II SA/Rz 71/25

II SA/Rz 71/25 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2025-03-20
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-01-13
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Elżbieta Mazur-Selwa /przewodniczący/
Karina Gniewek-Berezowska /sprawozdawca/
Piotr Godlewski
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Prezes Rady Ministrów
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 § 1 pkt 1 lit. a) i c)
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 572
art. 7, art. 8, art. 11, art. 15
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 1130
art. 36 ust. 4 i ust. 7, art. 37 ust. 11, ust. 12
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j.)
Dz.U. 2024 poz 558
art. 1 ust. 1 (1)
Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur-Selwa Sędziowie WSA Karina Gniewek - Berezowska /spr./ WSA Piotr Godlewski Protokolant starszy sekretarz sądowy Joanna Kulasa po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 20 marca 2025 r. sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 10 października 2024 r. nr SKO.415/314/2024 w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz strony skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w R. kwotę 100 zł /słownie: sto złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Rzeszowie (dalej: "SKO", "Kolegium", "Organ II instancji" lub "Organ odwoławczy") decyzją z 10 października 2024 r. nr SKO.415/314/2024, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tj. Dz. U. 2024, poz. 572 ze zm. – dalej: "k.p.a.") i art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1130 – dalej: "u.p.z.p."), po rozpoznaniu odwołania Spółdzielni Mieszkaniowej [...] w R. (dalej: "Skarżący" lub "Spółdzielnia"), utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] (dalej: "Prezydent" lub "Organ I instancji") z dnia 13 czerwca 2024 r. nr BGM.IV.41.55.2022.EK w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z jej zbyciem.
Przedmiotowa decyzja zapadła w następującym stanie faktycznym i prawnym:
Organ I instancji wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...] obr. [....], w zw. z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wobec otrzymania wypisów z aktów notarialnych Rep. A nr [...] z dnia [...] stycznia 2022 r. oraz Rep. A nr [...] z dnia [...] lutego 2022 r., z których wynika, iż Spółdzielnia zbyła udział wynoszący  15027/28103 w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0569 ha obr. [...], obj. KW [...] oraz udział wynoszący 13076/28103 w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0569 ha obr. [...], obj. KW [...].
W/w działka nr [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....], zatwierdzonym Uchwałą Rady Miasta [...] nr [...] z dnia [...] września 2018 r. Przed wejściem w życie w/w miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przedmiotowa działka objęta była Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [....].
W następstwie przeprowadzonego postępowania, w oparciu o zlecony przez Organ operat szacunkowy określający wartość rynkową prawa własności przedmiotowej działki nr [...] zgodnie z przeznaczeniem w MPZP Nr [...] oraz zgodnie z przeznaczeniem w MPZP Nr [....], Organ ustalił, że wskutek uchwalenia MPZP Nr [....] doszło do wzrostu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.
Decyzją z dnia 17 kwietnia 2023 r. znak BGM.IV.41.55.2022.EK, Organ I instancji ustalił od Spółdzielni jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zbyciem udziałów w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...]..
W następstwie odwołania wniesionego przez Skarżącego od w/w decyzji SKO w Rzeszowie decyzją z dnia 18 kwietnia 2024 r. SKO.415/199/2023 uchyliło zaskarżoną decyzję w całości i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.
Decyzją z dnia 13 czerwca 2024 r. nr BGM.IV.41.55.2022.EK Organ I instancji ustalił od Spółdzielni jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku ze zbyciem udziałów w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] obr. [...], spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...], w wys. 744,00 zł. a w szczególności za zbycie:
- udziału wynoszącego 15027/28103 w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0569 ha obr. [...], obj. KW [...] w wysokości 397,83 zł.,
- udziału wynoszącego 13076/28103 w prawie własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,0569 ha obr. [...], obj. KW [...] w wysokości 346,17 zł.
Od powyższej decyzji odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie - w terminie ustawowym - złożyła Spółdzielnia. W odwołaniu zarzucono naruszenie przepisów postępowania oraz naruszenie prawa materialnego polegające na błędnej wykładni art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez błędne przyjęcie, że "zbycie" nieruchomości w rozumieniu w/w przepisu znajduje zastosowanie do czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową w wykonaniu umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawartą pomiędzy członkiem spółdzielni a spółdzielnią.
