II SA/Rz 1645/23

II SA/Rz 1645/23 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2024-02-28
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2023-09-29
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Jolanta Kłoda-Szeliga
Magdalena Józefczyk /przewodniczący sprawozdawca/
Paweł Zaborniak
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 1634
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2023 poz 162
art. 12 ust. 4a i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1
Ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk /spr./ Sędziowie WSA Paweł Zaborniak AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 28 lutego 2024 r. sprawy ze skargi E. M. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 7 sierpnia 2023 r.nr N-III.7570.2.50.2023 w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość – skargę oddala –
Uzasadnienie
Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Wojewody Podkarpackiego (dalej: "Wojewoda", "organ odwoławczy" lub "organ II instancji") z 7 sierpnia 2023 r. nr N-III.7570.2.50.2023, wydana w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.
Wydanie decyzji poprzedziło postępowanie administracyjne o następującym przebiegu:
Decyzją z dnia [...] czerwca 2022 r. nr [...] Starosta [...] (dalej: "Starosta" lub "organ I instancji") zezwolił Zarządowi Powiatu [...] na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie i rozbudowie drogi powiatowej nr [...] m.in. na działce nr [...], powstałej w wyniku podziału działki nr [...]. Z adnotacji dokonanej przez pracownika organu na egzemplarzu decyzji w aktach administracyjnych wynika, że decyzja stała się ostateczna 20 lipca 2022 r.
W piśmie z 5 września 2022 r. Starosta zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia odszkodowania za działkę nr [...].
Następnie decyzją z [...] kwietnia 2023 r. nr [...] Starosta ustalił na rzecz EM (dalej: "Skarżącej") odszkodowanie za przejęcie prawa własności nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków gminy [...], jako działka nr [...], w łącznej wysokości 4 180,00 zł. Jednocześnie organ I instancji wskazał w rozstrzygnięciu, że do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest Powiat [...].
Skarżąca wniosła odwołanie od tej decyzji wskazując, że wysokość odszkodowania została ustalona błędnie. Zdaniem Skarżącej, nie ustalono jakie było przeznaczenie nieruchomości na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji celu publicznego. Ponadto opinia biegłego została błędnie sporządzona ze względu na przyjęcie błędnych podstawowych założeń. W ocenie Skarżącej biegły nie ustalał ceny rynkowej nieruchomości, a cenę która nieruchomość teoretycznie mogłaby uzyskać przy sprzedaży na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Odwołująca wskazała, że podobieństwo przyjętych do porównania nieruchomości budzi wątpliwości. Skarżąca zarzuciła biegłemu, że nie opisał stanu prawnego nieruchomości. Dodatkowo wskazała, że wywłaszczonemu powinno zostać przyznane odszkodowanie dodatkowe z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowym zakresie, tj. spadku jej wartości lub utrudnienia w korzystaniu w dotychczasowy sposób. W odwołaniu zarzucono także błędną wycenę ogrodzenia i bramy.
Decyzją z 7 sierpnia 2023 r. nr N-III.7570.2.50.2023 Wojewoda Podkarpacki utrzymał w mocy decyzję Starosty.
Organ odwoławczy podał, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość oznaczoną jako działka nr [...], stanowił operat szacunkowy z 24 października 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego [...] w którym wartość odtworzeniowa przedmiotowej nieruchomości została określona na kwotę 5 079 zł, w tym wartość gruntu wyniosła 1 816 zł, wartość składników budowlanych wyniosła 2 364 zł, natomiast wartość składników budowlanych znajdująca się w pasie drogowym wyniosła 899 zł. Badając przeznaczenie planistyczne rzeczoznawca ustalił, że zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2007 r., wyceniana nieruchomość przeznaczona jest jako tereny dróg publicznych lokalnych.
