II SA/Rz 600/21

II SA/Rz 600/21 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2021-09-01
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2021-04-01
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Elżbieta Mazur-Selwa /przewodniczący sprawozdawca/
Ewa Partyka
Maciej Kobak
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Sygn. powiązane
I OSK 2244/21 - Wyrok NSA z 2022-11-16
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2020 poz 1990
art. 98 ust. 1 i 3, art. 129 ust. 5
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2018 poz 1916
art. 1, art. 2, art. 3
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r o księgach wieczystych i hipotece - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Elżbieta Mazur - Selwa /spr./ Sędziowie WSA Ewa Partyka WSA Maciej Kobak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 1 września 2021 r. sprawy ze skargi Gminy na decyzję Wojewody z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie nieruchomości - skargę oddala -
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi Gminy [...] , dalej "Gmina" lub "skarżąca", jest decyzja Wojewody [...], dalej "Wojewoda", z [...] lutego 2021 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za przejęcie prawa własności nieruchomości.
Decyzją z [...] września 2020 r. nr [...] Starosta [...], po rozpatrzeniu wniosku ZZ, orzekł o ustaleniu odszkodowania na jego rzecz w wysokości 29. 096, 00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Gminę, prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr 651/2 o pow. 0,1223 ha, położonej w obrębie [...]. Do zapłaty odszkodowania zobowiązany jest Burmistrz Gminy, dalej "Burmistrz", zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, a sposób zapłaty należy ustalić ze skarżącym. Wysokość odszkodowania podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty, waloryzacji dokonuje Gmina, a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy k.c.
W uzasadnieniu decyzji podniesiono, iż przedmiotowa nieruchomość została objęta prawomocną od 2 lipca 2018 r. decyzją Burmistrza z [...] czerwca 2018 r. nr [...] orzekającą o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr 651 położonej w obrębie [...] na działki nr: 651/1 o pow. 0,3919 ha, 651/2 o pow. 0,1223 ha i 651/3 o pow. 0,3648 ha, dokonanego na wniosek skarżącego, w celu wydzielenia terenu pod drogę dojazdową o pow. 0,1223 ha oznaczoną nr 651/2 i symbolem KDL w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Wskazano, iż wbrew stanowisku Burmistrza, na przeznaczenie działki nr 651/2 na drogę publiczną wskazuje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...], zatwierdzony Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w [...] z [...] lipca 2018 r., zgodnie z którym działka ta znajduje się w terenie oznaczonym symbolem KDL opisanym jako "drogi (ulice) lokalne (gminne)". Przeznaczenie drogi jest wiec takie samo jak w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] na podstawie którego Burmistrz wydał decyzję orzekającą o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr 651. Podstawą ustalenia odszkodowania była opinia rzeczoznawcy majątkowego AR z 5 maja 2020 r., a łączna wartość rynkowa nieruchomości stanowiąca sumę wartości rynkowej gruntu i wartości drzewostanu wyniosła 29. 096, 00 zł.
Gmina w odwołaniu od wskazanej wyżej decyzji zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego: art. 98 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 1990, ze zm., dalej "u.g.n."), poprzez błędną wykładnię skutkującą uznaniem, iż wydzielona w wyniku podziału droga jest drogą publiczną, chociaż w świetle art. 1, art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (t.j. Dz. U. z 2020, poz. 470 ze zm., dalej "u.d.p.") takie uznanie jest błędne. Zarzuciła także naruszenie art. 6 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2020 r., poz. 256 ze zm., dalej "k.p.a."), statuującego zasadę, że organy administracji publicznej działają na podstawie przepisów prawa. Z decyzji podziałowej wynika jednoznacznie, iż działka nr 651/2 została wydzielona pod drogę dojazdową i nie stanowi ona urządzonej drogi, nie jest publiczną drogą gminną, gdyż nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, a dojazd do wydzielonych nieruchomości odbywa się istniejącą służebnością przejścia i przejazdu wpisaną do księgi wieczystej pasem o szerokości 4 m północną stroną działki nr 653.
Skarżący, reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika zarzucił, że ustalone odszkodowanie jest zbyt niskie, a opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego jest błędna.
Wojewoda, na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 9a w związku z art. 98 ust. 1 i ust. 3, art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. utrzymał w mocy decyzję Starosty z 28 września 2020 r.
Organ odwoławczy wskazał, że do prawidłowego orzeczenia o odszkodowaniu konieczne jest spełnienie dwóch przesłanek pozytywnych, a mianowicie istnienie decyzji podziałowej wydanej na wniosek dotychczasowego właściciela działki w trybie art. 93 ust. 1 i art. 96 ust. 1 u.g.n. oraz wydzielenie na jej podstawie danej działki pod drogę publiczną. O charakterze działek gruntu wydzielonych pod drogi przesądza treść decyzji podziałowej, ponieważ to na podstawie decyzji podziałowej określone działki gruntu przechodzą z mocy prawa na własność gminy i to za te działki przysługuje ich dotychczasowym właścicielom odszkodowanie. Reżimem prawnym art. 98 ust. 1 u.g.n. objęte zostały wyłącznie drogi publiczne. Chodzi o teren przeznaczony pod drogę publiczną, która w dacie zatwierdzenia podziału nie musi być zaliczona w odpowiednim trybie do jednej z kategorii dróg publicznych.
