II SA/Rz 762/25

II SA/Rz 762/25 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2025-09-23
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-06-03
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Elżbieta Mazur-Selwa /przewodniczący/
Joanna Zdrzałka
Karina Gniewek-Berezowska /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Prezes Rady Ministrów
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 61 ust. 1 pkt 1, ust. 5a
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2023 poz 1688
art. 59 ust. 2 pkt 1
Ustawa z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (t.j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur-Selwa Sędziowie WSA Joanna Zdrzałka WSA Karina Gniewek - Berezowska /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2025 r. sprawy ze skargi D. sp. z o.o. w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 2 kwietnia 2025 r. nr SKO.415/94/2025 w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy terenu – skargę oddala –
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi D. Sp. z o.o. z/s w R. (dalej: "Spółka", "strona skarżąca") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "SKO", "Kolegium") z 2 kwietnia 2025 r. nr SKO.415/94/2025 wydana w przedmiocie odmowy ustalenia warunków zabudowy.
W podstawie prawnej decyzji organ powołał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2024 r. poz. 572 ze zm. – dalej: "k.p.a.").
Jak wynika z uzasadnienia decyzji i akt administracyjnych wnioskiem z 28 października 2024 r. skarżąca Spółka zwróciła się do Prezydenta Miasta [...] (dalej: "Prezydent", "organ I instancji") o ustalenie warunków zabudowy.
Prezydent po przeprowadzeniu postępowania decyzją z 24 stycznia 2025 r. nr AR-P.6730.1457.2024.BP7 odmówił ustalenia warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "Budynek mieszkalny wielorodzinny z garażem podziemnym" na działkach nr [...], [...], [...] obr. [...] położonych w R. przy ul. [...].
Organ I instancji wyjaśnił, że przeprowadzona analiza wykazała brak spełnienia warunku wynikającego z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 ze zm. - dalej: "u.p.z.p.") - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Nie zgadzając się z powyższą decyzją Spółka złożyła odwołanie wnosząc o uchylenie decyzji i orzeczenie co do istoty sprawy, tj. ustalenie warunków zabudowy na planowane zamierzenie inwestycyjne. Strona zarzuciła naruszenie art. 77, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak dokonania dogłębnej analizy stanu faktycznego. Sporządzona analiza urbanistyczna błędnie zakłada, że okoliczna zabudowa cechuje się zabudową o wysokości od 8 do 11,5m w sytuacji gdy działki objęte wnioskiem znajdują się wg Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w tzw. strefie miejskiej B.M.3, która pozwala na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną o wysokości nie większej niż 20m. Dodatkowo zarzucono naruszenie art. 64 ust. 1 pkt 21 i art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie spełnienia przez planowaną inwestycją warunków zabudowy. Uwarunkowania zawarte w studium zostały spełnione a inwestycja nie zaburzy ładu przestrzennego.
Wymienioną na wstępie decyzją z 2 kwietnia 2025 r. SKO utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.
Na wstępie Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 1688, zwanej dalej w skrócie: "ustawa zmieniająca"), do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, które zostały wszczęte od dnia wejścia w życie tej ustawy, tj. od 24 września 2023 r. i jednocześnie przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie, stosuje się art. 61 ust. 5a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu dotychczasowym. W myśl art. 65 ustawy zmieniającej studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.
Z dniem 27 lipca 2024 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. poz. 1116 ze zm. - zwane dalej; "rozporządzeniem"), które ma zastosowanie w sprawie. Wniosek inwestora wpłynął w 28 października 2024 r.
Kolegium wyjaśniło, że ustalenie warunków zabudowy jest możliwe w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1-6 u.p.z.p. Zweryfikowanie czy te przesłanki zostały spełnione wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu. Taka analiza została sporządzona.
W ocenie organu odwoławczego obszar analizowany został wyznaczony prawidłowo, jako 3-krotność frontu działki. Odnośnie kontynuacji funkcji wskazano, że w wyznaczonym obszarze analizy znajduje się zabudowa wielorodzinna, zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna - wolnostojąca i w zabudowie szeregowej. Planowane zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z istniejącą funkcją mieszkaniową otoczenia.
