II SA/RZ 1539/22

II SA/Rz 1539/22 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2023-05-30
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-12-06
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Maria Mikolik
Piotr Godlewski
Stanisław Śliwa /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 2091/23 - Wyrok NSA z 2024-08-28
Skarżony organ
Prezes Rady Ministrów
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2022 poz 503
art. 61 ust. 1 pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 259
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SNSA Stanisław Śliwa /spr./ Sędziowie WSA Piotr Godlewski AWSA Maria Mikolik Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 30 maja 2023 r. sprawy ze skargi M. Sp. z.o.o. z siedzibą w R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 15 września 2022 r. nr SKO.415/303/2022 w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji w sprawie ustalenia warunków zabudowy - skargę oddala –
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z 15 września 2022 r. nr SKO.415/303/2022 Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w Rzeszowie, po rozpoznaniu wniosku M. sp.
z o.o. z siedzibą w R. (dalej także: "Spółka"), odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z 8 maja 2019 r. w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne, w podstawie prawnej powołując art. 17 pkt 1, art. 104 § 1, art. 157 § 1i2, art. 158 § 1 ustawy z 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2021 r. poz. 756 ze zm.), zwanej dalej "K.p.a.", art. 1 ust. 1 ustawy z 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2018 r. poz. 570 ze zm.) oraz art. 4 ust. 2 pkt 2 i art. 59 ust. 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2022 r., poz. 503 z późn. zm.), określanej w dalszej części "u.p.z.p."
Prezydent Miasta [...], wskazaną decyzją z 8 maja 2019 r., ustalił warunki zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "Budynek biurowo - usługowo - handlowy wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na części działek nr: [....] i [...] obr. [...] przy ul. [...] w [...]" dla P. sp.j. z siedzibą w R.
We wniosku z 7 lipca 2022 r. M. sp. z o.o. z siedzibą w R. wystąpiła o stwierdzenie nieważności powyższej decyzji. W ocenie Spółki, narusza ona w sposób rażący przepisy prawa materialnego, w tym ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Kodeksu Postępowania Administracyjnego, a także rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określanej w dalszej części jako "rozporządzenie MI z 2003 r." W sposób rażąco sprzeczny z prawem ustalono bowiem wskaźniki nowej zabudowy oraz błędnie wykonano analizę urbanistyczną. W treści tej analizy, będącej podstawą kwestionowanej decyzji Prezydenta Miasta [...], znajduje się zapis z którego wynika, że "w analizowanym przypadku nie znajduje uzasadnienia wyliczenie średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni terenu.". Takie twierdzenie Organu niejako automatycznie aktualizuje konieczność zastosowania pkt 2, a co za tym idzie musi być uzasadnione w treści analizy. Organ dopuścił w decyzji wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni określonej wnioskiem w przedziale od 41,57% do 80,96%. Jest to wartość znacznie powyżej maksymalnej określonej przez Organ w treści analizy dla działki nr 1967 na 77,05. Uwzględniony został wskaźnik wskazany przez inwestora - mimo faktu, iż na analizowanym obszarze taka zabudowa (o tak wysokim wskaźniku) nie istnieje. Wyliczenia dokonane w oparciu na wskazane w analizie urbanistycznej działki - pozwalają przyjąć, że wskaźnik średni oscyluje w tym zakresie około wartości 34 - 35, co nawet nie zbliża go do wskaźnika ustalonego przez Organ na poziomie 80,96. W efekcie, dopuszczona została zabudowa, która nie będzie kontynuować funkcji w zakresie gabarytów i formy architektonicznej na danym, analizowanym obszarze. Co więcej należy przyjąć, że dopuszczenie wskaźnika powyżej średniej wynikającej z treści analizy urbanistycznej stanowi bezpośrednie naruszenie normy § 5 pkt 1 i 2 rozporządzenia MI z 2003 r.
