II SA/Rz 980/20
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem sprawy była skarga P.P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego polegającego na rozbudowie i nadbudowie istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o część usługowo-mieszkalną oraz zmianie sposobu jego użytkowania. Skarżący zarzucał naruszenie przepisów Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w tym błędne ustalenie obszaru analizowanego, nieuwzględnienie istniejącej zabudowy sąsiedniej oraz niezgodność z przepisami odrębnymi (Prawo budowlane). Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie oddalił skargę. Sąd uznał, że planowana inwestycja, obejmująca dwa lokale mieszkalne i aż czterdzieści trzy lokale usługowe, narusza definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w art. 3 ust. 2a Prawa budowlanego. Ponadto, sąd stwierdził, że parametry planowanej zabudowy (wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość) znacząco przekraczają średnie wskaźniki dla obszaru analizowanego, co prowadziłoby do zakłócenia istniejącego ładu przestrzennego. Sąd podkreślił, że zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza dopuszczenia inwestycji identycznej co istniejąca, lecz takiej, która wpisuje się w istniejący charakter zabudowy. Ustalenie warunków zabudowy dla tak znacząco odbiegającej inwestycji byłoby sprzeczne z przepisami odrębnymi i zasadami planowania przestrzennego.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja przepisów dotyczących warunków zabudowy, w szczególności zasady dobrego sąsiedztwa, analizy urbanistycznej, wskaźników zabudowy oraz zgodności z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego w kontekście przepisów Prawa budowlanego.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i parametrów inwestycji. Wartość precedensowa może być ograniczona do podobnych przypadków, gdzie inwestycja mieszkalna jest znacząco przekształcana w usługową.
Zagadnienia prawne (2)
Czy planowana rozbudowa i nadbudowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego o znaczną część usługową, zlokalizowana na działkach o numerach [...] i [...], może uzyskać warunki zabudowy, jeśli jej parametry (wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji, wysokość) znacząco przekraczają średnie wskaźniki dla obszaru analizowanego i czy jest zgodna z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, planowana inwestycja nie może uzyskać warunków zabudowy, ponieważ jej parametry znacząco przekraczają średnie wskaźniki dla obszaru analizowanego, co zakłóciłoby ład przestrzenny, a ponadto narusza definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego zawartą w Prawie budowlanym ze względu na dużą liczbę lokali usługowych.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że planowana inwestycja, mimo wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla rozbudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, w rzeczywistości zakładała lokalizację dwóch lokali mieszkalnych i aż 43 lokali usługowych, co jest sprzeczne z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego (art. 3 ust. 2a P.b.). Dodatkowo, wskaźniki planowanej zabudowy (wskaźnik powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość) znacznie przekraczały średnie wskaźniki dla obszaru analizowanego, co naruszałoby zasadę kontynuacji zabudowy i ładu przestrzennego.
Czy organ administracji prawidłowo ustalił obszar analizowany dla potrzeb ustalenia warunków zabudowy, uwzględniając jedynie aktualną analizę urbanistyczną po uchyleniu poprzedniej decyzji?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Tak, organ prawidłowo ustalił obszar analizowany na podstawie aktualnej analizy urbanistycznej, ponieważ poprzednia decyzja i analiza zostały uchylone, tracąc moc wiążącą.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że po uchyleniu przez organ odwoławczy poprzedniej decyzji organu I instancji, wraz z analizą urbanistyczną, brak było podstaw do odwoływania się do nieaktualnej analizy. Organ I instancji, zgodnie ze wskazaniami organu II instancji, dokonał ponownej analizy, która mogła stanowić podstawę dalszych ustaleń.
Przepisy (25)
Główne
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 3
P.b. art. 3 § 2a
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego, dopuszczająca wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.
Pomocnicze
p.p.s.a. art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 134
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek łącznego spełnienia przesłanek do wydania decyzji o warunkach zabudowy, w tym zasady dobrego sąsiedztwa, kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu.
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Warunek zgodności z przepisami odrębnymi.
u.p.z.p. art. 6 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zasada wolności zabudowy, która doznaje ograniczeń.
u.p.z.p. art. 2 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 4 § 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 5 § 1
Zasada ustalania wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 5 § 2
Dopuszczenie wyznaczenia innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy.
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 6 § 2
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 7 § 4
k.p.a. art. 104 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 138 § 2
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 7
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77 § 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 80
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 8
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego
Argumenty
Skuteczne argumenty
Niezgodność planowanej inwestycji z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego (art. 3 ust. 2a P.b.). • Znaczne przekroczenie przez parametry planowanej inwestycji średnich wskaźników dla obszaru analizowanego (wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji, wysokość), co narusza ład przestrzenny i zasadę dobrego sąsiedztwa. • Prawidłowość ustalenia obszaru analizowanego na podstawie aktualnej analizy urbanistycznej po uchyleniu poprzedniej decyzji.
Odrzucone argumenty
Zarzuty naruszenia przepisów k.p.a. (art. 7, 77, 80, 107 § 3) dotyczące niewyczerpującego zebrania materiału dowodowego i nienależytego uzasadnienia. • Zarzuty naruszenia przepisów u.p.z.p. (art. 2 pkt 1, 4 ust. 2, 59 ust. 1, 61 ust. 1 pkt 1 i 5) dotyczące błędnego zastosowania przepisów i nieuwzględnienia istniejącej zabudowy sąsiedniej. • Zarzut naruszenia art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji zamiast jej uchylenia.
Godne uwagi sformułowania
projektowana do zabudowy inwestycja zakłóci istniejący w obszarze analizowanym ład przestrzenny • zasada dobrego sąsiedztwa nie oznacza dopuszczenia do realizacji inwestycji identycznej co istniejąca w obszarze analizowanym, ale musi być to jednak inwestycja, która wpisze się w istniejący już rodzaj zabudowy w sposób niezakłócający • planowana inwestycja obejmować ma budynek mieszkalny jednorodzinny z częścią usługową poprzez rozbudowę i nadbudowę istniejącego budynku mieszkalnego, poprzez lokalizację dwóch lokali mieszkalnych jednorodzinnych oraz czterdziestu trzech lokali usługowych. Tymczasem, jak prawidłowo wskazują organy, zgodnie z art. 3 ust. 2a ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (...) przez budynek mieszkalny jednorodzinny należy rozumieć (...) w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Tymczasem analizowana inwestycja zgodnie z oświadczeniem wnioskodawcy ma obejmować realizację dwóch lokali mieszkalnych i 43 lokali użytkowych, co w oczywisty sposób przeczy realizacji budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Skład orzekający
Ewa Partyka
przewodniczący
Karina Gniewek-Berezowska
sprawozdawca
Marcin Kamiński
członek
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja przepisów dotyczących warunków zabudowy, w szczególności zasady dobrego sąsiedztwa, analizy urbanistycznej, wskaźników zabudowy oraz zgodności z definicją budynku mieszkalnego jednorodzinnego w kontekście przepisów Prawa budowlanego."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i parametrów inwestycji. Wartość precedensowa może być ograniczona do podobnych przypadków, gdzie inwestycja mieszkalna jest znacząco przekształcana w usługową.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa pokazuje praktyczne zastosowanie przepisów o warunkach zabudowy i rozróżnienie między zabudową mieszkaniową jednorodzinną a usługową, co jest częstym problemem w praktyce planistycznej.
“Czy rozbudowa domu jednorodzinnego o 43 lokale usługowe to nadal budynek jednorodzinny? WSA odpowiada.”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.