II SA/Po 786/14

II SA/Po 786/14 - Wyrok WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2015-04-01
orzeczenie prawomocne
Data wpływu
2014-07-16
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Elwira Brychcy /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6153 Warunki zabudowy  terenu
Hasła tematyczne
Planowanie przestrzenne
Sygn. powiązane
II OSK 2199/15 - Wyrok NSA z 2017-04-28
Skarżony organ
Samorządowe Kolegium Odwoławcze
Treść wyniku
Oddalono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2012 poz 647
art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 52 ust. 2 pkt 1
Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - tekst jednolity
Dz.U. 2003 nr 164 poz 1588
par. 2 - par. 9
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Dz.U. 2014 poz 1647
art. 1 par. 1 i 2
Ustawa z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych - tekst jednolity
Dz.U. 2012 poz 270
art. 3 par. 1 i 2 pkt 1, art. 134 par. 1, art. 151, art. 133 par. 1
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - tekst jednolity.
Dz.U. 2013 poz 267
art. 156 par. 1 pkt 3
Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego - tekst jednolity
Sentencja
Dnia 1 kwietnia 2015 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tomasz Świstak Sędziowie Sędzia WSA Elwira Brychcy (spr.) Sędzia WSA Maria Kwiecińska Protokolant st. sekr. sąd. Ewa Wąsik po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 25 marca 2015 roku sprawy ze skarg S. K. i W. K. oraz Spółki A sp. z o.o. z siedzibą w S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] maja 2014 roku Nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargi
Uzasadnienie
Prezydent Miasta decyzją z dnia [...] lipca 2013r. nr [...] na podstawie art. 59 ust. 1 i 2, art. 60 ust. 1 oraz art. 54 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012, poz. 647) ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu budynków mieszkalnych wielorodzinnych z garażami w kondygnacji podziemnej (dwa budynki oznaczone symbolami A i B), przewidzianej do realizacji na działce nr geod. [...], arkusz [...], obręb P., położonej w P. przy ul. M.
W zakresie warunków i wymagań dotyczących ochrony i kształtowania ładu przestrzennego organ w oparciu o przeprowadzoną analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu ustalił linię zabudowy w odległości 15 m od frontowej granicy terenu (dotyczy to budynku A, drugi budynek usytuowany będzie w głębi działki).
Wielkość powierzchni zabudowy ustalono na maksymalnie 32 % w stosunku do powierzchni działki objętej wnioskiem, dla budynku A przyjęto powierzchnię maksymalnie 750 m², dla budynku B - 1.150 m². Dopuszczono zmianę powierzchni zabudowy o 5 % przy zachowaniu wskaźnika zabudowy ustalonego na maksymalnie 32 % powierzchni działki.
Szerokość elewacji frontowej dla budynku oznaczonego jako A, ustalono na maksymalnie 16 m od strony ul. M., dla budynku oznaczonego jako B - na maksymalnie 83 m. Nadto przyjęto, że elewacja budynku oznaczonego jako B winna być rozczłonkowana. Ustalone szerokości elewacji winny zachowywać odległości wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ze szczególnym uwzględnieniem warunków przesłaniania i nasłoneczniania.
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla budynku oznaczonego jako A ustalono maksymalnie 14 m, mierząc od istniejącego poziomu terenu do najwyższego punktu dachu na istniejącej rzędnej na obowiązującej linii zabudowy, przy czym dla jego frontowej części dopuszcza się maksymalnie 4 kondygnacje nadziemne, zaś dla części tylnej dopuszcza się maksymalnie 3 kondygnacje nadziemne z częściowym wycofaniem od strony wschodniej ostatniej kondygnacji o minimum 2 m względem lica budynku. Dla budynku oznaczonego jako B ustalono wysokość wynoszącą maksymalnie 10,5 m mierząc od istniejącego poziomu terenu do najwyższego punktu dachu - to jest maksymalnie 3 kondygnacje nadziemne, przy czym ostatnią kondygnację należy wycofać o minimum 2 m względem lica budynku. Wysokości budynków oznaczonych jako A i B wyznaczono jako wysokości przejściowe pomiędzy budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi przy ul. M., a zabudową mieszkalną jednorodzinną szeregową zlokalizowaną na os. M. Pod każdym z budynków dopuszcza się realizację kondygnacji podziemnej w celu lokalizacji garaży.
Dach płaski ustalono dla każdego z projektowanych budynków, jako nawiązanie do geometrii dachów zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej znajdującej się w obszarze analizowanym.
W zakresie innych uwarunkowań przyjęto, że ilość i sposób urządzenia miejsc parkingowych i postojowych należy zapewnić na terenie własnej działki, w ilości minimum 1,5 miejsca parkingowego na jeden lokal mieszkalny. Zachować należy istniejące ukształtowanie terenu. Wszystkie kolizje z istniejącym uzbrojeniem należy uzgodnić z ich właścicielami. Rozwiązania architektoniczne winny uwzględniać potrzeby osób niepełnosprawnych. Na terenie objętym wnioskiem należy zapewnić niezbędne elementy małe architektury.