Dalej, Spółka podała, że skoro z § 6 rozporządzenia MI z 2003 r. wynika wprost, że wyznaczenie kolejnego wskaźnika następuje na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy, to należy w pierwszym rzędzie wyliczyć średnią dla wszystkich działek a nie tylko dla działek, na których wskaźnik ma wartości graniczne. Organ tymczasem wyliczył średnią przyjmując jedynie działkę nr [....], gdzie wskaźnik jest najniższy oraz działkę nr [...], gdzie jest najwyższy. Następnie, Organ obliczył średnią z tych dwóch nieruchomości. W sposób oczywisty jest to zaniedbanie rzutujące w sposób istotny na treść analizy urbanistycznej, a co za tym idzie na całą decyzję o warunkach zabudowy. Analiza taka nie odwzorowuje stanu faktycznego istniejącej zabudowy. Co więcej, nawet przyjmując, że Organ wyliczył wskaźnik średni, to nie wiadomo dlaczego dopuszczona została wartość wskaźnika na poziomie 60,00 ± 20%. Nie jest to ani średni wskaźnik ani nawet z tolerancją do 20 %. Poza tym, nie znajduje to również uzasadnienia w treści analizy urbanistycznej.
Odnosząc się następnie do naruszenia § 7 pkt 1 - 4 rozporządzenia MI z 2003 r. Spółka wskazała, że w treści analizy urbanistycznej nie określono jednoznacznie, jaką wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki mają budynki na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym, w tym w szczególności na działkach bezpośrednio sąsiadujących z terenem inwestycji. Nie wskazano, które działki przyjęto do analizy, na których działkach wskaźnik wynosi 3 m, a na których 33 m. Mimo to, Organ ustalił w analizie wartość tego wskaźnika na przedział od
3 m do
33 m, zaś w decyzji o warunkach zabudowy od 3 do 30 metrów. W treści decyzji o warunkach zabudowy nie wskazano także parametrów wysokości głównej kalenicy oraz kąta nachylenia. Jest to brak oraz rażące naruszenie treści art. 61 ust 1 pkt 1 u.p.z.p. w zw. z § 8 rozporządzenia MI z 2003 r.
Odmawiając w decyzji z 15 września 2022 r. stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z 8 maja 2019 r. SKO w Rzeszowie podniosło, że analizowane rozstrzygnięcie odpowiada prawu. Nie zawiera bowiem wad, które pozwalałyby na wyeliminowanie go z obrotu prawnego tj. nie zostało wydane z rażącym naruszeniem prawa. Postępowanie przeprowadzone zostało zgodnie z wymaganiami ukształtowanymi przez ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ pierwszej instancji ustalił i zawiadomił strony o wszczęciu tego postępowania, następnie powierzył sporządzenie projektu decyzji uprawnionej do tego osobie, dokonane zostały niezbędne uzgodnienia, przewidziane postanowieniami art. 53 ust. 4 u.p.z.p. W wydanej decyzji Prezydent ustalił rodzaj projektowanej zabudowy, jej funkcje oraz warunki szczegółowe i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów odrębnych - w tym w zakresie dotyczącym ochrony interesów osób trzecich i linii rozgraniczenia terenu inwestycji oraz zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu.
W odniesieniu do zarzutów Spółki Kolegium podniosło, że dokonana ocena sporządzonej w sprawie analizy nie pozwala na przypisanie nieprawidłowości, czy też niekompletności. Zarówno jej cześć tekstowa, jak i graficzna zawiera elementy określone w rozporządzeniu MI z 2003 r. Kolegium podkreśliło, odwołując się w tym zakresie do orzecznictwa sądowego, że skoro projekt decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego sporządza osoba profesjonalnie przygotowana do prac projektowych i planistycznych związanych z gospodarką przestrzenną, to w pewnym sensie jej udział w postępowaniu można porównać do udziału biegłego, który dysponuje wiadomościami specjalistycznymi w sprawie. Konsekwencją czynności dokonanych przez taką osobę w ramach postępowania Organu pierwszej instancji jest uznanie, że przedmiotowa inwestycja nie narusza ładu przestrzennego. SKO nie widzi zaś podstaw do obalenia takiego twierdzenia, sformułowanego przez osoby z odpowiednimi uprawnieniami. Zarzuty przedstawione przez Spółkę stanowią zaś jedynie próbę polemiki z ustaleniami analizy i decyzji - co w postępowaniu nadzorczym nie może zostać zaakceptowane z uwagi na zakreślone ustawowo ramy postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji, którego istotą nie jest ponowne rozpoznanie sprawy co do meritum.
