II SA/Rz 1424/22

II SA/Rz 1424/22 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2023-03-29
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2022-11-07
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Elżbieta Mazur-Selwa
Magdalena Józefczyk /przewodniczący/
Maria Mikolik /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6180 Wywłaszczenie nieruchomości i odszkodowanie, w tym wywłaszczenie gruntów pod autostradę
Hasła tematyczne
Nieruchomości
Skarżony organ
Wojewoda
Treść wyniku
Uchylono decyzję I i II instancji
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 259
art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Dz.U. 2022 poz 2000
art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 138 § 1 pkt 1
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - t.j.
Dz.U. 2021 poz 1899
art. 128 ust. 4
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - t.j.
Dz.U. 2021 poz 555
§ 43
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk Sędziowie WSA Elżbieta Mazur - Selwa AWSA Maria Mikolik /spr./ Protokolant specjalista Anna Mazurek–Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 29 marca 2023 r. sprawy ze skargi A. S.A. w [...] Oddział [...]. na decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia 27 września 2022 r. nr N-III.7570.2.28.2022 w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości I. uchyla zaskarżoną decyzję i decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia 24 lutego 2022 r. nr GBM-VI.436.2.2021.GL; II. zasądza od Wojewody Podkarpackiego na rzecz strony skarżącej A. S.A. w [...] Oddział [...] kwotę 4459 zł /słownie: cztery tysiące czterysta pięćdziesiąt dziewięć złotych/ tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Zaskarżoną decyzją z 27 września 2022 r. nr N-III.7570.2.28.2022, Wojewoda Podkarpacki, po rozpoznaniu odwołania [...] S.A zs. w [...], Oddział w [....] (dalej: "strona skarżąca", "Spółka"), utrzymał w mocy decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] lutego 2022 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Jak wynika z akt sprawy, decyzją z [...] sierpnia 2016 r. nr [...], Prezydent Miasta [...] orzekł o ograniczeniu sposobu korzystania z nieruchomości położonej w obr. [...], oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1139 ha, poprzez udzielenie [...] S.A. zezwolenia na wejście w teren w celu wykonania inwestycji celu publicznego pod nazwą: "Budowa napowietrznej linii 110 kV relacji [...].
Przebieg odcinka napowietrznej linii 110 kV relacji [...] określony został w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, nr [...] dla terenów przemysłowych w dzielnicy [...] przyjętym uchwałą Rady Miasta [....] nr [...] z dnia [...] stycznia 2011 r.
Prezydent Miasta [...] na wniosek [...] S.A. z siedzibą w [...], wszczął postępowanie w sprawie ustalenia odszkodowania za ograniczenie w sposobie korzystania z przedmiotowej nieruchomości. W toku postępowania, w operacie szacunkowym z [...] maja 2021 r. rzeczoznawca majątkowy P.S. ustalił zmniejszenie wartości działki nr [...] położonej w obr. [...] z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z niej na kwotę 27.500 zł.
W dalszej kolejności pełnomocnik strony skarżącej przedłożył uwagi do sporządzonej wyceny, zarzucając wadliwe określenie wartości odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. W odpowiedzi na powyższe biegły rzeczoznawca podtrzymał swoją wycenę i udzielił stosownych wyjaśnień.
Następnie decyzją z [...] lutego 2022 r. nr [...] Prezydent ustalił na rzecz W.T. odszkodowanie z tytułu zmniejszenia wartości prawa własności nieruchomości w łącznej wysokości 27.500 zł oraz zobowiązał [...] S.A. w [....] do wypłaty ww. odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.
W uzasadnieniu decyzji organ I instancji wskazał, że dokonał oceny operatu szacunkowego pod względem jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa materialnego i stwierdził, że operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2021 r. poz. 1899, ze zm.; dalej: u.g.n.), rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (dalej: rozporządzenie), w związku z czym może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości prawa własności nieruchomości gruntowej.
