II SA/PO 835/24

II SA/Po 835/24 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-03-06
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2024-12-13
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Danuta Rzyminiak-Owczarczak /przewodniczący/
Edyta Podrazik
Paweł Daniel /sprawozdawca/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Zagospodarowanie przestrzenne
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Uchylono zaskarżoną decyzję
Powołane przepisy
Dz.U. 2023 poz 344
art. 98a, art. 147 ust. 1, art. 156
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t. j.)
Dz.U. 2024 poz 935
art. 145 par. 1 pkt 1 lit. c, art. 200
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j.)
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Danuta Rzyminiak-Owczarczak Sędziowie Sędzia WSA Edyta Podrazik Asesor WSA Paweł Daniel (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Krzysztof Dzierzgowski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2025 r. sprawy ze skargi G. A. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. z dnia 25 września 2024 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej I. uchyla zaskarżoną decyzję; II. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w P. na rzecz strony skarżącej kwotę 4.517 zł (cztery tysiące pięćset siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego.
Uzasadnienie
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 25 września 2024 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 20 grudnia 2023 r. w przedmiocie naliczenia opłaty adiacenckiej.
Rozstrzygnięcie powyższe zapadło w następującym stanie faktycznym.
Burmistrz Miasta i Gminy K. na wniosek G. A. właściciela nieruchomości położonej w K.1 zatwierdził podział działki [...], a następnie decyzją z dnia 20 grudnia 2023 r., nr [...], ustalił opłatę adiacencką.
W uzasadnieniu powyższej decyzji organ wyjaśnił, że dla obszaru na którym położona jest przedmiotowa nieruchomość nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dokonany podział nieruchomości był zgodny z wydanymi decyzjami o warunkach zabudowy, przy czym w wyniku podziału działki nr [...] powstało 37 działek, w tym 34 działki budowlane, działka pod drogę wewnętrzną, działka po poszerzenie drogi gminnej oraz działka będąca rolą. Zdaniem organu I instancji, w sprawie zostały spełnione przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej, w szczególności nastąpił wzrost wartości nieruchomości wywołany jej podziałem, zaś sporządzony na potrzeby prowadzonego postępowania operat jest prawidłowy pod względem formalnym i mógł stanowić podstawę ustalenia wysokości spornej opłaty.
Odnośnie stanu faktycznego i prawnego wycenianej nieruchomości przed podziałem organ I instancji scharakteryzował przedłożony operat szacunkowy, uznając, w wyniku jego analizy, że jest on wiarygodny i sporządzony z wymogami zawartymi w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 555).
Odwołanie od powyższej decyzji wniósł G. A..
Rozpoznając wniesione odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze wskazało, że w przedmiotowej sprawie dokonano podziału nieruchomości na wniosek odwołującego, a w obrocie prawnym pozostaje uchwała Rady Miasta K. z dnia 30 lipca 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku podziału nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego przesłanki ustalenia opłaty adiacenckiej w przedmiotowej sprawie zostały spełnione, a Kolegium nie stwierdziło wad operatu szacunkowego, co do wykazanego wzrostu wartości nieruchomości jak i możliwości zastosowania stawki opłaty adiacenckiej.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze przyjęło ustalenia Burmistrza, w szczególności uznało, że przyjęte w procesie wyceny nieruchomości były nieruchomościami podobnymi, a rzeczoznawca przeprowadził analizę i charakterystykę rynku w zakresie dotyczącym celu wyceny oraz charakteru wycenianej nieruchomości, biorąc pod uwagę rodzaj nieruchomości, obszar rynku i okres badania rynku. Zastosował podejście porównawcze i metodę porównania parami oraz uzasadnił wybór metody. Nie stwierdzono przy tym błędów, omyłek pisarskich lub rachunkowych lub powoływania się przez rzeczoznawcę majątkową na nieobowiązujące przepisy prawa.
Przechodząc do oceny sporządzonego na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej operatu szacunkowego, w ocenie Kolegium, doszło do ustalenia kluczowej w sprawie okoliczności, tj. wzrostu wartości nieruchomości wywołanego podziałem bez naruszenia prawa. Prawidłowo również ustalono wartość nieruchomości przed podziałem oraz po podziale (według cen z dnia uzyskania przez decyzję podziałową przymiotu ostateczności), stan nieruchomości przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a po podziale - na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, natomiast wartość nieruchomości jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.