SKO wskazało, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszana. Planowane przez inwestora przedsięwzięcie nie będzie zatem godzić w zastany stan zagospodarowania terenu, wprowadzając zabudowę odmienną niż istniejąca. Tzw. "dobre sąsiedztwo" w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. służy zachowaniu ładu przestrzennego, nie może jednak być rozumiane jako argument za dopuszczeniem realizacji dokładnie tylko takiej samej zabudowy, jaka występuje na analizowanym obszarze. Zaznaczyć należy, że wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. ocena inwestycji z punktu widzenia kontynuacji istniejącej zabudowy w zakresie funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie. Nowa zabudowa jest więc dopuszczalna, gdy można ją pogodzić z funkcją istniejącą na analizowanym obszarze, co ma miejsce w niniejszej sprawie.
Dalej SKO podało, że jak wynika ze sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej, średni wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na obszarze analizowanym wynosi 41,57 % przy ustaleniu jego wielkości od 6,09 % do 77,05%. Ustalenie wskaźnika do 80,96 % w analizie urbanistycznej zostało gruntownie wyjaśnione. Wskazano na zróżnicowanie wskaźnika, zróżnicowaną strukturę analizowanego obszaru i zbędne ustalenie średniego wskaźnika, kiedy właśnie taka charakterystyka terenu uprawnia do ustalenia indywidualnego wskaźnika. Poza tym, z analizy urbanistycznej wynika, że szerokość elewacji frontowych w obszarze analizowanym wynosi od 6 m do 78 m. Organ ustalił skrajne wartości i ostatecznie wskazał na 60 m 3 z tolerancją 20%. W uzasadnieniu takiego stanowiska wskazano, że szerokość powyższa dobrana została do parametrów działki. Taka motywacja jest dopuszczalna i prawidłowa. W odniesieniu do kolejnego wskaźnika tj. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, na obszarze analizowanym wynosi ona od 3,00 m do 33.00 m, natomiast Organ w decyzji określił wartość przedmiotowego wskaźnika od 5 m do 30 m. Rzeczona wartość nie jest konkretna, jednak mieści się w zakresie ustaleń ujętych analizą, a na gruncie postępowania w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji takiego rozwiązania nie można traktować jako rażąco naruszającego prawo. Z analizy urbanistycznej wynika ponadto, że na obszarze analizowanym występują dachy mieszane - jednospadowe, dwuspadowe, wielospadowe i płaskie. W decyzji określono dach jako płaski - zatem odpowiadający dachom w obszarze analizowanym. SKO podniosło, że przepisy rozporządzenia MI z 2003 r. dopuszczają wyznaczenie wskaźników innych niż te średnie występujące na obszarze analizowanym, jeżeli wynika to ze sporządzonej w sprawie analizy urbanistycznej (§ 4 - § 8). Taka sytuacja zaistniała w sprawie, zatem nie doszło do naruszenia prawa, nakazującego stwierdzenie nieważności decyzji. Z części tekstowej analizy wynika, że określone decyzją parametry zabudowy zostały ustalone zgodnie z zasadami określonymi w rozporządzeniu MI z 2003 r. i korespondują z występującymi w obszarze analizowanym cechami zagospodarowania terenu i gabarytami obiektów (które są wyznaczone przez parametry takie jak szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, czy też wysokość głównej kalenicy dachu). Sporządzona dla potrzeb niniejszej sprawy analiza urbanistyczna w sposób szczegółowy opisuje parametry istniejącej zabudowy i gabaryty budynków występujących w obszarze analizowanym, zawiera wszystkie wymagane rozporządzeniem MI z 2003 r. elementy i nie budzi zastrzeżeń w kontekście wymogów jej sporządzenia. Zawiera ona dostateczne uzasadnienie dla przyjętych w decyzji ustaleń warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
Konkludując, SKO podniosło, że planowana inwestycja nie narusza istniejącego ładu architektonicznego i będzie harmonizować z istniejącą już zabudową, kontynuując zastany na tym terenie sposób użytkowania obiektów, jak również ich cechy zabudowy, a więc nie będzie naruszać zasady dobrego sąsiedztwa. Tym samym, Organ I instancji przy wydaniu kwestionowanej decyzji ustalającej warunki zabudowy nie uchybił obowiązującym przepisom prawnym, a zatem nie może być mowy o jej wadliwości.
