II SA/RZ 1732/23

II SA/Rz 1732/23 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2024-03-19
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-10-16
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Ewa Partyka /przewodniczący sprawozdawca/
Maria Mikolik
Paweł Zaborniak
Symbol z opisem
6157 Opłaty związane ze wzrostem wartości nieruchomości
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Opłaty administracyjne
Skarżony organ
Prezes Rady Ministrów
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 145 § 1 pkt 1 lit. c)
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2023 poz 775
art. 80, art. 107 § 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t. j.)
Dz.U. 2020 poz 293
art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 11
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - t.j.
Dz.U. 2023 poz 344
art. 7, art. 150 ust. 5, art. 156 ust. 1
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Ewa Partyka /spr./ Sędziowie WSA Paweł Zaborniak WSA Maria Mikolik Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 19 marca 2024 r. sprawy ze skargi L. C. i W. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 16 sierpnia 2023 r. nr SKO.415/148/2021 w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Burmistrza [...] z dnia 15 marca 2021 r. nr OŚ.6725.4.9.2020.CR; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie na rzecz skarżących L. C. i W. C. solidarnie kwotę 4 283 zł /słownie: cztery tysiące dwieście osiemdziesiąt trzy złote/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Przedmiotem skargi W.C. i L.C. (dalej jako: "skarżący") jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: "SKO", "Kolegium" lub "organ odwoławczy") z dnia 16 sierpnia 2023 r. nr SKO.415/148/2021 utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza S. (dalej: "Burmistrz" lub "organ I instancji") z dnia 15 marca 2021 r. nr OŚ.6725.4.9.2020.CR w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wydana w następującym stanie faktycznym sprawy;
Rada Miejska w S. uchwałą Nr [...] z dnia [...] sierpnia 2012 r. uchwaliła II zmianę Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego terenu przy ul. [...] w S. (dalej w skrócie: "MPZP"). Zmiana planu obejmowała część obszaru działek o nr ew. [...] i [...], oznaczoną w MPZP symbolem "4U-teren zabudowy usługowej". W pierwotnym MPZP zatwierdzonym uchwałą Rady Miejskiej Nr [...] z dnia [...] czerwca 2006 r. część tych działek położona była w obszarze oznaczonym symbolem "2MN,U - teren zabudowy mieszkaniowej i usług komercyjnych oraz handlu".
Umową sprzedaży z dnia 4 października 2016 r. Rep. A nr [...] skarżący sprzedali przysługujące im udziały w działkach ew. nr [...] i [...] położonych w obr. [...] w S.
Decyzją z dnia 17 lipca 2017 r. nr ROL.6725.318.11.2016.CR, Burmistrz ustalił dla skarżących opłatę planistyczną w łącznej kwocie 20 691,90 zł. Od tej decyzji skarżący wnieśli odwołanie, na skutek którego, SKO decyzją z dnia 7 września 2017 r. nr SKO.415/272/2017 utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję Burmistrza.
Następnie w wyniku wniesienia skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, powyższa decyzja Kolegium została uchylona wyrokiem z dnia 19 marca 2018 r. sygn II SA/Rz 1380/17. W uzasadnieniu wyroku Sąd zauważył, że organ odwoławczy nie odniósł się do istotnych zarzutów odwołania skierowanych względem sporządzonego na potrzeby postępowania operatu. Sąd wyjaśnił również, że w postępowaniu prowadzonym na podstawie art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można wychodzić z ogólnego założenia, że zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegająca na nadaniu danemu terenowi przeznaczenia wyłącznie usługowego (U) w miejsce dotychczasowego mieszkalnego z handlem i usługami (MN, U) a limine prowadzi do wzrostu wartości nieruchomości. Sąd zaznaczył, że ustalenie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nie odnosi się do skutków prawnych wywołanych podjęciem uchwały w sprawie uchwalenia planu miejscowego, a jedynie do skutków faktycznych, za jakie należy uznać ewentualny wzrost wartości nieruchomości. Dodatkowo Sąd zwrócił uwagę na rozbieżności pomiędzy znajdującym się w aktach sprawy zaświadczeniem Burmistrza S. z dnia 15 listopada 2016 r., z którego wynika, że zarówno przed, jak po zmianie Planu część działek [...] i [...] znajduje się w terenach dróg publicznych oznaczonych w planie symbolem 1 KD, a sporządzonym na potrzeby postępowania operatem, w tym w szczególności jego korektą, które nie zawierały analogicznych stwierdzeń.
