II SA/Po 707/25

II SA/Po 707/25 - Postanowienie WSA w Poznaniu
Data orzeczenia
2025-11-24
orzeczenie nieprawomocne
Data wpływu
2025-09-29
Sąd
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu
Sędziowie
Danuta Rzyminiak-Owczarczak /przewodniczący sprawozdawca/
Symbol z opisem
6073 Opłaty adiacenckie oraz opłaty za niezagospodarowanie nieruchomości w zakreślonym terminie
Hasła tematyczne
Odrzucenie skargi kasacyjnej
Skarżony organ
Inne
Treść wyniku
Odrzucono skargę
Powołane przepisy
Dz.U. 2024 poz 1145
art. 27 i 28
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j.)
Dz.U. 2019 poz 2325
art. 58 par. 1 pkt 3 i 6
Ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - t.j.
Sentencja
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Danuta Rzyminiak - Owczarczak po rozpoznaniu w dniu 24 listopada 2025 r. na posiedzeniu niejawnym sprawy ze skargi B. K. na pismo Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o. z siedzibą w [...] z dnia [...] maja 2025 r. znak [...] w przedmiocie odmowy przyznania bonifikaty przy sprzedaży lokalu mieszkalnego postanawia 1. odrzucić skargę, 2. zwrócić stronie skarżącej uiszczony wpis od skargi w kwocie 300;- zł (słownie: trzysta złotych).
Uzasadnienie
B. K., działająca przez profesjonalnego pełnomocnika, wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu skargę na czynność Prezydenta Miasta [...] - Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o. z dnia 29 maja 2025 roku w przedmiocie odmowy sprzedaży lokalu mieszkalnego położonego przy ul. [...] w P. z bonifikatą na rzecz B. K..
Skarga wniesiona została z powołaniem się na § 2 pkt 1 uchwały nr [...] Rady Miasta [...] z dnia 19 listopada 2019 roku w sprawie warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych przy sprzedaży lokali mieszkalnych w zw. z art. 3 § 2 pkt 4 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.
Zarzucając naruszenie:
- przepisów prawa procesowego - art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 35 § 1-3 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego, poprzez rozpatrzenie wniosku o weryfikację uprawnień do zajmowanego przez B. K. ze zbędną zwłoką oraz niepodjęcie wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy oraz rozpatrzenia materiału dowodowego,
- przepisów prawa materialnego - art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 32 ust. 1 2 Konstytucji RP - poprzez uznanie, że pomimo zamieszkiwania w sposób nieprzerwany przez B. K. od 1991 roku w lokalu mieszkalnym przy ul. [...] w P. nie należy traktować jej jak najemcy na czas nieoznaczony w rozumieniu obowiązujących przepisów, a tym samym przyjęcie, że skarżącej nie przysługuje prawo do wykupu lokalu mieszkalnego położonego przy ul. [...] w P. z bonifikatą,
skarżąca wniosła o uznanie prawa B. K. do wykupu z bonifikatą w wysokości 90% wartości lokalu mieszkalnego położonego przy ul. [...] w P. oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego.
Odpowiadając na skargę Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych sp. z o.o. z siedzibą w [...] (dalej: ZKZL lub Spółka) podniósł, że sprzedaż lokalu jest czynnością o charakterze cywilnoprawnym i dochodzi do skutku w wyniku złożenia oświadczenia woli w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, co wyklucza możliwość stosowania w takim przypadku przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.
Spółka podniosła, że pismem z dnia 28 czerwca 2017 r. B. K. złożyła wniosek o sprzedaż lokalu komunalnego położonego w P. przy ul. [...]. Lokal wchodzi w skład zasobów lokalowych miasta [...], którymi administruje ZKZL sp. z o.o. z siedzibą w [...].
Zgodnie z § 2 pkt 1 uchwały Rady Miasta [...] z dnia 19 listopada 2019 r. nr [...] w sprawie warunków udzielania bonifikat i wysokości stawek procentowych przy sprzedaży lokali mieszkalnych bonifikaty przy sprzedaży lokali mieszkalnych, które pozostawały w dyspozycji Policji i zostały z tej dyspozycji zwolnione, przysługują najemcom lokali mieszkalnych, którzy wniosek o sprzedaż lokalu złożyli w terminie do 31 grudnia 2022 r. Warunku posiadania statusu najemcy lokalu w powyższym terminie skarżąca nie spełniła.
W tym zakresie ZKZL wyjaśnił, że B. K. już w dniu 23 grudnia 2016 r. złożyła wniosek o przekształcenie istniejącego stosunku prawnego w najem na czas nieoznaczony, na podstawie obowiązującego wówczas Porozumienia z dnia 8 kwietnia 2015 r. zawartego pomiędzy Miastem [...] a Skarbem Państwa, reprezentowanych przez Komendantów Wojewódzkiej i Miejskiej Policji w [...]. Wniosek został rozpatrzony odmownie w dniu 18 sierpnia 2018 r. z uwagi na przekroczenie przez wnioskodawczynię kryterium dochodowego.