Opisaną na wstępie decyzją z 10 października 2024 r. nr SKO.415/314/2024, Kolegium utrzymało w mocy decyzję Prezydenta z dnia 13 czerwca 2024 r. nr BGM.IV.41.55.2022.EK w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z jej zbyciem.
Organ odwoławczy, po przeanalizowaniu materiału dowodowego oraz obowiązujących przepisów, wskazał, że odwołanie nie zasługuje na uwzględnienie, a decyzja Organu I instancji została wydana zgodnie z obowiązującym prawem. Wskazał, że podstawą prawną decyzji są przepisy u.p.z.p. w szczególności art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1 i 6. Organ I instancji zasadnie ustalił jednorazową opłatę planistyczną, ponieważ doszło do zbycia udziałów w nieruchomości nr [...], a w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wartość tej nieruchomości wzrosła. Prawidłowość wszczęcia postępowania wynika z art. 37 ust. 6 u.p.z.p., który zobowiązuje organ do ustalenia opłaty niezwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego.
Kolegium podniosło, że Skarżący oparł odwołanie na twierdzeniu, że ustanowienie odrębnej własności lokalu przez spółdzielnię mieszkaniową nie stanowi "zbycia" w rozumieniu art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Organ odwoławczy uznał to stanowisko za błędne, ponieważ analiza aktów notarialnych wskazuje, że doszło do przeniesienia własności lokali wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego, który w wyroku z dnia 24.11.2016 r. (II OSK 2502/15) jednoznacznie uznał, że "zbycie" obejmuje każdą czynność skutkującą zmianą właściciela nieruchomości, w tym także przeniesienie własności udziału w nieruchomości związanej z lokalem.
Mając na uwadze powyższe, Kolegium utrzymało w mocy decyzję Organu I instancji jako zgodną z przepisami prawa i zasadnie ustalającą opłatę planistyczną.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie wniosła Spółdzielnia, zarzucając zaskarżonej decyzji naruszenie:
- art. 15 k.p.a. poprzez naruszenie zasady dwuinstancyjności postępowania o której mowa w tym przepisie, poprzez niedokonanie ponownego, merytorycznego rozpatrzenia sprawy w postępowaniu przed Organem odwoławczym, w tym braku odniesienia się do zarzutów Skarżącej, lecz ograniczenie się wyłącznie do oceny stanowiska Organu I instancji i ogólnikowe stwierdzenie co do prawidłowości decyzji I instancji, pomimo że w ponownie wydanej decyzji Organ I instancji nie uwzględnił wytycznych Organu odwoławczego z poprzedniej decyzji uchylającej decyzję Organu I instancji;
- art. 7, 77 § 1 k.p.a. poprzez niedostateczną analizę materiału dowodowego, a to zalegających w sprawie odpisów aktów notarialnych i wskutek tego nieustalenie, że Spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokalu w wykonaniu umowy o budowę lokalu zawartej z członkiem spółdzielni, o której mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach mieszkaniowych( Dz.U. z 2024r., poz. 558; dalej: "u.s.m.");
- art. 7, 77 § 1, art. 80 k.p.a. poprzez niedostateczną analizę i ocenę materiału dowodowego, a to zalegającego w aktach sprawy operatu szacunkowego, co doprowadziło Organ do błędnego przyjęcia, że wartość nieruchomości wzrosła w sposób określony w treści decyzji, co rzekomo miało być następstwem uchwalenia planu miejscowego;
- art. 7a § 1 k.p.a. tj. zasady rozstrzygania wątpliwości interpretacyjnych poprzez utrzymanie w mocy decyzji Organu I instancji nakładającą na Skarżącego opłatę planistyczną, w sytuacji gdy przedmiotem decyzji jest nałożenie na stronę obowiązku, a w sprawie istnieją wątpliwości co do treści normy prawnej i jej zastosowania w przedmiotowym stanie faktycznym, a Organy I i II instancji nie rozpoznały ich na korzyść strony skarżącej, w sytuacji braku przesłanek wyłączających takie działanie, a to braku istnienia spornego interesu stron lub osób trzecich, na które wynik postępowania miałby bezpośredni wpływ;