U.d.p. nie daje precyzyjnej definicji drogi publicznej, określa jedynie w art. 1, że drogą publiczną jest droga zaliczana do jednej z kategorii dróg (według ich funkcji w sieci drogowej, określonych w art. 2), z której może korzystać każdy zgodnie z jej przeznaczeniem z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Istotną więc cechą takiej drogi (poza wskazaną w ustawie kategorią) jest powszechność dostępu i możliwość korzystania z drogi przez każdego. Dla dokonania prawidłowej wykładni wskazanych przepisów pewną wytyczną winien być w tym kontekście także wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce z dnia 6 listopada 2007 r. (skarga nr 22531/05; wersja skrócona - LEX nr 318591). W orzeczeniu tym Trybunał stanął na stanowisku, że o ile sam podział nieruchomości został uznany za zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, to niedopuszczalna jest odmowa wywłaszczenia za odszkodowaniem nieruchomości przeznaczonych w wyniku tego podziału pod budowę drogi (ulicy) tylko z tego powodu, że w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dróg tych nie uwzględniono. Trybunał stwierdził bowiem, że "przyjmując takie podejście władze mogłyby skutecznie unikać obowiązku budowy i utrzymywania dróg innych niż główne drogi publiczne przewidziane w planach zagospodarowania przestrzennego, przerzucając jednocześnie ten obowiązek na indywidualnych właścicieli nieruchomości". Trybunał uznał, że nie zachowano sprawiedliwej równowagi pomiędzy konkurującymi interesami powszechnym i indywidualnym, a skarżący musieli ponosić nadmierny ciężar indywidualny. W orzeczeniu tym ETPCz wskazał także, iż dla oceny statusu prawnego danej nieruchomości podstawowe znaczenie ma nie jej administracyjna kwalifikacja, ale zasady jej użytkowania i dostępności. Dlatego też drogi połączone z siecią dróg publicznych, które służą zarówno mieszkańcom domów wybudowanych przez dewelopera, jak i ogółowi użytkowników, są drogami publicznymi. Poprzez istnienie otwartego dostępu do nich różnią się od dróg typowo wewnętrznych, które mogą być eksploatowane jedynie przez mieszkańców osiedli zamkniętych ogrodzeniem.
Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż Burmistrz w prawomocnej decyzji podziałowej z 12 czerwca 2018 r. wskazał, iż podziału dokonuje się dla celów wydzielenia terenu pod drogę dojazdową oznaczoną nr ewidencyjnym 651/2 o pow. 0,1223 ha i symbolu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - KDL. Dojazd do wydzielonych nieruchomości będzie odbywał się istniejącą służebnością gruntową wpisaną do księgi wieczystej nr [...] przez działkę nr 653. Z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego [...] wynika, że działka nr 651/2 leży w terenach oznaczonych symbolem KDL. Zgodnie z § 54 pkt 1 Planu "ustala się dla terenów pod komunikację kołową i pieszą następujące parametry dla istniejących i projektowanych dróg: "KDL - drogi (ulice) lokalne (drogi gminne) klasy L szerokość w liniach rozgraniczających: min. 12,0 + 20,0 m szerokość jezdni: 6,0 m". Ze znajdujących się w aktach sprawy fragmentów części graficznej Planu wynika, iż ma to być droga ogólnodostępna, połączona z siecią dróg, przeznaczona dla nieograniczonej liczby osób, a nie droga służąca tylko do wyłącznego użytku określonych podmiotów, np. właścicieli działki. Oznacza to tym samym, iż działka została wydzielona pod drogę publiczną.
ZZ, w związku z nieosiągnięciem porozumienia z Gminą w sprawie odszkodowania, wnioskiem z 14 sierpnia 2018 r., wystąpił do Starosty o wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr 651/2 na podstawie decyzji wydanej na podstawie art. 129 ust. 5 u.g.n. Podstawę dla ustalenia odszkodowania za położoną w [...] działkę nr 651/2 stanowi operat szacunkowy z dnia 5 maja 2020 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego AR (uprawnienia nr [...]), podlegający ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 i art. 80 k.p.a. Autor operatu stwierdził, iż zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego z [...] lutego 2006 r., działka nr 651 w obszarze wydzielonej działki nr 651/2 zlokalizowana jest w terenach oznaczonych na rysunku planu symbolem KDL - drogi (ulice) lokalne (gminne), a pozostała część działki znajduje się w terenach zabudowy mieszkaniowej oznaczonych symbolem MN i w terenach zabudowy usług wspomagających lecznictwo uzdrowiskowe z dopuszczeniem zabudowy usług lecznictwa, oznaczonych symbolem UZT/UZ, nieznaczną część działki nr 651 stanowią tereny ciągów pieszo-jezdnych i terenów zieleni. Dominujące przeznaczenie wśród gruntów przyległych zarówno do działki nr 651 przed podziałem, jak i do działki nr 651/2 po podziale stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz tereny zabudowy usług wspomagających lecznictwo uzdrowiskowe z dopuszczeniem zabudowy usług lecznictwa.
Biegły ustalił, iż wg stanu po podziale, teren działki nr 651/2 jest pochyły w kierunku południowo-wschodnim z niewielką skarpą wzdłuż rowu w części północnej, w całości pokryty trawą oraz częściowo samosiewami drzew i krzewów, przez północną część działki została urządzona droga gruntowa. Kształt działki regularny i zbliżony do prostokąta, dojazd do nieruchomości odbywa się drogą gruntową, poprzez działkę nr 651/3 oraz istniejącą służebnością gruntową przez zabudowaną działkę nr 653. Bezpośrednie sąsiedztwo działki stanowią nieruchomości gruntowe niezabudowane. Nieruchomość nie posiada uzbrojenia i zlokalizowana jest w terenach z dogodnym dostępem do urządzeń infrastruktury technicznej. Rzeczoznawca majątkowy podniósł, iż analizą objęto rynek powiatu krośnieńskiego, ze względu na umiarkowaną ilość transakcji nieruchomościami drogowymi, analizą objęto okres od stycznia 2017 r. do dnia wyceny. Autor operatu podniósł, że dla określenia wartości rynkowej zastosowano podejście porównawcze metodę porównania parami. Podczas badania rynku zebrano informacje o 7 transakcjach nieruchomościami drogowymi, a najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej okazały się 3 nieruchomości. Analiza wykazała, iż na tak określonym rynku ceny nieruchomości zawierały się w przedziale od 37,00 zł/m2 do 20,00 zł/m2.
