II SA/Rz 762/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuPrzedmiotem skargi spółki D. sp. z o.o. była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 2 kwietnia 2025 r. odmawiająca ustalenia warunków zabudowy dla planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym. Organ I instancji, Prezydent Miasta Rzeszowa, odmówił ustalenia warunków zabudowy, wskazując na brak spełnienia warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.), tj. brak możliwości określenia wymagań dla nowej zabudowy ze względu na istniejącą zabudowę sąsiednich działek. Spółka zarzuciła naruszenie przepisów postępowania i prawa materialnego, w tym art. 64 ust. 1 pkt 21 u.p.z.p. oraz art. 2 i 31 ust. 3 Konstytucji RP, argumentując, że planowana inwestycja jest zgodna ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta, które dopuszcza zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o wysokości do 20m. SKO utrzymało decyzję w mocy, powołując się na przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. i analizę urbanistyczną, która wykazała, że planowana wysokość 20m nie stanowi kontynuacji parametrów zabudowy w terenie przyległych działek sąsiednich (8m i 11,5m), co narusza zasadę dobrego sąsiedztwa i ład architektoniczny. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie oddalił skargę, uznając, że organy prawidłowo zastosowały przepisy prawa. Sąd podkreślił, że zasada dobrego sąsiedztwa, wyznaczana przez przepisy rozporządzenia, jest kluczowa w braku planu miejscowego. Stwierdził, że zapisy Studium nie mają mocy normatywnej i nie mogą bezpośrednio wpływać na sytuację prawną obywateli. Wobec niespełnienia warunku wysokości zabudowy, pozostałe przesłanki stały się bez znaczenia, a decyzja o warunkach zabudowy, jako decyzja związana, nie mogła zostać wydana.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście wysokości zabudowy w braku planu miejscowego, znaczenie Studium uwarunkowań w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy.
Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i przepisów rozporządzenia z 2024 r. oraz przepisów przejściowych ustawy zmieniającej.
Zagadnienia prawne (3)
Czy planowana wysokość budynku wielorodzinnego (20m) jest zgodna z zasadą dobrego sąsiedztwa, gdy w najbliższym otoczeniu dominuje niska zabudowa jednorodzinna (8-11,5m)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, planowana wysokość 20m narusza zasadę dobrego sąsiedztwa i ład przestrzenny, ponieważ nie nawiązuje do parametrów istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich dostępnych z tej samej drogi publicznej.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zasada dobrego sąsiedztwa, określona w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii, wymaga ustalenia wysokości zabudowy na podstawie wysokości zabudowy na przyległych działkach sąsiednich. W tym przypadku planowana wysokość 20m znacząco odbiega od istniejących budynków o wysokości 8m i 11,5m, co uzasadnia odmowę ustalenia warunków zabudowy.
Czy zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego mogą stanowić samodzielną podstawę do ustalenia warunków zabudowy, nawet jeśli są sprzeczne z przepisami rozporządzenia?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, zapisy Studium nie mają mocy normatywnej i nie mogą stanowić samodzielnej podstawy do ustalenia warunków zabudowy, ponieważ wiążą one wewnętrzne organy gminy, a nie obywateli.
Uzasadnienie
Sąd wyjaśnił, że Studium jest aktem planistycznym określającym politykę przestrzenną gminy, ale nie ma mocy aktu powszechnie obowiązującego. Jego postanowienia nie wpływają bezpośrednio na sytuację prawną obywateli. W przypadku braku planu miejscowego, jedyną prawidłową podstawą do ustalania warunków zabudowy są przepisy rozporządzenia.
Czy organ administracji prawidłowo wyznaczył obszar analizy urbanistycznej zgodnie z przepisami?
Odpowiedź sądu
Tak, sąd nie miał wątpliwości co do prawidłowości wyznaczonego obszaru analizy.
Uzasadnienie
Obszar analizy został wyznaczony zgodnie z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r., co było zgodne z przepisami przejściowymi ustawy zmieniającej. Strona skarżąca nie kwestionowała samego obszaru analizy.
Przepisy (19)
Główne
p.p.s.a. art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 61 § ust. 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw art. 59 § ust. 2 pkt 1
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 7 § pkt 1
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 7 § pkt 2
Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego art. 7 § pkt 3
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych art. 1 § § 1 i 2
p.p.s.a. art. 3 § § 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
p.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1-3
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Pomocnicze
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw art. 65
k.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 77
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
k.p.a. art. 107 § § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego
u.p.z.p. art. 64 § ust. 1 pkt 21
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
u.p.z.p. art. 2 § pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Konstytucja RP art. 2
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Konstytucja RP art. 31 § ust. 3
Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej
Argumenty
Skuteczne argumenty
Planowana wysokość 20m narusza zasadę dobrego sąsiedztwa wobec istniejącej niskiej zabudowy jednorodzinnej (8-11,5m). • Studium uwarunkowań nie ma mocy normatywnej i nie może być samodzielną podstawą do ustalenia warunków zabudowy. • Decyzja o warunkach zabudowy jest decyzją związaną; brak spełnienia choćby jednego parametru uniemożliwia jej wydanie.
Odrzucone argumenty
Planowana inwestycja jest zgodna ze Studium uwarunkowań, które dopuszcza zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o wysokości do 20m. • Organ nie dokonał dogłębnej analizy stanu faktycznego i błędnie ocenił wysokość okolicznej zabudowy. • Organ naruszył zasady zaufania obywatela do państwa prawa i proporcjonalności.
Godne uwagi sformułowania
„Wskaźniki nowej zabudowy wyznacza się w oparciu o wyznaczony obszar analizy (...)” • „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest bowiem aktem ustanawiającym przepisy gminne. Studium nie ma mocy aktu powszechnie obowiązującego.” • „Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji związanej. Oznacza to, że spełnienie wszystkich warunków do jej wydania rodzi po stronie organu obowiązek podjęcia decyzji pozytywnej i przeciwnie, brak spełnienia choćby jednego parametru uniemożliwia jej wydanie.” • „Sporny wskaźnik jako jedyny nawiązuje nie do średnich wielkości parametrów występujących w obszarze analizowanym, ale do parametrów stwierdzonych w obiektach dostępnych z tej samej drogi publicznej, a więc znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie.”
Skład orzekający
Elżbieta Mazur-Selwa
przewodniczący
Joanna Zdrzałka
członek
Karina Gniewek-Berezowska
sprawozdawca
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa w kontekście wysokości zabudowy w braku planu miejscowego, znaczenie Studium uwarunkowań w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy."
Ograniczenia: Orzeczenie dotyczy specyficznego stanu faktycznego i przepisów rozporządzenia z 2024 r. oraz przepisów przejściowych ustawy zmieniającej.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa dotyczy powszechnego problemu ustalania warunków zabudowy i konfliktu między aspiracjami inwestorów a zasadą dobrego sąsiedztwa. Wyjaśnia znaczenie przepisów wykonawczych i ograniczenia Studium.
“Chcesz budować wysoki blok obok domków jednorodzinnych? Sąd wyjaśnia, dlaczego to może być niemożliwe.”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.