II SA/SZ 897/24

II SA/Sz 897/24 - Wyrok WSA w Szczecinie
Data orzeczenia
2025-03-13
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2024-11-06
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie
Sędziowie
Joanna Wojciechowska
Krzysztof Szydłowski
Renata Bukowiecka-Kleczaj /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1267
art. 1 par. 1 i 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 119 pkt 2, art. 3 par. 1, art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2022 poz 503
art. 61 ust. 1, ust. 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 1688
art. 59 ust. 2
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Renata Bukowiecka-Kleczaj (spr.) Sędziowie Asesor WSA Krzysztof Szydłowski, Sędzia WSA Joanna Wojciechowska po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 13 marca 2025 r. sprawy ze skargi W. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. z dnia [...] r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę.
Uzasadnienie
Decyzją z dnia 8 kwietnia 2024 r. nr [...], Wójt Gminy D. na podstawie art. 104 § 1 k.p.a. oraz art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 60 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2023 r., poz. 977 ze zm.) odmówił W. K. ustalenia warunków zabudowy działki oznaczonej nr ewd. [...] położonej w obrębie geodezyjnym W. , gmina D. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
W uzasadnieniu decyzji wskazano, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy uzależnione jest od spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wspomniany przepis w pkt 1 wyraża zasadę "dobrego sąsiedztwa", która uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od spełnienia warunku, aby co najmniej jedna działka sąsiednia była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a ustawy o planowaniu, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszy niż 50 m, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1 tej ustawy. Organ ustalając granice obszaru analizowanego może ustalić jego granice w rozmiarach większych niż minimalne określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jednakże zaznaczyć trzeba, że odbywa się to pod warunkiem, iż służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze, w ten sposób, że zwiększony obszar analizy wyznaczony wokół inwestycji będzie tworzył całość urbanistyczną. Taka sytuacja, zdaniem organu, w tej sprawie nie zaistniała, bowiem okalające przedmiotową działkę inne działki są niezabudowane.
Powołując się na orzecznictwo sądów administracyjnych organ wyjaśnił, że nie jest dopuszczalne poszerzanie obszaru analizowanego w nieskończoność, w celu poszukiwania uzasadnienia dla planowanego zamierzenia.
Organ zaznaczył, że wyznaczony obszar analizowany obejmuje wyłącznie obszar rolny oraz drogi. W obszarze analizowanym brak jest jakichkolwiek istniejących zabudowań, które mogłyby stanowić odniesienie dla projektowanej zabudowy.
W odwołaniu od powyższej decyzji, strona podniosła, że nie zgadza się ze sposobem wyznaczenia obszaru analizowanego dla przedmiotowej inwestycji. Przy ul. [...] w odległości około 220 m znajduje się zabudowana nieruchomość, do której może nawiązać planowana inwestycja. Nieruchomość ta jest dostępna z tej samej drogi publicznej, przy czym do działki doprowadzony jest wodociąg z uzbrojeniem w studzienkę z wodomierzem.
Zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy D. wskazany obszar jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną.
Zdaniem skarżącego, odmowa ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji narusza zasady sprawiedliwości społecznej i współżycia społecznego.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z 30 sierpnia 2024 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało opisane wyżej rozstrzygnięcie w mocy w całości.
Kolegium wyjaśniło, że w przedmiotowej sprawie nie znajdują zastosowania zmiany w przepisach wprowadzone ustawą z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw.
Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie elementy wymienione w § 9 rozporządzenia z 26 sierpnia 2003 r., tj. część tekstową i graficzną oraz wyniki analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. W analizie urbanistycznej prawidłowo wskazano, że szerokość terenu objętego wnioskiem wynosi 27 m, a tym samym wyznaczono obszar analizy w odległości 81 m od jej granic (3 x 27 m).