Szacując wartość rynkową nieruchomości autor operatu szacunkowego określił te cechy, które w ocenie biegłego, mają najistotniejszy wpływ na wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Ustalił, iż na badanym rynku zasadniczy wpływ na wysokość ceny jednostkowej mają takie cechy jak: lokalizacja (waga 50%), otoczenie nieruchomości (waga 40%), sposób zagospodarowania (waga 10%). Rzeczoznawca majątkowy wycenianej nieruchomości przyporządkował następujące oceny cech rynkowych: lokalizacja - dobra, otoczenie nieruchomości - dobre, sposób zagospodarowania - średni. Wartość rynkowa 1 m gruntu przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na 23,60 zł/m2, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość gruntu działki nr 651/2 na poziomie 28 863,00 zł, wartość drzewostanu na poziomie 233,00, co daje w sumie kwotę 29 096,00 zł, a Starosta ustalił w takiej wysokości odszkodowanie, przyznając je dotychczasowemu właścicielowi.
Analiza treści opinii - operatu szacunkowego dokonana przez pryzmat art. 130 ust. 2, art. 134 u.g.n., art. 135 oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia ta jest wiarygodna i odpowiada aktualnie obowiązującym przepisom prawa. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru odpowiedniej metody oraz techniki szacowania nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.
Odnosząc się do zarzutów podniesionych w odwołaniach organ wskazał, iż nie zasługują one na uwzględnienie. Sprawa o ustalenie odszkodowania na podstawie art. 98 ust. 3 u.g.n. może powstać dopiero wtedy, gdy na podstawie ostatecznej decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości na wniosek właściciela (użytkownika wieczystego) dojdzie do wydzielenia określonych działek (działki) gruntu pod drogi publiczne, przejścia powyższych wydzielonych działek na własność jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa oraz do ujawnienia praw nowego właściciela w księdze wieczystej. W decyzji wprawdzie wskazano, iż podziału dokonuje się dla celów wydzielenia terenu pod drogę dojazdową oznaczoną nr 651/2 i symbolu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - KDL, jednakże z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że działka została wydzielona pod drogę publiczną, działka przeszła na własność Gminy, a fakt ten został ujawniony w księdze wieczystej nr [...]. Księgą tą została objęta działka nr 651/2, a w dziale II jako właściciel ujawniona została Gmina. Art. 98 ust. 1 u.g.n. wprowadza skutki dokonania podziału ewidencyjnego nieruchomości w postaci odebrania własności działek wydzielonych pod drogi publiczne, z chwilą gdy decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Skoro z brzmienia art. 98 ust. 1 u.g.n. wynika, że chodzi o wydzielenie działki pod drogę, to znaczy, że droga taka nie istnieje, lecz została objęta założeniem planistycznym i ma powstać w przyszłości. Przejście takiej działki na własność gminy następuje za odszkodowaniem, ustalanym zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. Sam fakt, że dana ulica nie posiada statusu drogi publicznej, nie stanowi przeszkody dla rozważenie konieczności wypłaty odszkodowania za przejętą działkę, bowiem art. 98 ust. 1 u.g.n. dotyczy zarówno dróg, które mają dopiero powstać, jak i dróg istniejących. Decydujące znaczenie ma bowiem przeznaczenie działki pod drogę w mpzp lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego a nie wybudowanie drogi, czy nadanie określonej kategorii drogi publicznej. W orzecznictwie i doktrynie za ugruntowany należy uznać pogląd, zgodnie z którym należy odróżnić ustalenie przeznaczenia terenu pod drogę publiczną w planie miejscowym od ustawowo zdefiniowanej drogi publicznej, jako budowli o nadanej kategorii drogi publicznej - co następuje w odrębnej procedurze dla każdej z kategorii dróg publicznych. Kategoria może zostać nadana drodze publicznej dopiero po jej wybudowaniu, jako obiektu budowlanego, i po uzyskaniu przez nią warunków techniczno-użytkowych określonych w przepisach jako odpowiednie dla danej kategorii drogi. Nadanie kategorii drodze następuje po planistycznym przeznaczeniu gruntu pod drogę publiczną, po ewidencyjnym i prawnym wydzieleniu tych gruntów i po wybudowaniu drogi, jako budowli o określonych parametrach techniczno-użytkowych. Wskazanie w art. 98 ust. 1 u.g.n. kategorii dróg (gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe) ma związek z tym, który podmiot publiczny ma się stać właścicielem działek wydzielonych pod drogi, a nie z nadawaniem kategorii drogom, które jeszcze nie zostały wybudowane. Przepis ten należy rozumieć w ten sposób, że na podstawie ustalonej w planie miejscowym (lub w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego) funkcji danej drogi ustala się, jaka powinna docelowo być kategoria danej drogi i kto ma w związku z tym zostać właścicielem wydzielonych pod drogę działek gruntu. Istotną więc cechą takiej drogi (poza wskazaną w ustawie kategorią) jest powszechność dostępu i możliwość korzystania z drogi przez każdego.
W kwestii wysokości przyznanego odszkodowania Wojewoda wskazał, że odszkodowanie za nieruchomość nie zawsze pokrywa się z oczekiwaniami osoby, która własność utraciła. Jednakże subiektywne przekonanie strony o zaniżonej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego. Strona nie skorzystała również z możliwości oceny kwestionowanego operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (art. 157 u.g.n.), wnosząc jedynie o dopuszczenie przez organ dowodu z oceny prawidłowości sporządzenia przez biegłą Alicję Rajchel operatu szacunkowego.