- art. 107 § 3 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia decyzji w sposób nieodpowiadający wymogom o którym mowa w tym przepisie, a nadto nie odniesienia się do wszystkich zarzutów skarżącej podniesionych w odwołaniu od decyzji;
- art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez jego zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji w sytuacji, gdy powinna ona podlegać uchyleniu, a postępowanie pierwszej instancji umorzeniu w całości na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 K.p.a.;
- art. 36 ust. 4 u.p.z.p. w zw. z art. 37 ust. 1 tej ustawy oraz art. 1 ust. 11, art. 1 ust. 2 pkt 2, art. 18 ust. 2, art. 18 ust. 4 i art. 19 ust. 1 usm), polegającą na błędnym przyjęciu, że "zbycie" nieruchomości o którym mowa w tym przepisie znajduje zastosowanie do czynności ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego przez spółdzielnię mieszkaniową w wykonaniu umowy o budowę lokalu mieszkalnego zawartą pomiędzy członkiem Spółdzielni a Spółdzielnią, w sytuacji gdy Spółdzielnia nie może osiągać korzyści kosztem swoich członków z tytułu ustanowienia praw do lokali, nie może uwzględnić wzrostu wartości nieruchomości w wysokości wkładu budowlanego, gdyż członek spółdzielni nie płaci ceny lokalu, jak w przypadku osób nabywających lokale i udziały w nieruchomości od innych podmiotów, lecz wnosi wkład budowlany odpowiadający wyłącznie kosztom budowy lokalu oraz kosztom zakupu gruntu przez Spółdzielnię, na którym zlokalizowany jest budynek, spółdzielnia zobowiązana jest do rozliczenia kosztów budowy i zwrotu członkom różnicy między wniesionym wkładem, a rzeczywistymi kosztami budowy, a ustanawiając odrębną własność dokonuje w istocie przekształcenia ekspektatywy odrębnej własności lokalu w prawo własności, a nie zbycia, co doprowadziło do błędnego zastosowania w niniejszej sprawie tego przepisu i wymierzenia przedmiotowej opłaty planistycznej w stosunku do spółdzielni.
Mając na uwadze powyższe Spółdzielnia wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości oraz o uchylenie decyzji Organu I instancji w całości, nadto o zasądzenie na rzecz Skarżącego kosztów postępowania.
Organ odwoławczy w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko oraz argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 1637 ze zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja wydana w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, w związku z jej zbyciem, spowodowanego uchwaleniem Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego.
Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowi art. 36 ust. 4 u.p.z.p., zgodnie z którym:
Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości.
Na podstawie z kolei art. 36 ust. 7 u.p.z.p.: roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Bezsporne jest, że działka nr [...] obr. [...] objęta jest Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta [...] Nr [...] z [...] września 2018 r. ( Dz. Urz. Woj. Pod. z [...] listopada 2018 r., poz. [....]). Zgodnie z jego postanowieniami działka jest położona na terenie oznaczonym MN1, który według rysunku planu przeznacza się pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną oraz ZP1 - ogólnodostępną zieleń urządzoną. Przed wejściem w życie tego planu działka objęta była Miejscowa Planem Zagospodarowania Przestrzennego Nr [...] uchwalonym uchwałą Rady Miasta [....] Nr [...] z [...] września 2001 r. ( Dz.Urz. Woj. Pod. z [...] listopada 2001 r., Nr [...], poz. [....]). Zgodnie z jego postanowieniami działka znajdowała się w terenie oznaczonym symbolem 4ZP który według rysunku przeznaczony był pod zieleń parkową.
Bezsporne jest również to, że w dniu 28 stycznia 2020 r. została zawarta umowa o budowę lokalu mieszkalnego.
