II SA/Sz 1156/06

II SA/Sz 1156/06 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2007-03-07
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2006-10-16
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Arkadiusz Windak /sprawozdawca/
Elżbieta Makowska /przewodniczący/
Joanna Wojciechowska
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Gospodarka gruntami
Sygn. powiązane
I OSK 852/07 - Wyrok NSA z 2008-06-06
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2004 nr 261 poz 2603
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - tekst jedn.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Elżbieta Makowska Sędziowie Asesor WSA Arkadiusz Windak /spr./ Asesor WSA Joanna Wojciechowska Protokolant Katarzyna Skrzetuska – Gajos po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 lutego 2007 r. sprawy ze skargi L. Z. oraz M. i M. Z. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...]r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za grunt przejęty pod drogę publiczną o d d a l a skargę
Uzasadnienie
U z a s a d n i e n i e :
Decyzją z dnia [...]r., nr [...], Prezydent Miasta [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...] o pow. [...] m2, położonej w obrębie ewidencyjnym [...] [...], będącej współwłasnością M. i M. Z. oraz L. Z. Podziału dokonano na wniosek współwłaścicieli nieruchomości. W wyniku podziału powstało [...] działek: [...] wydzielone na cele inwestycyjne, zaś jedna o nr [...] i pow. [...] m2 z przeznaczeniem na cele ulicy lokalnej. Z mocy art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.), wydzielona działka nr [...] stała się własnością Gminy Miasto [...].
M. i M. Z. oraz L. Z. złożyli do Prezydenta Miasta [...] wniosek o wypłacenie odszkodowania w wysokości [...] zł za przejętą przez Gminę Miasto [...] działkę nr [...].
Prezydent Miasta [...] przedstawił propozycję zapłaty odszkodowania równego wartości nieruchomości ustalonej w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. S., która określiła wartość nieruchomości na poziomie [...] zł.
W odpowiedzi na tą propozycję L. Z. i M. Z. przedłożyli organowi operat szacunkowy dotyczący wyceny działki nr [...] sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B.K., która ustaliła wartość nieruchomości na [...] zł.
Pomiędzy dotychczasowymi właścicielami nieruchomości a Gminą Miasto [...] nie doszło do porozumienia w sprawie wysokości należnego odszkodowania.
W trybie art. 24 § 1 pkt 1 i 4 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (j.t.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm.), do załatwienia sprawy związanej z ustaleniem odszkodowania został wyznaczony przez Wojewodę [...] Starosta [...].
Wobec istotnych rozbieżności operatów szacunkowych tej samej nieruchomości Starosta [...], na podstawie przepisów art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wystąpił do Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wycen Nieruchomości Oddział w [...] o dokonanie oceny prawidłowości operatów H. S. i B. K. Zgodnie z opinią Polskiego Stowarzyszenia Rzeczoznawców Wycen Nieruchomości Oddział w [...] z dnia [...]. operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego B. K. na zlecenie L. Z. i M. Z. nie powinien stanowić podstawy do określenia wysokości odszkodowania za działkę m [...] wydzieloną pod drogę gminną, natomiast operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego H. S. mógł być wykorzystany do ustalenia odszkodowania.
Starosta [...] decyzją z dnia [...]r., nr [...] orzekł o ustaleniu na rzecz M. i M. Z. oraz L. Z. odszkodowania za grunt przejęty pod drogę publiczną przez Gminę Miasto [...] w kwocie [...] zł. Wysokość odszkodowania określił w oparciu o operat szacunkowy sporządzony w dniu [...]r. przez rzeczoznawcę majątkowego A. P.
L. Z. , M. i M. Z. złożyli od tej decyzji odwołanie do Wojewody [...]podnosząc, że gruntu, który przejęła Gmina [...] przewidziany był pod budownictwo mieszkaniowe. Ceny takich gruntów są znacznie wyższe niż ceny gruntów przeznaczonych pod drogi. W [...]r. kilka sąsiednich działek zostało sprzedanych po [...] zł za 1 m2. Rzeczoznawca majątkowy, działający na zlecenie Gminy [...], ustalił w operacie szacunkowym, że w tym czasie średnia cena gruntu przeznaczonego pod drogę wynosiła [...] zł za 1 m2. Starosta [...], powołując się na kolejny operat ustalił odszkodowanie równe cenie [...] zł za 1 m2 gruntu, co jest nadal wartością niższą o [...]zł od tej, jaką, według odwołujących, mogliby uzyskać na wolnym rynku w [...]r.