Od powyższej decyzji Prezydenta odwołanie wniosła [...] S.A., reprezentowana przez pełnomocnika J.W. W odwołaniu Spółka powołała się na § 43 rozporządzenia i wskazała, że zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane z ograniczeniem możliwości inwestycyjnych, wynikających ze wskazań miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Spółka podniosła, że w przypadku ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ust. 1 u.g.n. zmniejszenie wartości nieruchomości powinno uwzględniać negatywne skutki budowy urządzeń przesyłowych. Odwołująca zwróciła uwagę, że zmniejszenie wartości nieruchomości powstaje na skutek czynników wymienionych w § 43 ust. 3 p. 1,2,3,4 rozporządzenia. Spółka zarzuciła ponadto, że autor operatu szacunkowego wadliwie określił wartość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, stosując współczynnik "S", który reprezentuje szkodę na skutek prawnej lokalizacji urządzenia, objętą roszczeniem właściciela o odszkodowanie do Gminy na podstawie art. 36 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W konsekwencji rzeczoznawca nie określił zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust.4 ustawy o gospodarce nieruchomości, a sumę obniżenia wartości na skutek prawnej lokalizacji urządzenia oraz współkorzystania z nieruchomości. Ponadto zdaniem Odwołującej, również współczynnik współkorzystania "k" jest zawyżony w stosunku do terenów przemysłowych.
Wojewoda Podkarpacki opisaną na wstępie decyzją z 27 września 2022 r. nr N-III.7570.2.28.2022 utrzymał zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy.
W uzasadnieniu Wojewoda przytoczył treść art. 124, art. 129 ust. 5, art. 130 i art. 154 u.g.n., a także § 43 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r. poz. 555, dalej: rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości) a także przedstawił fragmenty operatu szacunkowego.
Następnie Wojewoda ocenił, że biegły dokonał wyceny zgodnej z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, wyceniając wartość odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości. Sporządzona przez rzeczoznawcę wycena nie została przyjęta bez uzasadnienia i nie jest wynikiem przypadkowości, które w ostateczności mogło doprowadzić do niewłaściwego szacunku wartości nieruchomości. Zdaniem Wojewody opinia rzeczoznawcy jest prawidłowa i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Organ odwoławczy stwierdził, że Odwołujący nie podjął próby udowodnienia, że wartość przedmiotowej nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie operatu szacunkowego, ani innej opinii sporządzonej przez uprawniony podmiot, która podważyłaby wiarygodność operatu szacunkowego będącego podstawą ustalenia odszkodowania w niniejszej sprawie. Wojewoda podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest uznawany za dowód z opinii biegłego w rozumieniu art. 84 k.p.a.
[...] S.A., reprezentowana przez radcę prawnego wniosła skargę na decyzję Wojewody Podkarpackiego z 27 września 2022 r. nr N-III.7570.2.28.2022, zarzucając jej naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
– art. 7 i art. 8, art. 77 § 1 oraz art. 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeksu postępowania administracyjnego (tj. Dz.U. z 2021 r., poz. 735 ze zm., dalej: k.p.a.), poprzez nieprzeprowadzenie prawidłowej analizy okoliczności niniejszej sprawy oraz brak wyczerpującego rozpatrzenia materiału dowodowego, w szczególności operatu szacunkowego, w ramach którego nie uwzględniono wynikających z obowiązujących przepisów prawa wymogów formalnych przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości,
– art. 138 § 2 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy decyzji Prezydenta i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania pomimo istnienia szeregu istotnych naruszeń przepisów postępowania przed organem I instancji, co przesądza o wadliwości decyzji.
Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów prawa materialnego, które miały wpływ na wynik sprawy, a to:
– art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, poprzez oparcie decyzji na operacie w zakresie którego Organ dokonał błędnej oceny wartości dowodowej pod kątem kompletności i prawidłowości, pomimo, iż biegły w ramach operatu szacunkowego nie przeanalizował czynników określonych w § 43 przywołanego rozporządzenia,
– art. 134 i 128 ust. 4 w zw. z art. 124 ust. 4 u.g.n., poprzez ustalenie nieprawidłowej wartości odszkodowania z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z ww. nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...], a to w związku z zawyżeniem wysokości przyznanego odszkodowania z uwagi na nieprawidłowy i nieuzasadniony dobór nieruchomości podobnych przyjęty do wybranej metody szacowania wartości nieruchomości.
W oparciu o tak postawione zarzuty Skarżąca wniosła o uchylenie w całości zaskarżonej decyzji Wojewody Podkarpackiego z 27 września 2022 r. oraz poprzedzającej ją decyzji Prezydenta Miasta [...] z 24 lutego 2022 r. i przekazanie sprawy Prezydentowi do ponownego rozpatrzenia, a także o zasądzenie na rzecz Skarżącej kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa w postępowaniu sądowoadministracyjnym.