Kolejny wniosek o przekształcenie istniejącego stosunku prawnego w najem na czas nieoznaczony B. K. złożyła w dniu 13 października 2022 r. Komenda Miejska Policji wniosek ten przekazała do ZKZL 25 października 2022 r. Po analizie wniosku zawierającego zmianę stacji dochodowej wnioskodawczyni, ZKZL w dniu 13 grudnia 2022 r. skierowała sprawę do Prezydenta Miasta [...] celem podjęcia decyzji w sprawie zawarcia umowy najmu na czas nieoznaczony. Pismem z dnia 22 marca 2023 r. Prezydent Miasta [...] wyraził zgodę na zawarcie umowy najmu.
W dniu 17 kwietnia 2023 r. ZKZL otrzymał z Komendy Miejskiej Policji pismo informujące o zrzeczeniu się prawa dyspozycyjności do przedmiotowego lokalu. W konsekwencji, w dniu 25 kwietnia 2023 r. skierowano B. K. do zawarcia umowy najmu lokalu. Wymagana kaucja została wpłacona w dniu 9 maja 2023 r., a umowę najmu zawarto w dniu 15 czerwca 2023 r.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu zważył, co następuje.
Skarga podlega odrzuceniu.
W pierwszej kolejności należy wyjaśnić, że skarga zarejestrowana została przez Sąd jako skarga na pismo ZKZL sp. z o.o. z siedzibą [...] z dnia 29 maja 2029 r. znak [...] Jak wynika z akt administracyjnych sprawy, ZKZL sp. z o.o. z siedzibą [...] jest spółką prawa handlowego, wykonującą zadania własne Miasta [...] w zakresie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz.U. z 2023 r. poz. 729). Tym samym przygotowywanie dokumentacji, na podstawie której lokal mieszkalny z tych zasobów może zostać sprzedany, należy do kompetencji ZKZL. Mając to na uwadze Sąd przyjął, że wskazane jako przedmiot skargi pismo ZKZL z dnia 29 maja 2025 r. stanowiło przejaw działalności ZKZL podjętej w ramach przydzielonych tej Spółce uprawnień.
Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1267) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej.
Stosownie do treści art. 3 § 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst. jedn. Dz.U. z 2024 r., poz. 935, zwanej dalej: p.p.s.a.) przedmiotowy zakres kontroli sądów administracyjnych obejmuje orzekanie w sprawach skarg na:
1) decyzje administracyjne;
2) postanowienia wydane w postępowaniu administracyjnym, na które służy zażalenie albo kończące postępowanie, a także na postanowienia rozstrzygające sprawę co do istoty;
3) postanowienia wydane w postępowaniu egzekucyjnym i zabezpieczającym, na które służy zażalenie, z wyłączeniem postanowień wierzycielka o niedopuszczalności zgłoszonego zarzutu oraz postanowień, przedmiotem których jest stanowisko wierzyciela w sprawie zgłoszonego zarzutu;
4) inne niż określone w pkt 1-3 akty lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczące uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa; z wyłączeniem aktów lub czynności podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2013 r. poz. 267, z późn. zm.) oraz postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz.U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw;
4a) pisemne interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane w indywidualnych sprawach;
5) akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej;
6) akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej;
7) akty nadzoru nad działalnością organów jednostek samorządu terytorialnego;
8) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadkach określonych w pkt 1 – 4 lub przewlekłe prowadzenie postępowania w przypadku określonym w pkt 4a;
9) bezczynność lub przewlekłe prowadzenie postępowania w sprawach dotyczących innych niż określone w pkt 1-3 aktów lub czynności z zakresu administracji publicznej dotyczących uprawnień lub obowiązków wynikających z przepisów prawa podjętych w ramach postępowania administracyjnego określonego w ustawie z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r. poz. 267, z późn. zm.) oraz postępowań określonych w działach IV, V i VI ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r. poz. 749 z późn. zm.) oraz postępowań, do których mają zastosowanie przepisy powołanych ustaw.