Przedmiotowa inwestycja nie jest przedsięwzięciem mogącym znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu przepisów ustawy z 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2008 r., nr 199, poz. 1227, ze zm.).
W zakresie warunków obsługi infrastruktury technicznej i komunikacji przyjęto, ze część działki nr [...]docelowo przeznaczona jest na planowany układ komunikacyjny - poszerzenie zbiorczej ul. M. Mając to na uwadze, zabudowę oraz stałe miejsca parkingowe należy tak zlokalizować, aby znalazły się całkowicie poza pasem przeznaczonym docelowo na komunikację. Obsługa komunikacyjna działek nr [...] i [...] winna odbywać się bezpośrednio z ul. M. (droga publiczna) tylko jednym zjazdem na każdą z powyższych działek. Ponadto, z uwagi na fakt, że planowane inwestycje będą miały charakter wybitnie ruchotwórczy (wiążą się ze znacznym wzrostem natężenia ruchu - w tym pieszego), a istniejąca ul. M. wymaga kompleksowej przebudowy (szczególnie w zakresie budowy chodnika), inwestor zgodnie z art. 16 o drogach publicznych w ramach przedmiotowych inwestycji będzie zobowiązany do budowy kanalizacji deszczowej wraz z odtworzeniem nawierzchni jezdni. Powyższe jest niezbędne w celu likwidacji rowów i wygospodarowania miejsca na chodnik. Nadto inwestor będzie zobowiązany do budowy chodnika po wschodniej stronie ul. M., na odcinku od przejścia dla pieszych w rejonie skrzyżowania ulic M. i M. do końca działki nr [...]na odcinku o długości ok. 300 m. Zaznaczono przy tym, że projekt budowlany ww. robót kanalizacyjnych i drogowych wraz z budową dwóch zjazdów na tereny przewidziane pod inwestycje, opracowany zgodnie z warunkami technicznymi wynikającymi z Rozporządzenia Ministra Transportu i Gospodarki Morskiej z 2 marca 1999 r. wymaga oddzielnego uzgodnienia przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę pierwszego obiektu kubaturowego. Ponadto inwestor, zgodnie z art. 29 ustawy o drogach publicznych jest zobowiązany do uzyskania decyzji administracyjnych zarządcy drogi na lokalizację dwóch zjazdów z ul. M. Realizacja powyższych robót drogowych należy w całości do inwestora planowanej zabudowy i musi być wykonana przed oddaniem pierwszego z budynków do użytkowania.
Równocześnie zaznaczono, że w przypadku zniszczenia w czasie budowy obiektów kubaturowych nawierzchni jezdni ul. M. (na odcinku nie objętym przebudową związaną z realizacją kanału deszczowego) jej odtworzenie musi nastąpić kosztem i staraniem inwestora uzgadnianej obecnie zabudowy.
W związku z koniecznością usunięcia istniejących w pasie drogowym drzew, kolidujących z chodnikiem, inwestor jest zobowiązany do poniesienia wszelkich kosztów związanych z wycięciem drzew, kosztów nasadzeń rekompensujących wraz z kosztami 3 - letniej pielęgnacji nowych nasadzeń oraz kosztów samej wycinki. Możliwe jest zamienne uiszczenie przez wnioskodawcę opłaty środowiskowej za usunięcie drzew. Wystąpienie o wydanie stosownej decyzji leży po strome ZDM i może nastąpić po uzyskaniu od zainteresowanego pisemnego wniosku i deklaracji poniesienia powyższych kosztów.
Następnie organ wskazał na opinie i warunki umów z dostawcami mediów.
W uzasadnieniu decyzji I instancji Prezydent wskazał, że wnioskowana inwestycja znajduje się na terenie nie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Organ I instancji ustalił, że istniejąca w obszarze analizowanym (zasięg obszaru analizowanego zaznaczono na mapie - karta akt nr 136 ) zabudowa stanowi odpowiednie sąsiedztwo dla działki [...] w zakresie kontynuacji funkcji (funkcja mieszkaniowa), wskaźnika powierzchni zabudowy (na podstawie ww. funkcji mieszkaniowej) i gabarytów zabudowy.
Analiza urbanistyczna przedmiotowego obszaru analizowanego wskazuje na różnoraki sposób zabudowy mieszkaniowej. W obszarze analizowanym zlokalizowane są budynki mieszkalne, które tworzą zabudowę wielorodzinną oraz jednorodzinną bliźniaczą oraz zabudowę szeregową. Zatem istniejąca zabudowa mieszkaniowa pozwalała na ustalenie warunków zabudowy dla każdego rodzaju zabudowy mieszkaniowej, w tym także dla zabudowy wielorodzinnej.
Organ I instancji uznał, że w oparciu o treść wniosku i o wyniki analizy urbanistycznej istnieją podstawy do ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanego zamierzenia w kształcie określonym we wniosku.