W uzasadnieniu Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca majątkowy w ramach złożonego w sprawie operatu szacunkowego nie przenalizował czynników wskazanych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jest to uchybienie prawne, dyskwalifikujące operat szacunkowy do wykorzystania w celu ustalenia odszkodowania. Rzeczoznawca majątkowy określił wartość wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu zamiast odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej. Skarżąca zarzuciła, że rzeczoznawca nie rozróżnia pojęcia wynagrodzenia za ustanowienie służebności od zmniejszenia wartości nieruchomości, o czym świadczy wprowadzenie w treści operatu współczynnika "k", tj. współczynnika uwzględniającego sposób korzystania z pasa gruntu przez właściciela i przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Zdaniem Skarżącej, rzeczoznawca sporządzający operat powinien wykorzystać współczynnik zmniejszenia wartości nieruchomości w pasie ograniczonego sposobu korzystania z nieruchomości, którego wielkość powinna uwzględniać charakter nieruchomości oraz zawierać w sobie wpływ wszystkich czynników określonych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Skarżąca zwróciła uwagę, że pojęcie służebności przesyłu i odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej to osobne pojęcia. Metoda ich określenia również jest odmienna. Zdaniem Strony rzeczoznawca określił wartość wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, która nie była celem operatu szacunkowego, co przesądza o wadliwości sporządzonego operatu szacunkowego oraz jego nieprzydatności w sprawie.
Skarżąca zarzuciła również, że rzeczoznawca majątkowy błędnie w ramach wyceny przyjął i ustalił, iż w ramach określania cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do wycenianej istotne znaczenie ma jakość drogi dojazdowej dla nieruchomości podobnych, co znalazło odzwierciedlenie w ocenie tej cechy rynkowej. Zdaniem skarżącej biegły rzeczoznawca błędnie przyjął do analizy przedmiotową cechę rynkową w sytuacji, gdy wyceniana działka numer [...] nie posiada drogi dojazdowej (położna jest w pobliżu drogi o nawierzchni bitumicznej). Co więcej, biegły rzeczoznawca ocenił nieruchomości o statusie jakości drogi dojazdowej - dobra, jak również przyjął do wyceny taką właśnie wartość (dobra). Tymczasem biegły uwzględnił w ramach doboru cech rynkowych nieruchomości przedmiotową cechę, pomijając przy tym istotne z punktu widzenia wyceny cechy takie jak uzbrojenie oraz cechy geometryczne wycenianej nieruchomości.
Skarżąca w dalszej kolejności argumentowała, że rzeczoznawca majątkowy w sposób nieprawidłowy przyjął, że wielkość działki (powierzchnia gruntu oraz kształt) nie wpływa na ceny transakcyjne nieruchomości. Wyceniana nieruchomość ze względu na swoje uwarunkowania oraz przeznaczenie w planie miejscowym (P/U1, tj. obiekty produkcyjne, składy, magazyny i zabudowa usługowa) nie może zostać wykorzystana w pełni w sposób zgody z przewidzianym w ramach wskazanego planu miejscowego. Powyższe bezsprzecznie wpływa na wartość wycenianej nieruchomości a zostało to całkowicie pominięte przez rzeczoznawcę w ramach sporządzanego operatu.
W ocenie skarżącej przedmiotowy operat szacunkowy nie powinien był zostać wykorzystany do ustalenia odszkodowania nieruchomości z tytułu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości.
Końcowo Spółka podniosła, że Wojewoda Podkarpacki wydając zaskarżoną decyzję zupełnie pominął podniesiony przez nią zarzut w zakresie braku wzięcia pod uwagę przez rzeczoznawcę wymogów określonych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, które powinno stanowić zakres przedmiotowych operatów.
W odpowiedzi na skargę Wojewoda Podkarpacki wniósł o jej oddalenie z przyczyn podanych w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Stwierdził, że zarzuty skargi nie stanowią nowych okoliczności w sprawie, lecz były znane organowi w postępowaniu odwoławczym, do których odniósł się w zaskarżonej decyzji.
W dniu 16 grudnia 2022 r. Skarżąca złożyła do tut. Sądu operat szacunkowy wraz z pismem procesowym z 12 grudnia 2022 r. W piśmie tym podniosła, że przedkładany operat szacunkowy dotyczy wyceny działki ewidencyjnej nr [...] zlokalizowanej w obrębie [...], objętą KW nr [...].