W ocenie organu odwoławczego, nieokreślenie przez ustawodawcę maksymalnego zasięgu obszaru analizy, nie oznacza, że organy dowolnie i arbitralnie mogą wyznaczać granice obszaru analizowanego odbiegające od norm określonych przepisami art. 61 ust. 5a ustawy. Brak określenia maksymalnych granic obszaru analizy i możliwość jego rozszerzenia nie może również prowadzić do daleko idącego odstępstwa od zasady, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy.
W badanym stanie faktycznym uwzględnienie najbliższej zabudowy (działka nr [...]) musiałoby doprowadzić do objęcia obszarem analizy terenu w promieniu co najmniej 215 m, co stanowi co najmniej 8-krotność frontu działki. Zdaniem organu nie występują żadne przesłanki do rozszerzenia granic obszaru analizowanego. Ponadto takie rozszerzenie granic obszaru analizowanego, stanowiłoby daleko idące odstępstwo od zasady, że granice obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy i w ten sposób nastąpiłoby dążenie do poszukiwania zabudowy tylko dla uzasadnienia wydania decyzji o warunkach zabudowy zgodnej z żądaniem inwestora.
Za poszerzeniem obszaru analizy nie może przemawiać również okoliczność, że w świetle Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy D. na analizowanym terenie przewiduje się zabudowę jednorodzinną. Ustalenia Studium nie są bowiem wiążące w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Podobnie nie ma znaczenia, że działka inwestycyjna została wyposażona w infrastrukturę techniczną.
W skardze wniesionej na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie W. K. zarzucił jej:
1) naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7 k.p.a. w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. w zw. z art. 80 k.p.a., poprzez uznanie, że ustalony przez organ pierwszej instancji "obszar analizowany" – jako minimalny w świetle art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – został przez ten organ ustalony prawidłowo, a nadto, że w okolicznościach sprawy nie było podstaw ku temu aby rzeczony minimalny "obszar analizowany" został przez organ pierwszej instancji powiększony, podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że:
a) minimalny "obszar analizowany" znajduje się w stosunkowo niewielkim oddaleniu od jednej z zabudowanych działek, tj. działki nr [...] (ok. 220 m), o podobnej powierzchni i kształcie co działka skarżącego, dostępnej z tej samej drogi dojazdowej;
b) obszar, w skład którego wchodzi teren planowanej przez skarżącego inwestycji podzielony został na działki geodezyjne o powierzchni około 1000 m2 każda, a podział tego terenu wskazuje, że został dokonany w celu przeznaczenia go pod zabudowę mieszkaniową działek o podobnej wielkości oraz z dostępem do drogi o charakterze dojazdowym, o nadanej nazwie (ul. P. ) oraz z częściowym w niej uzbrojeniem terenu;
c) obszar, na którym ma zostać przeprowadzona inwestycja – ze względu na sposób geodezyjnego podziału oraz istniejącą w sąsiedztwie zabudowę – stanowi urbanistyczną całość z działką zabudowaną nr [...];
d) obszar, na którym ma zostać przeprowadzona inwestycja - zgodnie z obowiązującym Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania Gminy D. – jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną –
a co za tym idzie, wbrew ustaleniom organu odwoławczego w sprawie istnieje uzasadnienie dla powiększenia obszaru analizowanego i nawiązania do zabudowy na działce nr [...], oraz że w jej realiach zostały spełnione łącznie przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, w konsekwencji czego zasadnym i koniecznym było wydanie na rzecz skarżącego zawnioskowanej decyzji o warunkach zabudowy;
2) naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy wadliwej decyzji organu I instancji, podczas gdy organ na podstawie okoliczności sprawy winien był ustalić, że w jej realiach zasadnym było zwiększenie "obszaru analizowanego" co najmniej do obszaru obejmującego sąsiednią działkę o numerze 322 oraz w nawiązaniu do istniejącej na niej zabudowy wydanie na rzecz skarżącego decyzji o warunkach zabudowy, a w konsekwencji uznać, że decyzja organu I instancji jest oczywiście bezzasadna.