Spółka wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie skargę na decyzję SKO w Rzeszowie z 15 września 2022 r., zarzucając naruszenie:
- art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. w zw. z art. 59 oraz art. 61 ust 1 i 5a u.p.z.p. oraz w zw. z § 3 - 8 rozporządzenia MI z 2003 r. z uwagi na uznanie, że decyzja Prezydenta Miasta [....] z 8 maja 2019 r. odpowiada prawu,
art. 107 § 1 K.p.a. w zw. z art. 9 K.p.a. poprzez wydanie decyzji nie spełniającej podstawowych wymogów przewidzianych dla tego typu aktu administracyjnego bez odniesienia się do wszystkich zarzutów podnoszonych w treści odwołania, co stanowi również naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli oraz zasady informowania stron,
art. 7 K.p.a. oraz 11 K.p.a. poprzez brak rozpatrzenia wszystkich, istotnych elementów stanu faktycznego sprawy oraz wystarczającego wyjaśnienia zasadności przesłanek, którymi kierował się Organ przy wydawaniu zaskarżonej decyzji oraz brak szczegółowego wyjaśnienia zajętego w decyzji stanowiska wobec przedstawionych przez Nią argumentów,
art. 77 K.p.a. w zw. z art. 80 K.p.a., w szczególności z uwagi na brak zebrania i rozpatrzenia całokształtu materiału dowodowego.
Spółka wniosła o uchylenie skarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta Miasta [...] z 8 maja 2019 r. oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Ponowiła zarzuty złożonego wniosku o stwierdzenie nieważności. Podniosła, że SKO zbagatelizowało problematykę błędnego tzn. niezgodnego z rozporządzeniem MI z 2003 r. i nieuzasadnionego ustalenia wartości poszczególnych wskaźników nowej zabudowy. Spółka zauważyła, że nie można mieć wątpliwości, że Prezydent Miasta [...] jako organ decyzyjny zdawał sobie doskonale sprawę, iż na obszarze analizowanym nie istnieje zabudowa o parametrach spełniających wymogi inwestora. Dlatego nie uwzględnia się (w analizie i decyzji) średnich wartości poszczególnych wskaźników, a jedynie wartości graniczne. Prowadzi to do bezpośredniego zignorowania przepisów rozporządzenia MI z 2003 r. Tym samym, analiza urbanistyczna daje zafałszowany obraz, niegodny ze stanem faktycznym. Na takiej zaś podstawie wydana została decyzja z 8 maja 2019 r. o warunkach zabudowy. Podniesiona natomiast przez Nią argumentacja została całkowicie zignorowana przez SKO w Rzeszowie.
W odpowiedzi na skargę Kolegium wniosło o jej oddalenie, odwołując się do argumentacji skarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Przedmiotem zaskarżenia jest decyzja administracyjna, co dopuszcza art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a." Kontrolując ją Sąd miał na uwadze zgodność tego aktu z prawem, do czego zobowiązuje go art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492 ze zm.). Ze względu na to, że w toku tej kontroli Sąd nie stwierdził wad określonych w art. 145 § 1 P.p.s.a. tj. naruszenia przepisów, które miały lub mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, złożoną skargę oddalił na podstawie art. 151 P.p.s.a.