Na podstawie tej umowy strony ustaliły zaliczkę na wkład budowalny w wysokości 444.154,99 zł, wskazując jednocześnie, że rozliczenie kosztów realizacji zadania inwestycyjnego nastąpi po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, w oparciu o obowiązujące przepisy i akty wewnątrzspółdzielcze. Z kolei w § 8 uchwały postanowiono, że ustanowienie odrębnej własności lokalu nastąpi zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych.
Nie ma również sporu co do tego, że ta, została zawarta w dniu 8 lutego 2022 r., a więc w okresie 5 lat które ustawodawca przewidział na dochodzenie roszczeń z tym związanych.
Spór w sprawie sprowadza się do tego czy mamy do czynienia ze "zbyciem nieruchomości" i zasadnością ustalonej opłaty.
Odnosząc się w pierwszej kolejności do kwalifikacji prawnej ustalenia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności nieruchomości, zgodzić należy się z Organami, że mamy tu do czynienia ze zbyciem o jakim mowa w art 36 ust. 4 u.p.z.p.
Ustawodawca użył zwrotu "zbycie" w miejsce poprzednio używanego pojęcia sprzedaży, rozszerzając w ten sposób zakres stosowania tego przepisu do innych, poza sprzedażą, form zbycia. Oznaczało to niewątpliwie poszerzenie czynności prawnych objętych dyspozycją tego przepisu.
Uchwałą z dnia 10 grudnia 2009 r. II OPS 3/09 Naczelny Sąd Administracyjny wyłączył z tych czynności umowę darowizny. Sąd zwrócił uwagę na brak ustawowej definicji pojęcia zbycie w u.p.z.p. i jednocześnie wskazał, że nie można jej szukać w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zaznaczył, że choć u.g.n. definiuje to pojęcie w art. 4 pkt 3b, to art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła do przepisów u.g.n. "w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych". Pojęcie zbycia nie mieści się ani w zasadach określania wartości nieruchomości, ani też w zasadach określania skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów miejscowych.
Poszukując prawidłowej wykładni wskazał, że należy rozpocząć ją od rozważenia istoty i funkcji opłaty planistycznej. Jest ona, jak zaznaczył daniną publiczną, jaką właściciel lub użytkownik wieczysty jest zobowiązany uiścić z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zwolniony z niej jest tylko ten, kto w terminie pięciu lat od uchwalenia lub zmiany planu nie dokona zbycia nieruchomości. Dopiero bowiem zbycie uruchamia mechanizm wymierzania stosownej opłaty. Oznacza to, że opłata planistyczna, mimo iż związana z przysporzeniem majątkowym, które następuje z dniem uchwalenia lub zmiany planu miejscowego, jest wymagalna dopiero wówczas, gdy to przysporzenie majątkowe staje się przedmiotem obrotu, a więc wówczas, gdy się ono materializuje.
Na tle dokonanej wykładni pojęcia zbycia należy dokonać analizy treści umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności.
Niewątpliwie ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie własności następuje w zamian za wniesienie wkładu budowlanego na podstawie wcześniej zawartej umowy o budowę tego lokalu, co oznacza, wbrew twierdzeniom Spółdzielni, że jest czynnością ekwiwalentną.
Nie jest trafne zatem porównanie tej czynności do darowizny, w której przysporzenie następuje na rzecz obdarowanego bez ekwiwalentnego skutku dla zbywcy.
Bez znaczenia pozostają przy tym uwagi, że stroną umowy jest Spółdzielnia, i szczególne zasady jej funkcjonowania, w tym wynikający z art. 1 ust. 11 u.s.m. zakaz osiągania korzyści kosztem swoich członków. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawiera wyłączeń podmiotowych w zakresie ustalania opłaty planistycznej, co oznacza, że wyłączną przesłanką ustalenia opłaty jest przesłanka przedmiotowa w postaci zbycia nieruchomości, której wartość na skutek uchwalenia MPZP, wzrosła. Również kwestia wzajemnych rozliczeń cywilnoprawnych z członkami Spółdzielni nie może mieć znaczenia w sprawie należności publicznoprawnej.