Skarżący podkreślił, że ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – m.in. w art. 61 – chroni ład przestrzenny na terenach, gdzie nie da się pogodzić planowanej inwestycji z zastanym na analizowanym obszarze sposobem zagospodarowania terenu. Ochrona ta nie powinna jednak prowadzić do nadmiernego ograniczenia prawa zabudowy i nadmiernego ograniczenia prawa własności, gdyż to godziłoby w chronione konstytucyjnie wartości (art. 64 ust. 3 Konstytucji RP) i zasadę wolności zagospodarowania terenu wyrażoną w art. 6 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy.
Zdaniem strony, zarówno organ I jak i II instancji – wbrew idei, jaka przyświeca postanowieniom ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – zaniechał dokładnego przeanalizowania okoliczności faktycznych i ograniczył jej rozpoznanie wyłącznie do ustalenia minimalnego obszaru analizowanego i stwierdzenia, że w tym obszarze brak jest jakichkolwiek zabudowań, które mogłyby stanowić odniesienie dla projektowanej zabudowy. Tym samym organy obu instancji nie podjęły jakiejkolwiek realnej próby rozważenia, czy w okolicznościach niniejszej sprawy zasadnym jawi się poszerzenie ww. obszaru.
Skarżący zaznaczył, że przepis art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu nie wprowadzał ograniczenia co do maksymalnej odległości obszaru analizowanego od terenu objętego inwestycją. W sprawie występują obiektywne okoliczności, które uzasadniają poszerzenie obszaru analizowanego. Okoliczność, że w świetle Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy D. na analizowanym terenie przewiduje się zabudowę jednorodzinną – obiektywnie, łącznie z innymi okolicznościami mogą wpłynąć na decyzję o konieczności poszerzenia obszaru analizowanego, zwłaszcza wówczas, gdy uwzględni się wszelkie czynności prawne i faktyczne, które doprowadziły do powstania wyodrębnionej geodezyjnie działki.
Zdaniem strony, w sprawie zachodzą podstawy do wydania na jej rzecz decyzji o warunkach zabudowy. Zwłaszcza, że sąsiadujące działki – chociażby działka o numerze [...] i [...] – takie warunki zabudowy uzyskały, co tym bardziej podkreśla nierówne i niekonsekwentne traktowanie przez ten sam organ osób znajdujących się w tej samej sytuacji faktycznej i prawnej.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie z w a ż y ł, co następuje:
Niniejsza sprawa na podstawie art. 119 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnym (Dz. U. z 2024 r. poz. 935, dalej "p.p.s.a.") została rozpoznana w trybie uproszczonym.
Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 p.p.s.a., sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Przedmiotem kontroli Sądu jest rozstrzygnięcie Samorządowego Kolegium Odwoławczego, utrzymujące w mocy decyzję Wójta Gminy D. odmawiającą W. K. ustalenia warunków zabudowy działki oznaczonej nr ewidencyjnym [...], położonej w obrębie geodezyjnym W. , gmina D. dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
Wskazane wyżej decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r. poz. 503 ze zm. dalej jako "ustawa o planowaniu", "u.p.z.p.") w brzmieniu obowiązującym przed zmianami wprowadzonymi ustawą z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688). Zgodnie bowiem z art. 59 ust. 2 wspomnianej ustawy zmieniającej, do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy i przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie:
1) stosuje się przepisy art. 54 oraz art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 2, 3 i 5a ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym;
2) nie stosuje się przepisów art. 61 ust. 1 pkt 1a i ust. 1a ustawy zmienianej w art. 1.
W myśl art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (w brzmieniu, o którym mowa powyżej), wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Z kolei w myśl art. 61 ust. 5a) tej ustawy w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego wydanie takiej decyzji musi zostać poprzedzone postępowaniem wyjaśniającym przeprowadzonym przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w cytowanym wyżej art. 61 ust. 1 pkt 1–5 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach (obowiązującego poprzednio) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. nr 164, poz. 1588).
Organ właściwy do wydania przedmiotowej decyzji jest zobowiązany do pozytywnego rozstrzygnięcia, jeśli projektowana inwestycja czyni zadość wszystkim ww. warunkom, zaś obowiązek odmowy ciąży na organie jedynie wówczas, gdy inwestycja nie spełnia choćby jednego z nich.