Mając na uwadze tak określony zakres właściwości sądów administracyjnych, należy wskazać, że skarga na pismo informacyjne dotyczące odmowy udzielenia bonifikaty przy wykupie lokalu komunalnego – stanowiące kolejną odpowiedź na wniosek skarżącej o wykup mieszkania z zasobów lokalowych Miasta [...] z bonifikatą – nie mieści się w ww. katalogu aktów i czynności podlegających kontroli z punktu widzenia zgodności z prawem. W zakresie właściwości sądów administracyjnych mieszczą się bowiem tylko takie akty lub czynności, które zawierają w sobie element władztwa administracyjnego, którego brak zaskarżonemu pismu ZKZL z dnia 29 maja 2025 r. Działaniem władczym określa się bowiem taki przejaw działalności organów administracji publicznej, w którym o treści uprawnienia lub obowiązku przesądza jednostronnie organ wykonujący administrację publiczną, a adresat jest związany tym jednostronnym działaniem.
W rozpoznawanej sprawie nie mamy do czynienia z taką sytuacją, ponieważ gospodarowanie nieruchomościami, w tym m.in. dokonywanie sprzedaży lokali, odbywa się na zasadach określonych w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jedn. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145 (art. 1 ust. 1 pkt 1 u.g.n.) i dla swojej ważności wymaga zawarcia umowy w formie aktu notarialnego (art. 27 u.g.n.), w odniesieniu zaś do sprzedaży lokalu mieszkalnego najemcy dokonywanego w trybie bezprzetargowym, podstawę zawarcia takiej umowy stanowi podpisany wcześniej protokół rokowań (art. 28 ust. 2 i 3 u.g.n.), a zatem czynności te mają charakter cywilnoprawny i z tych względów nie podlegają kontroli sądowoadministracyjnej.
Dodatkowo ustawodawca w art. 34 u.g.n. (zasada pierwszeństwa nabycia) określił szczegółowe zasady obowiązujące przy sprzedaży, a w art. 68 ust. 1 u.g.n. sformułował ogólne zasady dopuszczalności udzielania bonifikat nabywcom wskazując, że precyzyjne uregulowania w tym zakresie powinny znaleźć swoje odzwierciedlenie w aktach właściwych organów uchwałodawczych.
Należy również podkreślić, że w ustawie o gospodarce nieruchomościami nie ma przepisu, który nakazywałby organowi administracji publicznej wydawanie decyzji administracyjnych o sprzedaży lokalu z zasobu gminnego, czy też decyzji o wysokości mającej przysługiwać w związku z taką sprzedażą bonifikaty. Nie ma również podstaw do działania właściwego organu w innych formach władczych w stosunku do konkretnych osób zainteresowanych nabyciem lokalu mieszkalnego z zasobu gminnego. Tym samym jedynym aktem o charakterze administracyjnym podejmowanym w sprawach nabywania i zbywania lokali jest – podjęta na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym – uchwała organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego określająca zasady gospodarowania nieruchomościami komunalnymi. Wykonanie tej uchwały następuje jednak – faktycznie – w drodze cywilnoprawnych umów, których warunki, a także ewentualny obowiązek lub uprawnienie do ich zawarcia, pozostają poza jurysdykcją sądów administracyjnych, które nie mogą kontrolować, czy też stwierdzać obowiązku podpisania takich umów z określoną bonifikatą udzieloną nabywcy, będącym najemcą (zob. postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 12 kwietnia 2012 r., sygn. akt II SA/Bk 272/12, dostępne w CBOSA). Sprzedaż nieruchomości następuje w drodze umowy, a zatem jest to czynność ze sfery dominium (cywilnoprawnej), a nie imperium, mimo że jednym z podmiotów uczestniczących w tym obrocie nieruchomościami publicznymi jest podmiot publiczny, czyli gmina. Sprzedaż nieruchomości jest więc czynnością cywilnoprawną i odbywa się na podstawie umowy, zawieranej - na zasadzie swobody umów - pomiędzy nabywcą, a zbywcą. Fakt, że podmiotem uczestniczącym w tym obrocie jest gmina, czyli podmiot publiczny sprawia, że reguły tego obrotu nieruchomościami są doprecyzowane ustawowo (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 14 lipca 2022 r. sygn. akt I OSK 1177/19 – Lex nr 3371407). Tym samym zaskarżone pismo z dnia 29 maja 2025 r. nie stanowiło czynności, o jakiej mowa w art. 3 §1 pkt 4 p.p.s.a., jak podnoszono w skardze.
Jeżeli zatem skarżąca uważa, że ma prawo domagać się, aby lokal mieszkalny, który obecnie zajmuje, został jej sprzedany za określoną cenę, może roszczenie swoje realizować występując z powództwem do sądu powszechnego.
Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 58 § 1 pkt 1 i § 3 p.p.s.a., Sąd odrzucił skargę B. K., jako wniesioną w sprawie nie należącej do właściwości sadów administracyjnych (pkt 1. sentencji postanowienia).
O zwrocie wpisu Sąd postanowił na podstawie art. 232 § 1 pkt 1 p.p.s.a. (pkt 2. sentencji postanowienia).