Po powyższym wyroku, SKO decyzją z dnia 20 grudnia 2019 r. nr SKO.415/185/2018 uchyliło ww. decyzję Burmistrza z dnia 17 lipca 2017 r. przekazując sprawę do ponownego rozpatrzenia, Kolegium nakazało organowi I instancji wyjaśnienie nieprawidłowości zawartych w operacie szacunkowym, które mogły mieć wpływ na końcowe rozstrzygnięcie przedmiotowej sprawy.
Następnie po ponownym przeprowadzeniu postępowania, wskazaną na wstępie decyzją z dnia 15 marca 2021 r., Burmistrz, działając na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 293 z późn. zm.; dalej: "u.p.z.p.") oraz art. 104 i 107 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz.U z 2020 r. poz. 256 z późn. zm.; dalej: "k.p.a."):
1. ustalił dla W.C. - zbywcy udziałów w 1/4 części w prawie własności nieruchomości położonej w S. obr. [...] oznaczonej jako działka nr ewidencyjny [...] o pow. 0,4216 ha, jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 3326,62 zł z tytułu wzrostu wartości ww. nieruchomości spowodowanego uchwaleniem II zmiany MPZP;
2. ustalił dla małżonków W. i L.C. - zbywców udziałów w 3/4 częściach na prawie wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości położonej w S. Obr. [...] oznaczonej jako działka nr ewidencyjny [...] o pow. 0,4216 ha jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 9979,88 zł płatną solidarnie z tytułu wzrostu wartości ww. działki spowodowanego uchwaleniem II zmiany MPZP;
3. ustalił dla małżonków W. i L.C. - zbywców na prawach wspólności majątkowej małżeńskiej nieruchomości położonej w S. Obr. [...] oznaczonej jako działka nr ewidencyjny [...] o pow. 0,2827 ha jednorazową opłatę planistyczną w wysokości 8871,00 zł płatną solidarnie z tytułu wzrostu wartości ww. działki spowodowanego uchwaleniem II zmiany MPZP.
W uzasadnieniu decyzji Burmistrz podał, że celem realizacji zaleceń Kolegium, zwrócono się do rzeczoznawcy majątkowego G.W. o wyjaśnienie zarzutów do sporządzonego operatu szacunkowego oraz jego korekty. Organ wyjaśnił, że analizując przedstawione wyjaśnienia rzeczoznawcy uznał, że są one niewystarczające, w związku z czym postanowił zlecić innemu rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie nowego operatu szacunkowego na potrzeby prowadzonego postępowania. Oceniając następnie nowy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę D.Ł., organ I instancji stwierdził, że w wycenie uwzględniono okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości, a zawarte w operacie wnioski logicznie wynikają z opisu stanu faktycznego, operat nie zawiera przy tym wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności, zaś twierdzenia uzasadnione są odnośnymi analizami. W ocenie Burmistrza opinia biegłego spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 207 poz. 2109 ze zm.) oraz w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.) i może stanowić podstawę do ustalenia i naliczenia opłaty planistycznej. Wartość wycenianej nieruchomości oszacowano w podejściu porównawczym metodą porównywania nieruchomości parami oraz korygowania ceny średniej.
Zgodnie z tym operatem wartość rynkowa działki [...] z przeznaczeniem określonym przed zmianą planu wynosiła 403 640 zł, zaś jej wartość z przeznaczeniem określonym po zmianie planu wynosiła 492 350 zł co oznacza, że różnica wartości wynikająca ze zmiany MPZP dla działki nr [...] wynosi 88 710 zł.
Natomiast wartość rynkową działki [...] z przeznaczeniem określonym przed zmianą ustalono na 270 657 zł, zaś jej wartość z przeznaczeniem określonym po zmianie planu na 329 797 zł, co oznacza że różnica wartości wynikająca ze zmiany MPZP dla działki nr [...] wynosi 59 140 zł.