Odwołania od wyżej opisanej decyzji złożyli: Pani F. W. i Pan K. W., Pani S.K. i Pan W. K. oraz spółka A, z zachowaniem ustawowego terminu, zarzucając:
1. naruszenie zastanego ładu przestrzennego, gdyż odwołujący się są właścicielami zabudowy jednorodzinnej i taka zabudowa powinna być kontynuowana
2. wprowadzenie nowej zabudowy, spowoduje nadmierne zacienienie zabudowy odwołujących się,
3. naruszenie art. 61 ust. l ustawy o planowaniu poprzez przyjęcie, że w obszarze analizowanym jest zabudowa wielorodzinna, która pozwoliłaby na ustalenie warunków zabudowy w takim właśnie kształcie, w jakim zostały one ustalone,
4. przyjęcie, że jest możliwa bezkolizyjna obsługa komunikacyjna tego zamierzenia.
Spółka, poza naruszeniem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, zarzuciła także naruszenie §6 ust. l rozporządzenia, poprzez niewłaściwe ustalenie szerokości elewacji frontowej oraz § 7 ust. l rozporządzenia, poprzez niewłaściwe ustalenie górnej krawędzi elewacji frontowej.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z [...] maja 2014r. na podstawie art. 59, art. 60 oraz art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2012, poz. 647) utrzymało zaskarżoną decyzję organu I instancji w mocy.
W motywach rozstrzygnięcia Kolegium wskazała, że jako organ odwoławczy nie jest związane granicami odwołania i ma obowiązek zbadać sprawę we wszystkich jej aspektach, może zatem w swoich rozważaniach wykroczyć poza zakres zarzutów zawartych w odwołaniu.
Istotą postępowania odwoławczego, zgodnie z zasadą dwuinstancyjności postępowania administracyjnego jest ponowne rozpatrzenie sprawy przez organ II instancji w pełnym zakresie. Kontrola instancyjna organu odwoławczego obejmuje więc zarówno legalność rozstrzygnięcia sprawy przez organ I instancji, jak i ocenę stanu faktycznego. Niezbędnym wymogiem merytorycznego orzekania przez organ odwoławczy jest dostateczne i wszechstronne wyjaśnienie okoliczności sprawy.
Mając na uwadze dokumenty zgromadzone w aktach sprawy Kolegium Odwoławcze ustaliło, że organ I instancji przeprowadził postępowanie bez naruszenia norm prawa procesowego w tej sprawie i zastosował prawidłowo przepisy prawa materialnego, mające w sprawie zastosowanie, co w konsekwencji sprawiło, że rozstrzygnięcie sprawy jest prawidłowe, a zatem brak jest podstaw do uchylenia decyzji organu I instancji w tej sprawie.
Tryb wydawania decyzji o warunkach zabudowy oraz przesłanki, jakie muszą zostać spełnione, aby mogła zostać wydana decyzja o warunkach zabudowy regulują przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2012. poz. 647 z późn. zm. ), zwaną dalej: "ustawą") oraz aktu wykonawczego do tejże ustawy: rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588, zwane dalej "rozporządzeniem").
Z akt rozpatrywanej sprawy wynika, iż dla obszaru objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku zaś braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego zmiana zagospodarowania terenu polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy (art. 59 ust. 1 ustawy).
Właściwy organ w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy "obszar analizowany" i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków z art. 61 ust. 1-5 ustawy (§ 3 ust. 1). Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, to jest kopii mapy zasadniczej, w przypadku jej braku na kopii mapy katastralnej, przyjętych do zasobu geodezyjno - kartograficznego, obejmującego teren, którego wnioski dotyczą w skali 1:500, 1:1000. Granice tego obszaru wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 rozporządzenia).
Analizując funkcję oraz cechy zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z rozporządzeniem bierze się pod uwagę obowiązującą linię zabudowy na działkach sąsiednich (§ 4), wskaźnik wielkości zabudowy w stosunku do powierzchni działki występujący w obszarze analizowanym (§ 5), szerokość elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach na obszarze analizowanym (§ 6), wysokość górnych krawędzi elewacji frontowych, istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (§ 7), a także występującą w analizowanym obszarze geometrię dachu (§ 8).
Stosownie natomiast do przepisu § 9 ust. 1-4 powołanego rozporządzenia Ministra Infrastruktury, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną. Wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 rozporządzenia, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załączniki do decyzji o warunkach zabudowy. Część graficzną decyzji o warunkach zabudowy oraz część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się na kopiach mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt. 1 ustawy, w czytelnej technice graficznej zapewniającej możliwość wykonywania ich kopii. Część graficzną analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, sporządza się z uwzględnieniem nazewnictwa i oznaczeń graficznych stosowanych w decyzji o warunkach zabudowy.
