II SA/RZ 1279/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w RzeszowieRzeszów2025-01-15
NSAbudowlaneŚredniawsa
planowanie przestrzennewarunki zabudowydostęp do drogi publicznejinwestycja budowlanaprawo administracyjnepostępowanie administracyjne WSAprawo budowlane

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie oddalił skargę na decyzję o warunkach zabudowy, uznając, że działka posiada dostęp do drogi publicznej, a kwestie własnościowe i immisji badane są na późniejszym etapie procesu inwestycyjnego.

Skarżąca L. G. wniosła skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Przemyślu, utrzymującą w mocy decyzję o warunkach zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Zarzucała m.in. brak dostępu do drogi publicznej oraz naruszenie przepisów technicznych i przeciwpożarowych. Sąd oddalił skargę, stwierdzając, że działka posiada pośredni dostęp do drogi publicznej, a kwestie takie jak prawo własności czy immisje nie są badane na etapie decyzji o warunkach zabudowy, lecz na etapie pozwolenia na budowę.

Przedmiotem kontroli Sądu była decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie, utrzymująca w mocy decyzję Dyrektora Biura Rozwoju Miasta w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego. Skarżąca zarzuciła organom naruszenie przepisów dotyczących dostępu do drogi publicznej, warunków technicznych budynków i dróg pożarowych, a także naruszenie zasad K.p.a. poprzez nieprawidłowe pouczenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie oddalił skargę. Sąd uznał, że organ I instancji prawidłowo przeprowadził analizę urbanistyczną i ustalił, że działka posiada dostęp do drogi publicznej, rozumiany szeroko jako dostęp bezpośredni lub pośredni przez drogę wewnętrzną. Podkreślono, że na etapie decyzji o warunkach zabudowy nie bada się parametrów technicznych dróg dojazdowych ani kwestii własnościowych czy immisji, które są przedmiotem postępowania o pozwolenie na budowę. Sąd stwierdził, że decyzja nie narusza prawa, a zarzuty skargi miały charakter polemiczny.

Asystent AI do analizy prawnej

Przeanalizuj tę sprawę w kontekście orzecznictwa, przepisów i doktryny. Uzyskaj pogłębioną analizę, projekt pisma lub odpowiedź na pytanie prawne.

Analiza orzecznictwa Badanie przepisów Odpowiedzi na pytania Drafting pism
Wypróbuj Asystenta AI

Zagadnienia prawne (2)

Odpowiedź sądu

Tak, działka posiada dostęp do drogi publicznej, rozumiany szeroko jako dostęp bezpośredni lub pośredni przez drogę wewnętrzną lub służebność.

Uzasadnienie

Sąd uznał, że dostęp do drogi publicznej należy rozumieć funkcjonalnie, obejmując możliwość obsługi komunikacyjnej. Dostęp pośredni przez drogę wewnętrzną jest wystarczający na etapie decyzji o warunkach zabudowy.

Rozstrzygnięcie

Decyzja

oddalono_skargę

Przepisy (24)

Główne

P.p.s.a. art. 151

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

u.p.z.p. art. 61 § ust. 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 61 § ust. 1 pkt 2

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Pomocnicze

P.p.s.a. art. 3 § § 2 pkt 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

P.p.s.a. art. 134 § § 1

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

P.p.s.a. art. 145 § § 1 pkt 1 lit. a), b) i c)

Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi

u.p.z.p. art. 61 § ust. 5

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 54 § ust. 1 i 2

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 64 § ust. 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 63 § ust. 2

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 2 § pkt 14

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

K.p.a. art. 138 § § 1 pkt 1

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

K.p.a. art. 7

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

K.p.a. art. 77 § § 1

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

K.p.a. art. 80

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego

P.u.s.a. art. 1 § § 1 i 2

Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych

Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie art. 14 § ust. 1

Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych art. 13 § ust. 2

Ustawa z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych art. 5 § ust. 1

Ustawa z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych art. 22 § ust. 2 pkt 1

u.p.z.p. art. 88 § ust. 1

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 67

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

u.p.z.p. art. 53 § ust. 5e pkt 2

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

Argumenty

Odrzucone argumenty

Działka nie posiada dostępu do drogi publicznej. Naruszenie przepisów technicznych dotyczących dojść i dojazdów. Naruszenie przepisów dotyczących dróg pożarowych. Nieprawidłowe pouczenie w decyzji organu odwoławczego.

