytków.
p.p.s.a. art. 106 § 3
Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Sąd może przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów, jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości.
t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 art. 1 § 2 pkt 7
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym należy uwzględniać m.in. ochronę dziedzictwa kulturowego i zabytków.
u.p.z.p. art. 36
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Dotyczy ochrony zabytków i opieki nad zabytkami.
u.p.z.p. art. 64 § 3
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ograniczenie sposobu wykonywania prawa własności nieruchomości na podstawie przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
u.p.z.p. art. 36
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Umożliwia dochodzenie odszkodowania lub wykupienia nieruchomości w związku z uchwaleniem planu miejscowego, jeśli korzystanie z niej stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone.
u.p.z.p. art. 37 § 3
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Właściciel może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeśli wartość ta uległa obniżeniu w związku z uchwaleniem planu miejscowego, a właściciel nie skorzystał z innych praw.
Konstytucja RP art. 21 § 1
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.
Konstytucja RP art. 31 § 3
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Ograniczenia w zakresie korzystania z konstytucyjnych wolności i praw mogą być ustanawiane tylko w ustawie i tylko wtedy, gdy są konieczne w demokratycznym państwie dla jego bezpieczeństwa lub porządku publicznego, bądź dla ochrony zdrowia i moralności publicznej albo wolności i praw innych osób. Ograniczenia te nie mogą naruszać istoty wolności i praw.
Konstytucja RP art. 64 § 1 i 3
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Każdy ma prawo do własności. Własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza istoty prawa własności.
EKPC art. 1
Europejska Konwencja o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności
Ochrona własności.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Ograniczenia w planie miejscowym dotyczące nieruchomości zabytkowej są uzasadnione ochroną dziedzictwa kulturowego i zgodne z wytycznymi konserwatora zabytków. • Plan miejscowy nie narusza prawa własności w sposób nieproporcjonalny, mieszcząc się w granicach władztwa planistycznego gminy. • Uchwała planistyczna jest zgodna z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. • Sąd nie jest właściwy do oceny celowości uchwały, a jedynie jej legalności. • Wnioski dowodowe skarżącej dotyczące wartości nieruchomości są nieprzydatne do rozstrzygnięcia sprawy o legalność uchwały.
Odrzucone argumenty
Uchwała narusza prawo własności skarżącej poprzez wprowadzenie całkowitego zakazu zabudowy na jej nieruchomości. • Uchwała narusza Konstytucję RP oraz Europejską Konwencję Praw Człowieka. • Uchwała została podjęta z przekroczeniem zasady władztwa planistycznego gminy. • Uchwała jest sprzeczna z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. • Organ nie wykazał konieczności zastosowania tak daleko idącego zakazu zabudowy. • Rada Miejska wkroczyła w kompetencje konserwatora zabytków.
Godne uwagi sformułowania
kontrola sądu administracyjnego w sprawach dotyczących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie dotyczy celowości czy słuszności dokonywanych w planie rozstrzygnięć, lecz ogranicza się wyłącznie do badania zgodności z prawem podejmowanych uchwał • ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości • prawo własności nie jest prawem absolutnym i może doznawać ograniczeń między innymi na podstawie przepisów u.p.z.p. • ustalenia m.p.z.p. w stosunku do nieruchomości skarżącej nie można uznać za dowolne czy też nieproporcjonalne • ograniczenia w postaci zakazu zwiększania powierzchni zabudowy i nadbudowy budynku czy też zabudowy jego otoczenia nie uniemożliwia skarżącej korzystania z nieruchomości • to, że skarżąca miała określone plany inwestycyjne nie oznacza, że organ planistyczny ma się do nich dostosować
Skład orzekający
Renata Bukowiecka-Kleczaj
przewodniczący
Joanna Wojciechowska
członek
Joanna Świerzko-Bukowska
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących planowania przestrzennego w kontekście ochrony zabytków, granice władztwa planistycznego gminy, zgodność planu miejscowego ze studium, prawo własności a ograniczenia planistyczne."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji nieruchomości zabytkowej w kontekście planu miejscowego i wytycznych konserwatora zabytków. Ocena istotności naruszenia prawa przy uchwalaniu planów miejscowych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy konfliktu między prawem własności a ochroną dziedzictwa kulturowego w kontekście planowania przestrzennego, co jest częstym problemem w praktyce. Pokazuje, jak sądy równoważą te interesy.
“Właściciel zabytku kontra gmina: czy można zakazać rozbudowy posiadłości?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.