II SA/Rz 404/25

II SA/Rz 404/25 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2025-06-11
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2025-03-25
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Elżbieta Mazur-Selwa
Maria Mikolik /przewodniczący sprawozdawca/
Paweł Zaborniak
Symbol z opisem
6219 Inne o symbolu podstawowym 621
Hasła tematyczne
Inne
Skarżony organ
Inne
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2021 poz 1048
art. 2
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Maria Mikolik /spr./ Sędziowie WSA Elżbieta Mazur-Selwa WSA Paweł Zaborniak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 11 czerwca 2025 r. sprawy ze skargi T. J. na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie z dnia 17 stycznia 2025 r. nr SKO.4100.19.1974.2024 w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia – skargę oddala –
Uzasadnienie
Przedmiotem kontroli Sądu jest postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krośnie (dalej: "SKO", "Kolegium" lub "Organ odwoławczy") z 17 stycznia 2025 r. nr SKO.4100.19.1974.2024, w przedmiocie odmowy wydania zaświadczenia.
Wydanie postanowienia poprzedzało postępowanie o następującym przebiegu:
Wnioskiem z 3 grudnia 2024 r. TJ (dalej: "Skarżący") zwrócił się do Prezydenta Miasta [...] (dalej: "Prezydent" lub "Organ I instancji") o wydanie zaświadczenia w sprawie samodzielności lokali w budynku położonym w [...] przy ul. [...]. We wniosku podał, że wydanie zaświadczenia ma nastąpić w celu "poprawy błędów udziałów poszczególnych lokali do powierzchni ogólnej wszystkich lokali".
Postanowieniem z [...] grudnia 2024 r. nr [...] Prezydent odmówił wydania zaświadczenia w prawie samodzielności lokali w budynku mieszkalno-usługowym na działce nr [...].
Organ I instancji wskazał, że budynek został wybudowany w latach 1900-1925. Postanowieniem Sądu Rejonowego w [...] z [...] czerwca 1996 r. [...] dokonano podziału budynku mieszkalnego położonego w [...] na lokale mieszkalne i użytkowe. Prezydent podniósł, że projekt podziału dotyczący zlokalizowanego na trzecim piętrze lokalu mieszkalnego nr XIV jest niezgodny z § 94 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225 z późn. zm.) – dalej: "rozporządzenie", w zakresie powierzchni mieszkania mniejszej niż 25 m2. Lokal ten posiada bowiem łączną powierzchnię 19,46 m2. Ponadto w lokalu nie wydzielono pomieszczenia łazienki, co jest niezgodne z § 92 rozporządzenia. W projekcie wskazano, że lokal nr XIV składa się z pokoju oraz kuchni i W.C. oddzielonych od niego wspólnym korytarzem. To zaś, w świetle art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r. poz. 1048) – dalej: "u.w.l." oraz § 3 pkt 9, 10, i 11 oraz § 92 ust. 1 rozporządzenia, wyklucza przyjęcie, że lokal spełnia techniczne warunki samodzielności. Niezależnie od powyższego Prezydent podał, że w lokalu nr XIII nie wskazano powierzchni łazienki, a w lokalu usługowym nr II błędnie wskazano powierzchnię pomieszczeń przynależnych jako 22,48 m2 zamiast 22,08 m2. Dodatkowo za przesłankę odmowy wydania wnioskowanego zaświadczenia Organ I instancji uznał wyodrębnienie lokali postanowieniem Sądu Rejonowego w [...].
Skarżący wniósł zażalenie na opisane wyżej postanowienie, zarzucając naruszenie:
1) art. 2 ust. 1b u.w.l. poprzez jego niezastosowanie, albowiem budynek, którego dotyczy wniosek został wybudowany w latach 1900-1925, w związku z czym nie można w opisywanej sprawie stosować przepisu art. 2 ust. 1a u.w.l.;
2) § 2 rozporządzenia, albowiem przepisy rozporządzenia stosuje się przy projektowaniu, budowie i przebudowie oraz przy zmianie sposobu użytkowania budynków, oraz budowli nadziemnych i podziemnych spełniających funkcje użytkowe budynków, a także do związanych z nimi urządzeń budowlanych, natomiast w opisywanej sprawie mamy do czynienia jedynie z wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokali znajdujących się w budynku powstałym przed 1925 r.