Godne uwagi sformułowania

Pojęcie prawne "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć możliwie najszerzej, obejmując jego zakresem w szczególności dostępność komunikacyjną na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Dostęp pośredni polega na wykorzystaniu komunikacyjnym innej działki lub działek, które oddzielają działkę inwestycyjną od drogi publicznej. Na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie jest badane czy droga dojazdowa spełnia parametry z § 14 rozporządzenia Ministra Infrastruktury [...] czy też §13 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i administracji [...]. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich.

Skład orzekający

Jolanta Kłoda-Szeliga

sprawozdawca

Magdalena Józefczyk

przewodniczący

Maria Mikolik

członek

Informacje dodatkowe

Wartość precedensowa

Siła: Średnia

Powoływalne dla: "Interpretacja pojęcia \"dostęp do drogi publicznej\" na etapie decyzji o warunkach zabudowy oraz zakres kontroli sądu administracyjnego w sprawach dotyczących warunków zabudowy."

Ograniczenia: Dotyczy specyfiki dostępu do drogi publicznej w konkretnym przypadku, ale ogólne zasady interpretacji są szeroko stosowalne.

Wartość merytoryczna

Ocena: 5/10

Sprawa dotyczy powszechnego problemu ustalania warunków zabudowy i interpretacji kluczowego pojęcia "dostępu do drogi publicznej", co jest istotne dla wielu inwestorów i prawników.

Dostęp do drogi publicznej: Jak sąd rozstrzygnął spór o warunki zabudowy?

Sektor

nieruchomości

Asystent AI dla prawników

Twój asystent do analizy prawnej

Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka ponad 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.

Analiza orzecznictwa i przepisów
Drafting pism i dokumentów
Odpowiedzi na pytania prawne
Pogłębiona analiza z doktryny