W ocenie Kolegium, w przedmiotowej sprawie nie można uznać, że odwołujący skutecznie wykazał, iż przy sporządzaniu operatu, który stanowił podstawę ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, doszło do naruszenia prawa albo zawierał on oczywiste błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Tym samym wobec niewykazania przez stronę własnej inicjatywy dowodowej w zakresie przedstawienia kontroperatu sporządzonego na własne zlecenie, jak również wobec niezwrócenia się przez nią do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny spornego operatu, nie miał takiego obowiązku organ.
Skargę na powyższą decyzję wniósł G. A. reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika podnosząc zarzuty naruszenia:
1. art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r. poz. 592, dalej jako: "K.p.a.") w zw. z art. 140 K.p.a. poprzez zaniechanie zawiadomienia strony o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, materiałów oraz zgłoszonych żądań, co skutkowało pozbawieniem strony czynnego udziału w postępowaniu przed wydaniem decyzji, a co miało wpływ na wynik sprawy, albowiem: pełnomocnik nigdy nie dostał żadnego zawiadomienia (jedynie wezwanie z 25 lipca 2024 r. do uzupełnienia braku formalnego odwołania); pismem z 17 października 2024 r., wniesionym za pośrednictwem ePUAP, przedstawiono dodatkowe argumenty i zarzuty w sprawie; w dniu 18 października 2024 r. nieoczekiwanie doręczono pełnomocnikowi "decyzję z 25 września 2024 r.", a zatem orzeczenie, które w ogóle nadano nawet po wielu dniach opóźnień, co doprowadziło do naruszenia naczelnej zasady postępowania, gdyż uniemożliwiono stronie udział w sprawie;
2. art. 156 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1145, ze zm., dalej jako: "ustawa" albo "u.g.n.") poprzez wydanie decyzji administracyjnej, w dniu 25 września 2024 r., w oparciu o operat szacunkowy autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. G. z 28 lipca 2023 r., a zatem po upływie 12 miesięcy od jego wytworzenia, bez jednoczesnego potwierdzenia jego aktualności w trybie art. 156 ust. 4 u.g.n.;
3. art. 98a ust. 1 w zw. z art. 147 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r. poz. 344, ze zm., dalej jako: "ustawa" albo "u.g.n.") poprzez nierozpoznanie - zarówno przez organ II instancji, jak też wcześniej przez organ I instancji - złożonego na etapie postępowania w I instancji wniosku o rozłożenie należności na raty, z jednoczesnym zabezpieczeniem wierzytelności Gminy K. poprzez ustanowienie hipoteki na nieruchomości moich Mocodawców,
4. art. 8 § 1 i art. 11 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2025 r., poz. 572, dalej jako: "K.p.a.") w zw. z art. 107 § 3 K.p.a. poprzez naruszenie zasady pogłębiania zaufania obywateli do władzy publicznej i wyjaśniania zasadności przesłanek, jakimi kierował się organ, a to poprzez sporządzenie uzasadnienia, z, którego wynika, że organ odwoławczy rozpoznawał jakieś inne odwołanie, gdyż: na stronie 7 uzasadnienia wskazano, że okres badania nieruchomości obejmował 24 miesiące, a co jest nieprawdą, ponieważ w przypadku analizy rynku nieruchomości przed podziałem przyjęto okres badania rynku wynoszący więcej, aniżeli 24 miesięcy poprzedzające uprawomocnienie się decyzji o podziale, skoro transakcja z pozycji numer 1 w tabeli na stronie 11 Operatu Szacunkowego była zawarta dawniej, aniżeli 2 lata przed 30 listopada 2021 r., a w wypadku w przypadku analizy rynku nieruchomości po podziale przyjęto okres badania rynku wynoszący 24 miesięcy poprzedzające uprawomocnienie się decyzji o podziale, co nawet zawarto w zarzutach do decyzji, a co świadczy o tym, że organ w ogóle nie przeczytał pisma procesowego z 16 sierpnia 2024 r.; a całe uzasadnienie sprawia wrażenie, jak gdyby użyto uzasadnienie z innej decyzji, bądź po prostu zastosowano "uzasadnienie uniwersalne", jakie umieszcza się w sprawach dotyczących opłaty adiacenckiej, gdzie decyzję trzeba wydać szybko, przed utratą rocznej ważności przez operat szacunkowy (w niniejszej sprawie operat szacunkowy pochodził z 9 maja 2023 r., a organ odwoławczy wydał decyzję zaledwie kilka dni przed tym terminem);