Sporną kwestią jest natomiast brak spełnienia wymogu kontynuacji funkcji otoczenia z uwagi na planowany wskaźnik wysokości planowanej zabudowy - 20m.
Kolegium przytoczyło treść § 1 rozporządzenia i wyjaśniło, że w analizie urbanistycznej badane i ustalane były w szczegółowy sposób wszystkie parametry możliwej do realizacji nowej zabudowy. Ustalone parametry zostały wyznaczone w oparciu o występującą w obszarze analizowanym zabudowę i wyznaczono je w zgodzie z zapisami rozporządzenia. Szczegółowe przedstawienia tabelaryczne i opisowe oraz wywiedzione wnioski w zakresie parametrów zabudowy nie budziły wątpliwości organu odwoławczego.
W ocenie Kolegium sporny parametr wysokości nowej zabudowy, określony we wniosku inwestora na 20m wg analizy nie stanowi kontynuacji parametrów zabudowy w terenie przyległych działek. Zgodnie z § 7 pkt 1 rozporządzenia wysokość zabudowy ustala się na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przyległych działkach sąsiednich. Natomiast stosownie do § 7 pkt 2 jeżeli wysokość przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na tych działkach. Dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy (§ 7 pkt 3).
Kolegium zauważyło, że budynki na przyległych działkach mają wysokości: na dz. nr [...] obr. [...] budynek trzykondygnacyjny
11.5m, na działce nr [...] obr. [...] – 8m. Zabudowa o wysokości 20m znajduje się po przeciwnej stronie drogi. W analizie wskazano, że w tym przypadku należy nawiązać do wysokości na działkach przyległych, ponieważ teren inwestycji znajduje się w kwartale wydzielonym drogami publicznymi o zabudowie niższej, głównie jednorodzinnej. Zabudowa wielorodzinna w tym kwartale ma od 3 do 4 kondygnacje nadziemne.
Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do zakwestionowania ustaleń urbanisty w tym zakresie. Są one wywiedzione prawidłowo na podstawie rzetelnej analizy terenu sąsiedniego, do którego ma nawiązywać wysokość nowej zabudowy i zapewniać ład architektoniczny. Powoływanie się przez stronę odwołującą na zawarte w Studium wskazania - dopuszczające w strefie miejskiej B.M.3 w zakresie zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej wysokość do 20m są ogólnymi wskazaniami i kierunkami dopuszczającymi taką wysokość a dopiero szczegółowe ustalenia odbywają się w konkretnym stanie faktycznym i z uwzględnieniem już istniejącej zabudowy o takich parametrach. W tym zakresie zarzut strony odwołującej, Kolegium uznało za niezasadny.
Odnośnie intensywności zabudowy i powierzchni zabudowy analiza urbanistyczna daje w pewnym sensie możliwość zabudowy chociaż, jak zauważyło SKO, wyznaczenie wskazanych parametrów w maksymalnej wysokości w tym przypadku również narusza ład architektoniczny: "§ 4 i § 5 ze względu na bezpośrednie sąsiedztwo zabudowy niskiej intensywności - budynki od 1 do 3 kondygnacji - wprowadzenie na ten teren zabudowy większej intensywności (Inwestor wnioskuje 6 kondygnacji nadziemnych i jedną podziemną) zaburzy ład przestrzenny w kwartale zabudowy wydzielonej ul. Uroczą. Zgodnie z § 5 ust 1 i 2 rozporządzenia udział powierzchni zabudowy określa się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału w obszarze analizy. Możliwe jest ustalenie wskaźnika inaczej, jeżeli wynika to z analizy. Średni wskaźnik powierzchni zabudowy to 0.21, a maksymalny to 0.38. Inwestor wnioskuje od 0.26 do 0.31. Możliwe jest ustalenie przedziału od 0.21 (średni) do 0.38 (maksymalny w obszarze analizy)."
