II SA/Po 95/25
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuSprawa dotyczyła skargi D. K. i K. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla budowy trzech budynków mieszkalnych jednorodzinnych. Kluczowym zarzutem było naruszenie zasady "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym) poprzez planowanie zabudowy w głębi działki, wchodzącej w tereny rolne, co zdaniem organów nie stanowiło kontynuacji istniejącego sposobu zagospodarowania terenu. Skarżący argumentowali, że zasada ta powinna być interpretowana szerzej, obejmując całą gminę, a nie tylko obszar analizowany, oraz powoływali się na inne inwestycje w gminie. Wojewódzki Sąd Administracyjny oddalił skargę, podzielając stanowisko organów. Sąd podkreślił, że zasada "dobrego sąsiedztwa" wymaga nie tylko kontynuacji funkcji zabudowy, ale także sposobu zagospodarowania terenu. W tym przypadku, planowana zabudowa w głębi działki, wchodząca w tereny rolne i tworząca kolejne linie zabudowy, nie odpowiadała istniejącemu zagospodarowaniu w obszarze analizowanym, gdzie dominowała zabudowa bliżej drogi publicznej lub tereny rolne. Sąd uznał, że organy prawidłowo wyznaczyły obszar analizowany i nie miały obowiązku jego poszerzania w celu znalezienia zabudowy pasującej do wniosku skarżących. Sąd odrzucił również zarzuty dotyczące naruszenia przepisów proceduralnych i konstytucyjnych praw inwestorów.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: ŚredniaInterpretacja zasady "dobrego sąsiedztwa" w kontekście planowania zabudowy w głębi działki i na terenach rolnych, a także zasady wyznaczania i poszerzania obszaru analizowanego.
Dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i konkretnych parametrów działki oraz otoczenia.
Zagadnienia prawne (3)
Czy planowana zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w głębi działki, wchodząca w tereny rolne, spełnia warunek kontynuacji sposobu zagospodarowania terenu w rozumieniu zasady "dobrego sąsiedztwa" (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.)?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, planowana zabudowa nie spełnia warunku kontynuacji sposobu zagospodarowania terenu, ponieważ w obszarze analizowanym brak jest zabudowy wchodzącej tak głęboko w tereny rolne, a planowana inwestycja narusza ład przestrzenny.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zasada "dobrego sąsiedztwa" wymaga nie tylko kontynuacji funkcji mieszkaniowej, ale także sposobu zagospodarowania terenu. Planowana zabudowa w głębi działki, wchodząca w tereny rolne i tworząca kolejne linie zabudowy, nie odpowiada istniejącemu zagospodarowaniu w obszarze analizowanym, gdzie dominowała zabudowa bliżej drogi lub tereny rolne.
Czy organ ma obowiązek poszerzenia obszaru analizowanego w celu znalezienia zabudowy pasującej do wniosku inwestora?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, organ nie ma obowiązku poszerzania obszaru analizowanego w celu znalezienia zabudowy uzasadniającej uwzględnienie żądania wnioskodawcy. Poszerzenie obszaru analizowanego musi służyć zachowaniu ładu przestrzennego i wymaga szczególnych okoliczności.
Uzasadnienie
Sąd podkreślił, że zasada jest wyznaczanie obszaru analizowanego w podstawowych wymiarach, a jego poszerzenie musi być uzasadnione, np. w celu zachowania ładu przestrzennego, a nie tylko po to, by umożliwić realizację inwestycji.
Czy organ administracji ma kompetencje do decydowania o ścisłej lokalizacji inwestycji i ustalania bezwzględnych zakazów zabudowy w głąb działki w postępowaniu o wydanie decyzji o warunkach zabudowy?
Odpowiedź sądu
Organ ma prawo ustalić nieprzekraczalną linię zabudowy, ale nie ma kompetencji do ustalania bezwzględnych zakazów lokalizacji inwestycji, jeśli spełnione są wszystkie parametry prawne. Jednakże, w tym przypadku, planowana lokalizacja trzech budynków w głębi działki stanowiła naruszenie sposobu zagospodarowania terenu.