5. art. 7, art. 77 § 1 w zw. z art. 80 K.p.a. poprzez oparcie rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału na operacie szacunkowym autorstwa rzeczoznawcy majątkowego P. G. z dnia 25 lipca 2023 r., w którym: za nieruchomości podobne w procesie wyceny Przedmiotowej Nieruchomości przed podziałem przyjęto nieruchomości, dla których obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową, zaś w niniejszym przypadku nieruchomość była objęta jedynie postanowieniami decyzji o warunkach zabudowy; nie scharakteryzowano, gdyż tego nie oceniono, jakie jest przeznaczenie nieruchomości po podziale; nic scharakteryzowano, gdyż tego nie oceniono, jakie jest przeznaczenie nieruchomości podobnych w stosunku nieruchomości po podziale; nie ma charakterystyki aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości, chociaż w tezie na stronie 28 wskazano, że jest to wzięte pod uwagę; za nieruchomości podobne w procesie wyceny nieruchomości po podziale przyjęto nieruchomości bez dookreślenia ich przeznaczenia bądź w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, bądź w decyzji o warunkach zabudowy; nie ma uzasadnienia dla przyjętych wag dla cech takich jak "Lokalizacja", "Powierzchnia działki", "Uzbrojenie", "Dojazd", "Konfiguracja terenu" w obu przypadkach, tj. dlaczego wynoszą one odpowiednio "35 %, 20 %, 30 %, 10 %, 5 %" oraz "35 %, 15 %, 25 %, 15 %, 10 %"; są braki w postaci nieuzupełnienia kolumny "Nr działki" na stronach 11 oraz 19, skoro podanie działki nie pozwala na identyfikację właściciela nieruchomości, gdyż nie jest możliwe zgodnie z przepisami prawa uzyskanie takich danych (np. pośrednio numeru księgi wieczystej, czy innych danych osobowych) od właściwego miejscowo starosty; za nieruchomości podobne przyjęto - w przypadku wyceny nieruchomości przed podziałem, jak też po podziale - tereny o różnej powierzchni, znacznie różniącej się od powierzchni przedmiotu wyceny, chociaż w konkluzji Operatu Szacunkowego stwierdzono na stronie 28, że "Właściciel podejmuje decyzję o podziale dla przyszłych korzyści, jakie osiągnie z nieruchomości. Zasada ta odwzorowuje typowe zachowania właścicieli. Wyodrębnienie działek pozwoli im, zgodnie z zasadą popytu i podaży, zwiększyć popyt na sprzedawane grunty o mniejszej powierzchni, co umożliwia właścicielowi uzyskanie wyższej ceny za m2 tego gruntu", a zatem przyznano, ze powierzchnia nieruchomości odgrywa kluczowe znaczenie przy cenie i decyzji o zakupie, przeto należało porównywać Przedmiotową Nieruchomością z nieruchomościami podobnymi, których powierzchnia jest większym stopniu zbliżona do przedmiotu wyceny;
6. art. 98a ust. 1 w zw. z art. 146 ust. la w zw. z art. 155 u.gn. oraz § 4 ust. 3 -4 w zw. z § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r. poz. 555, z późn. zm.), poprzez: brak uzasadnienia przyjętej metody porównywania parami (dedykowaną sytuacjom, gdyby w procesie wyceny dysponuje się nieruchomościami podobnymi w większym stopniu do przedmiotu wyceny), zamiast metody korygowania ceny średniej, która metodą preferowaną i dającą bardziej miarodajne wyniki, gdy stwierdzono rynek obejmujący co najmniej kilkanaście transakcji podobnych; pominięcie, że nieruchomość miała przeznaczenie pod budownictwo mieszkaniowe wynikające z decyzji o warunkach zabudowy, która - po podziale - według dominującego orzecznictwa administracyjnego oraz sądowo-administracyjnego - "wygasa" i niemożliwe lub znacznie utrudnione jest jej skonsumowanie;
7. uchybienia operatu szacunkowego w postaci: przyjęcia okresu badania rynku wynoszącego więcej niż 24 miesiące poprzedzające uprawomocnienie się decyzji o podziale oraz przyjęcie po podziale okresu badania obejmującego okres 24 miesięcy poprzedzających uprawomocnienie się decyzji o podziale.