Skarżący w skardze zarzucił zaskarżonej decyzji:
I. naruszenie prawa procesowego, a to art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez naruszenie zasady prawdy obiektywnej w związku z błędną oceną zebranego w sprawie materiału dowodowego prowadzące do:
1) bezpodstawnego przyjęcia, iż działka nr 651/2 spełnia cechy drogi publicznej, chociaż droga ta nie znajduje się w sieci dróg, nie jest dostępna dla nieograniczonej liczby użytkowników, a dostęp do tej działki odbywa się przez działkę nr 653 stanowiącą własność osoby trzeciej i w tym celu ustanowiona została służebność gruntowa (akt notarialny z 5 listopada 2013 r. Rep. [...] – w aktach sprawy), której treść wprost wskazuje, iż prawo przejścia i przejazdu oraz ułożenia mediów ustanowione zostało jedynie dla bardzo ograniczonego kręgu osób, tj. do właścicieli działek nr 627, nr 641, nr 651, nr 650, co skutkuje iż bezzasadna jest konstatacja, że działka nr 651/2 powstała w wyniku podziału działki nr 650 może służyć nieograniczonej liczbie użytkowników, a więc jest powszechnie dostępna, a faktycznie dojazd do tej działki jest możliwy tylko po działce, która jest służebnością obciążona (działka nr 651/2 od drugiej strony nie jest dostępna z powodu skarpy i zarośli),
2) bezpodstawnego przyjęcia, że w przedmiotowym stanie faktycznym oznaczenie symbolem - KDL w mpzp - drogi (ulice) lokalne (drogi gminne) klasy L determinuje przyjęcie, że działka nr 651/2 stanowi drogę publiczną, a nadto że jeśli nawet obecnie tak nie jest, to będzie taką drogą w przyszłości, co jest przyjęciem zbyt daleko idącym, absolutnie nie wynikającym z bieżącego stanu faktycznego oraz z pominięciem możliwości dokonania zmiany mpzp, które to uprawnienie przysługuje Gminie z mocy przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzenny
II. Naruszenie prawa materialnego a to art. 98 ust. 1 i ust. 3 oraz art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n. poprzez błędną wykładnię prowadzącą do przyjęcia, że za działkę nr 651/2 położoną w obrębie [...] należy przyznać na rzecz skarżącego odszkodowanie w kwocie 29.096,00 zł, albowiem działka ta wydzielona została z działki nr 651 w celu wydzielenia drogi publicznej, chociaż takie przyjęcie nie wynika z treści decyzji Burmistrza z [...] czerwca 2018 r. nr [...] zatwierdzającej podział działki nr 651, a nadto przyjęcie takie pozostaje w sprzeczności z art. 1, art. 7 ust.2 i art. 8 ust. 1 ustawy z dnia o drogach publicznych (Dz. U. Nr 2020, poz. 470) na tle przedmiotowego stanu faktycznego.
Wskazując na powyższe, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Starosty z 28 września 2020 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i zasądzenie od organu na rzecz skarżącego zwrotu kosztów postępowania.
Zdaniem skarżącego organy dokonały arbitralnej subsumpcji przepisów prawa do stanu faktycznego, który nie został ustalony w sposób obiektywny i przyjęty przez organy wbrew treści dokumentów zalegających w aktach sprawy. Działka nr 651/2 nie znajduje się w ciągu dróg, a dojazd i dojście do niej jest możliwe jedynie przez działkę 653 i działka ta została obciążona jedynie na rzecz ograniczonej liczby podmiotów uprawnionych, tj. właścicieli działek nr 627, nr 641, nr 651, nr 650. Po myśli art. 285 k.c. służebność gruntowa polega na obciążeniu nieruchomości na rzecz właściciela innej nieruchomości i zakres tego prawa jest ściśle określony. Przepisy art. 285 - 295 k.c. podlegają ścisłej wykładni, wykładnia ta nie może być rozszerzająca, a zmiana zakresu i treści służebności może nastąpić zgodnie w przepisami kodeksu cywilnego.
Oczywistym jest nadto, że zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każda gmina jest uprawniona do dokonywania zmiany mpzp, tak więc badany przez organ zapis planu winien być oceniany w sposób ścisły, bez arbitralnego założenia, że Gmina wybuduje na działce nr 651/2 drogę powszechnie dostępną, dla nieograniczonej liczby użytkowników, co oczywiście uprzednio wymagałoby zmiany treści ustanowionej służebności gruntowej (zgody stron umowy, a więc także właściciela działki nr 653).
Powoływane w treści zaskarżonej decyzji orzeczenia sądów nie znajdują odpowiedniego odniesienia do przedmiotowego stanu faktycznego, co dotyczy także wyroku Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce z dnia 6 listopada 2007 r. W orzeczeniu tym ETPCz wskazał, że dla oceny stanu prawnego danej nieruchomości podstawowe znaczenie ma nie administracyjna klasyfikacja, ale zasady jej użytkowania i dostępności. W niniejszej sprawie organ dokonał oceny wbrew tej wskazówce, albowiem przyjął za decydującą właśnie klasyfikację, w szczególności w mpzp.