Organ zaznaczył, że działki nr [...] i [...] wyceniono wspólnie, ponieważ zgodnie z planem były wspólnie zagospodarowane. Ich łączna wartość rynkowa z przeznaczeniem określonym przed II zmianą MPZP wynosiła 674 297 zł, zaś ich wartość z przeznaczeniem określonym po zmianie planu wynosiła 822 147 zł. W związku z powyższym różnica wartości wynikająca ze zmiany MPZP dla ww. działek wynosi łącznie 147 850 zł.
Zgodnie z wnioskami rzeczoznawcy, teren szacowanej nieruchomości gruntowej po uchwaleniu II zmiany w MPZP stał się bardziej atrakcyjny dla potencjalnego inwestora, ponieważ zapisy w obowiązującym planie szczegółowo opisane w pkt 6 operatu, pozwalały na swobodne zagospodarowanie i zabudowę terenu obiektami usługowymi, w tym supermarketami, co nie było możliwe w przypadku uchwalonego wcześniej planu. W poprzednim planie niemożliwa była zabudowa szacowanej nieruchomości samodzielnym obiektem usługowym - zakazana była zabudowa obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 1000 m2, a ponadto zabudowa mogła być realizowana wyłącznie w połączeniu z funkcją mieszkalną (teren oznaczony symbolem 2MN,U). W wyniku wprowadzenia zmiany planu na ww. działkach możliwa jest zabudowa tylko usługowa i handlowa. Jak wyjaśniono, taki teren ma zazwyczaj większą wartość od terenu łączącego jednocześnie funkcje mieszkaniowe, usługowe i handlowe, bez możliwości rezygnacji z zabudowy mieszkaniowej.
Burmistrz wskazał następnie, że zgodnie z § 24 uchwały Rady Miejskiej w S. Nr [...] z dnia [...] czerwca 2006 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu przy ul. K.i S. w S., stawka służąca naliczeniu jednorazowych opłat za wzrost wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu wynosi 15%. W związku z powyższym opłata planistyczna została naliczona w łącznej kwocie 22 177,50 zł, co stanowi 15% z kwoty 147 850 zł, tj. kwoty, o którą wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości w związku ze zmianą MPZP, wyliczonej i przedstawionej przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.
W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący zakwestionowali ustalenia kolejnego sporządzonego na potrzeby postępowania operatu szacunkowego. Ich zdaniem zmiana planu nie przyczyniła się do wzrostu wartości nieruchomości. Poprzedni plan umożliwiał łączenie funkcji usługowej z mieszkaniową, co nie jest możliwe na gruncie aktualnego planu, który dopuszcza jedynie funkcję usługową. Ponadto dokonano nieprawidłowego doboru działek przyjętych na potrzebę wyceny, używając działek o nieustalonym przeznaczeniu i niewspółmiernej wielkości w porównaniu z działką wycenianą, zaś sam organ nie przeprowadził żadnej analizy ustaleń zawartych w operacie.
W wyniku rozpoznania odwołania, SKO, działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p., decyzją z dnia 16 sierpnia 2023 r. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy, podzielając ustalenia i stanowisko organu I instancji. Natomiast odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, że w poprzednim MPZP nie była możliwa zabudowa szacowanej nieruchomości samodzielnym obiektem usługowym, gdyż zakazana była zabudowa obiektów handlowych powyżej 1000 m2, ponadto zabudowa mogła być realizowana wyłącznie z funkcją mieszkalną. Zmiana planu skutkowała możliwością zabudowy usługowo - handlowej, co niewątpliwie zwiększyło jego wartość inwestycyjną. Zdaniem SKO, fakt ten potwierdza sprzedaż nieruchomości objętych postępowaniem, bowiem przy zachowaniu dotychczasowych postanowień planu - sprzedaż przy zamierzonych parametrach inwestycyjnych - nie doszłaby do skutku.