Wniesiono o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji względnie uchylenie zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu I instancji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Uprawnienia wojewódzkich sądów administracyjnych, określone między innymi art. 1 § 1 i § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz. U. z 2021 r., poz. 137) oraz art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), sprowadzają się do kontroli działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, tj. kontroli zgodności zaskarżonego aktu z przepisami postępowania administracyjnego, a także prawidłowości zastosowania i wykładni norm prawa materialnego. Jednocześnie zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Sąd obowiązany jest zatem dokonać oceny zgodności z prawem zaskarżonej decyzji także wtedy, gdy dany zarzut nie został podniesiony w skardze.
Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie pozostaje decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego, które decyzją z dnia 28 kwietnia 2024 r., utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy K. z dnia 11 grudnia 2023 r. w przedmiocie naliczenia opłaty adiacenckiej.
Zgodnie z art. 98a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela, wzrośnie jej wartość, wójt (burmistrz albo prezydent miasta) może ustalić opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej jest uzależniona od spełnienia powyższych przesłanek. W sprawie nie było kwestionowane dokonanie podziału nieruchomości na wniosek właściciela, na podstawie ostatecznej decyzji Burmistrz Miasta i Gminy K. z dnia 25 listopada 2021 r., mocą której zatwierdzono podział działki [...], w celi realizacji inwestycji polegającej na budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych wolnostojących. Nie jest również kwestionowane przez strony, że w obrocie prawnym pozostaje uchwały rady gminy w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, jak również to, że postępowanie zostało wszczęte z zachowaniem ustawowego terminu.
Skarżący nie zgadza się natomiast ze stanowiskiem organów, że doszło do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W jego ocenie operat szacunkowy został sporządzony nieprawidłowo.
W pierwszej kolejności wskazać należy na wadliwość zarzutu dotyczącego braku opatrzenia operatu szacunkowego klauzulą aktualizacyjną. Zauważyć bowiem należy, że art. 156 ust. 3 u.g.n. ustala zasadę, zgodnie z którą operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Zasada powyższa doznaje jednak odstępstwa w myśl art. 156 ust. 5 u.g.n., który stanowi, że przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych. W tym miejscu należy zauważyć, że skoro ustawodawca jednoznacznie określił, że wyceny nieruchomości przy ustalaniu opłaty adiacenckiej dokonuje się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, a nie według cen z daty wyceny, jak wynika to z art. 151 ust. 1 u.g.n. wskazującego na wartości rynkową nieruchomości z daty jej wyceny, to należy uznać, że art. 98a ust. 1b u.g.n. zdanie pierwsze stanowi w tym zakresie lex specialis w stosunku do art. 151 ust. 1 u.g.n. W konsekwencji przepisy art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n., dotyczące daty przydatności operatu szacunkowego i jego aktualizacji nie mają zastosowania przy ustalaniu opłaty adiacenckiej, gdyż inaczej jest rozumiana ważność operatu szacunkowego dla celów ustalenia tej opłaty (wartość nieruchomości ustala się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna) - tak w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 06 października 2023 r. o sygn. II SA/Gd 666/23, Baza NSA.