Zdaniem odwołujących, w operacie szacunkowym, który stał się podstawą do ustalenia odszkodowania, błędnie przyjęto, że odszkodowanie to powinno być wyliczone według wartości gruntu przeznaczonego pod drogę, a nie wartości gruntu przewidzianego pod budownictwo mieszkaniowe, co jest sprzeczne z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W piśmie procesowym z dnia [...]r. stanowiącym uzupełnienie odwołania strony wskazały, że w sprawie nie powinien mieć zastosowania § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), gdyż jest on sprzeczny z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który określa inne zasady ustalania odszkodowania za grunty przejmowane przez gminy.
W wyniku rozpatrzenia sprawy na skutek wniesionego odwołania Wojewoda [...], działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., decyzją z dnia [...]r., nr [...], utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję organu I instancji.
W uzasadnieniu decyzji Wojewoda przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania oraz przywołał treść art. 98, art. 130 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wojewoda stwierdził, że do określenia wartości nieruchomości (odszkodowania) należy stosować zasady przyjęte w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Z treści § 36 ust.1 w/w rozporządzenia Rady Ministrów wynika, że przy określeniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze (...). Podejście porównawcze, zgodnie z dyspozycją art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.
Dokonując oceny operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia wysokości odszkodowania za działkę nr [...] Wojewoda uznał, że operat ten czyni zadość obowiązującym przepisom.
W celu określenia wartości gruntu zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Analizie poddano ceny transakcyjne [...] nieruchomości gruntowych niezabudowanych, przeznaczonych pod drogi publiczne. Ceny transakcyjne w latach [...] za działki gruntu niezabudowane bez wyznaczania kryterium atrakcyjności położenia, uzbrojenia, przeznaczenia terenów przyległych, stanu zagospodarowania, uciążliwości czy też powierzchni osiągały poziom od [...] do [...] zł za 1 m2. Ze wspomnianej liczby nieruchomości wybrano [...], które spełniają kryteria nieruchomości porównawczych, których ceny po skorygowaniu ze względu na upływ czasu o 6% w skali roku, wyniosły odpowiednio – [...] zł za 1 m2, [...] zł za 1 m2, [...] zł za 1 m2. Po wyliczeniu poprawek stanowiących wynik uwzględniający różnice oraz określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej skorygowanej o sumę poprawek określono cenę 1 m2 nieruchomości będącej przedmiotem oszacowania. Cena ta wyniosła [...] zł/m2. Na tej podstawie określono wartość nieruchomości o pow. [...] m2, która wyniosła [...] zł.
Wojewoda podkreślił, że według miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego m. [...] uchwalonego przez Radę Miejską w [...] Uchwałą z dnia 16 maja 1994 r., Nr L/709/94 (Dz. Urz. Woj. [...] Nr 9, poz. 72) obszar podzielonej działki [...] położony był w granicach terenu przeznaczonego w części dominującej pod mieszkalnictwo. Część nieruchomości dzielonej (nowa działka nr [...]) objęta była wydzieleniem wewnętrznym [...].K.W., stanowiącym rezerwację dla ulicy lokalnej. Działka nr [...] nie stanowiła więc terenu przeznaczonego pod budownictwo mieszkaniowe, jak podnoszą to odwołujący.
L. Z. , M. i M. Z. zaskarżyli powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie ustalając wartość przedmiotu sporu na kwotę [...] zł, stanowiącą różnicę między wysokością żądanego odszkodowania ([...] zł) a odszkodowaniem ustalonym przez Starostę [...] i zaakceptowanym przez Wojewodę ([...]zł). Zaskarżonej decyzji zarzucili rażące naruszenie art. 134 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy Wojewodzie [...] do ponownego rozpoznania.
W uzasadnieniu skargi podniesiono, że w świetle art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie za grunt przejęty pod drogę publiczną powinno być równe jego wartości rynkowej (ust. 1). Wartość rynkową takiego gruntu oblicza się według aktualnego sposobu jego użytkowania (ust. 3 zd. 1), to znaczy takiego użytkowania, jakie przysługiwało właścicielowi przed wywłaszczeniem gruntu. Przewidywane zmniejszenie wartości gruntu po jego wywłaszczeniu nie ma żadnego wpływu na wysokość odszkodowania. Natomiast przewidywane zwiększenie wartości stanowi podstawę do żądania odszkodowania odpowiednio powiększonego (ust. 3 zd. 2 i ust. 4).