Konstatując, błędna ocena stanu faktycznego dokonana na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego doprowadziła do bezpodstawnego końcowego uznania, jak w zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Starosty.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie z przyczyn wywiedzionych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;
Stosownie do art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 2107) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, dalej "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej, stosując środki określone w ustawie. Kontrola sądu polega na zbadaniu, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie doszło do rażącego naruszenia prawa dającego podstawę do stwierdzenia jego nieważności, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania, naruszenia prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy oraz naruszenia przepisów postępowania administracyjnego w stopniu mogącym mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sąd nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną, zgodnie z dyspozycją art. 134 § 1 P.p.s.a. Sąd nie rozstrzyga sprawy administracyjnej merytorycznie, lecz ocenia zgodność aktu z przepisami prawa.
Kontrolując zaskarżoną decyzję zgodnie ze wskazanymi wyżej kryteriami, należało uznać, że odpowiada ona prawu i nie ma podstaw do pozbawienia jej mocy wiążącej. Zarzuty skargi okazały się niezasadne.
Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody [...] z dnia [...] lutego 2021 r. utrzymująca w mocy decyzję Starosty [...] z dnia [...] września 2020 r. w przedmiocie ustalenia odszkodowania od skarżącej Gminy na rzecz ZZ w wysokości 29. 096, 00 zł z tytułu przejęcia z mocy prawa przez Gminę, prawa własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr 651/2 o pow. 0,1223 ha, położonej w obrębie [...]. Do zapłaty odszkodowania zobowiązany jest Burmistrz Gminy, dalej "Burmistrz", zapłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja stanie się ostateczna, a sposób zapłaty należy ustalić ze skarżącym. Wysokość odszkodowania podlega waloryzacji na dzień jego zapłaty, waloryzacji dokonuje Gmina, a do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy k.c.
Sąd stwierdza, że stan faktyczny sprawy został ustalony prawidłowo i mógł stanowić podstawę dla zastosowania przywołanych wyżej przepisów prawa materialnego.
Podstawą prawną rozstrzygnięcia był art. 98 ust. 1 i 3 u.g.n. oraz art. 129 ust. 5 u.g.n. Na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis ten stosuje się także do nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek użytkownika wieczystego, z tym że prawo użytkowania wieczystego działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne wygasa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale prawomocne. Przepis stosuje się odpowiednio przy wydzielaniu działek gruntu pod poszerzenie istniejących dróg publicznych.
Natomiast zgodnie z art. 98 ust. 3 u.g.n. za działki gruntu, o których mowa w ust. 1, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym organem. Przepis art. 131 stosuje się odpowiednio. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.
Przepis ten przewiduje zatem możliwość dokonywania uzgodnień w celu ustalenia wysokości odszkodowania za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne, które z mocy prawa przeszły na własność jednostki samorządu terytorialnego. Bez przeprowadzenia rokowań nie jest możliwe wszczęcie postępowania administracyjnego o ustalenie odszkodowania w drodze decyzji administracyjnej. Odszkodowanie za przejęte grunty pod drogę publiczną jest konsekwencją odjęcia prawa własności nieruchomości dotychczasowemu właścicielowi i stanowi wierzytelność nieobwarowaną żadnymi dodatkowymi warunkami, będąc należne także wówczas, gdy właściciel nie odnosi korzyści z budowy drogi. Obowiązek ustalenia i wypłaty odszkodowania może być zrealizowany w drodze czynności cywilnoprawnej lub w postępowaniu administracyjnym.
Redakcja cytowanego art. 98 ust. 3 u.g.n. wskazuje także, że odszkodowanie za działki gruntu przejęte na własność podmiotów publicznoprawnych, jako wydzielone pod drogi publiczne w ramach podziału nieruchomości, w pierwszej kolejności podlega uzgodnieniu pomiędzy ich dotychczasowym właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a podmiotem publicznoprawnym, który przejął te działki gruntu. Jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, wówczas na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie jest ustalane przez starostę w drodze decyzji, według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczeniu nieruchomości. Jednocześnie przeprowadzenie rokowań jest obligatoryjne i musi być udokumentowane. Ustalenie wysokości odszkodowania w wyniku rokowań skutkuje zawarciem umowy pomiędzy dotychczasowym właścicielem (właścicielami) a organem administracji (nabywcą nieruchomości), która w całości podlega regulacji przepisów prawa cywilnego, a roszczenia z niej wynikające - właściwości sądu powszechnego. Reasumując, obydwa tryby są odmienne, a zależność pomiędzy nimi sprowadza się do tego, że skuteczne uruchomienie drugiego z nich jest możliwe jedynie wtedy, jeżeli do uzgodnienia na drodze cywilnoprawnej nie dojdzie.
W niniejszej sprawie rokowania przed wszczęciem postępowania o odszkodowanie odbyły się i zakończyły się fiaskiem (por. pisma ZZ z 11 lipca 2018 r. do Burmistrza Gminy [...] i pismo – odpowiedź Burmistrza z 14 sierpnia 2018 r.
Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, iż Burmistrz Gminy [...], po rozpatrzeniu wniosku ZZ, decyzją z dnia [...] czerwca 2018r. znak: [...] zatwierdził projekt podziału działki położonej w [...] nr 651 o pow. 0,8790 ha na działki nr: 651/1 o pow.0,3919 ha, 651/2 o pow. 0,1223 ha, nr 651/3 o pow. 0,3648 ha wykonany przez [...] na mapie uzupełniającej w skali 1:1000 [...] zgłoszonym do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej pod numerem [...]. Wskazał, iż podziału dokonuje się dla celów wydzielenia terenu pod drogę dojazdową oznaczoną nr ewidencyjnym 651/2 o pow. 0,1223 ha i symbolu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego - KDL. Dojazd do wydzielonych nieruchomości - istniejącą służebnością gruntową wpisaną do księgi wieczystej nr [...] przez działkę nr 653. Decyzja ta stała się prawomocna 2 lipca 2018r.