Powiązane tematy

Pełny tekst orzeczenia

Oryginał, niezmieniony
II SA/Rz 1279/24 - Wyrok WSA w Rzeszowie
Data orzeczenia
2025-01-15
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-09-19
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie
Sędziowie
Jolanta Kłoda-Szeliga /sprawozdawca/
Magdalena Józefczyk /przewodniczący/
Maria Mikolik
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 935
art. 151
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Dz.U. 2023 poz 977
art. 61, art. 54 ust. 1 i 2, art. 2 pkt 14, art. 63 ust. 2
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.  o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w składzie następującym: Przewodniczący SWSA Magdalena Józefczyk Sędziowie WSA Maria Mikolik AWSA Jolanta Kłoda-Szeliga /spr./ Protokolant starszy specjalista Anna Mazurek-Ferenc po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 15 stycznia 2025 r. sprawy ze skargi L. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Przemyślu z dnia 9 sierpnia 2024 r. nr SKO 415.87.2024 w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy – skargę oddala –
Uzasadnienie
Przedmiotem kontroli Sądu jest decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie (dalej: Kolegium, organ odwoławczy lub organ II instancji) z dnia 9 sierpnia 2024 r. nr SKO 415.87.2024, utrzymująca w mocy decyzję Dyrektora Biura Rozwoju Miasta [...] , działającego z upoważnienia Rady Miejskiej w [...] (dalej: Dyrektor lub organ I instancji) z dnia 16 lipca 2024 r. nr [...], w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.
W podstawie prawnej organ powołał art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2024 r. poz. 572 ze zm. – dalej: K.p.a. ) w zw. z art. art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r., o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2023 r., poz. 977 ze zm. – dalej: u.p.z.p.).
Wydanie decyzji poprzedziło postępowanie administracyjne o następującym przebiegu:
P. B. wnioskiem z dnia 28 marca 2024 r. (uzupełnionym 16 kwietnia 2024 r.) wystąpił do Dyrektora Biura Rozwoju Miasta [...] o ustalenie warunków zabudowy dla nieruchomości stanowiącej część działki [...], położonej w [...] przy ul. [...], w zakresie realizacji na niej inwestycji pn. "budowa budynku mieszkalnego jednorodzinnego".
Decyzją z dnia 16 lipca 2024 r. nr [...], organ I instancji, ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia powołał się na obowiązujące przepisy prawne, a także ustalony stan faktyczny, obligujący go do takiego działania.
Z powyższym rozstrzygnięciem nie zgodziła się L. G. (dalej: Skarżąca), zaskarżając powyższe rozstrzygnięcie.
W wyniku rozpatrzenia odwołania organ II instancji opisaną na wstępie decyzją z dnia 9 sierpnia 2024 r. nr SKO 415.87.2024, utrzymał w mocy decyzję organu I instancji z dnia 16 lipca 2024 r.
W ocenie organu odwoławczego, organ I instancji wydał kwestionowane rozstrzygniecie w oparciu o właściwie ustalony stan faktyczny sprawy, znajdujący potwierdzenie w aktach administracyjnych.
Organ II instancji wskazał, że w myśl przepisu art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia określonych w ww. przepisie warunków. Z treści z punktu 1 art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wynika, że dla oceny, czy projektowana inwestycja spełnia funkcję, cechy i parametry zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym wystarczające jest, że można określić na podstawie funkcji, cech i parametrów zabudowy występującej na chociażby jednej działce sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, wymagania dotyczące nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.
Organ podkreślił, że kwestie własnościowe (możliwość zainwestowania nieruchomości), jak i dochowanie norm odległościowych czy utrudnienia z korzystania z własności nie mogą stanowić przedmiotu rozważań na tym etapie procesu inwestycyjnego, bowiem w oparciu o art. 63 ust. 2 cyt. ustawy - decyzja lokalizacyjna nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest tylko jednym z elementów procesu inwestycyjnego, a ochrona interesów osób trzecich jest realizowana przede wszystkim na etapie wydawania pozwolenia na budowę.
Końcowo Kolegium wskazało, że na etapie ustalenia warunków zabudowy nie posiada podstaw prawnych do badania planów inwestora, realizowanych w wyniku uzyskania decyzji lokalizacyjnej. Zdaniem SKO postępowanie, na podstawie którego wydano zaskarżoną decyzję, nie jest obarczone wadami wynikającymi z istotnego naruszenia zasad i przepisów postępowania administracyjnego, gdyż organ orzekający w sprawie dopełnił obowiązku wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy w stopniu koniecznym do jej rozstrzygnięcia.