Trafnie wskazuje się, że celem reguł aktualizacji operatów określonych w art. 156 ust. 3 i 4 u.g.n. było dążenie do zachowania aktualności wyceny w kontekście ewentualnych zmian w cenach transakcyjnych nieruchomości przyjmowanych do porównania. Na potrzeby postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej wycena dokonywana jest zaś na podstawie zdarzeń przeszłych i bazuje na archiwalnych transakcjach przyjętych do porównania, stąd przepis ten w tego rodzaju sprawach nie znajduje zastosowania. Na wycenę tę, a w konsekwencji i na wysokość opłaty adiacenckiej, nie ma wpływu późniejsza zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym, wtórne jej zagospodarowanie, kwestie związane z zagospodarowaniem nieruchomości sąsiednich, wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej, degradacja nieruchomości, a także późniejszy potencjalny wzrost albo spadek cen na rynku obrotu nieruchomościami. Przy opłacie adiacenckiej czynnikiem mającym wyłączny wpływ na zmianę wartości nieruchomości, ma być bowiem w świetle treści art. 98a ust. 1b u.g.n. geodezyjny podział nieruchomości. Zmiana ta dokonuje się zaś w ciągu jednego dnia, tj. w dacie ostateczności decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości (w kontrolowanej sprawie w dacie uchwalenia planu miejscowego i sprzedaży nieruchomości). Jedyną różnicę stanowi ilość działek i ich powierzchnia, pozostałe parametry nie ulegają zmianie. Wycena nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej powinna uwzględniać ceny nieruchomości wynikające z transakcji dokonywanych w datach zbliżonych do daty podziału.
Niezależnie od powyższego wskazać należy, że w aktach sprawy znajduje się pismo rzeczoznawcy majątkowego z dnia 30 listopada 2023 r. (k. [...] akt organu I instancji), w którym wskazał on na aktualność operatu szacunkowego.
Podobnie nie mogły znaleźć potwierdzenia zarzuty dotyczące naruszenia art. 10 § 1 K.p.a., gdyż pełnomocnik skarżącego brał czynny udział w prowadzonym postępowaniu, a wskazywana nieprawidłowość związana postępowaniem odwoławczym nie stanowiła naruszenia przepisów postępowania mającego istotny wpływ na wynik sprawy.
W przedmiotowej sprawie prawidłowo zastosowano przepisy rozporządzenia z 2004 r., co wynika bezpośrednio z treści § 85 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 08 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r., poz. 1832).
Idąc dalej zauważyć należy, że niewątpliwie wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości (art. 98a ust. 1b zd. 1-2 u.g.n.). Szczególną uwagę należy zwrócić na treść art. 98a ust. 1b zd. 3 u.g.n., zgodnie z którym wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Ma to szczególne znaczenie w kontekście zarzutów skarżącego, gdyż o ile oczywistym pozostaje, że decyzja o warunkach zabudowy jest niepodzielna, to jednak bezpośrednim skutkiem jej wydania w niniejszej sprawie było powstanie mniejszych działek. Jak zasadnie podniesiono w treści zaskarżonej decyzji podział nieruchomości spowodował wydzielenie działek gruntu, z których każda może się stać przedmiotem zbycia na odrębną własność. Równocześnie zbycie wydzielonych części nieruchomości, w postaci wyodrębnionych terytorialnie działek gruntu, nie jest możliwe bez uprzedniego dokonania podziału nieruchomości na te działki. Oznacza to, że podział nieruchomości stworzył możliwość ich zbycia w wyodrębnionych częściach, każdą na odrębną własność, a spowodowany tym wzrost wartości nieruchomości uzasadniał wymierzenie opłaty. Powyższy wzrost podlega ocenie w świetle stosunku wartości nieruchomości sprzed podziału do sumy wartości wszystkich działek po jej podziale. Tym samym za bezzasadne uznać należało zarzuty związane z niemożnością podziału wydanej decyzji o warunkach zabudowy, czy też rzekomym nieprawidłowym określeniem przeznaczenia działek. O ich obecnym przeznaczeniu przesądziła bowiem decyzja o warunkach zabudowy, będąca podstawą dokonanego podziału. Już tylko na marginesie wskazać należy, że z punktu widzenia obrotu gospodarczego nie można wykluczyć sytuacji, w której skarżący sprzedałby wszystkie działki objęte decyzją podziałową jednemu nabywcy, czy też samodzielnie zrealizowałoby inwestycje objętą decyzją o warunkach zabudowy. Tym samym prezentowane w skardze stanowisko, że w sytuacji, w której gdy nieruchomość podlega podziałowi na działki mniejsze na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, działki powstałe po podziale nie posiadają już takiego przeznaczenia, stanowi w ocenie Sądu niezwykle wąską interpretację skutków prawnych, jaką wywołała decyzja o warunkach zabudowy. Nie można tym samym przyjąć, jak podniesione w skardze – że decyzja o warunkach zabudowy "wypaliła się" w przedmiotowej sprawie.