Organ odwoławczy podkreślił, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. W opisywanej sprawie oszacowania prawa własności gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Wartość składników budowlanych została określona w podejściu kosztowym, metodą kosztu odtworzenia, techniką wskaźnikową przy użyciu cennika WACETOB "Zasady ustalania zużycia technicznego budynków i budowli".
Mając na uwadze przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości, biegły zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz.U. z 2021 r., poz. 555), dokonał analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę. W okresie monitorowania rynku od 2020 r. do 2022 r. zanotowano 11 transakcji z terenu gminy [...], gmin sąsiednich oraz dodatkowo gmin podmiejskich z powiatu: [...], [...], [....] i [...]. Ceny wahały się w przedziale od 20,00 zł/m2 do 115,52 zł/m2, wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ustalono na poziomie 58,59 zł/m2. Z tego zbioru transakcji nieruchomości rzeczoznawca wybrał najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Wartość rynkową jednostki porównywanej określono metodą porównywania parami porównując wycenianą nieruchomość do nieruchomości porównawczych dla których znane są cechy jak również ceny rynkowe uzyskane w obrocie. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że największy wpływ na wartość nieruchomości ma jej lokalizacja ogólna (waga - 40 %) oraz sąsiedztwo i otoczenie (waga - 60 %). Uwzględniając powierzchnię działki określono wartość rynkową nieruchomości o przeznaczeniu drogowym w wysokości 1 816 zł. Wartość składników budowlanych wyniosła 2 364 zł, natomiast wartość składników budowlanych znajdujących się w pasie drogowym wyniosła 899 zł.
Organ wskazał, że w Dziale III księgi wieczystej nr [...] wpisane jest ograniczone prawo rzeczowe – dożywotnia, bezpłatna służebność osobista, polegająca na prawie korzystania wspólnie z właścicielem nieruchomości z całego budynku mieszkalnego położonego w [...] na działce nr [...]. Jak ustalił biegły, ujawnione w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe nie ma wpływu na wartość szacowanej nieruchomości, ponieważ prawo te nie jest ustanowione na działce gruntu będącej przedmiotem wyceny. Strony uzgodniły, że prawo wykonywane jest w innym miejscu niż wyceniana działka gruntu co skutkuje tym, że ograniczone prawo rzeczowe nie rzutuje na wartość wycenianej nieruchomości.
Wojewoda podniósł, że analiza sporządzonego operatu szacunkowego nie budzi wątpliwości organu co do jego zgodności z przepisami prawa. Organ odwoławczy wskazał, że w postępowaniu administracyjnym organ dokonuje oceny operatu szacunkowego jedynie pod kątem jego wiarygodności, spójności oraz zgodności z obowiązującymi przepisami prawa. Analiza operatu szacunkowego dokonana w takim zakresie wykazuje, iż w wycenie uwzględniono wszystkie okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości, zawarte w operacie wnioski logicznie wynikają z opisu stanu faktycznego, operat nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności natomiast twierdzenia uzasadnione są odnośnymi analizami. Z treści sporządzonej w niniejszej sprawie opinii wynika, że zastosowana przez biegłego metoda porównywania parami najbardziej oddaje wartość wycenianej działki, przy uwzględnieniu wszystkich istotnych dla wartości przesłanek z art. 134 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.) – dalej: "u.g.n.". Rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa, położnych na rynku lokalnym, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny metodą porównywania parami. Oznacza to zatem, że przyjęta przez rzeczoznawcę metoda wyceny gruntu nie została przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości, która w ostateczności mogła doprowadzić do niewłaściwego szacunku wartości nieruchomości.