Kwestionowaną decyzją SKO w Rzeszowie odmówiło stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] o ustaleniu warunków zabudowy na zamierzenie inwestycyjne pod nazwą: "Budynek biurowo - usługowo - handlowy wraz z garażem podziemnym i niezbędną infrastrukturą techniczną na części działek nr: [...] i [...] obr. [...] przy ul. [...] w [...]". Domagając się stwierdzenia nieważności powyższego aktu Organu I instancji Skarżąca Spółka zarzuciła przede wszystkim rażące naruszenie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wskazała, że błędnie wykonano analizę urbanistyczną i niewłaściwie ustalono wskaźniki nowej zabudowy. Uzasadniając podjętą decyzję o odmowie stwierdzenia nieważności Kolegium przeanalizowało przyjęte przez Prezydenta warunki dotyczące nowej zabudowy i podkreśliło, że wprawdzie zawierają one odstępstwa od wymogów wynikających z powołanego rozporządzenia MI z 2003 r., jednak są one w świetle tego aktu dopuszczalne, bowiem zostały należycie uzasadnione w sporządzonej analizie.
Odnosząc się do powyższego należy przede wszystkim zwrócić uwagę na charakter postępowania prowadzonego w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji. Ma ono mianowicie swój przedmiot, którym jest zbadanie kwestionowanej decyzji pod określonym tylko kątem tj. pod względem tego, czy akt ten dotknięty jest jedną z wad wymienionych w art. 156 § 1 K.p.a. Determinuje to zakres takiego postępowania, które nie może prowadzić do ponownego, merytorycznego rozpoznania sprawy. Powyższe prowadziłoby bowiem do trójinstancyjności postępowania, czego nie przewiduje ustawa Kodeks postępowania administracyjnego. Uwaga organu musi się więc skupić na tym, czy badana decyzja jest wadliwa w rozumieniu art. 156 § 1 K.p.a. Kwestia ta nie może budzić jakichkolwiek wątpliwości, a to wobec jasnego brzmienia powołanego przepisu, jak też art. 15 K.p.a., przewidującego dwuinstancyjność postępowania administracyjnego. Ponadto, w przypadku wady w postaci rażącego naruszenia prawa, musi być ono oczywiste, a zatem nie wymagające procesu jakiejś szerszej wykładni.
Pewną specyfiką odznacza się także postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji dotyczącej ustalenia warunków zabudowy w aspekcie dotknięcia takiego aktu wadą rażącego naruszenia prawa. W orzecznictwie sądowym podkreśla się bowiem, że w postępowaniu nieważnościowym zarzuty merytoryczne co do analizy urbanistyczno-architektonicznej nie mogą być kontrolowane w taki sposób, jaki ma miejsce w postępowaniu odwoławczym. Kontrola tych zarzutów prowadziłaby w istocie do kolejnego postępowania o charakterze odwoławczym od decyzji o warunkach zabudowy, czego postępowanie to nie dotyczy. Zatem, wady analizy nie mogą stanowić
o rażącym naruszeniu prawa skutkującym stwierdzenie nieważności decyzji. Jedynie całkowite zaniechanie przeprowadzenia analizy lub nieusprawiedliwione odstąpienie od określenia koniecznych parametrów nowej zabudowy można byłoby traktować za rażące naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Natomiast, braki w uzasadnieniu, szczegółowości czy też kompletności analizy lub jej wyników można uznać za rażące tylko w przypadku, kiedy wydane rozstrzygnięcie w ogóle nie znajduje odzwierciedlenia
w zebranych materiałach, a porównanie planowanego zamierzenia z otoczeniem nasuwa oczywisty wniosek o naruszeniu zasady dobrego sąsiedztwa lub ładu przestrzennego. Czym innym jest więc kontrola instancyjna w postępowaniu zwykłym, a czym innym weryfikacja decyzji w postępowaniu nadzwyczajnym jakim jest postępowanie w przedmiocie stwierdzenia nieważności. Ewentualne więc braki czy też niedoskonałości decyzji w zakresie jej należytego uzasadnienia nie powinny być postrzegane w kategoriach rażącego naruszenia prawa, bowiem nie mają cechy wyraźnej i oczywistej sprzeczności z treścią przepisu prawa materialnego (tak np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z 14 lutego 2023 r. II SA/Rz 791/22, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 16.03.2023 r. II SA/Wr 775/22).