Skargę na wyżej opisaną decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie złożyła L. G., reprezentowana przez pełnomocnika radcę prawnego – G. G. Skarżąca zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie:
1. art. 53 ust. 3 pkt 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie i niedokonanie przez Organ analizy stanu faktycznego i prawnego terenu objętego wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy skutkujące wydaniem decyzji pozytywnej, pomimo występowania przesłanek negatywnych, w tym pomimo, że działka [...] nie posiada dostępu do drogi publicznej;
2. § 14 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez jego niezastosowanie i wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy dla działki nr [...] , podczas gdy nie został spełniony warunek zapewnienia dojścia i dojazdu umożlwiającego dostęp do drogi publicznej;
3. art. 6 K.p.a. w zw. z § 13 ust. 2 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych, poprzez wydanie decyzji o ustaleniu warunków zabudowy na działce nr [...], pomimo że wskazana nieruchomość jest całkowicie pozbawiona drogi pożarowej;
4. art. 61 ust. 1 pkt 2 u.p.z.p., poprzez przyjęcie, że działka objęta wnioskiem posiada dostęp do drogi publicznej;
5. art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., gwarantującego prawo właściciela nieruchomości do jej zagospodarowania zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego;
6. art. 8 § 1 w zw. z art. 107 § 1 pkt 9 K.p.a. przez prowadzenie przez organ II instancji postępowania odwoławczego w sposób podważający zaufanie do organów administracji publicznej z uwagi na nieprawidłowe pouczenie zawarte w zaskarżonej decyzji, polegające na braku pouczenia o wysokości wpisu sądowego od skargi.
W konsekwencji powyższego Skarżąca wniosła o uchylenie decyzji organów obu instancji oraz umorzenie postępowania, nadto o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczas zajęte stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2024 r., poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem. Stosownie do art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2024 r., poz. 935, dalej: P.p.s.a. ), kontrola działalności administracji publicznej przez sądy administracyjne obejmuje orzekanie w sprawach skarg na decyzje administracyjne. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związanym zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną - art. 134 § 1 P.p.s.a.
W wyniku takiej kontroli decyzja może zostać uchylona tylko w razie stwierdzenia, że naruszono przepisy prawa materialnego w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy lub doszło do takiego naruszenia przepisów prawa procesowego, które mogłoby w istotny sposób wpłynąć na wynik sprawy, ewentualnie w razie wystąpienia okoliczności mogących być podstawą wznowienia postępowania (art. 145 § 1 pkt 1 lit. a), b) i c) P.p.s.a.).
W tak zakreślonych granicach kontroli sądowej, skargę wniesioną w przedmiotowej sprawie należało oddalić, gdyż zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
W ocenie Sądu, ustalenia dokonane w sprawie przez organy są wystarczające i mogą stanowić podstawę do poddania kontroli legalności stanowiska wyrażonego w wydanej decyzji, w tym zastosowanych przepisów prawa. Stan faktyczny sprawy został ustalony zgodnie z wymogami stawianymi art. 7 i art. 77 § 1 K.p.a. Organy dokonały ustaleń adekwatnych do zakresu i przedmiotu postępowania wyjaśniającego, determinowanego przepisami prawa materialnego, bowiem to normy prawa materialnego przesądzają o przedmiocie sprawy i okolicznościach prawnie istotnych.
Uwzględniły również specyfikę danej sprawy, wynikającą z uregulowań u.p.z.p. i stanowiącą o stanie faktycznym. Ocena zgromadzonego materiału dokonana została zgodnie z zasadami swobodnej oceny dowodów (art. 80 K.p.a.), a motywy którymi kierowały się organy zostały szczegółowo wyjaśnione w uzasadnieniu decyzji.
Wymaga przypomnienia, że przedmiotem zaskarżenia w niniejszej spawie Skarżącą uczyniła decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Rzeszowie z dnia 9 sierpnia 2024 r., utrzymująca w mocy decyzję Dyrektora Biura Rozwoju Miasta [...] z dnia 16 lipca 2024 r. o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego na działce nr [...] w [...]. Zdaniem organów obu instancji, przeprowadzona analiza urbanistyczna oraz postępowanie dowodowe wykazało, że planowana inwestycja spełnia przesłanki określone art. 61 u.p.z.p., a zatem wniosek inwestora podlegał uwzględnieniu.
Zgodnie z art. 61 ust. 1, wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
1a) teren jest położony na obszarze uzupełnienia zabudowy;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;