Jak wynika z Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego Miasta [...] działka nr 651/2 leży w terenach oznaczonych symbolem KDL. Zgodnie z § 54 pkt 1 Planu "ustala się dla terenów pod komunikację kołową i pieszą następujące parametry dla istniejących i projektowanych dróg: ... KDL - drogi (ulice) lokalne (drogi gminne) klasy L szerokość w liniach rozgraniczających: min. 12,0 20,0 m szerokość jezdni : 6,0 m ...". Ze znajdujących się w aktach sprawy fragmentów części graficznej Planu wynika, iż ma to być droga ogólnodostępna, połączona z siecią dróg, przeznaczona dla nieograniczonej liczby osób, a nie droga służąca tylko do wyłącznego użytku określonych podmiotów, np. właścicieli działki.
Istotą sporu w niniejszej sprawie było zatem rozstrzygnięcie, czy w związku z opisaną wyżej decyzją zatwierdzającą podział nieruchomości, zachodzą przesłanki do ustalenia na rzecz ZZ odszkodowania na podstawie art.98 ust.3 u.g.n. Na tak postawione pytanie należy udzielić odpowiedzi pozytywnej.
W orzecznictwie sądów administracyjnych powszechnie prezentowany jest pogląd, że podstawowe znaczenie w niniejszej sprawie ma treść decyzji podziałowej, bowiem to na podstawie tej decyzji dochodzi do wydzielenia działki gruntu z przeznaczeniem na drogi publiczne, które stosownie do art. 98 ust. 1 u.g.n. przechodzą na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, a orzeczenie o podziale prawomocne.
W związku z jednoznacznym brzmieniem cytowanych przepisów, nie ulega wątpliwości, że to z decyzji podziałowej musi wynikać, że wydzielona działka gruntu została wydzielona pod drogę publiczną. Definicję pojęcia drogi publicznej zawiera art. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz. U. z 2000 r. Nr 71 poz. 838 ze zm.), zgodnie z którym drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie niniejszej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem, z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w tej ustawie lub innych przepisach szczególnych. Art. 2 ust. 1 tej ustawy wskazuje, że drogi publiczne ze względu na funkcje w sieci drogowej dzielą się na następujące kategorie: 1) drogi krajowe; 2) drogi wojewódzkie; 3) drogi powiatowe; 4) drogi gminne. Zgodnie z art. 2a ustawy, drogi krajowe stanowią własność Skarbu Państwa, a drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne stanowią własność właściwego samorządu województwa, powiatu lub gminy. W doktrynie i orzecznictwie przyjmuje się, że przebieg przyszłej drogi, o której mowa w art. 98 ust. 1 u.g.n., winien wynikać z planu miejscowego, a w przypadku jego braku z ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (por. wyrok WSA w Gdańsku z 25 marca 2009 r., II SA/Gd 413/08; wyrok WSA w Olsztynie z 18 listopada 2008 r., II SA/Ol 781/08). Ustalenia organu zatwierdzającego podział nieruchomości w zakresie określonego w planie miejscowym przeznaczenia wydzielonych działek ewidencyjnych, konieczne zresztą w toku postępowania podziałowego, zostały zaprezentowane w uzasadnieniu decyzji podziałowej jako element stanu prawnego sprawy. To zaś, wraz z zawartą w decyzji adnotacją o wydaniu decyzji na wniosek strony, w zupełności wystarcza, by decyzja podziałowa przedstawiała wartość w kontekście konieczności dokonania oceny decyzji z pozycji obowiązujących przepisów, w tym art. 98 ust. 1 u.g.n To organ administracji w decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości ocenił zgodność podziału z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jak i samodzielnie ustalił, iż wydzielona działka przeznaczona jest pod drogi publiczne (gminne) zgodnie z postanowieniami planu. Uczynił to poprzez zacytowanie postanowień planu, jak i wskazanie podstawy prawnej decyzji, tj. art. 98 ust. 1 u.g.n.
Opisanie w m.p.z.p. działki nr 651/2 jako przeznaczonej pod drogi gminne oznacza, że została ona wydzielona pod drogę publiczną. Sformułowanie "pod drogi dojazdowe" zawarte w sentencji decyzji podziałowej niczego w tej sytuacji nie zmienia. Należy podkreślić, że na podstawie decyzji podziałowej określone działki gruntu przechodzą z mocy prawa na własność gminy i to za te działki przysługuje odszkodowanie dotychczasowemu właścicielowi (por. też wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 czerwca 2012 r., sygn. akt I OSK 986/11, wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 kwietnia 2017 r., sygn. akt I OSK 1688/15).
Warto również przytoczyć wyrok z dnia 8 sierpnia 2014 r. , sygn. akt I OSK 1857/14, w którym Naczelny Sąd Administracyjny trafnie wskazał, że z art. 98 ust.1-3 u.g.n. wynika, że działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Właściwy organ składa wówczas wniosek o ujawnienie praw podmiotu publicznoprawnego w księdze wieczystej, a podstawą wpisu tego prawa do księgi wieczystej jest ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Za działki gruntu, o których mowa wyżej przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem, a jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, wówczas właściciel może złożyć wniosek o ustalenie odszkodowania w postępowaniu administracyjnym. Skutkiem praktycznym decyzji zatwierdzającej na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości podział nieruchomości obejmujący wydzielenie działek pod drogę publiczną lub pod poszerzenie takiej drogi jest to, że przejście działek pod drogi publiczne z mocy prawa na podstawie art. 98 u.g.n. jest rozstrzygane przez sąd powszechny w sprawie o wpis prawa własności w księdze wieczystej, względnie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Ujawnienie w księdze wieczystej własności podmiotu publicznoprawnego pozwala na powoływanie się w obrocie prawnym na zdarzenie przejścia działek z mocy prawa na rzecz .