Skarżący wyrazili pogląd, że przeznaczenie działki nr [...], która przejęta została przez Gminę [...] pod drogę publiczną uległo zmianie dopiero po wydaniu decyzji dotyczącej podziału działki oznaczonej numerem [...]. Miejscowy plan zagospodarowania terenu nie zmienia jeszcze sytuacji prawnej właściciela gruntu przewidzianego pod drogę publiczną. Zmianę tej sytuacji wywołuje dopiero ostateczna decyzja o podziale gruntu (art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Do chwili wydania tej decyzji właściciel może użytkować grunt zgodnie z jego pierwotnym przeznaczeniem.
Gdyby działka nr [...]nie została przejęta przez Gminę [...] pod drogę publiczną, zdaniem skarżących, mogliby oni sprzedać ją jako grunt pod budownictwo mieszkaniowe, ponieważ takie było jej pierwotne przeznaczenie. Cena sprzedaży tej działki wynosiłaby więc [...] zł za 1 m2, bo po takiej cenie sprzedane zostały pozostałe [...] działki, a nie po [...] zł, jak to ustalił Wojewoda [...]. Ceny gruntów nadających się pod budownictwo mieszkaniowe są bowiem znacznie wyższe niż ceny gruntów przewidzianych pod drogi publiczne. Pod drogi publiczne przekazywane są wszakże nie tylko grunty nadające się pod budownictwo mieszkaniowe, lecz także wszelkiego rodzaju nieużytki rolne, których ceny są niskie.
Decyzja ustalająca odszkodowanie za przejętą działkę oparta została na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego. Przed jej podjęciem opracowane zostały operaty przez trzech rzeczoznawców. Pierwszy z nich, działający na zlecenie Gminy [...], określił wartość działki nr [...] na kwotę [...] zł; drugi, działający na zlecenie właścicieli działki - na kwotę [...] zł; trzeci, działający na zlecenie Gminy [...] - na kwotę [...] zł. Wszyscy trzej rzeczoznawcy posłużyli się metodą porównawczą, jednakże każdy z nich przyjął do porównań inne działki.
W świetle art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego nie przesądza o wysokości odszkodowania za grunt przejęty pod drogę publiczną - ma dla starosty jedynie charakter opinii. Opinia taka może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania tylko wtedy, gdy jest zgodna z przepisami prawa. W opinii skarżących zgodna z prawem jest tylko opinia rzeczoznawcy majątkowego działającego na ich zlecenie, który określił wartość działki nr [...] na [...] zł. Zgodnie z postanowieniami art. 134 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami przyjął on bowiem do porównań działki o takim samym położeniu i takim samym charakterze, to znaczy działki zlokalizowane obok siebie i użytkowane jako działki pod budownictwo mieszkaniowe. Natomiast dwa pozostałe operaty nie spełniają tych warunków, ponieważ działkę nadającą się pod budownictwo mieszkaniowe porównywano w nich z działkami przeznaczonymi (po wywłaszczeniu) pod drogi publiczne i zlokalizowanymi w innych dzielnicach miasta.
Stosownie do postanowień art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie za grunt przejęty pod drogę publiczną ma stanowić pełną rekompensatę za poniesioną przez właściciela tego gruntu stratę. W świetle tego przepisu nie jest ważne, jaką korzyść uzyskuje podmiot, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie, lecz ważna jest wysokość poniesionej przez właściciela straty. Treść art. 134 ust. 3 w/w ustawy koresponduje wyraźnie z treścią art. 21 ust. 2 Konstytucji Rzeczpospolitej Polskiej. Według tego ostatniego przepisu wywłaszczenie cudzej własności jest możliwe tylko "za słusznym wynagrodzeniem", to znaczy za takim, które rekompensuje w pełni wartość prawa traconego przez dotychczasowego właściciela. Bez znaczenia zaś jest to, jaki użytek z tego prawa zrobi nowy właściciel. Decyzja Wojewody [...] łamie tą zasadę.