Idąc dalej wskazać należy, że w przedmiotowej sprawie Kolegium wyjaśniło, że operat sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego jest kompleksowy, rzetelny i może stanowić podstawę do ustalenia odszkodowania. Spełnia bowiem wszystkie wymagania wskazane w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przedmiotowy operat szacunkowy prawidłowo opisuje przedmiot wyceny wyszczególniając wszystkie elementy znajdujące się na działce oraz powołując się na zgromadzone w sprawie dokumenty techniczne; biegły prawidłowo określił powierzchnię wycenianej działki przed i po podziale, w tym jej funkcję w planie zagospodarowania przestrzennego w dacie podziału i po podziale; nieruchomości podobne, wskazane przez rzeczoznawcę majątkowego, spełniają kryterium podobieństwa pod względem przeznaczenia planistycznego; operat nie zawiera omyłek, niejasności lub błędów mogących rzutować na nieprawidłowość sporządzonej wyceny. Zdaniem organu odwoławczego operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa, gdyż sporządzając operat, rzeczoznawca majątkowy prawidłowo zastosował m.in. art. 130, art. 134 oraz art. 154 u.g.n. oraz art. 4 pkt 16 u.g.n., przyjmując do zastosowanej metody porównań wyłącznie nieruchomości podobne. Biegły prawidłowo określił przedmiot wyceny, zastosował podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej oraz metodę porównanie parami. Kolegium nie znalazło podstaw do zakwestionowania sfery faktycznej ustaleń operatu oraz poszczególnych komponentów-wartości cząstkowych. Również Sąd nie znalazł dostatecznych podstaw do zdyskwalifikowania ustaleń organów.
W tym miejscu trzeba również podkreślić, że poza zakresem analizy organów i sądów administracyjnych jest kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania. Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lipca 2017 r. sygn. akt I OSK 2665/15, Baza NSA). Konsekwentnie zatem, to rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową nieruchomości i zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n. ma zagwarantowaną swobodę wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. W sytuacji, gdy z treści operatu nie wynika, że zawiera on założenia sprzeczne z obowiązującymi przepisami prawa, organ nie jest władny z urzędu kwestionować poczynionych w nim ustaleń. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., ocena prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, zwłaszcza gdy chodzi o treści wywodzone z wiadomości specjalnych, należy do zadań organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. To ten niezależny podmiot, a nie organ administracji czy sąd, jest uprawniony do tak szczegółowego badania danych zawartych w opinii, jak chociażby przyjęcie określonych cech oraz wartości współczynników, mających wpływ na korektę przyjętej ceny średniej za metr kwadratowy. Jeżeli zatem strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności. W sytuacji gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony (por. np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10 sierpnia 2021 r. sygn. akt I OSK 494/21, Baza NSA).
Przenosząc powyższe rozważania do niniejszej sprawy Sąd wskazuje, że podnoszone zarzuty dotyczące brak (dostatecznego) uzasadnienia wybranej metody wyceny nie mają wpływu na wynik sprawy. Jak wyżej wskazano, kwestia powyższa dotyczy wiadomości specjalnych i ani organ ani Sąd nie są kompetentne do ingerencji w przedstawioną opinię. Podobnie za nietrafne uznać należało zarzuty dotyczące wadliwości cech korygujących, czy też wyboru transakcji, gdyż ingeruje to już w sferę wyłączności działań biegłego i mogły by zostać zakwestionowane jedynie poprzez kontroperat.
