II SA/PO 771/22
Podsumowanie
Przejdź do pełnego tekstuWojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu oddalił skargę spółki X. sp. z o.o. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, która utrzymała w mocy decyzję Burmistrza odmawiającą ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Spółka kwestionowała prawidłowość analizy urbanistycznej, argumentując, że nie uwzględniono w niej istniejącego budynku mieszkalnego wielorodzinnego na sąsiedniej działce, który powinien stanowić wzorzec dla nowej zabudowy. Organy administracji oraz Sąd uznały jednak, że budynek ten został wybudowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, która została prawomocnie unieważniona z powodu rażącego naruszenia prawa (art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym). W związku z tym, parametry tej nielegalnie powstałej zabudowy nie mogły być brane pod uwagę przy ustalaniu warunków dla nowej inwestycji. Sąd podkreślił, że zasada 'dobrego sąsiedztwa' wymaga, aby nowa zabudowa była kontynuacją wyłącznie legalnie istniejącej zabudowy. Ponadto, Sąd analizował poszczególne parametry planowanej zabudowy (wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość), stwierdzając, że planowana inwestycja znacząco odbiega od średnich wartości występujących w obszarze analizowanym i nie spełnia wymogów ładu przestrzennego, co uzasadnia odmowę ustalenia warunków zabudowy.
Przeanalizuj tę sprawę w pełnym kontekście orzecznictwa.
Analiza orzecznictwa · odpowiedzi na pytania · badanie przepisów · drafting pism.
Wartość praktyczna
Siła precedensu: WysokaUstalenie, że budynek wybudowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, która została prawomocnie unieważniona z powodu rażącego naruszenia prawa, nie może stanowić wzorca dla nowej zabudowy w ramach analizy urbanistycznej. Potwierdzenie, że zasada 'dobrego sąsiedztwa' wymaga uwzględniania wyłącznie legalnie istniejącej zabudowy.
Dotyczy spraw dotyczących ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie pojawia się kwestia uwzględnienia zabudowy powstałej na podstawie wadliwych decyzji administracyjnych.
Zagadnienia prawne (3)
Czy budynek wybudowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, która została następnie prawomocnie unieważniona z powodu rażącego naruszenia prawa, może stanowić wzorzec dla nowej zabudowy w ramach analizy urbanistycznej na potrzeby ustalenia warunków zabudowy?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, budynek wybudowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, która została prawomocnie unieważniona z powodu rażącego naruszenia prawa, nie może być brany pod uwagę przy ustalaniu warunków zabudowy dla nowej inwestycji, ponieważ zasada 'dobrego sąsiedztwa' dotyczy wyłącznie legalnie powstałej zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd uznał, że zasada 'dobrego sąsiedztwa' (art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p.) wymaga uwzględniania wyłącznie legalnie istniejącej zabudowy. W przypadku, gdy decyzja o warunkach zabudowy dla sąsiedniego budynku została unieważniona z powodu rażącego naruszenia prawa, parametry tego budynku nie mogą stanowić wzorca dla nowej inwestycji, gdyż prowadziłoby to do utrwalania się cech zabudowy wzniesionej niezgodnie z prawem i zaburzenia ładu przestrzennego.
Czy planowana inwestycja polegająca na budowie wielorodzinnego budynku mieszkalnego spełnia wymogi zasady 'dobrego sąsiedztwa' w kontekście istniejącej zabudowy jednorodzinnej?Ratio decidendi
Odpowiedź sądu
Nie, planowana inwestycja nie spełnia wymogów zasady 'dobrego sąsiedztwa', ponieważ jej parametry (wskaźnik zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość) znacząco odbiegają od średnich wartości występujących w obszarze analizowanym i nie stanowią kontynuacji istniejącego ładu przestrzennego.
Uzasadnienie
Sąd, analizując analizę urbanistyczną, stwierdził, że planowana zabudowa wielorodzinna znacząco odbiega parametrami od dominującej zabudowy jednorodzinnej w obszarze analizowanym. Wskaźnik zabudowy (19-24,5%) przekracza średnią (14,4%), szerokość elewacji frontowej (17 m) znacznie odbiega od średniej (9,5 m z tolerancją 20%), a wysokość (15,8 m) jest ponad dwukrotnie większa od średniej (5,5 m) i przewyższa najwyższy sąsiedni budynek (8,5 m). Brak było podstaw do zastosowania odstępstw od średnich parametrów.
Czy uchylenie postanowienia wstrzymującego wykonanie pozwolenia na budowę wpływa na możliwość uwzględnienia istniejącej zabudowy w analizie urbanistycznej?
Odpowiedź sądu
Nie, nawet jeśli istnieje pozwolenie na użytkowanie, to jeśli budynek został wzniesiony wbrew postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych, nie może on stanowić wzorca dla nowej zabudowy.