6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:
a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2024 r. poz. 555 i 834), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, o którym mowa w art. 53 ust. 5e pkt 2,
c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.
Decyzja o warunkach zabudowy nie jest decyzją o charakterze uznaniowym. Jeśli spełnione są przesłanki do ustalenia warunków zabudowy organ administracji nie może odmówić wydania takiej decyzji. Organ prowadząc postępowanie o ustalenie warunków ma obowiązek zbadania zgodności złożonego wniosku z przepisami u.p.z.p. oraz ustaw szczególnych, a także z przepisami aktów wykonawczych, wydanych na podstawie tych ustaw. Oznacza to, że organ w decyzji o warunkach zabudowy konkretyzuje w ten sposób przepisy wskazanych aktów prawnych, w związku z określonym we wniosku inwestora rodzajem inwestycji i jej cechami. Organ przed wydaniem decyzji administracyjnej obowiązany jest przeprowadzić analizę warunków i zasad zagospodarowania terenu oraz jej zabudowy, a także analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji. Organ wyznacza obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o jakich mowa w art. 61 ust. 1-6 u.p.z.p. Dopiero w oparciu o sporządzoną analizę oraz o poczynione ustalenia faktyczne organ może formułować wnioski, co do dopuszczalności ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji żądanej przez inwestora bądź o odmowie ich ustalenia (zob. wyrok WSA w łodzi z 11 grudnia 2024 r. II SA/Łd 682/24).
W niniejszej sprawie organ I instancji przeprowadził analizę funkcji i cech zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Obszar analizowany wyznaczono zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. jako trzykrotność szerokości frontu działki objętej wnioskiem, a jako front działki przyjęto cześć działki o długości 69 m, przylegającą do drogi publicznej na działce nr [...], z której też odbywa się wjazd na nieruchomość wnioskodawcy. Wymaga podkreślenia, że w analizie wskazano szczegółowo które obiekty budowlane objęto jej ustaleniami. W formie tabelarycznej oraz opisowej autor analizy wyszczególnił obiekty budowlane oraz ich parametry, na podstawie których obliczono uśrednione wartości wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej, wysokości budynku (pkt 3.2 analizy) oraz układu połaci i kierunku kalenicy głównej (pkt 3.3. analizy). Jednocześnie ustalono, że teren inwestycji posiada bezpośredni dostęp do drogi publicznej – ul. [...], zlokalizowanej na działce nr [...], a wjazd na działkę odbywać będzie się projektowanym zjazdem (pkt 4.1 i 4.2 analizy).
Powyższe ustalenia stanowiły podstawę określenia warunków zabudowy w decyzji z dnia 16 lipca 2024 r. W ocenie Sądu, organ I instancji słusznie uznał, że inwestycja spełnia wszystkie przesłanki określone art. 61 ust. 1 u.p.z.p. i wniosek inwestora podlegał uwzględnieniu. Jednocześnie Dyrektor Biura Rozwoju Miasta [...], bazując na sporządzonej analizie funkcji i cech zabudowy, prawidłowo określił w decyzji wszystkie dane oraz parametry nowoprojektowanej zabudowy, wymagane art. 54 ust. 1 i 2 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. W pełni zasadnie określono także, że teren inwestycji posiada pośredni dostęp do drogi publicznej – ul. [...], poprzez drogę wewnętrzną na działce nr [...] – ul. [...].
W kontekście zarzutów skargi wymaga podkreślenia, że stosownie do art. 2 pkt 14 u.p.z.p., przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Pojęcie prawne "dostęp do drogi publicznej" należy rozumieć możliwie najszerzej, obejmując jego zakresem w szczególności dostępność komunikacyjną na etapie decyzji o warunkach zabudowy. Dokonując wykładni zwrotu "dostęp do drogi publicznej", należy wziąć pod uwagę, że ów dostęp ustalany jest w pierwszej fazie procesu inwestycyjno-budowlanego, obejmującej postępowanie prowadzące do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, która w myśl art. 63 ust. 2 u.p.z.p., nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Pojęcie "dostępu do drogi publicznej" należy zatem rozumieć w znaczeniu funkcjonalnym, co oznacza, że działka, na której zaplanowano realizację inwestycji, powinna mieć zapewnioną możliwość obsługi komunikacyjnej celem zapewnienia dojazdu. Dostęp pośredni polega na wykorzystaniu komunikacyjnym innej działki lub działek, które oddzielają działkę inwestycyjną od drogi publicznej (por. wyroki NSA z 26 października 2023 r. II OSK 258/21 i z 5 października 2023 r. II OSK 1103/22, wyrok WSA w Krakowie z 13 czerwca 2023 r. II SA/Kr 440/23; dostępne na stronie: orzeczenia.nsa.gov.pl).