Z okoliczności sprawy jednoznacznie wynika, że działka została wydzielona pod drogę publiczną. Działka przeszła bowiem na własność Gminy [...], a fakt ten został ujawniony w księdze wieczystej nr [...], gdzie w dziale II jako właściciel ujawniona została właśnie Gmina [...]. Wpisu dokonano na podstawie decyzji Burmistrza [...] r. i na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. (treść KW w aktach administracyjnych). Stanowisko skarżącej Gminy jest o tyle niezrozumiałe, że mimo wpisu własności przedmiotowych działek na jej rzecz w księdze wieczystej, na jej wniosek, kwestionuje przejście własności na swoją rzecz wydzielonych działek i uchyla się od zadośćuczynienia jej właścicielowi, który na jej rzecz prawo własności tejże działki utracił.
Jest rzeczą bezsporną, że spór dotyczący przeznaczenia przedmiotowej działki, tzn. czy na drogę publiczną, czy drogę wewnętrzną w rzeczywistości jest sporem dotyczącym ustalenia stanu prawnego działki, tj. komu przysługuje prawo własności tejże nieruchomości. W zależności bowiem od wyniku tych ustaleń można dopiero rozstrzygnąć o prawie do odszkodowania. Fakt, że decyzja podziałowa ma charakter deklaratoryjny, a skutek prawny następuje z mocy prawa nie oznacza, że treść decyzji nie może być przedmiotem sporu, a w szczególności przedmiotem sporu może być, czy skutek prawny dokonanego podziału rzeczywiście nastąpił, czyli czy doszło do wydzielenia drogi publicznej, a w konsekwencji czy doszło do zmiany podmiotu, któremu przysługuje prawo własności. Podkreślić należy, że decyzja podziałowa stanowi podstawę do ujawnienia nowego stanu prawnego w księdze wieczystej, o czym rozstrzyga sąd powszechny w sprawie o wpis prawa własności, innych praw w księdze wieczystej. Ujawnienie w księdze wieczystej nowego stanu prawnego daje podstawę prawną do powoływania się w obrocie prawnym na zdarzenie powodujące przejście prawa własności na podmiot publicznoprawny.
Stąd też w sprawie o odszkodowanie gdy spór dotyczy prawa własności nieruchomości, organy administracji nie mogą nie uwzględniać stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej i samodzielnie prowadzić postępowania w przedmiocie ustalenia prawa własności nieruchomości. W szczególności gdy decyzja podziałowa została ujawniona w księdze wieczystej jak w rozpoznawanej sprawie.
Nie kwestionowana jest bowiem wykładnia art. 98 ust. 1 u.g.n., zgodnie z którą działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne: gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Okolicznością bezsporną jest również fakt, że decyzja podziałowa stanowi podstawę do ujawnienia stanu prawnego w księdze wieczystej. Zgodnie zaś z art. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, dalej u.k.w.h. (Dz. U. z 2018 r., poz. 1916 t.j.) księgi wieczyste prowadzi się w celu ujawnieniu stanu prawnego nieruchomości, zaś art. 2 u.k.w.h. wprowadza zasadę jawności formalnej ksiąg wieczystych - księgi wieczyste mogą bowiem spełniać swoją funkcję informacyjną tylko wtedy, gdy każdy ma do nich dostęp i ich treść jest jawna. Obok jawności formalnej ksiąg wieczystych wyróżnia się jawność materialną. Domniemanie jawności materialnej ksiąg wieczystych reguluje art. 3 u.k.w.h. Przepis ten wprowadza dwa domniemania: domniemanie, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (ust. 1), oraz domniemanie, że prawo wykreślone nie istnieje (ust. 2). Domniemanie obejmuje prawa ujawnione w postaci wpisu w księdze wieczystej, takie jak własność, użytkowanie wieczyste oraz prawa rzeczowe ograniczone na nieruchomości. Domniemanie, o którym mowa w art. 3, obejmuje zarówno sytuacje, gdy wpis jest deklaratoryjny, jak i te, gdy ma charakter konstytutywny. Domniemania uregulowane w art. 3 u.k.w.h. to domniemania prawne, domniemania te są domniemaniami wzruszalnymi. Podstawą domniemania z art. 3 ust. 1 u.k.w.h. jest ujawnienie prawa w księdze wieczystej, a wnioskiem - zgodność wpisu tego prawa z rzeczywistym stanem prawnym. Natomiast w przypadku domniemania z art. 3 ust. 2 u.k.w.h. przesłanką domniemania jest wykreślenie prawa z księgi wieczystej, a wnioskiem to, że prawo wykreślone nie istnieje. Domniemaniem prawnym sąd jest związany (art. 234 k.p.c.), a domniemania z art. 3 u.k.w.h. są skuteczne erga omnes. Unormowane w art. 3 u.k.w.h. domniemanie ma charakter wzruszalny, a zatem może być obalone w stosownym trybie w postępowaniu przed sądem powszechnym, dopóki jednak domniemanie to nie zostanie obalone, to skuteczny jest stan prawny nieruchomości ujawniony w księdze wieczystej. Należy bowiem mieć na uwadze, że wpis do księgi wieczystej jest orzeczeniem (art. 6268 § 3 k.p.c.), od którego przysługuje apelacja (art. 62610 § 3 k.p.c.). Prawomocny wpis, jak każde prawomocne orzeczenie, wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej (art. 365 k.p.c.) i nie może być obalony w innym postępowaniu jako przesłanka rozstrzygnięcia. Może to zatem nastąpić w sprawie o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 u.k.w.h.), skoro zgłoszone w niej roszczenie służy do obalenia domniemania ustanowionego w art. 3 u.k.w.h. Warto jeszcze zwrócić uwagę na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 21 lipca 2004 r. sygn. akt SK 57/2003 (OTK ZU 2004/7A poz. 69) w uzasadnieniu którego Trybunał wskazał, że domniemanie z art. 3 u.k.w.h. wyraża jedną z fundamentalnych zasad prawa wieczystoksięgowego, która jakkolwiek nie stanowi elementu instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, to w istotny sposób ją uzupełnia, tworząc spójny system materialnego prawa ksiąg wieczystych (tak słusznie NSA w wyroku z dnia 18 lipca 2019 r., I OSK 2398/17).