W części graficznej analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania, załączonej do akt sprawy (karta nr 136 akt), obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia. Istotne jest to, że obszar analizowany obejmuje działki, na których istnieją różne formy zabudowy mieszkaniowej, o różnej wysokości, w tym także znajduje się zabudowa wielorodzinna przy ul. M. o wysokości do V kondygnacji. Analiza urbanistyczna, która zawarta jest w aktach sprawy została sporządzona zgodnie z właściwymi przepisami rozporządzenia.
Organ odwoławczy ocenił, że cześć pisemna analizy (karty akt 80-86) zawiera wszystkie wymagane informacje, gdyż zawiera odniesienia się do zrealizowanej lub realizowanej zabudowy na obszarze objętym analizą, zgodnie z powołanymi wyżej przepisami.
W niniejszej sprawie z treści analizy graficznej i tekstowej wynikają parametry występujące w obszarze analizowanym, które zostały przyjęte do analizy i które stanowią odniesienie dla ustalenia możliwości ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie zespołu zabudowy wielorodzinnej. Po dokonaniu i przedstawieniu stronom analizy urbanistycznej wnioskodawca zmienił parametry planowanej zabudowy i obniżył wysokość planowanych do realizacji budynków z pięciu kondygnacji na cztery kondygnacje (tylko część jednego budynku od ul. M.) oraz trzy kondygnacje dla pozostałej zabudowy.
Wyniki analizy, stanowiące załącznik do decyzji o warunkach zabudowy, stanowią uzasadnienie rozstrzygnięcia dokonanego w decyzji w sprawie warunków zabudowy dla działek objętych wnioskiem. Dla przeprowadzenia wyliczeń parametrów niezbędne było zaś przywołanie w tekście analizy odnośnych danych wyjściowych, tj. prawnie relewantnych cech (funkcji) i parametrów charakteryzujących istniejącą zabudowę, określonych odrębnie dla każdej z działek objętych analizą.
Prowadzi to do wniosku, że projektowana zabudowa może być realizowana na wnioskowanym terenie. Wbrew twierdzeniom odwołujących się sama analiza urbanistyczna nie wyklucza innych parametrów planowanej zabudowy o ile zabudowa ta nie odstaje znacząco od parametrów zabudowy zastanej.
Przesłankę kontynuacji cech, parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy, wskazaną w art. 61 ust. 1 pkt. 1 ustawy należy odnieść do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich w szerokim rozumieniu pojęcia "działka sąsiednia". W zakresie kontynuacji mieści się taka zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie "kontynuacji" należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Kontynuacja funkcji oznacza, iż nowa zabudowa, czy też nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego, muszą się mieścić w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym użytkowania obiektów. Nowa zabudowa (nowy sposób użytkowania obiektu budowlanego) jest zatem dopuszczalna o tyle, o ile można ją pogodzić z już istniejącą funkcją. Dopiero z momentem wykazania sprzeczności przestaje być ona dopuszczalna. W przypadku, gdy nieruchomości sąsiednie są zabudowane i planowana inwestycja jest dostosowana do dotychczasowej zabudowy pod względem urbanistycznym i architektonicznym, a nadto można ją pogodzić z istniejącą na tym terenie funkcją zabudowy, organ nie może odmówić ustalenia warunków zabudowy. Brak jest przy tym podstaw, aby funkcję terenu i zabudowy interpretować zawężająco, chociażby jako możliwość powstawania budynków tylko tego samego rodzaju i tej samej funkcji, co już istniejące. Podstawę odmowy wydania decyzji stanowić bowiem może jedynie sprzeczność projektowanej inwestycji z funkcją obiektów już istniejących.
Początkowo Kolegium uznawało, że nie jest możliwie wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla kompleksów budynków, jednakże stanowisko to uległo zmianie z uwagi na orzecznictwo sądowe w tej kwestii, które wskazuje, że na podstawie decyzji o warunkach zabudowy możliwie jest lokalizowanie więcej niż jednego obiektu na jednej lub wielu działkach.
Co do zapewnienia możliwości obsługi inwestycji z ul. M. to należy wskazać, że zamierzenie to zostało uzgodnione w zakresie obsługi komunikacyjnej, z jednoczesnym nałożeniem na inwestora obowiązków związanych z dostosowaniem ul. M. do zwiększonego obciążenia komunikacyjnego (wymiana i rozbudowa sieci, wykonanie chodnik).
Zarzuty podnoszone przez Spółkę, dotyczące niemożności ustalenia parametrów dla planowanej zabudowy (wysokość zabudowy i szerokość elewacji frontowe), w kształcie określonym w zaskarżonej decyzji nie mogły zostać uwzględnione.
W obszarze analizowanym, budynki mieszkalne jednorodzinne posiadają na ogół wysokość ok. 7,5 m do 9,0 m, natomiast budynki wielorodzinne posiadają wysokość ok. 17,5-18 m. Wnioskodawca zamierza zrealizować budynki o wysokości ok. 14 m do 10,5 m (jeden budynek - oznaczony jako budynek A od 14 m do 10,5 m oraz budynek B o wysokości ok.10,5 m. Nowoprojektowana zabudowa będzie zabudową przejściową pomiędzy zabudową jednorodzinną os. M. a zabudową wielorodzinną przy ul. M.. Tak więc planowana zabudowa kontynuuje wysokość budynków usytuowanych w obszarze analizowanym.
Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi ok. 8,2 m i zawiera się ona w granicach od 5 metrów do 138 m maksymalnie. Projektowana zabudowa ma mieć szerokość elewacji wynoszącą ok. 16 m (budynek A) oraz 83 m (budynek B). Organ I instancji miał prawo przyjąć, że szerokość projektowanych elewacji nie nawiązuje co prawda do średniej szerokości elewacji z obszaru analizowanego, ale ze względu na duże zróżnicowanie szerokości elewacji dla zabudowy mieszkaniowej oraz ze względu na kształt wnioskowanej działki dopuszczono tak szeroką elewację budynku B. Planowana inwestycja kontynuuje szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym.
Skargę od powyższej decyzji Kolegium Odwoławczego wnieśli S. K. i W. K. domagając się jej uchylenia i ponownego rozpatrzenia wniosku o warunki zabudowy z uwzględnieniem wszystkich zawartych w odwołaniu wniosków i ustaleń. Skarżący wnosili o sformułowanie jednoznacznych warunków zabudowy oraz uwzględnienie wszystkich zarzutów zawartych w odwołaniu.
Skarżący wskazali, że istniejąca zabudowa ma niski charakter o wysokości 8,3 m od poziomu gruntu do gzymsu. Odniesienie planowanych budynków do zabudowy odległej o 100 m oddalonej o dwie działki nie jest poprawne. Przedmiotowa zabudowa posiada jedyne sąsiedztwo w postaci zabudowy na os. M., po drugiej stronie ul. M. znajduje się zabudowa niska jedno i dwukondygnacyjna. Istniejąca sieć wodociągowa i kanalizacyjna jest w nienajlepszym stanie i nie będzie odpowiednio dostarczać wody i dobierać ścieków. Skarżący wskazywali na znaczące zwiększenie natężenia ruchu komunikacyjnego, które spowoduje nowa inwestycja, co godzi w i tak trudną sytuację komunikacyjną na ul. M. i w okolicy inwestycji. Nadto skarżący zarzucili nieprecyzyjne określenie zaleceń dotyczących warunków zagospodarowania terenu wzdłuż granicy z budynkami mieszkalnymi os. M., a w szczególności pasa zieleni. Konieczne jest zalecenie dotyczące ochrony istniejącej zabudowy przed wodą opadową i roztopową z powodu różnicy poziomów pomiędzy terenem inwestycji, a działkami na os. M..
Skarżąca Spółka A sp. z o.o również zaskarżyła do sądu decyzję odwoławczą i wniosła o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Skarżąca zarzuciła obrazę przepisów postępowania
- art. 156 § J pkt 3 kpa, poprzez jego niezastosowanie i niestwierdzenie nieważności decyzji organu I instancji, która dotyczy sprawy już poprzednio rozstrzygniętej inną decyzją ostateczną, co miało istotny wpływ na wynik sprawy, obrazę przepisów postępowania
- art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z art. 53 ust. 3 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 2 pkt. 5 oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne oznaczenie obszaru analizowanego, a w konsekwencji nieprawidłowe przeprowadzenie analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
- art. 138 § 1 pkt 1 kpa w zw. z § 6 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 poprzez wyznaczenie szerokości elewacji w nieprawidłowy sposób,
- art. 138 § 1 pkt 1 w zw. z art. 54 pkt. 1) w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 23 sierpnia 2003 roku poprzez określenie linii rozgraniczających teren inwestycji oraz wyznaczenie granic obszaru analizowanego na nieaktualnych mapach, sporządzonych w 2012 roku, nieuwzględniających nowych budynków,
oraz obrazę przepisów prawa materialnego
- art. 61 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez błędne przyjęcie, że zamierzenie kontynuuje, parametry, cechy i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania,
- art. 61 ust. 1 pkt 2 i pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w związku z art. 2 pkt 13 powyższej ustawy w związku z art. 143 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i błędne przyjęcie, iż powierzchnia, sposób planowanej zabudowy, a także istniejące i projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego.
W odpowiedzi na skargi, Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o ich oddalenie powołując się na argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Na rozprawie przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym pełnomocnik skarżącej Spółki wnosiła i wywodziła, jak w skardze, podkreślając, że niezasadnie wyznaczono większy niż minimalny obszar analizowany co skutkowało objęciem nim zabudowy wielorodzinnej i następnie niezasadne przyjęcie, że zamierzenie inwestycyjne kontynuuje funkcje w obszarze analizowanym. Kształt działki inwestora nie może uzasadniać wyznaczenie większego niż minimalny obszaru analizowanego. W odpowiedzi na pytanie Sądu pełnomocnik spółki wyjaśniła, że nie posiada wcześniej wydanej dla inwestora decyzji lokalizacyjnej, dotyczyła ona tego samego terenu, tego samego inwestora i również zabudowy wielorodzinnej.