Wymaga również podkreślenia, że na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy nie jest badane czy droga dojazdowa spełnia parametry z § 14 rozporządzenia z dnia 12 kwietnia 2002 r. Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t. j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1065) dotyczącego parametrów dojść i dojazdów do działek budowlanych, czy też §13 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i administracji z 24 lipca 2009r. w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych (Dz.U. nr 124 poz. 1030). Przedmiotem ustaleń jest jedynie to, czy działka inwestycyjna ma faktyczny dostęp do drogi publicznej.
Mając na uwadze powyższe, brak jest podstaw prawnych do uwzględnienia zarzutów Skarżącej. Ze sporządzonej analizy urbanistycznej oraz złożonej do akt sprawy dokumentacji kartograficznej wynika, że działka nr [...] stanowi walność Gminy Miejskiej [...], a w ewidencji gruntów i budynków określona została jako droga. Działka wnioskodawcy nr [...] od strony północnej sąsiaduje bezpośrednio ze wskazaną wyżej działką nr [...]. Nie budzi zatem jakichkolwiek wątpliwości Sądu, że w realiach przedmiotowej sprawy za spełniony uznać należało warunek określony art. 61 ust.1 pkt 2 u.p.z.p. – dostęp terenu inwestycji do drogi publicznej. W konsekwencji słusznie Organ I instancji ustalił warunki zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia, a Kolegium – działając jako organ odwoławczy – utrzymało w mocy rozstrzygniecie Dyrektora Biura Rozwoju Miasta [...].
Sąd podziela stanowisko wyrażone przez Organy, że kwestie związane z prawem własności działek sąsiednich oraz jego ochroną, z natury samej decyzji o ustaleniu warunków zabudowy nie mogą stanowić przedmiotu rozważań w postępowaniu zmierzającym do wydania takiej decyzji. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 2 u.p.z.p., decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Powyższe oznacza, że kwestie immisji związanych z realizacją planowanej inwestycji, będącej przedmiotem ustalenia warunków zabudowy są badane na dalszym etapie procesu inwestycyjno-budowlanego, a mianowicie w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę (zob. wyrok NSA z dnia 5 października 2023 r. II OSK 3332/20).
Postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu jest bowiem jednym z elementów procesu inwestycyjnego, a na etapie ustalenia warunków zabudowy organ nie posiada podstaw prawnych do badania planów inwestora, realizowanych w wyniku uzyskania decyzji. Decyzja o warunkach zabudowy jedynie wskazuje, czy dana inwestycja może powstać na danym terenie. Nie oznacza to, że na pewno taka inwestycja powstanie. Decyzja ta określa zatem, czy planowana inwestycja w danym miejscu możliwa i jeśli tak - jakie warunki i zasad zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne.
Również podnoszony przez Skarżącą brak zamiaru zmiany obecnego rolnego sposobu zagospodarowania nieruchomości po stronie obecnego właściciela nieruchomości czy też ewentualna nieopłacalność planowanej inwestycji – z uwagi na stwierdzoną konieczność sporządzenia kosztownej dokumentacji geologiczno- inżynieryjnej, wynikającą z położenia terenu planowanej inwestycji - nie stanowi przedmiotu badania organu w tego rodzaju postępowaniu. W decyzji o warunkach zabudowy organ określa jedynie warunki realizacji zawnioskowanego przedsięwzięcia, a o jego ostatecznym powstaniu zdecyduje inwestor, mający prawo do gruntu, według własnej wizji zagospodarowania terenu i kalkulacji kosztów. Powołane przez Skarżącą okoliczności nie mogą stanowić przyczyny odmowy wydania decyzji o warunkach zabudowy.
Sąd nie przychylił się również do zarzutu naruszenia art. 8 §1 w zw. z art. 107§1 pkt 9 K.p.a. gdyż zaskarżona decyzja zawiera prawidłowe pouczenie co do tego, czy i w jakim trybie stronie służy odpowiedni środek zaskarżenia. Pouczenie to, w ocenie Sądu, jest wystraczające do zapewnienia Skarżącej możliwości obrony swoich praw.
Reasumując, Sąd nie dopatrzył się nieprawidłowości, zarówno, gdy idzie o ustalenie stanu faktycznego sprawy, jak i o zastosowanie do jego oceny przepisów prawa materialnego. Organ zbadał sprawę we wszystkich jej aspektach, natomiast zarzuty skargi mają charakter polemiczny, a podnoszona w nich argumentacja nie miała istotnego wpływu na wynik sprawy. Sąd nie stwierdził naruszenia wskazanych w skardze przepisów postępowania, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Nie stwierdził także naruszenia przepisów prawa materialnego mającego wpływ na wynik sprawy.
Z powyższych przyczyn Sąd, działając na podstawie art. 151 P.p.s.a., orzekł, jak w sentencji.

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Asystent AI przeanalizuje Twoje pytanie w oparciu o orzecznictwo, przepisy i doktrynę — jak rozmowa z ekspertem.

Zadaj pytanie Asystentowi AI