Uzasadnienie
Sąd powołał się na wcześniejsze orzeczenia wskazujące, że jeśli roboty budowlane były kontynuowane pomimo postanowienia o wstrzymaniu wykonania pozwolenia na budowę, inwestor nie miał uprawnienia do kontynuowania tych robót. W związku z tym, nawet posiadanie pozwolenia na użytkowanie nie pozwala na uwzględnienie takiej zabudowy w analizie urbanistycznej, gdyż mogłoby to prowadzić do nieuzasadnionej zmiany charakteru zabudowy.
Przepisy (10)
Główne
u.p.z.p. art. 61 § 1
Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe tylko przy łącznym spełnieniu warunków dotyczących m.in. kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, zgodności z przepisami odrębnymi oraz braku negatywnego oddziaływania na obszar inwestycji.
R.w.n.z. art. 3 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Obowiązek przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu na obszarze analizowanym.
R.w.n.z. art. 5 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika dla obszaru analizowanego.
R.w.n.z. art. 6 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Szerokość elewacji frontowej nowej zabudowy wyznacza się na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%.
R.w.n.z. art. 7 § 1
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej nowej zabudowy wyznacza się jako przedłużenie tych krawędzi do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich.
R.w.n.z. art. 7 § 3
Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
Jeżeli wysokość elewacji frontowej na działkach sąsiednich tworzy uskok, przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym.
Pomocnicze
K.p.a. art. 104
Kodeks postępowania administracyjnego
Podstawa wydania decyzji przez organ I instancji.
K.p.a. art. 138 § 1
Kodeks postępowania administracyjnego
Podstawa utrzymania w mocy decyzji organu I instancji przez organ odwoławczy.
Ustawa o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym art. 4
Przepisy przejściowe dotyczące spraw wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie ustawy.
Prawo budowlane art. 50 § 1
Podstawa do wstrzymania robót budowlanych.
Argumenty
Skuteczne argumenty
Budynek sąsiedni, którego parametry skarżąca spółka chciała naśladować, został wybudowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy unieważnionej z powodu rażącego naruszenia prawa, co wyklucza jego uwzględnienie w analizie urbanistycznej. • Planowana inwestycja nie spełnia zasady 'dobrego sąsiedztwa' ze względu na znaczące odbieganie jej parametrów od istniejącej zabudowy w obszarze analizowanym.
Odrzucone argumenty
Analiza urbanistyczna nie uwzględniła prawidłowo istniejącej zabudowy sąsiedniej. • Organy błędnie zinterpretowały przepisy dotyczące analizy urbanistycznej i zasady 'dobrego sąsiedztwa'. • Przepis § 3 R.w.n.z. został uchylony, co miało wpływać na obowiązek przeprowadzenia analizy.
Godne uwagi sformułowania
zasada dobrego sąsiedztwa dotyczy wyłącznie legalnie powstałej zabudowy • nie można utrwalać cech architektonicznych obiektów wznoszonych nielegalnie • planowana zabudowa w sposób oczywisty różniła się gabarytowo (parametrami) od zabudowy znajdującej się w jej sąsiedztwie
Skład orzekający
Edyta Podrazik
przewodniczący sprawozdawca
Paweł Daniel
asesor
Wiesława Batorowicz
sędzia
Informacje dodatkowe
Wartość precedensowa
Siła: Wysoka
Powoływalne dla: "Ustalenie, że budynek wybudowany na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, która została prawomocnie unieważniona z powodu rażącego naruszenia prawa, nie może stanowić wzorca dla nowej zabudowy w ramach analizy urbanistycznej. Potwierdzenie, że zasada 'dobrego sąsiedztwa' wymaga uwzględniania wyłącznie legalnie istniejącej zabudowy."
Ograniczenia: Dotyczy spraw dotyczących ustalania warunków zabudowy w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gdzie pojawia się kwestia uwzględnienia zabudowy powstałej na podstawie wadliwych decyzji administracyjnych.
Wartość merytoryczna
Ocena: 7/10
Sprawa dotyczy kluczowej zasady 'dobrego sąsiedztwa' w planowaniu przestrzennym i pokazuje, jak sądy podchodzą do sytuacji, gdy inwestor próbuje oprzeć swoje plany na zabudowie, która okazała się być nielegalna. Jest to ważny precedens dla rynku nieruchomości i deweloperów.
“Nielegalna zabudowa sąsiada nie może być wzorcem dla Twojej inwestycji – kluczowe orzeczenie WSA”
Sektor
nieruchomości
Twój asystent do analizy prawnej.
Zadaj pytanie prawne, zleć analizę orzecznictwa i przepisów, lub poproś o projekt pisma — AI przeszuka 1,4 mln orzeczeń i aktualne akty prawne.
- Analiza orzecznictwa i przepisów
- Drafting pism i dokumentów
- Odpowiedzi na pytania prawne
- Pogłębiona analiza z doktryny
Pełny tekst orzeczenia
Oryginalna treść postanowienia (niezmieniona). Otwiera się jako osobna strona.