Pełnomocnik uczestnika postępowania – inwestora - wnosił o oddalenie obu skarg i przedłożył pismo zawierające argumenty na poparcie swojego stanowiska, gdyż podnoszone zarzuty nie mają usprawiedliwionych podstaw. Nadto wyjaśnił, że wcześniejsza decyzja odnosiła się do innego zamierzenia inwestycyjnego i dlatego inwestor wystąpił o kolejne warunki zabudowy, gdyż nie odpowiadały one aktualnym zamierzeniom inwestora, inne działanie byłoby nieracjonalne. Odnośnie wyznaczenia terenu analizowanego podkreślił, ze było to niezbędne do objęcia jedynej zabudowy od ul. M., czyli z tej samej drogi publicznej. Podkreślał, że zabudowa na os. M. nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej, co obszar inwestycji. Kwestia nieodpowiedniej infrastruktury komunikacyjnej została przesądzona postanowieniem uzgadniającym Zarządu Dróg Miejskich, którego Skarżący w toku postępowania nie kwestionowali.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje:
Skarga okazała się niezasadna.
Stosownie do art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014r, poz. 1647) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W myśl art. 3 § 1 i § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Kontrola działalności administracji publicznej obejmuje orzekanie w sprawach skarg, m.in. na decyzje administracyjne. Stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. sąd rozpoznając skargę rozstrzyga w granicach danej sprawy, jednakże nie jest związany zarzutami i wnioskami tej skargi oraz powołaną podstawą prawną. Wyrok wydawany jest na podstawie akt sprawy (art. 133 § 1 p.p.s.a.). W tym też zakresie mieści się ocena, czy zaskarżona decyzja odpowiada prawu i czy postępowanie prowadzące do jej wydania nie jest obciążone wadami uzasadniającymi jej wyeliminowanie z obrotu prawnego.
Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w tak zakreślonej kognicji sąd stwierdził, że skarga nie jest zasadna. Decyzja organu II instancji opowiada prawu. Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny podzielił ustalenia faktyczne sprawy poczynione przez organy administracji przyjmując je za własne i czyniąc podstawą swych rozważań.
W pierwszej kolejności niezasadny jest zarzut Skarżącej Spółki dotyczący naruszenia art. 156 §1 pkt 3 kpa, gdyż zgodnie z twierdzeniami pełnomocnika inwestora poprzednia decyzja o warunkach zabudowy przedmiotowej działki dotyczyła wprawdzie tego samego inwestora, ale inny był przedmiot wniosku w zakresie projektowanej zabudowy. Skarżąca wskazała jedynie, że poprzednia inwestycja również dotyczyła zabudowy wielorodzinnej, nie potwierdziła, że była to taka sama zabudowa jak w niniejszej sprawie.
Bezspornym jest, iż dla terenu, na którym znajduje się działka objęta planowaną inwestycją, brak jest ustalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W świetle art. 59 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015r. poz. 199), dalej "u.p.z.p.", powoływanej w dalszej części uzasadnienia jako "ustawa", zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy winno być przy tym poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków, określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), dalej "rozporządzenie".
Stosowanie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku kumulatywnego spełnienia następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
Z kolei zgodnie z § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów.
Oznacza to, że ustawodawca określił jedynie jaki jest minimalny promień służący do prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, nie określił zatem maksymalnej wielkości terenu analizowanego. Zauważyć trzeba, że obszar ten wyznacza się wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek, zatem promień obszaru wyznacza się z każdego narożnika tej działki. Możliwe jest więc wyznaczenie terenu analizowanego w większym promieniu niż trzykrotne szerokość frontu działki, co wymaga dodatkowego uzasadniania tej kwestii przez organ w motywach rozstrzygnięcia. W ten właśnie sposób organ I instancji wyznaczył teren analizowany w niniejszej sprawie. Nadto wskazał, że skoro granice terenu analizowanego objęły część działek, na których znajduje się zabudowa wielorodzinna do to obszaru analizowanego włączył także te działki w całości. Skutkiem powyższego prawidłowo analizie podlegały również działki znajdujące się w dalszym sąsiedztwie. Istotą przeprowadzonej analizy urbanistycznej jest bowiem zapewnieniu ładu przestrzennego w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co oznacza ustalenie rzeczywistych, odzwierciedlających istniejące cechy, parametry i funkcje zabudowy na terenie otaczającym działkę inwestycyjną, przy czym teren sąsiedni należy rozumieć szeroko, nie tylko działki bezpośrednio sąsiadujące z terenem inwestycyjnym. Nadto z art. 61 ust. 1 pkt 1 wynika, że chodzi o określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu w stosunku do chociażby jednej działki dostępnej z tej samej drogi publicznej. Zasadnie więc organ poszerzył teren analizowany i wskazał motywy takiego rozstrzygnięcia.