Kolegium uznało, że przy wydaniu decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy organ nie uchybił obowiązującym przepisom prawa.
Spółka – reprezentowana przez pełnomocnika r. pr. T.U. złożyła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie na powyższej opisaną decyzję
Kwestionowanej decyzji strona skarżąca zarzuciła:
1. naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy:
- art. 7, art. 77, art. 107 § 3 k.p.a. poprzez ich niezastosowanie. Organ nie dokonał dogłębnej analizy stanu faktycznego i nie zbadał w sposób należyty okoliczności czy przedmiotowa nieruchomość spełnia warunki pozwalające na ustalenie warunków zabudowy, w szczególności przeprowadzona analiza urbanistyczna błędnie zakłada, że okoliczna zabudowa cechuje się zabudową w wysokości od 8 m do 11,5 m, w sytuacji gdy działki objęte wnioskiem Skarżącej znajdują się według Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta [...] w tzw. strefie miejskiej B.M.3, która pozwala na zabudową mieszkaniową wielorodzinną o wysokości nie większej niż 20 m.
2. naruszenie przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, tj.:
- art. 64 ust. 1 pkt 21 u.p.z.p. poprzez uznanie, że skarżący nie spełnił tego warunku, ponieważ uwzględnienie wniosku spowoduje wprowadzenie zabudowy wielorodzinnej, o gabarytach odbiegających od gabarytów istniejącej zabudowy jednorodzinnej, zaburzy ład przestrzenny w sąsiedztwie, w sytuacji gdy Studium dopuszcza zabudowę zgodnie z parametrami zawartymi we wniosku Skarżącej.
- art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez jego nieuwzględnienie i pominięcie przez organ, że planowana inwestycja spełnia uwarunkowania planistyczne przewidziane przez obowiązujące Studium.
- art. 2 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji RP poprzez działanie organu, które narusza zasadę zaufania obywatela do państwa prawa oraz zasadę proporcjonalności. Strona miała uzasadnione oczekiwanie, że inwestycja zgodna ze Studium zostanie dopuszczona. Arbitralność decyzji podważa pewność prawa i przewidywalność działań administracji.
Wobec powyższych zarzutów skarżąca Spółka zwróciła się o uchylenie decyzji organów obu instancji i zobowiązanie organu do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy na planowane zamierzenie inwestycyjne.
W uzasadnieniu strona podkreśliła, że organ całkowicie pominął zapisy Studium i nie przeprowadził w tym zakresie żadnej analizy. Odwołując się zaś w sposób ogólny i nieskonkretyzowany do naruszenia ładu przestrzennego wykazał się arbitralnością, co nie znajduje oparcia ani w przepisach ani w orzecznictwie. Skarżąca wskazała, że przepisy u.p.z.p. nie posługują się kategorią "kwartału urbanistycznego" jako wyznacznika dla zakresu analizy urbanistycznej, mającej na celu ocenę kontynuacji funkcji, parametrów i cech zabudowy. Pojęcie to ma charakter operacyjny i pomocniczy, stosowany czasem w analizach urbanistycznych jako sposób delimitacji obszaru o potencjalnie jednolitym charakterze, lecz nie jest źródłem normatywnym. W konsekwencji jego zastosowanie musi być każdorazowo uzasadnione analizą funkcjonalno-przestrzenną, a nie arbitralnym przypisaniem granic. Określenie tzw. "obszaru analizowanego" musi uwzględniać rzeczywiste cechy przestrzenne otoczenia, a nie sztuczne ramy geodezyjne czy administracyjne. Obszar ten nie może być ograniczany w sposób dowolny, zwłaszcza gdy poza jego granicą znajduje się zabudowa o cechach istotnych dla oceny zgodności inwestycji. Organ ograniczył analizę urbanistyczną wyłącznie do bezpośrednich działek przyległych oraz zabudowy znajdującej się w ramach "kwartału" ograniczonego drogami publicznymi. Taka interpretacja rażąco zaniża zakres sąsiedztwa, co pozostaje sprzeczne z treścią § 3 ust. 1 i 2 rozporządzenia
W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie i podtrzymało stanowisko wyrażone w uzasadnieniu decyzji.