Z akt kontrolowanej sprawy wynika, że planowana inwestycja polegać ma na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego.
W sprawie bezspornym jest, że w obszarze analizowanym wyznaczonym zgodnie z treścią zacytowanego powyżej art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu brak jest jakiejkolwiek zabudowy, obszar obejmuje wyłącznie teren rolny oraz drogi.
Prawidłowo przy tym organ przyjął, że "szerokość terenu objętego wnioskiem wynosi 27 m, a tym samym wyznaczono obszar analizy w odległości 81 m" od jego granic (3 x 27 m).
Sporne pomiędzy stronami jest natomiast to, czy w realiach sprawy zachodzą podstawy do rozszerzenia tak określonego obszaru analizy.
W orzecznictwie ugruntowany jest pogląd – ukształtowany jeszcze przed nowelizacją art. 61 u.p.z.p., natomiast zachowujący aktualność w stanie prawnym niniejszej sprawy, że poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto powinno być szczegółowo umotywowane w analizie urbanistycznej oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy. (zob. m.in. wyroki NSA z: 15 listopada 2022 r., II OSK 1952/21; z 3 grudnia 2019 r., II OSK 3417/18). Poszerzenie to może być uzasadnione specyfiką zagospodarowania przestrzennego danego obszaru, jednak winno wynikać z okoliczności sprawy (por. wyrok NSA z 16 grudnia 2016 r., II OSK 774/15). Zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Obszar ten może być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające taką zmianę. Powiększenie obszaru analizowanego zawsze musi jednak służyć zachowaniu ładu przestrzennego. Celem samym w sobie takiego powiększenia nie może być jedynie umożliwienie realizacji przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora. Innymi słowy, poszerzenie obszaru analizowanego ponad minimalne wymiary jest możliwe, ale musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, a ponadto uzasadnienie dla takiego poszerzenia powinno być szczegółowo umotywowane w analizie oraz w uzasadnieniu decyzji o warunkach zabudowy (por. wyrok NSA z 15 czerwca 2023 r., II OSK 2146/20). Wyznaczając granice obszaru analizowanego ponad minimalne rozmiary organ orzekający winien zawsze wykazać, że wielkość tego obszaru służy ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego. Wyznaczenie obszaru analizowanego w określonych przepisami granicach i proporcjach ma na celu harmonijne wkomponowanie nowej inwestycji w istniejące otoczenie.
Jak już wspomniano, obszar analizowany wyznaczono w odległości 81 m wokół granic działki nr [...], przyjmując za front terenu granicę z działką drogową nr [...], o szerokości 27 m. W analizowanym obszarze nie występuje jakakolwiek zabudowa, do której można by było nawiązać. Najbliższa zabudowa mieszkaniowa znajduje się na wskazywanej przez skarżącego działce nr [...], a odległość tej działki od granicy terenu inwestycji to 215 m.
Wbrew zarzutom skargi, w niniejszej sprawie organy rozważyły możliwość poszerzenia obszaru analizowanego, lecz nie znalazły powodów do jego powiększenia. Zgodzić należy się z zaaprobowanym przez Kolegium stanowiskiem organu I instancji, że ustalenie granic obszaru analizowanego w rozmiarach większych niż minimalne określone w cytowanych powyżej przepisach jest możliwe o ile służy to ustawowemu wymogowi zachowania ładu przestrzennego na danym obszarze, w ten sposób, że zwiększony obszar analizy wyznaczony wokół inwestycji będzie tworzył całość urbanistyczną.