W ocenie organu odwoławczego zarzuty odwołania kwestionujące dobór nieruchomości do analizy stanowią jedynie polemikę z ustaleniami dokonanymi przez osobę posiadającą wiedzę specjalną w zakresie szacowania nieruchomości. Według Kolegium operat szacunkowy zawiera wszelkie elementy formalne, natomiast kwestia doboru nieruchomości, ich oceny i wartości należy do domeny biegłego.
Skarżący nie zgodzili się z powyższą decyzją. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie oraz w piśmie procesowym z dnia 15 lutego 2024 r. podnieśli szereg zarzutów dotyczących nieprawidłowości operatu szacunkowego, w szczególności związanych z niewłaściwym doborem nieruchomości do wyceny. Zarzucili między innymi, że rzeczoznawca nie stosuje się do zasad jakie narzucają metody wybrane przez niego do doboru działek do wyceny. Inaczej opisuje działki, a przy wyliczeniach nadaje im inne cechy niż te, które wynikają z ich opisu. Zaznaczyli, że zmieniony plan wcale nie zwiększał powierzchni sprzedaży powyżej 1000 m2, tylko określał całkowitą wielkość kubaturową do 12 000 m3 i wysokość do 15 m. Podkreślili również, że przesłanka wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą MPZP musi mieć charakter obiektywny i zewnętrznie weryfikowalny, a zatem wymaga szczegółowego wykazania za pośrednictwem operatu szacunkowego.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje;
Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 2492). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1634 – określanej dalej jako P.p.s.a.). Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
W myśl art. 145 P.p.s.a., sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności
z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli mogło mieć ono istotny wpływ na wynik sprawy, albo zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach.
W ramach kontroli legalności sąd stosuje przewidziane prawem środki
w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 P.p.s.a.).
Powyższa kontrola odbywa się w określonej kolejności. Najpierw Sąd sprawdza czy nie zaistniały podstawy do stwierdzenia nieważności decyzji, następnie czy nie naruszono przepisów postępowania w sposób, o którym mowa w art. 145 § 1 lit. c) i b) P.p.s.a. Dopiero gdy nie stwierdzi powyższych naruszeń może przejść do badania zgodności decyzji z przepisami prawa materialnego. W niniejszej sprawie kontrola zakończyła się na etapie drugim.
Skarga okazała się zasadna, ale jedynie po części z przyczyn w niej podniesionych.
Przedmiotem kontroli była decyzja SKO utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza, którą ustalono skarżącym stosownie do konfiguracji udziałów we współwłasności nieruchomości opłatę planistyczną z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonych jako działki nr ew. [...] i [...] położonych w S. obręb [...].
Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz uchwała Rady Miejskiej w S. z dnia [...] sierpnia 2012 r. w sprawie uchwalenia II zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu przy ul. [...] w S. – dalej też: uchwała z 2012 r.
Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Roszczenie dotyczące opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące (art. 37 ust. 4 w zw. z ust. 3 up.z.p.).
Jak wynika z przedstawionych akt sprawy, podstawą ustalenia wysokości należnej opłaty był operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Z uzasadnienia decyzji organu II instancji nie wynika w ogóle, który z operatów został uznany przez SKO za prawidłowy i spełniający wymogi wynikające z powołanych przez ten organ przepisów prawa. W zasadzie to dwa lakoniczne akapity odnoszą się do zarzutów odwołania.
Po przytoczeniu przepisów stanowiących podstawę orzekania i orzecznictwa, dosłownie w 5 zdaniach organ odniósł się do zarzutów odwołania. W zasadzie to jedynie z faktu, że odwołanie zostało złożone od decyzji Burmistrza z dnia 15 marca 2021 r., która została oparta na operacie rzeczoznawcy majątkowego D.Ł. można wywnioskować, że te dwa ostatnie akapity decyzji SKO odnoszą się do tego akurat operatu. Umknęło uwadze tego organu, że nie jest to jedyny operat, który został sporządzony na użytek tego postępowania. Wcześniej operat i jego korektę sporządziła rzeczoznawca majątkowa G.W. Rozpoznając poprzednio sprawę WSA nie zakwestionował co do zasady tego operatu. Należało jednak wyjaśnić kwestie, które podnosili skarżący w swoim odwołaniu od decyzji Burmistrza S. z dnia 17 lipca 2017 r, a także związane z przeznaczeniem części terenu pod drogę w miejscowym planie zarówno przed jego zmianą, jak i po zmianie.