W zakresie zarzutu naruszenia art. 98a ust. 1 w zw. z art. 147 ustawy poprzez nierozpoznanie - zarówno przez organ II instancji, jak też wcześniej przez organ I instancji - złożonego na etapie postępowania w I instancji wniosku o rozłożenie należności na raty, wyjaśnić należy, że stosownie do art. 147 ust. 1 u.g.n., opłata adiacencka może być, na wniosek właściciela nieruchomości, rozłożona na raty roczne płatne w okresie do 10 lat. Warunki rozłożenia na raty określa się w decyzji o ustaleniu opłaty. Należność gminy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w tym przez ustanowienie hipoteki. Decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Raty podlegają oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski (por. art. 147 ust. 2 u.g.n.). W myśl art. 148 ust. 1-3 u.g.n. obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. W przypadku rozłożenia opłaty na raty obowiązek ten dotyczy wpłacenia pierwszej raty. Do skutków zwłoki lub opóźnienia w zapłacie opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego, a wysokość opłaty adiacenckiej ustalona w decyzji podlega waloryzacji począwszy od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wydana została decyzja, do pierwszego dnia miesiąca, w którym powstał obowiązek zapłaty. Przepis art. 147 u.g.n. wskazuje jednoznacznie na uznaniowy charakter decyzji administracyjnej w sprawie udzielenia ulgi w spłacie opłaty adiacenckiej, polegającej na rozłożeniu jej na raty. Należy zatem wskazać, że granice uznania administracyjnego wyznacza art. 7 K.p.a, co oznacza, że organ administracyjny podejmując rozstrzygnięcie powinien uwzględnić interes społeczny i słuszny interes obywatela (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 lipca 1998 r., II SA 506/98; wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 kwietnia 1999 r., II SA 303/99). Zauważyć należy, że rozłożenie na raty opłaty adiacenckiej może nastąpić tylko na wniosek właściciela nieruchomości, który jako podmiot zainteresowany skorzystaniem z tej możliwości powinien wniosek należycie uzasadnić, wskazując wszelkie okoliczności istotne dla oceny zasadności tego wniosku, w szczególności dotyczące sytuacji finansowej wnioskodawcy i jego możliwości płatniczych.
Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela stanowisko reprezentowane w orzecznictwie, zgodnie z którym organ odwoławczy winien uwzględniać zasadę płynącą z art. 147 ust. 1 u.g.n., która stanowi, że o rozłożeniu na raty rozstrzyga się w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należy w pierwszej kolejności wskazać, że skarżący w toku postępowania przed organem I instancji złożył wniosek o rozłożenie opłaty na raty. Tymczasem, jak wynika z akt sprawy i jak wynika z zaskarżonej decyzji, zarówno organ I, jak i II instancji w ogóle nie odniósł się do powyższego wniosku. W świetle przywołanego powyżej stanowiska judykatury odnośnie wykładni art. 147 u.g.n. uzasadniony zatem okazuje się zarzut skargi dotyczący naruszenia przez organ tego przepisu prawa materialnego poprzez brak rozpoznania wniosku skarżących o rozłożenie na raty naliczonej opłaty adiacenckiej.
W zakresie naruszenia art. 8, art. 9 oraz art. 107 § 3 K.p.a. Sąd wskazuje, że powołane w skardze nieścisłości dotyczące uzasadnienia zaskarżonej decyzji również nie powodują jej wadliwości. Podnoszenie przez skarżącego argumentów, że decyzja stanowi kopię innych decyzji Kolegium (przy czym nie wskazano dokładnie podstaw takiego wniosku), nie dyskwalifikuje zaskarżonej decyzji, w sytuacji, w której Kolegium jasno wskazało podstawy faktyczne i prawne rozstrzygnięcia, a sama konkluzja, co do zasadności ustalenia opłaty, była w ocenie Sądu prawidłowa.
Mając na względzie stwierdzone nieprawidłowości dotyczące braku rozpoznania wniosku o rozłożenie opłaty adiacenckiej na raty Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi uchylił zaskarżoną decyzję.
O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. oraz § 14 ust. 1 pkt 1 lit. a rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935) zasądzając zwrot uiszczonego wpisu (900;- zł), zwrot kosztów zastępstwa procesowego (3.600;- zł) oraz zwrot opłaty od pełnomocnictwa (17;- zł).