Postanowieniem z 17 stycznia 2025 r. nr SKO.4100.19.1974.2024 Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Tarnobrzegu utrzymało w mocy postanowienie Prezydenta Miasta [...].
Organ odwoławczy wskazał, że postanowieniem Sądu Rejonowego w [...] z [...] czerwca 1996 r. [...], na parterze budynku położonym w [...], wydzielono sześć lokali użytkowych o powierzchniach: 14,99 m2, 20,40 m2, 15,52 m2, 48,21 m2, 12,65 m2, 39,86 m2. Na pierwszym piętrze wydzielono trzy lokale mieszkalne o powierzchniach: 76,82 m2, 39,76 m2, 60,78 m2, na drugim piętrze wydzielono trzy lokale mieszkalne o powierzchniach: 95,49 m2, 45,75 m2, 39,83 m2, na trzecim piętrze wydzielono trzy lokale mieszkalne o powierzchniach: 19,46 m2, 14,51 m2, 24,99 m2. W budynku wydzielonych zostało zatem sześć lokali użytkowych o łącznej powierzchni użytkowej 151,63 m2 i dziewięć lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 417,39 m2 (razem 569,02 m2). Kolegium podniosło, że wskazanym wyżej postanowieniem Sąd orzekł również co do gruntu i wszelkich części budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości. Zawiadomieniem z [...] listopada 1997 r. [...], Sąd Rejonowy w [...] poinformował o urządzeniu ksiąg wieczystych dla wydzielonych postanowieniem Sądu lokali od nr 1 do nr 15 (KW nr: [...]).
Kolegium zauważyło, że do wniosku o wydanie zaświadczenia Skarżący dołączył projekt podziału budynku, sporządzony w listopadzie 2024 r. W projekcie zapisano, że "Przedmiotem opracowania jest wskazanie istniejącej fizycznej odrębności lokali, powstałych w wyniku zmian własnościowych, w celu wykazania zapisanych w KW błędów udziałów poszczególnych lokali w odniesieniu do stanu faktycznego". Zapisano też, że "nie wydziela się nowych lokali, nie tworzy się nowego podziału". Z części tekstowej oraz graficznej projektu wynika, że na parterze tego budynku znajduje się siedem lokali usługowych o powierzchniach: 14,99 m2, 20,40 m2, 15,52 m2, 36,31 m2, 11,90 m2, 12,65 m2, 39,86 m2, co daje łączną powierzchnię 151,63 m2. Ósmy lokal usługowy o powierzchni 14,45 m2 znajduje się na pierwszym piętrze budynku. Ponadto w budynku tym znajduje się sześć lokali mieszkalnych (dwa na pierwszym piętrze, dwa na drugim piętrze, dwa na trzecim piętrze). Lokale na pierwszym piętrze mają powierzchnie użytkowe 76,82 m2 i 86,09 m2. Lokale mieszkalne na drugim piętrze mają powierzchnie użytkowe 95,49 m2 i 85,58 m2, zaś lokale mieszkalne na trzecim piętrze mają powierzchnie użytkowe 39,50 m2 i 19,46 m2. Według projektu w budynku znajduje się zatem osiem lokali użytkowych (usługowych) o łącznej powierzchni użytkowej 166,08 m2 oraz sześć lokali mieszkalnych o łącznej powierzchni użytkowej 402,94 m2 (razem daje to powierzchnię 569,02 m2).
Organ odwoławczy podniósł, że łączna powierzchnia użytkowa wszystkich lokali usługowych i mieszkalnych podana w postanowieniu Sądu jest taka sama jak podana w projekcie. Niezgodna pozostaje jednak liczba lokali użytkowych (usługowych), bowiem postanowieniem Sądu wydzielono sześć lokali, a w projekcie wskazano osiem takich lokali. Ponadto postanowieniem Sądu wydzielono dziewięć lokali mieszkalnych, natomiast w projekcie wskazano sześć takich lokali. Skarżący domaga się zaś wydania zaświadczenia potwierdzającego wydzielenie w budynku ośmiu lokali usługowych i sześciu lokali mieszkalnych. Analiza zgromadzonych w sprawie dokumentów nie potwierdziła, aby wykazane obecnie w projekcie lokale mieszkalne i usługowe powstały przed 1 stycznia 1995 r. Do wniosku o wydanie zaświadczenia nie dołączono bowiem żadnego dokumentu potwierdzającego, że wyżej opisana zmiana liczby lokali usługowych i lokali mieszkalnych nastąpiła zgodnie z prawem (pozwolenie na przebudowę, zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania). Wobec powyższego uznać należało, że Organ I instancji prawidłowo odmówił wydania wnioskowanego zaświadczenia.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, TJ wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i postanowienia Organu I instancji, a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania.