Skarżąca podniosła, że z treści sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego – A.W. operatu szacunkowego wynika, iż zmniejszenie wartości nieruchomości nastąpiło o kwotę 9.211 złotych, co koresponduje ze stanowiskiem Skarżącej w zakresie znacznego zawyżenia wartości, o którą nastąpiło zmniejszenie wartości nieruchomości w ramach operatu szacunkowego będącego bazą zaskarżonej decyzji Wojewody Podkarpackiego. Różnica pomiędzy wskazywaną przez organ wartością a zmniejszeniem wartości nieruchomości wskazaną w ramach operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłą A.W. wynosi 18.289 zł, a więc stanowi 1/3 wartości wskazanej w decyzji.
Ponadto, w ramach przedmiotowego opracowania uwzględnione zostały - stanowiące przedmiot zarzutów wobec operatu szacunkowego będącego bazą zaskarżonej decyzji Wojewody kwestie takie jak:
– analiza czynników wskazanych w § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego,
– ustalenie w ramach operatu szacunkowego wartości odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości wskutek budowy infrastruktury technicznej (nie zaś wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu),
– właściwe określenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy w ramach przygotowywanego opracowania uwzględniła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów przemysłowych w dzielnicy [...] w [...]. Biegła w ramach przygotowanej opinii zwróciła uwagę, że na zmniejszenie wartości nieruchomości na skutek budowy dwutorowej linii 110 kV nie miały wpływu takie czynniki jak:
– zmiana warunków korzystania z nieruchomości, a to ze względu na fakt, że linia elektroenergetyczna nie zmienia warunków korzystania z wycenianej nieruchomości,
– zmiana przydatności użytkowej nieruchomości, albowiem wyceniana nieruchomość może być użytkowana w dotychczasowy sposób i nie wystąpiło pogorszenie jej przydatności użytkowej.
Skarżąca podniosła, że powyższe wpłynęło w sposób istotny na parametry zmniejszenia wartości nieruchomości.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:
W myśl art. 1 ustawy z 25 lipca 2002r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2022 r., poz. 2492) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2022r., poz. 329 ze zm., dalej: P.p.s.a.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, a kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Decyzja administracyjna podlega uchyleniu, jeśli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania lub inne naruszenie przepisów postępowania mogące mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a-c P.p.s.a.). Stosownie zaś do art. 134 § 1 P.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi.
Sąd po rozpoznaniu sprawy w wyżej wskazanych granicach doszedł do przekonania, że skarga zasługuje na uwzględnienie.
Wątpliwości nie budzi, że z powodu ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm., dalej: u.g.n.) przysługuje odszkodowanie. Podstawę ustalenia odszkodowania w tym przypadku przewiduje art. 128 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym odszkodowanie przysługuje również za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 120 i 124-126. Odszkodowanie powinno odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą temu zmniejszeniu.
Zasady wyceny szkód, o których mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. określa § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z ust. 1 tego przepisu, przy określaniu wartości poniesionych szkód na nieruchomości, o których mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się w szczególności:
1) stan zagospodarowania nieruchomości na dzień wydania decyzji odpowiednio o wywłaszczeniu, ograniczeniu sposobu korzystania albo zezwoleniu na czasowe zajęcie nieruchomości oraz stan zagospodarowania nieruchomości na dzień zakończenia działań uzasadniających wydanie tej decyzji;
2) utratę pożytków w okresie od dnia wydania decyzji do dnia zakończenia działań uzasadniających jej wydanie.
Przez stan zagospodarowania w przypadku nieruchomości zabudowanej rozumie się przeznaczenie i sposób wykorzystywania obiektów budowlanych oraz ich stan techniczny, a także cechy tych obiektów, a w szczególności gabaryty, formę architektoniczną, usytuowanie względem linii zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu (tak § 43 ust. 2 ww. rozporządzenia).
W niniejszej sprawie istotne znaczenie ma treść § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, zgodnie z którym, przy określaniu zmniejszenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 ustawy, uwzględnia się:
1) zmianę warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmianę przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.
Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości, stosownie do art. 130 ust. 2 u.g.n.