W piśmie procesowym z dnia 12 sierpnia 2025 r. E.R., Z.R. i A.M. – reprezentowani przez pełnomocnika adw. K.K. nie zgodzili się ze stanowiskiem zawartym w skardze. Zwrócili się o oddalenie skargi i zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Ich zdaniem wydane decyzje są prawidłowe i zgodne z obowiązującymi przepisami prawa i zasadami współżycia społecznego. Wymienieni uzasadnili swoje stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje:
Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy.
Kontrola sądów administracyjnych sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej - art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r. poz. 1267). Realizując zadania wymiaru sprawiedliwości sądy administracyjne stosują środki określone w ustawie - art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r. poz. 935 z późn. zm.; dalej w skrócie: "p.p.s.a.").
W świetle art. 145 § 1 pkt 1-3 p.p.s.a. uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie Sąd w szczególności: uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy albo stwierdza nieważność decyzji lub postanowienia w całości lub w części, jeżeli zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub w innych przepisach.
Dokonując kontroli w wyżej zakreślonych granicach Sąd nie stwierdził naruszenia prawa.
Wnioskodawca zwrócił się z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy na realizację budynku mieszkalnego wielorodzinnego z garażem podziemnym w [...] na ul. [...] na działkach ewid. nr [...], [...] i [...].
Podstawą odmowy było stwierdzenie braku realizacji zasady dobrego sąsiedztwa poprzez niezachowanie wskaźnika wysokości.
Jak ustalił Organ na działkach dostępnych z tej samej drogi znajduje się zabudowa jednorodzinna o wysokości 8 m na działce nr [...] oraz 11,5 m na działce [...] ( budynek 3 kondygnacyjny), podczas gdy wnioskodawca planuje realizację budynku o wysokości 20 m.
W opozycji wnioskodawca twierdzi, że na realizację takiego budynku pozwalają zapisy obowiązującego Studium.
W sporze tym rację należy przyznać Organom.
Ustawowa zasada dobrego sąsiedztwa stanowi gwarancję zachowania ładu przestrzennego w sytuacji braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Wyznaczają ją wskaźniki określone w rozporządzeniu Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz.U. z 2024 r., poz. 1116).
Wskaźniki nowej zabudowy wyznacza się w oparciu o wyznaczony obszar analizy, który na podstawie art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu obowiązującym przed 24 września 2023 r. wyznacza się wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę.
Zastosowanie tego przepisu w powołanym brzmieniu wynika, co słusznie stwierdził Organ II instancji z treści art. 59 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw ( Dz.U. poz. 1688). Zgodnie z tym przepisem do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, które zostały wszczęte od dnia wejścia w życie ustawy zmieniającej tj. od 24 września 2023 r. i jednocześnie przed dniem utraty mocy studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy w danej gminie stosuje się art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w brzmieniu dotychczasowym, a więc w brzmieniu sprzed daty wejścia w życie przepisów ustawy zmieniającej. Jednocześnie w myśl art. 65 tej ustawy, studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin zachowują moc do dnia wejścia w życie planu ogólnego w danej gminie jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2025 r.
Jedynie w tym zakresie zapisy Studium a w zasadzie sam fakt jego uchwalenia będzie miał znaczenie w niniejszej sprawie.
Zapisy Studium wbrew podniesionym zarzutom nie mają prawnego znaczenia dla ustalania warunków zabudowy.
Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy nie jest bowiem aktem ustanawiającym przepisy gminne. Studium nie ma mocy aktu powszechnie obowiązującego. Określa - jako akt planistyczny - jedynie politykę przestrzenną gminy i wiąże wewnętrzne organy gminy w ich planach przy sporządzaniu projektów planów miejscowych. Tym samym nienormatywność studium powoduje, że jego postanowienia nie mogą w zasadzie wpływać bezpośrednio na sytuację prawną obywateli i ich organizacji, a więc podmiotów spoza systemu podmiotów administracji publicznej. Adresatami norm zawartych w studium są bowiem organy planistyczne.