Uzasadnienie
Sąd wskazał, że choć organ ustala nieprzekraczalną linię zabudowy, to planowana lokalizacja trzech budynków w głębi działki, tworząca kolejne linie zabudowy, stanowiła zmianę zastanego sposobu zagospodarowania terenu, co było podstawą do odmowy.
Przepisy (8)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1 pkt 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Zasada "dobrego sąsiedztwa" wymaga kontynuacji nie tylko funkcji zabudowy, ale także sposobu zagospodarowania terenu. Nowa zabudowa powinna odpowiadać istniejącej zabudowie pod względem parametrów, cech, wskaźników kształtowania zabudowy, zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu.
u.p.z.p. art. 59 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ustalenie warunków zabudowy jest możliwe po spełnieniu warunków określonych w art. 61.
p.p.s.a. art. 151
Ustawa Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
Podstawa prawna do oddalenia skargi.
Pomocnicze
u.p.z.p. art. 61 § 5a
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Określa sposób wyznaczania obszaru analizowanego wokół terenu inwestycji.
k.p.a. art. 104
Kodeks Postępowania Administracyjnego
k.p.a. art. 107
Kodeks Postępowania Administracyjnego
k.p.a. art. 138 § 1 pkt 1
Kodeks Postępowania Administracyjnego
Rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Szczegółowo określa warunki dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Planowana zabudowa w głębi działki, wchodząca w tereny rolne, nie stanowi kontynuacji sposobu zagospodarowania terenu w obszarze analizowanym. • Istniejąca zabudowa w obszarze analizowanym znajduje się bliżej drogi publicznej, a planowana inwestycja tworzyłaby kolejne linie zabudowy, co narusza ład przestrzenny. • Organ nie miał obowiązku poszerzania obszaru analizowanego w celu znalezienia zabudowy pasującej do wniosku inwestora.
Odrzucone argumenty
Zasada "dobrego sąsiedztwa" powinna być interpretowana szerzej, obejmując całą gminę, a nie tylko obszar analizowany. • Organ przekroczył swoje kompetencje, ustalając bezwzględny zakaz zabudowy w głąb działki. • Odmowa ustalenia warunków zabudowy narusza prawo własności i wolność zagospodarowania terenu. • Organ odstąpił od utrwalonej praktyki orzekania w podobnych sprawach.
Godne uwagi sformułowania
zasada "dobrego sąsiedztwa" zakłada konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan istniejącej zabudowy, jej cech i parametrów. • Celem art,. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, a zatem zgodnie z zasadą dobrego sąsiedztwa należy badać wpływ inwestycji na otoczenie w sensie urbanistycznym. • Powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (...) i architektonicznej (...) zabudowy już istniejącej. • Organ nie ma obowiązku poszerzenia obszaru analizowanego tylko dlatego, że analiza obszaru analizowanego nie daje podstaw do ustalenia warunków zabudowy dla planowanej przez inwestora inwestycji.
Skład orzekający
Edyta Podrazik
przewodniczący sprawozdawca
Danuta Rzyminiak-Owczarczak
sędzia
Arkadiusz Skomra
asesor
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Średnia
Powoływalne dla: "Interpretacja zasady \"dobrego sąsiedztwa\" w kontekście planowania zabudowy w głębi działki i na terenach rolnych, a także zasady wyznaczania i poszerzania obszaru analizowanego."
Ograniczenia: Dotyczy specyficznej sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i konkretnych parametrów działki oraz otoczenia.
Wartość merytoryczna
Ocena: 6/10
Sprawa ilustruje częsty konflikt między prawem właściciela do zagospodarowania swojej nieruchomości a potrzebą ochrony ładu przestrzennego i zasad "dobrego sąsiedztwa". Pokazuje, jak kluczowe jest prawidłowe zastosowanie przepisów o warunkach zabudowy.
“Budowa domu w głębi działki – czy zawsze zgodna z prawem? Sąd wyjaśnia zasadę "dobrego sąsiedztwa".”
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.