Odnosząc się do zarzutów odwołania w kwestii braku podobieństwa przyjętych do analizy przez biegłego nieruchomości, że rzeczoznawca majątkowy poszukując do analizy porównawczej nieruchomości, nie musi uwzględniać nieruchomości o wszystkich identycznych cechach. Porównywalność w rozumieniu przepisu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie oznacza identyczności wskazanych w nim parametrów. Oznacza natomiast wspólność istotnych cech rynkowych, mających zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Jest to zatem więź polegająca na podobieństwie, a nie na tożsamości. W opisywanej sprawie biegły biorąc pod uwagę specyfikę terenu na którym położona jest wyceniana działka gruntu (w szczególności uwarunkowania planistyczne) i brak transakcji nieruchomościami drogowymi obszar rynku lokalnego rozszerzył o pozostałe gminy wiejskie powiatu [...] włączając również w obszar analizy najbliżej położone powiaty z północno - wschodniej części województwa [....] tj. powiaty: [...], [...], [...], [...], [...] - z wyłączeniem miast powiatowych oraz obrębów miejskich - a także obszar wiejski gminy [...].
Odnosząc się natomiast zarzutu braku wypłaty dodatkowego odszkodowania z tytułu braku możliwości korzystania z nieruchomości w dotychczasowym zakresie w związku z przejęciem działki nr [...] pod realizację inwestycji drogowej Wojewoda stwierdził, że w toczącym się postępowaniu administracyjnym ustalana jest jedynie wysokość odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową. Obowiązujące przepisy nie dają organowi administracji podstaw prawnych do ustalenia odszkodowania za ewentualnie utracone korzyści lub poniesione straty. Ponadto Wojewoda podniósł, że odwołujący nie podjął próby udowodnienia, że wartość przedmiotowych nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie operatu szacunkowego zamówionego i sporządzonego we własnym zakresie, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważyłaby wiarygodność operatów szacunkowych będących podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie.
W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie, EM wniosła uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji organu I instancji, a ponadto o zasądzenie kosztów postępowania.
Zaskarżonej decyzji Skarżąca zarzuciła naruszenie:
1. art. 12 ust. 5 w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 311) – dalej: "specustawa drogowa", poprzez ich niewłaściwe zastosowanie;
2. art. 134 u.g.n. poprzez jego niewłaściwą wykładnię i błędne wykorzystanie;
3. art. 154 u.g.n. w zw. z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, poprzez ich błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie, a w efekcie dokonanie wyceny bez wzięcia pod uwagę rodzaju i położenia nieruchomości;
4. art. 153 ust. 1 u.g.n. poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie;
5. art. 134 ust. 1-4 u.g.n. poprzez ich błędne zastosowanie i dokonanie wyceny bez wzięcia pod uwagę aktualnego sposobu wykorzystywania nieruchomości;
6. art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności poprzez jego nieuzasadnione niezastosowanie, pomimo, że przepis ten wiąże Wojewodę i winien być podstawą do zwiększenia odszkodowania związanego z brakiem możliwości korzystania z nieruchomości w dodatkowym zakresie;
7. art. 6 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i w efekcie wydanie decyzji sprzecznej z prawem;
8. art. 7 k.p.a. poprzez zaniechanie właściwego ustalenia odszkodowania;
9. art. 8 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i niepodjęcie działań które pogłębiły zaufanie obywateli do Państwa;
10. art. 77 k.p.a. poprzez ich nie zastosowanie a w szczególności nie podjęcie działań zmierzających do ustalenia stanu faktycznego;
11. art. 107 § 1 k.p.a. poprzez jego niezastosowanie i nieuzasadnienie decyzji w odpowiedni sposób.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zajęte stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje;
Sąd administracyjny sprawuje w zakresie swej właściwości kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, co wynika z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r. poz. 2492). Zakres tej kontroli wyznacza art. 134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2023 r. poz. 1634 z późn. zm.) – dalej: "P.p.s.a.". Stosownie do tego przepisu sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
W myśl art. 145 § 1 P.p.s.a., Sąd zobligowany jest do uchylenia decyzji bądź postanowienia lub stwierdzenia ich nieważności, ewentualnie niezgodności z prawem, gdy dotknięte są one naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszeniem prawa dającym podstawę do wznowienia postępowania, innym naruszeniem przepisów postępowania, jeśli miało ono istotny wpływ na wynik sprawy, lub zachodzą przyczyny stwierdzenia nieważności decyzji wymienione w art. 156 k.p.a. lub innych przepisach. Zgodnie z art. 151 P.p.s.a., w razie nieuwzględnienia skargi w całości albo w części Sąd oddala skargę odpowiednio w całości albo w części.
Dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji Sąd stwierdził, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie.
W ocenie Sądu ustalenia dokonane w sprawie przez organ I instancji i zaaprobowane przez organ odwoławczy są wystarczające i mogą stanowić podstawę do poddania kontroli prawidłowości stanowiska wyrażonego w wydanej decyzji, w tym zastosowanych przepisów prawa. Stan faktyczny sprawy został zatem ustalony zgodnie z wymogami stawianymi art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. oraz uwzględnieniem dowodów z dokumentów urzędowych w rozumieniu art. 76 § 1 k.p.a. Nadesłane akta administracyjne organów obydwu instancji umożliwiają zatem poddanie kontroli legalności rozstrzygnięcia wynikającego z zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.
Wymaga wskazania, że w niniejszej sprawie podstawą do ustalenia odszkodowania stanowił art. 12 ust. 4a i ust. 5 oraz art. 18 ust. 1 specustawy drogowej. Zgodnie z art. 12 ust. 4a, decyzję ustalającą wysokość odszkodowania za nieruchomości, o których mowa w ust. 4, wydaje organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Stosownie do art. 12 ust. 5, do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania, o którym mowa w ust. 4a, stosuje się odpowiednio przepisy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18. Zgodnie zaś z art. 18 ust. 1, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Z przytoczonych wyżej regulacji w sposób nie budzący żadnych wątpliwości wynika, że art. 12 ust. 4a specustawy drogowej drogowej stanowi samoistną materialną podstawę wydania decyzji w zakresie ustalenia odszkodowania za wywłaszczona nieruchomość. Do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości pod drogi publiczne, odpowiednie zastosowanie – na mocy art. 12 ust. 5 i art. 23 specustawy drogowej – znajdują przepisy u.g.n. Zgodnie z art. 130 ust.1 u.g.n., wysokość odszkodowania ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości, wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu i przeznaczenia nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu i przeznaczenia nieruchomości odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Przepis art. 134 stosuje się odpowiednio. Natomiast stosownie do art1 30 ust. 2 u.g.n., ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.
Sąd, kontrolując decyzję, w której poddawano ocenie operat szacunkowy, powinien uwzględnić, że konieczność oceny operatu nie zwalnia organu administracji publicznej od zweryfikowania podejścia rzeczoznawcy majątkowego do wyceny oraz metody i techniki szacowania przyjętych przez niego. Choć ich wybór należy do rzeczoznawcy, nie oznacza to, że może on działać dowolnie. Na organie spoczywa obowiązek dokonania oceny podobieństwa nieruchomości przyjętych w operacie do nieruchomości podlegającej wycenie. Operat winien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Co nie mniej istotne, operat szacunkowy podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym a stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna niż przyjął to rzeczoznawca majątkowy. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych (zob. wyrok NSA z 14 lipca 2020 r. I OSK 2761/19; dostępny na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl).
Z nadesłanych akt administracyjnych oraz uzasadnień decyzji organów obydwu instancji wynika, że podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za nieruchomość Skarżącej stanowił operat szacunkowy z 24 października 2022 r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Biegły przyjął przeznaczenie planistyczne nieruchomości zgodnie z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego uchwalonym uchwałą nr [...] Rady Gminy [...] z [...] sierpnia 2007 r., jako tereny dróg publicznych lokalnych.