Operat szacunkowy, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego będzie więc podstawowym i kluczowym dowodem dla rozstrzygnięcia tego rodzaju sprawy, jako że wpływa bezpośrednio na treść decyzji ustalającej wysokość odszkodowania dla strony ograniczonej w prawie własności. Powinien więc spełniać nie tylko wymogi formalne, lecz określać odszkodowanie w sposób zgodny z wymogami przewidzianymi przepisami prawa, w tym przypadku przede wszystkim z § 43 ww. rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Należy więc pamiętać, że choć operat szacunkowy stanowi opinię biegłego z uwagi na zawarte tam wiadomości specjalne, którymi dysponuje rzeczoznawca majątkowy, to jednak jest on dowodem, który podlega ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ nie jest więc zwolniony z obowiązku dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, a co za tym idzie z oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Należy pamiętać, że szczegółowe kwestie dotyczące merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym i dokonywania oceny w świetle wiedzy specjalistycznej, w tym w zakresie wyróżnionych cech rynkowych, nadawania im określonych wag czy przyjętych współczynników korygujących, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów czy sądów administracyjnych (por. wyrok WSA w Olsztynie z 15 lutego 2022 r., II SA/Ol 1067/21, LEX nr 3322965). Jednakże Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale i obowiązek zbadać przedstawiony operat pod względem zgodności ze stosowanymi przepisami, logiczności i zupełności (zob. wyrok NSA z 31 stycznia 2012 r., I OSK 2085/11, Lex nr 1120654; wyrok NSA z 13 stycznia 2012 r., I OSK 173/11, Lex nr 1113251).
W niniejszej sprawie zdaniem Sądu zaistniała konieczność zbadania zgodności sporządzonego operatu z przepisem art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ww. rozporządzenia. Problem dotyczący zakresu odszkodowania, jakie przysługuje na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. był już przedmiotem rozważań sądów administracyjnych. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 czerwca 2022r., I OSK 890/19 (LEX nr 3360615) wskazał, że zmniejszenie wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 128 ust. 4 u.g.n. nie powinno być utożsamiane ze skutkami dla wartości nieruchomości, jakie wynikają z uchwalonych planów miejscowych czy wydanych decyzji lokalizacyjnych. W tych przypadkach właścicielowi nieruchomości służą roszczenia odszkodowawcze, o jakich mowa w ustawie z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2022, poz. 503, dalej: u.p.z.p.). W szczególności, zgodnie z art. 36 ust. 1 u.p.z.p., jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 371 ust. 1, żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. W przypadku obniżenia wartości nieruchomości oznacza to prawo właściciela do żądania odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli zbywa tę nieruchomość (art. 36 ust. 3 u.p.z.p.). Jest to instrument prawny służący ochronie interesów ekonomicznych właścicieli nieruchomości objętych działaniem miejscowego planu.
Natomiast przepis art. 128 ust. 4 u.g.n. dotyczy odszkodowań ustalanych w trybie administracyjnym za szkody powstałe wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n.. Zdarzeniami mogącymi rodzić szkodę nie są jednak same akty planistyczne, czy też decyzja lokalizacyjna, lecz faktyczne zakładanie i przeprowadzanie ciągów, przewodów i urządzeń. To za skutki tych zdarzeń właścicielowi nieruchomości służą dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze dotyczy odszkodowania za szkody, jeżeli takie na nieruchomości powstaną (zgodnie z art. 124 ust. 4 u.g.n. w pierwszej kolejności podmiot występujący o zezwolenie ma bowiem obowiązek przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego). Powinno ono odpowiadać wartości poniesionych szkód. Drugie roszczenie dotyczy natomiast odszkodowania za zmniejszenie wartości nieruchomości. Przysługuje ono w przypadku, gdy wskutek zdarzeń, o których mowa w art. 124 u.g.n., zmniejszy się wartość nieruchomości. Przy czym przepis § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia wyraźnie określa czynniki, jakie należy wziąć pod uwagę przy określaniu wysokości tego rodzaju odszkodowania i są to:
1) zmiana warunków korzystania z nieruchomości;
2) zmiana przydatności użytkowej nieruchomości;
3) trwałe ograniczenie w sposobie korzystania z nieruchomości;
4) skutki spowodowane obowiązkiem udostępnienia nieruchomości w celu wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii ciągów, przewodów i urządzeń, o których mowa w art. 124 ust. 1 ustawy.
W analizowanym operacie szacunkowym biegły wskazał na następujące czynniki decydujące o wartości odszkodowania:
- obniżenie wartości nieruchomości – funkcja rodzaju urządzenia i wielkości obszaru oddziaływania urządzeń,
- negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwie przesyłowe,
- inne czynniki mające wpływ na obniżenie wartości nieruchomości.
Zwraca więc uwagę, że rzeczoznawca ustalając wartość odszkodowania nie odwołał się do czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, lecz przedstawił trzy inne, niewymienione w ww. przepisie, które zostały określone w sposób ogólnikowy. Zdaniem Sądu rzeczoznawca w operacie szacunkowym winien był wskazać, czy względem wycenianej działki zachodzą ograniczenia wskazane w § 43 ust. 3 pkt 1-4 ww. rozporządzenia i ile winno wynosić odszkodowanie z przyczyn wskazanych w tym przepisie. W przedmiotowym operacie szacunkowym brak jest informacji w tym zakresie, co świadczy o sporządzeniu operatu z naruszeniem § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia i w rezultacie prowadzi do wniosku, że dowód ten nie mógł być podstawą ustaleń co do wysokości odszkodowania, przysługującego na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n.
