II SA/Rz 945/23
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem skargi S.S. była decyzja Wojewody Podkarpackiego z dnia 7 kwietnia 2023 r. odmawiająca zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę hotelowego budynku modułowego na istniejących fundamentach. Organ I instancji odmówił wydania pozwolenia, wskazując na brak wykazania przez inwestora prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Wojewoda Podkarpacki utrzymał tę decyzję w mocy, argumentując, że planowana inwestycja dotyczy nieruchomości wspólnej, a do jej realizacji wymagana jest uchwała właścicieli lokali. Skarżący zarzucał naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego, twierdząc, że inwestycja nie będzie prowadzona na częściach wspólnych, a jedynie na jego własnym fundamencie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie oddalił skargę. Sąd podkreślił, że dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga zgody współwłaścicieli lub orzeczenia sądu. Nawet jeśli inwestycja opiera się na istniejących fundamentach, istotny jest fakt wykonywania robót na nieruchomości wspólnej. Sąd uznał, że inwestor nie wykazał wymogu określonego w art. 32 ust. 4 pkt 2 Prawa budowlanego, gdyż jego oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością zostało skutecznie zakwestionowane przez sprzeciw innych współużytkowników wieczystych, a planowana inwestycja dotyczyła nieruchomości wspólnej.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaPotwierdzenie konieczności uzyskania zgody współwłaścicieli na czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną w kontekście pozwoleń na budowę, nawet w przypadku inwestycji na istniejących fundamentach.
Dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie inwestycja dotyczy nieruchomości wspólnej, a inwestor posiada odrębny lokal (np. garaż) na tej nieruchomości.
Zagadnienia prawne (2)
Czy inwestor posiadający udział w prawie do dysponowania nieruchomością wspólną, na której znajduje się jego odrębny lokal (np. garaż), może uzyskać pozwolenie na budowę (nadbudowę) bez zgody pozostałych współwłaścicieli nieruchomości wspólnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane, w tym nadbudowa, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli (uchwały wspólnoty) lub orzeczenia sądu.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że planowana inwestycja, nawet jeśli opiera się na istniejących fundamentach należących do inwestora, dotyczy nieruchomości wspólnej. Budowa na nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, co zgodnie z ustawą o własności lokali wymaga uchwały właścicieli lokali. Oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością nie jest wystarczające, gdy sprzeciwiają się temu inni współwłaściciele.
Czy oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej, jest wystarczające do uzyskania pozwolenia na budowę, nawet jeśli istnieją wątpliwości co do jego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Złożenie oświadczenia jest wymogiem formalnym, ale może być zakwestionowane, jeśli z zebranego materiału wynika jego niezgodność z rzeczywistością lub zachodzą wątpliwości co do stanu prawnego. Organ ma obowiązek zbadać prawdziwość oświadczenia, zwłaszcza gdy zgłoszono sprzeciw.
Uzasadnienie
Choć oświadczenie inwestora jest składane pod rygorem odpowiedzialności karnej, organy administracji architektoniczno-budowlanej nie mogą ograniczyć się jedynie do jego formalnego przyjęcia. W przypadku wątpliwości lub sprzeciwu innych stron, organ powinien zbadać istnienie tytułu prawnego inwestora do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zgodnie z definicją z art. 3 pkt 11 Prawa budowlanego.
Przepisy (13)
Główne
P.b. art. 32 § ust. 4 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę uzależnione jest m.in. od złożenia oświadczenia, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
P.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Oddalenie skargi.
Pomocnicze
P.b. art. 3 § pkt 11
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Definicja prawa do zabudowy jako tytułu prawnego wynikającego m.in. z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych.
P.b. art. 33 § ust. 2 pkt 2
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Wymóg dołączenia do wniosku o pozwolenie na budowę oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
P.b. art. 35 § ust. 1 i ust. 4
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
Obowiązek organu do sprawdzenia projektu budowlanego pod względem kompletności, zgodności z przepisami, planem zagospodarowania przestrzennego itp. oraz obowiązek wydania pozwolenia na budowę w razie spełnienia wymagań.
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
Utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji.
u.w.l. art. 20 § ust. 1
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Zarząd nieruchomością wspólną.
u.w.l. art. 21 § ust. 1
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.
u.w.l. art. 22 § ust. 1, 2 i 3
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, w tym udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej (ust. 3 pkt 5).
k.c. art. 199
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
Zgoda wszystkich współwłaścicieli jest wymagana do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu.
P.u.s.a. art. 1
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych
Zakres kontroli działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne.
P.p.s.a. art. 134
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Zakres kontroli Sądu.
P.p.s.a. art. 145 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawy do uchylenia decyzji lub postanowienia przez sąd administracyjny.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Nieruchomość, na której planowana jest inwestycja, jest nieruchomością wspólną. • Budowa na nieruchomości wspólnej, nawet na istniejących fundamentach, stanowi czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. • Realizacja inwestycji wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (uchwały wspólnoty) lub orzeczenia sądu. • Oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane może być zakwestionowane, jeśli istnieją wątpliwości co do jego zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, zwłaszcza w obliczu sprzeciwu innych współwłaścicieli.
Odrzucone argumenty
Inwestycja nie będzie prowadzona na częściach wspólnych, a jedynie na istniejących fundamentach stanowiących wyłączną własność inwestora. • Złożone oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod rygorem odpowiedzialności karnej, jest wystarczające do uzyskania pozwolenia na budowę. • Nie jest wymagana zgoda wszystkich współwłaścicieli, gdyż nie dochodzi do rozporządzenia w sposób przekraczający zakres zwykłego zarządu.
Godne uwagi sformułowania
dysponowanie nieruchomością wspólną na cele budowlane stanowi co do zasady czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu • istotny jest fakt wykonywania robót na konkretnej nieruchomości • samo złożenie takiego oświadczenia jest wymogiem formalnym, bez którego pozytywna decyzja nie może być wydana. Oświadczenie takie stwarza domniemanie, że składającemu je podmiotowi przysługuje wskazane prawo, jednak domniemanie to może być obalone dowodem wskazującym, iż nie odpowiada ono rzeczywistości.
Skład orzekający
Joanna Zdrzałka
sprawozdawca
Maria Mikolik
członek
Paweł Zaborniak
przewodniczący
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Potwierdzenie konieczności uzyskania zgody współwłaścicieli na czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną w kontekście pozwoleń na budowę, nawet w przypadku inwestycji na istniejących fundamentach."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji, gdzie inwestycja dotyczy nieruchomości wspólnej, a inwestor posiada odrębny lokal (np. garaż) na tej nieruchomości.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu prawnego związanego z budową na nieruchomościach wielopodmiotowych, gdzie często dochodzi do sporów między współwłaścicielami.
“Budowa na własnym fundamencie? Sąd wyjaśnia, kiedy potrzebna jest zgoda sąsiadów.”
Sektor
budownictwo
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.