Sąd podziela stanowisko organów, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości przejętej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie transakcji dotyczących nieruchomości drogowych. Wymaga wskazania, że zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1363) określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzględnienia ustaleń decyzji. Nie uwzględnia się nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji. Stosownie natomiast do § 36 ust. 2 rozporządzenia, w przypadku gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomości są niewystarczające do określenia wartości rynkowej zgodnie z ust. 1, wartość nieruchomości objętej decyzją określa się w podejściu kosztowym. Zgodnie zaś z § 36 ust. 4 rozporządzenia, w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
Ze wskazanych regulacji wynika zatem, że punktem wyjścia przy ustalaniu wartości rynkowej nieruchomości wydzielonej pod drogę publiczną, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, jest porównanie cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Tylko brak wystarczających danych odnoszących się do tego typu transakcji umożliwia odstąpienie przez rzeczoznawcę od tego sposobu wyceny i dokonanie jej przy wykorzystaniu danych dotyczących transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych do szacowanej nieruchomości. W niniejszej sprawie biegły uwzględniając przeznaczenie nieruchomości Skarżącej określone w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, słusznie dokonał analizy cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod drogi publiczne w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę. Z opracowania biegłego wynika, że w okresie monitorowania rynku od 2020 r. do 2022 r. zanotowano 11 transakcji z terenu gminy [....], gmin sąsiednich oraz dodatkowo gmin podmiejskich z powiatu: [....], [...], [...] i [...]. Ceny wahały się w przedziale od 20,00 zł/m2 do 115,52 zł/m2, wartość 1 m2 gruntu wycenianej nieruchomości o przeznaczeniu drogowym ustalono na poziomie 58,59 zł/m2. Z tego zbioru transakcji nieruchomości rzeczoznawca wybrał najbardziej podobne do przedmiotu wyceny. Wartość rynkową jednostki porównywanej określono metodą porównywania parami porównując wycenianą nieruchomość do nieruchomości porównawczych dla których znane są cechy jak również ceny rynkowe uzyskane w obrocie. Rzeczoznawca majątkowy ustalił, że największy wpływ na wartość nieruchomości ma jej lokalizacja ogólna (waga - 40 %) oraz sąsiedztwo i otoczenie (waga - 60 %). Uwzględniając powierzchnię działki określono wartość rynkową nieruchomości o przeznaczeniu drogowym w wysokości 1 816 zł. Wartość składników budowlanych wyniosła 2 364 zł, natomiast wartość składników budowlanych znajdujących się w pasie drogowym wyniosła 899 zł.
Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania stanowiska organów, w zakresie dokonanej przez nie oceny operatu szacunkowego. Zdaniem Sądu, należy podzielić stanowisko organów, że analiza sporządzonego operatu szacunkowego nie budzi wątpliwości organu co do jego zgodności z przepisami prawa. Zasadnie wskazały organy, że w wycenie uwzględniono wszystkie okoliczności istotne dla oceny wartości nieruchomości, zawarte w operacie wnioski logicznie wynikają z opisu stanu faktycznego, operat nie zawiera wewnętrznych sprzeczności, które mogłyby podważać zaufanie co do jego rzetelności natomiast twierdzenia uzasadnione są odnośnymi analizami. Z treści sporządzonej opinii wynika również, że zastosowana przez biegłego metoda porównywania parami najbardziej oddaje wartość wycenianej działki, przy uwzględnieniu wszystkich istotnych dla wartości przesłanek z art. 134 ust. 2 u.g.n. Zasadnie przyjęto, że rzeczoznawca dysponował wystarczającą ilością transakcji nieruchomości zbliżonych pod względem podobieństwa, położnych na rynku lokalnym, co dawało odpowiednie spektrum dla przeprowadzenia wyceny metodą porównywania parami. Ponadto w ocenie Sądu słusznie wskazano w zakręconej decyzji, że ujawnione w księdze wieczystej ograniczone prawo rzeczowe nie ma wpływu na wartość szacowanej nieruchomości, ponieważ prawo te nie jest ustanowione na działce gruntu będącej przedmiotem wyceny.
Z powyższych przyczyn Sąd, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł, jak w sentencji.