W uzasadnieniu swojej decyzji Wojewoda błędnie przyjął, że skoro w planie zagospodarowania z 1994 r. zaznaczono, iż przez grunt ma przebiegać droga publiczna, to już od tej chwili Gmina [...] mogła nim dysponować jak własnym i zmienić jego przeznaczenie na grunt drogowy. W świetle postanowień art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami działka nr [...] była własnością skarżących jako działka budowlana do dnia w którym decyzja zatwierdzająca podział gruntu stała się ostateczna, to znaczy do dnia [...] r. Z chwilą uprawomocnienia się tej decyzji, według skarżących, utracili oni własność działki budowlanej, a nie działki drogowej. Odszkodowanie musi więc być równe wartości działki budowlanej a nie działki drogowej (art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Skarżący podnieśli, iż w piśmie skierowanym do Wojewody [...] z dnia [...]r. zwrócili uwagę, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. P. został opracowany według zasady określonej w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., który, w ocenie skarżących, jest sprzeczny z treścią art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Do zarzutu tego Wojewoda nie ustosunkował się.
Odpowiadając na skargę Wojewoda [...] wniósł o jej oddalenie.
Pismem procesowym z dnia [...] r. skarżący podtrzymali swą skargę z dnia [...] r. wnosząc ponadto o skierowanie pytania prawnego do Trybunału Konstytucyjnego w trybie ustawy o Trybunale Konstytucyjnym, dotyczącego zgodności przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a nadto, z art. 21 ust. 2 Konstytucji i zawieszenie postępowania na podstawie art. 124 § 1 pkt 3 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie zważył co następuje
Kontrola zaskarżonej decyzji dokonana według kryterium zgodności z prawem - stosownie do art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), doprowadziła Sąd do stwierdzenia, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
W rozpoznawanej sprawie wyłonił się pomiędzy stronami spór co do wykładni i zastosowania art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.) i związanego z tym sposobu ustalenia odszkodowania za przeznaczoną na cele ulicy lokalnej działkę gruntu o nr [...], która w wyniku dokonanego przez skarżących podziału nieruchomości stanowiącej działkę nr [...] przy ul. [...], stała się własnością Gminy Miasto [...].
Zgodnie z art. 98 ust. 1 zdanie pierwsze w/w ustawy, działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Według postanowień art. 98 ust. 3 w/w ustawy, za wydzielone i przejęte pod drogi publiczne działki gruntu przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości, które określone zostały w Rozdziale 5 Działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami.
W myśl art. 129 ust. 1 i 5 tej ustawy, organem uprawnionym do wydania decyzji o odszkodowaniu w przypadkach o których mowa w art. 98 ust. 3, tj. za wydzielone i przejęte pod drogi publiczne działki gruntu, jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Z postanowień art. 130 ust. 1 wynika, że w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o podziale oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 1 i 2 ustawy). Stosownie do art. 134 ust. 3 ustawy, wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 4).
W ocenie Sądu, przedstawiona przez skarżących wykładnia cytowanego wyżej art. 134 sprowadza się do zawężenia reguł określania wartości rynkowej nieruchomości jedynie do ust. 3 tego przepisu, tj. do ustalenia wartość nieruchomości wyłącznie według aktualnego sposobu jej użytkowania. Takie rozumienie przywołanego przepisu nie zasługuje na aprobatę.
Przede wszystkim nieprawidłowe jest ustalanie sposobu (kryteriów) określania wartości nieruchomości na podstawie ust. 3 art. 134 w oderwaniu od pozostałych norm mieszczących się w ramach tego artykułu. Analiza całej treści art. 134 i jego systematyka prowadzi do wniosku, że ust. 3 tego przepisu stanowi swego rodzaju uszczegółowienie i rozwinięcie zasad określonych w ust. 1, a w szczególności w ust. 2.
W ust. 1 art. 134 prawodawca wskazał w sposób generalny, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi (...) wartość rynkowa nieruchomości.
W kolejnym ustępie sprecyzował, co należy w szczególności uwzględnić przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości: jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Ustępy 3 i 4, uwzględniając przy ustaleniu wartości nieruchomości konieczność wzięcia pod uwagę (m.in.) sposobu jej użytkowania, wskazują, kiedy należy ustalać wartość rynkową nieruchomości według aktualnego sposobu jej użytkowania (jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości) a kiedy według alternatywnego sposobu jej użytkowania (jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości).