Należy zwrócić uwagę na to, że takie stanowisko w kwestii "zbycia" zajął Organ II instancji poprzednio rozpoznając sprawę w decyzji z 18 kwietnia 2024 r., Nr SKO.415/199/2023. Kolegium już wtedy, prawidłowo stwierdziło, że Spółdzielnia Mieszkaniowa przenosząc na rzecz osób trzecich własność lokalu mieszkalnego wraz ze związanym z tym lokalem udziałem w nieruchomości wspólnej, dokonała zbycia nieruchomości gruntowej, o którym mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. Również w tej decyzji Kolegium zaznaczyło, że podstawę do ustalenia jednorazowej opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowi wykazanie, że wartość nieruchomości wzrosła na skutek przyjęcia nowych rozwiązań planistycznych. Wymagało to, co podkreślono, dokonania stosownych ustaleń. Niezbędne było wyjaśnienie sposobu w jaki biegły doszedł do zawartych w operacie wniosków. W związku z czym Organ II instancji nakazał w ponownie prowadzonym przez Organ I instancji postępowaniu dokonanie wyczerpującej oceny tego dowodu.
W ocenie Sądu wskazówki te, do chwili obecnej, nie zostały przez Organ I instancji wykonane.
Rozpoznając sprawę ponownie Organ I instancji stwierdził że: "opinia została wykonana zgodnie z przepisami prawa materialnego, zawarte w niej wnioski są logiczne i wynikają ze stanu faktycznego nieruchomości, operat jest kompletny i nie zawiera wewnętrznych niejasności a twierdzenia w nim zawarte poparte rzetelną analizą rynku nieruchomości i należycie uzasadnione".
Wnioskom tym nie towarzyszyły jednak żadne ustalenia Organu.
Przypomnieć należy, że podstawę do ustalenia odszkodowania stanowi art. 37 u.p.z.p., który w ust. 12 odsyła do zasad określenia tej wartości na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej.
Opinia rzeczoznawcy stanowi główne źródło dowodowe, ale nie ma przy tym charakteru wiążącego. Podlega ocenie właściwego organu administracyjnego i jakkolwiek organy administracji nie mogą wchodzić w zakres wiadomości specjalnych posiadanych przez biegłego, to nie mogą też bezkrytycznie przyjmować poczynionych przez niego ustaleń. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzję zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest wiarygodna.
W tym zakresie rację ma Skarżąca, że Organ I instancji nie uczynił zadość temu obowiązkowi, a Organ II instancji zaaprobował takie stanowisko. Nie jest wystarczające stwierdzenie, że operat został wykonany prawidłowo. Nie wiadomo bowiem na jakiej podstawie Organ doszedł do tych wniosków i czy w rzeczywistości operat został poddany takiej kontroli. Aktualne stały się poprzednie wnioski Organu II instancji, że Organ I nie zawarł w decyzji własnego stanowiska w sprawie zawierającego ocenę opracowanych przez biegłego dowodów i wynikających z nich ustaleń, co zasadnym czyni zarzuty braku wyczerpującego wyjaśnienia okoliczności stanowiących podstawę rozstrzygnięcia. Użyte przez Organ I instancji sformułowania stanowią zlepek uniwersalnych zwrotów i w żaden sposób nie pozwalają prześledzić ewentualnego procesu dochodzenia do tych wniosków.
Zaakceptowanie takiego rozstrzygnięcia przez Organ II instancji pomimo wcześniej formułowanych wyraźnych wskazówek, których Organ I instancji nie wykonał, powoduje naruszenie art. 7, 8, 11 i oczywiście 15 k.p.a.
Zaaprobowanie tego oznaczałoby, że Sąd zobowiązany byłby w miejsce Organów administracyjnych dokonać tej oceny, aby odnieść się do postawionych w skardze zarzutów, co jest niedopuszczalne z punktu widzenia kontroli administracyjnej.
W świetle powyższego zasadne stało się uchylenie decyzji Organu II instancji. Wyrok wydano na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c. p.p.s.a. w zw. z art. 135 p.p.s.a. Rozstrzygnięcie o kosztach znajduje uzasadnienie w treści art. 200 p.p.s.a.