Skarżący powtórzył zarzuty sformułowane w zażaleniu, dodatkowo podnosząc zarzut naruszenia art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 572 z późn. zm.) – dalej: "k.p.a.", poprzez wadliwe ustalenie stanu faktycznego sprawy oraz błędną ocenę zgromadzonych dowodów. Skarżący podniósł, że stan faktyczny lokali – ich układ oraz położenie poszczególnych pomieszczeń, nie uległ zmianie od chwili wybudowania obiektu. Podział budynku dokonany postanowieniem Sądu Rejonowego w [...] z [...] czerwca 1996 r. zawiera błędy, przekładające się chociażby na wysokość ustalanych zobowiązań podatkowych. Organy nie uwzględniły, że z uwagi na datę budowy obiektu, lokale nie będą spełniać aktualnie obowiązujących norm budowlanych. Niemniej od lat są zamieszkałe i użytkowane, posiadają swoich właścicieli, a jedyną możliwością dokonania korekty jest uzyskanie wnioskowanego zaświadczenia.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas wyrażone stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;
W myśl art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Na mocy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej: P.p.s.a.) uwzględnienie skargi następuje w przypadku: naruszenia prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia prawa dającego podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub innego naruszenia przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, a także w przypadku stwierdzenia przyczyn powodujących nieważność kontrolowanego aktu lub wydania tego aktu z naruszeniem prawa. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw podlega ona oddaleniu, na podstawie art. 151 P.p.s.a. Stosownie natomiast do art. 134 § 1 P.p.s.a. sąd wydaje rozstrzygnięcie w granicach danej sprawy, nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
Po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach Sąd stwierdził, że skarga jest niezasadna a zaskarżone postanowienie odpowiada prawu.
Zasady wydania zaświadczenia o samodzielności lokali zostały uregulowane w art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).
Należy więc wskazać, że samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, mogą stanowić odrębne nieruchomości (art. 2 ust. 1 ju.w.l.).
Zgodnie z art. 2 ust 1a u.w.l., ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu następuje zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodnie z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem, i zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.
Jednocześnie art. 2 ust. 1b u.w.l. przewiduje, że przepisu ust. 1a nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r. lub wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą.
Na regulację zawartą w art. 2 ust. 1b u.w.l. powoływał się Skarżący, który podnosił, że skoro budynek, którego dotyczy wniosek powstał w latach 1900-1925, to nie można stosować w tej sprawie art. 2 ust. 1a u.w.l.