Mając na uwadze powyższe założenia jako chybione należy uznać te wywody skargi, które sposób ustalenia wartości nieruchomości uzależniają od jej wartości rynkowej ocenianej wyłącznie przez pryzmat dotychczasowego sposobu jej użytkowania.
Dokonując oceny rynkowej wartości przedmiotowej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu nr [...] przy ul. [...] w [...], o pow. [...] m2, trafnie uwzględniono również jej rodzaj, położenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, jej stan jak i przeznaczenie (vide: operat szacunkowy z dnia [...] r.). Niewątpliwie pod pojęciem przeznaczenia, o którym mowa w art. 134 ust. 2 ustawy, należy rozumieć przeznaczenie gruntu w miejscowym planie zagospodarowania, który dla tego terenu elementarnego oznaczonego symbolem [...] .RM (RM – tereny niezainwestowane, przeznaczone pod funkcje mieszkaniowe) przewidywał m.in. ustalenie szczegółowe: wydzielenie wewnętrzne [...].KW - rezerwację dla ulicy lokalnej (vide: Uchwała Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z dnia [...]r. w sprawie Miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...]). Według ustaleń ogólnych planu (OG), rezerwacja terenu pod inwestycje o charakterze publicznym ma charakter bezwzględny i oznacza zakaz zmiany sposobu zagospodarowania i użytkowania terenu na każdy inny, który jest niezgodny z planowanym ([...]).
Nie można podzielić prezentowanego w skardze stanowiska, wedle którego przeznaczenie działki nr [...] uległo zmianie dopiero po wydaniu decyzji dotyczącej podziału działki oznaczonej numerem [...] i że miejscowy plan zagospodarowania terenu nie zmieniał jeszcze sytuacji prawnej właścicieli gruntu w kontekście jego użytkowania z jego pierwotnym przeznaczeniem. Wobec wskazanych wyżej ustaleń planu, z momentem wejścia w życie Uchwały Rady Miejskiej w [...] z dnia [...] r. określonemu ograniczeniu w wykonywaniu prawa własności uległa możliwość zarówno zagospodarowania jak i użytkowania terenu.
Instytucja odszkodowania (związana z wywłaszczeniem), o której mowa w ustawie o gospodarce nieruchomościami, ma na celu zrekompensowanie dotychczasowemu właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) utraconego prawa – w niniejszej sprawie utraty prawa własności działki nr [...], która przeszła ex lege na własność Gminy Miasto [...]. Ta część działki nr [...], przed jej wyodrębnieniem, będąc objęta wydzieleniem wewnętrznym [...] KW, wbrew stanowisku skarżących, od chwili wejścia w życie planu nie mogła być zagospodarowana jak działka budowlana (nie mogła być zabudowana) a także nie mogła być użytkowana w taki (dowolny) sposób, bowiem byłoby to niezgodne z określonym w planie sposobem zagospodarowania i użytkowania (por. wyżej - pkt [...] OG Planu). Oznacza to, że wartość działki przeznaczonej (wydzielonej) na cele ulicy, nie mogła być porównywana do działek budowlanych nie zawierających takiego przeznaczenia i ograniczenia w sposobie zagospodarowania jak i użytkowania.
Odnosząc się do zarzutu niezgodności § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z art. 136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami należy stwierdzić, że jego sformułowanie wynikło z niewłaściwej wykładni przepisu art. 136 ustawy i co się z tym wiąże, wyprowadzeniem tezy o niezgodności § 36 rozporządzenia z Konstytucją.
Akcentowany zarzut naruszenia przez organy art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, w kontekście przyznania słusznego odszkodowania, zdaniem Sądu, również nie zasługiwał na uwzględnienie.