Rzeczoznawca powołał się na trzy – wyżej wskazane czynniki, które zostały sformułowane w taki sposób, że budzą wątpliwości co do zakresu przedmiotowego ustalonego odszkodowania. W szczególności zwraca uwagę, że biegły uznał, że o wartości odszkodowania decydują negatywne skutki związane ze współkorzystaniem z pasa eksploatacyjnego przez przedsiębiorstwo przesyłowe. Należy natomiast wskazać, że ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości nie wiąże się z uprawnieniem po stronie przedsiębiorstwa przesyłowego do współkorzystania z nieruchomości w ramach pasa eksploatacyjnego. Tego rodzaju uprawnienie przedsiębiorstwo przesyłowe może nabyć w ramach służebności przesyłu. W przypadku natomiast ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. przedsiębiorstwo ma prawo do założenia lub przeprowadzenia odpowiedniej sieci oraz wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii przewodów i urządzeń. W tym zakresie rację więc ma strona Skarżąca, która zarzuca, że rzeczoznawca dokonał wyceny wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu a nie odszkodowania z tytułu zmniejszenia wartości nieruchomości na skutek zastosowania art. 124 u.g.n.
Należy bowiem podkreślić, że art. 128 ust. 4 u.g.n. nie przewiduje możliwości przyznania wynagrodzenia za współkorzystanie z obciążonej nieruchomości w przypadku gdy dochodzi do ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości na podstawie art. 124 u.g.n. Wynagrodzenie za współkorzystanie z nieruchomości nie zostało również wymienione w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia, jako jeden z czynników, jakie należy uwzględnić przy obliczaniu zmniejszenia wartości nieruchomości. Możliwość przyznania właścicielowi nieruchomości wynagrodzenia przewidziana jest w ramach służebności przesyłu. Jednak jest to odmienna instytucja prawna a zasady dotyczące jej ustanawiania nie mają zastosowania przy ustalaniu odszkodowania za ograniczenie prawa własności na podstawie art. 124 u.g.n.
Zwraca również uwagę, że z treści operatu wynika, że rzeczoznawca uwzględniał w ramach odszkodowania obniżenie wartości nieruchomości na skutek lokalizacji urządzenia przesyłowego. Jak już powyżej wskazano, odszkodowanie na skutek prawnej lokalizacji przewodów, czy też urządzeń przesyłowych stanowi przedmiot odrębnej instytucji prawnej, przewidzianej w art. 36 u.p.z.p. natomiast odszkodowanie na podstawie art. 128 ust. 4 u.g.n. należne jest z tytułu samych działań, polegających na zakładaniu i przeprowadzaniu ciągów, przewodów i urządzeń. Nie jest natomiast dopuszczalne rozszerzanie odszkodowania, poza zakres wyznaczony przez art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Z tych przyczyn Sąd uznał, że operat szacunkowy z uwagi na niespełnienie wymogów, wynikających z art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości nie mógł stanowić podstawy ustaleń dotyczących wysokości odszkodowania w niniejszej sprawie. Organy nie dostrzegły, że wydały decyzje w przedmiocie ustalenia wartości odszkodowania na podstawie operatu szacunkowego, który nie zawiera wyceny czynników wskazanych w § 43 ust. 3 ww. rozporządzenia. W toku ponownie prowadzonego postępowania Organ winien będzie uzyskać operat szacunkowy, spełniający wymogi, wynikające w szczególności z § 43 ww. rozporządzenia.
Uznając, że w niniejszej sprawie doszło do istotnego naruszenia art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 128 ust. 4 u.g.n. w zw. z § 43 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, Sąd uchylił zaskarżoną decyzję oraz decyzję Prezydenta Miasta [...] z [...] marca 2022r. na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i lit. c w zw. z art. 135 P.p.s.a.
Na podstawie art. 200, art. 205 § 2 P.p.s.a. w zw. z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2018 r. poz. 265 z późn. zm.) Sąd zasądził zwrot kosztów postępowania sądowego w wysokości 4459 zł, na które składa się wpis od skargi (825 zł), opłata skarbowa od pełnomocnictw (34 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego (3600 zł).