Przechodząc więc do okoliczności sprawy należy wskazać, że Spółka zakwestionowała w złożonej skardze przyjęty przez Prezydenta wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni określonej wnioskiem jako od 41,57 % do 80,96 %. Jest to bowiem, Jej zdaniem, wartość znacznie powyżej maksymalnej, a wynoszącej 77,05 %.
Jak wynika ze sporządzonej w sprawie analizy, wskaźnik powierzchni istniejącej zabudowy w stosunku do powierzchni działki na terenie analizowanym wynosi od 6,09 do ok. 77,05 %, a zatem średni wskaźnik to 41,57%. W myśl § 5 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego, przy czym ust. 2 dopuszcza wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Sporządzający analizę w przedmiotowej sprawie zwrócił uwagę na to, że wskaźnik wynikający z wyrażonej wyżej zasady może być realizowany na w miarę jednorodnym obszarze, na którym konieczne jest zachowanie w ryzach pewnego standardu zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej jest natomiast w przypadku niejednorodnego obszaru o bardzo zróżnicowanej strukturze zabudowy i zagospodarowania terenu bądź obszaru o jedynie częściowej zabudowie z dużymi terenami z zabudową niepełną. Wówczas, wskaźnik intensywności zabudowy nie daje właściwego - dla potrzeb poprawnego kształtowania nowej zabudowy - obrazu zagospodarowania danego obszaru analizowanego. Mając więc na względzie dużą różnicę między minimalnym a maksymalnym wskaźnikiem intensywności zabudowy uznano, że zasadne będzie odstąpienie od powyższej reguły bez zaburzenia istniejącego ładu przestrzennego. Dlatego Prezydent ustalił, że przedmiotowy wskaźnik wynosi od 41,57 % do 80,96 %.
Następnie Spółka wskazała na ustaloną szerokość elewacji frontowej budynku tj. 60,00 plus minus 20 %, zarzucając, że Organ powinien był wyliczyć średnią dla wszystkich działek, a nie tylko działek, na których wskaźnik ma wartości graniczne tj. działki nr [....] i działki nr [...] oraz w żaden sposób nie wyjaśnił przyjętej wielkości.
Jak stanowi § 6 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%. Z tym, że zgodnie z § 6 ust. 2 tego aktu, dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. Sporządzający analizę podał, że szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy (znajdujących się od strony frontowej działki) na działkach w obszarze analizowanym wynoszą od ok. 6 m (budynek na działce nr [...]) do ok. 78 m (budynek na działce nr [...]). Autor analizy zauważył, że biorąc pod uwagę zamierzenie inwestycyjne Wnioskodawcy oraz parametry przedmiotowej działki ustala się szerokość elewacji frontowej na 60 plus minus 20 %, który to parametr nie zaburzy ładu przestrzennego analizowanego obszaru.
W dalszej części Spółka podniosła, że nie określono jednoznacznie, jaką wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki mają budynki na działkach znajdujących się w obszarze analizowanym i nie wskazano, które działki przyjęto do analizy, gdzie więc wskaźnik wynosi 3 m, a gdzie 33 m.
W myśl § 7 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r., podstawową zasadą określenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki jest ta, że wyznacza się ją dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Z kolei, § 7 ust. 3 tego aktu wskazuje jak wyznaczać przedmiotowy wskaźnik, kiedy wysokość na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok i wreszcie w § 7 ust. 4 przedmiotowego rozporządzenia prawodawca dopuścił wyznaczenie innej wysokości, jeśli wynika to z analizy. Autor analizy podał, że wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych (ich gzymsu lub attyki) istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich wynosi od ok. 3 m do ok. 33 m. Prezydent ustalił przedmiotowy wskaźnik na od 3 m do 30 m.