Po wyroku WSA z dnia 19 marca 2018 r., sygn. II SA/Rz 1380/17 i decyzji SKO z dnia 20 grudnia 2019 r., pismem z dnia 4 marca 2020 r., organ I instancji zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego G.W. o złożenie pisemnych wyjaśnień w zakresie wskazanym przez organ II instancji (w zasadzie pokrywającym się ze wskazaniami WSA, do których miało się odnieść Kolegium) oraz odnośnie do uwag złożonych przez skarżących. Biegła takie wyjaśnienia złożyła w piśmie z dnia 8 maja 2020 r. (k. 41 – 1 – 4).
Po tych wyjaśnieniach Burmistrz wystosował pisma do skarżących informując, że "z przyczyn obiektywnych zachodzi konieczność wykonania przez nowego rzeczoznawcę majątkowego ponownego operatu szacunkowego dla potrzeb toczącego się postępowania...".
Po sporządzeniu kolejnego operatu szacunkowego i upływie terminu wyznaczonego skarżącym na zapoznanie się ze zgromadzonym materiałem i wypowiedzenie się odnośnie tego materiału, Burmistrz w dniu 15 marca 2021 r. wydał decyzję, której podstawą był operat sporządzony przez biegłego Ł. W uzasadnieniu tej decyzji organ I instancji wskazał, że po wyjaśnieniu biegłej W. przeprowadził ponownie analizę zebranego materiału dowodowego zwracając szczególną uwagę na uwagi i zalecenia SKO oraz na wyjaśnienia ww rzeczoznawcy. Następnie Burmistrz stwierdził, że "podczas ponownego postępowania wyjaśniającego stwierdzono, że wyjaśnienia rzeczoznawcy Pani W. są niewystarczające i nie odpowiadają w całości na zarzuty SKO. Po dokonaniu tych ustaleń, próby organu prowadzącego zmierzające do rozwiązania wszystkich zaleceń SKO przez biegłego nie doprowadziły do pozytywnego skutku. Mając na uwadze przyczyny uchylenia decyzji (...) z dnia 17 lipca 2017 r. i konieczność ich rozważenia zgodnie z zaleceniami postanowiono zlecić innemu rzeczoznawcy majątkowemu wykonanie operatu szacunkowego, w którym zostanie określona wartość wycenianej nieruchomości, w skład której wchodzą działki o nr ewid. [...] i [...] (...)".
Sąd stwierdza, że w przedstawionych aktach postępowania nie ma żadnych śladów próby dodatkowego wyjaśnienia przez biegłą kwestii, na które wskazywał Burmistrz. W uzasadnieniu decyzji brak zaś bardziej szczegółowego wskazania tego organu dlaczego uznał wyjaśnienia złożone przez biegłą na piśmie za niewystarczające.
W efekcie mamy w aktach sprawy operaty sporządzone przez dwóch rzeczoznawców, z których wynika inna wartość o jaką w ich ocenie wzrosła wartość objętych operatami działek i jest to różnica niemal 10 000 zł (137 946 zł i 147 850 zł|). Obydwoje biegłych dokonało swych szacunków ustalając wartość na ten sam dzień (dzień sprzedaży nieruchomości przez skarżących). Zauważyć jednak trzeba, co po części podnoszą także skarżący, że z tych operatów wynika, że nie wszystkie cechy nieruchomości, które biegli wskazali jako istotne przy porównaniu ich podobieństwa pokrywają się. Biegła G.W. przyjęła jako cechy istotne: położenie, uzbrojenie techniczne, dojazd, wielkość działki oraz sąsiedztwo i otoczenie. Biegły D.Ł. z kolei: lokalizację szczegółową, cechy geometryczne, stan zagospodarowania, dojazd i wjazd oraz uzbrojenie.