Warunków w oparciu, o które może nastąpić ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu określonych w art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali nie stosuje się do budynków istniejących przed dniem 1 stycznia 1995 r., o czym jednoznacznie stanowi art. 2 ust. 1b ustawy o własności lokali. Jednocześnie w orzecznictwie sądów podkreśla się, że wykładnia celowościowa tego przepisu prowadzi do wniosku, że nie chodzi w nim o datę wybudowania budynku, lecz datę powstania lokalu w jego aktualnym kształcie, którego dotyczy postępowanie w przedmiocie wydania zaświadczenia. Jeżeli nastąpiło to po 31 grudnia 1994 r., a więc począwszy od 1 stycznia 1995 r., to do zaświadczenia o samodzielności lokalu stosuje się wymogi z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Przed wydaniem zaświadczenia o samodzielności lokalu należy zatem badać zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodność z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodność z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Te uwagi należy odnieść do sytuacji gdyby faktycznie nastąpiło wyodrębnienie samodzielnych lokali 1 stycznia 1995 r. mimo, że budynek został postawiony przed tą dat. (por. wyroki: WSA w Krakowie z 1 sierpnia 2019 r., II SA/Kr 601/19; z 14 lipca 2020 r., II SA/Kr 550/20; z 12 sierpnia 2020 r., II SA/Kr 376/20; WSA w Lublinie z 16 grudnia 2020 r., III SA/Lu 831/20; WSA w Gorzowie Wielkopolskim z 28 czerwca 2023 r., II SA/Go 253/23). Jak wskazano w uzasadnieniu projektu ustawy (druk 2510, 2594) wprowadzona art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali obowiązującym od 11 września 2017 r. norma spowodowała, że wydzielenie lokali w starych budynkach, a tym samym ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu stało się w niektórych przypadkach utrudnione, z uwagi na brak dokumentacji budowlanej w archiwach organów administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Jest to konsekwencją tego, że powszechny obowiązek przechowywania dokumentacji technicznej obiektu budowlanego, w tym pozwoleń na budowę, istnieje od 1 stycznia 1995 r., tj. od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Zatem funkcja jaką spełnić miała powyższa regulacja w systemie prawa nakazuje nadać jej właściwe znaczenie. Dyspozycja przepisu art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali obejmuje zatem swoim zakresem również sytuacje, w których po 31 grudnia 1994 r., a więc począwszy od 1 stycznia 1995 r. nastąpiło utworzenie, wyodrębnienie odrębnego lokalu w budynku powstałym przed 1 stycznia 1995r. (tak wyrok WSA w Łodzi z 10 września 2024 r. III SA/Łd 453/24, LEX nr 3766788).
W rozpoznawanej sprawie Kolegium trafnie wychwyciło różnice pomiędzy ilością lokali użytkowych i mieszkalnych, jak została podana w postanowieniu Sądu Rejonowego w [...] z [...] czerwca 1996 r. [...] (w przedmiocie podziału budynku mieszkalnego) oraz w projekcie podziału budynku na lokale mieszkalne i usługowe z listopada 2024 roku. Mianowicie zwiększeniu ulegała liczba lokali użytkowych (z 6 do 8), kosztem lokali mieszkalnych (spadek z 9 na 6).
Należy więc stwierdzić, że dołączony do wniosku projekt zakłada w istocie wyodrębnienie nowych lokali użytkowych, co oczywiste pod dacie 31 grudnia 1994 r. Z tego powodu do wnioskowanego zaświadczenia o samodzielności lokali należało zastosować wymogi z art. 2 ust. 1a u.w.l. a w konsekwencji zbadać zgodność inwestycji z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo z treścią decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu albo uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej oraz zgodność z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem i zgodność z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy. Trafnie SKO stwierdziło, że Skarżący do wniosku o wydanie zaświadczenie nie dołączył żadnego z ww. dokumentów potwierdzającego, że zmiana liczby lokali usługowych i mieszkalnych nastąpiła zgodnie z prawem. Należy bowiem wskazać, że sam fakt, iż budynek powstał przed 1 stycznia 1995r. nie powoduje, że bezwzględnemu wyłączeniu ulega wymóg z art. 2 ust. 1a u.w.l. Kluczowa jest bowiem data powstania lokalu w jego aktualnym kształcie, którego dotyczy postępowanie w przedmiocie wydania zaświadczenia. W niniejszej sprawie z uwagi na różnice w liczbach lokali usługowych i mieszkalnych stwierdzonych pomiędzy treścią postanowienia Sądu Rejonowego z 3 czerwca 1996 r. a obecnym wnioskiem nie sposób przyjąć, że wszystkie samodzielne lokale użytkowe, jakie zostały przedstawione w projekcie podziału budynku z listopada 2024r. powstały przed 1 stycznia 1995r.
Tym samym posiadane przez organ dane nie dawały wystarczającej podstawy do potwierdzenia, zgodnie z wnioskiem Skarżącego istnienia określonego stanu, tj. samodzielności lokali w rozumieniu art. 2 ust. 1 i 2 u.w.l. Organy zatem prawidłowo uznały, że nie można wydać zaświadczenia zgodnego z żądaniem Skarżącej. Zaskarżone postanowienie, utrzymujące w mocy postanowienie organu pierwszej instancji o odmowie wydania zaświadczenia o żądanej treści, jest zgodne z prawem i nie ma podstaw do jego uchylenia.
Z tych względów Sąd, na podstawie art. 151 P.p.s.a. oddalił skargę.
Sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 3 P.p.s.a.