Spółka zauważyła też, że w decyzji nie wskazano parametrów wysokości głównej kalenicy oraz kąta nachylenia. Wedle § 8 rozporządzenia MI z 2003 r., geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Organ wyznaczył wysokość budynku w kalenicy od 5,00 m do 30,00 m mierząc od średniego poziomu terenu przed wejściem do budynku, zaś dach bryły głównej jako płaski. W tym zakresie w sporządzonej analizie podano, że w obszarze analizowanym występują dachy jednospadowe, dwuspadowe, wielospadowe i płaskie; główne kalenice skierowane równolegle, prostopadle i skośnie w stosunku do frontu działek. Z kolei wysokość głównych kalenic dachów wynosi od ok. 3 do ok. 33,00 m, zaś kat nachylenia połaci dachowych wynosi od ok. 0° do 45°.
Odnosząc się do powyższego należy podnieść, że jeśli chodzi o przyjęte przez Organ odstępstwo od wynikającego z § 5 ust. 1 rozporządzenia MI z 2003 r. wymogu w zakresie wyznaczania przewidzianego w nim wskaźnika, to zdaniem Sądu mimo, że jest ono stosunkowo duże, to zostało w analizie dostatecznie uzasadnione. Autor analizy określił także elementy wymagane przez § 8 rozporządzenia MI z 2003 r., a dotyczące geometrii dachów tj. ich rodzaj, wysokość głównych kalenic, kierunek głównych kalenic w stosunku do frontu działki, choć bez kątu nachylenia połaci dachowych.
Natomiast za zbyt lakoniczną należy niewątpliwie uznać wypowiedź sporządzającego analizę odnośnie do wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych czy szerokości elewacji frontowych. Przedstawione stanowisko nie wyjaśnia bowiem należycie, czy nowa zabudowa wpisuje się w zastane zagospodarowanie terenu w tym właśnie zakresie. Mimo jednak tej niekompletności, nie można w ocenie Sądu uznać, by oparcie decyzji Organu I instancji na nie do końca prawidłowo sporządzonej analizie mogło zostać zakwalifikowane do sytuacji, o której mowa w art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. tj. wydania decyzji z rażącym naruszeniem prawa. Nie można bowiem za taką uznać niedostatecznego uzasadnienia przyjętego przez Organ stanowiska. Naruszenie prawa, do którego nawiązuje powołany art. 156 § 1 pkt 2 K.p.a. musi mieć przecież kwalifikowany charakter, a zatem nie może to być jakieś "zwykłe" uchybienie przepisom prawa, bo przecież stwierdzenie nieważności decyzji jest wyjątkiem od zasady trwałości decyzji administracyjnej wyrażonej w art. 16 § 1 K.p.a.
Z tych względów uznano, że prawidłowo SKO w Rzeszowie przyjęło, iż wniosek Spółki o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] nie podlega uwzględnieniu. Kolegium ustosunkowało się do podniesionych przez Stronę skarżącą zarzutów zwracając przede wszystkim uwagę, iż przepisy rozporządzenia MI z 2003 r. dopuszczają wyznaczenie poszczególnych wskaźników nowej zabudowy innych niż średnie występujące na obszarze analizowanym, jeżeli wynika to ze sporządzonej
w sprawie analizy urbanistycznej, a taka właśnie sytuacja, zdaniem Organu, zaistniała w sprawie. Sąd - co wyżej zaznaczono - zgadza się ze stanowiskiem SKO, że uzasadnienie przedmiotowej analizy jest wystarczające do przyjęcia, iż na gruncie rozpatrywanej sprawy nie doszło do rażącego naruszenia prawa.
Dlatego złożona skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 P.p.s.a.