Z zestawienia transakcji nieruchomości przyjętych do wyceny przez biegłych wynika, że przynajmniej niektóre z nich to te same nieruchomości. Organy nie wyjaśniły tymczasem, dlaczego każdy z tych biegłych uznał, że nieco inne cechy wpływały na ceny nieruchomości. Biegłych nie skonfrontowano. Od biegłego Ł. w ogóle nie zażądano wyjaśnień w postępowaniu odwoławczym. Brak powyższego, w ocenie Sądu mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie bowiem z art. 80 k.p.a. organ administracji ocenia na podstawie całokształtu dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Stosownie zaś do art. 107 § 3 k.p.a. uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa.
Analiza operatów wskazuje, że żaden z rzeczoznawców bliżej nie uzasadnił dlaczego takie a nie inne cechy uznał za istotne dla kształtowania wysokości cen transakcyjnych. Owszem, jest to domena biegłego, ale w sytuacji, kiedy tylko część wskazanych przez biegłych istotnych cech jest tożsama, należałoby tę kwestię wyjaśnić, tym bardziej, że – jak wyżej wskazano – przynajmniej część nieruchomości przyjętych do porównania to te same, a przy tym biegli – jak podają – dokonali wyceny przy podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej. To właśnie cechy istotne według biegłych decydowały zaś o cenie transakcyjnej a w dalszej konsekwencji o ustaleniu wzrostu wartości nieruchomości na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W świetle zarzutów odwołania wyjaśnienie tych okoliczności mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Jak podkreślił NSA w uzasadnieniu wyroku z dnia 8 lutego 2024 r., sygn. II OSK 1219/21 (orzeczenia sądów administracyjnych dostępne na www.cboisa.nsa.gov.pl) to operat szacunkowy sporządzany przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest podstawowym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przepis art. 37 ust. 11 u.p.z.p. odsyła bowiem w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z treścią art. 7 i art. 150 ust. 5 u.g.n. określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi. Stosownie przy tym do treści art. 156 ust. 1 u.g.n. rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny oraz sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów, jako przedmiotu różnych praw oraz w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia, a także sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego regulują przepisy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109 ze zm. – według stanu na dzień sporządzenia operatu). Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega zaś ocenie organu administracji.
Brak wyjaśnienia dlaczego organy uznały operat biegłej G.W. za niewiarygodny i nieprzydatny a jednocześnie oparły się na kolejnym, sporządzonym przez innego biegłego oraz brak wyjaśnienia dlaczego biegli uznali niektóre inne cechy nieruchomości jako istotne, przy wykorzystaniu do wyceny przynajmniej części tych samych transakcji, wobec przyjętych metod wyceny sprawił, że w ocenie Sądu naruszone zostały przepisy prawa procesowego, w szczególności wyżej wskazane przepisy proceduralne, co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Różnica wzrostu wartości nieruchomości wskazana przez biegłych w sposób oczywisty wpływa bowiem na wysokość ewentualnej opłaty. To zaś obligowało Sąd do uchylenia decyzji organów obydwu instancji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) P.p.s.a.
Stwierdzenie tego rodzaju naruszeń spowodowało, że szczegółowe odniesienie się do zarzutów skargi byłoby przedwczesne.
W ponownym postępowaniu organy wyjaśnią w oparciu o co biegli uznali, że cechami istotnymi, decydującymi o cenie transakcyjnej są: wielkość działki oraz sąsiedztwo i otoczenie albo cechy geometryczne i stan zagospodarowania a także czy pozostałe cechy istotne się pokrywają przynajmniej częściowo. Organy po ewentualnej konfrontacji biegłych w powyższym zakresie (biegli powinni wyjaśnić dlaczego taki wybór) przedstawią ocenę zebranych dowodów wskazując, który operat jest wiarygodny a który nie i dlaczego.
O kosztach postępowania sądowego Sąd orzekł na podstawie art. 200 P.p.s.a. Na zasądzoną kwotę składają się: uiszczony wpis od skargi (stosunkowy) oraz wynagrodzenie pełnomocnika adwokata w kwocie 3 600 zł stosownie do § 2 pkt 5 w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz.U. z 2023 r., poz. 1964) i opłata skarbowa od pełnomocnictwa.