Obszar analizowany jest zwarty i stanowią go niezabudowane grunty rolne. Obszar ten stanowi urbanistyczną całość, zaś najbliższa istniejąca zabudowa to pojedynczy budynek oddalony o ponad 200 m. Nie sposób zgodzić się ze stroną skarżącą, że w takich realiach obszar, na którym ma zostać przeprowadzona inwestycja stanowi urbanistyczną całość z działką zabudowaną nr [...] ze względu na sposób geodezyjnego podziału. Sam fakt, że działka nr [...] znajduje się na obszarze podzielonym na działki geodezyjne o powierzchni około 1000 m2 każda nie świadczy o jakiejkolwiek "urbanistycznej całości" a to chociażby z tego względu, że chociaż działki zostały podzielone to jednak nie jest przesądzone, że kiedykolwiek zostaną zabudowane, zwłaszcza zważywszy na ich rolniczy charakter (R IIIb, Ps, PsIV).
Na marginesie należy też wskazać, że Sądowi z urzędu wiadomym jest, iż podział, w następstwie którego powstała między innymi działka inwestycyjna nie został zatwierdzony przez organ gminy, lecz miał charakter podziału nieruchomości rolnej w trybie kodeksu cywilnego. Jak wynika bowiem z dokumentacji przedstawionej w sprawie o sygn. akt II SA/Sz935/24, ów podział został wprowadzony do zasobów ewidencji gruntów i budynków na wniosek właściciela przez Starostę [...]. W świetle takiego ustalenia całkowicie bezpodstawnym okazuje się pogląd jakoby "podział tego terenu wskazywał, że został dokonany w celu przeznaczenia go pod zabudowę mieszkaniową". W omawianej sprawie (dotyczącej jednej z działek położonych wzdłuż ul. [...]) organy ustaliły, że pas gruntu rolnego (o długości ok. 970 m i szerokości ok. 65 m) został podzielony na 64 działki. Nie ulega przy tym wątpliwości, że tak podzielone działki, w dalszym ciągu otoczone są działkami typowo rolnymi np. nr [...] o pow. 3,48 ha czy nr [...] o pow. 2,24 ha. Sam podział dwóch dużych działek rolnych na 64 działki o zbliżonych powierzchniach nie stanowi jeszcze uzasadnienia dla uznania ich za działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe. W konsekwencji brak jest też podstaw do uznania, że tak podzielone działki spełniają obecnie obowiązujące warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Nietrafny okazał się przy tym argument podnoszony przez skarżącego, że obszar analizowany powinien zostać rozszerzony z uwagi na wydanie dla dwóch działek sąsiadujących: nr [...] decyzji o warunkach zabudowy. Należy zgodzić się bowiem z utrwalonym już w orzecznictwie poglądem, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla innej (nawet sąsiedniej działki) nie stanowi przesłanki do wydania pozytywnej decyzji warunkach zabudowy. Przy czym jak już wskazano wcześniej, działka nr [...] znajduje się w odległości ponad 200 m od działki inwestycyjnej – poza obszarem analizowanym.
Za nieuzasadnioną należy też uznać argumentację strony, zgodnie z którą w realiach sprawy zostały spełnione łącznie przesłanki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu, w konsekwencji czego zasadnym i koniecznym było wydanie na rzecz skarżącego zawnioskowanej decyzji o warunkach zabudowy. Należy bowiem zaznaczyć, że nie jest możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy w oparciu o analizę, której wynik jest dla planowanej inwestycji negatywny. Warunkiem wydania decyzji byłaby pozytywna analiza urbanistyczna planowanego przedsięwzięcia, a taka nie została jednak sporządzona na żadnym etapie postępowania.
Podkreślić należy, że zasadą jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych jego wymiarach. Obszar ten może być poszerzony dopiero wówczas, gdy pojawią się okoliczności uzasadniające taką zmianę. Poszerzenie musi być uzasadnione wymogami ładu przestrzennego, natomiast umożliwienie realizacji przedsięwzięcia objętego wnioskiem inwestora nie może być celem samym w sobie takiego powiększenia.
W ocenie Sądu, organy obu instancji działały prawidłowo, nie naruszyły przepisów prawa materialnego, ani procesowego w stopniu uzasadniającym uchylenie wydanych decyzji.
Z tych względów, Sąd na podstawie art. 151 p.p.s.a., orzekł o oddaleniu skargi.