II SA/Sz 264/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi J. D. i D. D. na decyzję Wojewody Zachodniopomorskiego, która utrzymała w mocy decyzję Prezydenta Miasta Ś. o pozwoleniu na budowę wielorodzinnego budynku mieszkalno-usługowego. Skarżący, właściciele lokalu usługowego, podnosili, że planowana inwestycja naruszy ich służebność gruntową przejazdu i przechodu, wpisaną do księgi wieczystej, a także pozbawi ich lokal dostępu do światła dziennego i wentylacji poprzez zasłonięcie okna i otworu wentylacyjnego. Organy administracji obu instancji uznały, że inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przepisami, a kwestia okna i wentylacji została uregulowana w akcie notarialnym, na mocy którego skarżący nabyli lokal. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie uchylił zaskarżoną decyzję, stwierdzając, że organy nie zbadały należycie kwestii służebności gruntowej i jej wpływu na prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, co stanowiło naruszenie uzasadnionych interesów osób trzecich oraz przepisów postępowania administracyjnego. Sąd wskazał, że ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich obejmuje także ochronę prawnie istniejących ograniczonych praw rzeczowych, takich jak służebność.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaWażność i ochrona służebności gruntowych w postępowaniu o pozwolenie na budowę, obowiązki organów w zakresie badania prawa do dysponowania nieruchomością, ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich.
Dotyczy specyficznej sytuacji kolizji inwestycji budowlanej z istniejącą służebnością gruntową i zobowiązaniem cywilnoprawnym.
Zagadnienia prawne (3)
Czy organ administracji architektoniczno-budowlanej prawidłowo ocenił prawo inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nieuwzględniając istniejącej służebności gruntowej skarżących?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ II instancji nie dokonał pełnej analizy dowodów i nie odniósł się do zarzutów dotyczących służebności, co stanowi naruszenie przepisów postępowania.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, obejmuje także ochronę przed pozbawieniem prawnie istniejących ograniczonych praw rzeczowych, takich jak służebność. Organy powinny brać pod uwagę te okoliczności przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę.
Czy projekt zagospodarowania terenu jest zgodny z przepisami, w tym z ustanowioną służebnością gruntową?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, projekt zagospodarowania terenu przedstawiony przez inwestorów jest sprzeczny z treścią służebności gruntowej, która przewiduje możliwość zabudowy z bramą wjazdową o określonych wymiarach.
Uzasadnienie
Służebność gruntowa ustanowiona na rzecz skarżących przewiduje pas ziemi o szerokości 4,50 m lub bramę budynku o wysokości 4,50 m w przypadku zabudowy. Projekt zagospodarowania terenu, który zakłada bezpośrednie przyleganie budynku do granicy działki, uniemożliwia realizację tej bramy, co jest sprzeczne z treścią służebności.
Czy organ administracji architektoniczno-budowlanej jest zobowiązany do wyjaśnienia kwestii prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, nawet jeśli inwestor złożył oświadczenie w tym zakresie?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, złożenie oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane nie zwalnia organu z obowiązku wyjaśnienia tej kwestii, jeśli pojawią się uzasadnione wątpliwości, zwłaszcza w kontekście istniejących praw rzeczowych.
Uzasadnienie
Sąd wskazał na błędną wykładnię art. 35 ust. 4 w zw. z art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego przez organy, które przyjęły, że prawo do dysponowania nieruchomością jest równoznaczne ze złożeniem oświadczenia i nie wymaga dalszego badania w przypadku wątpliwości.
Przepisy (14)
Główne
u.p.b. art. 35 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Organ sprawdza zgodność projektu z planem miejscowym, przepisami technicznobudowlanymi, kompletność projektu oraz uprawnienia projektanta.
u.p.b. art. 35 § 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
W razie spełnienia wymagań z ust. 1 oraz art. 32 ust. 4, organ nie może odmówić wydania decyzji o pozwoleniu na budowę.
u.p.b. art. 32 § 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Wymaga złożenia oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane pod rygorem odpowiedzialności karnej.
u.p.b. art. 5 § 1
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Projekt budowlany powinien m.in. zapewnić poszanowanie uzasadnionych interesów osób trzecich.
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do uchylenia decyzji administracyjnej w przypadku naruszenia przepisów prawa materialnego lub postępowania.
Pomocnicze
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Zasada prawdy obiektywnej i podejmowania niezbędnych kroków do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego.
k.p.a. art. 77
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego.
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Ocena materiału dowodowego na podstawie całokształtu.
k.p.a. art. 107 § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Wymogi dotyczące uzasadnienia decyzji.
p.p.s.a. art. 205 § 2
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa do zasądzenia kosztów postępowania.
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. art. 5
Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.
k.c. art. 293
Kodeks cywilny
Wygaśnięcie służebności.
k.c. art. 295
Kodeks cywilny
Zniesienie służebności.
rozp. WT art. 12
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
Przepis dotyczący usytuowania budynków przy granicy działki.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Naruszenie uzasadnionych interesów skarżących poprzez nieuwzględnienie istniejącej służebności gruntowej. • Projekt zagospodarowania terenu jest sprzeczny z treścią służebności gruntowej. • Organy nie zbadały należycie prawa inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w kontekście obciążenia służebnością. • Naruszenie przepisów postępowania administracyjnego przez organy obu instancji.
Odrzucone argumenty
Inwestycja jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. • Kwestia okna i otworu wentylacyjnego została uregulowana w akcie notarialnym, na mocy którego skarżący nabyli lokal. • Służebność gruntowa została ustanowiona w innej sytuacji prawnej i dla innego celu (obsługa komunikacyjna).
Godne uwagi sformułowania
ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich obejmuje także ochronę przed pozbawieniem prawnie istniejących ograniczonych praw rzeczowych – służebności. • zaproponowany w projekcie sposób zagospodarowania nieruchomości uniemożliwi wykonywanie ustanowionej na Ich rzecz służebności, przejazdu i przechodu, a przy tym należący do nich lokal użytkowy zostanie pozbawiony dostępu do naturalnego światła zapewnionego przez okno na ścianie, bezpośrednio przy której ma powstać nowoprojektowany budynek.
Skład orzekający
Patrycja Joanna Suwaj
przewodniczący sprawozdawca
Marzena Iwankiewicz
sędzia
Krzysztof Szydłowski
asesor
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ważność i ochrona służebności gruntowych w postępowaniu o pozwolenie na budowę, obowiązki organów w zakresie badania prawa do dysponowania nieruchomością, ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji kolizji inwestycji budowlanej z istniejącą służebnością gruntową i zobowiązaniem cywilnoprawnym.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa pokazuje konflikt między prawem budowlanym a prawami rzeczowymi (służebnością) oraz pokazuje, jak ważne jest dokładne badanie stanu prawnego nieruchomości przez organy administracji.
“Służebność gruntowa kontra pozwolenie na budowę: czy prawo rzeczowe zawsze wygrywa?”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.