Niekiedy dopuszcza się pomocniczo odwołanie przez urbanistów w analizie urbanistycznej do zapisów nowo uchwalonego Studium jako pewno rodzaju kierunku polityki przestrzennej, nigdy jednak nie traktuje się tych zapisów jako samodzielnego wyznacznika dla nowych parametrów.
W związku z powyższym całkowicie bezzasadne jest powoływanie się przez Skarżącą na zapisy Studium jako wyznacznika dla planowanej inwestycji, które co należy podkreślić wygasają najpóźniej 31 grudnia 2025 r.
W świetle powyższego jedynym prawidłowym sposobem ustalania warunków zabudowy nowej inwestycji jest sięgnięcie do parametrów rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Sąd nie ma wątpliwości co do prawidłowości wyznaczonego w oparciu o cytowany wyżej przepis, obszaru analizy. Ten nie był również kwestionowany przez Skarżącą.
Spór w zasadzie sprowadza się do jednego wskaźnika tj. wskaźnika wysokości, przy czym, co należy podkreślić wystarczy, że jeden wskaźnik zakłóca stan zastanej zabudowy aby odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Decyzja o warunkach zabudowy ma charakter decyzji związanej. Oznacza to, że spełnienie wszystkich warunków do jej wydania rodzi po stronie organu obowiązek podjęcia decyzji pozytywnej i przeciwnie, brak spełnienia choćby jednego parametru uniemożliwia jej wydanie.
Sporny wskaźnik jako jedyny nawiązuje nie do średnich wielkości parametrów występujących w obszarze analizowanym, ale do parametrów stwierdzonych w obiektach dostępnych z tej samej drogi publicznej, a więc znajdujących się w najbliższym sąsiedztwie.
Zgodnie z § 7 rozporządzenia Ministra Technologii i Rozwoju:
1. Wysokość zabudowy ustala się na podstawie wysokości zabudowy na dostępnych z tej samej drogi publicznej przylegających działkach sąsiednich.
2. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach, o których mowa w ust. 1, przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na tych działkach.
3. Dopuszcza się ustalenie innej wysokości zabudowy, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy.
Jak wynika z dołączonych do decyzji załączników: tekstowego i graficznego działki dostępne z tej samej drogi, co wnioskowane do zabudowy działki, to działki o nr [...] i [...]. Bezpośrednio z działkami inwestycyjnymi graniczy działka [...], na której znajduje się budynek o wysokości 8 m, za tą działką, niejako w drugiej linii zabudowy znajduje się działka nr [...] zabudowana budynkiem o wysokości 11 m.
Ponadto zwrócić należy uwagę, że na działce objętej wnioskiem tj. [...] znajduje się również budynek, który według wypisu z ewidencji gruntów stanowi budynek mieszkalny, 2 kondygnacyjny. Z załącznika graficznego wynika, że wszystkie działki dostępne z tej samej drogi i położone w najbliższy otoczeniu działek objętych wnioskiem, zabudowane budynkami jednorodzinnymi i niskimi. Wnioskowana do zabudowy wysokość to 20 m ( 6 pięter ) w żaden sposób nie nawiązuje do wysokości tych budynków.
Nie można w związku z tym zgodzić się ze stanowiskiem Spółki, że planowana do realizacji inwestycja będzie kontynuować zastaną zabudowę i nie zakłóci zasady dobrego sąsiedztwa.
Rację mają Organy, że wobec niespełnienia tej przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, w zasadzie pozostałe przesłanki pozostają bez znaczenia. Już bowiem tylko z tego powodu inwestycja w zaplanowanym kształcie nie będzie mogła powstać.
Mając powyższe na uwadze Sąd orzekł jak w sentencji na podstawie art. 151 p.p.s.a.