Reasumując, nie do obrony jest stanowisko skarżącej, która wbrew domniemaniu z art. 3 u.k.w.h. kwestionuje przejście własności działek na swoją rzecz na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n.
Sąd przyznaje, że treść decyzji zatwierdzającej podział może budzić wątpliwości. Zwłaszcza opisanie w niej ustanowionej wcześniej służebności gruntowej przez dz.653 oraz ujęcie w sentencji decyzji podziałowej jako jej celu – wydzielenie terenu pod drogę dojazdową.
Wątpliwości te akcentowane w skardze są bez znaczenia wobec ujawnienia w księdze wieczystej prawa własności na rzecz Gminy na podstawie art. 98 ust. 1 u.g.n. i decyzji podziałowej. Sąd akceptuje także stanowisko Wojewody o tym, że działka nr 651/2 w m.p.z.p. przeznaczona pod drogę publiczną. Przesądza to o dopuszczalności procedowania przez organy w przedmiocie odszkodowania na podstawie art. 129 ust. 5 pkt 1 u.g.n.
Nie ma racji skarżąca podnosząc, że "powoływane w treści decyzji orzeczenia sadów nie znajdują odpowiedniego odniesienia do przedmiotowego stanu faktycznego, co dotyczy także wyroku Europejskiego Trybunału Praw Człowieka w sprawie Bugajny i inni przeciwko Polsce z dnia 6 listopada 2007 r. Podkreślić należy, że w orzeczeniu tym ETOCz wskazał, że dla oceny stan prawnego danej nieruchomości podstawowe znaczenie ma nie jej administracyjna klasyfikacja, ale zasady jej użytkowania i dostępności. W niniejszej sprawie organ dokonał oceny wbrew tej wskazówce, albowiem przyjął za decydująca właśnie klasyfikację, w szczególności w m.p.z.p.".
Stan faktyczny w niniejszej sprawie dotyczył ustalenia odszkodowania za nieruchomości przejęte przez gminę pod drogi publiczne.
Ww wyrok w sprawie Bugajny dotyczył zaś odszkodowania za nieruchomość wydzieloną pod drogę wewnętrzną, która nie przeszła na własność podmiotu publicznego, a mimo to miała charakter drogi ogólnodostępnej, połączonej z siecią dróg publicznych. Powołanie się przez Wojewodę na ten wyrok w treści decyzji mogło być mylące, ale nawet skarżąca prawidłowo odczytała jej treść wskazując w skardze, że organ oparł się na postanowieniach m.p.z.p. powołanych w decyzji o podziale nieruchomości.
Sąd w całości podziela stanowisko organów co do prawidłowości wyliczenia należnego odszkodowania. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia odszkodowania za położoną w [...] działkę nr 651/2 stanowi operat szacunkowy z dnia 5 maja 2020r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego AR (uprawnienia nr [...]).
Operat szacunkowy jest jednym, z dowodów w sprawie, i tak jak każdy inny dowód, podlega ocenie przez organ administracji, stosownie do art. 77 k.p.a. W szczególności na podstawie art. 80 k.p.a. rozpoznając sprawę organ administracji publicznej ma prawo i obowiązek ocenić dowodową wartość złożonego operatu szacunkowego, zbadać, czy przedłożona mu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Złożony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy winien więc spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami i przepisach rangi wykonawczej, ale musi też opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowania nieruchomości.
Wartość rynkowa 1 m2 gruntu przedmiotowej nieruchomości została oszacowana na 23,60 zł/m2, co po uwzględnieniu jej powierzchni określiło wartość gruntu działki nr 651/2 na poziomie 28 863,00 zł, wartość drzewostanu na poziomie 233,00, co daje w sumie kwotę 29 096,00 zł, a Starosta Krośnieński ustalił w takiej wysokości odszkodowanie, przyznając je dotychczasowemu właścicielowi.
Aby dokonać analizy poprawności sporządzenia ww. operatu szacunkowego należy mieć na uwadze przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.
Zgodnie z treścią art. 130 ust. 2 u.g.n. ustalenie wysokości odszkodowania następuje, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Stosownie zaś do postanowień art. 134 ust. 1 ww. ustawy podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi z zastrzeżeniem art. 135 wartość rynkowa nieruchomości. Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości zgodne z celem wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 u.g.n.).
Oceniając trafność opinii biegłego uznać należy, że mogła być ona podstawą do ustalenia odszkodowania za przedmiotową nieruchomość. Analiza treści opinii - operatu szacunkowego nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu z opinii biegłego. Zawiera ona wszystkie elementy wymagane przepisami prawa. Autor operatu wyczerpująco wyjaśnił przyjęty przez niego wybór metody szacowania nieruchomości oraz szczegółowo scharakteryzował przyjęty rynek transakcyjny. Opinia ta jest wiarygodna i odpowiada aktualnie obowiązującym przepisom prawa. Rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru odpowiedniej metody oraz techniki szacowania nieruchomości zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Opinia biegłego spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.
Mając powyższe na uwadze Sąd na podstawie art. 151 P.p.s.a. skargę oddalił jako bezzasadną.