Wymóg słusznego odszkodowania formułuje expressis verbis art. 21 ust. 2 Konstytucji. Zagwarantowanie słusznego odszkodowania stanowi jeden z czynników determinujących ocenę stopnia uciążliwości wynikającej z pozbawienia własności. Ustrojodawca nie sprecyzował na czym polega "słuszne odszkodowanie". W tym miejscu zasadne wydaje się zatem przypomnienie orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z 19 czerwca 1990 r. sygn. K 2/90, (OTK 1990/1/3) podjętego pod rządem przepisów Konstytucji z dnia 22 lipca 1952 r. (art. 7). Według Trybunału, konstytucyjna zasada ochrony własności w powiązaniu z konstytucyjną zasadą słusznego odszkodowania w wypadku wywłaszczenia oznacza, że odszkodowanie stanowić powinno ekwiwalent wartości wywłaszczonej nieruchomości, czyli powinno być równoważne gospodarczo wartości wywłaszczonej nieruchomości. W warunkach demokratycznego państwa prawnego ujmowanie słusznego odszkodowania w kategoriach prawnych sprowadza się do zasady ekwiwalentności, tzn. w przypadku wywłaszczenia - do stworzenia wywłaszczonemu właścicielowi możliwości odtworzenia jego sytuacji majątkowej, jaką miał przed wywłaszczeniem.
Jeżeli zatem Gmina Miasto [...] mocą art. 98 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami stała się właścicielem działki przeznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na drogę ([...]KW), to odszkodowanie winno odpowiadać rynkowej wartości działki o takim samym przeznaczeniu z uwzględnieniem innych jej atrybutów o których mowa w art. 134 ust. 2 w/w ustawy. Skarżący winni zatem uzyskać odszkodowanie w wysokości umożliwiającej im, teoretycznie, nabycie takiej samej działki zarezerwowanej na cel drogowy a położonej na terenie o dominującej funkcji mieszkaniowej.
Przewidziane ustawą o gospodarce nieruchomościami odszkodowanie nie może być utożsamiane z odszkodowaniem za sam fakt takiego a nie innego przeznaczenia terenu przez uprawnione organy dokonany w ramach posiadanego władztwa planistycznego lecz za możliwe jego dalsze następstwa w postaci wywłaszczenia – pozbawienia prawa własności.
Pomimo że w skardze, poza podważeniem przyjętej metody ustalenia odszkodowania według zasad określonych w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., nie podniesiono konkretnych zarzutów co do samego operatu szacunkowego, Sąd, działając z urzędu (art. 134 p.p.s.a.) również operat ten poddał kontroli, w wyniku której uznał, że sposób ustalenia wysokość odszkodowania przedstawiony w operacie szacunkowym określającym wartość rynkową prawa własności działki nr [...] z dnia [...] r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. P., odpowiadał obowiązującym przepisom prawa.
Przy szacowaniu wartości rynkowej nieruchomości rzeczoznawca prawidłowo uwzględnił datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny, datę na którą uwzględnił stan przedmiotu wyceny (dzień podjęcia decyzji o podziale nieruchomości – [...] r.), rodzaj, położenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości poprzez jej opis jak i przeznaczenie w obowiązującym w dacie podziału miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Rzeczoznawca majątkowy we wnioskach końcowych operatu zaznaczył również, że określona wartość nieruchomości ([...] zł) jest wartością rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania (str. 11 operatu).
Ustosunkowując się do zarzutu nieodniesienia się przez Wojewodę [...] do poruszonej w odwołaniu kwestii niezgodności § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. z art. 134 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z konstytucyjną zasadą wyrażoną w art. 21 ust. 2 ustawy zasadniczej należy stwierdzić, że istotnie organ odwoławczy nie odniósł się wprost do tego zagadnienia, choć z uzasadnienia decyzji jednoznacznie wynika, że nie dostrzegł kolizji pomiędzy wskazanymi przepisami prawa stosując je przy podejmowaniu rozstrzygnięcia. Ponadto, nie każde uchybienie procesowe musi skutkować uwzględnieniem skargi. Może to nastąpić jedynie wówczas, gdy Sąd stwierdzi, że naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi).
W ocenie składu orzekającego naruszenie w tym zakresie przez Wojewodę art. 107 § 3 k.p.a. nie miało wpływu na wynik sprawy.
Nie podzielając sformułowanych przez skarżących zarzutów o niezgodności § 36 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami i z art. 21 ust. 2 Konstytucji, Sąd nie znalazł podstaw do wystąpienia do Trybunału Konstytucyjnego w trybie art. 193 ustawy z dnia 2 kwietnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym i co się z tym wiąże do zawieszenia postępowania sądowego.
Reasumując powyższe rozważania, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie, nie dostrzegając w działaniach organów uchybień, które skutkować mogłyby uwzględnieniem skargi, na podstawie art. 151 p.p.s.a. orzekł o jej oddaleniu.