W ocenie sądu organy w sposób prawidłowy przeprowadziły analizę urbanistyczną, konieczną do ustalenia wymagań dla projektowanej zabudowy i zagospodarowania terenu, zasadnie go zwiększając, i dokonując analizy wyznaczonego obszaru prawidłowo ustaliły, że działka inwestora jest położona w terenie o funkcji zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Istniejąca zabudowa i zagospodarowanie terenu posiada zatem cechy, które mogą być wzorem dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu.
Konkludując należy zatem wskazać, że dla ustalenia ciągłości funkcji zabudowy wystarczające jest stwierdzenie, że przynajmniej jedna nieruchomość na terenie analizowanym posiada taką funkcję, jaka wynika z wniosku inwestora. Prawidłowo zaś organy ustaliły, że powyższa okoliczność ma miejsce w niniejszej sprawie.
Decyzja o warunkach zabudowy ze swej natury nie ma przymiotów miejscowego planu zagospodarowania, bowiem celem kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w oparciu o zasadę dobrego sąsiedztwa jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które poprzez kontynuację tworzy harmonijną całość uwzględniając w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo - społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne. Powyższe uregulowania nie jest jednak z jednej strony ogranicznikiem inicjatyw obywateli w zakresie zabudowy i zagospodarowania terenu, a z drugiej nie może służyć uniformizacji zabudowy i zagospodarowania przestrzennego rozumianej jako nakaz zabudowy i zagospodarowania wyłącznie w taki sam sposób, jak już istniejący, jak tego chcieliby Skarżący mieszkańcy os. M..
Słusznie wskazuje organ odwoławczy, że jako zasadę należy przyjąć, że w zakresie kontynuacji funkcji mieści się każda zabudowa, która nie godzi w zastany stan rzeczy. Pojęcie kontynuacji funkcji należy rozumieć szeroko, zgodnie z wykładnią systemową, która każe rozstrzygać wątpliwości na rzecz uprawnień właściciela czy inwestora po to, aby mogła być zachowana zasada wolności zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy. Przyczyną odmowy ustalenia warunków zabudowy może być tylko projektowanie inwestycji sprzecznej z dotychczasową funkcją terenu. Nieuprawniona jest jednocześnie zawężająca interpretacja pojęcia "kontynuacja funkcji", rozumianego jako możliwość lokalizowania budynków tylko tego samego rodzaju, co już istniejące, czy też możliwość użytkowania obiektów budowlanych wyłącznie w taki sam sposób, jak na działce sąsiedniej. Nie można zatem uznać, że podstawą decyzji odmownej byłby sam brak zgodności pomiędzy inwestycją, a zastanym zagospodarowaniem terenu, rozumiany jako brak tożsamości obiektu projektowanego z obiektem istniejącym. Należy mieć bowiem na względzie, że celem ustawodawcy jest zachowanie ładu przestrzennego, a nie zablokowanie inwestycji w razie braku planu miejscowego (vide: wyroki WSA w Łodzi: z dnia 23.1.2013 r. r. sygn. akt II SA/Łd 752/12 - LEX nr 755679 i z dnia 16 listopada 2010 r. sygn. akt II SA/Łd 755/10 - LEX nr 1270497).
Należy również zgodzić się z tym, że granice prawa własności nie wyznaczają poszczególne przepisy, lecz całokształt obowiązującego ustawodawstwa, a więc zarówno przepisy prawa cywilnego, jak i przepisy prawa administracyjnego materialnego.
Wolność zagospodarowania terenu wynikająca z art. 6 ust. 2 u.p.z.p. podobnie jak prawo zabudowy (zasada wolności budowlanej) zawarta w art. 4 Prawa budowlanego, stanowią element prawa własności (Z. Niewiadomski, Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne. Komentarz, Warszawa 2008, s. 56, W. Piątek [w:] A. Gliniecki red. Prawo budowlane. Komentarz, wyd. 1, Warszawa 2012, s. 52-56).
Prawidłowo również organy ustaliły w oparciu o przeprowadzoną analizę cech i funkcji zabudowy i zagospodarowania terenu szerokość elewacji frontowej oraz wysokość planowanej zabudowy. W obszarze analizowanym, budynki mieszkalne jednorodzinne posiadają wysokość od około 7,5 m do 9,0 m, natomiast budynki wielorodzinne posiadają wysokość od około 17,5 m do 18 m. Wnioskodawca zamierza zrealizować dwa budynki o zróżnicowanej wysokości. Budynek oznaczony jako A – od frontu działki - o wysokości od 14 m do 10,5 m oraz budynek B, położny w głębi działki o wysokości około 10,5 m, zatem o wysokości zbliżonej do zabudowy jednorodzinnej. Nowoprojektowana zabudowa będzie zabudową przejściową pomiędzy zabudową jednorodzinną os. M., a zabudową wielorodzinną przy ul. M.. Prawidłowo przyjęły organy, że tak więc planowana zabudowa kontynuuje wysokość budynków usytuowanych w obszarze analizowanym. Podkreślić przy tym należy, że inwestor uwzględnił zarzuty skarżących mieszkańców sąsiednich domów jednorodzinnych i obniżył zabudowę budynku B o jedną kondygnacje do poziomu zbliżonego do zabudowy jednorodzinnej. W decyzji I instancji wyraźnie wskazano, że dla budynku oznaczonego jako B ustalono wysokość wynoszącą maksymalnie 10,5 m mierząc od istniejącego poziomu terenu do najwyższego punktu dachu - to jest maksymalnie 3 kondygnacje nadziemne, przy czym ostatnią kondygnację należy wycofać o minimum 2 m względem lica budynku. Organ wskazał także na konieczność uwzględnienia odległości od granicy działki inwestycyjnej zgodnie z rozporządzeniem, zwłaszcza w zakresie zacieniania. Przyjąć można, że jest to najbardziej dogodna i najmniej uciążliwa z możliwych dla Skarżących mieszkańców zabudowa wielorodzinna bezpośrednio sąsiadująca.
Za prawidłowe także należy uznać ustalenie organu co do szerokości elewacji frontowej. Średnia szerokość elewacji frontowej w obszarze analizowanym wynosi ok. 8,2 m i zawiera się ona w granicach od 5 metrów do 138 m maksymalnie. Projektowana zabudowa ma mieć szerokość elewacji wynoszącą ok. 16 m (budynek A) oraz 83 m (budynek B). Zgodnie z §2 rozporządzenia dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli to wynika z analizy. Organ I instancji miał zatem słuszność przyjmując, że szerokość projektowanej elewacji wprawdzie nie nawiązuje do średniej szerokości elewacji z obszaru analizowanego, ale ze względu na duże zróżnicowanie szerokości elewacji dla zabudowy mieszkaniowej oraz ze względu na kształt wnioskowanej działki, dopuszczalne jest ustalenie większej od średniej szerokości elewacji budynku od frontu działki. Przy czyn zaznaczyć, że przepisy rozporządzenia odnoszą się do elewacji frontowej działki, czyli do budynku A, a nie do elewacji budynku B, który jest w głębi działki. Planowana inwestycja kontynuuje szerokość elewacji frontowej istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym.
Niezasadny jest również zarzut Skarżącej Spółki dokonania opracowania analizy cech i funkcji w części graficznej na nieaktualnych mapach. Z przepisu art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. wynika, że określenie granic terenu objętego wnioskiem, dokonuje się na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku jej braku, na kopii mapy katastralnej, przyjętych do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmujących teren, którego wniosek dotyczy, i obszaru, na który ta inwestycja będzie oddziaływać. Organ I instancji sporządził analizę na mapie zasadniczej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego w wymaganej skali 1:500, mapa zawiera wymagane oznaczenia i pieczęcie (k. 155 akt adm. I inst.).
W kwestii niewystarczającej infrastruktury technicznej podzielić należy stanowisko organów, że dysponują one pozytywnymi opiniami uzgadniającymi dostawców wszystkich mediów zapewniających potrzeby nowej inwestycji z uwzględnieniem dotychczasowych odbiorców.
W tym zakresie niezasadne są także zarzuty dotyczące infrastruktury komunikacyjnej. Organ oparł swoje rozstrzygnięcie na pozytywnej opinii Zarządu Dróg Miejskich i w decyzji zawarł szczegółowe uregulowania w tym zakresie. Uwzględnić także nakazał takie usytuowanie planowego budynku A by pozwalał na dokonania modernizacji ulicy M. wraz w chodnikiem. Przy czy zauważyć należy, że obecny stan ulicy M. nie może stać na przeszkodzie wykorzystania przedmiotowej działki [...] zgodnie z jej przeznaczeniem. Modernizacja przedmiotowej ulicy oraz jej okolic i rozwiązań komunikacyjnych nie należy bowiem do gestii inwestora.
Niezasadny jest także zarzut Skarżących mieszkańców sąsiedniego osiedla dotyczący pasa zieleni. W warunkach zabudowy dokonuje się ustalenia położenia na przedmiotowej działce dopuszczalnej nowej zabudowy określając jej możliwe położenie i zachowanie wymaganych przepisami rozporządzenia odległości od granicy działki. Zagadnienie szczegółowe dotyczące izolacyjnego pasa zieleni winno być podnoszone na etapie projektu budowlanego i decyzji o pozwoleniu na budowę.
Reasumując ani zarzuty obu skarg, ani żadne inne uchybienia które należałoby wziąć pod rozwagę z urzędu w niniejszej sprawie nie są zasadne wobec czego sąd na zasadzie art. 151. p.p.s.a. skargi obie oddalił.
/-/ E. Brychcy /-/ T. Świstak /-/ M. Kwiecińska